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1、 案例式教学案例式教学土地增值税清算实务案例土地增值税清算实务案例 一、要求一、要求 以下给出的是四叶草房地产开发有限公司以下给出的是四叶草房地产开发有限公司（以下简称四叶草公司）（以下简称四叶草公司）2011-20132011-2013年度年度“四叶草四叶草花园花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。对该项目进行土地增值税清算。 2024/9/61 二、相关资料二、相关资料 资料一、四叶草房地产开发有限公司基本情况：资料一、四叶草房地产开发
2、有限公司基本情况： 四叶草公司座落于市桥西区钢铁路四叶草公司座落于市桥西区钢铁路6767号，成立时间为号，成立时间为20072007年年1111月，纳税人税务登记号为月，纳税人税务登记号为1305000004527813050000045278，法定代表人，法定代表人为高四叶草，财务负责人为李华。职工人数为高四叶草，财务负责人为李华。职工人数3535人。核定的资人。核定的资质等级为二级，注册资本质等级为二级，注册资本80008000万元。开户银行为建设银行天万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号河支行，帐号2220003264522200032645。 四叶草公司自四叶草公司自20112011
3、年年-2013-2013年只开发了年只开发了“四叶草花园小区四叶草花园小区”项目，无其他开发项目项目，无其他开发项目。2024/9/62（一）征地情况（一）征地情况 20112011年年1 1月月1010日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同（合同编号：天政地国（出）字（合同编号：天政地国（出）字【20112011】第第2 2号），以号），以“招拍挂招拍挂”方式受让位于市高新技术开发方式受让位于市高新技术开发区土地区土地5000050000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为平方米，用途为住宅用地和商业用
4、地，出让年限为商业用地商业用地4040年，住宅用地年，住宅用地7070年，土地使用权出让金每平方米年，土地使用权出让金每平方米15001500元，总额为元，总额为7500000075000000元，并负责该宗土地上两户居民的拆元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。迁安置工作及费用。 2011 2011年年2 2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府桥西区政府于于20112011年年3 3月月2020日以补贴方式返还该宗土地出让金日以补贴
5、方式返还该宗土地出让金50000005000000元。元。2024/9/63 （二）项目立项、规划情况（二）项目立项、规划情况 根据根据20112011年年1 1月月2020日取得的市桥西区发改日取得的市桥西区发改委（天发改复委（天发改复【20112011】3 3号）号）关于基本建设关于基本建设项目的批复项目的批复，该宗地开发项目为，该宗地开发项目为“四叶草花四叶草花园小区园小区”项目，全部为商品房开发。项目，全部为商品房开发。 分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园二期）。项目占地面积二期）。项目占地面积5000050000平米。平米。?122024/9
6、/64 一期一期: : 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程准住宅楼下建设地下人防工程20002000平方米平方米。容积率。容积率1.91.9。二期二期: :开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各2424层。开发一栋商住综合楼，共层。开发一栋商住综合楼，共2626层，其中层，其中1-21-2层层为商场，为商场，3-
7、263-26层为住宅。层为住宅。建造会所一栋建造会所一栋（四叶草花（四叶草花园小区公共配套设施），容积率园小区公共配套设施），容积率2.02.0 。2024/9/65 许可证取得情况如下：许可证取得情况如下： 1 1、20112011年年2 2月月1 1日取得桥西区建设局出具的天规地日取得桥西区建设局出具的天规地（20112011）1 1号号“建设用地规划许可证建设用地规划许可证”。 2 2、20112011年年3 3月月2 2日取得桥西区建设局的出具的天规日取得桥西区建设局的出具的天规（20112011）1111号号“建设工程规划许可证建设工程规划许可证”。（一期）。（一期） 3 3、201
8、12011年年3 3月月1616日取得桥西区建设局出具的日取得桥西区建设局出具的483390002483390002号号“建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证”。（一期）。（一期） 4 4、20112011年年1010月月3030日取得桥西区建设局出具的天规日取得桥西区建设局出具的天规（20112011）2828号）号）“建设工程规划许可证建设工程规划许可证”（二期）（二期） 5 5、20112011年年1212月月3131日取得桥西区建设局出具的日取得桥西区建设局出具的53347800025334780002号号“建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证”。（二期）。（二期） ？112024/9
