中南常州城市进入及取地报告新版

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1、1此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密中南常州城市进入及取地报告致：中南集团2010年11月2常州城市可进入角度新北区域发展角度常州的整体经济水平处于长三角中上水平，且藏富于民，具备较强的购买力，但目前房价水平不高，随着商业、商务的快速发展，高素质外来人口导入，未来发展空间相对较大。整个新北区位于常州未来重点发展区域，在经过前几年的发展以后，北部新城已经初具规模；本地块虽隶属于新北区，但位置偏离核心发展地带，被边缘化，因此处境较为尴尬，成为项目开发中最大的悬念与瓶颈。楼市角度地块角度项目周

2、边在售项目整体品质较差，整个新北区市场随着区域的开发成熟，销售价格也不断创出新高，整个区域缺乏高质但价格相对适中的产品。地块位置尴尬但资源性较好，优质的活水水系使得项目具备了成为高品质项目的先决条件，也是成为项目区隔于其他项目，突围于同质化竞争激烈的周边市场的一把利器，因此价格250万/亩以内可以储备；因此，高性价比产品，依靠品质突围将会是项目重点的发展方向最后我们对于项目开发进行了简单的测算，我们发现当土地出让价格低于300万/亩时，项目税后财务内部收益率达到了18.44%以上，方案完全可行；当土地出让价格高于450万/亩时，项目税后财务内部收益率仅为8.46%以下，这时，我们认为方案完全不

3、可行。城市即将步入快速发展轨道，向北发展成为必然； 楼市热度虽够，但同质化竞争激烈，高性价比产品缺失；3PART1解读常州常州市是私营经济发源地，是典型的“藏富于民”的城市，大量的私营企业主拥有强大的购买力。但是，常州又是长三角经济圈的人口流动相对空白的城市，对外来人口，特别是高素质人口的消费吸引力严重不足，这是常州收入高，房价相对较低，市场规模扩容慢的主要原因，也说明突破瓶颈后常州实现快速均衡发展存在巨大空间4城市发展研究：1、常州市地理位置优越，是现代制造业发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城；2、“优化中心、拓展南北、完善东西”的城市发展格局规划使常州南北向成为城市发展主轴，未来产

4、业进驻、人口流动以及商业居住等配套将逐步完善；3、无论对外交通体系还是内部基础设施，均较为完善；4、内部自然增长率低，外部人口导入明显趋缓，城市外来向心力略显不足；结论解读常州结论：常州地处于发达的长三角区域，经济环境优秀，基础支撑条件充分，但由于在地理位置上不如苏州、无锡，且主要以工业产业带动经济发展，因此外部高素质人口导入有限，商务活动略显滞后，导致近几年来与苏州、无锡等苏南城市差距正在进一步拉大；不过随着高铁的通车，加上自身优良的基础条件，常州将在未来一段时期内迎来新的发展机遇。宏观经济研究：1、经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中；2、经济结构

5、以第二产业为主，第三产业比例偏低，可调整空间较大；长三角城市圈研究：1、长三角是中国最活跃的经济带，优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求；2、长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；3、从长三角综合竞争力排名上看，常州排名位于中等水平，而但从产业结构上看，常州仍然是工业为主的城市，现代服务也发达程度较低；5解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济长三角城市群的经济已经走在前列，经济增长幅度稳重有升，优良的经济环境孕育了旺盛的居住需求。2009年中国三大城市圈生产总值比例*数据来源：国家发改委宏观经济研究院p受益于”沿海优先开发”的长三角

6、经济圈，其经济实力高居全国三大经济圈之首；p长三角的生产总值已经达到珠三角城市群和环渤海城市群的国民经济总和； *数据来源：2009年统计统计年鉴6解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济由传统制造业独轮推动转向先进制造业和现代服务业的双轮驱动，产业化调整的步伐加大。2007年2008年2009年2007年2008年2009年2007年2008年2009年2007-2009年上海市生产总值构成（亿元）2007-2009年江苏省生产总值构成（亿元）2007-2009年浙江省生产总值构成（亿元）*数据来源：上海市统计年鉴*数据来源：江苏省统计年鉴*数据来源：浙江省统计年鉴p长三角城市群步

7、入工业化后期的加速发展阶段；长三角主要城市的经济增长依然依靠制造业支撑，并且重工业发展及其在工业中的比重呈现出加速发展的态势，这个发展趋势与常州市的经济结构现状完全相符；p长三角城市的现代服务业发展受到关注；长三角城市群的产业结构调整加速，其中以上海市和江苏省的速度为代表，经济增长由传统制造业独轮推动转向强调先进制造业和现代服务业的双轮驱动。 7解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化p长三角铁路交通密集上海铁路局共开行对动车组列车，其中沪宁段有对管内动车组列车，沪昆线沪杭段、浙赣段有对管内动车组列车，穿梭在上海、杭州、南京、苏州、常州、无锡等长三角城市群之间。到2020年，长三角地区

8、城际轨道交通总里程达到815公里；p一小时都市圈和二小时都市圈逐级外扩从上海到长三角各大城市，通行时间基本都在小时以内，常州已经渐渐融入一小时都市圈；基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。 p交通网络进一步升级杭州湾跨海大桥于2008年5月正式通车；江苏省在高速公路网总体布局的基础上，规划了个过江通道，按长江江苏段从上游至下游的顺序，过江通道的分布依次为：南京长江三桥、南京长江二桥、南京四桥、润扬大桥、五峰山通道、泰州通道、江阴长江大桥、锡通通道、苏通大桥、崇海大桥、崇启大桥；一小时都市圈二小时都市圈城市互融脚步加快海陆交通网络逐步升级，长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，

9、“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；8城市互融脚步加快苏锡常二级城市群的综合竞争力仅次于上海，是长三角城市圈层的第二梯队，发展的互动性强；p长三角城市群由六个二级城市群构成已经初步形成上海、苏锡常、宁镇扬、杭嘉湖、宁绍舟、通泰六个二级城市群；p二级城市群之间存在着复杂的集聚辐射效应、城际联动效应和协同耦合效应二级城市群之间的互动作用深刻影响到了长三角城市群的综合竞争力；2000年得分2009年得分增长率上海二级城市群69.6781.7317.32苏锡常二级城市群29.0534.8920.09宁镇扬二级城市群22.7527.2119.61杭嘉湖二级城市群22.0226.0318.20

10、宁绍舟二级城市群18.1922.7725.17通泰二级城市群17.0818.025.46*数据选自国家社会科学基金项目增强珠三角、长三角和环渤海地区城市群的整体研究长三角二级城市群综合竞争力得分解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化9发展互动性强常州位于长三角的一级强势发展轴线上，经济一体化程度高，区域与跨区域的商务活动频繁。p“一核两心”的发展节点已经初步形成以上海为核心，南京和杭州为两大发展节点的带动发展模式已经初步形成；p沪宁、沪杭为长三角的一级城市发展轴线沪宁和沪杭是长三角城市群的交通动脉，发展轴线沿线交通基础设施完善，城市连绵，城市化和现代化水平最高；其中沪杭发展轴受到杭州

11、湾跨海大桥的通车的分流影响，沪杭发展轴线的发展聚集度要弱于沪宁发展轴线的聚集度；p宁杭、杭甬的次级发展轴线交通方式的多元化，宁杭和杭甬发展轴线处于次级的发展位置；p常州位于长三角最强势的发展轴线上；经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化10解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市产业结构从长三角综合竞争力排名上看，常州排名位于中部，而从二、三产业地位上看，第二产业排位要高于第三产业；p长三角地区是中国乃至世界经济增长的“发动机”，后工业时代的特征明显“发动机”的引擎多以第二产业为主，多为投资型的生产基地，如苏州已经成为国际

12、电子信息产品的生产基地，但大量的只是高科技产品的下游加工组装业，根植性不强（苏州的第二产业贡献度达到63.7%）；p产业结构不尽合理，“三二一”是未来的优化发展方向长三角城市产业结构需要进一步优化（包括上海），产业结构的不合理性已经开始影响到经济的可持续发展；p长三角城市需要建立可持续发展战略，寻求未来发展的竞争力来源适时的转向发展知识密集度和产品附加值高、资源消耗和环境污染低的现代服务业；为了大力发展第三产业，长三角的城市纷纷建立各自的商务区，引领产业结构高级化的进程；综合竞争力排名第二产业比例2009二产排名第三产业比例2009三产排名上海147.3%1551.9%1南京249%1448.

13、4%2苏州363.7%134.6%13无锡458.5%640.8%5杭州550.2%1345.7%3宁波655%1140.5%6常州756.7%539%8镇江859.9%336.4%9南通956.8%935.1%11绍兴1060.6%233.9%15扬州1157.1%835.2%10泰州1258.2%733.2%16嘉兴1359.8%433.9%14湖州1457%1034.8%12舟山1543.7%1645.3%4台州1653.3%1239.4%711一小时都市圈二小时都市圈在周边城市的带动下，常州的城市化进程将逐步提速；常州是长江三角洲地区重要的中心城市之一，依托产业发展起来的具有较强经济实

14、力的三线城市，现代制造业基地，文化旅游名城。现代制造业发达，人民生活富裕的经济强市。 历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市。 联东接西，承南启北的区域枢纽城市。 以人为本，人与自然和谐共存的生态城市。常州地位位置优越，随着交通系统的提升，已经步入了上海的“一小时都市圈”范围常州市位于美丽富饶的长江下游“金三角”地区，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，是苏锡常都市圈中距长江最近的地级城市，南与浙江、西与安徽交界。与上海、南京两大都市等距相望，苏州、无锡、镇江、江阴等城市相邻。东距上海160km，西距南京140km。随着城市交通网络的日益发达，常州也逐步融入以上海为核心的“一小时”都市圈核心地带

15、，常州未来的城市化进程也会在“长三角”一体化的大背景下获得较大的提升，步入发展快车道。解读常州/城市发展研究/地理区位分析12解读常州/城市发展研究/城镇体系分析行政区划：行政区域面积1864平方公里，辖区包括武进区、新北区、天宁区、钟楼区、戚墅堰区五个区。城市人口：市区户籍总人口超过220万，外来人口132万，主城区人口180万人，人口总量呈现低速增长趋势。发展目标：围绕力争“两个率先”，实现富民强市的总要求，常州市城市发展总目标为： 现代制造业发达，人民生活富裕的经济强市。 历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市。 联东接西，承南启北的区域枢纽城市。 以人为本，人与自然和谐共存的生态城市。常

16、州是长江三角洲地区重要的中心城市之一，依托产业发展起来的具有较强经济实力的三线城市，现代制造业基地，文化旅游名城。长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城。13城市布局呈现“一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。构建“一城、七片”的城市布局结构：“一城”：常州主城区“七片”：即主城外围的七个片区分类构成区域组团/发展片主城区8个组团城北新港组团、新龙组团城中高新组团、城西组团中心组团、城东组团城南湖塘组团、武南组团主城外围7个片区东部东北城镇发展片、城东城镇发展片、东南城镇发展片西部西北城镇发展片、西部城镇发展片、卜戈城镇发展片、西南城镇发展片解读常州/城

