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1、泰安新华商业广场前期泰安新华商业广场前期策划策划如今，来到泰安一座美丽的旅游文化城市一座美丽的旅游文化城市泰山“五岳之首”，数千年中国帝皇朝拜之地，泰安位于泰山脚下，“山城相依，山城一体”的格局，给这座城市带来无比的山城魅力。仅2011年，共接待海内外游客3727.9万人次。泰安2008年至2011年GDP总值持续增长，从从1513.31513.3亿元到亿元到2304.32304.3亿元亿元，人均GDP,从从2779427794元到元到4185041850元元；旅游给泰安带来收入从08年143.5143.5亿元亿元到11年318.7318.7亿元亿元，经济的飞速增长，给经济的飞速增长，给多种产
2、业带来的不同的机遇。多种产业带来的不同的机遇。一座经济快速发展的城市一座经济快速发展的城市一座能给未来所有人带来惊喜的城市一座能给未来所有人带来惊喜的城市旅游资源不断给城市带来发展的同时，政府对城市未来发展规划也做出了巨大的努力。中心城规划形成“一主一副一主一副”的空间布局结构，主城和副城之间以生态绿廊，并且以快速路和主干路相连。泰安规划“一个中心，两轴两带，六大组团一个中心，两轴两带，六大组团”的空间结构。城市发展三要素城市发展三要素城市格局发展城市格局发展城市商业化发展城市商业化发展城市人的生活水平城市人的生活水平新华的目标新华的目标泰安城市化进程中的战略先行者泰安城市化进程中的战略先行者
3、新华地产进驻泰安，如何扎根此地？新华地产进驻泰安，如何扎根此地？面临泰安商业现状，如何突出重围，寻找出路？面临泰安商业现状，如何突出重围，寻找出路？如何解决项目区位给新华地产带来的挑战和机遇？如何解决项目区位给新华地产带来的挑战和机遇？我们要解决的我们要解决的新华地产项目商业如何操作？怎样能够支撑其新华地产项目商业如何操作？怎样能够支撑其可持续发展？可持续发展？壹壹 泰安的商业发展现状泰安的商业发展现状贰贰 业态分析及竞争对手分析业态分析及竞争对手分析叁叁 项目分析项目分析肆肆 消费者研究消费者研究伍伍 市场定位市场定位陆陆 租户访谈租户访谈柒柒 租金参考租金参考捌捌 主要商户工程技术要求参考
4、主要商户工程技术要求参考玖玖 百货公司要求开店参考百货公司要求开店参考市场调查市场调查12123 36 696961 1090913133 319192 221210 021215 523230 0市场定位市场定位租金参考租金参考租户访谈租户访谈壹 泰安的商业发展现状一一 泰安商业发展历程泰安商业发展历程传统百货落地泰安银座商城（中心店）落成20012001年年20032003年年20052005年年20082008年年20122012年年泰安旅游城市不断发展，银座落户泰安，形成火车站商圈，给泰安的城市商业注入新鲜血液。大型超市雏形已成卜蜂莲花进驻泰安新商圈兴起中百、金桥商圈不断扩张各商圈升级
5、银座陆续进驻，占领市场商圈再度升级商圈再度升级中心商圈发展缓慢中心商圈发展缓慢随着泰安城市发展不断壮大，火车站及周边商圈快速兴起，奠定在泰安地位，以中百、金桥为中心形成了财源商圈。传统百货带动商圈的发展，中心商圈、财源商圈尤其繁荣，商圈的发展弥补了业态的欠缺，但是没有真正意义上的大型购物中心的出现，众多开发商整装待发。市政府的建成，给周边商业带来了不小的机遇，卜蜂莲花的进入，带动周边商圈发展。06-08年银座在泰安快速发展，陆续进入5.6家，给泰安的商业带来了新的动力，并带动周边商业的发展。泰安商业发展概况泰安商业发展概况二二 泰安城市消费力泰安城市消费力图：泰安社会消费品总额（图：泰安社会消
6、费品总额（20062006年年20112011年）年）806.7 619.7556.3466.8378.5318.2201120102009200820072006社会消费品总额02004006008001000亿元亿元数据来源：泰安统计局图：泰安社会消费品总额构成（图：泰安社会消费品总额构成（20112011年）年） 类别类别销售额销售额（亿元）（亿元）增长率增长率（百分百）（百分百）社会商品零售总额社会商品零售总额806.7806.717.4%17.4%批发业批发业165.6165.631.5%31.5%零售业零售业540.6540.611.2%11.2%住宿业住宿业15.715.729.
7、3%29.3%餐饮业餐饮业84.884.834.0%34.0%泰安社会消费品总额自2006年起持续增长，截止到2011年底社会消费品零售总额达到806.7亿元，同上年增长了17.4%。社会消费品总额社会消费品总额泰安人均GDP，2008年到2011年，从27,794元到41,850元（美元6557.895元），真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。人均人均GDPGDP4400美元以上2000-4400美元1100-2000美元1100美元以下商业业态的发展与人均商业业态的发展与人均GDPGDP的关系的关系集贸市场大众商业街百货商场生活时尚中心购物中心人均人均GDPG
8、DP从泰安各零售业态发展形势来看，商业发展正处在同质守旧的传统商业模式及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展，但迄今为止，泰安没有一家真正意义上并经营良好的商业购物中心。泰安现有各零售业态生命周期情况图泰安现有各零售业态生命周期情况图泰安最重要的泰安最重要的两种零售业态两种零售业态百货百货大卖场大卖场逐步为市场所认识，开始关注和接受高速发展不断城市增长缓慢市场萎缩初始期 发展期 成熟期 衰退期网络网络购物购物电视电视购物购物主题型主题型百货公司百货公司连锁连锁便利商店便利商店购物购物中心中心大卖场大卖场传统连锁传统连锁百货公司百货公司中小型中小型超市超市小型小型/
9、/传统传统百货公司百货公司市场占有率市场占有率获利能力获利能力各零售业发展现状各零售业发展现状三三 泰安商业格局现状泰安商业格局现状商圈类型商圈类型区域商圈区域商圈中心商圈中心商圈火车站商圈火车站商圈财源大街商圈财源大街商圈市政商圈市政商圈城北商圈城北商圈老城商圈老城商圈泰安大街商圈泰安大街商圈南关商圈南关商圈新型商圈新型商圈温泉路商圈温泉路商圈市政市政商圈商圈火车站火车站商圈商圈城北城北商圈商圈南关南关商圈商圈温泉路温泉路商圈商圈财源大街财源大街商圈商圈泰山大街商圈泰山大街商圈四四 泰安城市商业现状？泰安城市商业现状？名称名称火车站商圈火车站商圈概述概述泰安商业最繁荣的商圈之一泰安商业最繁荣
10、的商圈之一 ，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核心区域。心区域。位置位置北至岱宗大街，南到泰山大街北至岱宗大街，南到泰山大街- -灵山大街一线，西到迎胜路，东至校场街。灵山大街一线，西到迎胜路，东至校场街。商业商业类型类型百货、大型超市、步行街、服装商场、沿街商铺、电器商场、家居商场、娱乐百货、大型超市、步行街、服装商场、沿街商铺、电器商场、家居商场、娱乐典型典型商业商业集合了众多主力店，如银座城市广场、大润发等大型百货商店；国美电器、神州数集合了众多主力店，如银座城市广场、大润发等大型百货商店；国美电器、神州数码、鲁科码、鲁科8888手
11、机等专业店；以及商务休闲娱乐为主的华泰广场；金街、财源时尚广手机等专业店；以及商务休闲娱乐为主的华泰广场；金街、财源时尚广场等商业主力店场等商业主力店 租金租金水平水平商圈租金水平较高，以银座为原点租金价值最高商圈租金水平较高，以银座为原点租金价值最高消费消费群体群体火车站商圈的成熟，针对的人群广泛，主力消费在火车站商圈的成熟，针对的人群广泛，主力消费在2525- -4040岁。岁。一方面以财源时尚广一方面以财源时尚广场为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费人群；另一方面以银座为代场为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费人群；另一方面以银座为代表的中高端群体为主的消费人群。表的
12、中高端群体为主的消费人群。小结小结每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在行家眼中，每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在行家眼中，火车站商圈火车站商圈是无法是无法复制的：它复制的：它始终伴随着泰安经济发展，是泰安经济发展的晴雨表。始终伴随着泰安经济发展，是泰安经济发展的晴雨表。火车站商圈火车站商圈名称名称财源大街商圈财源大街商圈概述概述财源商圈是泰安城市中心地带，紧邻火车站商圈，可以视为火车站商圈延伸发展的商业带财源商圈是泰安城市中心地带，紧邻火车站商圈，可以视为火车站商圈延伸发展的商业带，与，与火车站商圈相比火车站商圈相比，这，这里里档次相对较低档次相对较低，但，但具有时尚气
13、息具有时尚气息，消费群体年龄层次较低消费群体年龄层次较低，是泰安最为主要的购物地。，是泰安最为主要的购物地。位置位置北至岱宗大街，南到灵山大街，西接校场街，东至虎山路。北至岱宗大街，南到灵山大街，西接校场街，东至虎山路。商业类型商业类型百货、超市、步行街、服装商场、沿街商铺、电器商场、娱乐百货、超市、步行街、服装商场、沿街商铺、电器商场、娱乐典型典型商业商业大中型餐饮及酒店：威哥鲍鱼、鲁能烧鹅仔、江南食府灯大中型餐饮及酒店：威哥鲍鱼、鲁能烧鹅仔、江南食府灯酒店宾馆：华侨、东方假日、新大都酒店酒店宾馆：华侨、东方假日、新大都酒店服饰休闲购物：财源街、青年路、通天街沿街，金桥、中百服饰休闲购物：财
14、源街、青年路、通天街沿街，金桥、中百租金租金水平水平作为泰安最为核心、客流最大、消费力最强的商圈，商圈内整体街道的作为泰安最为核心、客流最大、消费力最强的商圈，商圈内整体街道的租金水平都处于泰安前列租金水平都处于泰安前列，主要街道的平均，主要街道的平均租金都在租金都在100100元元/ / /月多一些。尤其是月多一些。尤其是中百底铺最贵中百底铺最贵已达到了已达到了360-400360-400元元/ / /月，金桥底商次之，其沿街商铺租金也月，金桥底商次之，其沿街商铺租金也都在都在200-300200-300元元/ / /月。以两者为原点向四方辐射，租金逐步降低。月。以两者为原点向四方辐射，租金
15、逐步降低。 消费消费群体群体针对的人群广泛，针对的人群广泛，主力消费在主力消费在1818-30-30岁岁。一方面以金桥服装城和中百沿街商业街为主的主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；一方面以金桥服装城和中百沿街商业街为主的主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；另一方面以中百为代表的中端群体为主消费群体。另一方面以中百为代表的中端群体为主消费群体。小结小结1.1.成熟商圈，品牌聚集成熟商圈，品牌聚集（整体路面状况较好整体路面状况较好，但环境较差，商铺物业状况规划不够，但，但环境较差，商铺物业状况规划不够，但商业氛围浓商业氛围浓厚，消费群体相对固定。在中百及金桥的人气吸引下，聚集了众多品牌商
16、家厚，消费群体相对固定。在中百及金桥的人气吸引下，聚集了众多品牌商家） 2.2.缺乏规划管理，自发自主经营缺乏规划管理，自发自主经营（人车未分流，（人车未分流，路面人流车流杂乱、都是自发自主经营，缺乏统一路面人流车流杂乱、都是自发自主经营，缺乏统一的业态规划、商品同质化严重，高额租金给商家经营很大压力的业态规划、商品同质化严重，高额租金给商家经营很大压力）财源大街商圈财源大街商圈名称名称市政商圈市政商圈概述概述新兴的区域型商圈，市政单位、卜蜂莲花，泰山广场地下商业以及长城路新兴的区域型商圈，市政单位、卜蜂莲花，泰山广场地下商业以及长城路CBDCBD商务商务区，区，体现出市政府对该区域的重视及支
17、持，这一切都带动了市政府商圈的发展，也体现出市政府对该区域的重视及支持，这一切都带动了市政府商圈的发展，也促成了市政府商圈的形成。促成了市政府商圈的形成。位置位置以泰山广场为核心，北到泰山，南到泰山大街，西至长城路以泰山广场为核心，北到泰山，南到泰山大街，西至长城路CBDCBD区，东到迎胜路。区，东到迎胜路。商业商业类型类型大型商超、商业步行街大型商超、商业步行街典型典型商业商业大型商超：卜蜂莲花大型商超：卜蜂莲花商业步行街：金座旅游广场、正大步行街商业步行街：金座旅游广场、正大步行街租金租金水平水平商业环境较好，但租金低廉，商业环境较好，但租金低廉，商圈的平均租金仅为商圈的平均租金仅为303
18、0元元/ / /月左右月左右消费消费群体群体面对的消费人群主要来自区域中的企事业单位和周边的居民，以及部分旅游人群，面对的消费人群主要来自区域中的企事业单位和周边的居民，以及部分旅游人群，这部分消费者的收入水平相对较高。这部分消费者的收入水平相对较高。小结小结商业氛围淡薄，商家经营状况较差商业氛围淡薄，商家经营状况较差业态相对单一，商业氛围淡薄：业态相对单一，商业氛围淡薄：主要由主要由一家商超及一个地下旅游购物广场一家商超及一个地下旅游购物广场构成，加构成，加上该区域多为市府机关单位，上该区域多为市府机关单位，沿街商铺数量较少沿街商铺数量较少，整体，整体商业氛围淡薄商业氛围淡薄。区域总体消区域
19、总体消费能力有限。费能力有限。市政商圈市政商圈名称名称城北商圈城北商圈概述概述城北商圈是位于泰安北部的核心居住区域，城北商圈是位于泰安北部的核心居住区域，城北的整体城北的整体市政状况最好市政状况最好，整体环境优，整体环境优美，道路整洁优雅，美，道路整洁优雅，路面开阔，配套齐全，是泰安最适宜人居的地方。路面开阔，配套齐全，是泰安最适宜人居的地方。城北又城北又是科是科教人文大区，拥有众多高等院校和丰富的教育资源，具有良好的人文环境和旺盛的教人文大区，拥有众多高等院校和丰富的教育资源，具有良好的人文环境和旺盛的人气。人气。 位置位置北到泰山，南到东岳北到泰山，南到东岳- -岱宗连线，东到虎山东路，西
20、接市政府岱宗连线，东到虎山东路，西接市政府商业商业类型类型大中型餐饮、旅游购物大中型餐饮、旅游购物典型典型商业商业大中型餐饮：主要集中在龙潭路、红门路、擂鼓石大街，以及由美食街之称的康复大中型餐饮：主要集中在龙潭路、红门路、擂鼓石大街，以及由美食街之称的康复路。路。旅游购物：集中了大量的旅游工艺品业态旅游购物：集中了大量的旅游工艺品业态租金租金水平水平由于整体商圈的商业氛围较弱，没有形成规模人流及商业效应，因此，整个商圈的由于整体商圈的商业氛围较弱，没有形成规模人流及商业效应，因此，整个商圈的平均水平较低。平均水平较低。 消费消费群体群体面对的消费人群面对的消费人群主要来自旅游人群主要来自旅游
21、人群，这部分消费者的收，这部分消费者的收入水平相对较高，以及入水平相对较高，以及周边学校学生群体周边学校学生群体。小结小结1.1.缺乏主力店聚集效应，零散经营缺乏主力店聚集效应，零散经营 2. 2.不具规模，没有成型的核心商业带不具规模，没有成型的核心商业带3.3.商业氛围较弱，店铺租金较低商业氛围较弱，店铺租金较低，由于整体商圈的商业氛围较弱，没有形成规模人，由于整体商圈的商业氛围较弱，没有形成规模人流及商业效应，整个商圈的平均水平较低。流及商业效应，整个商圈的平均水平较低。城北商圈城北商圈名称名称泰安大街商圈泰安大街商圈概述概述以零售批发专业市场为主的商圈，以零售批发专业市场为主的商圈，其
22、前身是青山商区的老批发市场，在原有的老批发市场上逐渐引入了其前身是青山商区的老批发市场，在原有的老批发市场上逐渐引入了水果、机电、水果、机电、鞋类、陶瓷、建材、灯具等各项专业批发市场，鞋类、陶瓷、建材、灯具等各项专业批发市场，渐渐形成了泰安的零售批发集散地。渐渐形成了泰安的零售批发集散地。 位置位置以泰山大街作为核心，两边产业链延伸而逐渐形成的商圈，北到东岳大街，南至泮河以泰山大街作为核心，两边产业链延伸而逐渐形成的商圈，北到东岳大街，南至泮河商业类型商业类型泰山商圈聚集了家装、建材、服饰布艺、鞋包、水果等多个业态的专业批发市场泰山商圈聚集了家装、建材、服饰布艺、鞋包、水果等多个业态的专业批发
23、市场 典型典型商业商业龙潭路南段：泰山鞋业批发市场、水果批发市场。泰山大街东段龙潭路南段：泰山鞋业批发市场、水果批发市场。泰山大街东段- -汽车站汽车站: :此处汇集了大型的针织批发市场、此处汇集了大型的针织批发市场、服装批发、小家电、轻纺百货批发市场。服装批发、小家电、轻纺百货批发市场。利得摩尔长城路立交桥：泰城传统陶瓷、建材批发市场、钢、木材批发市场、灯具市场。利得摩尔长城路立交桥：泰城传统陶瓷、建材批发市场、钢、木材批发市场、灯具市场。温州步行街：街景式商业步行街，以服装、小百货、文具批发、婚纱摄影、网吧、中西快餐等业种为主。温州步行街：街景式商业步行街，以服装、小百货、文具批发、婚纱摄
24、影、网吧、中西快餐等业种为主。利得摩尔：婚庆用品批发、床上用品及家用小电器等。利得摩尔：婚庆用品批发、床上用品及家用小电器等。租金租金水平水平虽然商圈较为成熟，商业氛围也足够，但是由于硬件设施及商业形态的限制，虽然商圈较为成熟，商业氛围也足够，但是由于硬件设施及商业形态的限制，商圈的整体商圈的整体租金水平一直处在较低的租金水平一直处在较低的位置。位置。商圈租金最高的地方出现在人流量最大的泰山大街东段上，这是由于此处临近汽车站，且整体硬件环境较好商圈租金最高的地方出现在人流量最大的泰山大街东段上，这是由于此处临近汽车站，且整体硬件环境较好的缘故。其次是利得摩尔商城，租金水平在的缘故。其次是利得摩
25、尔商城，租金水平在4545元元/ / /月左右。月左右。 消费群体消费群体面对的消费人群广泛，因此处的批发聚集地属性，涵盖较广面对的消费人群广泛，因此处的批发聚集地属性，涵盖较广小结小结1.1.多种问题制约商圈的发展多种问题制约商圈的发展 2.2.档次较低，商业形态落后档次较低，商业形态落后 3.3.硬件设施简陋，限制阻碍了商圈的进一步发展硬件设施简陋，限制阻碍了商圈的进一步发展 4.4.规划杂乱，无序管理，服务及购物环境较差，软件服务几乎没有规划杂乱，无序管理，服务及购物环境较差，软件服务几乎没有 5.5.商品质量良莠不齐，品牌价值不能得以体现商品质量良莠不齐，品牌价值不能得以体现 6.6.
