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1、沈阳大悦城调整汇报沈阳大悦城调整汇报2012年年05月月目录目录1、现状分析、现状分析2、项目定位、项目定位3、楼层规划、楼层规划4、调整节奏、调整节奏日期截止至2012年5月15日。区域计划 总铺位已签约铺位数签约占比已开业 铺位数开业占比A区736386%6285%B区1056865%6663%C区14610773%9665%D区292069%1862%总计总计 35325873%24268%租赁现状分析租赁现状分析ABCD区签约率为73% ,开业率为70%.ABCD区现阶段需调整品牌量135家，其中已调整开业27家，还有108家待调整，占353家总店铺30%（截止到2012年5月15日，
2、含空铺、待续约、已提出撤铺不续约等）。铺位统计明细租赁现状分析租赁现状分析业态占比业态占比CD区业态占比区业态占比CD 区零售餐饮生活娱乐小计数量12631144175铺位占比72%18%8%2%100% 面积（） 41619.19932.23087.61060465242.9面积占比64%15%5%16%100%AB区业态占比区业态占比AB 区零售餐饮生活娱乐小计数量11638213178铺位占比65%21%12%2%100% 面积（） 22664.17 11062.51 5250.44 1440.840417.92面积占比56%27%13%4%100%偏好大悦城年龄段：偏好大悦城年龄段：
3、26-30岁 18-25岁 31-35岁大悦城客群价值观特点：大悦城客群价值观特点：追求新潮表达个性品味独特乐于挑战品牌选择动机：品牌选择动机：体现档次、身份性价比高建议增加经营品类：增加鞋、内衣、化妆品/护肤品品类；关注国际快时尚，争取首家或独家经营，打造国际快时尚第一前沿阵地；引进性价比好、知名度高的主力餐饮品牌，多风味、特色餐厅，吸引客流、营造亲民氛围；增加家庭生活、儿童体验、娱乐互动感、超市功能性业态，引导年轻客群健康的时尚生活方式。数据来源：航院项目中街消费者调研报告现状分析现状分析消费者与客流分布特征消费者与客流分布特征调研结果：1 、主力店租赁面积占比、主力店租赁面积占比 C区区
4、 49 %。2、计划、计划 5月月 15 日日 确定确定初步调整方案初步调整方案 楼层楼层总面积总面积开业面积开业面积 (预估）预估）占比占比总品牌数总品牌数量量开业数开业数量量占比占比调整方向调整方向/时间时间B1379100%000%名品折扣区/6月1L4993328065.6%422866%鞋区化妆品/9月2L5581441079%231773%少淑女/8月3L5776435775%382874%商务休闲男装/8月4L24502450100%11100%创意家居/100%小计小计225911449764%1397053%53%备注：开业面积含公共区域面积ZEN主力百货主力百货现状分析小结
5、现状分析小结A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趋势。，呈良性上升趋势。 高于平均租售比的楼层为高于平均租售比的楼层为A4B2。整体空铺期较长导致。整体空铺期较长导致。 一、商铺租售比严重失调，个别C、D馆品牌和品类严重销不抵租；（ 采用采用采用采用20122012年年年年4 4月销售数据）月销售数据）月销售数据）月销售数据） CD区整体现状销不抵租。区整体现状销不抵租。C1、C5、D2处于较正常培养状态。处于较正常培养状态。二、A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题性定位不清晰，品牌商铺间互动性较差（例如：C馆的ZEN百货、D馆的影院和电玩城对其他场馆的人流拉动作用不明显）；三
