亚豪-邢台家乐园拖拉机厂地产项目市场定位报告110PPT-9M

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1、邢台家乐园拖拉机厂项目市场定位报告（商业部分）目目 录录项目基础资料及价值分析项目SWOT分析商圈辐射范围及定位分析商业业态规划及产品设计分析2021/9/183项目基础资料及价值分析项目名称：拖拉机厂项目项目位置中兴大街该项目位于邢台市新华北路22号，地处邢台市中心区。位于新华北路路东、凤麟街以西、团结东大街以南。该地块被规划卫生街分为A、B两个区片，其中，A区片规划总面积约16.98公顷，B区片规划总面积约为6.10公顷。2021/9/184项目基础资料及价值分析商业用地设计要求：商业用地设计要求：地块总建筑密度不应大于30%，总建筑容积率不应小于2.2，沿街建筑限低10米，绿地率不应小于

2、25%，地面停车位应不小于总停车位的50%2021/9/18504#新华路以东，卫生街以北地块，面积223.884亩。商业居住用地。 拖拉机厂项目占地面积共分为7个地块，合计321.71亩。项目基础资料及价值分析2021/9/18605#新华路以东、卫生街以南厂区地块，40.322亩。商业居住。 项目基础资料及价值分析2021/9/187项目基础资料及价值分析09#新华路以西，卫生街以北地块，面积29.239亩，商业居住。 2021/9/188项目基础资料及价值分析06#工会球场场地，规划用途为幼儿园用地，7.132亩。幼儿园综合用地。2021/9/189项目基础资料及价值分析08#新华路东环

3、城饭店地块，面积10.327亩。商业居住。2021/9/1810项目基础资料及价值分析11#凤麟街以东，卫生街以北地块，面积4.303亩。2021/9/1811项目基础资料及价值分析土地价值分析u分析标的：地块临街商业土地u分析方法：路线价估价法u分析目的：旨在比较各地块临街商业土地价值设置路线价点数： 新华北路路线价1000点 团结东路路线价800点 卫生街路线价600点2021/9/1812 地区区分深度(米)繁荣街道高度商业地区普通商业地区并用住宅地区普通住宅地区家庭工业地区16.36未满10010010016.36以上9918.18以上989920.00以上9721.81以上96982

4、3.63以上95979925.45以上939627.27以上92959829.09以上90939730.90以上899232.72以上87919634.54以上86909536.36以上84899438.18以上83889340.00以上818741.81以上80869243.63以上79859145.45以上788447.27以上77839049.09以上768250.90以上75818952.72以上748054.54以上73798856.36以上727858.18以上717760.00以上70768761.81以上697563.63以上687465.45以上67738667.27以上66

5、7269.09以上667170.90以上65708572.72以上64698481.81以上62688390.90以上616782100.00以上6681109.09以上606580地区类别繁荣街道高度商业地区普通商业地区并用住宅地区普通住宅地区家庭工业地区加算率角地的场所15107准角地的场所7.55.03.5图表图表:侧方路线影响加算率表侧方路线影响加算率表图表图表:深度百分率表深度百分率表 此次商业临街土地价值，是以路线价为基础，配合深度指数表和侧方路线影响加算率表，计算出临街的各宗地土地相对价值。2021/9/1813X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫

6、 生生 街街389.649324.401375.934407.946袋 地123.843集 中X6115.912154.257101022121010基本评点数/m2=100098% =980侧街影响加算评点数/m2：80065%10%=5260065%10%=39评点数/m2=980+52+39=1071评点数=1071（22324）=7634088路线价1000点路线价600点新新 华华 北北 路路路线价800点2021/9/1814X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫 生生 街街389.649324.401375.934407.946袋 地123.843集

7、 中X6115.912154.257101022121010评点数/m2=100065% 80010%100% =730评点数=730（12407.9) =3573204路线价1000点路线价600点新新 华华 北北 路路路线价800点2021/9/1815X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫 生生 街街389.649324.401375.934407.946袋 地123.843集 中X6115.912154.257101022121010路线价1000点路线价600点新新 华华 北北 路路路线价800点评点数/m2=100065%600100%10%=710评

8、点数=710(10389.6)=27661602021/9/1816X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫 生生 街街389.649324.401375.934407.946袋 地123.843集 中X6115.912154.257101022121010路线价1000点路线价600点新新 华华 北北 路路路线价800点评点数/m2=100065%600100%10%=710评点数=710(10375.9)=26688902021/9/1817新新 华华 北北 路路X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫 生生 街街389.649324