26、虽然商圈较为成熟，商业氛围也足够，但是由于硬件设施及商业形虽然商圈较为成熟，商业氛围也足够，但是由于硬件设施及商业形态的限制，商圈的整体租金水平一直处在较低的位置。态的限制，商圈的整体租金水平一直处在较低的位置。 泰山大街商圈泰山大街商圈名称名称温泉路商圈温泉路商圈概述概述温泉路商圈是一个自给自足型的社区配套商圈，东部居民的主要温泉路商圈是一个自给自足型的社区配套商圈，东部居民的主要日常消费还是集中在东部完成，日常消费还是集中在东部完成，这跟泰安居民的就近消费习惯是这跟泰安居民的就近消费习惯是有密切关系的。东部居住人口集中，小区人口密度大，区域消费有密切关系的。东部居住人口集中，小区人口密度大
27、，区域消费总量较大，这是支撑东部商圈发展的基础。总量较大，这是支撑东部商圈发展的基础。位置位置温泉路商圈亦可成为东部商圈，区域跨度较大，延虎山东路温泉路商圈亦可成为东部商圈，区域跨度较大，延虎山东路- -温温泉路南端以东都是其主要辐射的范围泉路南端以东都是其主要辐射的范围商业商业类型类型百货、餐饮、旅游工艺品等百货、餐饮、旅游工艺品等租金租金水平水平商业氛围较淡，平均租金为市区最低，仅为商业氛围较淡，平均租金为市区最低，仅为2525元元/ / /月左右；月左右；典型典型商业商业百货：银座（志高店）百货：银座（志高店）餐饮：埃菲尔大酒店、桃花源酒店、巨鼎酒店、国山、餐饮：埃菲尔大酒店、桃花源酒店
28、、巨鼎酒店、国山、御膳皇宫、泰山烧烤园御膳皇宫、泰山烧烤园旅游工艺品：宝龙广场旅游工艺品：宝龙广场消费消费群体群体面对的消费人群主要是面对的消费人群主要是东部社区群体东部社区群体小结小结现有商业氛围较淡，未来发展前景较好现有商业氛围较淡，未来发展前景较好温泉路商圈温泉路商圈名称名称南关商圈南关商圈概述概述最最“穷穷”的商圈板块，的商圈板块，南关地区比较贫穷，是泰安市区规划前南关地区比较贫穷，是泰安市区规划前的农村区域，整体环境及居民素质相对较差，的农村区域，整体环境及居民素质相对较差，商圈内主要经营商圈内主要经营的是历史延留下来的商业链以及社区配套商业。的是历史延留下来的商业链以及社区配套商业
29、。位置位置龙潭路和温泉路为界灵山大街以南的部分龙潭路和温泉路为界灵山大街以南的部分 商业商业类型类型餐饮、小商品百货、沿街商铺等餐饮、小商品百货、沿街商铺等租金租金水平水平灵山大街及南关北段的租金水平灵山大街及南关北段的租金水平较高，高，对整体商圈租金水平拉整体商圈租金水平拉动较大，灵山大街中段的租金最高，可达到大，灵山大街中段的租金最高，可达到8080元元/ / /月左右。月左右。东西两端的租金西两端的租金则较低。另外，越往南租金就越低。低。另外，越往南租金就越低。 典型典型商业商业五金、机电、九州建材城五金、机电、九州建材城消费消费群体群体面对的消费人群主要是低端消费群体面对的消费人群主要
30、是低端消费群体小结小结1.1.商圈成长速度缓慢商圈成长速度缓慢2.2.现有硬件级软件设施不足现有硬件级软件设施不足3.3.居民素质较低，小农意识严重，区域改造难度大居民素质较低，小农意识严重，区域改造难度大4.4.居民的消费水平较低，商圈缺乏活力居民的消费水平较低，商圈缺乏活力5.5.灵山大街及南关北段的租金水平较高，对整体商圈租灵山大街及南关北段的租金水平较高，对整体商圈租金水平拉动较大，灵山大街中段的租金最高，东西两端金水平拉动较大，灵山大街中段的租金最高，东西两端的租金则较低。另外，越往南租金就越低。的租金则较低。另外，越往南租金就越低。南关商圈南关商圈商圈名称商圈名称级别级别档次档次消
31、费群体消费群体主要业态主要业态火车站商圈火车站商圈中心商圈中心商圈中偏高端中偏高端综合型综合型中高端百货中高端百货+ +步行街步行街财源商圈财源商圈区域型商圈区域型商圈中端中端综合型综合型（以年轻消费群体居多）（以年轻消费群体居多）中端百货中端百货+ +步行街步行街+ +专业商城专业商城市政商圈市政商圈小型区域型商圈小型区域型商圈中低端中低端周边居民，学生周边居民，学生大型商超大型商超+ +步行街步行街城北商圈城北商圈小型区域型商圈小型区域型商圈中端中端旅游人群旅游人群大中型餐饮大中型餐饮+ +小商品小商品中心商圈综合分析中心商圈综合分析序号序号名称名称类型类型面积面积1 1银座城市广场银座城
32、市广场百货百货+ +商业步行商业步行街街12.412.4万平米万平米2 2志高广场志高广场百货百货1212万平米万平米3 3银座（东湖店）银座（东湖店）百货百货60006000平米平米4 4银座（齐鲁店）银座（齐鲁店）百货百货60006000平米平米5 5银座（花园店）银座（花园店）大型社区超市大型社区超市40004000平米平米6 6大润发大润发大型商超大型商超5.35.3万平米万平米7 7卜蜂莲花卜蜂莲花大型商超大型商超3 3万平米万平米8 8金桥金桥服装百货服装百货3 3万平米万平米9 9中百中百百货百货4 4万平米万平米1010财源时尚广场财源时尚广场地下商城地下商城2.32.3万平米
33、万平米1111宝龙广场宝龙广场旅游文化商业旅游文化商业中心中心2626万平米万平米3124567118910现重点商业分布现重点商业分布序号序号名称名称所属所属商圈商圈类型类型面积面积开业开业时间时间档次档次主要主要消费群消费群1 1银座城市广场银座城市广场火车站商圈火车站商圈百货百货+ +商业步商业步行街行街12.412.4万平米万平米0101年年中高档中高档中收入家庭中收入家庭2 2志高广场志高广场温泉路商圈温泉路商圈百货百货1212万平米万平米1111年年中档中档周边居民周边居民3 3银座（东湖店）银座（东湖店）南关商圈南关商圈百货百货60006000平米平米0606年年中低档中低档周边
34、居民周边居民4 4银座（齐鲁店）银座（齐鲁店）城北商圈城北商圈百货百货60006000平米平米0808年年中低档中低档周边居民、学生周边居民、学生5 5银座（花园店）银座（花园店）南关商圈南关商圈大型社区超市大型社区超市40004000平米平米0808年年低档低档周边家庭周边家庭6 6大润发大润发火车站商圈火车站商圈大型商超大型商超5.35.3万平米万平米1010年年中档中档中收入家庭中收入家庭7 7卜蜂莲花卜蜂莲花市政商圈市政商圈大型商超大型商超3 3万平米万平米0303年年中档中档周边居民、学生周边居民、学生8 8金桥金桥财源商圈财源商圈服装百货服装百货3 3万平米万平米0101年年中低档
35、中低档中低收入、学生中低收入、学生9 9中百中百财源商圈财源商圈百货百货4 4万平米万平米0505年年中档中档中收入家庭中收入家庭1010财源时尚广场财源时尚广场火车站商圈火车站商圈地下商城地下商城2.32.3万平米万平米1212年年中低档中低档中低收入家庭中低收入家庭1111宝龙广场宝龙广场温泉路商圈温泉路商圈旅游文化商业旅游文化商业中心中心2626万平米万平米0909年年中档中档旅游人群、周边居民旅游人群、周边居民现重点商业项目现重点商业项目序序号号名称名称商业面商业面积积百货百货超市超市家居家居电器电器餐饮餐饮娱乐娱乐其他其他1 1银座银座城市广场城市广场12.412.4万平米万平米银座
36、超市银座超市必胜客必胜客肯德基肯德基影院影院2 2志高广场志高广场1212万平米万平米苏宁苏宁主题餐饮、肯主题餐饮、肯德基德基3 3银座银座（东湖店）（东湖店）60006000平米平米4 4银座银座（齐鲁店）（齐鲁店）60006000平米平米5 5银座银座（花园店）（花园店）40004000平米平米6 6大润发大润发5.35.3万平米万平米北京烤鸭北京烤鸭 肯德基肯德基电玩电玩7 7卜蜂莲花卜蜂莲花3 3万平米万平米肯德基肯德基味千拉面味千拉面8 8金桥金桥3 3万平米万平米精品服饰精品服饰美食城美食城电玩电玩9 9中百中百4 4万平米万平米中百超市中百超市健身房、电玩健身房、电玩1010财源
37、时尚广财源时尚广场场2.32.3万平米万平米精品服装精品服装饰品饰品美食城美食城1111宝龙广场宝龙广场2626万平米万平米旅游文化旅游文化购物购物中韩合资中韩合资超市超市名仕名仕8888、横店、横店影视城影视城现重点商业项目业态组合现重点商业项目业态组合高端化大众化百货商业购物中心银座银座城市广场城市广场志高志高广场广场银座银座（东湖、齐鲁店）（东湖、齐鲁店）银座银座花园店花园店大润发大润发卜蜂莲花卜蜂莲花金桥金桥中百中百现重点商业项目档次业态分级现重点商业项目档次业态分级空白市场空白市场序序号号名称名称类型类型商业面积商业面积1 1安居安居上上城上上城商业街商业街40004000平方米平方
38、米2 2奥来新天第奥来新天第 商务公寓商务公寓+ +写字写字楼楼+ +商业商业5 5万平方米万平方米 3 3泰安名嘉广场泰安名嘉广场购物中心购物中心+ +娱乐娱乐休闲休闲+ +商业街商业街+ +五五星级酒店星级酒店6060万万方万万方（shopping mall39.5shopping mall39.5万方）万方）4 4安居安居幸福里幸福里社区商业街社区商业街1.61.6万万 平方米平方米5 5奥林匹克花园奥林匹克花园商业街商业街商业步行街商业步行街80008000余平米余平米 6 6泰山高铁商业泰山高铁商业中心中心下沉商业街下沉商业街2.22.2万万 7 7华新华新新干线新干线酒店式公寓酒店
39、式公寓+SOHO+SOHO办公办公+ +文化文化娱乐娱乐总面积总面积5050万平米万平米商业面积商业面积6-76-7万万1234567未来商业分布未来商业分布泰安商业发展趋势泰安商业发展趋势泰安商圈布局泰安商圈布局重点商业项目重点商业项目近几年泰安商业发展速度缓慢增长，商业发展正处在同质守旧的传统商业模式近几年泰安商业发展速度缓慢增长，商业发展正处在同质守旧的传统商业模式及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。以中心商圈为龙头，区域商圈不断发展，虽然泰安部分商圈略显成熟，但商圈以中心商圈为龙头，区域
40、商圈不断发展，虽然泰安部分商圈略显成熟，但商圈内格局老化。内格局老化。泰安现有的商业以百货和大卖场为主，没有真正意义上的购物中心，百货的形泰安现有的商业以百货和大卖场为主，没有真正意义上的购物中心，百货的形态虽在泰安已经备受认可，但随着未来的发展，空间将逐步缩小。态虽在泰安已经备受认可，但随着未来的发展，空间将逐步缩小。随着泰安的经济以及居民的生活水平不断提高泰安需要一个具有规模性的、真正意义上的都市综合体的出现贰 业态分析及竞争对手分析一一 泰安商业业态现状泰安商业业态现状商业街商业街家居卖场家居卖场大型超市大型超市服装美食城服装美食城娱乐休闲娱乐休闲餐饮餐饮酒店酒店写字楼写字楼购物中心购物
41、中心【购物中心购物中心】银座银座中百中百开发商开发商/ /持股方持股方山东商业集团山东商业集团位置位置东岳大街东岳大街8181号与龙潭路的交界处号与龙潭路的交界处 西靠泰山火车站西靠泰山火车站 开业时间开业时间20012001年年1 1月月 商业面积商业面积2.52.5万平方米万平方米 租金水平租金水平服装品牌服装品牌 抽成抽成23%23%钟表钟表/ /名品抽成名品抽成17%17%床用床用/ /工艺品工艺品 25%25%经营分析经营分析日客流量达日客流量达3.53.5万左右，夏装万左右，夏装150-1000150-1000元，冬装元，冬装300-4000300-4000元；元；70%-80%7
42、0%-80%为持卡消费。为持卡消费。 银座作为泰安档次最高百货商场，内涵百货、餐饮、娱乐家居等多重业态；银座虽不能称为购物中心，但是由于所处区位优势，周边商超、家电等业态兴起，弥补银座自身所未达到条件， 带动火车站商圈发展。市场定位市场定位高档化高档化大众化大众化零售导向零售导向餐饮娱乐餐饮娱乐互动导向互动导向银座银座楼层楼层品类品类品牌品牌L1L1精致尊贵区、餐饮精致尊贵区、餐饮KFCKFC、卡尔丹顿、卡尔丹顿、CDCD、梦特娇、袋鼠、圣大保罗、金利来、梦特娇、袋鼠、圣大保罗、金利来、CROMNCROMN、都彭、宾度、周大福、沙驰、皮尔卡丹、凌美、都彭、宾度、周大福、沙驰、皮尔卡丹、凌美、派
43、克、帝驼、天梭，梅花，美都，西铁城、罗西尼、依波、天王、派克、帝驼、天梭，梅花，美都，西铁城、罗西尼、依波、天王、MRMR、金至尊、翠之韵、派瑞光年、六福、同心、金至尊、翠之韵、派瑞光年、六福、同心、潮宏基、潮宏基、SKAPSKAP、GEOXGEOX、金象、金戈尔、百世缘、浪琴、雷达、欧米茄、爱丽、梦妆、金象、金戈尔、百世缘、浪琴、雷达、欧米茄、爱丽、梦妆、DHCDHC、佳丽宝、欧莱雅、家美、佳丽宝、欧莱雅、家美乐、艾文莉、羽西、欧珀莱、美宝莲、自然堂、雅芳、高丝、高姿、清妃、高夫、雅乐仕、奥卡索、达芙妮、森达、乐、艾文莉、羽西、欧珀莱、美宝莲、自然堂、雅芳、高丝、高姿、清妃、高夫、雅乐仕、奥
44、卡索、达芙妮、森达、路美乐、亨达、孚德、太子龙、金迈王、鳄鱼恤、诗思、红蜻蜓、杉杉、富贵鸟、爱的旋律、路美乐、亨达、孚德、太子龙、金迈王、鳄鱼恤、诗思、红蜻蜓、杉杉、富贵鸟、爱的旋律、CHCHCHCH、哈森、雅顿，、哈森、雅顿，水芝澳、佰草集、水芝澳、佰草集、BURBERRYBURBERRY、BOSSBOSS、阿迪、露华浓、阿迪、露华浓、ZAZA、tatatata、玉兰油、罗妮雅、玉兰油、罗妮雅、KUUKIKUUKI、百丽、天美意、必胜客、百丽、天美意、必胜客、思加图、妙丽思加图、妙丽L2L2优雅男士区优雅男士区迪迪公子、喜儿得、纳巴罗、格罗尼亚、萨巴蒂尼、班尼波、仕东利、爱慕先生、舒雅、莱勒
45、、狄亚诺、雷诺、卡迪迪公子、喜儿得、纳巴罗、格罗尼亚、萨巴蒂尼、班尼波、仕东利、爱慕先生、舒雅、莱勒、狄亚诺、雷诺、卡尔丹顿、梦特娇、凯迪东尼、圣梵尼、凯撒、圣约克、圣菲拉利、和泰、柒牌、迈雅、华斯度、金利来、鄂尔多斯、尔丹顿、梦特娇、凯迪东尼、圣梵尼、凯撒、圣约克、圣菲拉利、和泰、柒牌、迈雅、华斯度、金利来、鄂尔多斯、皮尔卡丹、乔顿、雅戈尔、杉杉、斯卡丹顿、奥格丹尼、古希尼、伦敦雾、思莱德、杰克琼斯、苹果、空间、马克皮尔卡丹、乔顿、雅戈尔、杉杉、斯卡丹顿、奥格丹尼、古希尼、伦敦雾、思莱德、杰克琼斯、苹果、空间、马克华菲、骆驼动感、华菲、骆驼动感、JEEPJEEP、太平鸟、太平鸟、GXGGXG
46、、利峰、空间、汤米、芝宝、凯思琳、玛勃、利峰、空间、汤米、芝宝、凯思琳、玛勃L3L3气质女人区、手动区、气质女人区、手动区、玩具类玩具类安莉芳、江南布衣、桑扶兰、曼妮芬、欧迪芬、爱慕、播、安莉芳、江南布衣、桑扶兰、曼妮芬、欧迪芬、爱慕、播、IEYIEY、芬狄诗、爱美丽、太阳城莎莎、娇鼎、哥弟、阿、芬狄诗、爱美丽、太阳城莎莎、娇鼎、哥弟、阿玛施、巴拉维拉、萨玛莉丹、美若仙妮、丽竹、易菲、安魅力、飞影思、和泰、马克华菲、安娜苏丝、菲依尼尼、玛施、巴拉维拉、萨玛莉丹、美若仙妮、丽竹、易菲、安魅力、飞影思、和泰、马克华菲、安娜苏丝、菲依尼尼、舒朗、和泰、劲草、声雨竹、福太太、红迪丝、天意、高田、非凡伊
47、人、米兰登、圣诺娅、林语、慕托丽、史努比、舒朗、和泰、劲草、声雨竹、福太太、红迪丝、天意、高田、非凡伊人、米兰登、圣诺娅、林语、慕托丽、史努比、阿迪达斯、巴布豆、安奈尔、娃哈哈、卡拉贝能、阿迪达斯、巴布豆、安奈尔、娃哈哈、卡拉贝能、ABCABC、耐克、耐克、JEEFJEEF、米奇妙、朗姿、米奇妙、朗姿、CARACARA、蕾朵、贝斯琦、达芭、蕾朵、贝斯琦、达芭娜、红人、蕾朵、影儿集合店、海辰贝贝、加菲猫、玛丝菲尔、娜尔思、娜尔思零、福芬、菲妮迪、雅莹、歌力思、娜、红人、蕾朵、影儿集合店、海辰贝贝、加菲猫、玛丝菲尔、娜尔思、娜尔思零、福芬、菲妮迪、雅莹、歌力思、敦奴、玛利亚古琦、米兰、珂莱蒂尔、子
48、苞米、佩琪敦奴、玛利亚古琦、米兰、珂莱蒂尔、子苞米、佩琪L4L4运动休闲区、美发、美运动休闲区、美发、美甲甲Jack wolfskinJack wolfskin、探路者、乐斯菲斯、李宁、特步、探路者、乐斯菲斯、李宁、特步、361361、CATCAT、尤尼克斯、卡帕、阿迪、尤尼克斯、卡帕、阿迪ASEASE、耐克、耐克360360、匡威、新百、匡威、新百伦、阿迪、耐克、安踏、阿森纳、美津浓、乔丹、哥伦比亚、伦、阿迪、耐克、安踏、阿森纳、美津浓、乔丹、哥伦比亚、LEELEE、增致、茵宝、增致、茵宝、JasonwoodJasonwood、哥伦比亚、哥伦比亚、LEVISLEVIS、TEXWOODTEXW
49、OOD、VERO MODAVERO MODA、欧时力、百家好、欧时力、百家好、AO2AO2、G200G200、波顿、米奇、木依坊、殴丽芙、连奴、森马、罗宾汉、流行、波顿、米奇、木依坊、殴丽芙、连奴、森马、罗宾汉、流行前线、真维斯、米可芭娜、季候风、美特都市前线、真维斯、米可芭娜、季候风、美特都市/ /校园、班尼路、佐丹奴、衣恋、天妮维尼、大嘴猴、校园、班尼路、佐丹奴、衣恋、天妮维尼、大嘴猴、ONLYONLYL5L5生活乐园区生活乐园区帕罗、米皇、盘古、珍贝、皮皮狗、梦特娇、海尔曼斯、天柏绒斯、博洋、埃迪蒙托、圣夫岛、皮尔卡丹、梦洁、帕罗、米皇、盘古、珍贝、皮皮狗、梦特娇、海尔曼斯、天柏绒斯、博
50、洋、埃迪蒙托、圣夫岛、皮尔卡丹、梦洁、雅芳婷、鄂尔多斯、康宁、艾拜那、雅芳婷、鄂尔多斯、康宁、艾拜那、OQOOQO、WMFWMF、恒源祥、暖倍儿、双立人、金利来、猫人、居家服、添香、十月妈、恒源祥、暖倍儿、双立人、金利来、猫人、居家服、添香、十月妈咪、豪门、百思佳、安琪尔、赛诺、雅芳芳、阿米尼电动车、梦娣雅、多样屋、日清纺、爱丽思、爱慕莎、象印、咪、豪门、百思佳、安琪尔、赛诺、雅芳芳、阿米尼电动车、梦娣雅、多样屋、日清纺、爱丽思、爱慕莎、象印、百家坊、桃木、红叶地毯、生命力、荣泰、艾力斯特、好家庭、优美家、安柏美、曲美、一米阳光、欧派、明堂、百家坊、桃木、红叶地毯、生命力、荣泰、艾力斯特、好家
