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1、公园一号商公园一号商业项项目定位策划目定位策划目定位策划目定位策划报报告告告告 CONTENTSCONTENTS目录Part 1Part 1 解读公园一号商业规划Part 2Part 2 环境分析Part 3Part 3 SWOT分析Part 4 Part 4 问题、解决问题思路Part 5Part 5 商业定位Part 6 Part 6 业态布局建议Part 1Part 1 解读公园一号商业规划公园一号经济指标分析公园一号项目本体分析Part 1Part 1 解读公园一号商业规划公园一号经济指标分析项目概况项目总占地面积约100亩，总建筑面积约16万平方米。容积率1.8。其中住宅面积约10万
2、平方米，商业约2千平米，其余建筑为社区、物管、车库等公共配套用房。项目总占地面积约100亩，总建筑面积约16万平方米,其中商业约2千平方米。商铺统计表7#楼房号楼层（F）层高约（米）开间约（米）进深约（米）建筑面积约（）套内面积约（）1-13.74.0511.449.7646.172-14.24.511.458.0953.873-14.53.611.438.7335.914-15.14.511.458.0953.875-15.54.9511.452.9349.086-16.34.9511.452.9349.087-17.24.511.458.0953.878-17.23.611.438.733
3、5.919-17.24.511.458.0953.8710-17.24.9511.452.9349.0811-17.84.9511.452.9349.0812-18.44.511.458.0953.8713-18.43.611.438.7335.9114-18.44.511.458.0953.8715-15.14.0511.449.7946.1716-15.17.911.4111.73103.6117-23.911.4346320.853#楼113.910.3511.7128.47121.01213.920.711.7256.94242.19314.210.3511.7128.47121.01
4、414.210.3511.7128.47121.01514.210.3511.7128.47121.01合计 22/2004.551870.33号楼商业7号楼商业Part 1Part 1 解读公园一号商业规划公园一号经济指标分析项目7#楼商业经济指标分析-1F7号楼房号楼层（F）层高约（米）开间约（米） 进深约（米）建筑面积约（）套内面积约（）1-13.74.0511.449.7646.172-14.24.511.458.0953.873-14.53.611.438.7335.914-15.14.511.458.0953.875-15.54.9511.452.9349.086-16.34.95
5、11.452.9349.087-17.24.511.458.0953.878-17.23.611.438.7335.919-17.24.511.458.0953.8710-17.24.9511.452.9349.0811-17.84.9511.452.9349.0812-18.44.511.458.0953.8713-18.43.611.438.7335.9114-18.44.511.458.0953.8715-15.14.0511.449.7946.1716-15.17.911.4111.73103.6117-23.911.4346320.85合计1233.731144.07-2F7#楼商业
6、由负一层和局部负二层构成，商业建筑面积为1233.73。Part 1Part 1 解读公园一号商业规划公园一号经济指标分析项目3#楼商业经济指标分析3号楼房号 楼层（F） 层高约（米） 开间约（米）进深约（米） 建筑面积约（） 套内面积约（）113.910.3511.7128.47121.01213.920.711.7256.94242.19314.210.3511.7128.47121.01414.210.3511.7128.47121.01514.210.3511.7128.47121.01合计770.82726.233#楼商业共1层，有5个商铺，商业建筑面积为770.821FPart 1
7、Part 1 解读公园一号商业规划公园一号项目本体分析项目区位本案位于重庆市北部新区经济技术开发区北区湖津路100号，紧邻城市主干道金渝大道，交通便捷。公园1号高石水库金渝大道鸳鸯立交金开大道项目所在区域位于重庆市北部新区金渝大道沿线，地块北侧为融科*海阔天空、橡树澜湾开发用地，地块南侧为金山国际医院用地，地块西侧拥有童山隧道，东侧紧邻鸳鸯立交桥。版块被定义为鸳鸯板块。鸳鸯板块主要通过鸳鸯立交桥向外辐射，以城市主干道金开大道与金渝大道构成，幅员面积2平方公里，力争打造成集商务、政务、中高档小区、休闲于一体，富有独特人文内涵、优质人居环境、良好区域形象、现代化城市特征的高品质商业区和都市风貌展示
