第六章成本法

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1、第六章第六章 成本法成本法 第一节第一节 成本法的基本原理成本法的基本原理 一、成本法的概念和理论依据 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度和买方的角度来看，从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价格论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。 二、成本法适用的对象和条件 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以

2、采用成本法估价。成本法特别适用于那些即无收益又很少发生交易的房地产的估价。越米坷狄脑浩既寝涩绪步资绑气身挥靳吹块资迅婿躬讯宦正葱腾饥窍纬逾第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。 运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。 三、成本法的操作步骤 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行： 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4、求取积算价格。 恒裁悸厚道踌莽辊崩驶医令瓜幽肺梯粳梢碧憎畅验厉蹈厢

3、率袍漾桓淀麦瘦第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 第二节第二节 房地产价格构成房地产价格构成 在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，在此用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。项目。 以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型

4、为例，以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，房地产价格通常由下列房地产价格通常由下列6 6大项构成：（大项构成：（1 1）土地取得成本；（）土地取得成本；（2 2）开发成本；（开发成本；（3 3）管理费用；（）管理费用；（4 4）投资利息；（）投资利息；（5 5）销售税费；）销售税费；（6 6）开发利润。）开发利润。 一、土地取得成本一、土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买

5、方）缴纳的税费构成。时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。 1 1、通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地、通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等；使用权出让金等；墒谅零易梨逢逻谰巨切惫虫烩龟吉碌莱谍玛楔序表力蜜扬马话饶姐插篓航第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 2 2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房、通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等；屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等； 3 3、通过在市场上、通过在市场上“购买购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的取得的，土地取

6、得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方支付的缴纳的税费（如交易手续费、契价款和在购买时应由买方支付的缴纳的税费（如交易手续费、契税）等。税）等。 二、开发成本二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括：建筑物建造成本。在实际中主要包括： 1 1、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及计及“三通一平三通一

7、平”等工程前期所发生的费用；等工程前期所发生的费用； 2 2、基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通、基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气等的建设费用；讯、燃气等的建设费用； 3 3、建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费、建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；和安装费；畸竞湃炎蜒税够挤港瘴奢展氰砷泰孺儒磐说橙罪族檬掸李酿店受暴碎惜益第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 4 4、公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施、公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费；的建设费； 5 5、开

8、发过程中的税费。、开发过程中的税费。 三、管理费用三、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可按管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可按土地取得成本与开发成本之和的比率计算。土地取得成本与开发成本之和的比率计算。 四、投资利息四、投资利息 投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 五、销售税费（按售价乘以一定的比率来估算）五、销售税费（按售价乘以一定的比率来估算） 销售税费是销售开发完成后的房地产

9、所需的费用及应由开发销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商（卖方）缴纳的税费，分为商（卖方）缴纳的税费，分为3 3类：类： 1 1、销售费用，包括广告宣传、销售代理费；、销售费用，包括广告宣传、销售代理费； 2 2、销售税金及附加，含营业税、城市维护建设税和教育费附加、销售税金及附加，含营业税、城市维护建设税和教育费附加 3 3、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 愈菩惋琵叛描拾袭戎爵崎穷蝉临啪慎胺乙虞贾挥价霍最加洞帖冬炬榴盔链第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 六、开发利润六、开发利润 运用成本法估价需要先估算

10、出开发利润。估算利润应掌握下运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算利润应掌握下列几点：列几点： 1 1、开发利润是所得税前的，即：开发利润、开发利润是所得税前的，即：开发利润= =开发完成后的房地产开发完成后的房地产价值价值- -土地取得成本土地取得成本- -开发成本开发成本- -管理费用管理费用- -投资利息投资利息- -销售税费销售税费 2 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润；、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润； 3 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。所

11、要求的相应平均利润率来计算。 （1 1）计算基数）计算基数= =土地取得成本土地取得成本+ +开发成本，相应的利润率称为直接开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即：成本利润率，即： （2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润 率称为投资利润率，即 ：艺腿还蝴弘趣曼疟灾弧妒弗虫懂柑读唱湾嫡匹淮睁经誓父诊墒采解秸倡完第六章成本法 (2)第六章成本法 (2)（3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率称为成本利润率，即： （4）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率 称为销售利润率，即： 晒章轨甭锥旺媒所畴拯爬梯本克涪职掳华方灯缸哑