6、、随着沈阳商业市场激烈的竞争加剧，沈阳大悦城未及时转变经营思路、调整招商政策、从而加大对品牌商户的维护和商业人才的培养。二、项目定位二、项目定位u 现有定位现有定位u 调整定位调整定位项目定位项目定位现有定位现有定位如图示，ABCD四馆呈发散状独立分布；且AB馆与CD馆之间隔了一条大什字街，D馆西侧又有沃尔玛超市，阻碍了一部分从东边中街过来的人群（从A馆至D馆端头步行街直线距离达500米）。从商业建筑分布来看，大悦城四个馆不易形成一个统一的整体购物氛围（主力店作用弱化），若各馆不进行差异化经营，形成业态功能特色，则易导致目标客群扁平化和进一步稀释，并形成四馆资源互相竞争的不利格局。沃尔玛沃尔玛
7、street designPARCLEPARCLE A APARCLEPARCLE B BPARCLEPARCLE C CPARCLEPARCLE D DPARCLEPARCLE E E项目定位项目定位现有定位现有定位现有定位：快时尚品牌集客力分散、零售业态比例偏高、快餐和家庭生活、现有定位：快时尚品牌集客力分散、零售业态比例偏高、快餐和家庭生活、娱乐等功能性商品缺失；娱乐等功能性商品缺失；调整方向：丰富商品业态、优化品牌组合、提升娱乐生活体验。调整方向：丰富商品业态、优化品牌组合、提升娱乐生活体验。BADC潮流潮流（现有：MOUSSY、GUESS、ZARA）计划补充：国际快时尚、潮牌服饰，如
8、STRSEASOUL HI PANDA时尚时尚 (现有：DAZZLE、SEPHORA）计划补充：主力品牌APPLE、国际快时尚Hollister、国内快时尚TIGER LIN 茉莉菲尔等品味品味 （现有：CKJ、DKNY-J、it、ZEN） 计划补充：流行时尚服饰、生活品味品牌，如FIVE PULS 、Less、MISS SIXTY、旱冰场、儿童体验、生活家居、特色餐饮、淘宝创意、美容生活护理等 年轻年轻（现有：影院、KTV、电玩城）计划补充：主题酒吧、娱乐会所、红酒吧、24小时餐饮、压指馆、服务配套业态等项目定位项目定位调整定位调整定位（1 1）分期调整：）分期调整： 短期目标：针对空铺调整
9、，针对预撤铺又符合大悦城定位商户给予免保底租金短期优惠政策短期目标：针对空铺调整，针对预撤铺又符合大悦城定位商户给予免保底租金短期优惠政策 。 中期目标：针对商户合同期终止、续约，进行场馆及楼层品牌优化，调整租金水平和经营面积。中期目标：针对商户合同期终止、续约，进行场馆及楼层品牌优化，调整租金水平和经营面积。 长期目标：逐步引进新的主题品牌店，形成各馆独有主题功能氛围和差异化特色品牌亮点。长期目标：逐步引进新的主题品牌店，形成各馆独有主题功能氛围和差异化特色品牌亮点。（2 2）遵循定位原则调整：遵循大悦城年青时尚定位总原则，各馆精选）遵循定位原则调整：遵循大悦城年青时尚定位总原则，各馆精选2
10、0%-30%20%-30%的主题性主力品牌，的主题性主力品牌，清晰塑造清晰塑造ABCDABCD馆各馆差异化功能定位馆各馆差异化功能定位 。（3 3）整合调整：对现有经营品牌采取主动沟通调整，对经营有困难但符合大悦城定位的品牌进行）整合调整：对现有经营品牌采取主动沟通调整，对经营有困难但符合大悦城定位的品牌进行经营政策扶持或店铺面积更改，促进商户积极调整现有店铺经营产品定位和商品价格。经营政策扶持或店铺面积更改，促进商户积极调整现有店铺经营产品定位和商品价格。（4 4）业态调整：对吸客力较弱的楼层进行业态调整，增加目的性消费业态与功能服务业态。）业态调整：对吸客力较弱的楼层进行业态调整，增加目的