17、市发展研究/城镇体系分析14中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局。城中：建设城市商业中心城北：突出产业发展功能城南：生态人文新城建设城东：城乡特色产业基地城西：产业基地、物流集散中心中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型城乡特色产业基地太湖湾旅游城西太湖生态城产业发展新城建设解读常州/城市发展研究/城镇体系分析在常州中心城区进入优化发展的背景下，常州步入了南北两翼的拓展式发展阶

18、段，作为重点发展的北部新城，成为未来中心城区空间拓展和人口外移的首选方向。15规划范围规划定位重点建设项目南翼：即武南组团。范围为联三高速公路南，南至公路大外环南线。主要功能为发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和休闲度假。“一园”(武进高新技术产业南园)“两区”(常州环滆湖休闲度假区和武南生态居住区)北翼：包括新龙、新港二个组团。范围为北至长江，南至沪宁高速公路。主要功能为现代生活居住、港口和现代制造业基地。“一港”(长江常州港)“一区”(滨江工业区)、“一城”(新龙新城)“二园”(电子工业园和环保产业园)。城市南部以大学城和太湖为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游

19、度假区的新城建设。城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。北进南拓中心城区北部新城南部新城解读常州/城市发展研究/城镇体系分析北部新城作为未来常州的发展重点之一，在优越的规划指引下，高新产业核心资源影响范围将得到进一步提升；随着常州市政府北迁，未来整个新北区域的发展前景都将被看好。16高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在2小时左右到达苏沪浙各主要地区铁路：沪宁线上几乎所有的列车均停靠常州，每天有80多个班次列车停靠。此外，京沪铁路还有常州始发北京的空调列车。沪宁高速城铁已开始运营中。沪宁城铁：沪宁城际铁

20、路从上海始发,经昆山、苏州、无锡、常州、镇江至南京,最高时速达300公里。从上海至南京最快只需72分钟。公交化运营是沪宁城际铁路的最大特色，未来将实行公交化发车，在客流高峰时期最短发车间隔3分钟左右，并实行24小时运营。据统计,截止2010年,长三角地区的总客流量将达到30.5亿人次。到2020年,这一数字将增长到55亿人次。 高速铁路带来的经济联动效应明显：高速铁路“新干线”，使日本的人均收入比建新干线之前提高了近6倍；深港城际铁路的建成，实现对珠江三角洲经济区域内的资源迅速整合及经济实力的迅速提升解读常州/城市发展研究/基础设施分析17公路：沪宁高速公路、312国道傍城而行，每隔30-50

21、分钟就有一班快客发往上海、苏州、南京、镇江、丹阳、合肥。沪宁高速公路：起自上海真如，途绉沪苏交界癿安享、江苏癿昆山、苏州、硕放、无锡、横山、常州、丹阳、镇江、句容。宁靖盐高速公路：起自南亪，途徂丹阳、镇江、常州、无锡、泰州，到达南通。水路：全市水网纵横交织，连江通海，京杭大运河穿境而过。解读常州/城市发展研究/基础设施分析18发达的内部交通基础设施，加强了城市道路与对外交通干线的衔接，进一步提升常州市的交通区位，拉开城市发展框架，从而扩大常州城市发展的范围。序号道路名称起终点长度一纵龙江路沪宁高速联三高速23.3KM二纵通江路沪宁高速城北干道4.1KM常武路常锡路沿江高速10KM三纵青洋路城北

22、干道长虹路8.2KM一横城北干道龙江路大明路10.8KM东方大道大明路沪宁高速8.3KM二横常锡路龙江路青洋路10.3KM三横长虹路龙江路青洋路12.0KM总计87KM常州高架道路“三纵三横”布局高架道路：总长约87公里的常州整个高架道路系统为“三纵三横”的布局。近期建设重点：目前三纵三横道路框架中，近龙江路部分路段没有完工，其他路段基本通车，届时，由城北至城南武进，只需40分钟。解读常州/城市发展研究/基础设施分析19BRT一号线停靠站：1号线是重要的南北向干线走廊，重点沟通常州市高新组团、中央组团、湖塘组团等，北起沪宁高速铁路站、经辽河路、沿通江路穿过沪宁高速，途中经黄河路进新北停车场，南

23、至武进长途汽车站北边，并预留继续往南至武南组团的条件。BRT二号线停靠站：2号线是重要的东西向干线走廊，运营阶段承担部分轨道交通2号线的交通功能，重点沟通城西组团、中央组团、城东组团，西起东岱村，经花园路、怀德南路、劳动路、采菱路、戚墅堰大街至戚墅堰老城区。为配合与促进“拓展南北、完善东西”的城市空间格局的形成，常州市内部交通系统基本以南北和东西向分布和走势为主。解读常州/城市发展研究/基础设施分析20轨道交通：根据规划方案，常州的轨道交通基本线网包含4条，总长度127公里。分阶段建设情况：于2010年左右形成轨道交通的市区主轴，建设1号线中的重要线路，建设长度28公里；至2020年左右，建设

24、东西走向的2号线，建设长度18公里，由此形成轨道交通的东西南北城市轴；到2050年，启运3号线、4号线的建设，全面形成轨道交通网。从现有的轨道交通1号线规划情况来看，常州轨道交通1号线为南北纵向设置。北起新北区电子产业园，经过城市中心区域，南至武进区大学新村站，共16站。轨道交通1号线将进一步拉近城市南、北两翼，及其与市中心的距离。解读常州/城市发展研究/基础设施分析21解读常州/城市发展研究/人口属性分析内部自然增长率低，外部人口导入明显趋缓，城市整体外来向心力略显不足。常州的人口结构中外来人口比例逐年上升，而2008年最高，达到42%，其中产业人口又占据了较大比重。2003年 2004年

25、2005年2006年 2007年 2008年2009年全市人口346.22348.96351.63354.67357.38358.7359.8外来流动人口79.6595.78103.3142.71149.32152.3132.1全市人口增长率0.87%0.80%0.80%0.90%0.80%0.4%0.3%外来流动人口增长率27.6%20%36%9.50%4.60%2%-13.2%p人口增长趋势趋于缓慢受外来人口大幅增加的影响，全市人口增长率03-05年增长较快，增长率分别为28%、28%和36%，但06年以后增长逐步放缓，2008年不足2%；但到09年外来人口出现副增长，相比08年下降13.

26、2%。p外来人口比重占全市人口的40左右%p外来人口以产业人口为主。*数据来源：常州市统计年鉴22解读常州/宏观经济研究/城市经济总量经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中。城市苏州无锡常州昆山常州排名20034769343956255004130042004579925255031665483004200566826619423199768900420067830872083374359600042007913606438543695100969420081056307305350283107843420091222188173856861135355

27、4常州与苏锡常人均GDP对比表（单位：元）经济发展十分强劲每年呈现强劲的增涨势头，年均涨幅在20左右，但近年人均GDP在苏锡常三个城市中排名末位，与周边城市相比仍然有较大差距。*数据来源：常州市统计年鉴*数据来源：常州市统计年鉴*数据来源：各城市统计年鉴23解读常州/宏观经济研究/商品流通度昆山和苏锡常人均可支配收入表（单位：元）城市苏州无锡常州昆山2004144511358812867150112005162761600513866168092006185321818916649190162007212602089819089219272008221652185621592228532009

28、26320250272375127609p人均可支配收入及人均消费性支出持续增长，增幅与周边发达城市基本同步。p社会消费品零售总额涨幅波动性变化。近几年中，05年的涨幅最大，为37，之后两年呈现出下滑趋势，但总体形式依旧较好商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场发展前景良好。*数据来源：常州市统计年鉴*数据来源：常州市统计年鉴*数据来源：苏州、无锡、昆山、常州统计年鉴24解读常州/宏观经济研究/固定投资分析固定资产投资以民间的第二产业为主导；主要集中在厂房、工业园区等。第二产业增幅放缓，第三产业保持低高速增长，增长幅度为14%14%，比重占到38%38%。固定资产投资增长较快、增幅趋缓，以民间

29、投资的二产为主，第三产业增速快于第二产业，且比重略增，达38%。*数据来源：常州市统计年鉴*数据来源：常州市统计年鉴25解读常州/宏观经济研究/产业结构分析*数据来源：各城市统计年鉴城市第三产业的比重呈波动性变化，整体稳定在38%左右，仍有较大发展空间。p第二第二产业成成为常州主常州主导产业第一产业的产业几乎可以忽略不计，09年第三产业的比重占整体的40，且历年来涨幅较为缓慢，这也和常州市以产业带动经济发展的具体体现。p常州常州产业结构构处于于“二、三、一二、三、一”阶段段围绕上海，南京经济圈的经济空间扩散，常州市位于三个扩散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展

30、迅速，主要向机械、电子方向发展。997.326PART2解读新北（薛家）数字新北：2009年，以占全市1/10的土地，1/8的人口实现了超过全市1/6的财政收入、1/5的固定资产投资、1/3的进出口总额、1/3的实际到账外资27结论解读新北（薛家）结论：在城市化进程提速的背景下，北部新城是常州城市向北拓展的“重中之重”；从近期规划来看，政府将全力发展北部新城北片区（京沪高铁），本案被边缘化，项目短期内对未来的透支度不高。区域发展层面：1、从未来规划、区位性、交通和产业完备度上，新北区已经基本具备先天优势，丰富常州政治中心的功能，未来新北区崛起是必然的发展之路；2、随着高新分区、新龙分区的先行发

31、展，新北区将建成为常州重要的现代制造业区和集城市政治、商业、文化、旅游于一体的北翼副中心；而北部新城作为新北区的核心区，又是常州向北发展的“重中之重”。3、未来新北区将依托高铁及新的区政府搬迁利好，着力发展北部新城北片区，规划的落实，将加速中高端人群的导入，为当地房地产市场发展提供重要的支撑作用。区域经济地位：1、新北区是常州最具经济发展潜力的的单一经济实体；2、新北区的第二产业一直较强，未来将引领常州经济的腾飞；3、房地产发展异军突起，成为新北区固定资产投资最为重要的驱动力；4、新北区的市民人均可支配收入逐年增高，具备较强的购买力；5、新北区外来人口导入不足，尤其是商业、商务欠发达，中高端收

32、入人口和消费力的导入相对缺失。薛家发展层面：1、薛家镇是新北区、北部新城战略规划中的重要组成部分，隶属于高新分区；但目前新北区近期发展规划向北，重点发展新龙分区（高铁、区政府搬迁引导），薛家并不在近期发展范围内，位置较为尴尬；2、薛家镇以工业经济为主，多元化经济共同发展，形成了机械制造、电子信息材料、轨道车辆配件、新材料等支柱产业；3、薛家镇目前工业向园区集中，人口向集镇集中，居住向社区集中。28解读新北（薛家）/区域发展层面/区域发展演变经过了21年的发展，新北区成功的实现了从工业村到政治中心的蜕变，政治中心的定位也促进了区域房地产的快速发展。天安工业村(1990)高新区(1992)新区(1

33、995)新北区(2002至今)p西部区域：主要指通江大道以西的区域，以工业园区主 ；p中部区域：主要指通江大道周边区域、及黄山路周边区域，是商业和居住区 ；p东部区域：主要指藻港河以东的区域，是现代旅游休闲区。成长阶段板块成长特点客户项目竞争孕育期1995-2002房产开发未步入正轨，以工业区开发为主区域内传统老式住宅小区居民，产业工人-成长初期2002-2004板块进入人口导入期区域内外动迁人口入住竞争较小，去化较快成长中期2004-2006产品品质加强，中高端客户导入，各类规划启动区域内动迁，中高端客户导入竞争初期，同质化竞争为主高潮期2006品牌开发商进驻，产品由中档向高档转型区域外客源