9、/66房屋类别房屋类别 占地面积占地面积 （平方米）（平方米） 建筑面积建筑面积（平方米）（平方米） 一期四栋普通标准住宅一期四栋普通标准住宅 10000 10000 20000 20000 一期三栋非普通住宅一期三栋非普通住宅 10000 10000 16000 16000 整个小区地下人防工程整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下三栋非普通住宅地下20002000一期小计一期小计 20000200003800038000二期两栋高层住宅二期两栋高层住宅 16000160003200032000商住综合楼商住综合楼3-263-26层住宅层住宅 13000130001700017000商住综合
10、楼商住综合楼1-21-2层商场层商场 50005000小区会所在二期建造小区会所在二期建造 1000100020002000二期小计二期小计 30000300005600056000一二期总合计一二期总合计 500005000094000940002024/9/67“四叶草花园四叶草花园”小区的计算单位小区的计算单位一期四栋普通标准住宅楼一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和二期两栋高层住宅楼和3-263-26层商住综合楼住宅层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼二期一栋商住综合楼1-21-2层商场层商场注意问题注意问题：1 1、会所用途变化、会所用途变
11、化 ？ 2 2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。3 3、存在问题：不区分清算单位。、存在问题：不区分清算单位。一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。问题问题：纳税人为什么不区分清算单位？纳税人为什么不区分清算单位？352024/9/68（三）开发情况（三）开发情况： 1 1、“四叶草花园小区四叶草花园小区” ” 一期工程建设情况：一期工程建设情况： 一期四栋普通标准住宅楼一期四栋普通标准住宅楼承包给承包给A A建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额1560000015600000元，采取出包方
12、式建造，工程价款实行分期元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。工程已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为已办理竣工结算手续，竣工决算金额为1600000016000000元，元，单位成本单位成本800800元元/ /平方米。平方米。 一期三栋非普通标准住宅楼一期三栋非普通标准住宅楼承包给承包给B B建筑公司，合同金建筑公司，合同金额额2170000021700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法期预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。
13、工已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2160000021600000元，元，单位成本单位成本12001200元元/ /平方米。平方米。 一期工程于一期工程于20112011年年3 3月月2020日开始动工，日开始动工，20122012年年1010月月3030日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表案表。 2024/9/69 2 2、“四叶草花园小区四叶草花园小区”二期工程建设情况：二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼二期两栋高层住宅楼承包给承包给C C建筑公司，合同总建筑公司，
14、合同总金额金额4100000041000000元，采取出包方式建造，工程价款实行元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。分期预付、完工结算的办法。到到20132013年年1212月底尚未办月底尚未办理竣工结算手续。理竣工结算手续。 二期一栋商住综合楼二期一栋商住综合楼承包给承包给C C建筑公司，合同金建筑公司，合同金额额2750000027500000元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供，元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供，其他材料及施工由其他材料及施工由C C公司承包。工程价款实行分期预公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣付、完工结
15、算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为工决算金额为3800000038000000元（元（含钢材价款含钢材价款1000000010000000元），元），单位成本单位成本17271727元元/ /平方米。平方米。 2024/9/610 二期会所二期会所工程承包给工程承包给C C建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额24200002420000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。工已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为竣工决算金额为2400