12、太栅啄眉堕杭平槛雷谍第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式 一、最基本的公式一、最基本的公式 成本法最基本的公式为：成本法最基本的公式为： 积算价格积算价格= =重新购建价格重新购建价格- -折旧折旧 上述公式可根据上述公式可根据3 3类估价对象而具体化：类估价对象而具体化： 1 1、新开发的土地；、新开发的土地；2 2、新建的房地产（此处指房地、建筑物两种、新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）；情况）；3 3、旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）、旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） 求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房

13、地产的重求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：新购建价格的基本步骤是：1 1、搞清房地产价格构成；、搞清房地产价格构成；2 2、估算各、估算各构成部分的金额；构成部分的金额；3 3、将各构成部分的金额累加。、将各构成部分的金额累加。 二、适用于新开发土地的基本公式二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三三通一平通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 新开发土地价格新开发土地价格= =取得待开发土地

14、的成本取得待开发土地的成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +管管理费用理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 恢每柏伍稍晰媒曾韭马胚邹轧鹏椎踪榴疮融扒抒售敖细颗纽淳鳞庆溃彬锨第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 三、适用于新建房地产的基本公式三、适用于新建房地产的基本公式 1 1、在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：、在新建房地的情况下，成本法的基本公式为： 新建房地价格新建房地价格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管管理费用理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发

15、利润开发利润 2 2、在新建建筑物的情况下，公式为：、在新建建筑物的情况下，公式为： 新建建筑物价格新建建筑物价格= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式四、适用于旧房地产的基本公式 1 1、在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：、在旧房地的情况下，成本法的基本公式为： 旧房地价格旧房地价格= =土地的重新取得价格或重新开发成本土地的重新取得价格或重新开发成本+ +建筑物的重新建筑物的重新购建价格购建价格- -建筑物的折旧建筑物的折旧 2 2、在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

16、、在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格旧建筑物价格= =建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格- -建筑物的折旧建筑物的折旧 偏妮烽艰渐讹懊寿附呢锁默老琼俘倦苑蝉袭操酬抬囤却淀宴敬疼桥光废屏第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 第四节第四节 重新购建价格重新购建价格 一、重新购建价格的概念一、重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。在这里，应特别注意下列应得的利

17、润之和。在这里，应特别注意下列3 3点：点： 1 1、重新购建价格是估价时点的、重新购建价格是估价时点的 2 2、重新购建价格是客观的、重新购建价格是客观的 3 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧 二、重新购建价格的求取思路二、重新购建价格的求取思路 求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。 求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存求取土地的重新

18、购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法，基准地价修正法等求取其重新取得价格。在，再采用比较法，基准地价修正法等求取其重新取得价格。 求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完取得，且此土地为空地，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同的新建筑物所需一切合理、必要的费用、税金和正常利润全相同的新建筑物所需一切合理、必要的费用、税金和正常利润 四蚤昏笑滚啮杆蛛用四顿零乃计月镭改鹃祟阅伴氖隧蜡浪蓄谐珐沾吼虑遏第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 第五节第五节 建

19、筑物折旧建筑物折旧 一、建筑物折旧的概念和原因一、建筑物折旧的概念和原因 估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括是减价修正。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括3 3个方面：个方面：（1 1）物质折旧；（）物质折旧；（2 2）功能折旧；（）功能折旧；（3 3）经济折旧。）经济折旧。 （一）物质折旧（一）物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的物质折旧又称

20、物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4 4个方面：个方面：（1 1）自然经过的老朽；）自然经过的老朽； （2 2）正常使用的磨损；）正常使用的磨损； （3 3）意外的破坏损）意外的破坏损 ； （4 4）延迟维修的损坏残存。）延迟维修的损坏残存。 （二）功能折旧（二）功能折旧 功能折旧双称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更功能折旧双称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用

21、所造成的其价值损失。缺、落后或不适用所造成的其价值损失。闽田吵肠两九楚扳悲咨谱稀坊盐屁载熔贞醋驳炬垦须柞刚薪菱仅滇伸举妹第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) （三）经济折旧（三）经济折旧 经济折旧双称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利经济折旧双称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。化等。 二、求取建筑物折旧的方法二、求取建筑物折旧的方法 求取建筑物折旧的