51、庭、优美家、安柏美、曲美、一米阳光、欧派、明堂、伊丽白兰、我爱我家、澳美、好莱客、蓝星、伊丽白兰、我爱我家、澳美、好莱客、蓝星、CAVCAV、百兰、库玛、斯曼克、沃克、百强、宏发、百兰、库玛、斯曼克、沃克、百强、宏发L6L6影院影院先锋电影城先锋电影城各楼层品牌各楼层品牌银座的业态构成主要是以零售为主，餐饮、娱乐分布在稀少零售90%餐饮5%娱乐5%业态比例业态比例泰安先锋电影城（属于今典院线旗下），总面积1430,共有6个放映厅，观众总座席数约670座，属于泰安最早进入的电影院。电影院电影院开发商开发商/ /持股方持股方潍坊中百集团潍坊中百集团 位置位置财源大街中段财源大街中段 开业时间开业时
52、间20052005年年9 9月月 商业面积商业面积3.53.5万平方米万平方米 租金水平租金水平抽成抽成19%-28%19%-28%左右左右经营分析经营分析人流量较高人流量较高 ，超市、美食街相对人气较旺。整体，超市、美食街相对人气较旺。整体销售状况良好，周围的商铺经营状况同样比较良销售状况良好，周围的商铺经营状况同样比较良好，铺位价格泰城较高的。好，铺位价格泰城较高的。中百作为财源商圈最具代表的商业，地理位置极好，交通方便，与金桥服装城、国美电器等主力店互相呼应，有效形成了商圈互动。但商场面积较小，未来可持续发展空间有限，作为百货为主的购物，餐饮、娱乐配套少，不能满足消费者一站式需求。市场定
53、位市场定位高档化高档化大众化大众化零售导向零售导向餐饮娱乐餐饮娱乐互动导向互动导向中百中百楼层业态分布图楼层业态分布图地下一层地下一层超市超市一一 层层鞋包鞋包 珠宝珠宝 化妆品化妆品 手机手机二二 层层男装男装 女装女装 女士内衣女士内衣三三 层层电器电器 休闲服休闲服 运动服运动服 床上用品床上用品 针织衫针织衫 办公用品办公用品 儿童玩儿童玩具、童装具、童装四四 层层美食城美食城五五 层层电玩城、健身房电玩城、健身房零售85%餐饮/娱乐15%中百从业态上来看，仍以百货为主，但相对银座百货，有一定比例的餐饮；餐饮主要以美食广场为主，但餐饮面积较小。各楼层分布、业态比例各楼层分布、业态比例【
54、大型超市大型超市】大润发大润发卜蜂莲花卜蜂莲花佳乐家佳乐家银座超市银座超市大润发大润发开发商开发商/ /持股方持股方台湾润泰集团台湾润泰集团位置位置东至龙潭路、南至岱宗大街、西至迎胜路东至龙潭路、南至岱宗大街、西至迎胜路 开业时间开业时间20102010年年5 5月月 商业面积商业面积5.35.3万平方米万平方米 租金水平租金水平138138元元/ / /月月经营分析经营分析超市客流多，现日营业额达超市客流多，现日营业额达20-3020-30万元。万元。 大润发作为泰安大型的商超，融百货、超市、餐饮、娱乐为一体，与银座形成的火车站商圈，补缺银座自身业态的不足。市场定位市场定位高档化高档化大众化
55、大众化零售导向零售导向餐饮娱乐餐饮娱乐互动导向互动导向楼层楼层品类品类品牌品牌B1B1超市卖场超市卖场（生鲜食品、休闲食品）（生鲜食品、休闲食品）与狼共舞、狮道芬堡、名朗、堡狮龙、安踏、李宁、古堂香、唐与狼共舞、狮道芬堡、名朗、堡狮龙、安踏、李宁、古堂香、唐狮、美邦、真维斯、蓝威龙、小墨鱼、超市狮、美邦、真维斯、蓝威龙、小墨鱼、超市L1L1百货百货+ +电玩电玩麦考林、海贝、纳纹、秋水伊人、简、童年时光、吉野家、阿香麦考林、海贝、纳纹、秋水伊人、简、童年时光、吉野家、阿香米线米线/ /火锅、猫人、摩奥、百图、圣迪奥、耐克、阿迪、火锅、猫人、摩奥、百图、圣迪奥、耐克、阿迪、KAPPAKAPPA、
56、espitespit、百丽、鞋柜、月芽儿、卡迪娜、达芙妮、哥诗玛、珠宝、百丽、鞋柜、月芽儿、卡迪娜、达芙妮、哥诗玛、珠宝、米奇、全聚德、米奇、全聚德、Etam/WEEKEND EHOMMEEtam/WEEKEND EHOMME、屈臣氏、优哈、马连奴、屈臣氏、优哈、马连奴、KFCKFC、味千拉面、味千拉面 L2L2超市卖场超市卖场+ +百货百货月亮湾海参、月亮湾海参、BalabalaBalabala、贝思特玩具、酷炫空间游乐圈、贝思特玩具、酷炫空间游乐圈、7 7度银度银饰、甲壳虫美甲、福人美甲、小天才童装饰、甲壳虫美甲、福人美甲、小天才童装L3L3室内停车场室内停车场L4L4室内停车场室内停车场
57、各楼层品牌各楼层品牌大润发主流客户以超市购物为主，配套业态较为丰富。超市65%百货25%餐饮10%业态比例业态比例卜蜂莲花卜蜂莲花开发商开发商/ /持股方持股方卜蜂莲花超市连锁有限公司卜蜂莲花超市连锁有限公司位置位置东至迎胜南路东至迎胜南路 、南至泰山大街、南至泰山大街 、西至长城路、西至长城路 、北至东岳大街、北至东岳大街开业时间开业时间20032003年年8 8月月 商业面积商业面积2 2万平方米万平方米 租金水平租金水平120120元元/ / /月月经营分析经营分析泰山广场对市民的吸引力及正大品牌连锁超市的泰山广场对市民的吸引力及正大品牌连锁超市的效应，周末日人流量可达效应，周末日人流量
58、可达1.21.2万人次（要根据天万人次（要根据天气状况而定），因距市中心有相当的距离，平时气状况而定），因距市中心有相当的距离，平时的营业状况不佳，日常平均营业额在的营业状况不佳，日常平均营业额在8 8万左右万左右（20%20%的持卡消费，日人流量大约的持卡消费，日人流量大约3000-50003000-5000左右，左右，日常消费群体中单从年龄层来分析日常消费群体中单从年龄层来分析4040岁以上的人岁以上的人群占群占40%40%以上，按居住区域来分还是以周边常住以上，按居住区域来分还是以周边常住居民和学校师生为主。居民和学校师生为主。卜蜂莲花坐落市政商圈，离中心商圈较远，周边居民消费为主，主要
59、卜蜂莲花坐落市政商圈，离中心商圈较远，周边居民消费为主，主要以超市消费为主要客群，消费群体比较单一，经营状况相对大润发较以超市消费为主要客群，消费群体比较单一，经营状况相对大润发较差。差。市场定位市场定位高档化高档化大众化大众化零售导向零售导向餐饮娱乐餐饮娱乐互动导向互动导向楼层业态分布图楼层业态分布图一一 层层赞迪女装、李宁、袋鼠、骄子、女人行、美特斯邦威、赞迪女装、李宁、袋鼠、骄子、女人行、美特斯邦威、KFCKFC、雅鹿、红运果、兽王、迪士尼专柜、雅鹿、红运果、兽王、迪士尼专柜、啄木鸟、福朗珠宝、味千拉面、一统三锅时尚餐厅、达芙妮、来伊份、宝喜来、千姿秀内衣、啄木鸟、福朗珠宝、味千拉面、一
60、统三锅时尚餐厅、达芙妮、来伊份、宝喜来、千姿秀内衣、古堂香、宝贝传奇、依拉拉、标马皮具、淑玉平民大药房、亨利达钟表、利伟飞天车模、洲际古堂香、宝贝传奇、依拉拉、标马皮具、淑玉平民大药房、亨利达钟表、利伟飞天车模、洲际海景房、百代苹果、意大利海景房、百代苹果、意大利A+A+女装、红谷皮具、宝石北京布鞋、女装、红谷皮具、宝石北京布鞋、KSKS十字绣、金梦缘、四季花房、十字绣、金梦缘、四季花房、韩宜女装、韩宜女装、S S女人内衣、织袜郎、康乐佳健身器材、千百惠女装、甲情甲义、靓佳人头饰、千花女人内衣、织袜郎、康乐佳健身器材、千百惠女装、甲情甲义、靓佳人头饰、千花伴女装、思媚秀女装、香奈儿造型、军备酷
61、服饰、雅芳、金狮狼男装伴女装、思媚秀女装、香奈儿造型、军备酷服饰、雅芳、金狮狼男装超市90%餐饮/百货10%以卜蜂莲花为中心的市政商圈，超市消费为主，少量餐饮配套（肯德基、味千拉面等快餐）以及商超内商品配套各楼层品牌分布、业态比例各楼层品牌分布、业态比例开发商开发商/ /持股方持股方潍坊中百控股子公司潍坊中百控股子公司 位置位置中百商城负一层中百商城负一层开业时间开业时间20052005年年8 8月月 商业面积商业面积1.31.3万平方米万平方米 经营分析经营分析泰安最繁华的商业中心的位置及正确的商业定位，泰安最繁华的商业中心的位置及正确的商业定位，造就了佳乐家超市在泰安超市龙头的位置，每日造
62、就了佳乐家超市在泰安超市龙头的位置，每日客流量达客流量达 2.5-32.5-3万，平均客单价在万，平均客单价在30-6030-60元左右元左右中百旗下超市，地理位置优越，客流量非常大，超市销售仅次于大润发.佳乐家佳乐家开发商开发商/ /持股方持股方银座商城（中心店、东湖店）银座商城（中心店、东湖店）位置位置中心店：东至校场街、南至财源大街、西至龙潭中心店：东至校场街、南至财源大街、西至龙潭路、北至东岳大街路、北至东岳大街 东湖店：东至虎山路、南至泮河大街、西至南关东湖店：东至虎山路、南至泮河大街、西至南关大街、北至灵山大街大街、北至灵山大街 开业时间开业时间中心店：中心店：20012001年年
63、1 1月月东湖店：东湖店：20062006年年1212月月商业面积商业面积中心店：中心店：20002000平米平米（生鲜（生鲜12001200、干货、干货 800800 ）东湖店：东湖店：23002300平米平米（生鲜（生鲜12001200、干货、干货11001100 ）经营分析经营分析依靠银座的消费力依靠银座的消费力银座超市银座超市优势：从百货和大卖场在泰安的优势：从百货和大卖场在泰安的形式来看，属于泰安最集中商业形式来看，属于泰安最集中商业业态，能够基本满足泰安的消费业态，能够基本满足泰安的消费需求，并且业态的档次在泰安属需求，并且业态的档次在泰安属于中档产品，符合泰安人的消费于中档产品，
64、符合泰安人的消费习惯。习惯。小结小结劣势：从调研分析来看，泰安劣势：从调研分析来看，泰安市的整体物价水平较低，消费市的整体物价水平较低，消费者对商品折扣非常看重。没有者对商品折扣非常看重。没有真正意义上的一站式的购物中真正意义上的一站式的购物中心，不符合城市发展的趋势。心，不符合城市发展的趋势。 【服装、美食城服装、美食城】金桥服装城金桥服装城财源服装美食商场财源服装美食商场位置位置财源街百货大楼对面财源街百货大楼对面 业态业态商城经营商品以中高档女性时装、休闲装、职业装、男装、童装为主，皮具、箱包、饰品、化商城经营商品以中高档女性时装、休闲装、职业装、男装、童装为主，皮具、箱包、饰品、化妆品
65、等妆品等面积面积50005000平方米平方米 开业时间开业时间20052005年重建年重建租金租金1F 1101F 110元元/ / /月月 2F 832F 83元元/ / /月月 3F 3F 6969元元/ / /月月 经营状况经营状况目前经营状况较好，主要是年轻群体购物居多。目前经营状况较好，主要是年轻群体购物居多。金桥服装美食城金桥服装美食城位置位置火车站地下商城火车站地下商城业态业态共分共分6 6个区、个区、A A区美食、区美食、B/CB/C区服装、区服装、D/E/FD/E/F小饰品小饰品面积面积2.32.3万平方米万平方米开业时间开业时间20122012年年5 5月月售价售价主力铺位
66、面积主力铺位面积5-155-15平方米平方米, ,总价集中在总价集中在10-3010-30万元之间万元之间经营状况经营状况目前经营状况较差，周边商圈配套较为完善，消费者在此都买物品需求小。目前经营状况较差，周边商圈配套较为完善，消费者在此都买物品需求小。财源时尚美食广场财源时尚美食广场【商业步行街商业步行街】通天街通天街财源大街财源大街温州商业街温州商业街金街金街位置位置北连东岳大街、中接财源大街、南接灵山大街，全长约北连东岳大街、中接财源大街、南接灵山大街，全长约800800米，为泰安历史老街，米，为泰安历史老街，经通天街、岱庙，北至泰山南天门这一序列是泰安历史文化主要轴线和活动发生的经通天
67、街、岱庙，北至泰山南天门这一序列是泰安历史文化主要轴线和活动发生的场所。场所。业态业态通天街两侧商铺主要以经营服饰、箱包鞋帽、精品百货、餐饮为主，主要商业集中通天街两侧商铺主要以经营服饰、箱包鞋帽、精品百货、餐饮为主，主要商业集中在财源街与东岳大街之间路段，大小店铺约在财源街与东岳大街之间路段，大小店铺约8080余家，多为上下两层结构余家，多为上下两层结构, ,定位为中定位为中低档次低档次. .租金租金9999元元/ / /月，售价月，售价1.91.9万元万元/ /经营经营状况状况目前经营状况大部分良好，一直维持着较高的商铺租金为传统的黄金商业街道。目前经营状况大部分良好，一直维持着较高的商铺
68、租金为传统的黄金商业街道。通天街通天街小结小结优势：通天街依托岱庙深厚的文优势：通天街依托岱庙深厚的文化底蕴，向南通向泰安的市郊是化底蕴，向南通向泰安的市郊是泰安重点的商业街之一。泰安重点的商业街之一。通天街商业氛围浓厚是泰安人民通天街商业氛围浓厚是泰安人民心目中成熟的商业街。心目中成熟的商业街。 劣势：没有充分利用岱庙旅游劣势：没有充分利用岱庙旅游资源，商业街业态规划不够合资源，商业街业态规划不够合理，没有形成应有的风格。理，没有形成应有的风格。位置位置西起泰山火车站、东至虎山路西起泰山火车站、东至虎山路, ,全长近全长近24002400米，是一条历米，是一条历史上的老商业街史上的老商业街
69、。业态业态鞋店、服装店、百货商场床饰、酒店用品、门窗铝合金鞋店、服装店、百货商场床饰、酒店用品、门窗铝合金防盗门、布艺、电工用器、窗帘、厨具、油漆、地板、防盗门、布艺、电工用器、窗帘、厨具、油漆、地板、陶瓷洁具，水龙头、玻璃等。陶瓷洁具，水龙头、玻璃等。租金租金与教场路、青年路和通天街交汇处的租金到达近与教场路、青年路和通天街交汇处的租金到达近180180元元/ /月月/ /平方米，中段校场街到青年路口为平方米，中段校场街到青年路口为220/220/月月/ /平方米，平方米，其他段落在其他段落在50-10050-100元元/ /月月/ /平方米不等。平方米不等。经营经营状况状况财源街是泰安市一
70、直以来的商业老街，有不可计量的流财源街是泰安市一直以来的商业老街，有不可计量的流动人口，加上近几年泰安市政府大力的规划。财源街将动人口，加上近几年泰安市政府大力的规划。财源街将会成为泰安最繁华、最具有商业竞争力和市场吸引力的会成为泰安最繁华、最具有商业竞争力和市场吸引力的一条商业街。一条商业街。财源大街财源大街小结小结该区域几乎没有基本的休闲娱乐场所诸如可坐下休息或吃点食物的休闲区，该区域几乎没有基本的休闲娱乐场所诸如可坐下休息或吃点食物的休闲区，娱乐文化设施的缺乏意味着游客们购物之后就很难有兴趣继续逗留财源大街。娱乐文化设施的缺乏意味着游客们购物之后就很难有兴趣继续逗留财源大街。财源街机动车
71、与非机动车混行，人行道较宽，机动车随意停放于人行道，比财源街机动车与非机动车混行，人行道较宽，机动车随意停放于人行道，比较混乱，对道路交通也存在较大影响。较混乱，对道路交通也存在较大影响。财源大街中段共设两处公交站点，分别位于奈河下河桥路口和青年路路口，财源大街中段共设两处公交站点，分别位于奈河下河桥路口和青年路路口，公交路线有公交路线有8 8条，非常容易造成交通堵塞。条，非常容易造成交通堵塞。作为泰安的主商业街，要想真正体现其领导泰安商业龙头地位的价值，还是作为泰安的主商业街，要想真正体现其领导泰安商业龙头地位的价值，还是有很大的距离的。有很大的距离的。位置位置泰山大街东首，汽车站西侧，距泰
72、山火车站约泰山大街东首，汽车站西侧，距泰山火车站约300300米。米。业态业态以服装、饰品为主以服装、饰品为主租金租金130130（上下两层）（上下两层）260260（上下两层）均为（上下两层）均为1515元月元月, ,物业管理费物业管理费1.201.20元月元月其中售其中售0.400.40元元/ /月月/ /公共水电费摊销公共水电费摊销经营经营状况状况泰山温州商业步行街的市场操作是失败的，被很多泰山温州商业步行街的市场操作是失败的，被很多老百姓称为老百姓称为“不行街不行街” 目前有将近目前有将近1/31/3的商户租金的商户租金无法正常收取，已经发生过数起锁门事件无法正常收取，已经发生过数起锁
73、门事件温州商业步行街温州商业步行街尽管以尽管以“名品、名店、名街名品、名店、名街”为经营定位，但是却没有真正体现，没有为经营定位，但是却没有真正体现，没有与之相适应的主题规划与整合，如：休闲服饰区域，美食区等，整体定与之相适应的主题规划与整合，如：休闲服饰区域，美食区等，整体定位宣传模糊。位宣传模糊。缺乏高效成熟的管理者和经营者，缺乏不断自我更新的支柱商户缺乏高效成熟的管理者和经营者，缺乏不断自我更新的支柱商户, ,缺乏有缺乏有活力和文艺气息的场所活力和文艺气息的场所, ,也是其在商业经营模式上欠缺的地方同时也是改也是其在商业经营模式上欠缺的地方同时也是改进的地方。进的地方。小结小结位置位置位
74、于东岳大街与龙潭路口，银座东边位于东岳大街与龙潭路口，银座东边业态业态以餐饮、服装为主以餐饮、服装为主租金租金靠近东岳大街：靠近东岳大街：30-4030-40平，平，1010万元万元/ /年年商业街内部：商业街内部：3535平，平，4 4万元万元/ /年年经营状况经营状况经营状况一般，大多人群都集中在银座周围，内街经营状况较差。经营状况一般，大多人群都集中在银座周围，内街经营状况较差。金街金街小结小结虽然地处地利位置优越的银座旁，但是商业街的规划较差，内部业态分虽然地处地利位置优越的银座旁，但是商业街的规划较差，内部业态分布较乱，没能形成持续的消费力。布较乱，没能形成持续的消费力。商业街缺乏管
75、理，物业管理较差，人流高峰期车辆乱停乱放，整个街道商业街缺乏管理，物业管理较差，人流高峰期车辆乱停乱放，整个街道非常拥挤。非常拥挤。【家居卖场家居卖场】居然之家居然之家光彩大市场光彩大市场五马家具五马家具地址地址 泰安龙潭南路泰安龙潭南路1919号号开业时间开业时间 20092009年年营业面积营业面积 6000060000 品项分布品项分布 1F: 1F: 建材卫浴建材卫浴 2F2F：沙发、床具、红木：沙发、床具、红木 3F3F：办公、儿童、实木、板式：办公、儿童、实木、板式 4F:4F:吊顶、橱柜、吊顶、橱柜、 壁纸壁纸经营方式经营方式 租赁经营（每平米每天租赁经营（每平米每天2.8-3.