16、0002400000元，元，单位成本单位成本12001200元元/ /平方米。平方米。 二期工程于二期工程于2001220012年年2 2月月2020日动工建设，日动工建设，20132013年年8 8月月3131日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。验收备案表。2024/9/611 （四）（四）销售情况：销售情况： 一期：一期： 2011 2011年年8 8月月4 4日取得市桥西区建设局的日取得市桥西区建设局的（20112011）房预售证字第（）房预售证字第（1111）号）号“市桥西区商品市桥西区商品房预售许可证房预售许可证”，项目名称：四
17、叶草花园一期，项目名称：四叶草花园一期，施工编号：施工编号：1#1#、2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、3#3#、7#7#。均为。均为住宅楼，小区容积率住宅楼，小区容积率1.91.9.截止截止20132013年年1212月底所开月底所开发商品房销售情况如下：发商品房销售情况如下：2024/9/612四叶草花园一期销售情况四叶草花园一期销售情况 ( (已办理房产证）已办理房产证）房屋类别房屋类别 可售面积可售面积（测绘）（测绘） 已售面积已售面积 普通标准住宅普通标准住宅 20000200002000020000非普通住宅非普通住宅 15500155001550015500合计合计 355
18、003550035500355002024/9/613四叶草花园二期销售情况四叶草花园二期销售情况 ( (已办理房产证）已办理房产证）房屋类别房屋类别 可售面积可售面积（测绘）（测绘） 已售面积已售面积 住宅住宅 49000490004600046000商业商业 5000500050005000合计合计540005400051000510002024/9/614四叶草花园销售比例：四叶草花园销售比例：一期：（一期：（20000+1550020000+15500）/35500=100%/35500=100%二期：二期：51000/54000=94.4%51000/54000=94.4%注意：注意
19、：1 1、到现场核实、到现场核实未售房产未售房产状态。状态。2 2、清算时成本扣除时要、清算时成本扣除时要将未售部分剔除将未售部分剔除。 ？792024/9/615（五）该单位（五）该单位2011-20132011-2013年部分各类收入情况汇总如下：年部分各类收入情况汇总如下：发票收入统计表发票收入统计表 填表填表房屋类别房屋类别 20112011年年 20122012年年 20132013年年合计合计一期普通标准住宅一期普通标准住宅 2500000025000000100000001000000023000000230000005800000058000000一期非普通住宅一期非普通住宅
20、50000005000000320000003200000027000000270000006400000064000000一期非普通差价一期非普通差价-2000000-2000000-2000000-2000000一期人防一期人防 2000000200000020000002000000二期住宅二期住宅5000000050000000155800000155800000205800000205800000二期二期1-21-2层商场层商场 44000000440000004400000044000000二期车位二期车位 3000000300000030000003000000合计合计 3000
21、00003000000094000000940000002508000002508000003748000003748000002024/9/616商品房销售合同收入商品房销售合同收入房屋类别房屋类别 合同收入合同收入（元）（元） 平方米平方米 单价单价（元（元/ /平米）平米） 一期普通标准住宅一期普通标准住宅 5800000058000000200002000029002900一期非普通住宅一期非普通住宅 6400000064000000160001600040004000二期住宅二期住宅 205800000205800000490004900042004200二期二期1-21-2层商场层
22、商场 ( (投资投资) ) 44000000440000005000500088008800合计合计37180000037180000090000900002024/9/617说明说明： 1 1、一期人防收入、一期人防收入200200万元，系四叶草公司将地下人防设施改万元，系四叶草公司将地下人防设施改为车库出租，全年共收取为车库出租，全年共收取5454户（一期非普通住宅户）人防工户（一期非普通住宅户）人防工程租赁收入程租赁收入20000002000000元（记入其他业务收入科目）。人防工程元（记入其他业务收入科目）。人防工程租赁协议主要内容：租赁期租赁协议主要内容：租赁期3030年，每平方米租
23、赁费年，每平方米租赁费10001000元。元。 2 2、一期非普通标准住宅一期非普通标准住宅-200-200万元，系测绘面积差万元，系测绘面积差500500平方米平方米退款，已开具红字发票。退款，已开具红字发票。 3 3、二期车位收入将二期内地上公共空余地方变成车位，并、二期车位收入将二期内地上公共空余地方变成车位，并在销售住宅时一并销售给二期内购买住房户，无产权。全年在销售住宅时一并销售给二期内购买住房户，无产权。全年共收取车位销售收入共收取车位销售收入30000003000000元（记入其他业务收入科目），元（记入其他业务收入科目），已开具发票。已开具发票。（车位随房走）（车位随房走） 4