34、导入加速，区域内客源比例减少竞争扩大，范围扩大2007各项配套趋于完善，品牌产品开始销售，价格在品质提升基础上上扬客户覆盖全市，高端客源比例增加板块内竞争加大2008至今区域内配套趋于完善，板块逐渐成熟，高端产品属性凸显客户覆盖全市，高端客源比例继续上升版块内竞争趋于激烈薛家镇29解读新北（薛家）/区域发展层面/区域功能发展研究商贸副中心文化服务中心商务中心常州政治中心p政策性优势明显常州市政府迁往新北区，带动了新北区的公共配套建设的发展，常州体育中心和市民广场等标志性建筑的建成，提升了人们对新北区的认知度；p区位优势明显新北区位于老城区的北侧，处于常州市的发展轴线的方向上，是常州市未来经济发

35、展的引擎；p新北区产业基础优良新北区原本具有较完备的制造产业技术和产业基础，也具有较新的人文社会环境，系统的整合这些资源是形成新北区核心竞争力的关键；p交通网络完备，产业辐射圈层逐级外扩常州发达的第二产业的集聚可以有效的向周边城市腹地辐射；薛家镇从政策性、区位性、交通和产业完备度上，新北区已经基本具备先天优势，丰富常州政治中心的功能，是未来新北区崛起的必然发展之路。30解读新北（薛家）/区域发展层面/区域总体规划研究北部新城作为新北区的核心区，是常州向北发展的“重中之重”。随着高新分区、新龙分区的先行发展，新北区将建成为常州重要的现代制造业区和集城市政治、商业、文化、旅游于一体的北翼副中心。高

36、新分区新龙分区新港分区孟河片区空港片区生态绿核区域发展方向规划空间结构按照常州城市总体规划“一城七片”的总体空间结构，新北区规划形成“三区二片一核”的分散组团式布局：三区-三个城市分区：高新分区、新龙分区、新港分区，是常州城市总体规划中确定的八个城市组团其中的三个。二片-二个外围片区：新北区西部的孟河片区和空港片区，是常州城市总体规划确定的主城外围七个片区其中的两个。一核-新北区中的西部生态绿核，是构筑生态新北重要的生态防护屏障和城市绿肺。31解读新北（薛家）/区域发展层面/区域近期重点建设项目未来新北区将依托高铁及新的区政府搬迁利好，着力发展北部新城北片区，规划的落实，将加速中高端人群的导入

37、，为当地房地产市场发展提供重要的支撑作用。A、高铁枢纽综合体占地约4平方公里，围绕京沪高铁常州站打造城市新中心，融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公等功能，提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施B、三江口文化娱乐综合体未来港占地约1平方公里，依托三江口地区良好的景观优势和交通条件，以水为主题，设置内港旅游码头，建设大型娱乐中心、休闲康体中心等，构建城市新地标C、商务办公综合体占地约平方公里，建设具有国际化、现代化水准，“开放、多元、时尚、年轻态”的新概念商务中心区D、旅游动漫综合体创意城占地约8平方公里，依托5A景区中华恐龙园，发展“创意+旅游”的创意文化居住区E、常州航空港

38、产业园建设为常州市西郊空港产业园和生活区服务，集行政、管理、文化、居住、商业、娱乐、卫生等多项功能于一体的中心镇区。薛家镇高铁枢纽综合体三江口综合体商务办公CBD旅游动漫综合体航空港产业园建设322005-2009年新北GDP走势（单位：亿元）新北是常州市最具有经济发展潜力的区域，经济增长速度维持在了较高的水平上，其GDP总量虽不到常州市整体的两成，但人均GDP却约为常州市平均水平的1.5倍以上；新北的经济增长较快，高于常州的平均水平，在常州市的GDP总量中的占比逐年稳步提升2009年新北整体的GDP占常州总量的16%，占比逐年提高，经济增长速度明显高于常州市的平均水平，目前成为常州市最具经济

39、实体的经济区之一；新北的人均GDP较高，与常州市的平均水平具有明显优势，为常州市平均水平的1.5倍以上新北的人均GDP较高，增长速度较快，保持在了年均20%以上的增长幅度，与常州的平均水平越拉越大，进入2009年其人均GDP已经为常州市平均水平的1.6倍；GDP比较年份新北（亿元）常州市（亿元）新北/常州2005162130312.43%2006203.5156912.97%2007258188113.72%2008324.2220214.72%2009405251816.08%2005-2009年新北人均GDP走势（单位：元）人均GDP比较年份新北（元）常州市（元）新北/常州20053951

40、2316651.25200648450319971.51200760154374351.61200874312436951.70200991576568611.61*数据来源：易居（中国）解读新北（薛家）/区域经济地位/GDP33解读新北（薛家）/区域经济地位/固定资产投资2005-2009年新北固定资产总额走势图（单位：亿元）新北整体的固定资产投资增长处于平稳发展期新北经过05、08年固定资产投资蓬勃式大发展后（05、08年固定资产投资增长幅度达到30%），逐步步入了平稳的发展阶段，年均增长幅度维持在了20%的相对平稳状态；新北房地产投资稳步增长成为固定资产的重要组成部分进入2007年以后新

41、北区房地产投资占比稳步提升至20%以上，成为新北区驱动经济发展的固定资产投资中的最为重要的驱动力因素；新北的工业投资力度维持在了较高的水平，工业产业为固定资产投资的绝对主力新北的工业投资占比一直维持在60%以上，工业力度较大，未来工业将逐步向区域西部搬迁并发展；新北固定资产投资用途分析*数据来源：易居（中国）新北固定资产投资来源分析新北是一个以民营投资和外资作为绝对主力的区域，占比达到了九成以上，成为新北最具影响力的来源；近年来房地产投资异军突起，逐步成长为新北固定资产投资领域中最为重要的驱动因素；34解读新北（薛家）/区域经济地位/产业结构分析*数据来源：易居（中国）2009年新北产业结构分

42、布图新北是一个以第二产业作为绝对支柱产业的区域常州市是长三角的工业强市，第二产业的平均水平处于较高的水平线上，2009年达到了56%；而新北的第二产业的占比达到了接近七成的水平，成为常州市最具有代表性的第二产业驱动的经济体。新北第二产业的投资比重逐步下降，产业结构逐步优化2007年薪北区第二产业占总量的73%左右，而到2009年第二产业逐步下降到67%左右，”退二进三“产业结构得到较大的优化。新北产业结构分析（单位：亿元）2009年常州市产业结构分布图新北区第二产业的投资基本都维持在了七成的水平，未来新北产业结构将逐步优化，但短期内新北区将会继续沿着工业强区的方向继续发展，继续领跑常州的经济腾

43、飞；35解读新北（薛家）/区域经济地位/市民购买力分析新北作为常州市最具发展潜力的经济单一实体，其整体的经济发展水平较高，人均可支配收入虽处于苏锡常尾部水平，但差距不大，新北区市民具备高出常州平均水平的购买能力；2007-2009年新北人均可支配收入分析图（元）苏锡常二级城市群人均可支配收入对比分析（单位：元）城市苏州无锡常州新北昆山2005162761600513866-168092006185321818916649-190162007212602089819089191002192720082216521856205922138422853200929345250272375123760

44、276092009年排位13542新北人均可支配收入较高，在苏锡常城市群中虽处于末尾，但差距不大；新北区人均可支配收入较高，自07年后稳步增长,年增长率在10%左右；进入2008年后，人均可支配收入首次突破2万元，；新北人均可支配收入将还有较大提升空间；随着常州南进北拓规划的进一步落实，新北区经济发展将会继续稳步提升，未来新北区人均可支配收入也将有比较大的提升空间；*数据来源：易居（中国）36解读新北（薛家）/区域经济地位/区域人口属性分析全区内部自然增长率低，外部人口导入明显趋缓，区域人口导入能力偏弱，中高端收入人口的导入相对不足。目前新北区人口主要以当地人口为主，外部来人口主要以产业工人导

45、入为主，因此中高端人口的导入相对显的不足。2006年2007年2008年2009年全区人口53.155.6256.8758.08区外来流动人口10.8912.7313.2413.76全区人口增长率-4.75%2.25%2.13%区外来流动人口增长率-16.90%4.01%3.93%pp人口增长趋势趋于缓慢人口增长趋势趋于缓慢受区域发展的影响，全区外来人口增长率07年增长较快，增长率为17%左右，但07年以后增长大幅放缓，08、09年区域外来人口增长率仅为4%左右。p区域外来人口比重占全区人口的23左右%pp区域外来人口以产业人口区域外来人口以产业人口为主。为主。*数据来源：常州市统计年鉴37解

46、读新北（薛家）/薛家发展研究/薛家概貌薛家镇薛家镇是新北区、北部新城战略规划中的重要组成部分，隶属于高新分区；但目前新北区近期发展规划向北，重点发展新龙分区（高铁、区政府搬迁引导），薛家并不在近期发展范围内。u薛家面积37.3平方公里，镇区面积4.2平方公里u全镇总人口3.75万，另外流动人口1.54万u文化：吴氏中丞第、华夏工艺美术产业博览园；u获得殊荣：全国环境优美镇、国家卫生镇、全国文明镇创建工作先进镇、江苏省特色文化镇、江苏省园林小城镇、江苏省社会治安综合治理先进镇、江苏省廉政文化示范点等38解读新北（薛家）/薛家发展研究/薛家经济发展薛家镇以工业经济为主，多元化经济共同发展，形成了机

47、械制造、电子信息材料、轨道车辆配件、新材料等支柱产业。年份年份GDPGDP（亿元）（亿元）增长率增长率固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）增长率增长率工业总产值工业总产值（亿元）（亿元）增长率增长率规模以上工业规模以上工业总产值（亿元）总产值（亿元）占工业总占工业总产值比例产值比例200510.5952.59%12.0742.84%37.1869.65%200614.4336.26%16.9540.43%54.1045.50%200722.8158.07%21.4026.25%89.0064.51%200830.0031.50%26.0012.90%126.0036.90%200938.0

48、028.76%25.00-3.85%158.0025.15%9056.96%企业性质企业性质企业数量企业数量员工收入员工收入全镇全镇园区园区外资企业近100家，集中在园区内普通工人；1500-2000元/月技术人员；3000-4000元/月主管人员；6000-8000元/月中层管理者：1万元-2万元/月高层管理者：年收入30万元以上内资企业400余家200余家总计512300-39解读新北（薛家）/薛家发展研究/薛家未来规划建立繁华的商贸区镇政府搬迁至此新型住宅区、公共功能带高新技术产业园区（拓展区）高新技术产业园区（92年设立）宗地薛家镇目前工业向园区集中，人口向集镇集中，居住向社区集中。商