11、性消费业态与功能服务业态。（5 5）内力调整：逐渐汰换降低代理商签约，加大公司直营品牌签约占比，减少商场经营的风险。）内力调整：逐渐汰换降低代理商签约，加大公司直营品牌签约占比，减少商场经营的风险。调整策略调整策略 餐饮娱乐调整策略餐饮娱乐调整策略ABAB区餐饮区餐饮 以消费者熟知并喜爱的本地餐饮品牌为主，AB区目前缺少像鹿港小镇、港丽茶餐厅、绿茶类型的中型主力餐饮和知名的快餐饮。CDCD区餐饮、娱乐区餐饮、娱乐 外婆家、汉巴味德开业后，表现出了大型主力餐饮的作用，为C区5层餐饮起到了带动作用。目前CD馆餐饮正逐步进入良性运营，剩余空铺以轻快餐饮为主要目标（如：吉野家、DQ、权味、迪孚咖啡、L
12、AVZZA、太兴茶餐）。D馆增加主题性酒吧业态，与现有影院、KTV、电玩等业态组合，形成沈阳大悦城独特的年轻人聚会娱乐的场所。调整策略调整策略三、楼层规划三、楼层规划A潮流潮流A馆调整思路馆调整思路调整思路-强化年轻、潮流体验调整原则：巩固国际快时尚潮流定位，增添国际感强、性价比高的时尚品牌，对原店铺过大、坪效低品牌进行优化升级。 品牌组合：国际快销+国际潮流+动感个性+主题餐饮。 （ZARA、UNIQLO、BESTSELLER GROUP） A区区L1 LOUD响亮响亮店铺数：店铺数：15个个 续约（绿色标注）：续约（绿色标注）：4个个调整（黄色标注）：调整（黄色标注）：1个个配饰区配饰区计
13、划引进：手表、皮具等服饰品类计划引进：手表、皮具等服饰品类 CHARLES&KEITH 、SWATCH、MAC店铺数：店铺数：15个个 续约（绿色标注）：续约（绿色标注）：4个个调整（黄色标注）：调整（黄色标注）：4个个A区区L2 HOT热烈热烈ZARA国际潮流国际潮流计划引进：计划引进： MOTIVI STR PROMOD内衣区内衣区计划引进：计划引进：Sixty EightOyshoFandecie A区区L3 HIS & HERS他她他她店铺数：店铺数：18个个 续约（绿色标注）：续约（绿色标注）：5个个调整（黄色标注）：调整（黄色标注）：5个个时尚潮流男装区：时尚潮流男装区：计划引进品
14、牌：计划引进品牌：SEASOULGXGTEST TUBE等等户外服饰：户外服饰：计划引进：计划引进：THE NORTH FACESALEWA该楼层续约租金整体上涨该楼层续约租金整体上涨30%A区区L4 SPEED 速度速度店铺数：店铺数：18个个 调整（黄色标注）：调整（黄色标注）：8个个空铺（红色标注）：空铺（红色标注）：4个个动感体验区：动感体验区：计划引进：计划引进： 拳击馆拳击馆/瑜伽馆瑜伽馆 室内攀岩室内攀岩 动感单车动感单车运动潮流零售区：运动潮流零售区：已引进：已引进： CONVERSES PONY计划引进：计划引进： NIKE PE PUMA等等帝豪斯健身入口帝豪斯健身入口休闲
15、生活区：休闲生活区：计划引进：计划引进： 运动户外配件运动户外配件 E-PLAY等等已开业品牌：海底捞、龙人砖蜀、已开业品牌：海底捞、龙人砖蜀、拿渡麻辣香锅、樱花回转寿司；拿渡麻辣香锅、樱花回转寿司；唐人街餐厅预计唐人街餐厅预计6 6月月1515日开业！日开业！A区区 L5 -BREAK小憩小憩B时尚时尚B馆调整思路馆调整思路调整思路调整思路-都市浪漫、白领约会主都市浪漫、白领约会主题馆。题馆。调整原则：引进调整原则：引进Apple萍果直营主力萍果直营主力店奠定沈阳大悦城时尚潮流前沿地店奠定沈阳大悦城时尚潮流前沿地位位,同时拉动同时拉动B馆人气，加大国际、馆人气，加大国际、国内快时尚氛围、增加