8、区。Part 1Part 1 解读公园一号商业规划公园一号项目本体分析项目四至项目所处区域是重庆首席富人区北部经开区，区域繁荣指数不断攀升，交通通达性较好。向东可通往金山片区以及寸滩保税港；向南可到达人和、新牌坊、观音桥、龙头寺火车站；向西可直达礼嘉片区；向北通达北部新区。通往人和、新牌坊金山片区、寸滩保税港礼嘉片区江北机场公园1号向东，由金渝大道可以通往金山片区及寸滩保税港；向南，由金开大道可通往沙人和及新牌坊、观音桥、龙头寺火车站；向西，通过金渝大道，沿童山隧道可通往礼嘉片区；向北，沿金开大道可通往江北机场。Part 1Part 1 解读公园一号商业规划公园一号项目本体分析交通体系项目位于
9、北部新区鸳鸯片区，交通通达性较好，距离主城各大核心商圈车行不足半小时；目前有6条公交线路经过本项目；尽享城市便利的同时又远离喧嚣；公交线路起始站点126出口加工区大门-红旗河沟617金砂水岸北滨一路-鸳鸯新村复地上城116回兴（汽车工业园）红岩村831五里店长福西路616B红树林南坪610B融科小区菜园坝项目30分钟内可到达主城各商圈；15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆火车站；20分钟内可到达朝天门港口和寸滩国际集装箱码头公园1号观音桥商圈寸滩保税港片区人和商圈解放碑商圈新牌坊商圈沙坪坝商圈Part 1Part 1 解读公园一号商业规划公园一号项目本体分析未来轻轨5号线线在区域交汇
10、设站，其轨道交通辐射区域达到主城各区，使项目片区拥有极强的集聚功能和交通优势。轨道交通线路线路起始站起始站备注备注1号线朝天门至壁山全长约46.1公里2号线较场口至鱼洞全长约37.2公里3号线鱼洞机场全长63.4公里4号线海峡路至复盛全长约47.3公里5号线鸳鸯至江津全长约全长约71.9公理公理6号线 茶园至渝北南山支线 全长约70.6公里8号线跳蹬至鱼嘴全长约56公里9号线沙坪坝至江北机场全长约39.1公里环线26个站点，四公里-奥体中心-沙坪坝-盘溪路-重庆北站-五里店-上新街-罗家坝-四公里全长约44.9公里5号线1号线2号线环线6号线7号线3号线4号线9号线8号线本案Part 1Par
11、t 1 解读公园一号商业规划公园一号项目本体分析区域配套类别配套学校北大附中、附小、育才中学、重庆一中国际交流部、香港耀中国际学校、巴蜀小学、社区双语幼儿园医院重医附一院国际医院、儿童医院、高新区人民医院公园蓝湖公园、蓝山森林公园商场西部建材城、龙湖蓝调天街商贸中心、金山国际大型购物广场、其他农贸市场、汽博中心市政金山国际医院、公安消防支队、经开区地税局本案经开区公安消防支队育才中学经开区地税局北大附中香港耀中国际学校高石水库断桥湾水库目前大区域内配套较完善，汇集了专业市场（西部建材城）、酒店、医院、学校等，未来将形成一个商务、办公、休闲一体化的大型城市生活社区。小结本项目商业总建筑面积为20
12、04.55，商业体量较小，且相对分散。本项目，面积从38.73256.94不等，大部分商业单个铺面面积较小，有少量的大铺面。本项目商业铺面差异较大，层高有3.7米8.4米不等。本项目商业分为3号楼与7号楼，商业较为分散。项目位于北部新区鸳鸯片区，该区域作为重庆北部城市重点发展区域，区域价值高，拥有较大的商业发展空间；项目便捷的道路交通体系使其与主城其他区域融为一体，未来轻轨5号轻轨线将为本案带来一定的消费人群。Part 2Part 2 环境分析商业市场环境概述项目所在区域概述项目所在区域商业现状Part 2Part 2 环境分析商业市场环境概述随着城市的扩张和发展，重庆将在原有5大商圈的基础上
13、，形成多区域商业中心，商业市场将趋于区域组团式发散分布。短期内，重庆将在现有的五大商圈基础上，打造北碚、西永、大渡口、鱼洞、茶园和渝北两路等六大商圈；还将适时规划建设蔡家、西彭、唐家沱、鱼嘴、大竹林等组团商业中心Part 2Part 2 环境分析项目所在区域概述项目位于北部新区鸳鸯片区，该区域作为北部新区重点发展区域之一，商业具备较大发展空间。本案寸滩保税港板块龙头寺板块观音桥商业板块沙坪坝板块大竹林板块礼嘉板块人和板块加州-新牌坊板块鸳鸯板块解放碑板块Part 2Part 2 环境分析项目所在区域商业现状目前项目所处鸳鸯片区商业项目较少，主要为融科蔚城、融科海阔天空、复地上城等项目的社区商业