9、.401375.934407.946袋 地123.843集 中X6115.912154.257101022121010路线价1000点路线价600点路线价800点评点数/m2=1000100%60065%10%=1039评点数=1039(10115.912)=12043262021/9/1818X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫 生生 街街389.649324.401375.934407.946袋 地123.843集 中X6115.912154.257101022121010路线价1000点路线价600点新新 华华 北北 路路路线价800点评点数/m2=100

10、065%600100%10%=710评点数=710(10154.3)=10955302021/9/1819X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫 生生 街街389.649324.401375.934407.946袋 地123.843集 中X6115.912154.257101022121010评点数/m2评点数X110717634088X27303573204X37102766160X47102668890X510391204326X67101095530各地块路线价价值分析统表各地块路线价价值分析统表路线价1000点路线价600点新新 华华 北北 路路路线价80

11、0点2021/9/1820目目 录录项目基础资料及价值分析项目SWOT分析商圈辐射范围及定位分析商业业态规划及产品设计分析2021/9/1821项目SWOT分析TOWSS（优势）StrengthW（劣势）WeaknessO（机会）OpportunityT（威胁）Threaten2021/9/1822项目SWOT分析TOWSS（优势）StrengthW（劣势）WeaknessO（机会）OpportunityT（威胁）Threaten2021/9/1823项目SWOT分析优势u地理位置：位于城市中心区u道路交通：临近道路路状良好、交通便利，可达性强u地块特征：有超长的沿街展示面，其中有两面为城市主

12、干道，商业价值高u地块规模：规模庞大，以住宅开发为主，属大型社区，商业规划空间大，同时住宅可提供大量较高品质的消费客群u开发商优势：为当地商业龙头企业，知名度、诚信度、市场认可度高，同时具有丰厚的商业运营经验和资源2021/9/1824项目SWOT分析劣势u本项目位居桥东区，非城市未来重点发展区域，商业认知度明显低于桥西区u就商业而言，距城市商业核心区的距离略显尴尬u区域内商铺的租售价格偏低u目前区域内以五金及维修类业态为主，档次偏低u区域内有一定的商业氛围，但并不浓郁，有待培养u北侧绿化带树木高大，对北侧临街有一定的遮挡作用2021/9/1825项目SWOT分析机会u区域内社区生活配套型商业

13、供应量明显不足，有一定市场空白u目前区域内尚无具有一定品牌带动性的大型商业物业u随着未来区域内厂区的改造，本区域有望成为大型居住区，商业的需求量将与日俱增u市政府对本项目高度重视，将有可能在政策方面倾斜u邢台市市民的经商意识和投资意识不断增强2021/9/1826项目SWOT分析威胁u邢台市未来商业物业的开发量还将不断增加，使市场饱和度不断提高u桥西区商业的成熟度和政府对于桥西区政策方面的扶持作用，更吸引投资客和经营者进驻桥西区的商业物业u来自自身的威胁：如何保证项目多期的协调开发2021/9/1827目目 录录项目基础资料及价值分析项目SWOT分析商圈辐射范围及定位分析商业业态规划及产品设计

14、分析2021/9/1828商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析两种商圈范围确定分析方法的界定及分类2021/9/1829商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析一、时间成本界定同心圆二、零售吸引力法则、哈夫“概率模型” 以项目为圆心，以时间距离为半径，认为一切距离内消费力是韵致的。此种界定方法适合社区商业等小型商业物业的商圈确定。 此类商圈确定是依据数学模型，以零售吸引力法则及哈夫概率模型为代表，对一个商业项目对区域或周边几个商业项目的影响力建模。2021/9/1830商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析核心商圈次级商圈边缘商圈一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大

15、。另一方面，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。2021/9/1831商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析核心商圈次级商圈边缘商圈一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，须结合业态的规划来确定基本的商圈范

16、围。假使10万商业体量。置之于四线城市。几乎可以包揽这个城市常见的业态。2021/9/1832如此丰富的业态， 我们的能量到底有多大。2021/9/1833商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析中兴大街2021/9/1834商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析中兴大街2021/9/1835商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析达活泉区域业态集中分布为零售杂货、餐饮和服装服饰用品，同时依据周边消费需求，自然形成辅助配套如美容美发、家居用品、电讯器材等，明显呈现社区配套型商业街区的特征。 2021/9/1836商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析保龙仓邢台市目标消费客群对于家乐园等本土化超市的市场认知度较高，形成了一