76、12.8-3.1元其中包括元其中包括1 1元物业费用）元物业费用）商品定位商品定位及客层及客层 商品以中端商品为主，配合部分一线品牌。满足中端消费群体商品以中端商品为主，配合部分一线品牌。满足中端消费群体 经营优势经营优势 连锁经营、知名度较好连锁经营、知名度较好企业性质企业性质 连锁企业连锁企业软硬件设施软硬件设施 休息座椅、烟感喷淋、中央空调、服务台休息座椅、烟感喷淋、中央空调、服务台 综述综述 以中端商品为主，经营部分高档品牌，采用连锁经营管理，属当地较高档次家具商场以中端商品为主，经营部分高档品牌，采用连锁经营管理，属当地较高档次家具商场 公交线路公交线路2 2、7 7、9 9、221
77、221居然之家居然之家楼层楼层品类品类品牌品牌L1L1瓷砖、洁具、地板、散热器、其他瓷砖、洁具、地板、散热器、其他嘉俊（罗马城）、好太太（晾衣架）、丘比特、努奥罗、华帝、航标、京彩（浴帘）、嘉俊（罗马城）、好太太（晾衣架）、丘比特、努奥罗、华帝、航标、京彩（浴帘）、雅洁（五金）诺克司、法标、尚高、惠达、帝王、席玛、阿波罗、安华、科勒、东鹏、雅洁（五金）诺克司、法标、尚高、惠达、帝王、席玛、阿波罗、安华、科勒、东鹏、九牧、澳鑫、英皇、法恩莎、维可陶、澳斯曼、久福、朝阳、箭牌、九牧、澳鑫、英皇、法恩莎、维可陶、澳斯曼、久福、朝阳、箭牌、TOTOTOTO、L&DL&D、强辉、强辉、金意陶、菲林格尔、
78、联丰、久盛、蓝海方舟、多乐士、扬子、卢森、圣象、必美、贝亚金意陶、菲林格尔、联丰、久盛、蓝海方舟、多乐士、扬子、卢森、圣象、必美、贝亚克、巴菲克、永吉、得高、大自然、第一空间、德尔、天格、好美家、生活家、书香门克、巴菲克、永吉、得高、大自然、第一空间、德尔、天格、好美家、生活家、书香门第、东鹏、冠珠、蒙娜妮莎、玫瑰（马赛克）、金驼、马可波罗、诺贝尔、简一第、东鹏、冠珠、蒙娜妮莎、玫瑰（马赛克）、金驼、马可波罗、诺贝尔、简一L2L2藤制家具、红木家具、沙发餐桌、床藤制家具、红木家具、沙发餐桌、床具、古典欧式、音响具、古典欧式、音响MPEMPE、CBDCBD、吉斯、大鹏、凯迪威、嘉元、左右家私、域
79、之高、芝华仕、吉斯、大鹏、凯迪威、嘉元、左右家私、域之高、芝华仕、CAVCAV音响、邓禄音响、邓禄普、依丽兰、慕思普、依丽兰、慕思3D3D、慕思凯奇、爱依瑞斯、顾家工艺、左右沙发（布艺）、穗宝、卡、慕思凯奇、爱依瑞斯、顾家工艺、左右沙发（布艺）、穗宝、卡昂、斯可馨、奥玛尼、非同、亿东方、温莎情缘、夏威夷、露依莎、中至信、卡芬达、昂、斯可馨、奥玛尼、非同、亿东方、温莎情缘、夏威夷、露依莎、中至信、卡芬达、红古轩、年年红、博妮、老藤居、皇林苑、深发、万佳怡、中信红木红古轩、年年红、博妮、老藤居、皇林苑、深发、万佳怡、中信红木L3L3办公家具、儿童松木家居、地毯家饰、办公家具、儿童松木家居、地毯家饰
80、、板式家具、实木家具、水族、窗帘板式家具、实木家具、水族、窗帘虹桥、中山派格、澳玛、迪欧虹桥、中山派格、澳玛、迪欧 沃盛、优越、青岛一木、三兄弟、润诚、小虎鞋柜、金沃盛、优越、青岛一木、三兄弟、润诚、小虎鞋柜、金芙蓉（窗帘）、猫王、红苹果、杰克丹尼、迪诺雅、亮点水族、华日、恒久、前进、腾芙蓉（窗帘）、猫王、红苹果、杰克丹尼、迪诺雅、亮点水族、华日、恒久、前进、腾迪、蓝星、珍荣、我爱我家、意风、我的迪、蓝星、珍荣、我爱我家、意风、我的E E家、香柏年、优美家、百强、京韵、兰卡威、家、香柏年、优美家、百强、京韵、兰卡威、珍荣、曲美、宏兴（地毯）、摩力克（窗帘）、东升（地毯）木言木语、城市之窗易式珍
81、荣、曲美、宏兴（地毯）、摩力克（窗帘）、东升（地毯）木言木语、城市之窗易式形态、城市之窗淡泊、多喜爱、冠之雅、米奇天地、七彩人生、卡乐屋、快乐驿站、花形态、城市之窗淡泊、多喜爱、冠之雅、米奇天地、七彩人生、卡乐屋、快乐驿站、花冠冠L4L4灯具、壁纸、移动壁柜、吊灯、艺术灯具、壁纸、移动壁柜、吊灯、艺术玻璃、橱柜、塑钢门窗、厨房电器、玻璃、橱柜、塑钢门窗、厨房电器、楼梯、木门楼梯、木门友邦、美尔凯特、比乐、圣堡罗、风鸟、一木、梦天、卡尔凯旋、洛维尼、万家园、尚友邦、美尔凯特、比乐、圣堡罗、风鸟、一木、梦天、卡尔凯旋、洛维尼、万家园、尚品本色、巴迪斯、品格、容声、古尼拉斯、马克堡罗、天饰龙、介仁、
82、凯诚、米兰、英品本色、巴迪斯、品格、容声、古尼拉斯、马克堡罗、天饰龙、介仁、凯诚、米兰、英伦美家（窗帘）、柔然、兰舍（硅藻泥）圣像瑞宝、伦美家（窗帘）、柔然、兰舍（硅藻泥）圣像瑞宝、ASAS、菲迪科尔（墙衣）、大自然、菲迪科尔（墙衣）、大自然、摩曼、菲林格尔、创意坊水族、皇牌金门、诗尼曼、佳田、好莱客、大洋玛格、金伦、摩曼、菲林格尔、创意坊水族、皇牌金门、诗尼曼、佳田、好莱客、大洋玛格、金伦、顶固、维鲁、皮阿诺、索菲亚、欧雅顶固、维鲁、皮阿诺、索菲亚、欧雅5 5、布鲁斯特、爱忆、别丽、布鲁斯特、爱忆、别丽. .美特、玛堡、润成创展、美特、玛堡、润成创展、豪门、王朝、财易、大自然、豪门、王朝、财
83、易、大自然、TATATATA伯艺创展、文都、圣象伯艺创展、文都、圣象. .合雅、欧派、新艺美固、泰合雅、欧派、新艺美固、泰鹏、龙鼎、宜家、松岩、康洁、佳居乐、欧伯、安步、韩丽、海尔、我乐、盼盼、英伦鹏、龙鼎、宜家、松岩、康洁、佳居乐、欧伯、安步、韩丽、海尔、我乐、盼盼、英伦罗孚、志邦、好乐家、科宝博洛尼、皮阿诺罗孚、志邦、好乐家、科宝博洛尼、皮阿诺 各楼层品牌各楼层品牌地址地址 泰安市泰山大街西段泰安市泰山大街西段开业时间开业时间 20062006年年营业面积营业面积 占地占地700700亩、亩、20000 20000 品项分布品项分布 建材、装饰装修材料以独立店铺方式经营，家具品牌以商场分割
84、经营建材、装饰装修材料以独立店铺方式经营，家具品牌以商场分割经营 经营方式经营方式 租赁经营（租金每平租赁经营（租金每平30-5030-50每月，每户每月每月，每户每月200200元管理费用）元管理费用）经营优势经营优势 品牌涵盖众多，选择性较强。品牌涵盖众多，选择性较强。 企业性质企业性质 私营公司私营公司 综述综述 经营品种丰富，价位选择区间较多，经营品种丰富，价位选择区间较多， 公交路线公交路线7 7、11.11.、1919、2929、323323光彩大市场光彩大市场地址地址 五马商业区五马街五马商业区五马街3030号号开业时间开业时间 19931993年年 营业面积营业面积 80008
85、000 品项分布品项分布 1F: 1F: 办公家具办公家具 2F2F：床品、床具：床品、床具 3F3F：沙发、红木：沙发、红木经营方式经营方式 租赁经营（每月每平米租赁经营（每月每平米30-4230-42，无其他费用），无其他费用）商品定位商品定位及客层及客层 泰安较早的家具商场，经营品牌以当地及国内小厂家生产商品为主。属低端家具卖场泰安较早的家具商场，经营品牌以当地及国内小厂家生产商品为主。属低端家具卖场经营优势经营优势 商品价格较低商品价格较低企业性质企业性质 私营企业私营企业软硬件设施软硬件设施 歇息座椅、自动扶梯歇息座椅、自动扶梯综述综述 商品价格低端，无相关优势商品价格低端，无相关优
86、势公交路线公交路线216216、331331、6 6、9 9五马家具五马家具小结小结泰安的家居卖场现状，在三四线城市来看已经相对饱和，从低端家居产品泰安的家居卖场现状，在三四线城市来看已经相对饱和，从低端家居产品到中高端家居品牌，都能够满足泰安人的需求；到中高端家居品牌，都能够满足泰安人的需求；从近几年房地产市场整体上看，由于政策打压，导致家居市场经营状况持从近几年房地产市场整体上看，由于政策打压，导致家居市场经营状况持续下降，但还存在一定的刚性需求；续下降，但还存在一定的刚性需求；现在来看泰安是可以增加具有竞争力的家居卖场，但基于代理商实力以及现在来看泰安是可以增加具有竞争力的家居卖场，但基
87、于代理商实力以及租金趋势和未来的发展情况，在泰安区域拓展有一定困难，所以新增家居租金趋势和未来的发展情况，在泰安区域拓展有一定困难，所以新增家居卖场需要审慎。卖场需要审慎。【娱乐、休闲娱乐、休闲】名仕名仕8888、零点、零点雷石雷石KTVKTV、金钱柜、金钱柜KTVKTV鲁信影城、横店影城鲁信影城、横店影城位置位置泰山区温泉路北段宝龙城市广场泰山区温泉路北段宝龙城市广场A22013 A22013 开业时间开业时间20102010年年1111月月1515日日消费情况消费情况人均消费人均消费150150元元经营分析经营分析属于泰安最好的酒吧，经营状况一般属于泰安最好的酒吧，经营状况一般位置位置泰山
88、风景区普照寺路泰山风景区普照寺路4343号号开业时间开业时间20092009年年1010月月1 1日日商业面积商业面积人均消费人均消费5050元元经营分析经营分析顾客量一般，大多数是收入较低的年轻人，门顾客量一般，大多数是收入较低的年轻人，门槛低槛低名仕名仕8888零点零点消费消费下午场下午场3838元起全场，晚场元起全场，晚场7575元一小时元一小时位置位置银泰店：泰安市财源街银泰中心银泰店：泰安市财源街银泰中心3F3F（原百货大楼）（原百货大楼）开业时间开业时间20102010年年2 2月月1010日日商业面积商业面积 分店分店在泰安共用东岳店、银泰店、擂鼓石店、志高店、在泰安共用东岳店、
89、银泰店、擂鼓石店、志高店、云海分店，五家分店云海分店，五家分店雷石雷石KTVKTV开发商开发商/ /持股方持股方金钱柜文化娱乐有限公司金钱柜文化娱乐有限公司位置位置双龙总店：东岳大街双龙池西双龙总店：东岳大街双龙池西100100米米开业时间开业时间20082008年年1212月月2323日日商业面积商业面积各类包厢各类包厢8080多间多间消费消费下午场下午场5050元起全场，晚场元起全场，晚场5050元起每小时元起每小时分店分店现有双龙总店、临沂店、康复路店、金沙滩店、金现有双龙总店、临沂店、康复路店、金沙滩店、金乐门店五家分店乐门店五家分店金钱柜金钱柜KTVKTV开发商开发商/ /持股方持股
90、方山东鲁信影城有限公司山东鲁信影城有限公司位置位置泰山区泰安银泰购物中心泰山区泰安银泰购物中心4 4楼楼开业时间开业时间20102010年年1111月底月底商业面积商业面积30003000平方米平方米规模规模影城由八个放映厅组成，共影城由八个放映厅组成，共800800多个座位多个座位鲁信影城鲁信影城开发商开发商/ /持股方持股方浙江横店影视娱乐有限公司浙江横店影视娱乐有限公司位置位置泰安市温泉路北首宝龙城市广场泰安市温泉路北首宝龙城市广场B B区区6 6号楼号楼开业时间开业时间20112011年初年初商业面积商业面积50005000平方米平方米规模规模共建有共建有7 7个一流的专业影厅，共有个
91、一流的专业影厅，共有13171317个座位，其个座位，其中最大的中最大的3D3D放映厅堪称放映厅堪称“泰安最大泰安最大3D3D影厅影厅”-252-252个座位个座位横店影城横店影城在旅游、餐饮、酒店业的强势带动下，目前泰安各娱乐行业发展迅猛，在旅游、餐饮、酒店业的强势带动下，目前泰安各娱乐行业发展迅猛，泰安娱乐业呈现无规模、无体系、无档次、无特色的现状，并且服务意识欠缺，泰安娱乐业呈现无规模、无体系、无档次、无特色的现状，并且服务意识欠缺，所以，需要一个真正的娱乐聚集地，能够满足当地的消费需求。所以，需要一个真正的娱乐聚集地，能够满足当地的消费需求。小结小结【酒店酒店】档次档次星级星级数量数量
92、经济型经济型/ /快捷酒店快捷酒店约约6363（当地具有一定规模的（当地具有一定规模的快捷酒店）快捷酒店）舒适型酒店舒适型酒店约约2323高档型酒店高档型酒店约约1010豪华型酒店豪华型酒店约约5 5由于泰安旅游城市的特性，酒店业在泰安市场发展迅猛；由于泰安旅游城市的特性，酒店业在泰安市场发展迅猛；根据泰安市的统计数据，泰山旅游的淡季时间为根据泰安市的统计数据，泰山旅游的淡季时间为1212月月1 1日至日至1 1月月3131日，旺季时间为日，旺季时间为2 2月月1 1日至日至1111月月3030日。根据相关部门的估计，目前游客在泰安平均停留时间为日。根据相关部门的估计，目前游客在泰安平均停留时
93、间为1.281.28天；天；泰安酒店业呈两极化走势，一方面四星级、五星级酒店以及快捷酒店在当地经营状况泰安酒店业呈两极化走势，一方面四星级、五星级酒店以及快捷酒店在当地经营状况较好，另一方面中档酒店经营相对较弱；较好，另一方面中档酒店经营相对较弱；随着泰安旅游业的发展，旅游人群不断增加以及当地会议、婚宴、宴请等需求量扩大、随着泰安旅游业的发展，旅游人群不断增加以及当地会议、婚宴、宴请等需求量扩大、星级酒店仍有广阔的前景。星级酒店仍有广阔的前景。小结小结【餐饮餐饮】麦当劳：麦当劳：位于东岳大街和青年路的交叉路口，两层，2002年入驻泰安，经营面积400平方；肯德基：肯德基：以泰安大型商场为依托，
94、银座（两家）、卜蜂莲花、恒盛国际是泰安目前最红火的西式快餐，单店营业面积在200-500平方米；德克士：德克士：依托中百集团，两层，面积250平方米； 快餐快餐川菜馆和东北菜馆大多集中在市区居民比较集中、人口相对密集的地方，且数量较 多，规模一般都在200-500平米之间。还没有规模较大全国连锁性的大型餐饮，但因价格低廉，菜品实惠，便利等特点生意依然兴隆。主要代表街区以顺和街、东湖路比较典型。代表当地特色的农家乐烧烤园遍布城郊乡间，在每年的4-11月期间也以其田园自然特点也吸引着各行人群。美食广场美食广场泰安现有的餐饮数量多，规模小，并且品牌餐饮少，在当地屈指可数；泰安现有的餐饮数量多，规模小
95、，并且品牌餐饮少，在当地屈指可数；而且未出现多元化餐饮消费（日式、韩式、泰式等），和大型主题式、商而且未出现多元化餐饮消费（日式、韩式、泰式等），和大型主题式、商务式的餐饮（俏江南、湘鄂情等）；务式的餐饮（俏江南、湘鄂情等）；随着城市发展和消费力增强，泰安的餐饮业会向多元化的趋势发展。随着城市发展和消费力增强，泰安的餐饮业会向多元化的趋势发展。小结小结【写字楼写字楼】开发商开发商/ /持股方持股方泰安市永泰房地产开发有限公司泰安市永泰房地产开发有限公司位置位置项目位于长城路北首东侧项目位于长城路北首东侧入住率入住率90%90%面积面积9 9万平方米万平方米售价售价78007800起起楼层楼层2
96、828层层天龙国际中心天龙国际中心开发商开发商/ /持股方持股方泰安市永泰房地产开发有限公司泰安市永泰房地产开发有限公司位置位置项目位于长城路北首东侧项目位于长城路北首东侧面积面积3.53.5万平方米万平方米售价售价58005800起起楼层楼层整座楼分为底层三层的商业裙房，整座楼分为底层三层的商业裙房， 4-124-12层的写字楼；层的写字楼；1313层为设备层；层为设备层；14-14-2727层为商住两用公寓楼。层为商住两用公寓楼。国山中心国山中心从政府发展规划的角度上来说，写字楼现大多分布于长城路，但从调研从政府发展规划的角度上来说，写字楼现大多分布于长城路，但从调研上看写字楼整体入住率不
97、高，其原因主要表现在泰安的城市属性以及投上看写字楼整体入住率不高，其原因主要表现在泰安的城市属性以及投资者对写字楼市场的判断资者对写字楼市场的判断, ,和企业的需求量。和企业的需求量。随着政府对城市结构的调整和城市未来商业的发展，以及招商引资力随着政府对城市结构的调整和城市未来商业的发展，以及招商引资力度加大，写字楼市场成交需求量将逐步走高。度加大，写字楼市场成交需求量将逐步走高。小结小结我们在分析商圈商业的同时，我们的竞品是哪些？我们在分析商圈商业的同时，我们的竞品是哪些？本项目大型综合体的打造，所以项目所涉及的竞品非常明显，现有项目而言火车站商圈、本项目大型综合体的打造，所以项目所涉及的竞
98、品非常明显，现有项目而言火车站商圈、财源商圈商业显然成为本项目最大的竞争力，未来项目竞争主要是名嘉广场：财源商圈商业显然成为本项目最大的竞争力，未来项目竞争主要是名嘉广场：位置与本项目距离较近位置与本项目距离较近属于项目核心商圈内属于项目核心商圈内与本项目具有最大竞争力与本项目具有最大竞争力（人群、产品等）（人群、产品等）名嘉广场、华新名嘉广场、华新新干线新干线火车站商圈：银座城市广场、大润发火车站商圈：银座城市广场、大润发财源财源 商圈：中百、金桥商圈：中百、金桥开发商开发商/ /持股方持股方名嘉集团名嘉集团位置位置泰安市长城路玻纤转盘南泰安市长城路玻纤转盘南100100米路东米路东 商业面
99、积商业面积9494万平方米万平方米 业态业态购物中心、娱乐休闲康体中心、餐饮美食中心、家居家饰家艺购物中心、娱乐休闲康体中心、餐饮美食中心、家居家饰家艺中心、汽车交易中心、酒店会议中心中心、汽车交易中心、酒店会议中心名嘉广场名嘉广场开发商开发商/ /持股方持股方华新地产华新地产位置位置灵山大街西首（高铁站对面）灵山大街西首（高铁站对面） 面积面积5050万平方米万平方米 业态业态是集酒店式公寓、是集酒店式公寓、SOHOSOHO办公、文化娱乐等办公、文化娱乐等功能于一体的城市综合体功能于一体的城市综合体 华新新干线华新新干线综述综述从泰安的现有商业业态来看，无论是百货、商业街、大卖场，虽然能基本
100、从泰安的现有商业业态来看，无论是百货、商业街、大卖场，虽然能基本满足泰安人现在的需求，但对快速发展的泰安来说，它更加需要能够满足满足泰安人现在的需求，但对快速发展的泰安来说，它更加需要能够满足泰安人未来的需求和消费档次；泰安人未来的需求和消费档次；新华所做的不仅仅是单独一个项目，而是扎根泰安的决心，相较于竞争对新华所做的不仅仅是单独一个项目，而是扎根泰安的决心，相较于竞争对手，与他的较量不仅仅是局限于商业，我们更多的是为项目整体可持续发手，与他的较量不仅仅是局限于商业，我们更多的是为项目整体可持续发展考虑。展考虑。叁 项目分析项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可
101、达项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零售环境、竞争项目，分析区域消费群体的构成，寻求项目发展的方向。性和周边零售环境、竞争项目，分析区域消费群体的构成，寻求项目发展的方向。商圈辐射范围商圈辐射范围基本判定基本判定项目项目SWOT分析分析道路交通（可达性、便利性）需求（住宅、商务办公、酒店）项目自身条件（内部原因）项目周边环境（外部因素）项目区位分析项目区位分析泰安新华项目总体目标是占地5500亩超级大盘，其中先期开发的80万方综合体，一期商业面积占14.7万项目自身条件项目自身条件本项目位于北至泰玻大街，南至万官路，西至傲来峰路，东至龙潭路；项目属于