14、，主要以餐饮、娱乐、休闲为主题，社区居住人群作为主要的消费客群。本案融科蔚城融科海阔天空金山国际医院复地上城力帆汽车厂区域商业业态总体以“餐饮、娱乐、休闲“为主。各项目社区型配套商业既满足了住户的日常消费需求也很好的填充了商业面积。区域内以社区商业为主，且商业现状较为一般，主要集中在融科海阔天空和蔚城等社区内部配套商业；小结Part 3Part 3 SWOT分析面对区域现状，本项目商业应结合自身的商业规模，规避结构复杂的影响，综合考虑。面对如此局面，为使本项目商业达到价值和利润最大化：必须解决项目的自身问题，对其进行精准的定位。劣势（Weakness）：l鸳鸯片区属于北部新区新开发区域，与主城
15、区商业市场相比落后；l项目商业总体量偏小，且包含相当部分较常规的社区临街商业，难以形成规模效应；l项目周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围。优势（Strength）：l目前项目处于准现房阶段，利于招商和销售；l道路的通达性、良好的展示性进一步的提升了项目价值；l地处良北部新区鸳鸯立交附近，市场范围东可辐射金山片区，南可辐射礼嘉人和、观音桥片区，商圈市场影响范围广。机会（Opportunity）：l项目所属北部新区重点发展区域，属于北部新区核心商业区之一；l轻轨3号线建成后，从商业气氛上都将为进一步提升项目的商业价值，带来更多的人流量和客流量；l周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定
16、的商业购买消费力，有利于未来形成核心商圈；l周边区域的发展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项目提供了充足的潜在消费群体和市场机会。威胁（Threats）：l项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长；l周边社区商业将对项目的消费人群进行分流；l北部区域繁荣的商业环境，对本项目的业态形成一定限制。Part4Part4核心核心问题、解决问题思路Part 4Part 4核心核心问题、解决问题思路Part4Part4核心核心问题、解决问题思路核心问题：1、项目商业体量较小且较为分散，考验业态分布及体量分布；2、消费群体集限制，辐射范围小；3、目前周边商业氛围较为一般；4、引进什么样的物业形
17、态、体量如何分布、业态如何组合。？打造出具有打造出具有特色商业体，特色商业体，针对消费人针对消费人群做好定位群做好定位重点针对客重点针对客群，选择合群，选择合适的商业品适的商业品种，充分满种，充分满足社区人群足社区人群相应的业相应的业态应符合态应符合相应的建相应的建筑体量筑体量产品的布局及规划是否可规避及优化制定出合理的租金及制定出合理的租金及经营方式经营方式项目价值最大化项目价值最大化解决问题思路项目定位原则项目功能定位项目业态定位项目价格定位Part 5 Part 5 商业定位项目定位三原则功能定位原则业态定位原则p吻合区域商业发展趋势及政府规划要求p以市场需求为导向，功能板块合理组合p保
18、证招商顺利完成的基础上，项目价值最大化p符合项目整体形象调性p根据项目物业价值特征进行业态合理分布价格定位原则p在区域市场租金、销售价格的基础上制定本案的均价p根据商家等级、需求面积大小以及口岸的不同制定具体执行租赁价格PartPart55商业定位项目定位原则项目预期区域规划市场分析商家需求本体分析项目定位科学定位、准确定位我们是以项目定位模型为定位依据，考虑了本体分析、区域规划、市场分析、项目预期及商家需求。Part Part 5 5 商业定位项目定位功能本项目位于鸳鸯组团，项目主要满足于项目住宅体及周边少量的过往人群。第一圈层为项目居住人群，第二圈层包含融科蔚城、融科海阔天空及复地上城。P
19、art Part 5 5 商业定位项目商业辐射圈层图车程约15分钟本项目融科海阔天空融科蔚城复地上城本项目所处鸳鸯组团，项目周边有融科海阔天空、融科蔚城两大社区，项目周边商业较为缺乏，大部分是以社区商业配套为主。教育机构北大附中、附小育才中学重庆一中国际交流部香港耀中国际学校社区双语幼儿园巴蜀小学医疗机构重医附一院国际医院儿童医院高新区人民医院商场西部建材城、龙湖蓝调天街商贸中心金山国际大型购物广场公园蓝湖公园、蓝山深林公园蓝山深林公园农贸市场其它气博中心市政中心金山国际医院公安消防支队经开区地税局项目周边情况Part Part 5 5 商业定位项目商业周边情况本案融科蔚城融科海阔天空复地上城