24、 4、二期二期1-21-2层商场收入层商场收入4400000044000000元，系四叶草公司将二期元，系四叶草公司将二期1-1-2 2层商场层商场50005000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为4400000044000000元，元，占投资比例占投资比例15%15%。（视同销售）（视同销售）？89？结果结果2024/9/618（六）（六）20112011年年-2013-2013年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总费汇总年
25、年科目科目账面数账面数备注备注20112011开发成本开发成本- -土地价款土地价款7500000075000000合法票据合法票据20112011开发成本开发成本- -土地价款土地价款30000003000000（契税）（契税）合法票据合法票据20112011开发成本开发成本- -土地登记费土地登记费 4300043000合法票据合法票据201220120 0201320130 0合计合计78043000780430002024/9/619 说明：说明： 与征地有关的其他业务及账务处理如下：与征地有关的其他业务及账务处理如下： 2011 2011年年2 2月月1010日，以银行存款支付被拆迁
26、户张月、日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额李丽拆迁补偿费差额400000400000元（暂列元（暂列“其他应收其他应收款处理款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。，关于拆迁补偿无其他账务处理）。 拆迁协议主要内容：四叶草公司共拆迁张月、李拆迁协议主要内容：四叶草公司共拆迁张月、李丽二人丽二人200200平方米旧房平方米旧房（各（各100100平米），四叶草公平米），四叶草公司对拆迁的面积司对拆迁的面积以以“四叶草花园小区四叶草花园小区”同等面积同等面积的的一期非普通住宅进行一期非普通住宅进行补偿补偿，并另外对二人分别并另外对二人分别补偿补偿200000200000元。元。20
27、24/9/620土地价款在一二期分摊（第一次分摊）土地价款在一二期分摊（第一次分摊）分期分期占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期一期200002000040.82%40.82%3185715331857153二期二期290002900059.18%59.18%4618584746185847合计合计49000490001 17804300078043000-500-500万万？176？1632024/9/621土地价款一期内分摊（第二次分摊）土地价款一期内分摊（第二次分摊） （计算表）分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅10000
28、1000050%50%15928576.515928576.5一期非普通一期非普通100001000050%50%15928576.515928576.5合计合计20000200001 131857153318571532024/9/622土地价款二期期内分摊（第三次分摊）土地价款二期期内分摊（第三次分摊） （计算表）分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额二期高层住宅二期高层住宅160001600055%55%2540221625402216二期商住综合楼二期商住综合楼130001300045%45%2078363120783631合计合计29000290001 14
29、6185847461858472024/9/623土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次） 分清算单位分清算单位建筑面积？建筑面积？分摊率分摊率 分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅170001700077%77%16003396160033961-21-2层商场层商场5000500023%23%47802354780235合计合计22000220001 12078363120783631分摊方法分摊方法？2024/9/624土地价款在二期内各清算单位汇总数据（土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表计算表） 清算单位清算单位第三次分摊第三
30、次分摊第四次分摊第四次分摊合计合计二期住宅二期住宅254022162540221616003396160033964140561241405612二期商业二期商业0 04780235478023547802354780235合计合计2540221625402216207836312078363146185847461858472024/9/625（七）土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表（七）土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表 （第一次）分期分期占地面积占地面积 分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期一期200002000040.82%40.82%489840489840二期二期290002900059.