49、贸区高新技术产业园40PART3解读楼市自住需求、供求两旺、平稳发展依然是常州住宅市场发展的主线，受外界影响并不显著；新北板块是全市的重点板块，未来市场供应量也将集中于此，其对于外部区域客源的导入潜力凸显41结论解读楼市结论：城北区域为未来常州核心发展区域，后期潜在供应量大，未来竞争日趋激烈；而项目所处的薛家目前基本为中低端项目，同质化竞争严重，且竞争力较低，“高性价比”的差异化竞争为本项目的突围路线。住宅发展层面：1、常州整体住宅市场发展稳健，09年全市成交近800万，整体销售均价5105元/，但由于土地放量以及施竣工量的持续增长，预计未来整体供大于求；2、城北作为常州核心发展区域，年去化量

50、约占全市的40%左右，目前受国家政策的影响，价涨量跌，正处于对政策的消化阶段，未来北部新城高铁后续供应量较大，竞争趋于激烈；3、项目所在的薛家区域内目前以中低端的项目为主，同质化现象比较严重，高性价比项目（除东渡海派青城）基本处于缺失阶段。别墅发展层面：1、常州别墅项目，年去化量基本维持在3-5万平米左右，别墅去化速度比较一般；2、常州别墅处于起步阶段，客户对于别墅要素的关注先后为地段、资源、产品，地段仍然是首要关注。近郊型别墅相比地段型别墅主要采用总价低、性价比等优势来吸引客户；3、目前区域内纯别墅项目较为稀缺，基本为住宅、别墅混合类项目。商业发展层面：1、新北与武进是常州商业市场向外拓展的

51、两大核心区域，是作为常州未来商业的主题部分，因此未来发展潜力巨大。就目前而言，新北商业业态强调精品化，中高档倾向明显，但特色不足，整体商业氛围尚有待市场培育，高端消费市场存在空白；在开发特色和规模上应立足于迅速吸引和积聚人气；2、随着万达广场等商业项目的进驻，新北北部新城核心CBD将得到进一步发展，北部副中心商圈的发展，也给本项目未来商业配套带来利好；3、薛家镇目前的商业主要集中在奥园路及黄河西路沿线，以沿街配套底商为主。商业档次总体都表现为低档，大型中高档集中型单体商业缺失。未来有部分商业待上市，商业氛围将有望趋于浓厚。422007-2009年常州房地产投资、GDP对比（亿元）2007200

52、820092005-2009常州房地产投资额（单位：亿元）常州固定资产投资用途分析n房地产投资开发额增幅基本正常：从2008年开始，常州房地产的投资额呈现连年大幅度增长的趋势，2006年的增长幅度达到了50%的水平，进入了07、08年，房地产投资额增长出现了一定的回落，而09年则基本与08年持平，但从占比上来看依旧维持在了较高的水平，整体发展步入相对健康稳定的阶段；n房地产投资开发额/固定资产投资：常州房地产投资占固定资产投资的比重达到了20%左右，房地产投资占固定资产的比例相对平稳。n房地产投资开发额/GDP：常州房地产投资占GDP总值的百分比，2007-2009年间，分别为12%，14%，

53、12%，占比也相对稳定；*数据来源：易居（中国）常州房地产市场经过06、07、08年的跨越式发展后，逐步步入平稳发展阶段，房地产的投资额和固定资产、GDP的占比都维持在相对稳定的健康状态，随着常州经济的快速发展，房地产有望进一步提速；解读楼市/常州房地产市场研究/房地产投资结构43解读楼市/常州房地产市场研究/施、竣工面积研究2003-2009常州施工、竣工量对比分析p施工和竣工量每年呈现平稳的增涨态势2003-2009年常州地区的施工和竣工面积都保持了持续的增长，其中施工面积的增长幅度稳定在20%以上，竣工面积的增长率出现较大波动，负增长、零增长及大幅增长的现象在5年内均有出现。p施工和竣工

54、面积比例较大，且呈现出不稳定的关系状态由于施工面积与竣工面积所差比例较大，总体形势依然严峻，直接导致供大于求的市场格局。施竣工面积比值较大，预计未来房地产市场总体供大于求的格局及发展态势。*数据来源：易居（中国）市调数据库44解读楼市/常州房地产市场研究/土地市场供求分析p土地市场热度逐年提升,2006年开始土地购置面积大幅提升，2006年达到峰值451.33万方，至08年逐年下跌，08年较06年下浮约7%，09年受宏观市场影响，土地供应回升，与06年峰值持平。p08年以后，新北乡镇土地成交比例较高，随着市区房地产竞争的激烈，部分开发商另辟蹊径，进入乡镇开发，由于新北乡镇的购买力较强，需求旺盛

55、，乡镇开发前景可观。p可建筑面积与土地购置面积走势保持一致,由于土地市场热度逐年加温以及2005年后出让土地容积率的提升,致使近几年可建筑面积大幅攀升；p通过近年成交土地可建筑面积与同期商品房成交面积的对比分析得知,常州市场土地存量整体增加,后期市场供应压力增大。注：数据来源：易居（中国）市调数据库注：数据来源：易居（中国）市调数据库土地市场的集中放量与开发周期的拉长，加大了后市的供应压力。45解读楼市/常州房地产市场研究/商品房市场供求及量价走势受整体市场环境影响，08年市场供求比处于历年来的最高点，而随后09则出现供不应求的局面，整体市场受大环境影响明显，目前供求关系趋向稳定。供应和成交分

56、析（单位：万平米）价格走势分析（单位：元/平米）*数据来源：易居（中国）市调数据库*数据来源：易居（中国）市调数据库p市场现状，供求受大环境影响波动明显，经历08、09年后整体市场供求逐步稳定；p需求方面，常州市近几年市场需求出现了持续性增长态势，受宏观调控影响比较大，自05年以来，增幅稳定在21%以上，07年达到了峰值，年去化579万平米，受08年市场环境影响，市场观望氛围浓厚，去化量大幅下滑，而09年则出现需求的放量，去化800万方左右，10年1-9月受国家政策调控影响，去化量再次下跌到400万方以下。p商品房成交价格稳步增长，逐年趋稳，截至2009年常州市商品房价格为5105/平米，同比

57、增幅在7%。46解读楼市/常州房地产市场研究/商品房市场月度供求分析p至10年09月，常州房地产市场不断在成交均价方面突破最高点。p10年受政策影响，月度成交成波动性发展，9月成交量重回60万方以上。p10年9月成交均价达到6028元/平方米，首次突破6000元/平米大关。09年房地产市场爆发式发展，市场整体呈现量价齐升态势，成交量大幅突破，而10年受市场环境影响量跌价涨。47解读楼市/常州房地产市场研究/商品住宅供求特征分析*数据来源：易居（中国）市调数据库*数据来源：易居（中国）市调数据库p09年城北住宅市场为总体成交的主力，占总体成交的40%左右。p09年常州商品住宅成交结构较为均衡，需

58、求多样化的特征较为明显。p常州商品住宅成交主要以低中档产品为主，高端产品需求量有限。*数据来源：易居（中国）市调数据库09年城北销售占绝对比重，需求多样化、中低档住宅产品成为市场需求主力，高性价比成为该类产品的代名词。48解读楼市/常州房地产市场研究/发展格局常州就根据目前的市场和区位分割，主要形成了五大板块，分别为：城东、城西、城南、城北、城中板块。板块范围城东和平路、新堂路以东，中吴大道以北的区域城西长江中路以西，中吴大道以北的区域城中长江中路以东，中吴大道以北，和平路以西，关河路以南的市中心区域城南中吴大道以南的区域城北新北区沪宁高铁线以南区域地块所属的新北板块为目前常州房地产市场发展的

59、重点板块49解读楼市/城北房地产市场研究/城北房地产市场供求分析09年市场回暖，高端支撑楼市，量价齐升；10年供求波动性发展，价格开始拉升，量跌价涨。n从09年成交量来看，随着托市政策的延续和房地产市场的回暖，常州新北板块整体市场面看好，在售项目均价都有一定幅度的提升，加之经济通胀预期，高端项目如豪庭国际、世茂香槟湖、中央花园、常信天润园等高端项目集中在6月份开盘，并取得较好的去化。6月份后受大环境影响，在价格稳步提升的情况下供求双涨；n10年1-4月延续09年的销售良好销售趋势，而4月在国家出台紧缩政策后，城北供应、成交迅速跌入谷底。经过几个月对政策的消化与适应，城北供应与销售再次回升，同时

60、均价创有史以来的新高6184元/平米。50地缘性项目薛家镇居住区以薛家镇自然镇为基础的居住区，相对于东面的核心区属于边缘地带竞争性项目新北核心板块通江路及晋陵路沿线，是常州市重点的新规划区由于区域内项目整体档次一般，本案未来的主要竞争项目应为新北区核心板块的类似楼盘。新城清水湾滨江明珠城幸福小城东渡海派青城河海新邦绿地世纪城九龙仓时代上院龙湖香醍漫步世茂香槟湖绿都万和城本案地缘性项目竞争性项目解读楼市/住宅市场研究/竞争项目划分51从竞争项目的销售价格中我们发现在新北区域内，以龙江路作为区域价格以及项目整体定位的分水岭；龙江路以东为目前新北区发展较为成熟的区域，整体形象较高，加上世茂、九龙仓、

61、龙湖等大型开发商的开发，不论整体销售价格还是项目整体定位普遍高于龙江路以西在售项目，且差距较为明显；而龙江路以西的在售项目在短期内难以消除购房者心理距离造成的抗性，成为本项目打造高端项目的最大障碍。滨江明珠城均价：5000幸福小城均价：4700东渡海派青城均价：11000绿地世纪城均价：4900九龙仓时代上院均价：7000-7500龙湖香醍漫步均价：15000世茂香槟湖均价：7500绿都万和城均价：6800本案地缘性项目竞争性项目新城清水湾均价：5300河海新邦均价：4700龙江路解读楼市/住宅市场研究/竞争项目价格分析52竞争区域项目名称容积率主要产品地缘性项目东渡海派青城0.83联排（二期

62、高层）河海新邦2.3小高层、高层幸福小城2.5高层滨江明珠城2.0小高层、高层、联排绿地世纪城2.3小高层、高层、联排新城清水湾2.0花园洋房、小高层、高层竞争项目龙湖香醍漫步2.0联排、高层世茂香槟湖1.48联排、小高层、高层九龙仓时代上院1.86高层、联体、高层绿都万和城1.80（一期）小高层、高层、联排地块周边项目的产品线相似度较高，多以小高层、高层为主，同质化竞争激烈，缺少产品创新；而新北核心板块内的竞争项目则产品类型相对多元化，且品质档次相对有所拉升。解读楼市/住宅市场研究/竞争项目产品力对比53竞争区域项目名称建筑风格立面材料地缘性项目东渡海派青城英伦风格涂料、面砖、石材河海新邦现

63、代涂料、石材幸福小城中式现代涂料、面砖滨江明珠城现代中式涂料、面砖绿地世纪城英伦风情涂料、面砖、石材新城清水湾现代简约涂料竞争项目龙湖香醍漫步欧洲古典涂料、面砖、石材世茂香槟湖新古典主义风格涂料、面砖、石材九龙仓时代上院欧式风格涂料、面砖、石材绿都万和城新古典主义涂料、面砖、石材地块周边项目除东渡海派青城和绿地世纪城外，风格相对单一，立面多以涂料为主，整体品质比较粗糙；而新北核心板块内的竞争项目主要以欧式风格为主，立面用材出现石材、面砖等材料，开始注重建筑风格和立面形式的表现。解读楼市/住宅市场研究/竞争项目产品及品质对比54地块周边项目产品两房所占的比重较大，首置供应比例明显；而新北核心板块

64、内的竞争项目产品结构则主要以三房为主，相对面积跨度较大。竞竞争争区区域域项目名称项目名称两房及以下两房及以下三房三房四房及以上四房及以上别墅别墅面积区间面积区间套数套数占比占比面积区间面积区间套数套数占比占比面积区间面积区间套数套数占比占比面积区间面积区间套数套数占比占比地地缘缘性性项项目目东渡海派青城东渡海派青城117-171268100%河海新邦河海新邦84-9475973.80%103-11327026.20%幸福小城幸福小城72-10380775.20%95-11526624.80%滨江明珠城滨江明珠城40-99103949.36%109-14189642.51%154-230753.