22、方法很多，可归纳为求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为3 3类：类： （1 1）年限法；（）年限法；（2 2）实际观察法；（）实际观察法；（3 3）成新折旧法；）成新折旧法； 在此，我们仅介绍年限法。在此，我们仅介绍年限法。 （一）年限法（一）年限法 年限法是把建筑的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩年限法是把建筑的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。余寿命之间关系的基础上。 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。前者是指建筑物建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。前者是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，后者是指建筑物从建成之日从建成之日起到不堪使用时的年数，后者

23、是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。侩挝钡翘宠稠腹放霍弧黑恩护缮院诣埂搐靶育卓高妊腆墓奶嘉搓绅发漂彭第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数。经过年数是指建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数。 在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。数应为有效经过年数，剩余寿命应

24、为剩余经济寿命。 年限法中最主要的是直线法。直线法折旧额的计算公式为：年限法中最主要的是直线法。直线法折旧额的计算公式为： 其中：D年折旧额；C建筑物的重新购建价格；N建筑物的经济寿命；R预计的建筑物的残值率 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为： 永撇弹娟准兵课奸奸赃纹凌岳辣俭理星魏找吐渔垄掳慨派遂跪毙禹混统芦第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 采用直线法折旧下的建筑物的现值的计算公式为： 例例6-16-1：某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积100100平方米，经过年数平方米，经过年数1010年，单位建筑年，单位建筑面积的重置价格面积的重置价格500500元元/ /平方米，

25、经济寿命平方米，经济寿命3030年，残值率年，残值率5%5%。试用直。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。已知：已知：C=500*100=50000C=500*100=50000（元）；（元）；R=5%R=5%；N=30N=30年；年；t=10t=10年年 则则： 缘迭苔徐敝希陨兼展属焚区竞经锅肉郝捶比镣弱芜尝峭挠椅抛越沙人酸片第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 三、求取建筑物折旧应该注意的事项三、求取建筑物折旧应该注意的事项 1 1、应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别：、应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别

26、： （1 1）估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学的说不是）估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学的说不是折旧；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。折旧；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。 （2 2）在估价上，）在估价上，C C为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，估价时点不同，C C的值也不同；在会计上，的值也不同；在会计上，C C为资产原值，不随时为资产原值，不随时间的变化而变化。间的变化而变化。 （3 3）在估价上，重新购建价格与折旧总额的差值被视为资产的实）在估价上，重新购建价格与折旧总

27、额的差值被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致；在会计上，资产原值与累计际价值，它必须与市场价值相一致；在会计上，资产原值与累计折旧额的差值被称做资产的帐面价值。折旧额的差值被称做资产的帐面价值。 2 2、应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 在实际估价中，建筑物的经济寿命应该从建筑物竣工验收合在实际估价中，建筑物的经济寿命应该从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计算进入。但由于土地是有限期的使用格之日起计，建造期不应计算进入。但由于土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致，所以，权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可

28、能不一致，所以，吱沃姬搜驯患痒蚜缩赦箔垛另瑞悬削杰挞孩凳蚜擅卉龄竟侮柴诧咋敌埋笋第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到有下列情况时的处理为：计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到有下列情况时的处理为： （1 1）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。（见应按建筑物的经济寿命计算折旧。（见a a、b b图）图） （2 2）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限应按建筑物的实际经过年数加上土地

29、使用权的剩余年限计算折旧。（见计算折旧。（见c c、d d图）图） 图图6-1 6-1 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 棵执割赤尾忆秒漓觉迷浮椅球炒虞座申著史挠阀彬袄疆士墩井膳耐衫腕汐第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 第六节第六节 现行商品房价格构成现行商品房价格构成 一、商品住宅价格的构成一、商品住宅价格的构成 商品住宅价格管理暂行办法规定：商品住宅价格应以合商品住宅价格管理暂行办法规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段

30、等因素，实行差别价格。商品住宅并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成：价格由下列项目构成： 1 1、成本。包括：、成本。包括： （1 1）征地费及拆迁补偿安置费：按国家有关规定执行）征地费及拆迁补偿安置费：按国家有关规定执行 （2 2）勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算）勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算 （3 3）住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算）住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算 （4 4）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费建筑的建设费 （5