31、18%59.18%710160710160合计合计49000490001 112000001200000？223？2024/9/626土地征用拆迁补偿费在一期分摊表土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次）计算表分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%244920244920一期三栋非普通一期三栋非普通100001000050%50%244920244920合计合计20000200001 14898404898402024/9/627土地征用拆迁补偿费在二期分摊表土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第二次）清算单位清
32、算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额两栋高层两栋高层160001600055%55%390588390588商住综合楼商住综合楼130001300045%45%319572319572合计合计29000290001 17101607101602024/9/628土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第三次）在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第三次） 分清算单位分清算单位建筑面积建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅170001700077%77%2460702460701-21-2层商业层商业5000500023%23%7
33、350273502合计合计22000220001 13195723195722024/9/629土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据 计算表计算表分清算单位分清算单位二次分摊二次分摊三次分摊三次分摊合计合计二期住宅二期住宅390588390588246070246070636658636658二期商业二期商业0 073502735027350273502合计合计3905883905883195723195727101607101602024/9/630（八）（八）20112011年年-2013-2013年度账面前期工程费用汇总如下：年度账面前
34、期工程费用汇总如下：年年内容内容账面数账面数一期一期二期二期共同成本共同成本20112011规划技术费规划技术费5000050000+155000+1550005000050000+155000+155000合法票据合法票据20112011项目研究费项目研究费84000840008400084000合法票据合法票据20112011一期施工图一期施工图设计费设计费 170000170000170000170000合法票据合法票据20112011测绘费测绘费 43000430004300043000合法票据合法票据20112011抗震设计审抗震设计审查费查费50000500005000050000
35、财政票据财政票据20112011墙体材料专墙体材料专项基金项基金 450000450000450000450000财政票据财政票据？2302024/9/631说明：说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。20112011煤气安装费煤气安装费 54300543005430054300财政票据财政票据20112011地质勘察费地质勘察费 155000155000155000155000白条收据白条收据20112011施工场地平施工场地平整费用整费用 1870000187000018700001870000合法票据合法票据20122012二期
36、施工图二期施工图设计费设计费 210000210000210000210000合法票据合法票据20122012售楼部租赁售楼部租赁费费165000165000合法票据合法票据20122012其他其他 243500243500243500243500合法票据合法票据合计合计35448003544800170000170000一期一期210000210000二期二期合法票据合法票据2024/9/632 说明：说明： 2012 2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期为销售营销场所，租期1010个月，总租金个月，总租金165000165000元。元
37、。 支付煤气安装费为其购房户支付已经代收支付煤气安装费为其购房户支付已经代收的费用的费用。？1332024/9/633会所等公共配套设施做为售楼处会所等公共配套设施做为售楼处（产权属于全体业主（产权属于全体业主所有）发生的费用计入开发成本。所有）发生的费用计入开发成本。？租入房屋作为售楼处租入房屋作为售楼处：租金支出在在租赁期间摊入销：租金支出在在租赁期间摊入销售费用。售费用。确定前期工程费金额：确定前期工程费金额：一期一期170000170000元，元，二期二期210000210000元元共同费用：共同费用：26898002689800元元2024/9/634前期工程费的分摊前期工程费的分摊
38、直接归集到一期前期工程费直接归集到一期前期工程费170000170000元，分摊表如下：元，分摊表如下：清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000056%56%9520095200一期非普通住宅一期非普通住宅155001550044%44%7480074800合计合计35500355001 1170000170000测绘面积测绘面积2024/9/635直接归集到二期前期工程费直接归集到二期前期工程费210000210000元，分摊表如下：元，分摊表如下：清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额二期住
39、宅二期住宅490004900091%91%123900123900二期二期1-21-2层商业层商业500050009%9%8610086100合计合计54000540001 12100002100002024/9/636一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊 清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%591756591756一期非普通一期非普通155001550017%17%457266457266二期住宅二期住宅490004900055%55%1479390147939