16、独有品牌。国内快时尚氛围、增加独有品牌。品牌组合品牌组合:国际时尚（国际时尚（APPLE）+创创意杂货意杂货+时尚少女服饰时尚少女服饰+时尚餐饮时尚餐饮 （APPLE、C&A、MUJI）B区区B1 WONDERS 奇妙奇妙店铺数：店铺数：22个个 续约（绿色标注）：续约（绿色标注）：2个个调整（黄色标注）：调整（黄色标注）：1个个空铺（红色标注）：空铺（红色标注）：5个个创意淘宝：创意淘宝：疯果盒子疯果盒子 HOTWINDYA-TA-TA时尚快餐：时尚快餐： 麦当劳麦当劳 呷哺呷哺呷哺呷哺 味千拉面味千拉面 餐饮娱乐：餐饮娱乐： 丰悦台球丰悦台球 真功夫真功夫 莎拉餐厅莎拉餐厅 赛百味赛百味护
17、肤生活：护肤生活： 计划引进：计划引进：忆莎、绮丽生活馆忆莎、绮丽生活馆B区区L1 STYLE 风格风格店铺数：店铺数：17个个 调整（黄色标注）：调整（黄色标注）：5个个国际潮流国际潮流计划引进：计划引进：CHOCOOLATE 、HOLLISTER、MINNE TONKA等等B区区L2 SWEET 清新清新店铺数：店铺数：17个个 调整（黄色标注）：调整（黄色标注）：3个个空铺（红色标注）：空铺（红色标注）：4个个快时尚、日系潮品快时尚、日系潮品HOLLISTER（一托二）（一托二） COLLECT POINT MARIE MORRIE PEACH JOHN等等B区区L3 FRIDAY星期五
18、星期五店铺数：店铺数：21个个 续约（绿色标注）：续约（绿色标注）：3个个调整（黄色标注）：调整（黄色标注）：3个个空铺（红色标注）：空铺（红色标注）：5个个帝姿帝姿SPAL3-L4PEACE BIRDL3-L4La ChapelleCandies茉莉菲尔茉莉菲尔L3-L4TAGLINE少淑服饰、少淑服饰、配饰配饰 NAIVEE KAKATOOB区区 L4 HOLIDAY 假期假期L3-L4PEACE BIRDL3-L4La ChapelleCandies茉莉菲尔茉莉菲尔L3-L4TAGLINE/PAGE ONE绮丽生活馆绮丽生活馆TAGLINESUSIE淑女坊淑女坊餐饮：麻辣诱惑银沙海鲜自助
19、餐饮区：餐饮区：计划引进：西贝莜面村计划引进：西贝莜面村 太兴茶餐厅太兴茶餐厅 六千馆六千馆 避风塘避风塘 中八楼中八楼 B区区 L5 DELICIOUS 美味美味餐饮区：餐饮区：现有品牌：翰盛、川人百现有品牌：翰盛、川人百味、巴贝拉、老蒋私房菜、味、巴贝拉、老蒋私房菜、争鲜寿司等；争鲜寿司等；计划引进：计划引进：COCO一番屋一番屋 家有好面家有好面 清一色小火锅清一色小火锅 C品味品味 （NEW RICH） （目标（目标-时尚新贵）时尚新贵） C馆调整思路馆调整思路调整思路-都市新贵家庭生活馆调整原则：保留原有少淑、设计师风格服装品牌的基础上，增加家居家饰品类、生活护理品类，加强儿童体验区
20、，强调与ZEN主力百货店业态差异互补。品牌组合：国际时尚+生活品味家居+儿童体验+个人护理+时尚餐饮+精品超市+ZEN主力店主力店C区区B1 Relaxed 轻松轻松bltB1B1快时尚快时尚地铁地铁精品超市超外轻食：超外轻食： 灵芝妹子灵芝妹子 DIY蛋糕蛋糕 迪孚咖啡迪孚咖啡 吉野家吉野家 鲜芋仙鲜芋仙 多乐之日多乐之日精品超市：精品超市： BLT BHG 好百客好百客 乐天精超乐天精超 个人护理区：个人护理区： 屈臣氏屈臣氏 SKINFOOD 华润采活华润采活 欧美药状欧美药状 华润堂华润堂 ZENC区区L1 AVENUE大道大道国际年轻精品Miss sixty时尚配饰（手表、饰品、鞋）
21、 Swarovski、 stroilioro、Pandora、Tissot、ete、Camper、Ecco化妆品化妆品MAC、BOURJOIS国际快时尚区：国际快时尚区：计划引进：FOREVER 21TOP SHOP（1F-2F）ZARA HOME 增加中岛配饰：增加中岛配饰：E/A watch、 素素收回Zen主力店大眼睛区域，计划调整为：Massimo DuttiC区区L2 Design 写意写意ZEN计划增加设计师服饰集合店：M series Less Bread&butter Roem将大店铺切小，计划引进：MRKT、Campo marzio Honey pot时尚配饰计划引进： ：海