17、定的消费习惯，因此保龙仓虽开业几年，却一直难以提高其市场占有率，市场认知度低；2021/9/1837商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析保龙仓与保龙仓其他连锁店相比，该店在管理方面存在一定的问题，导致营销推广方面力度不够，如宣传品的发放、促销活动的组织、POP的悬挂、场内音响效果等，因此卖场内商业氛围明显不足，缺乏商气和人气；2021/9/1838商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析保龙仓在硬件投入上还有所欠缺，如卖场内照度不足、光源色系较冷、照明方式单一，基本以吊顶格栅灯为主；未设置自动坡梯等。2021/9/1839商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析项目西北、北、东北部，尚未形成大型强势集中式商业，建

18、议采用时间距离界定商圈范围消费者购买一个耐用消费品可能忍受一个小时的时间距离，购买一个快速消费品只忍耐1015分钟的时间成本。2021/9/1840商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析中兴大街北西东项目核心商圈覆盖时间成本控制在10分钟以内的区域自行车的平均时速为12.5KM/H西北部、北部、东北部次级商圈覆盖时间成本控制在20分钟以内的区域2021/9/1841商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析中兴大街北西东项目西、北、东部的辐射商圈受限于京广铁路桥的阻隔，将会主要以团结大街为辐射带的形式吸引消费者。TOD公交导向系统2021/9/1842商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析中兴大街的带状商业分布典型

19、四线城市非重点发展的桥东区西东南我们将面对。2021/9/1843商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析中兴大街的带状商业分布典型四线城市非重点发展的桥东区西东南我们将面对。我们的魅力能到多远。2021/9/1844商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析分析工具 以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等 涉及文献l陆满平，国外测定商圈的理论法则l迟克莲，运用雷利法则确定商圈l亚豪投资顾问有限公司商业地产研究资料库lThrall, G.I. and del Valle, The Calculation of Ret

20、ail Market Areas lBob Hamilton，Utilizing the Probability Gravity Model to Evaluate Supermarket Expansion in Southern Palm Beach CountylDudley, G. Probability Primer: Spatial insights into Store Base trading areas （此处有略）2021/9/1845商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析哈夫概率模型 确定商业设施商圈的主要模型为哈夫模型，该模型是美国学者 Huff D提出的在城市区域内商圈规模

21、预测模型 商业项目的魅力用该项目的面积 S j 表示，面积越大表示业态和组合越丰富，魅力指数越大，阻力用从i到j所需时间T ij表示。 表示所需要的时间对消费者选择此项目影响的参变量， 表示项目规模对消费者选择影响的参变量。 2021/9/1846 商业项目的魅力用该项目的面积 S j 表示，面积越大表示业态和组合越丰富，魅力指数越大，阻力用从i到j所需时间T ij表示。 表示所需要的时间对消费者选择此项目影响的参变量， 表示项目规模对消费者选择影响的参变量。 商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析哈夫概率模型 确定商业设施商圈的主要模型为哈夫模型，该模型是美国学者 Huff D提出的在城市区域内商

22、圈规模预测模型 哈夫的困惑。面对四线城市。2021/9/1847哈夫概率模型置之中小城市存在的问题商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析1、以商业项目的面积表示其吸引力或魅力值?实际上商业设施的建筑形态、业态的组合、市场定位、经营策略方式、宣传广告等都会与商业设施的吸引力具有直接关系。 2、对商业项目面积的修正值 3、消费者选择商店的参数 经验取值经验取值2021/9/1848商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析Model Improving商圈之间的相互作用力。与中兴大街的抗争。(基于零售吸引力法则及哈夫模型)M=曲线方程：圆心坐标圆的半径临界点： F1=F22021/9/1849商圈辐射范围分析商圈

23、辐射范围分析Model Improving(基于零售吸引力法则及哈夫模型)对消费者的吸引力。与其他大型集中商业的抗争。 假设商业项目j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用模型设定地点i的消费者选择商场j的概率PijY j ：表示商业项目J的年营业额，营业额越大表示业态组合越丰富，商品定位能吸引一定消费受众；T ij ：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示；：对不同车程时间进行修正的系数， 根据地区 i的消费者实际以怎样的概率选择商业项目J的抽样调查结果，用回归分析方法得到其经验值来确定。 较有效解决哈夫存在的问题