65、56%276-363954.51%绿地世纪城绿地世纪城51-96134781.49%110-12419811.98%230-3001086.53%新城清水湾新城清水湾65-93147446.03%82-130172853.97%合计合计542658.16%335835.99%750.8%4715.05%竞竞争争项项目目龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步336-385308100%世茂香槟湖世茂香槟湖84-10443022.85%121-14292148.94%154-23338020.19%191-5231518.02%九龙仓时代上院九龙仓时代上院87-11551459.50%114-13926831%

66、139263.00%256-415466.50%绿都万和城绿都万和城88-9036840%116-16948652.80%198242.60%332-375424.60%合计合计131233.10%167542.26%43010.85%54713.8%解读楼市/住宅市场研究/竞争项目在售产品结构对比55从成交面积段上分析，不论地块周边还是新北核心板块内的竞争项目，两房供应的主力面积段在80-90，90以上的户型为辅助；所不同的是地块周边项目两房还存在60-80的户型供应，这也证明了地块周边项目目前的客户来源主要以首次置业为主。竞争竞争区域区域项目名称项目名称60-7070-8080-9090-

67、100100以上以上套数套数比例比例套数套数比例比例套数套数比例比例套数套数比例比例套数套数比例比例地缘地缘性项性项目目东渡海派青城东渡海派青城河海新邦河海新邦71393.9%466.1%幸福小城幸福小城22327.6%32340%26132.3%滨江明珠城滨江明珠城31773.4%6114.1%5412.5%绿地世纪城绿地世纪城12811.4%1059.3%60353.7%28725.6%新城清水湾新城清水湾322.2%322.2%111775.8%29319.9%合计合计1603.5%67714.7%249454.3%100321.8%2615.7%竞争竞争项目项目龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步

68、世茂香槟湖世茂香槟湖29397%82.6%10.3%九龙仓时代上院九龙仓时代上院39677%11823%绿都万和城绿都万和城18450%18450%合计合计87373.7%19216.2%11910.1%解读楼市/住宅市场研究/竞争项目两房面积配比对比56与两房的供应面积段不同的是，地块周边的项目120以下的户型占比52%，相对较为紧凑；而新北核心板块内的项目则以120-140为主，占比73.5%，户型设计较为舒适，瞄准客户主要以改善型需求为主。竞争竞争区域区域项目名称项目名称90以下以下90-100100-110110-120120-130130-140140以上以上套数套数比例比例套套数数

69、比例比例套数套数比例比例套数套数比例比例套数套数比例比例套数套数比例比例套数套数比例比例地缘地缘性项性项目目东渡海派青城东渡海派青城河海新邦河海新邦114.1%25995.9%幸福小城幸福小城7227.1%19472.9%滨江明珠城滨江明珠城10711.9%758.4%35940.1%16718.6%18821%绿地世纪城绿地世纪城10653.5%9246.5%新城清水湾新城清水湾65537.9%17410.1%885.1%81146.9%合计合计65519.5%2577.7%56016.7%2698%126237.6%1675%1885.6%竞争竞争项目项目龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步世茂香槟湖

70、世茂香槟湖21561888九龙仓时代上院九龙仓时代上院1148866绿都万和城绿都万和城1322369622合计合计1146.8%22013.1%45126.9%78046.6%1106.6%解读楼市/住宅市场研究/竞争项目三房面积配比对比57据不完全统计，本项目周边未来将土地将可建1417万平米，其中已出让待上市可建筑157万平米，未来待上市场土地可建筑1260万平米，如果市场规模不能有效增大，未来竞争将加剧。本案用地面积：128万平米容积率：2.5建筑面积：260万平米用地面积：146万平米容积率：4.0建筑面积：300万平米用地面积：126万平米容积率：1.2建筑面积：150万平米用地面

71、积：120万平米容积率：2.5建筑面积：260万平米用地面积：52万平米容积率：2.8建筑面积：160万平米用地面积：45万平米容积率：2.5建筑面积：130万平米用地面积：40.2万平米容积率：1.75建筑面积：70.4万平米用地面积：11.4万平米容积率：2.2建筑面积：25.1万平米用地面积：13.5万平米容积率：2.5建筑面积：33.8万平米用地面积：12.4万平米容积率：2.2建筑面积：27.3万平米已出让待上市待出让土地待出让土地本案解读楼市/住宅市场研究/区域未来潜在供应项目58细分市场市场容量供求关系价格竞品竞争力首置AABA首改BBAB再改BBAC顶级CCA+C随着城北板块区

72、域市场价值逐渐被看好，加之在售高端项目支撑楼市，城北板块的价格开始不断拉升，核心区的高性价比产品稀缺；从后期的供应项目看，地块周边项目整体品质短期内难有改观，而新北核心区的项目则仍以较为高端的项目为主。细分地块周边市场以后，我们发现首置的市场容量最大，且不论供应还是需求量均较大；而首改和再改存在一定的市场容量，供应量相对于首置供应显得较小；考虑到地块自身现状、未来销售价格利润以及周边竞争状况，我们认为本地块产品策略主要以首置和首改需求为主，以高性价比突围地块周边以及新北核心板块市场竞争。解读楼市/住宅市场研究/目标市场59解读楼市/住宅市场研究/竞争项目标杆案例解读河海新邦结论：项目为当地中低

73、端项目，品质比较一般；高层、小高层组团规划，规划有人工湖、会所等，但无突出亮点；户型上以紧凑型、经济型户型，主要做到经济实用；目前项目销售价格为4600元/，项目主要面向首次置业客群；紧靠薛家奥园，周边生活配套设施齐全；项目产品设计一般，陷入当地的同质化竞争之中。60项目简介占地面积：10万总建筑面积：23万容积率：2.3地段项目位于新北区薛家镇，黄河西路与龙江路交汇处交通毗邻龙江路高架，龙江高架横贯南北，21、27、241、43、45、47路等多路公交车从项目周边经过，交通出行便捷。商业周边生活氛围浓郁，薛家农贸综合市场、家乐超级市场、中国电信、常州四院分院、薛家中心幼儿园等生活配套设施齐全

74、。产品形态小高层、高层规划由多幢11-30层高层和小高层组成开发节奏目前在售项目一期，共计约10万方解读楼市/住宅市场研究/竞争项目标杆案例解读河海新邦项目指标61产品规划：n项目容积率为2.3，规划多幢小高层、高层组团。n该项目主要以经济型户型为主，主力面积为87-94的两房和95-109的三房，客源针对当地中低端的首次置业需求。n现代建筑风格，立面主要采用涂料与石材，产品立面表现一般。 景观规划：n打造现代园林风格，构建的北方皇家园林景观，通过借景使景观达到近水远山。吟枫物语，北池枫色，南海叠翠.二十多个不同特色的景点。河海新邦项目规划解读楼市/住宅市场研究/竞争项目标杆案例解读62n项目

75、于今年7月开始销售，目前销售价格约为4600元/平米。n项目目前月均去化约3600平米左右，以此类推年去化量约为4.5万平米，销售情况比较一般。n项目目前在薛家为中低端项目，无突出的亮点，已陷入当地的同质化竞争之中。河海新邦量价走势分析*数据来源：易居（中国）市调数据库2010年项目量价走势图解读楼市/住宅市场研究/竞争项目标杆案例解读63解读楼市/住宅市场研究/竞争项目标杆案例解读幸福小城结论：项目为常州当地品牌开发商武房开发，但是开发品质一般，属于中低端项目；项目整体规划一般，以高层兵营式排布，无突出亮点；户型设计上主要以紧凑两房、三房为主，配以舒适两房；目前销售价格为4700元/，项目主

76、要面向首次置业客群；紧靠薛家商业中心街，周边生活配套设施齐全64项目简介占地面积：7.2万总建筑面积：18万容积率：2.5地段项目位于新北区薛家镇，东依颜塘河，西临玉龙路交通交通出行便捷，21路、27路、43路、45路、47路、234路、241路等多路公交车从项目周边经过。商业社区一桥之隔即为薛家镇商业中心街，同时薛家农贸综合市场、家乐超级市场、中国电信、常州四院分院等生活配套设施齐全产品形态高层规划由20幢16-18层的高层组成开发节奏目前在售项目二期，共计推出约10万方解读楼市/住宅市场研究/竞争项目标杆案例解读幸福小城项目指标65产品规划：n项目容积率为2.5，规划20幢16-18层的高

77、层组团。n该项目主要以经济型户型为主，主力面积为72-103的两房和95-115的三房，客源针对当地中低端的首次置业需求。n中式现代建筑风格，立面主要采用涂料与面砖，产品立面表现一般。 景观规划：n打造中式现代园林风格，300米的水岸绿廊，景观长廊，将社区内部景观与自然景观完美融合。轻盈的流水，绿意的生活，呼吸自然鲜氧，聆听潺潺水声。幸福小城项目规划解读楼市/住宅市场研究/竞争项目标杆案例解读66n项目于09年开始销售，目前二期销售价格约4700元/平米左右。n项目09年、10年年去化量约为5万平米左右，销售情况良好。n项目目前在薛家为中低端项目，无突出的亮点，已陷入当地的同质化竞争之中。幸福

78、小城量价走势分析*数据来源：易居（中国）市调数据库2009-2010年年项目量价走势图解读楼市/住宅市场研究/竞争项目标杆案例解读67城市别墅：地处城市中心，享受齐全生活配套，容积率一般在2以上，高层和别墅组合，低密度住宅稀缺；近郊别墅，交通通达，配套不足，价格低是其最大特点，单个规模较大（200套以上别墅体量）如：东渡、紫阳美地以及龙城福地等；资源型别墅主要是借助得天独厚，无法再生的自然资源作为其最大卖点的别墅，如：太湖湾、西太湖等；城市资源型：即：拥有城市配套和稀缺资源的别墅：如：恐龙园板块。资源型别墅城市资源型城市别墅近郊别墅解读楼市/别墅市场研究/别墅市场划分68资源型别墅城市资源型城

79、市别墅近郊别墅类别代表楼盘主力面积（）主力总价（万元）月去化套数城市资源型世茂香槟湖独栋514-522双拼395联排220-230独栋1560双拼800联排300-3508城市型荆溪人家双拼300-320联排290-310双拼600-640联排350-4003新城公馆独栋600-1000双拼420-500联排330-400联排345-400独栋800-850双拼545-6508资源型天安别墅一期320-350二期400-500独栋500-7504万泽太湖庄园独栋396-558联排191-265独栋600-750联排210-2902近郊型青枫壹号双拼420-440联排280-300双拼800-9