102、中心城区连接高新城区的城乡结合部，属于城市连接枢纽地段。本本案案龙龙潭潭路路泰玻大街泰玻大街东岳大街东岳大街泮河大街泮河大街项目所在区位项目所在区位周边大量的厂房职工，周边以回迁小区居多周边居民主要是老城居民商业以旧街道菜市场，以及沿街道的商店为主道路很畅通，龙潭路和泰玻大街道路规划比较好，离中心城区打车17分钟项目周边环境项目周边环境本项目东临龙潭路，龙潭路是连接主城区和新城区的必经通道，北面的泰玻大街通往长城路（CBD商务区），交通状况良好。整体而言，本项目周边道路主要靠龙潭路，本项目应合理运用道路的人流，将项目以该道路为主要展示面。本项目泰玻大街万官路傲来峰路龙潭路北龙潭路龙潭路泰玻大街
103、泰玻大街傲来峰路傲来峰路项目道路环境项目道路环境本项目交通主要出租车以及公交车工具为主项目到达银座城市广场银座城市广场 乘坐28路，车程30分钟出租车，车程20分钟项目交通环境项目交通环境本项目的辐射面主要涵盖由东到龙潭路、西到京福高速、北到环山路的时代发展线上南部高新区及泰安西部新城区，本项目也将成为新商圈核心最有力的竞争者。作为泰安的城乡结合部周边有诸多原驻居民区、回迁社区、大量商品房及高档住宅区，包括泰安公务员小区在此处将建设1000余栋住宅。4公里内，周边人口将达到20余万人，常住人口8余万人。周边企事业单位，泰玻厂、华鲁锻压机床有限公司、泰安高压开厂等。35名嘉广场项目所在地项目周边
104、辐射项目周边辐射类型类型面积，含主力店（）面积，含主力店（） 主力店数目主力店数目主力店比例主力店比例主要商圈主要商圈（KMKM）邻里中心邻里中心3000-150003000-150001 1或或2 2个个30-50%30-50%5KM5KM社区中心社区中心10000-3500010000-350002 2个或以上个或以上40-60%40-60%5-10KM5-10KM区域中心区域中心40000-8000040000-800002 2个或以上个或以上50-70%50-70%8-12KM8-12KM超级区域中心超级区域中心80000+80000+3 3个或以上个或以上50-70%50-70%8-
105、40KM8-40KM时尚中心时尚中心8000-250008000-25000N/AN/AN/AN/A8-25KM8-25KM生活方式中心生活方式中心15000-5000015000-500000-20-20-50%0-50%5-8KM5-8KM大卖场大卖场25000-6000025000-600003 3个或以上个或以上75-90%75-90%8-15KM8-15KM主题中心主题中心8000-250008000-25000N/AN/AN/AN/AN/AN/A品牌折扣中心品牌折扣中心5000-400005000-40000N/AN/AN/AN/A40-120KM40-120KM根据项目的商业体量
106、，对应为城市中心概念，本项目满足都市型购物中心概念，都市型购物中心商圈辐射范围较远，一般包含整个市区。ICSCICSC关于购物中心的分类关于购物中心的分类项目自身条件项目自身条件本项目竞争项目集中在老城区商圈；项目周边现有的综合体规划比较少，未来片区综合体名嘉广场；本项目周边以长城路项目居多，政府规划商务CBD中央区；项目优势辐射全市，辐射面广。竞争项目影响竞争项目影响StrengthStrength本案建设用地位于未来较大居住区核心，商业开发总量（14.7万平方米）具有较好的规模效应和辐射力度，用地紧靠城市主干道，地势平坦。项目区位地处新旧城区连接带，存在辐射新城、联动城中心区的条件及可能。
107、WeaknessWeakness地块区域内商业匮乏，增加培育成本，项目挑战大。OpportunityOpportunity区域未来的发展优势较大，并且诉求差异化竞争，泰安目前商业格局较传统，同质化竞争严重，尚无一站式体验型新型商业，运营后将产生示范效应，扩大知名度。为后续开发打下坚实基础。ThreatsThreats如何使之成为泰安城市生活的话题中心，吸引客户，使客户长时停留洄游，持续创造更多的销售机会。如何创造最好最有乐趣的购物环境。如何降低开发与经营风险。SWOTSWOT分析分析肆 消费者分析一一 消费者人群分析消费者人群分析孚瑞思在此次调研中，对消费群信息作了详细研究，对此我们做了这样的
108、调查问卷。目的：目的：通过对消费者需求习惯的了解，来对项目初步定位作为支撑。路径：路径：通过入店访问、问卷、随机访问、定点分析等方式对目标人群进行访问。抽样地点：抽样地点：火车站商圈、财源商圈、市政商圈抽样数量：抽样数量：300，有效数量252我们通过我们通过9个纬度来确定消费者需求个纬度来确定消费者需求受访者基本信息：受访者基本信息：性别、年龄、学历家庭基本情况：家庭基本情况：婚姻、人口组成财产状况：财产状况：投资、存贷款、车辆拥有区域范围：区域范围：居住范围、工作范围消费习惯：消费习惯：习惯购物场所、选择原因、异地购物（常去城市）、本地商业不满意方面消费半径：消费半径：交通工具使用、路途时
109、间消费过程：消费过程：陪同人员、消费时间、消费选择购物支出：购物支出：每月购物消费额职业状况：职业状况：职业、公司性质受访者以高中和大专学历为主，受访者以高中和大专学历为主，5 5成以上是来自公司普通职员和中层管理人员，成以上是来自公司普通职员和中层管理人员，以私营企业与国营企业为主，另外政府公务员也有一定比例。以私营企业与国营企业为主，另外政府公务员也有一定比例。普通职员中层管理人员个体户专业技术人员自由职业者无业/待业/下岗/离退休学生工人/普通勤杂人员/售货员高层管理人员企业业主家庭主妇职业Base=5000.6%1.4%3.8%4.0%4.6%4.8%8.4%9.8%10.0%16.8
110、%35.5%公司性质Base=500私营企业国营企业个体企业无公司合资企业外资企业政府机关/事业单位33.8%18.4%12.8%12.0%8.4%8.0%6.6%职业状况职业状况婚姻状况Base=500是否有小孩Base=336孩子的年龄Base=227已婚64.4%是82.4%否17.6%未婚32.8%1-6岁7-15岁16-20岁20岁以上23.8%56.5%11.2%6.5%家庭状况家庭状况64.4%64.4%的被访者目前已婚，其中的被访者目前已婚，其中72.4%72.4%的已婚被访者目前有小孩，的已婚被访者目前有小孩，且小孩的年龄在且小孩的年龄在3-143-14岁的占岁的占79%79
111、%。消费者的家庭结构以传统的三口之家为主。消费者的家庭结构以传统的三口之家为主。超过超过78.9%78.9%的被访者有自己的住房，的被访者有自己的住房，21%21%的被访者家中拥有私家车，其中的被访者家中拥有私家车，其中46.3%46.3%的有车的有车一族汽车价在一族汽车价在1010万元左右。万元左右。 整体而言，被访者有一定经济实力。整体而言，被访者有一定经济实力。住房状况Base=500私家车拥有状况Base=336私家车价格Base=80自己购买父母购买租房住学校或宿舍公房54.6%28.0%16.6%0.6%0.2%22.2%43.3%24.4%10.0%20万元15-20万元10-1
112、5万元10万元是21%否79%财产状况财产状况是否贷款Base=500每月需归还贷款Base=173是34.6%否65.4%500元以下500-999元1000-1999元2000-2999元29%10.3%57.4%29.4%贷款状况贷款状况34.6%34.6%需要还贷款的被访者每月的归还金额集中在需要还贷款的被访者每月的归还金额集中在1000-20001000-2000元之间，元之间，主要工作居住在泰山区及岱岳区。主要工作居住在泰山区及岱岳区。收入相对稳定人群多去火车站商圈消费，常去银座商厦、大润发，被访者看重消费场所的环境、商品种类，以及产品的折扣，他们认为理想的商业场所应该是一站式购物
113、中心形式。消费者喜欢的品牌以大众化为主，如女装ONLY、女鞋百丽、化妆品玉兰油、美宝莲等；男士则是七匹狼、鳄鱼等。男士购买单件服装的价格分别是：衬衫-150元；西装-800元；皮鞋-275元；牛仔裤-180元；女士购买单件服装的价格是：毛衣/羊毛衫-230元；皮革-340元；牛仔裤-172元；女士常购买的化妆品品牌依次是玉兰油、美宝莲、欧莱雅等。在购物过程中的其他消费活动依次是就餐和休闲娱乐；也有少数被访者表示在购物过程中不会有其他消费活动，被访者平均每月用于购物上的花费平均在870元。27%的被访者表示会去外地购物；济南是他们最常去的城市，去外地购物的平均花费为10002000元以内，外地商
114、品齐全是被访者去外地购物的主要原因，家人是主要的陪伴,去外地购物的频率为每年3-6次。综合概况综合概况私营企业或者国营企业的普通员工及管理人员年轻白领及年轻的三口之家为主绝大部分已经拥有自己的住房，一部分人有了私家车，经济收入稳定主要工作在泰山区和岱岳区。小结小结二二 目标消费者定位目标消费者定位受访消费者的前提界定目标消费者研究消费者消费者消费者消费者消费者消费者目标目标消费者定位目标目标消费者定位目标消费群特征研究目标消费群特征研究目标消费群消费习性研究目标消费群消费习性研究消费实力是否主流消费群在人群中所占的比例二次筛选符合条件不符合不符合初次筛选受访消费者基本资料目标消费者定位原则目标
115、消费者定位原则受访消费者的前提界定受访消费者的前提界定针对当地中等收入群体的特点，我们选取了泰安当地年龄在1854岁之间的消费作为项目的主流消费群体进行了研究。并得到了泰安市主要消费阶层的以下特点。家庭状况家庭状况： 已婚者占64.4%；并且在该已婚人群中，72.4%以上的已婚被访者目前已有小孩。经济实力经济实力： 家庭月收入普遍在6000元左右；年龄在3545岁的消费者经济实力最强；自有住房者占 78.9%；拥有私家车的消费者，其私车价格在10万元左右。学学 历历： 65%的消费群体学历在大专及以上，文化程度相对较高。职职 业业： 私营企业工作者在50%以上；普通及中层员工在50%以上，高层
116、管理员工及专业技术员工较少。消费习惯消费习惯： 购物环境的舒适性是他们比较看重的消费因素，其次才是商品的种类和品牌，以及产品的价格是 他们选择的主要因素。受访消费者的前提界定受访消费者的前提界定在泰安当地，私企业主是当地中高消费者中的在泰安当地，私企业主是当地中高消费者中的主流群体。主流群体。在各企业各阶层管理管理人员与专业技术人员都具有较强在各企业各阶层管理管理人员与专业技术人员都具有较强消费力，物质生活与精神文化上也拥有更多的消费需求。消费力，物质生活与精神文化上也拥有更多的消费需求。低高低高消费需求消费实力普通技术人员普通员工高级技术人员高管及企业主中层管理人员基层管理人员职业类型分析职
117、业类型分析低高低高消费需求消费实力政府机关公务员及事业单位员工中小心国企及私企员工大型国企及私企员工私营企业主单位性质分析单位性质分析当地受访消费群体的消费实力分析当地受访消费群体的消费实力分析组建家庭的消费者比单身消费者消费支出更为稳定，消费更为理智，消费持久力更强。非必须消费必须消费主动性被动性个人消费配偶消费家庭综合消费子女消费必须消费被动性主动性非必须消费个人消费交际消费消费群的家庭状况与消费方式消费群的家庭状况与消费方式根据泰安地区社会特点，当地消费群体消费需求与消费实力综合水平较高的为2645岁年龄阶段0低高600低高18263545个人经济实力模型个人经济实力模型个人经济实力必要
118、支出1826354560当地消费群年龄阶层与消费状况当地消费群年龄阶层与消费状况企业、政府及私企员工企业、政府及私企员工中高层白领员工中高层白领员工28284040岁消费群体岁消费群体在当地主流消费群体占较大比例。在企业里的个人收入相对较高。消费综合能力较高。中产阶级中产阶级目标消费者定位目标消费者定位项目区位不在核心商圈内，但在未来泰安城市格局中，本区域将占据核心位置，目前，商业操作难度挑战较高，培育周期较长。泰安现有商业项目没有真正的综合体，真正的一站式的购物中心，因此项目竞争力较弱，有机会将产品打造成为泰安首屈一指的项目。近几年泰安商业发展速度缓慢增长，商业发展正处在同质守旧的传统商业模
119、式及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。2011年GDP总值2304.3亿元，人均GDP, 41850元；社会消费品零售总额806.7亿元，市区人口60万以上，泰安宏观经济上能够满足条件。中档偏中高档的集购物餐饮娱乐为一体的时尚都市购物中心项目特性分析商业发展概要宏观发展概要租户访谈消费者研究竞争项目分析百货、超市、影院等业态对泰安项目需要进一步沟通，本项目形成初步的规划后，与潜在租户开展下一步联系泰安消费者经济能力的增强使他们对消费有了更多的要求。注重购物环境及服务，在餐饮及娱乐的消费增多。总体分析总体分析商业类型商业类型产品业态产品业态资金整体平衡因素资金整体
120、平衡因素优势优势劣势劣势综述综述持有持有去化去化城市城市综合体综合体购物中心购物中心商业街商业街住宅住宅酒店酒店SOHOSOHO办公办公写字楼写字楼酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼回迁回迁2 2万万酒店酒店2 2万万自持自持4 4万万共持有共持有8 8万方万方酒店式公寓酒店式公寓3 3万万SohoSoho办公办公1.21.2万万商业街商业街2.52.5万万共去化共去化6.76.7万方万方1 1、商业形象标杆、商业形象标杆2 2、产品配套基础、产品配套基础3 3、为住宅拉升价值、为住宅拉升价值4 4、一步到位、一步到位5 5、产品去化多元、产品去化多元, ,分分散风险散风险1 1、商业操作难度较
121、大、商业操作难度较大2 2、由于项目所在区位、由于项目所在区位, ,商业商业培育周期较长培育周期较长3 3、对资本要求较高、对资本要求较高4 4、短期产品回报率低、短期产品回报率低根据传统经验，应该核心商圈做购根据传统经验，应该核心商圈做购物中心、次级商圈做商超，城乡结物中心、次级商圈做商超，城乡结合部做专业市场，但随着商业情况合部做专业市场，但随着商业情况变化与项目不同，越来越多的城郊变化与项目不同，越来越多的城郊综合体不断兴起，并成为未来的中综合体不断兴起，并成为未来的中心；心；面对泰安商业的格局和实际情况，面对泰安商业的格局和实际情况，通过市场研判以及新华自身企业战通过市场研判以及新华自
122、身企业战略和发展安全考虑，开发城市综合略和发展安全考虑，开发城市综合体，相对泰安区域现状以及城市消体，相对泰安区域现状以及城市消费结构和习惯来看，未来风险较大；费结构和习惯来看，未来风险较大；开发专业市场，商业档次偏低，无开发专业市场，商业档次偏低，无商业氛围，不能为后续住宅开发形商业氛围，不能为后续住宅开发形成完善商业配套，达不到商业价值成完善商业配套，达不到商业价值支持住宅的目的；支持住宅的目的；综合考虑，我们的概念定位为一站综合考虑，我们的概念定位为一站式都市生活中心，通过持有购物中式都市生活中心，通过持有购物中心，去化商业街区来平衡现金流，心，去化商业街区来平衡现金流，既不损害商业形象
123、，同时完善整体既不损害商业形象，同时完善整体配套。配套。专业市场专业市场例：家居建材市场，主力店例：家居建材市场，主力店及家居建材产业链街区及家居建材产业链街区回迁回迁2 2万万自持自持8 8万万共持有共持有1010万方万方共去化共去化4.74.7万方万方1 1、操作相对综合体难、操作相对综合体难 度降低度降低2 2、投入成本降低、投入成本降低1 1、采取合作方式，持有面、采取合作方式，持有面积偏大积偏大2 2、长期收益率低、长期收益率低3 3、形象价值不高、形象价值不高4 4、不能为住宅形成商业配、不能为住宅形成商业配套与附加价值支撑套与附加价值支撑5 5、由于业态产品问题客流、由于业态产品
124、问题客流偏低，难形成商业氛围偏低，难形成商业氛围购物中心购物中心 +商业街商业街购物中心购物中心商业街（购物休闲街、餐饮商业街（购物休闲街、餐饮娱乐街、中央商务街）娱乐街、中央商务街）酒店式公寓酒店式公寓/ /酒店酒店回迁回迁2 2万万自持自持2.82.8万万共持有共持有4.84.8万方万方酒店式公寓酒店式公寓/ /酒店酒店0.80.8万万（可租可售）（可租可售）商业街商业街9.19.1万万共去化共去化9.99.9万方万方1 1、现金流较好，资金、现金流较好，资金压力小压力小2 2、产品形象较好产品形象较好3 3、形成住宅商业配套、形成住宅商业配套4 4、能推动住宅拉升一、能推动住宅拉升一定价
125、值定价值5 5、商业街区配套多元，、商业街区配套多元，能提供多层次消费能提供多层次消费1 1、街区体量过大，存在产、街区体量过大，存在产品去化风险品去化风险2 2、未来经营难度大、未来经营难度大3 3、由于项目所在区位，商、由于项目所在区位，商业培育周期较长业培育周期较长4 4、由于街区业态与购物中、由于街区业态与购物中心部分重合，存在购物中心心部分重合，存在购物中心招商风险招商风险商业类型分析商业类型分析资金运作模式资金运作模式购物中心租赁购物中心租赁（只租不售）（只租不售）资产运作资产运作长期租金收益长期租金收益未来资产溢价未来资产溢价自有资金自有资金银行贷款银行贷款资产抵押资产抵押租约抵
126、押租约抵押泰安综合体泰安综合体提升房价提升房价土地成本土地成本建议同政府建议同政府 1.分期付款分期付款2.低地价低地价 3.商业支持商业支持新华地产新华地产销售销售（住宅、三大街区、（住宅、三大街区、酒店式公寓酒店式公寓/酒店、写字楼）酒店、写字楼）改变泰安商业格局改变泰安商业格局新华地产扎根泰安，不只是要开发一个项目，而是需要推动城市的发展，能够改变泰安现在的商业乃至城市的发展现状,为新华地产在泰安的后续发展奠定坚实的基础。新华地产进驻泰安，如何扎根此地？新华地产进驻泰安，如何扎根此地？通过市调总体分析和商业类型分析，本案初所提出的问题可以从以下几个方面解答通过市调总体分析和商业类型分析，
127、本案初所提出的问题可以从以下几个方面解答如何解决项目区位给新华地产带来的挑战和机遇？如何解决项目区位给新华地产带来的挑战和机遇？机遇和挑战并存机遇和挑战并存本案所处区位是泰安城乡结合部，不是城市的核心商圈，周边商业环境较弱，但政府整体规划城市向南发展，未来本区域将在泰安占据核心位置。目前，商业操作难度挑战较高，但在泰安整体商业格局下，给项目带来很大的机遇面临泰安商业现状，如何突出重围，寻找出路？面临泰安商业现状，如何突出重围，寻找出路？商业格局下竞争力产品商业格局下竞争力产品泰安的商业环境，现在处于守旧型的商业发展，从泰安的城市规划和经济的发展来看，泰安已经具备了发展大型购物中心、时尚中心的必
128、要条件，而且城市需要这样的商业出现，给这座城市注入新鲜的血液，带动城市化发展，一站式都市生活中心是符合城市未来发展需求的。新华地产项目商业如何操作？怎样能够支撑其新华地产项目商业如何操作？怎样能够支撑其可持续发展？可持续发展？一站式都市生活中心一站式都市生活中心我们在平衡现金流和维持商业形象上，而采取折中的办法，目的是为项目将来的可持续发展，并为未来住宅增加附加值以及利润。伍 市场定位对于本案我们的目标成为泰安城市新中心成为泰安城市新中心 吃喝玩购住一站式生活休闲中心一站式生活休闲中心享享玩玩购购吃吃趣趣喝喝乐乐住住商业类型定位商业类型定位商业定位依据商业定位依据项目的商业体量项目的商业体量城