24、2021/9/1850中兴大街商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析模型的改进与确定。却让我的关注点从对辐射距离的计算进行了转移。由于邢台市商业呈以中兴大街为轴线的带状集中分布，边缘极限值考虑，针对达活泉板块某点，到达本项目及中兴大街的时间成本一致，那么。2021/9/1851中兴大街商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析由于邢台市商业呈以中兴大街为轴线的带状集中分布，边缘极限值考虑，针对达活泉板块某点，到达本项目及中兴大街的时间成本一致，那么。在一个政府非重点发展的区域， 市级商业中心的定位是不适合我们的。2021/9/1852商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析区域级商业中心真正合适我们的整体功能定位20

25、21/9/1853商圈辐射范围分析商圈辐射范围分析10万商业体量 VS 区域级商业中心2021/9/1854目目 录录项目基础资料及价值分析项目SWOT分析商圈辐射范围及定位分析商业业态规划及产品设计分析2021/9/1855目目 录录项目基础资料及价值分析项目SWOT分析商圈辐射范围及定位分析商业业态规划及产品设计分析2021/9/1856商业业态规划及产品设计分析白开水白开水茶水茶水顶级龙井茶顶级龙井茶不同的用途体现不同的价值不同的用途体现不同的价值早期住宅项目，商业配套极少，无特色一般住宅项目，商业配套较少，满足业主日常生活需求突破常规社区商业定义，扩大商业辐射力，价值最大化2021/9

26、/1857商业业态规划及产品设计分析不同的销售方式体现不同的价值不同的销售方式体现不同的价值在超市在超市 整整箱销售箱销售在商店在商店 单单瓶销售瓶销售在酒吧倒在玻璃在酒吧倒在玻璃杯中销售杯中销售1.5元元3.0元元15.0元元一般住宅项目，几乎纯住宅产品，无特色可言住宅与配套商业初步融合，一定程度上的价值提升，产品结构单一在住宅与商业融合的基础上，实现产业化可持续发展道路，可全力提升产品价值2021/9/1858商业业态规划及产品设计分析不同的销售方式体现不同的价值不同的销售方式体现不同的价值在超市在超市 整整箱销售箱销售在商店在商店 单单瓶销售瓶销售在酒吧倒在玻璃在酒吧倒在玻璃杯中销售杯中

27、销售1.5元元3.0元元15.0元元一般住宅项目，几乎纯住宅产品，无特色可言住宅与配套商业初步融合，一定程度上的价值提升，产品结构单一在住宅与商业融合的基础上，实现产业化可持续发展道路，可全力提升产品价值我们的风格Lifestyle Center2021/9/1859商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析u是丰富业态与环境资源的完美融合的开放式消费场所u是集购物休闲、文化娱乐等功能于一身的欢聚场所u是生活品质多重要求和谐统一的催生物u强调体验性、体闲性、便捷性及最佳商户组合Lifestyle CenterLIFESTYLE CENTER是近年来风行全球的时尚商业形态，与传统商业及

28、MALL的封闭式购物环境不同，LIFESTYLE CENTER以完全开放式的消费空间及生态环境为消费者营造出了体验闲适轻松的购物休闲氛围。2021/9/1860X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫 生生 街街389.649324.401375.934407.946袋 地123.843集 中X6115.912154.257101022121010评点数/m2评点数X110717634088X27303573204X37102766160X47102668890X510391204326X67101095530各地块路线价价值分析统表各地块路线价价值分析统表路线价1

29、000点路线价600点新新 华华 北北 路路路线价800点2021/9/1861商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析位于两条主路交汇处，商业价值最高，地块方正，适宜大型集中市商业布局位于集中式商业与住宅主入口之间，有较高的商业价值，适宜临街特色型商业位于小区主入口卫生路两侧，适宜补充型社区配套商业临街展示面长，可考虑与街前绿化带休闲区进行互动设计，形成特色化休闲商业一条街2021/9/1862X5X3X2X1X4团团 结结 东东 大大 街街凤凤 麟麟 街街卫卫 生生 街街389.649324.401375.934407.946袋 地123.843集 中X6115.912154.