40、0二期商业二期商业500050006%6%161388161388合计合计89500895001 1268980026898002024/9/637前期工程费在各清算单位之间的汇总前期工程费在各清算单位之间的汇总 计算表 清算单位清算单位共同费用分配共同费用分配 期内分配期内分配合计合计一期普通住宅一期普通住宅5917565917569520095200686956686956一期非普通一期非普通4572664572667480074800532066532066二期住宅二期住宅1479390147939012390012390010922281092228二期商业二期商业1613881613
41、888610086100758550758550合计合计26898002689800380000380000306980030698002024/9/638支付代收煤气安装费支付代收煤气安装费5430054300元的分摊过程元的分摊过程 计算表计算表清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积 分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%1194611946一期非普通一期非普通155001550017%17%92319231二期住宅二期住宅490004900055%55%2986529865二期商业二期商业500050006%6%32583258合计合计89
42、500895001 154300543002024/9/639（九）（九）20112011年年-2013-2013年度账面建筑安装工程费用情况：年度账面建筑安装工程费用情况：项目项目账面数账面数成本对象成本对象共同成本共同成本备注备注一期普通住宅一期普通住宅1600000016000000一期普通一期普通建筑业发票建筑业发票一期非普通一期非普通2160000021600000一期非普通一期非普通含人防工程含人防工程建筑业票建筑业票二期两栋高层二期两栋高层3600000036000000二期两栋高层二期两栋高层两栋高层预提费两栋高层预提费41000004100000二期两栋高层二期两栋高层计算单
43、计算单二期商住综合楼二期商住综合楼3800000038000000二期商住综合二期商住综合建筑票建筑票商住综合楼钢材商住综合楼钢材1000000010000000二期商住综合二期商住综合增值税发票增值税发票围墙大门费围墙大门费160000160000160000160000合法票据合法票据其他建筑费用其他建筑费用1450000145000014500001450000合法票据合法票据装修样板房费装修样板房费1750000175000017500001750000合法票据合法票据合计合计13046000013046000033600003360000？2372024/9/640 说明：说明： 1
44、 1、二期二期预提预提两栋高层建安费两栋高层建安费41000004100000元，系工元，系工程已经完工，但未最终决算，程已经完工，但未最终决算，无法取得发票无法取得发票。 2 2、样板房、样板房装修费用装修费用17500001750000元，系将元，系将6 6套商品房套商品房装修为样板房，截止装修为样板房，截止20132013年年1212月月3131日已经全部日已经全部卖出。卖出。 3 3、地下人防工程地下人防工程20002000平方米的建筑成本，平方米的建筑成本，包含包含在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。？2024/9/641（5 5）人防工程费的涉税
45、处理：人防工程费的涉税处理： 人防工程建筑安装成本应作为公共配套设施费进行人防工程建筑安装成本应作为公共配套设施费进行处理。处理。 人防工程建筑安装成本人防工程建筑安装成本=21600000*2000/=21600000*2000/（2000+160002000+16000）=2400000=2400000元。元。（假定按建筑面积分摊，现实中有其他方法）（假定按建筑面积分摊，现实中有其他方法）？ 一期三栋非普通标准住宅建安成本一期三栋非普通标准住宅建安成本=21600000*16000/=21600000*16000/（2000+160002000+16000）= =1920000019200
46、000元元（6 6）建安费用的分配与汇总）建安费用的分配与汇总 2024/9/642建安费用的分配与归集建安费用的分配与归集共同建筑安装费3360000在一二期清算单位之间的分摊 清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%739200739200一期非普通一期非普通155001550017%17%571200571200二期住宅二期住宅490004900055%55%18480001848000二期商业二期商业500050006%6%201600201600合计合计89500895001 13360000336
47、00002024/9/643商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊 清算单位清算单位建筑面积建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅170001700077%77%21560000215600001-21-2层商业层商业5000500023%23%64400006440000合计合计22000220001 12800000028000000已扣甲供材已扣甲供材2024/9/644建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总 计算表计算表清算单位清算单位直接成本直接成本分摊金额分摊金额合计合计一期普
48、通住宅一期普通住宅16000000160000007392007392001673920016739200一期非普通一期非普通1920000019200000（已扣人防）已扣人防）5712005712002217120022171200二期住宅二期住宅2156000021560000184800018480002340800023408000二期商业二期商业644000006440000020160020160066416006641600合计合计65600000656000003360000336000068960000689600002024/9/645人防设施费在一二期清算单位之间的分摊
49、人防设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%528000528000一期非普通一期非普通155001550017%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商业二期商业500050006%6%144000144000合计合计89500895001 1240000024000002024/9/646（十）（十）20112011年年-2012-2012年度基础设施费情况年度基础设施费情况 费用项目费用项目 账