22、盗船 、 vk、diva、 happy salt 国际快时尚国际快时尚计划引进：FOREVER 21TOP SHOP（L1-L2）MUJI （远期调整） 引进中岛品牌引进中岛品牌: cattivo jewelry、4、JanesC区区L3 Urban 潮尚潮尚ZEN生活配套护理区：lotionspaCrumpler美丽田园玺美化妆品OPI美甲瑜伽会所：乐天、万怡服饰区：Five plus Merry Me温莎 E-land Oasis Top beauty beartwoWZWJ a3中岛区：中岛区：vinistylelollipopsinzooeC区区L4 Enjoy 享受享受ZEN原冰场区
23、域：原冰场区域：TOYSTOYS儿童反斗城儿童反斗城嘉年华探奇乐园嘉年华探奇乐园红太阳旱冰场红太阳旱冰场精品家居家饰区：精品家居家饰区：Jane homeJane home芙莱莎芙莱莎Iris lifeIris life伊力诺依伊力诺依倍思家倍思家美克美家美克美家 儿童体验区：儿童体验区：快乐星猫旗舰店快乐星猫旗舰店泥点点粘土泥点点粘土diydiy吧吧西瓜头儿童美发西瓜头儿童美发小鬼当家小鬼当家乐高玩具乐高玩具中岛区：乐智小天地、脸谱娃娃、卡雷拉路轨车餐饮区：餐饮区：现有品牌：外婆家、西提牛排、釜山料理、将太无二、现有品牌：外婆家、西提牛排、釜山料理、将太无二、 汉巴味德烤肉、东方饺子王、丽湖
24、蒸菜；汉巴味德烤肉、东方饺子王、丽湖蒸菜；计划引进：计划引进： 圣鲸美食汇圣鲸美食汇 、金牌小笼包、金牌小笼包 、泰妃阁、泰妃阁 、屋企汤馆、巴菲盛宴、屋企汤馆、巴菲盛宴 心泰心图心泰心图 、妈咪厨房、妈咪厨房 、望湘园、望湘园 、便宜坊、便宜坊C区区L5 Restaurant 饕餮饕餮DD区调整思路区调整思路 调整思路-国际快时尚+娱乐体验+服务配套，打造沈阳首家年轻人集聚会、餐饮、娱乐为一体的休闲娱乐场所。调整原则：在原有GAP快时尚基础上，增加主题酒吧，同时增加服务功能，以娱乐目的性消费为导向。品牌组合：GAP、SHOEMARKER等潮牌服饰+主题酒吧+主题餐饮+影院+KTV+电玩。体验
25、体验地铁地铁出入出入口口地铁地铁出入出入口口B1 CONVENIENT 便利便利服务区服务区计划引进：计划引进：旅行社 自助银行 电信联通汽车美容宠物店保健护理区保健护理区 压指馆压指馆 台球厅 美容美发L1 VISION 视野视野潮流服饰区潮流服饰区计划引进计划引进：一托二IGO SHOEMARKEBLACKFASHIONMONKI计划引进：计划引进：旋转木马主题酒吧荷东慢摇吧蓝蛙酒吧普拉娜啤酒坊香颂演绎吧L2 CONCEPT概念概念计划引进：计划引进：时尚餐饮主题酒吧慢摇吧娱乐休闲业态娱乐休闲业态计划引进：一托二计划引进：一托二IGO SHOEMAREBLACKFASHIONMONKIL3
26、 Jump 跳跃跳跃 体验休闲区体验休闲区计划引进：计划引进：东方绅媛高级修养学堂英孚教育、疯狂钢琴文教书吧、淘吧数码3C：sony style、lenovo苏宁数码苏宁数码L4-L5 WONDERLAND梦幻岛梦幻岛D馆-四层平面图嘉斯猫嘉斯猫电玩嘉斯猫电玩星美电影院星美电影院预计预计2012年年6月月17日开业日开业APPLE装修周期2011年年11月月2012年年2月月3月月5月月6月月7月月改造周期GAP合同签约4月月装修周期开业准备2012年年5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月2013年年5月月改造周期开业准备区预计预计2013年年5月月16日开业日开业主力店装修