30、257101022121010新新 华华 北北 路路双主力店设置大型超市+外租区+电器商城娱乐旗舰店2021/9/1863商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析位置：团结东大街与新华北路交汇处面积：12000平米层数：三层业态布局F1：临街店铺、外租区、儿童娱乐区F2：大型超市卖场、局部外租F3：大型超市卖场、局部外租、超市主入口B1：地下停车位作用与方式：作用与方式：通过开发公司自营起到品牌带动和集客作用充分挖掘一层的商业价值布局示意布局示意团结东大街新华北路门前广场大型超市旗舰店2021/9/1864商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析超市旗舰店建议为三层，一

31、层为外租区，亦可以万达模式销售，二三层为超市主营区，建议超市入口设置在三层，充分考虑垂直及水平动线。2021/9/1865商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析娱乐主力店以KTV、健身、洗浴、足疗等健康时尚娱乐业为主，产品设计将会考虑与产权式酒店的搭配结合，并与产权式酒店的配套商业业态错位经营。门前广场2021/9/1866商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析建议将娱乐主力店的建筑形式以产权式酒店的配楼或裙楼出现，不但可以提升产权酒店的配套等级，从自身建筑形式上也可基本保持独立。2021/9/1867商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析团结东大街临

32、街商铺步行街长度约为220m60m；建筑形式为住宅底商；建筑层数为二层；建筑层高3.5m；进深首层12m，二层10m；2021/9/1868商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析整体建筑形态为多首层设计；首层下层约为2m；室外步行楼梯，按踢面和踏面分别为150mm及300mm粗算，长度约为4m；首层下层小广场，店前宽度建议预留5m，以便步行街商业氛围的形成；连廊约60m间隔设置一个；2021/9/1869商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析2021/9/1870商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析2021/9/1871商业业态规划及产品设计分析商业

33、业态规划及产品设计分析2021/9/1872商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析新华北路临街商铺采用独立商业建筑形式；规划为餐饮娱乐集散地；形态表现为半围合建筑；2021/9/1873商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析新华北路临街商铺夜夜未未央央 。2021/9/1874商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析新华北路临街商铺符 号历史传承感、建筑厚重感、质感。体现夜夜未未央央 。2021/9/1875商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析2021/9/1876商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析建筑形式只是表象。同时

34、考虑与商业业态的结合传统中式建筑，相对于商业来讲，给人的感觉太过赋予历史感，适合于中式餐饮，却不利于整条商业街的塑造，建议打造多种建筑风格。2021/9/1877商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析102212202021/9/1878商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析邻里商业以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业，同时吸引邻里项目居民的日常生活消费。2021/9/1879商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析邻里商业建筑形式为住宅底商；建议层数设置为一层；功能定位为日常商业配套；进深约10m；2021/9/1880商业业态规划及产品设计分析

35、商业业态规划及产品设计分析2021/9/1881商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析情侣大道体验式购物；结合商业街两旁的梧桐树，形成特色商业街；配以礼品店、咖啡店、情侣饰品店等业态，形成邢台市知名休闲购物特色商业街；2021/9/1882商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析2021/9/1883商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析数码文化广场充分与学校相关资源结合；规划为数码文化广场，集合电脑、数字产品、动漫及电玩等相应业态；建议层数为三层；规划面积为2021/9/1884商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析数码文化广场如果09号

36、土地用以其他用途，学校选址在A地块南侧，则着力开发卫生街两侧住宅底商价值，配以学生用品等相关业态，辅以配套型商业业态2021/9/1885商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析数码文化广场餐饮娱乐不夜街大型超市及电器城家居生活馆时尚休闲街区情侣大道邻里商业酒店&娱乐主力店2021/9/1886商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析针对于集中式物业产权式酒店集中式商业物业2021/9/1887商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析产权式酒店2021/9/1888商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析产权式酒店2021/9/1889商业业态规

37、划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析 集中式商业物业建议规划在08#新华路东环城饭店地块，总占地总面积10.327亩，目前土地性质为商业居住。整体定位为家居生活馆集中商业物业2021/9/1890集中商业物业整体定位为家居生活馆 集中式商业物业建议规划在08#新华路东环城饭店地块，总占地总面积10.327亩，目前土地性质为商业居住。商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析在产权式商铺大萧条的今天。我们的出路在哪里？2021/9/1891商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析针对房产衍生价值的再挖掘。植入经营理念，以使市场重拾信心。2021/9/1892商业业态规