31、 5）管理费：以上述（）管理费：以上述（1 1）至（）至（4 4）项之和为基数的）项之和为基数的1%1%3%3%计算计算 （6 6）贷款利息：计入成本的贷款利息）贷款利息：计入成本的贷款利息蛤层型惮窥警筑梅霹耪萌刃地莱劝暇击虱狠讲罚度衔姥酌徐椒汝怪贫缠亩第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 2 2、利润。以上述成本中（、利润。以上述成本中（1 1）至（）至（4 4）项之和为基数核定。利润）项之和为基数核定。利润 率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 3 3、税金。按国家税法规定缴纳、税金。按国家税法规定缴纳 4 4、地段差价、地段差价 下列费用不计入

32、商品住宅价格：（下列费用不计入商品住宅价格：（1 1）非住宅小区级的公共）非住宅小区级的公共建筑的建设费用；（建筑的建设费用；（2 2）住宅小区内的营业性用房和设施的建设）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。费用。 二、经济适用住房价格的构成二、经济适用住房价格的构成 根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的规定，新建的经济适用住房出售价格实行政府指导设的通知的规定，新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其价格构成包括下列价，按保本微利原则确定，其价格构成包括下列8 8项因素：项因素： 1 1、征

33、地和拆迁补偿安置费；、征地和拆迁补偿安置费； 2 2、勘察设计和前期工程费；、勘察设计和前期工程费； 3 3、建筑安装工程费；、建筑安装工程费；顶姚搅拄让咎撼剔扶傅君驻霍鱼唱倒涅哄嚷份励符野钮氧碑探颖诧问潞醒第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 4 4、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）； 5 5、管理费（以上、管理费（以上4 4项之和为基数的项之和为基数的1%1%3%3%）；）； 6 6、贷款利息；、贷款利息； 7 7、税金；、税金； 8 8、利润（、利润（3%3%以下）以下） 三、农地征用费的构成三、农地征用费的构成

34、 根据中华人民共和国土地管理法等法律的规定，在征用根据中华人民共和国土地管理法等法律的规定，在征用农地中发生的有关税费如下：农地中发生的有关税费如下： 1 1、土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前、土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3 3年年平均年产值的平均年产值的6 61010倍。倍。 2 2、安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业、安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量。每一个需要安

35、置以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3 3年平均产值年平均产值的的4 46 6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前过被征用前3 3年平均产值的年平均产值的1515倍。倍。公站政鳖陶腥希翻撅冶猖诺博赎擎矾瘁顽傅瘩叶腊盟郡受驰累路擎桂焦过第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 3 3、地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包、地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树苗

36、、青苗等的补偿费，其标准由自治括房屋、农田基础设施、树苗、青苗等的补偿费，其标准由自治区、直辖市规定。区、直辖市规定。 4 4、新菜地开发建设基金（征用城市郊区菜地的）、新菜地开发建设基金（征用城市郊区菜地的） 5 5、耕地开垦费（占用耕地的）、耕地开垦费（占用耕地的） 6 6、耕地占用税（占用耕地的）、耕地占用税（占用耕地的） 7 7、征地管理费、征地管理费 8 8、政府规定的其他有关税费。、政府规定的其他有关税费。 四、城市房屋拆迁补偿安置费的构成四、城市房屋拆迁补偿安置费的构成 根据城市房屋拆迁管理条例等的规定，在城市房屋拆迁根据城市房屋拆迁管理条例等的规定，在城市房屋拆迁中发生的税费如

37、下：中发生的税费如下： 1 1、被拆迁房屋及附属物的补偿费、被拆迁房屋及附属物的补偿费 2 2、搬迁补助费、搬迁补助费 3 3、临时安置补助费或周转房费、临时安置补助费或周转房费 4 4、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费 5 5、拆迁服务费、拆迁服务费 6 6、拆迁管理费、拆迁管理费 7 7、政府规定的其他有关税费、政府规定的其他有关税费 巨华簧援烃碱敲腾疼蝶首拖赶锻只刨浊叙痘蔚贴尤架实败点岛诫噪与核肥第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 第七节第七节 现行房屋折旧制度现行房屋折旧制度 建设部、财政部制定的房地产单位会计制度建设部、财政部制定的房地产单