80、00联排250-40011东渡海派青城联排116-176联排150-20025常州别墅项目，年去化量基本维持在3-5万平米左右，别墅去化速度比较一般。解读楼市/别墅市场研究/别墅市场去化速度69类别代表楼盘客户构成产品需求城市资源型世茂香槟湖新北区，市中心公务员、企业中高层管理者、私营业主客户主要看中项目独有的天然湖景，环境舒适成为首要条件，私企老板更看重独栋和双拼，价格不敏感，对产品要求较高。企业高管受总价影响，更倾向于联排，总价控制在350万以下。城市型荆溪人家市区、武进私营业主注重生活品质的要求，但别墅的地段，配套要求较高，更倾向于大面积的独栋或者双拼产品，对联排产品关注度较低新城公馆湖

81、塘及周边乡镇的私企老板更倾向于独栋和双拼，追求别墅舒适，价格不敏感。资源型天安别墅武进私营业主，少量无锡、上海客户西太湖独有的景观成为亮点，独栋400左右，居住环境需舒适、价格要求合理，以投资为主，看重升值潜力。万泽太湖庄园市区、武进私营业主以及外地（上海、南京、无锡浙江等）客户独栋500，总价700万左右；联排200-250，总价250万左右，别墅配套建设较为关键（高尔夫球场、马场等）多为投资客近郊型青枫壹号以邹区、新闸工业园区的私企老板为主；部分政府公务员和家境富裕的年轻人；少量外地投资客。购买客群中主要看中钟楼区别墅的稀缺性和与高端住宅相比的高舒适性；对于价格的敏感度不是很高，主要倾向于

82、280的户型，总价在300万元-400万元。东渡海派青城私企老板为主；一部分事业单位人员（医生、教授等）；客户主要看中东渡海派青城产品既有别墅的舒适性，总价又相对较低，较为经济，客户对于价格的铭感度相对较高，比较青睐面积在116-140的户型，总价在105万元左右。常州别墅处于起步阶段，客户对于别墅要素的关注先后为地段资源产品，地段仍然是首要关注；而近郊型别墅相比地段型别墅主要采用总价低、性价比等优势来吸引客户。解读楼市/别墅市场研究/别墅消费客群分析70解读楼市/别墅市场研究/别墅标杆项目案例解读结论：项目在当地知名度较高，主要是由于当地其他项目均处于中低端水平的原因；紧靠龙江路高架，是薛家

83、镇片区内最高端的项目；主要依托周边现有配套，是特色别墅类项目；规划上独特的英伦风格建筑，与当地产品表现形成差异化，景观优势明显；紧凑的联排别墅设计，主要面向有别墅情结却难以承受高总价的置业人群；营销推广力度相对较强，也形成了一定口碑；目前联排别墅在售价格在10000-11000元/；中端类项目，虽然产品为联排，但建筑密度较大，失去了联排的舒适性；但由于低密度产品在区域内比较稀缺，在当地取得一定接受度，为差异化竞争的成功典范。东渡海派青城71项目简介占地面积：7.2万总建筑面积：6万容积率：0.83地段项目位于新北区薛家镇，东:庆阳路;南:顺园路;西:汉江西路;北:奥园路;交通毗邻龙江路高架，沪

84、宁高速、城际铁路等均在周边，目前出行仅有少量几条公交商业商业主要依托薛家镇以及周边项目的商业配套，自身无商业规划产品形态别墅、高层规划项目一期以经济型英伦联排为主，有少量几套双拼，总价基本都在200万以内开发节奏目前在售项目一期，共计推出300余套联排项目指标：解读楼市/别墅市场研究/别墅标杆项目案例解读72产品规划：n一期，容积率为0.83，项目外立面采用涂料、面砖、石材。n该项目主要以经济型别墅户型为主，主力面积集中在116-173，客源针对中高端、自住、改善型需求。n英伦风情的建筑风格。0.83的联排建筑密度较大，私密性、舒适性较差，屋顶采用坡顶设计。 景观规划：n项目围绕英伦水系景观，

85、配以成百上千株高大乔木，林间小道步入式草坪，310米跌水清泉循环水系，游步道、树阵、休息亭、花架、坐椅、喷泉、泳池等。解读楼市/别墅市场研究/别墅标杆项目案例解读项目规划：73n由于区域内（薛家）之前基本无低密度产品，因此海派青城的上市之初赢得了市场的关注，并取得了不错的销量。n10年该项目在市场大环境下，虽然价格有所提升，但由于产品本身为经济型产品，因此关注有所下降，截止到目前年去化量仅约3万平米左右。n项目目前产品力在薛家属于拔尖水平，但项目北部新城中心区的高端项目仍有不差距，这主要与项目中端经济型定位有关。*数据来源：易居（中国）市调数据库2009-2010年历年量价走势图销售现状：解读

86、楼市/别墅市场研究/别墅标杆项目案例解读74核心商业圈（76.8万方）：市中心传统商业圈，成熟度最高；以综合性商业街、大型百货、购物中心组成，部分在建和规划中的商业街和娱乐广场将进一步提升和完善该商圈的服务功能；城北商业圈（56万方）：随着市政府的北迁，城北商业集中区的建设已经初步成型，购物中心、商业街等已经投入经营，商业氛围尚有待市场培育；城南商业圈（40万方）：城南新城的建设整体落后于城北新城，大多商业项目尚处于在建及规划中。商业发展与城市发展方向一致，常州主城区未来将形成“一个市级商业中心，南北两大商业副中心”的商业格局。根据易居调研数据显示，常州主城区商业总量为172.8万方。解读楼市

87、/商业市场研究/商业格局划分75属性商圈名称代表商业经营业态档次商业形态主力面积及形态经营模式租金/售价经营情况总量市级商业中心兰陵商业功能区九洲服装城、五金机电百货、综合性购物、休闲、娱乐广场中档集中式购物广场/临街商铺一复二、独立，20-200统一出租经营/业主自行出租1-3.5元/*天较好，95%的出租率2.7万同济商业功能区常州电脑城、外贸服饰专业市场、百货、休闲、服务中档集中式购物广场/临街商铺单层独立，15-80统一出租经营/业主自行出租1.5-10元/*天(电脑城的拆迁重建使其周边租金飞涨)较好，95%的出租率3.8万朝阳商业功能区信特超市、金玉满堂百货、餐饮中低临街商铺单层独立

88、，12-60业主自行出租1.5-3.5元/*天很好，100%的出租率1万合计76.8万根据易居调研，常州市区市级商业总量为76.8万方。新型特色商业应在开发特色和规模上应该立足以主力店和大卖场吸引人气，然后依据其主力店吸引的客群来定位合适的其他商铺，这样商铺的价值将会非常高。市区商业中心已经接近饱和，大型商业设施布局过密，导致主力店服务辐射半径缩小，商业影响力减弱，从整个城市发展的角度来看，有利于市中心外围商业副中心的形成。*数据来源：易居（中国）市调数据库解读楼市/商业市场研究/市级商业中心76范围分区覆盖商圈该副中心位于新北区高新分区中部，通江中路两侧，规划范围北至汉江中路，南至太湖路，全

89、长约1700米，两侧腹地约100200米，商圈范围约50公顷。核心区功能新北商业核心区次级区功能汉江路、汉江东路、太湖路、和还东路商业街p整体定位：该商业副中心将形成以常州北部居民和北部邻近市县流动顾客为消费对象，集购物、旅游、休闲、商务功能于一体的综合性商业副中心。p规划结构：规划中的商业副中心以通江中路为轴，串联太湖路、河海路、汉江路等功能区，构筑点面结合、轴带相依的商贸布局空间结构。在政府“拓展南北，一主两副”的城市空间发展方向上，新北将与武进共同组成常州未来商业的主体。解读楼市/商业市场研究/城北商业副中心77城北销售型商业整体供过于求，主要表现在非核心地段；但市政规划的核心商业和商务

90、区的销售型商业的销售价格和成交量都处于健康的高位，整体供求处于平衡状态。由于新北商业中心没有形成，就销售商业规模而言与湖塘有相当的差距； 进入2007年后，武进区销售型商业依托花园街商业底蕴优势，年供应量达到了百万级，并且年增长率维持在了30%左右的增长幅度；而新北07年供应仅33万，差距明显。销售型商业的存量多位于非核心地段，去化缓慢，短期内难以改变供过于求的格局； 新北区销售型商业的成交面积除09年有较大幅度的上升外，基本在低位徘徊，这也和核心区商业的供应量较小有关；就销售而言，核心区商业的销售较为顺畅，供求基本平衡；按近三年数据标准，年平均供应面积29万，年平均成交面积22万，目前新北商

91、业存量约43万平米，去化周期较长，该类产品有一定的市场风险。解读楼市/商业市场研究/城北商业副中心78目前北部新城核心CBD正在逐步形成，占地约2平方公里，利用现有格局建设具有国际化水准的商务中心区，包括金融保险、证券、中介机构、企业总部、星级酒店、青年城、精品商业街等复合功能；该CBD辐射范围将覆盖整个新北地区。解读楼市/商业市场研究/城北商业副中心约7公里79薛家镇目前的商业主要集中在奥园路及黄河西路沿线，以沿街配套底商为主。商业档次总体都表现为低档，大型中高档集中型单体商业缺失。未来有部分商业待上市，商业氛围将有望趋于浓厚。奥园商业泰盈香槟广场天宇商业广场新的薛家行政中心中心镇区商业奥园

92、配套商业奥园配套商业泰盈香槟广场5宗商业地块商办地块天宇商业广场解读楼市/商业市场研究/项目周边商业概况80PART4解读地块81也许您已经很了解地块但我们还是要重申，了解地块的重要性！摆在我们面前的是一块位于薛家镇西南角的优质地块。本项目分类土地属性因子评级现实性未来性区位环线位置交通条件公交站点快速通道配套设施商业配套休闲运动医疗配套教育配套景观环境自然环境历史环境人文环境城市角色产业发展趋势历史接受度注：以上为土地属性因子5级量表，五星代表优，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差。天然活水水系，自然景观无可比拟，但地块西南边为产业园区，周边整体形象不佳；周边交通便捷，未来

93、规划有轨道交通经过地块；位于镇中心，各项生活配套设施齐全，不过整体档次不高，仅能满足周边居民生活消费。82解读地块/区位分析/地块指标宗地处于薛家镇中心的西南角，紧邻未来镇政府行政中心，西、南两侧为薛家工业产业园区。编号地块名称出让面积(m2)容积率用地性质1黄河路以南玉龙路以西地块1419471.0且1.2居住、商业、办公2汉江路以北玉龙路以西地块961741.0且1.4居住3汉江路以北薛冶路以东地块1018191.4且2.2居住123宗地指标地块内部现状83解读地块/区位分析/周边规划宗地周边功能分区图薛冶路n宗地内水系是薛家区域水系景观带的主要组成部分（北漕河凤凰河）。n宗地位于黄河路与