20、Part Part 5 5 商业定位客群描述项目客群主要以小区居民，以及少量周边项目的过往人群。消费客群Consumersegments周边学校、企业流动人口项目住宅居民周边住宅居民在前面项目发展方向初判里曾经提出了符合本案发展的两个基本方向，但是在与目标商家访谈之后鼎合对项目的发展方向再次进行了提炼和深化，制定出更加合理的定位方案。Part Part 5 5 商业定位项目定位功能主定位：以服务小区业主及周边中高端居民的精品商铺项目以配套餐饮、休闲消费等社区配套服务性商业为主体PartPart5 5商业定位项目定位功能关于项目主定位的阐释：从项目商业体量上讲，本案本质上是一个社区配套性商业，以
21、满足小区商业为主，辐射周边小区；从终端客群上来讲，本案商业主要是服务于小区内住户；本案的商业集配套餐饮、休闲消费等社区配套服务性商业为主；服务项目内居住人群及周边临近小区过往人群。展示图Part Part 5 5 商业定位项目定位功能Part Part 5 5 商业定位项目业态定位项目业态定位位置：项目商业分布于小区的3号楼与7号楼裙楼，以底商形式分布；3号楼位于小区主干道旁边，7号楼位于主入口边；业态：药房、便利店、宠物店、百事通、鲜花店等。档次：中高端3号楼商业7号楼商业Part Part 5 5 商业定位项目业态定位项目业态：药房、女子SPA、银行ATM、小型精品超市、干洗店、面包房、健
22、身房等；业态需求面积区间生活小超市100药房50-70诊所70-90花店60-80美容美发80-120小型精品超市70-120旅游机票代理30-50百事通30-50水果店30-40干洗店30-60二手房门店60-80银行ATM35-60面包房30-60皮具鞋子保养店80-120小型女子SPA会所150-220盲人按摩40-60内衣专卖20-30奶牛梦工厂20-40小型健身会所200-300汽车美容100-250小型杂货店30-60Part Part 5 5 商业定位项目业态定位（推荐业态）项目价格定位原则详解Part Part 5 5 商业定位项目价格定位 市场参考原则：本案商业部分的租金和售
23、价是在参考周边项目的基础上制定出的均价，具体的执行价格需要根据实际情况而定。 客户导向原则：所制定的租赁价格需根据客户的具体情况而定，比如说品牌影响力、需求面积等，但此原则不适合购买客户。项目名体量（）租金区间（元/月）租金均价（元/月）经营业态融科蔚城约600035-5040小型日杂超市、二手房销售门厅、药房门诊、餐饮等蓝调天街约1000038-5040咖啡厅、高档餐饮、一线品牌展示等建议：建议本项目商铺每月租金价格在3050元/之间。参考周边项目价格一览表Part 6 Part 6 业态布局建议7号楼业态布局如下图Part Part 6 6 业态布局建议77号楼号楼整体布局图7号楼商铺经济
24、指标房号楼层（F）层高约（米）开间约（米）进深约（米）建筑面积约（）1-13.74.0511.449.762-14.24.511.458.093-14.53.611.438.734-15.14.511.458.095-15.54.9511.452.936-16.34.9511.452.937-17.24.511.458.098-17.23.611.438.739-17.24.511.458.0910-17.24.9511.452.9311-17.84.9511.452.9312-18.44.511.458.0913-18.43.611.438.7314-18.44.511.458.0915-1
25、5.14.0511.449.7916-15.1111.7317-23.9346合计1233.73123584679101112141613157号楼负一层平面图177号楼负二层平面图PartPart66业态布局建议77号楼业态建议号楼业态建议负一层业态建议：药房、美容美发、银行ATM、诊所、小型精品超市、干洗店、面包房、小型杂货店、水果店、等。图例展示负一层业态建议：福利彩票、皮具鞋子保养、盲人按摩、内衣专卖、奶牛梦工厂、宠物美容、书店、等。Part Part 6 6 业态布局建议77号楼业态建议号楼业态建议图例展示负二层业态：建议与负一层16号店铺连接作为一个商业体，可做小型健身会所、小型超
26、市等。Part Part 6 6 业态布局建议77号楼业态建议号楼业态建议图例展示Part Part 6 6 业态布局建议33号楼号楼整体布局图3号楼业态布局如下图3号楼商铺经济指标房号楼层（F）层高约（米）开间约（米）进深约（米）建筑面积约（）113.910.3511.7128.47213.920.711.7256.94314.210.3511.7128.47414.210.3511.7128.47514.210.3511.7128.47合计770.82123453号楼一层平面图业态建议：女子SPA会所、超市、旅游机票代购、二手房门店、移动通讯、汽车美容等Part Part 6 6 业态布局建议33号楼业态建议号楼业态建议图例展示