129、市宏观经济背景城市宏观经济背景城市商业环境以及竞争项目的分析城市商业环境以及竞争项目的分析商业类型定位商业类型定位一站式都市生活中心一站式都市生活中心A A 泰安商业环境特征泰安商业环境特征( (差异化差异化) )B B 项目物业自身特征项目物业自身特征（体量）（体量）都市型购物中心都市型购物中心时尚中心时尚中心家庭中心家庭中心生活方式中心生活方式中心商业类型定位商业类型定位娱乐中心娱乐中心体验中心体验中心产品定位产品定位一站式都市生活中心一站式都市生活中心区域认知：区域认知：项目所在的区域是一个非传统认知区域，我们更需要一种战略高度来树立形象，通过这种形象诉求，给客户更强的认知度；概念认知：
130、概念认知：城市中的商业、游憩业和旅游业的互动区，以城市商业为中心，形成市民和外地游客休闲、娱乐、休息、购物的区域；概念类型：概念类型：大型综合体中心型、特色购物步行街中心型、旧城历史文化改造区型、新城文化旅游区域型RBD:城市游憩商业中心七大产品分类七大产品分类购物中心购物中心购物购物/休闲街休闲街酒店式公寓酒店式公寓/酒店酒店中央商务街中央商务街餐饮餐饮/娱乐街娱乐街写字楼写字楼高档住宅高档住宅泰悦购物中心泰悦购物中心米兰道米兰道BLOCK 24第五街第五街奥弗利公寓奥弗利公寓沃德中心沃德中心中央公馆中央公馆产品比例分布产品比例分布酒店公寓/酒店酒店公寓酒店公寓/ /酒店酒店0.80.8万万
131、（可租可售（可租可售) )一期商业总量15.9（含地下1.2万)室外室内+ +RetailsRetailsRestaurantsRestaurantsAnchor StoreAnchor StoreDepartmentDepartmentStoreStoreEntertainmentEntertainment购物购物/ /休闲街休闲街 1.8 1.8万万餐饮餐饮/ /娱乐街娱乐街 4 4万万中央商务街中央商务街 3.3 3.3万万MALL 6MALL 6万万( (含地下含地下1.21.2万万) )业态面积比例泰悦购物中心泰悦购物中心购物中心6万(含地下1.2万)38%商业街米兰道米兰道购物/休
132、闲街1.8万11%BLOCK 24餐饮/娱乐街 4万25%第五街第五街中央商务街3.3万20%奥弗利公寓奥弗利公寓酒店式公寓/酒店0.8万5%总体量15.9万 (含地下）100%产品比例分布产品比例分布购物中心38%餐饮/娱乐街25%中央商务街20%购物/休闲街%酒店式公寓/酒店5%百货百货. .卖场卖场百货零售大型超市次主力店品牌品牌. .专场专场服装专卖运动品牌微型家电娱乐娱乐. .健身健身健身馆美容SPA酒吧俱乐部图书电玩餐饮餐饮. .配套配套特色餐饮便利店整体业态类型整体业态类型购物休闲街购物休闲街年轻时尚饰品商业街商业街主题餐饮娱乐休闲餐饮娱乐街餐饮娱乐街主题餐饮娱乐休闲酒店式公寓酒
133、店式公寓/ /酒店酒店专属物管酒店式管理精装公寓中央商务街中央商务街商务办公商务会谈整体业态类型整体业态类型购物中心购物中心购物购物/休闲街休闲街酒店式公寓酒店式公寓/酒店酒店中央商务街中央商务街餐饮餐饮/娱乐街娱乐街写字楼写字楼高档住宅高档住宅泰悦购物中心泰悦购物中心米兰道米兰道BLOCK 24第五街第五街奥弗利公寓奥弗利公寓沃德中心沃德中心中央公馆中央公馆泰悦购物中心（泰悦购物中心（TCCTCC）一站式都市购物中心一站式都市购物中心购物中心业态组合购物中心业态组合方案一（含百货）方案一（含百货）4/F4/F2/F2/F1/F1/FB/1B/13/F3/F院线院线/ /次主力店次主力店/ /
134、儿童零售儿童零售/KTV/KTV/电玩城电玩城/ /主题餐厅主题餐厅时尚百货时尚百货/ /院线院线/ /次主力店次主力店/ /运动概念运动概念/ /娱乐数码娱乐数码/ /年轻时尚年轻时尚/ /美容纤体美容纤体/ /健身会所健身会所/ /特色餐厅特色餐厅时尚百货时尚百货/ /次主力店次主力店/ /国内中高档品牌国内中高档品牌/ /快速时尚快速时尚/ /简餐简餐时尚百货时尚百货/ /国内高档品牌国内高档品牌/ /咖啡厅咖啡厅/ /展厅展厅/ /银行等银行等超市超市/ /服务服务4/F4/F2/F2/F1/F1/FB/1B/13/F3/F院线院线/ /次主力店次主力店/ /儿童零售儿童零售/KTV/
135、KTV/电玩城电玩城/ /主题餐厅主题餐厅院线院线/ /次主力店次主力店/ /运动概念运动概念/ /娱乐数码娱乐数码/ /年轻时尚年轻时尚/ /美容纤体美容纤体/ /健身会所健身会所/ /特色餐厅特色餐厅次主力店次主力店/ /国内中高档品牌国内中高档品牌/ /快速时尚快速时尚/ /简餐简餐超市超市/ /服务服务购物中心业态组合购物中心业态组合方案二（不含百货）方案二（不含百货）泰悦购物中心泰悦购物中心操作要素操作要素建筑建筑容纳都会缤纷生活商业中心容纳都会缤纷生活商业中心优越的商业循环优越的商业循环不断引进最优质的租户丰富持续的营销推广活动打造商业中心与城市地标全年龄段的中阶时尚人购物圣地全年
136、龄段的中阶时尚人购物圣地消费能力泰安城市中阶人士消费观念愿意以消费提升生活品质辐射范围透过项目自身打造及商业布局辐射全市新华广场将汇聚不同品类本地最受消费者欢迎的零售品牌及新华广场将汇聚不同品类本地最受消费者欢迎的零售品牌及领导时尚潮流的国际性品牌，通过国际化零售氛围的营造，领导时尚潮流的国际性品牌，通过国际化零售氛围的营造，拉近泰安市民与时尚的距离。拉近泰安市民与时尚的距离。零售设计零售设计给泰安人提供给泰安人提供高品质商品与时尚品牌高品质商品与时尚品牌在购物中心之中，不论是适于商务宴请的粤菜，或者是适合朋友聚会在购物中心之中，不论是适于商务宴请的粤菜，或者是适合朋友聚会的主题餐厅，以及别致
137、的各国风味食肆均可容易寻找到。结合咖啡厅的主题餐厅，以及别致的各国风味食肆均可容易寻找到。结合咖啡厅西点甜品、美食广场和快捷中西餐厅，新华广场将超越单纯零售中心，西点甜品、美食广场和快捷中西餐厅，新华广场将超越单纯零售中心，成为泰安最佳社交与就餐空间成为泰安最佳社交与就餐空间餐饮设计餐饮设计给顾客给顾客特别的环境、口味与服务特别的环境、口味与服务为了满足现代市民全面的生活需求，在新华广场内，我们拥有国内最为了满足现代市民全面的生活需求，在新华广场内，我们拥有国内最具规模的院线，以及引进大型儿童体验中心、数码店及具规模的院线，以及引进大型儿童体验中心、数码店及KTV等娱乐等娱乐品牌店，进一步丰富
138、了顾客的娱乐选择，乐在其中品牌店，进一步丰富了顾客的娱乐选择，乐在其中娱乐设计娱乐设计满足家庭成员的多样需求满足家庭成员的多样需求“一站式都市生活体验一站式都市生活体验”是建设者希望透过新华广场给客户的信念，是建设者希望透过新华广场给客户的信念，正因此，大型超市、美容纤体、美发沙龙等被引入新华广场，正因此，大型超市、美容纤体、美发沙龙等被引入新华广场，形成完善的生活配套；形成完善的生活配套；生活服务与展示生活服务与展示提供提供便捷与高品质生活便捷与高品质生活购物中心购物中心购物购物/休闲街休闲街酒店式公寓酒店式公寓/酒店酒店中央商务街中央商务街餐饮餐饮/娱乐街娱乐街写字楼写字楼高档住宅高档住宅
139、泰悦购物中心泰悦购物中心米兰道米兰道BLOCK 24第五街第五街奥弗利公寓奥弗利公寓沃德中心沃德中心中央公馆中央公馆商业街商业街时尚休闲街、餐饮娱乐街、中央商务街，清晰的商业街功能分区、时尚休闲街、餐饮娱乐街、中央商务街，清晰的商业街功能分区、合理的街区规划，给客户提供多变的生活体验合理的街区规划，给客户提供多变的生活体验商业街（商业街（9.1万方）万方）业态类型业态类型中央商务街中央商务街商务办公企业会所银行/金融机构餐饮娱乐街餐饮娱乐街主题餐饮特色餐饮KTV酒吧酒吧时尚休闲街时尚休闲街年轻时尚精品服装运动服饰饰品第五街中央商务街36%业态比例业态比例BLOCK 24餐饮娱乐街44%米兰道购
140、物休闲街 20%业态面积比例商业街米兰道购物/休闲街1.8万20%BLOCK 24餐饮/娱乐街 4万44%第五街中央商务街3.3万36%总体量9.1万100%商业街商业街操作要素操作要素设计时考虑产品，便于设计时考虑产品，便于去化灵活性去化灵活性商业街人流动线的合理规划商业街人流动线的合理规划街区主题趣味性的提升和营造街区主题趣味性的提升和营造售后返租经营的合理方案售后返租经营的合理方案购物中心购物中心购物购物/休闲街休闲街酒店式公寓酒店式公寓/酒店酒店中央商务街中央商务街餐饮餐饮/娱乐街娱乐街写字楼写字楼高档住宅高档住宅泰悦购物中心泰悦购物中心米兰道米兰道BLOCK 24第五街第五街奥弗利公
141、寓奥弗利公寓沃德中心沃德中心中央公馆中央公馆米兰道米兰道全天候都市时尚街区全天候都市时尚街区弧形的街区动线，合理的连廊设计，融合年轻人喜爱的时尚饰品和弧形的街区动线，合理的连廊设计，融合年轻人喜爱的时尚饰品和运动休闲服饰，打造独有的全天候都市风情街区运动休闲服饰，打造独有的全天候都市风情街区购物购物/休闲街（休闲街（1.8万方）万方）业态类型业态类型年轻时尚年轻时尚潮流服饰品牌服饰精品服饰精品服饰儿童服饰男士、女士服饰运动休闲运动休闲国内品牌运动休闲服饰饰品饰品鞋帽包女士饰品购物中心购物中心购物购物/休闲街休闲街酒店式公寓酒店式公寓/酒店酒店中央商务街中央商务街餐饮餐饮/娱乐街娱乐街写字楼写字
142、楼高档住宅高档住宅泰悦购物中心泰悦购物中心米兰道米兰道BLOCK 24第五街第五街奥弗利公寓奥弗利公寓沃德中心沃德中心中央公馆中央公馆BLOCK 2424H无国界餐饮娱乐不夜城无国界餐饮娱乐不夜城餐饮餐饮/娱乐街（娱乐街（4万方）万方）融合全国各地特色餐饮店，不仅可以享受融合全国各地特色餐饮店，不仅可以享受这里的美食，而且在这里的酒吧、这里的美食，而且在这里的酒吧、KTV能够到体验都市夜生活的精彩。能够到体验都市夜生活的精彩。业态类型业态类型主题主题/ /商务餐饮商务餐饮特色餐饮特色餐饮KTV/KTV/酒吧酒吧大型KTV酒吧街酒吧街娱乐休闲会馆娱乐休闲会馆大型夜总会养生会馆养生会馆日式、韩式料
143、理中式餐饮中式餐饮咖啡、西点主题式餐饮主题式餐饮购物中心购物中心购物购物/休闲街休闲街酒店式公寓酒店式公寓/酒店酒店中央商务街中央商务街餐饮餐饮/娱乐街娱乐街写字楼写字楼高档住宅高档住宅泰悦购物中心泰悦购物中心米兰道米兰道BLOCK 24第五街第五街奥弗利公寓奥弗利公寓沃德中心沃德中心中央公馆中央公馆第五街第五街（THE 5TH STEET）商务商务商业商业 高端服务定制街区高端服务定制街区独栋的街区规划，定制型产品形态，为商务人士提供独栋的街区规划，定制型产品形态，为商务人士提供最佳的商务社交场所。最佳的商务社交场所。中央商务街（中央商务街（3.3万方）万方）业态类型业态类型商务会馆商务会馆
144、办公办公企业会所企业会所商务会谈银行/金融机构企业办公高级社交购物中心购物中心购物购物/休闲街休闲街酒店式公寓酒店式公寓/酒店酒店中央商务街中央商务街餐饮餐饮/娱乐街娱乐街写字楼写字楼高档住宅高档住宅泰悦购物中心泰悦购物中心米兰道米兰道BLOCK 24第五街第五街奥弗利公寓奥弗利公寓沃德中心沃德中心中央公馆中央公馆奥弗利公寓奥弗利公寓（ALL FREE）综合体配置综合体配置私人服务行宫私人服务行宫酒店式公寓酒店式公寓/酒店（酒店（0.8万方）万方）高品质精装修、星级酒店的服务功能和管理模式，集住宅高品质精装修、星级酒店的服务功能和管理模式，集住宅酒店、会所等多重功能为一身，为客户提供尊贵居住享
145、受。酒店、会所等多重功能为一身，为客户提供尊贵居住享受。奥弗利公寓奥弗利公寓操作要素操作要素产品价值的再推广产品价值的再推广精装修的标准精装修的标准软性配套的完善软性配套的完善可租可售型灵活的产品规划可租可售型灵活的产品规划陆陆 租户访谈中央百货中央百货韩国乐天百货韩国乐天百货天虹百货天虹百货巴黎春天百货巴黎春天百货乐购超市乐购超市永辉超市永辉超市家乐福超市家乐福超市沃尔玛超市沃尔玛超市人人乐人人乐吉之岛吉之岛百佳百佳顺电顺电苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器小马奔腾小马奔腾嘉禾影院嘉禾影院大地影院大地影院金逸电影金逸电影华谊兄弟华谊兄弟博纳影院博纳影院保利影院保利影院百货百货超市超市/电器电器
146、影院影院泰安项目主力店目标客户泰安项目主力店目标客户孚瑞思市场调研人员对百货、影视、超市等业态，潜在租户进行了访谈，对项目做了基本介绍通过目标租户访谈，我们可以了解租户的基本情况，拓展方式和计划，以及对本项目区位环境等的看法，并初步判断租户的进驻意向。业态业态品牌品牌品牌所在地品牌所在地影院影院小马奔腾小马奔腾嘉禾嘉禾大地大地北京北京香港香港北京北京超市超市乐购乐购永辉永辉英国英国福建福建个人护理个人护理屈臣氏屈臣氏万宁万宁香港香港香港香港百货百货中央百货中央百货乐天乐天天虹天虹泰国泰国韩国韩国中国中国餐饮餐饮俏江南俏江南大食代大食代豫园豫园北京北京新加坡新加坡深圳深圳娱乐娱乐金宝贝金宝贝一兆
147、韦德一兆韦德比如世界比如世界中国中国美国美国 北京北京访谈背景访谈背景品牌品牌小马奔腾影院小马奔腾影院公司公司北京小马奔腾集团北京小马奔腾集团行业行业影院影院访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月1717日日小马奔腾小马奔腾品牌介绍发展背景消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）小马奔腾成立于1998年。小马奔腾一直致力于影视机构联合策划、投资、制作及发行影视作品方面的开拓。经过近10年的平稳发展与壮大，目前小马奔腾已积累了丰富的经验，成为业内具有很高信誉的影视文化公司。未来三年内，小马奔腾影院将着重发展东北地区、华北华南地区、西南区域。未来五年，每年将开发1015家
148、影院，规划发展50家影院，400块银幕，预计票房产出将达10亿以上。各年龄段等待项目初步规划，需要进一步看场及洽谈购物中心影院5000平米以上人均消费60元左右品牌品牌嘉禾影院嘉禾影院公司公司橙天嘉禾娱乐（集团）橙天嘉禾娱乐（集团）行业行业影院影院访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月1818日日嘉禾嘉禾品牌介绍发展背景橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司集电影制作、融资发行及影院营运于一身，是全球最具有影响力的华 语电影娱乐集团之一，截止2010年9月，在中国、中国香港、中国台湾及新加坡经营30家影院共234块银幕，并为当地主要电影发行商之一集团在中国地区共拥有并经营影城34家，248块银幕
149、。未来橙天嘉禾将会继续影城拓展和建设,力求快速增加当地市场份额。今年下半年，橙天嘉禾计划继续在北京、天津、大连苏州、常州、东莞、南宁、重庆、马鞍山等地开设新影城。消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）各年龄段购物中心影院4000-6000平米以上人均消费60元左右等待项目初步规划，需要进一步看场及洽谈品牌品牌大地影院大地影院公司公司大地文化传播集团大地文化传播集团 行业行业影院影院访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月1919日日大地影院大地影院品牌介绍发展背景大地传播拥有一条完整的电影产业链条，其业务从数字电影技术研发到电影制作、电影发行再到院线发展、影院建设与经
150、营，从内容到终端，几乎涵盖了整个电影产业链的上、中下游。以旗下147家影院，563张银幕，88650个座位数，影院覆盖到近30个省、自治区和直辖市，成为全国最大连锁性质的全数字电影院线。消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）各年龄段购物中心影院4000-6000平米以上人均消费40-100元左右等待项目初步规划，需要进一步看场及洽谈品牌品牌乐购超市乐购超市公司公司乐购乐购 行业行业超市超市访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2020日日乐购乐购品牌介绍发展背景消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）“Tesco”作为一个店铺的品牌于1929年首次
151、在伦敦艾奇韦尔（Edgware）大街亮相。“TESCO”这个名称最早出现于1924年，第一家店则于1929年在伦敦开业。1947年，公司在伦敦证券交易所上市。1948年，第一家自助式商店开始营业，时至今日，它依然作为一家TESCO的城市店(Metro)运营。乐购在中国的大卖场总数突破98家，进驻城市突破43个。目前在中国市场拥有106家乐购大卖场、1家乐购天地门店、6家乐都汇购物中心以及14家试验阶段的便捷店。各年龄段最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通营业面积2000-21000平米人均消费3-500元品牌品牌 永辉超市永辉超市公司公司永辉超市股份有限公司永辉超市股份有限公司行业行业
152、超市超市访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2 21 1日日永辉永辉品牌介绍发展背景永辉超市股份有限公司创办于1998年，是中国大陆第一家将生鲜农产品引进现代超市的流通企业，经过十多年的发展，已成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以食品工业和现代农业为两翼，以实业开发为基础的大型企业集团，是福建省“商业流通及农业产业化”的双龙头企业。永辉超市2010年1至6月归属于母公司股东的净利润为1.38亿元。截至2010年6月底，公司及控股子公司拥有135家连锁门店，其中福建81家、重庆47家、北京5家、安徽2家。消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）各年龄段营业面积10
153、00平米以上人均消费45-120元最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通品牌品牌屈臣氏屈臣氏公司公司屈臣氏日用品有限公司屈臣氏日用品有限公司行业行业个人护理零售连锁店个人护理零售连锁店访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2222日日屈臣氏屈臣氏品牌介绍发展背景屈臣氏集团是全球第三大保健及美容产品零售集团服务遍布34个地区，共经营超过8400间零售商店，消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）各年龄段营业面积300-500平米以上人均消费35-80元最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通品牌品牌万宁万宁公司公司牛奶国际有限公司牛奶国际有限公司行业行业个人护