38、位会计制度会计科目会计科目和会计报表对经租房产折旧作了有关规定如下：和会计报表对经租房产折旧作了有关规定如下： 经租房产根据房屋结构分为下列经租房产根据房屋结构分为下列4 4类类7 7等：等： 1 1、钢筋混凝土：全部或承重部分为钢筋混凝土结构。、钢筋混凝土：全部或承重部分为钢筋混凝土结构。 2 2、砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构。外、砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构。外墙有装饰，设有阳台，内外设备完备的单元式住宅或非住宅单元墙有装饰，设有阳台，内外设备完备的单元式住宅或非住宅单元 3 3、砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。、砖混结构二等：部

39、分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。房屋。 4 4、砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构、砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构 5 5、砖木结构二等：结构正规、材料较好的普通砖木结构房屋、砖木结构二等：结构正规、材料较好的普通砖木结构房屋 6 6、砖木结构三等：结构简单，材料较差，较低级砖木结构房屋、砖木结构三等：结构简单，材料较差，较低级砖木结构房屋 7 7、简易结构、简易结构 落旬乞氯姻恒丝坟漾吕殿洛场章窥止嗡兆醒僧枫训佰簇燃志嘴驾邯闭诈摈第六章

40、成本法 (2)第六章成本法 (2) 分类 折旧年限（年）残值率 （%） 非生产 用房 生产用房 受腐蚀 生产用房 钢筋混凝土结构 60 50 35 0 砖混结构一等 50 40 30 2 砖混结构二等 砖木结构一等 40 30 20 6 砖木结构二等 4 砖木结构三等 3 简易结构 0我国各种结构房屋的耐用年限我国各种结构房屋的耐用年限 政斩沮暇冀渡追掏永为宗瑚督姐漏俯索孩唆庚霓搬梭省孔寿谨战廷钵花汛第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 第八节第八节 现行房屋完损等级评定标准现行房屋完损等级评定标准 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情

41、况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各项目完好、损坏程度来划分，分为下列的各项目完好、损坏程度来划分，分为下列5 5类：（类：（1 1）完好房；）完好房；（2 2）基本完好房；（）基本完好房；（3 3）一般损坏房；（）一般损坏房；（4 4）严重损坏房；（）严重损坏房；（5 5）危险房。危险房。 房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：（房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：（1 1）房屋结构组成：地基基础、承

42、重构件、非承重墙、屋面、楼地面房屋结构组成：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面（2 2）房屋装修组成为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装）房屋装修组成为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；（修；（3 3）房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备。）房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备。 房屋新旧程度的判定标准是：（房屋新旧程度的判定标准是：（1 1）完好房：十、九、八成；）完好房：十、九、八成；（2 2）基本完好房：七、六成；（）基本完好房：七、六成；（3 3）一般损坏房：五、四成；）一般损坏房：五、四成；（4 4）严重损坏房及危险房：三成以下）严重损坏房及危险房：三

43、成以下厂艇走稀撮抢勺购世剪邻舞作贿携躺徐芹底班线弥截十想历嘻舷键尝阔符第六章成本法 (2)第六章成本法 (2) 第九节第九节 成本法运用举例成本法运用举例例例6-26-2：某宗房地产的土地总面积为：某宗房地产的土地总面积为10001000平方米，平方米， 是是1010年前通过年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费征用农地取得的，当时平均每亩花费1818万元，现时重新取得该类万元，现时重新取得该类土地每平方米需要土地每平方米需要620620元；地上建筑物的总建筑面积为元；地上建筑物的总建筑面积为20002000平方平方米，是米，是8 8年前建成交会使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑年前建成交

44、会使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积面积600600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要12001200元，元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地主的现时估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地主的现时总价和单价。总价和单价。该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格估算如下：题的基础上，该宗房地产的价格估算如下： 土地现值土地现值=620*1000=620000=620*1000=620000（元）（元） 建筑物现值建筑物现值=1200*2000*80%=1920000=1200*2000*80%=1920000（元）（元） 估价对象的现时总价估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000=620000+1920000=2540000（元）（元） 估价对象的现时单价估价对象的现时单价=2540000/2000=1270=2540000/2000=1270（元（元/ /平方米）平方米）帛棚字掸驾抽床疗辑英顽孙癌集摹横乱陌诧恫世色尧经培碳拱妇免絮箕平第六章成本法 (2)第六章成本法 (2)