94、玉龙路的交叉口，薛家镇行政中心的西南向，及薛家中心广场的西面、薛家商业服务中心的南向；n东侧玉龙路沿线是薛家镇主要公共功能集中地带；n南侧汉江路是联系北部新城主要功能区的干道；n规划交通四号线自宗地东部穿过；84少量污染企业对项目居住品质，特别是高端居住产品存在一定的影响。在项目三公里内，有少量企业存在一定的污染，主要污染企业集中在地块西南方向，而常州常年主导风向东南偏东，从方向角度考虑，对地块影响不大。解读地块/区位分析/污染企业85解读地块/内部现状/道路现状目前项目道路体系已经基本建立，可以便捷的到达全市各区域。123黄河路（目前半幅路面正在翻修）薛冶路（经过车辆较少）地块内部道路（目前

95、已经具备通车条件）玉龙路（双向6车道）汉江路（经过车辆较少）86解读地块/内部现状/内部水系现状项目内部水系均为活水，保存状况良好，且拥有两片一定规模的湖泊，自然景观条件优越。薛家镇镇区沿岸薛家中心广场沿岸吴氏中丞第北漕河沿岸87解读地块/内部现状/内部水系现状西边湖泊水面情况东边湖泊水面情况88沪宁高铁、沪宁高速、沪宁城际铁路、沪宁铁路、沿江城际铁路、沿江铁路、西绕城高速、沿江高速分布于宗地周边；规划轨道交通四号线经过地块东侧玉龙路，未来到达市中心将更为便利；地块西侧薛冶路设立21、41路公交站点，途径钟楼，开往火车站，公交交通便捷。地块周边交通体系较为便捷，可以快速的到达市区。解读地块/交

96、通条件89本项目现今薛家行政中心薛家中心广场华夏艺博园薛家中学常州第四人民医院分院薛家商业中心n步行至新北区薛家中学、常州市第四人民医院分院仅700米；n宗地距家乐超市、薛家农贸市场步行仅1200米；n步行至薛家中心商贸区仅400米；n东侧紧临薛家镇中心广场（100米）。地块周边目前各项生活配套设施较为齐全，不过消费档次相对不高。解读地块/配套分析90解读地块/配套分析/商业配套本项目香槟国际商业街（即将开业）家乐超市以及薛家农贸市场奥林匹克花园周边商业街从目前现有商业配套设施来看，薛家主要商业集中在奥林匹克花园商业街，经营店铺主要以餐饮、超市、家居生活用品为主，档次相对较低。91解读地块/配

97、套分析/医疗教育配套薛家医院薛家中学薛家中心幼儿园薛家中心小学92PART5项目发展初步建议93什么才是我们真正撬动市场的支点？说什么？项目的土地属性：位于热点区域的优质地块。位于城市未来重点发展区域，但处于边缘地带周边生活配套设施齐全，但档次不高市场以小高层、高层为主，配以部分别墅，销售价格在4500元/平米左右，同质化竞争激烈新北稀缺水系，53万平米的优质项目。94面对激烈的红海竞争局面，如何进一步挖掘项目价值，实现价格突破？户型多以两房和紧凑三房为主，附加值较低区域未来潜在供应量较大区域内项目风格相对单一，立面多以涂料为主区域内项目同质化竞争激烈区域内项目同质化竞争激烈区域内产品线相似度

98、较高，多以小高层、高层为主产品主力单价：4200-4700元/m295我我们对常州市常州市场进行了深入的了解和梳理，分下面三行了深入的了解和梳理，分下面三类发展方向展方向进行研究：行研究：lll具有明显的区位优势，周边商业生活配套较齐全产品受众范围小，客户承受能力要求高有丰富、突出的产品线组合，另外在产品创新、产品附加值和景观方面也有独到之处96l本案所在区域远离热点区域，缺乏炒作话题与本案匹配度 较低新城清水湾滨江明珠城幸福小城东渡海派青城河海新邦绿地世纪城九龙仓时代上院龙湖香醍漫步世茂香槟湖绿都万和城本案地缘性项目竞争性项目虽然本项目地处于常州未来重点发展区域新北区，但地块距离目前新北重点

99、发展区域尚存一定距离，特别是购房者的心理距离仍较大，因此难以以地段作为项目发展的主要方向。97l以常州朗诗国际为例，移植了恒温恒湿的高科技作为项目的核心卖点，且加入了常州较为少见的全装修房(装修标准2000元/m2)，不过由于常州整体市场较为封闭保守，科技住宅的接受群体相对较小，因此这类型的项目并未在市场上形成热销。封闭型区域市场客户规模有限小众产品缺乏足够市场支撑与本案匹配度 偏低常州朗诗国际98l产品线丰富，满足容积率的同时，产品组合达到最大优化；强调户型设计，空间进一步优化，花园洋房产品附加值高；高质不高价，通过项目的高性价比一方面从地块周边项目中突围，另一方面则去分流新北核心区域客户。

100、与本案匹配度 较高在区位不占优势的情况下通过打造产品品质来形成热销本项目99lll本案不具备相同的地段优势区域客源有限，市场支撑不足比较适合本案的地块条件本案突破方向：采取品质突围为导向的开发策略100新北中心区钟楼开发区市区新北区北部各乡镇薛家镇新闸镇核心客源：薛家当地居民u购房动力：本地人，习惯生活在薛家，因为城市建设或自身生活条件的改善，有首次改善居住条件的需求。u产品需求：舒适型需求，满足三代同堂的功能需求拓展客源：市区、新北中心区等地首次置业者或投资者u购房动力：与市区昂贵的房价相比，看中区域单价较低，希望能利用区域交通优势和价格差，实现购房、购车的生活，提升生活品质。u不乏少量的投

101、资客。重点客源：新北区、钟楼开发区等近郊、新闸镇和其他乡镇的首次置业者或首次改善者u购房动力：看中区域的价格优势和价值空间，满足首次置业需求，或者在能够承受改善居住条件的价格要求的基础上，进行首改置业。重点客源：新北区北部乡镇居民购房动力：在比较成熟的地方有一套属于自己的房子，看中低总价和升值空间。项目发展方向建议/客户定位/高层、小高层客户101新北中心区钟楼开发区市区新北区北部各乡镇薛家镇新闸镇核心客源：薛家当地私企老板及企事业中高层管理者u购房动力：乡土情结较重，希望在本镇购买别墅，以满足居住及工作需求。u别墅需求：大面积双拼或独栋别墅，满足家庭成员生活需要（东渡海派青城单套别墅面积太小

102、，且全是联排）。拓展客源：市区、新北中心区等地收入较高及事业有成的原薛家本土人士u购房动力：u价格洼地，便捷的交通条件，以及项目自身高品质的市场形象。重点客源：新北区、钟楼开发区新闸镇等地高薪收入群体及私企老板等u购房动力：新北中心区、钟楼开发区等地有较好的别墅项目，但价格较为昂贵，薛家目前正处于价格洼地，在薛家购买别墅总价较低，而且薛家道路交通四通八达，方便开车去新北区或钟楼开发区上班。重点客源：新北区北部各乡镇私企老板u购房动力：当地没有好的别墅项目，有改善居住环境的刚性需求，较为喜欢乡镇生活。项目发展方向建议/客户定位/别墅、花园洋房客户102高层写字楼别墅花园洋房商业容积率等于1.0-

103、2.2的产品业态容积率：1.0-2.2限高：100-150M套型：90-140建筑密度：30%输入条件高层+别墅+商业高层+别墅+商业+写字楼高层+别墅+花园洋房+商业可能建筑形态组合通过市场分析以及客户定位以后，考虑到本项目周边尚不具备办公氛围，因此我们建议本案的建筑形态组合主要以高层+别墅+花园洋房+商业为主。高层+花园洋房+商业项目发展方向建议/项目整体定位/建筑形态组合103占地面积141947容积率1-1.2总建面积170336性质住宅、商业、办公占地面积96174容积率1.2-1.4总建面积134643性质住宅占地面积101819容积率1.4-2.2总建面积224002性质住宅地块

104、建筑形态总建面积别墅11万花园洋房3万商业3万合计约17万花园洋房13.46万合计13.46万高层22.4万合计22.4万推售原则：l体现项目标杆定位；l产品市场接受程度；l利于价格提升；考虑到本项目周边高层住宅同质化竞争激烈，而相对而言花园洋房市场供应较少，但却存在一定需求空间尚未能满足，因此我们建议先期推售2地块的花园洋房，二期推售3地块的高层，1地块的别墅、商业最后推出。项目发展方向建议/项目整体定位/推售建议1042011年2012年2013年2014年2015年2016年2地块花园洋房入市花园洋房市场空白期有利于树立项目品质3地块高层入市1地块商业入市1地块别墅入市前期树立良好口碑高

105、层入市回笼资金邻里商业配套稀缺资源景观利润最大化本项目从拿地到开工以及销售，我们按半年到一年工期推算，预估项目首期入市时间为2011年初，以2010年常州市场典型中高端项目的市场去化量为依据，本项目较为乐观的年去化量在8-10万平米左右。项目销售周期大约为5年左右。项目发展方向建议/项目整体定位/推售建议105物业产业链如果把项目整体比喻作一条产业链，那么组成项目的三种物业形态就是产业链里发生关联的三种物业，称之为物业产业链。住宅带来了商业消费人群，丰富和提升了商业的经营内容和经营格局；准确的、个性化的、丰富的商业定位充分为优质人群提供了良好的商业配套和消费需求，进而促进了住宅的需求。中心、水

106、景至上，国际奢适城住宅定位方向强调物业产品的高性价比，高质不高价。别墅、花园洋房定位方向为菁英人群提供与其身份相符的别墅类居住产品，充分挖掘地块内部优质且不可复制的水景资源。商业定位方向提供本项目和周边社区的邻里商业需求，并配合城市规划提出的功能任务。项目发展方向建议/项目整体定位/各物业产品定位106户型亮点：入户花园超宽阳台270观景八角窗空中庭院单双阳台入室花园观景八角窗空中庭院单双阳台超宽阳台项目发展方向建议/项目整体定位/物业产品定位建议107第六代花园洋房：在原有洋房的基础上再度创新升级，将入户花园、露台、阳台的面积进一步扩大。同时，将2、3、4楼的户型设计为三房可变四房户型，在不

107、改变总面积的前提下，增加以赠送半面积为计算标准的露台、阳台、花园，同时，功能房间、地下私家会所的配置，更能满足客户的功能需求，享受更多的实惠。项目发展方向建议/项目整体定位/物业产品定位建议108项目发展方向建议/项目价格建议/定价策略领导定价法市场领导者策略周边缺乏房地产区域市场支撑的楼盘，可以采用市场领导者策略，由于缺乏可比性，因此其价格将作为整个区域的标杆价格。制定此价格者，需要开发企业具备雄厚的实力，当地市场具有极佳的声望等。面临市场风险也相对较大。随行就市定价法市场追随者策略随行就市定价法，是按照行业中同类物业的平均现行价格水平来定价。运用此方法是以竞争对手的价格为定价基础的，面临市

108、场风险也相对较小。挑战定价法市场挑战者策略挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低，但开发的物业在质量上与市场领导者的相近。运用挑战定价法者，需要具备与市场领导者挑战的实力，或成本较低，或资金雄厚，其目的是可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。从风险角度出发，我们建议：随行就市定价法定价策略109评价因子比较内容权重绿地世纪城（A）河海新邦（B）幸福小城（C)备注拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数外部区域位置10%1.20.121.050.1051.10.11本项目区位优势一般外部环境10%1.10.111.10.111.10.11西南侧均为产业园区内部项目规模10%1