38、划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析“五年租金价、十年使用权” 房产衍生品营销集中式商业营销推广策略策略诠释：以五年的租金价格，出售九年的使用权，另有一年免租期。2021/9/1893商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析举例：集中式商业物业中，一商铺月租金为960元，此商铺年租金为9601211520元，此商铺五年租金为11520557600元，即以5万七千元的资产投资，即可拥有此商铺十年的使用权。并可以转售或出租。VS目前市场上某集中产权式商铺销售现状：每间商铺约20平米，使用率50商铺总价约￥12000元/间2021/9/1894商业业态规划及产品设计分析商业业态规划

39、及产品设计分析举例：集中式商业物业中，一商铺月租金为960元，此商铺年租金为9601211520元，此商铺五年租金为11520557600元，即以5万七千元的资产投资，即可拥有此商铺十年的使用权。并可以转售或出租。VS目前市场上某集中产权式商铺销售现状：每间商铺约20平米，使用率50商铺总价约￥12000元/间商业物业的产权年限为40年。我们拥有四个十年。576004230400 VS 120002021/9/1895商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析23040012000218400房产衍生品（使用权）营销相对于常规产权式销售，每间商铺为我们多创造，不是几倍，而是十几倍，甚

40、至几十倍的价值！2021/9/1896商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析诱 惑2021/9/1897商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析五年之后。回 购以原租金价格或当时市场租金水平回购使用权购铺零风险。一年免租期的作用。2021/9/1898商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析房产衍生品（使用权）营销优势有效解决投资回报率低问题；使开发商商业物业价值最大化；吸引更多的经营者，有效化解招商风险；商业物业产权统一完整，便于经营管理；有效减小经营风险；有利于物业的保值升值；2021/9/1899商业业态规划及产品设计分析商业业态规划及产品设计分析一

41、座建筑改变不了桥东，却可以改变你对桥东的认识。2021/9/181002021/9/18101Culture文化的容器生活商铺高科技生态住宅高品质住宅Open BlockTND传统邻里开发国际教育系统动力型商业社区型商业公交站区新都市主义TOD公交导向开发2021/9/18102公交导向系统（公交导向系统（TODTOD）T.O.DTransit Oriented Development 区域内以快速公共交通系统为特色区域的节点上包含了互相临近的写字楼、住宅、商业和公共设施等多种用途节点进行高密度、高质量的开发，节点的范围在轨道交通站点5分钟步行范围内将步行放在交通设计的第一位节点的停车地点在轨

42、道交通中心5分钟步行范围内2021/9/181032号线终点站公交导向系统（公交导向系统（TODTOD）2路公交车主要途径站点火车站、南瓦窑、公交二公司、色织宿舍、木器厂、眼科医院、海军学校、育才小学、中兴大厦、华天超市、冶金厂、邯郸路口、邢台影院、火车站2021/9/1810415号线终点站公交导向系统（公交导向系统（TODTOD）15路公交车主要途径站点眼科医院、电缆厂、拖拉机厂、人民医院、汽车站、南瓦窑、邯郸路口、物资局、友谊宾馆、百泉路口、电厂路口、青界、留村农场2021/9/1810523号线终点站公交导向系统（公交导向系统（TODTOD）23路公交车主要途径站点百虎村、钢花小区、市

43、八中、中兴大厦、市一中、市公安局、百货大楼、汽车站、拖拉机厂、造纸厂、电信大厦、世纪名都2021/9/1810628号线终点站公交导向系统（公交导向系统（TODTOD）28路公交车主要途径站点义乌市场、汽车大世界、职教中心、眼科医院、电缆厂、火车站、汽车站、百货大楼、商业大厦、南小郭、西石门、德龙钢铁公司2021/9/1810730号线终点站公交导向系统（公交导向系统（TODTOD）30路公交车主要行车路线2021/9/1810824号线终点站公交导向系统（公交导向系统（TODTOD）24路公交车主要途径站点21中、锅炉厂、邢台宾馆、清风小学、人民剧场、汽车站、拖拉机厂、团结小区、中华小区、市一中、四处、华天超市、市政协、永辉花园、南货场2021/9/18109公交导向系统（公交导向系统（TODTOD）公交系统已覆盖区域2021/9/18110