27、开业协调主力店装修开业协调 2012年计划引进国际二线快时尚品牌年计划引进国际二线快时尚品牌 AB区目标品牌区目标品牌四、调整节奏四、调整节奏 总工作节点（在稳定现有商户的基础上）总工作节点（在稳定现有商户的基础上） 开开业业率率 大悦城大悦城集团品牌战略会集团品牌战略会5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月2013年年5月月74% 签签约约率率80%95%70%75%90% 各馆工作节点及进度各馆工作节点及进度 CD区区 5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月2013年年5月月74%AB区区83%95%73%78%95%签约率签约率开业率开业率签约率签约率开业率开业率
28、71%73%69%78%90%12月月90%2015-2016年年2013-2014年年2012年年1.标杆标杆-沈阳综合类商业地产项目盈利能力前三名；沈沈阳综合类商业地产项目盈利能力前三名；沈阳商业购物中心项目经营业绩第一名；阳商业购物中心项目经营业绩第一名；2.实现实现-国际时尚品牌集合度的独有特质，在规模、体国际时尚品牌集合度的独有特质，在规模、体量、品牌集合力三方面实现强势地区垄断；量、品牌集合力三方面实现强势地区垄断；3.复制复制-实现沈阳大悦城辐射东北三省的开发复制。实现沈阳大悦城辐射东北三省的开发复制。1.打造打造-初步调整成为沈阳地区国际快时尚品牌的聚集地和城初步调整成为沈阳地
29、区国际快时尚品牌的聚集地和城市地标商业综合体；市地标商业综合体；2.强化强化-餐饮、娱乐、服务体验业态占比，整体达到餐饮、娱乐、服务体验业态占比，整体达到5:4:1，由由时尚购物、餐饮为主导转型为购物娱乐体验型消费；时尚购物、餐饮为主导转型为购物娱乐体验型消费；3.提升提升-调整项目商业品牌知名度和品质，初步实现调整项目商业品牌知名度和品质，初步实现ABCD四四馆功能差异化，提升项目美誉度。馆功能差异化，提升项目美誉度。1.落实落实-楼层调整招商方案的实施，完成方案的计划节点。楼层调整招商方案的实施，完成方案的计划节点。2.稳场稳场-完成完成ABCD四馆商户续约、业态调整及空铺招商。四馆商户续
30、约、业态调整及空铺招商。3.政策政策-建立商户扶持培养租金优惠政策和业绩指标的调整分解。建立商户扶持培养租金优惠政策和业绩指标的调整分解。4.协助协助-APPLE品牌的签约和装修工作，启动沃尔玛解约谈判。品牌的签约和装修工作，启动沃尔玛解约谈判。5.转变转变-加强团队沟通机制建设，打造专业化服务团队。加强团队沟通机制建设，打造专业化服务团队。调整目标调整目标现有问题？现有问题？1.空铺率高，空置时间长，销售业绩差，商户信心下降；2.租金收益下降，租金收缴困难，商户销不抵租现象严重；3.物业环境较差（灯光、导识、外立面门头），个别馆有效客流量持续下降。解决方法！解决方法！外部力量：1、邀请专业代理行，如丹青社设计所、SPACE等；2、中粮置地总部商管中心，模块战略品牌支持；3、各地大悦城品牌资源支持。内部力量：1、现有重点品牌商户短期租金扶持政策；2、通过铺位切割，增加品牌数量，提高坪效；3、主力品牌沟通，如Zen；引进国际快时尚，如APPLE、GAP、Hollister等；4、加强各部门协调配合（营运、物业、推广、财务、法务）；5、团队建设，资源共享，政府沟通。现有问题与解决方法现有问题与解决方法留住老商户，引进新品牌留住老商户，引进新品牌增强商户信心，提升经营业绩增强商户信心，提升经营业绩沟通、服务沟通、服务高效、专业高效、专业汇报完毕，请领导批评指正！谢谢！