109、.050.1050.90.090.90.09本项目具备一定规模建筑单体10%1.050.1050.90.090.850.085多物业类型项目房型设计15%10.150.90.1350.90.135高性价比产品景观打造15%0.850.12750.750.11250.750.1125天然活水水系配套设施10%0.90.091.10.111.10.11周边配套完善，但品质一般主题提炼10%10.10.90.090.90.09城市优品住宅开发商品牌10%1.20.120.80.080.90.09目前品牌有待引导合计100%9.351.02758.40.92258.50.9325本案价格推算=以项目A

110、为参考的定价A权重+以项目B为参考的定价B权重+以项目C为参考的定价C权重=4,926元/平米（毛坯）取整为4,900元/平米（毛坯）（注：权重各比较对象比较系数三个比较对象的比较系数之和）本案高层住宅现时均价为4,900元/平米，超越周边项目住宅能够达到的价值项目发展方向建议/项目价格建议/普通住宅价格建议110评价因子比较内容权重绿都万和城（A）九洲花园缇香郡（B）备注拟合程度比较系数拟合程度比较系数外部区域位置10%1.20.121.30.13本项目区位优势一般外部环境10%1.10.111.20.12西南侧均为产业园区内部项目规模10%10.10.80.08本项目具备一定规模建筑单体1

111、0%1.10.1110.1多物业类型项目房型设计15%10.150.90.135高性价比产品景观打造15%1.10.1650.80.12天然活水水系配套设施10%1.20.121.20.12周边配套完善，但品质一般主题提炼10%1.10.1110.1城市优品住宅开发商品牌10%10.10.80.08目前品牌有待引导合计100%9.81.08590.985本案价格推算=以项目A为参考的定价A权重+以项目B为参考的定价B权重+以项目C为参考的定价C权重=7488元/平米（毛坯）取整为7500元/平米（毛坯）（注：权重各比较对象比较系数三个比较对象的比较系数之和）本案花园洋房现时均价为7500元/平

112、米项目发展方向建议/项目价格建议/价格建议111评价因子比较内容权重东渡海派青城A绿都万和城B滨江明珠城C备注拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数外部区域位置10%1.10.111.30.131.10.11本项目区位优势一般外部环境10%1.10.111.20.121.10.11西南侧均为产业园区内部项目规模10%0.90.0910.10.80.08本项目具备一定规模建筑单体10%0.80.080.90.090.80.08多物业类型项目房型设计15%0.80.1210.150.70.105高性价比产品景观打造15%0.70.1050.850.12750.70.105天然活水水系配套

113、设施10%0.80.081.10.111.050.105周边配套完善，但品质一般主题提炼10%0.90.091.10.110.850.085城市优品住宅开发商品牌10%0.90.0910.10.750.075目前品牌有待引导合计100%80.8759.451.03757.850.855本案价格推算=以项目A为参考的定价A权重+以项目B为参考的定价B权重+以项目C为参考的定价C权重=12285元/平米（毛坯）取整为12300元/平米（毛坯）（注：权重各比较对象比较系数三个比较对象的比较系数之和）本案联排现时均价为12300元/平米项目发展方向建议/项目价格建议/价格建议112项目本项目香槟广场滨

114、江明珠城平均价格（元/）800580008500权重60%40%位置20161718交通10889周边环境15121314人流量20151817建筑设计布局10887物业管理10987营销策划15141212总分100828484根据市场比较法本项目现时商铺均价=8000元/平米依据我司经验判断本项目商铺年增长率应在8%-10%左右，以10%计算年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年本项目商铺价格预判（元/平米）800088009680106481171312884项目发展方向建议/项目价格建议/商铺价格建议113考虑本项目位于新北区，未来周边发展前景良好，加之区域内

115、标杆项目面世对区域价格的拉升，结合住宅产品8-10%左右的年增长率，我们建议高层住宅的年度复合增长率为8%、花园洋房的年度复合增长率为10%、别墅的年度复合增长率为10%。年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年本项目高层住宅价格预判（元/平米）490052925715617266667199年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年本项目花园洋房价格预判（元/平米）75008250907599821098012078年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年本项目别墅价格预判（元/平米）1230013530148831637

116、11800819809项目发展方向建议/项目价格建议/各物业产品动态价格预判114项目发展方向建议/经济测算/开发时序与去化预测开工面积（M2）合计2010年2011年2012年2013年2014年1高层224,000050,00080,00070,00034,0002花园洋房164,60070,00050,00044,600003别墅110,00000040,00070,0004商业30,0000010,00020,0000合计528,60070,000100,000134,600130,000104,000开发比例13%19%25%25%20%项目2010年拿地，拆迁到开工建设交付，预估开

117、发周期2010年-2014年。预估项目首期开盘时间为2011年，2015年底销售全部结束。以2010年常州市场典型中高端项目的市场去化量为依据，本项目较为乐观的年去化量在8-10万M2 。销售目标实现前提：由于实际情况的不可预估性，后期销售速度应根据市场周期规律、项目工程进度以及同期市场竞争状况进行相应调整。去化时序合计2011年2012年2013年2014年2015年1高层224,00050,00080,00070,00034,0002花园洋房164,60070,00050,00044,6003别墅110,00040,00070,0004商业30,00010,00020,000合计528,6

118、0070,000100,000134,600130,000104,000去化比例13%19%25%25%20%115项目发展方向建议/经济测算/销售收入根据上述价格判定，项目销售周期2011年-2015年，则本项目销售收入约541,520万元（税前）。序号物业类型规划地上建筑面积（）预测均价（万元/）收入估算（万元）备注1高层销售型224,0006,372149,101销售周期2012年中旬-2015年，2012年入市均价5715元/，年增长率8%计算。2花园洋房销售型164,6008,970147,647销售周期2011年中上旬-2013年，2011年入市均价8250元/，年增长率10%计算

119、。3别墅销售型110,00019,154210,699销售周期2014年中上旬-2015年，2014年入市均价18008元/，年增长率10%计算。4商业销售型30,00011,35834,074销售周期2013年下旬-2014年，入市均价为10648元/。合计528,600541,520车位未计算收入116估算总投资约221,866元，折合楼面成本4,197元/。其中：土地成本折合楼面地价1,536元/；除土地成本以外的开发建设总费用折合楼面成本2,634元/。备注：本次测算中相关规费标准仅供参考，实际发生需按当地政府相关政策规定。项目发展方向建议/经济测算/投资成本及费用序号项目合计（万元）

120、备注一土地出让金79,400契税及相关3,227土地使用权出让交易服务费、契税合计82,627项目的土地成本。折合楼面成本1,563元/。二前期工程费10,450包含可行性研究费、前期规划设计费、报批报建费、水文地质勘察费、三通一平费等建筑安装工程费基础工程10,725包含土石方工程、基坑支护工程以及桩基工程主体结构工程57,366包含主体建筑工程以及外立面装修内部装修工程3,965包含酒店式公寓、酒店的软硬装，以及办公、商业公共区域的软硬装电梯6,000包含酒店式公寓、酒店、办公、商业的电梯费用设备设施安装工程7,929包含电气工程费、给排水工程费、通风工程费等基础设施建设费综合管网费7,9

121、29包含水、电、气等工程环境景观费用6,799包含道路、绿化等工程合计111,162项目的工程造价。折合楼面成本2,103元/。另外，还需考虑发生如下费用：不可预见费5,558按工程造价的5%估算财务费用4,050按贷款5亿元估算管理费用2,223按工程造价的2%估算销售费用16,246按项目收入的3%估算合计139,239除土地成本以外的开发建设总费用。折合楼面成本2,634元/。117117静态指标分析投资收益率：通过估算，本项目销售净利润率38.3%，投资净利润率为92.7%。动态指标分析内部收益率（IRR）：根据目前的银行利率及房地产行业的盈利水平，从保守角度，本次测算暂把基准收益率界

122、定在8%。通过估算，本项目税前内部收益率为43.89%，税后内部收益率为37.39%8%，故从财务角度而言，本方案可行。净现值（NPV）：通常选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，从保守角度，本次测算暂把贴现率定为8%。通过估算，本项目税前净现值为167,217万元0，税后净现值为121,633万元0，故从财务角度而言，本方案可行。序号项目合计（万元）备注1运营收入541,5202开发成本223,9053营业税及附加30,0545.55%4土地增值税10,830预征2%5利润总额276,7316企业所得税69,18325%7税后利润207,548静态经济指标销售利润率51.1%投资利润

123、率123.6%销售净利润率38.3%投资净利润率92.7%动态经济指标税后内部收益率（FIRR）37.38%税后投资回收期（年）3.69税后净现值（NPV）121,633从保守角度，基准利率暂定为8%项目发展方向建议/经济测算/项目收益分析118项目发展方向建议/经济测算/项目敏感性分析由于项目销售周期不长，销售收入和工程成本对项目的敏感性均较高，但由于项目投资收益率较强，即使出现工程成本上升5%的同时销售收入下降5%时，项目的财务指标仍然高于基准收益率，盈利能力也较强，可见项目在最保守的情况下也不会出现亏本，其抗风险性较强。影响项目收益的最主要的因素是销售收入和工程成本，因此，为项目销售收入

124、变动和工程成本变动对收益的影响作敏感性分析。上表给出了项目销售收入和工程成本上下变动5%时，主要评估经济指标的变动情况。销0%固0%销+5%固-5%销+5%固+5%销-5%固+5%现金流入541,520568,596568,596541,520514,444现金流出333,972338,347342,884338,509329,598税前内部收益率43.89%48.50%47.06%42.50%39.27%税前净现值（8%）167,217189,255184,418162,380145,178税后内部收益率37.38%41.47%40.19%36.16%33.32%税后净现值（8%）121,6

125、33138,401134,661117,893104,864119下表给出了项目土地成本发生变化时，主要评估经济指标的变动情况。项目发展方向建议/经济测算/项目敏感性分析土地单价（万元/亩）楼面地价（元/）土地总价（万元）税后利润（万元）销售利润率税后财务内部收益率（FIRR）税后投资回收期（年）税后财务净现值（NPV）备注3503,376178,469130,27532.08%14.48%5.1744,1021561,50279,400207,54851.10%37.38%3.69121,633现土地成本下收益2001,929101,982189,93446.77%29.88%3.98104

126、,2032502,412127,478170,04841.87%23.41%4.3784,1823002,894152,973150,16136.97%18.44%4.7764,142高于此土地成本，需谨慎3503,376178,469130,27532.08%14.48%5.1744,1024003,859203,964110,38827.18%11.23%5.5624,0634504,341229,46090,50222.28%8.46%5.963,704高于此土地成本，项目不可行5004,823254,95570,61517.39%6.10%6.35-16,670结论：土地价格为底价156万/亩时，利润率最高，土地价格提升至300万/亩时，该项目可以取得行业平均利润，但项目抵御政策风险能力下降，阶段性供应量激增的市场环境下销售价格下调空间减小。土地价格达到或超过45万万/亩时项目不可行。120ThankyouForYourAttention!120