154、理个人护理访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2323日日万宁万宁品牌介绍发展背景万宁是广东首家在CEPA架构下进入中国大陆的外资零售机构，也是亚洲最大的零售集团牛奶公司在中国大陆全资拥有的健与美连锁企业。2004年，万宁进入中国内地市场。短短几年间，万宁在广袤的内地市场迅速发展壮大。截至2010年5月，万宁在华东、华南、华北、西南四大区域二十多个城市开设超过135家门店。消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）各年龄段营业面积130-800平米人均消费100-500元最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通品牌品牌中央百货中央百货公司公司中央零售有限公司中央零
155、售有限公司行业行业百货百货访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月1616日日中央百货中央百货品牌介绍发展背景对区域（项目认识和看法）泰国五家最大的企业集团之一、东南亚最成功的零售企业，于1947年以家族式的百货经营模式起家，拥有六十多年悠久零售经验的企业。在中国主要城市每年开4家店。在未来的10年中，达到总数40家店的规模。中央百货希望由此成为中国的顶尖百货公司消费群体产品价格意向楼层及硬件条件中产阶级营业面积30000-60000平米以上，层高4.5-6米价格广泛区域没有拓展计划，最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通品牌品牌乐天乐天公司公司韩国乐天集团韩国乐天集团行业行业百货
156、百货访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2020日日韩国乐天百货韩国乐天百货品牌介绍发展背景韩国著名企业乐天集团，涉足食品、流通、休闲等领域。为人类创造丰富生活，努力塑造全球化企业形象。中国市场是乐天百货最为重视的海外市场，除了当前已开业的北京乐天银泰百货，已确认的天津、沈阳项目，未来更是将以最快速度在中国迅速拓展。包括上海，大连，青岛等地将会陆续出现乐天百货的身影，预计2018年，在中国将会有20家以上的乐天百货店，乐天百货期望以不断的努力，提高中国消费者的生活品质。对区域（项目认识和看法）消费群体产品价格意向楼层及硬件条件中产阶级单层面积在5000平米左右，百货建筑面积在4500
157、0-80000平米；层高5.5米，其他楼层4.5米以上价格广泛区域没有拓展计划，最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通品牌品牌天虹天虹公司公司天虹商场股份有限公司天虹商场股份有限公司行业行业百货百货访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2 22 2日日天虹百货天虹百货品牌介绍发展背景对区域（项目认识和看法）天虹商场股份有限公司是国有控股的中外合资连锁百货企业，其控股股东是中国航空技术深圳有限公司，系隶属于中国航空工业集团的下属子公司。截至2012年1月，天虹在深圳、东莞、惠州、福州、厦门、南昌、长沙、娄底、杭州、嘉兴、苏州、威海及北京等共8省18个城市开设了49家直营商场及以特许
158、经营方式管理2家商场。消费群体产品价格意向楼层及硬件条件中产阶级营业面积2.5万平米左右人均消费50-2000元区域没有拓展计划，最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通品牌品牌俏江南俏江南公司公司俏江南集团俏江南集团行业行业餐饮餐饮访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2020日日俏江南俏江南品牌介绍发展背景消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）俏江南集团由张兰女士创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。 俏江南创始于2000年，自成立以来，俏
159、江南遵循着创新、发展、品位与健康的企业核心精神，不断追求品牌的创新和突破，从国贸第一家餐厅到北京、上海、天津、成都、深圳、苏州、青岛、沈阳、南京、合肥等50多家店，从服务商业精英、政界要员到2008北京奥运会场、2010上海世博会历经十年的健康成长，俏江南已经成为了中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理公司之一，并引领着中华美食文化走向国际市场。 各年龄段暂无开店计划，具体需要看项目规划，作深入沟通人均消费100-300元营业面积2000-5000平米品牌品牌大食代大食代公司公司新加波餐饮连锁新加波餐饮连锁行业行业餐饮餐饮访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2020日日大食代大食代品牌介
160、绍发展背景消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）1997 在上海创建了“大食代”这个美食广场品牌。“大食代”是国内首家经营管理主题美食广场的公司之一，将多种国际风味与本地特色菜式汇聚一堂，并有效结合中外餐饮人才，将美食广场的管理做到既国际化又本土化，赢得了国内外发展商、业主、餐饮经营者及广大顾客的青睐与赞赏。 作为美食广场的专业管理公司，“大食代”迅速向全国扩展，在京沪、东北、华南开设了十多家分店。目前，管理层在中国负责管理的总营业面积约 25,000 多平方米，美食专柜超过 240 家，现场工作人员约 3,000 人。 各年龄段5-100元2500-5000平米暂无开店计
161、划，具体需要看项目规划，作深入沟通品牌品牌豫园豫园公司公司深圳豫园餐饮深圳豫园餐饮行业行业高端餐饮高端餐饮访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2121日日豫园豫园品牌介绍发展背景消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）中信城市广场里的豫园上海饭庄深深领会到一种时尚的味道，在正宗传统菜的基础上，不断吸收外来文化，让人“耳目一新”。“豫园”身为深圳顶级的上海菜馆，经常有社会名流光顾，环境高贵典雅。豫园现主要在深圳有多家分店，在深圳具有良好的口碑。中高阶层1000-1200平米人均消费138元暂无开店计划，具体需要看项目规划，作深入沟通品牌品牌金宝贝金宝贝公司公司金宝公司
162、（金宝公司（ Gymboree ）行业行业儿童零售、体验中心儿童零售、体验中心访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2020日日金宝贝金宝贝品牌介绍发展背景消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）Gymboree是美国一家专业零售商经营商店，在美国主要从事儿童玩具制造，出售the Gymboree, Gymboree Outlet,Janie and Jack, and Crazy ,8个品牌的高品质服装和配件的儿童，以及在金宝贝育乐游戏和音乐品牌儿童节目。金宝贝公司创始于1976年，使其成为该领域最古老的公司之一。 金宝贝的品牌号召力广泛，在1986年进入了服装企业
163、设计，制造和零售领域。1994年，金宝贝在美国纳斯达克成功上市。2004年，金宝贝在Enteepreneur杂志评出的全美加盟500强企业中服装零售行业排名第一。旗下早教品牌所占份额约为集团总体收入的1%，其早教分支机构遍布全世界40多个国家，700多个教育中心，提供育教寓乐的学习课程，包括音乐、艺术和育乐，引导父母和孩子一起快乐成长。 0-5岁500-2000元 300-1000平米需看项目初期规划，做看场准备品牌品牌比如世界比如世界公司公司北京比如教育科技有限公司北京比如教育科技有限公司行业行业娱乐娱乐/ /儿童体验中心儿童体验中心访谈日期访谈日期20122012年年7 7月月2525日日
164、比如世界比如世界品牌介绍发展背景消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）比如世界是由北京比如教育科技有限公司倾力打造的一个亚洲规模最大的儿童职业体验城市。整个项目是在教委和团中央的大力支持下，与中国科学院心理研究所独家合作，根据少年儿童心理生理特点度身定制的。于此同时，比如世界还联手众多国际国内知名品牌，为少年儿童构筑出更加真实生动的城市社会。 比如世界，是专为3-12岁少年儿童设计的、由少年儿童自主管理的儿童城市。这个城市拥有与真实城市一样的形态和景观，有模拟设定的社会规则和文化，具备管理系统、金融系统、安全系统、社会服务系统等。在这里，孩子们接触“社会、了解社会、并成为社
165、会的主人。3-12岁平均消费每次200元以上营业面积1000平米以上需看项目初期规划，做看场准备品牌品牌一兆韦德一兆韦德公司公司韦德公司韦德公司行业行业娱乐娱乐访谈日期访谈日期7 7月月2626日日一兆韦德一兆韦德品牌介绍发展背景消费群体产品价格意向楼层及硬件条件对区域（项目认识和看法）韦德公司由乔韦德(JOEWEIDER)和本韦德(BENWEIDER)于1940年在美国犹他州盐湖城成立。1945，乔韦德与弟弟本韦德分别在加拿大和美国正式创办了“韦德健身中心与运动器材公司”，同时他们还积极从事健康食品及运动补剂方面的研究和开发。韦德公司自1999年10月进入中国市场以来，旗下管理会所倡导绿色环
166、保健身，引进全套国外先进的健身设备、休闲、AV娱乐中心，会所设有接待区、有氧训练区、力量训练区、时速单骑房、专业课程训练区、武道区、亚健康测试治疗中心、托幼中心、运动用品专卖区、更衣区、淋浴区、蒸汽桑拿区、运动营养吧、网吧、室内外游泳池、形象设计中心、SPA等。 16岁以上各年龄段需看项目初期规划，做看场准备1800-5000平米100-1000元柒 项目租金参考泰安各大商场租金基本以扣点形式呈现，一般在20-28%之间， 服装品牌：22-28% 钟表/名品：16-20% 床用/工艺品：22-28% 鞋帽/箱包：16-22%类别类别面积面积扣点扣点广告费用广告费用服装品牌服装品牌6060平方平
167、方23%23%1%1%钟表钟表/ /名品名品1010平方平方17%17%1%1%床用床用/ /工工艺品品8080平方平方25%25%1%1%鞋帽鞋帽/ /箱包箱包6060平方平方19%19%1%1%银座（火车站店）类别类别面积面积扣点扣点广告费用广告费用服装品牌服装品牌9090平方平方18%18%1%1%钟表钟表/ /名品名品- - - -床用床用/ /工工艺品品- - - -鞋帽鞋帽/ /箱包箱包5050平方平方20%20%1%1%银座（东湖店）百货租金百货租金业态名称名称商家数商家数租金幅度租金幅度平均租金平均租金沿街商沿街商铺450-550450-55036-30036-30076.77
168、6.7品牌店品牌店80-10080-10038-20038-20071.671.6休休闲娱乐20-3020-3027-13027-130106106酒店酒店宾馆35-4535-45-2727餐餐饮类45-6045-6027-18327-18384.7584.75火车站商圈通天街北段业态名称名称商家数商家数租金幅度租金幅度平均租金平均租金沿街商沿街商铺90-12090-12075-12575-125100100品牌店品牌店10-1810-18110-120110-120111111休休闲娱乐-酒店酒店宾馆4-84-8-餐餐饮类6-96-958-7258-726767商业街租金商业街租金使用率（得
169、房率）：使用率（得房率）：业态业态使用率使用率一般零售一般零售50%50%餐饮餐饮70%70%娱乐娱乐/ /休闲休闲80%80%主力店主力店80%-100%80%-100%次主力店次主力店70%70%服务服务70%70%业态业态第一年第一年20142014年年第二年第二年20152015年年第三年第三年20162016年年第四年第四年20172017年年第五年第五年20182018年年第六年第六年20192019年年第七年第七年20202020年年第八年第八年20212021年年第九年第九年20222022年年第十年第十年20232023年年百货百货2%2%2%2%2%2%5%5%5%5%5%
170、5%5%5%5%5%5%5%5%5%一般零售一般零售0%0%5%5%5%5%20%20%20%20%20%20%30%30%30%30%30%30%30%30%餐饮餐饮0%0%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%15%15%15%15%15%15%15%15%娱乐休闲娱乐休闲5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%服务服务5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%超市超市5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%美食广场美食广场5%5%5%5%5%5%5%
171、5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%电影院电影院0%0%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%第一年第一年20142014年年第二年第二年20152015年年第三年第三年20162016年年第四年第四年20172017年年第五年第五年20182018年年第六年第六年20192019年年第七年第七年20202020年年第八年第八年20212021年年第九年第九年20222022年年第十年第十年20232023年年空置率空置率15%15%10%10%10%10%8%8%8%8%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%租金年增长率：租金年增长率：空置
172、率：空置率：注1：免租期，管理费收入，促销收入并不包括在此财务模型中。注2：各业态商业面积使用率，年增长率及空置率是按照市场常规来制定。假设假设实际中，一般零售业态的租金在开业初期稳定，租约通常3-5年。而在第一个租期结束时，由于商场已经趋于成熟，新租期的租金将有大幅度的增长。空置率随商场的成熟逐年下降。捌 主要商户工程技术要求参考项目项目要求标准要求标准使用面积使用面积每店约每店约2000-25002000-2500平米平米土建结构土建结构座位区座位区350KG/M2, 350KG/M2, 厨房区厨房区500KG/M2500KG/M2空调系统空调系统提供总冷量不少于提供总冷量不少于150Rt
173、150Rt冷冻水供应，采取分散配置，预留接口于租区范围边缘，并提供冷冻水供应，采取分散配置，预留接口于租区范围边缘，并提供新增量不少于新增量不少于30Rt30Rt的预留的预留厨房通风厨房通风提供提供20002000900900或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘，租户自行安装排风系统或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘，租户自行安装排风系统提供提供20002000900900或等同截面积之厨房补风管道预留于租区边缘，租户自行安装补风系统或等同截面积之厨房补风管道预留于租区边缘，租户自行安装补风系统供电系统供电系统提供提供500A500A三相开关于租区边缘，供电量不少于三相开关于租区边缘
174、，供电量不少于600KW600KW，提供应急电源，提供应急电源给水系统给水系统供水管径不少于供水管径不少于8080排水系统排水系统提供预留隔油池及提供预留隔油池及DN200DN200排水管，接驳位置预留于租区内排水管，接驳位置预留于租区内天然气天然气提供管径提供管径100100，供应量，供应量110M3/H110M3/H及管径及管径8080，供应量，供应量32M3/H32M3/H天然气接驳点预留租区内天然气接驳点预留租区内消防系统消防系统按照国家有关消防规范执行按照国家有关消防规范执行弱点系统弱点系统提供消防紧急广播切换信号提供消防紧急广播切换信号隔油池隔油池公用或独立，但租户需要加二道隔油公
175、用或独立，但租户需要加二道隔油电话系统电话系统提供提供1010条直线电话，并提供接驳配线架条直线电话，并提供接驳配线架大型中餐大型中餐项目项目要求标准要求标准土建结构土建结构单层或一二层设计，层高单层或一二层设计，层高3.53.5米以上米以上空调系统空调系统按面积核定，供应量充足。按面积核定，供应量充足。厨房通风厨房通风提供独立的厨房排风及补风管道；提供独立的厨房排风及补风管道；供电系统供电系统供电量不少于供电量不少于200KW200KW；给水系统给水系统按需求核定，提供接口按需求核定，提供接口DN54mm,DN54mm,供水量应充足；供水量应充足；排水系统排水系统按需求核定；按需求核定；天然
176、气天然气按需求核定，供应量应充足；按需求核定，供应量应充足；消防系统消防系统按照国家有关消防规范执行；按照国家有关消防规范执行；弱点系统弱点系统提供提供CCTV5CCTV5及及ESPNESPN等体育节目电视信号；等体育节目电视信号；电话系统电话系统按需求核定，供应量充足；按需求核定，供应量充足；其它特殊要求其它特殊要求1. 1. 管道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程接口甩到店铺内制定位置）管道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程接口甩到店铺内制定位置）大型西餐大型西餐项目项目要求标准要求标准土建结构土建结构无特殊要求无特殊要求空调系统空调系统空调制冷量达到空调制冷量达到280-320w