50、面数账面数 共同成本共同成本 备注备注 消防设施建设费消防设施建设费 3000030000合法票据合法票据自来水系统自来水系统 486700486700合法票据合法票据煤气工程煤气工程 285467285467合法票据合法票据高压线路工程高压线路工程 19478001947800合法票据合法票据低压供电工程低压供电工程20500002050000合法票据合法票据环卫工程环卫工程 457800457800合法票据合法票据绿化工程绿化工程 36589003658900前期关注前期关注道路工程道路工程 849800849800合法票据合法票据邮政工程邮政工程 135780135780合法票据合法票据
51、其他费用其他费用 1598015980合法票据合法票据有线闭路电视有线闭路电视23452345合法票据合法票据照明工程照明工程15001500合法票据合法票据合计合计99220729922072？2532024/9/647基础设施费的分摊，按建筑面积基础设施费的分摊，按建筑面积 计算表计算表清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%21828562182856一期非普通一期非普通155001550017%17%16867521686752二期住宅二期住宅490004900055%55%5457140545714
52、0二期商业二期商业500050006%6%595324595324合计合计89500895001 1992207299220722024/9/648（十一）（十一）20112011年年-2013-2013年度公共配套设施费情况：年度公共配套设施费情况：项目项目账面数账面数共同成本共同成本备注备注会所建造费会所建造费 2400000240000024000002400000建筑业发票建筑业发票合计合计2400000240000024000002400000？2532024/9/649公共配套设施费在一二期清算单位之间的分摊公共配套设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表计算表清算单位清算单位可售
53、建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%528000528000一期非普通一期非普通155001550017%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商业二期商业500050006%6%144000144000合计合计89500895001 1240000024000002024/9/650（十二）（十二）20112011年年-2013-2013年度开发间接费情况年度开发间接费情况： 费用项目费用项目 账面数账面数共同成本共同成本备注备注质量监督费质量监督费 6
54、4200642006420064200合法票据合法票据综合服务费综合服务费 7800780078007800合法票据合法票据建设管理费建设管理费 126700126700126700126700合法票据合法票据工资工资 4647230464723046472304647230合法票据合法票据其中非工程管理人员工资其中非工程管理人员工资 -3146520-3146520福利费福利费 627234627234627234627234合法票据合法票据其中非工程管理人员福利其中非工程管理人员福利 -446712-446712折旧费用折旧费用 38645386453864538645合法票据合法票据差旅
55、费差旅费 156730156730156730156730合法票据合法票据低值易耗品摊销低值易耗品摊销 98340983409834098340合法票据合法票据？2762024/9/651（十二）（十二）20112011年年-2013-2013年度开发间接费情况年度开发间接费情况：费用项目费用项目账面数账面数共同成本共同成本备注备注修理费修理费2390239023902390合法票据合法票据办公费用办公费用224798224798224798224798合法票据合法票据汽车费用汽车费用785690785690785690785690合法票据合法票据邮电费用邮电费用651236512365123
56、65123合法票据合法票据职工教育经费职工教育经费65389653896538965389合法票据合法票据销售人员佣金销售人员佣金1246000012460000服务业发票服务业发票建设监理费用建设监理费用200000200000白条白条收据收据推迟交房违约金推迟交房违约金4800048000合法票据合法票据合计合计1941826919418269331703733170372024/9/652开发间接费在一二期清算单位之间的分摊开发间接费在一二期清算单位之间的分摊 计算表清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%2
57、2%729748729748一期非普通一期非普通155001550017%17%563896563896二期住宅二期住宅490004900055%55%18243701824370二期商业二期商业500050006%6%199022199022合计合计89500895001 1331703733170372024/9/653（十三）（十三）20112011年年-2013-2013年度开发成本年度开发成本利息支出情况利息支出情况 期间期间账面数账面数年利率年利率 共同成本共同成本 备注备注20112011年建行利息年建行利息 100000001000000010%10%1000000010000
58、000银行票据银行票据 20122012年建行年建行 100000001000000010%10%1000000010000000银行票据银行票据 20122012年财务顾问费年财务顾问费 850000850000850000850000担保公司票据担保公司票据 20122012年担保公司利息年担保公司利息 120000001200000015%15%1200000012000000担保公司票据担保公司票据 20132013年建行利息年建行利息 1000000100000010%10%10000001000000银行票据银行票据合计合计33850000338500003385000033850000？2872024/9/654 说明说明: : 1 1、共有两笔借款：、共有两笔借款：（1 1）建设银行借款）建设银行借款1000010000万元，年利率万元，年利率10%10%（2 2）担保公司借款）担保公司借款80008000万元，利率万元，利率15%15%。 2 2 、财务顾问费、财务顾问费850000850000元支出，系向担保公司元支出，系向担保公司贷款时收取的顾问服务费。贷款时收取的顾问服务费。2024/9/655