177、/280-320w/立方米。立方米。厨房通风厨房通风抽排烟流量达到抽排烟流量达到70007000立方米立方米/ /小时，新风要求达到小时，新风要求达到40004000立方米立方米/ /小时，补风要求达到小时，补风要求达到45004500立方米立方米/ /小时，排风要求达到小时，排风要求达到15001500立方米立方米/ /小时；小时；供电系统供电系统供电量三相供电量三相150kw150kw；给水系统给水系统上水压力要求达到上水压力要求达到1kg/1kg/立方厘米管径立方厘米管径40mm40mm；排水系统排水系统下水至少两个点位，主管径达到下水至少两个点位，主管径达到150mm150mm以上；以
178、上；天然气天然气煤气要求达到煤气要求达到1515立方米立方米/ /月；月；消防系统消防系统按照国家有关消防规范执行；按照国家有关消防规范执行；弱点系统弱点系统提供提供CCTV5CCTV5及及ESPNESPN等体育节目电视信号；等体育节目电视信号；电话系统电话系统按需求核定，供应量充足；按需求核定，供应量充足；其它特殊要求其它特殊要求1. 1. 管道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程接口甩到店铺内制定位置）管道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程接口甩到店铺内制定位置）日式餐饮日式餐饮项目项目要求标准要求标准土建结构土建结构租区范围为独立空间；租区范围为独立空间；空调系统空调系统如提供中央
179、空调则按面积核定，供应量充足即可，或提供室外机组安装位置；如提供中央空调则按面积核定，供应量充足即可，或提供室外机组安装位置；提供提供8000M3/H8000M3/H标准的独立新风管径或位置，并提供必要的机组安装位置；标准的独立新风管径或位置，并提供必要的机组安装位置；厨房通风厨房通风提供提供15000M3/H15000M3/H标准的独立排风管径或位置，并提供必要的机组安装位置；标准的独立排风管径或位置，并提供必要的机组安装位置；供电系统供电系统供电容量不少于供电容量不少于150KW/380V150KW/380V，并由业主方提供独立计量表具；，并由业主方提供独立计量表具；给水系统给水系统提供提
180、供DN255mmDN255mm管径的给水管道，供应量充足；管径的给水管道，供应量充足；排水系统排水系统提供提供DN125mmDN125mm管径的排水管道，并预留不小于管径的排水管道，并预留不小于1M31M3的隔油池安装位置；的隔油池安装位置；天然气天然气按需求核定，供应量应充足；按需求核定，供应量应充足；消防系统消防系统按照国家有关消防规范执行；按照国家有关消防规范执行；弱点系统弱点系统暂无暂无电话系统电话系统提供提供2 2对或以上的电话线路预留至租赁场地；对或以上的电话线路预留至租赁场地；其它特殊要求其它特殊要求1. 1. 管道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程接口甩到店铺内制定位置）管
181、道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程接口甩到店铺内制定位置）轻便餐饮轻便餐饮项目项目要求标准要求标准使用面积使用面积建面约建面约2,000 2,000 至至2,5002,500平米平米土建结构土建结构座位区座位区350KG/M2, 350KG/M2, 厨房区厨房区500KG/M2500KG/M2空调系统空调系统供冷量不低于供冷量不低于250Rt250Rt（含（含AHUAHU）厨房通风厨房通风厨房排风达到厨房排风达到45M3/S45M3/S（含油烟净化器）补风（含油烟净化器）补风33.75M3/S33.75M3/S供电系统供电系统800KW800KW（不含动力电）；应急电源（不含动力电）；应
182、急电源30KW30KW给水系统给水系统供水管径不少于供水管径不少于100( 2x65)100( 2x65)，流量，流量5.5L/S5.5L/S排水系统排水系统提供隔油池总容积提供隔油池总容积6M36M3，排水点按各厨房分布预留排水管，排水点按各厨房分布预留排水管天然气天然气提供高峰容量提供高峰容量200M3/H200M3/H天然气接驳点（含自动控制阀）天然气接驳点（含自动控制阀）消防系统消防系统按照国家有关消防规范执行按照国家有关消防规范执行弱点系统弱点系统提供消防紧急广播切换信号提供消防紧急广播切换信号隔油池隔油池公用或独立，但租户将需要加二道隔油公用或独立，但租户将需要加二道隔油电话系统电
183、话系统提供提供1010条直线电话，并提供接驳配线架条直线电话，并提供接驳配线架美食广场美食广场项目项目要求标准要求标准土建结构土建结构建面建面5000-100005000-10000平方米。特殊情况下，最少面积可降低到平方米。特殊情况下，最少面积可降低到10001000平方米，最大可到平方米，最大可到1500015000平方米，平方米，5.55.5米层高；楼面单位承重荷载不少于米层高；楼面单位承重荷载不少于500kg/500kg/，局部荷载，局部荷载1 12 2吨吨/ /；柱距；柱距8M8M8M8M或以上；或以上；空调系统空调系统空调系统建议按进口中央空调之全空气系统设计，保证商场室内设计温度
184、达到空调系统建议按进口中央空调之全空气系统设计，保证商场室内设计温度达到240C240C10C10C（主风管等吊装后高度需离地（主风管等吊装后高度需离地3.53.5米以上），且希望租赁商场采用独立中央米以上），且希望租赁商场采用独立中央空调系统；空调系统；供电系统供电系统提供商场正常用电的高低压配电设备，并设置备用电源（最终用量待商定）；提供商场正常用电的高低压配电设备，并设置备用电源（最终用量待商定）；给水系统给水系统按不同的租户要求而定；按不同的租户要求而定；排水系统排水系统设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施天然气天然气配备管道煤气或瓶装煤
185、气站配备管道煤气或瓶装煤气站消防系统消防系统消防系统按商场使用功能设计完善。所有置于天面的消防系统设备吊装后的离地高度需消防系统按商场使用功能设计完善。所有置于天面的消防系统设备吊装后的离地高度需在在3.53.5米以上。米以上。弱点系统弱点系统暂无暂无电话系统电话系统暂无暂无其它特殊要求其它特殊要求保证保证2 2部以上货车同时卸货。卸货口宽度部以上货车同时卸货。卸货口宽度8 81212米，至少米，至少5 5吨货车的进出通道；最少每建吨货车的进出通道；最少每建筑面积筑面积6060平方米配置一个平方米配置一个精品超市精品超市项目项目要求标准要求标准土建结构土建结构按照基本标准；按照基本标准；空调系
186、统空调系统按面积核定，供应量充足即可；按面积核定，供应量充足即可；供电系统供电系统供电量不少于供电量不少于55KW55KW，并由业主方提供独立计量表具；，并由业主方提供独立计量表具；给水系统给水系统给水管径给水管径DN54mmDN54mm排水系统排水系统污水排水管径污水排水管径DN80mmDN80mm天然气天然气暂无暂无消防系统消防系统按照国家有关消防规范执行；按照国家有关消防规范执行；弱点系统弱点系统暂无暂无电话系统电话系统提供提供2 2对或以上的电话线路预留至租赁场地；对或以上的电话线路预留至租赁场地；一般零售一般零售项目项目要求标准要求标准土建结构土建结构按照基本标准；按照基本标准；空调
187、系统空调系统不少于不少于110Rt110Rt，总供冷量，总供冷量74KW74KW；供电系统供电系统业主方提供业主方提供120A120A三相开关至该层配电间；三相开关至该层配电间；给水系统给水系统提供提供DN22DN22给水管线；给水管线；排水系统排水系统提供提供DN80DN80废水排放管线及废水排放管线及DN100DN100污水排放管线。污水排放管线。天然气天然气暂无暂无消防系统消防系统按照国家有关消防规范执行；按照国家有关消防规范执行；弱点系统弱点系统暂无暂无电话系统电话系统提供提供1 1对或以上的电话线路预留至租赁场地；对或以上的电话线路预留至租赁场地；SPASPA及个人护理及个人护理项目
188、项目要求标准要求标准土建结构土建结构15001500平方米以上；净高平方米以上；净高3.53.5米以上；独立电梯；米以上；独立电梯；空调系统空调系统按不同的租户要求而定；按不同的租户要求而定；供电系统供电系统用电量用电量300Kw300Kw以上；以上；给水系统给水系统满足餐饮条件，按不同的租户要求而定；满足餐饮条件，按不同的租户要求而定；排水系统排水系统满足餐饮条件，按不同的租户要求而定；满足餐饮条件，按不同的租户要求而定；天然气天然气20203030立方；立方；消防系统消防系统满足餐饮条件，按不同的租户要求而定；满足餐饮条件，按不同的租户要求而定；弱点系统弱点系统满足餐饮条件，按不同的租户要
189、求而定；满足餐饮条件，按不同的租户要求而定；电话系统电话系统按不同的租户要求而定；按不同的租户要求而定；KTVKTV项目项目要求标准要求标准土建结构土建结构净高净高3.83.8米以上；米以上；空调系统空调系统制冷量每平方米制冷量每平方米400KW400KW以上；以上；供电系统供电系统用电量用电量200Kw200Kw以上；以上；给水系统给水系统按不同的租户要求而定；按不同的租户要求而定；排水系统排水系统按不同的租户要求而定；按不同的租户要求而定；天然气天然气20203030立方；立方；消防系统消防系统每每200200一个防火分区，每个防火区隔设两个独立出入口；一个防火分区，每个防火区隔设两个独立
190、出入口；弱点系统弱点系统按不同的租户要求而定；按不同的租户要求而定；电话系统电话系统按不同的租户要求而定；按不同的租户要求而定；儿童娱乐儿童娱乐项目项目要求标准要求标准总面积总面积600600个座位以上，个座位以上，2000200025002500平米以上平米以上层高柱距层高柱距净高净高8-158-15米；柱间距米；柱间距10-3010-30米米楼板荷载楼板荷载观众厅楼板允许动荷载不小于观众厅楼板允许动荷载不小于400KG/400KG/平米（其他营业区荷载平米（其他营业区荷载350KG/350KG/平米）平米）楼层分布楼层分布楼层分布国家规定地上三层以下楼层分布国家规定地上三层以下其他要求其他
191、要求可以营业到可以营业到11-1211-12点以后点以后; ;需单独的通道需单独的通道大型影院大型影院项目项目要求标准要求标准建筑结构交建筑结构交付标准付标准影城合作经营区结构梁柱工程影城合作经营区结构梁柱工程影城合作经营区结构屋面、楼面工程影城合作经营区结构屋面、楼面工程影城合作经营区分界墙体、各功能区墙体砌筑及抹灰工程影城合作经营区分界墙体、各功能区墙体砌筑及抹灰工程影城合作经营区内地面抹水泥沙浆（观众厅、放映机房地面压光、赶实，前厅、大走廊地面不影城合作经营区内地面抹水泥沙浆（观众厅、放映机房地面压光、赶实，前厅、大走廊地面不抹水泥沙浆）抹水泥沙浆）放映机房夹层结构建设放映机房夹层结构建
192、设影城观众厅阶梯式起台结构建设影城观众厅阶梯式起台结构建设影城卫生间地面防水施工影城卫生间地面防水施工楼板承重：楼板承重：观众厅楼板允许动荷载不小于观众厅楼板允许动荷载不小于400KG/平米（其他营业区荷载平米（其他营业区荷载350KG/平米）平米）暖通、空调工程暖通、空调工程交付标准交付标准给、排水主管道设备安装给、排水主管道设备安装项目项目要求标准要求标准暖通、空调工暖通、空调工程交付标准程交付标准 影城合作经营区空调（冷、暖风）、排风设备、配件及管道、封口的采购、设备影城合作经营区空调（冷、暖风）、排风设备、配件及管道、封口的采购、设备安装。安装。1、市场现行两种方案、市场现行两种方案甲
193、方提供主冷热源及风道等基础资源及工程条件，由乙方负责影院区域的空甲方提供主冷热源及风道等基础资源及工程条件，由乙方负责影院区域的空调风机盘管、风口等设备设施的安装调风机盘管、风口等设备设施的安装甲方根据影院设计图纸提供全部空调、排风、消音、防火阀的采购及安装甲方根据影院设计图纸提供全部空调、排风、消音、防火阀的采购及安装2、观众厅空气调节室内设计参数：、观众厅空气调节室内设计参数：3、观众厅室内稳定状态下的、观众厅室内稳定状态下的CO2允许浓度应小于允许浓度应小于0.25%4、观众厅最小新风量不应小于每人、观众厅最小新风量不应小于每人22m3/h5、观众厅空调系统的风口、支管、主管控制风速风口
194、风速、观众厅空调系统的风口、支管、主管控制风速风口风速参数名称参数名称冬季冬季夏季夏季干球温度（干球温度（）24281620相对湿度（相对湿度（%）557030平均风速平均风速（M/S）0.30.50.2-0.3大型影院大型影院项目项目要求标准要求标准暖通、暖通、空调工空调工程交付程交付标准标准放映机通风和空气调节交付标准放映机通风和空气调节交付标准1、观众厅设空气调节系统的电影院、放映机房也要设空气调节系统、观众厅设空气调节系统的电影院、放映机房也要设空气调节系统2、放映机房空气调节不应回风。、放映机房空气调节不应回风。3、放映机房机械通风和空气调节均保持负压，排风换气次数不应小于、放映机房
195、机械通风和空气调节均保持负压，排风换气次数不应小于15次次/h4、电影厅噪声应小于、电影厅噪声应小于NC30，风口处空调噪声不应大于此值，通过风口传入观众厅的，风口处空调噪声不应大于此值，通过风口传入观众厅的 噪声比厅内允许噪声低噪声比厅内允许噪声低5dB5、放映机房内放映机排风系统管道采购、安装、放映机房内放映机排风系统管道采购、安装影城合作经营区空调（冷、暖风）、排风控制装置、消音装置、防火阀的采购、安装排风系统影城合作经营区空调（冷、暖风）、排风控制装置、消音装置、防火阀的采购、安装排风系统1、每个观众厅要有独立的排风系统。相邻观众厅排风管道不能公用和穿越。、每个观众厅要有独立的排风系统
196、。相邻观众厅排风管道不能公用和穿越。2、放映机房应有两路排风系统。其中一路为放映设备动力排风、一路为放映机房排风。、放映机房应有两路排风系统。其中一路为放映设备动力排风、一路为放映机房排风。3、卫生间要有独立的动力排风系统。、卫生间要有独立的动力排风系统。大型影院大型影院项目项目要求标准要求标准消防工程交消防工程交付标准付标准消防系统按大开间安装或提供，或按乙方确认的施工图安装，并有甲方负责通过消防消防系统按大开间安装或提供，或按乙方确认的施工图安装，并有甲方负责通过消防验收，如乙方在二次装修过程中调整消防系统，应由乙方负责，包括影城合作经营区内的验收，如乙方在二次装修过程中调整消防系统，应由
197、乙方负责，包括影城合作经营区内的室内消火栓箱系统、火灾自动报警系统、感烟控制系统、强排烟系统、防水喷淋系统、防室内消火栓箱系统、火灾自动报警系统、感烟控制系统、强排烟系统、防水喷淋系统、防火联动系统、消防广播系统。火联动系统、消防广播系统。强弱电工程强弱电工程交付标准交付标准供电系统；供电主电缆的采供、铺设供电系统；供电主电缆的采供、铺设影城合作经营区总配电箱设备、电力计量表的采购、安装（乙方提供用电负荷量参数）影城合作经营区总配电箱设备、电力计量表的采购、安装（乙方提供用电负荷量参数）影城合作经营区所需电信外线线路前端影城合作经营区所需电信外线线路前端(乙方提供电话线路数量），预留在楼层弱乙
198、方提供电话线路数量），预留在楼层弱 电竖井或乙方指定位置电竖井或乙方指定位置负责配合申请电话中继线及负责配合申请电话中继线及IDD 线路线路大楼至影城合作经营区电话机房的线路铺设，电信主接口预留在楼层竖井或乙方指定位置大楼至影城合作经营区电话机房的线路铺设，电信主接口预留在楼层竖井或乙方指定位置负责宽带线路引至影城合作经营区负责宽带线路引至影城合作经营区电脑系统接地引至电脑机房电脑系统接地引至电脑机房放映机房设备弱电接地、经营区电信系统接地放映机房设备弱电接地、经营区电信系统接地有限电视系统预留埋及点数申请有限电视系统预留埋及点数申请数字电影卫星接收系统室外天线基础预留及信号线管路引至放映机房
199、数字电影卫星接收系统室外天线基础预留及信号线管路引至放映机房大型影院大型影院玖 百货公司开店要求参考城市城市合作期限合作期限交通交通地理位置地理位置总面积总面积单层面积单层面积标准层高标准层高楼板承重楼板承重柱距柱距配套设施配套设施停车位停车位一类城市，城市人口300万以上；城市GDP在1000亿元人民币以上10-20年便捷的交通，有充足停车位、并备有少量豪华轿车停车位。城市的核心商圈临近多家高档五星级酒店或高档会所、俱乐部10,000-25,000平方米以上4,000-6,000平方米以上首层层高5.5m，二层以上层高不低于4.8m不低于450Kg/m2不小于9m*9m扶梯、货梯、中央空调、
200、防火分区、卸货区等；不同百货根据面积大小需求不同100个以上高档百货选择标准高档百货选择标准城市城市合作期限合作期限交通交通地理位置地理位置总面积总面积单层面积单层面积标准层高标准层高楼板承重楼板承重柱距柱距配套设施配套设施停车位停车位一、二、三类城市，城市人口60万以上；城市GDP在500亿元人民币以上18-25年交通便利，在交通要道交汇处，有大量停车位城市核心商圈，商业中心内或商业新区，附近有超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利20，000-35,000平米以上5000-7000平米以上首层层高不低于5.5M，二层以上层高不低于5M不低于450Kg/m2不小于8m*8m扶梯、货梯、中央
201、空调、防火分区、卸货区等；不同百货需求不同800个以上中档百货选择标准中档百货选择标准城市城市合作期限合作期限交通交通地理位置地理位置总面积总面积单层面积单层面积标准层高标准层高楼板承重楼板承重柱距柱距配套设施配套设施一、二类城市10-15年交通便利，有足够的停车位城市核心商圈，商业中心内交通便利10,000平米以下不一定首层层高不低于5.5M，二层以上层高不低于4.5M不低于450Kg/m2不小于8m*8m扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等；不同百货需求不同精品百货选择标准精品百货选择标准城市城市合作期限合作期限交通交通地理位置地理位置总面积总面积单层面积单层面积标准层高标准层高楼板承重楼板承重柱距柱距配套设施配套设施停车位停车位一、二、三类城市15-25年交通便利，在交通要道交汇处，有大量停车位城市核心商圈，商业中心内或商业新区，附近有超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利20，000-35,000平米以上5000-7000平米以上首层层高不低于5.5M，二层以上层高不低于5M不低于450Kg/m2不小于8m*8m扶梯两组、货梯、客梯各两部、中央空调、防火分区、卸货区等；不同百货需求不同800个以上大型百货选择标准大型百货选择标准携手影响一个时代携手影响一个时代! !
