山东临沂德意沂水财富中心项目市场调研及分析报告76页

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1、山东省山东省 德意德意沂水财富中心项目沂水财富中心项目市场调研及分析报告市场调研及分析报告Synergistic Real Estate Management & Network Pte. Ltd. 新加坡超群管理顾问有限公司市场调研及分析市场调研及分析1 商圈及竞争调查商圈及竞争调查 1.1 商圈调查 1.2 具有可比性的商业设施分析2 消费者调查消费者调查 2.1 调查目标 2.2 抽样要求3 基地分析及商圈界定基地分析及商圈界定 3.1 基地分析 3.2 商圈分析 1 1 商圈及竞争调查商圈及竞争调查沂水县简介沂水县简介地理位置：地理位置：沂水县位于鲁中南地区，是中国山东省临沂市所辖的一

2、个县，历史悠久，交通发达，物产繁多，旅游资源十分丰富。人口及面积：人口及面积：沂水县人口约约112万万人，总面积2,435平方公里，在山东省县级区划面积中居第二位。截至2008年，沂水城市建成区面积约35平方公里，城区人口约约32万万人。城市性质：城市性质：沂水处于济南、潍坊、淄博、青岛、临沂等大城市的中心区位，是临沂离半岛城镇群最近的城市。长期一来，沂水就是沂蒙山区的中心城市。2006年城市总体规划修编，将沂水县的城市性质确定为：沂蒙山沂蒙山区北部的中心城市，是以农副产品加工等轻区北部的中心城市，是以农副产品加工等轻工业为主导产业的现代化山水生态型城市工业为主导产业的现代化山水生态型城市。城

3、市化进程：城市化进程：2004年沂水县城镇化水平已达40.5%。预期在2010年能够达到县域城镇化水平50%的目标。 沂水沂水沂水县宏观经济情况沂水县宏观经济情况国民生产总值：国民生产总值：2008年沂水县实现地区生产总值地区生产总值200亿元亿元，同比增长18.5%；人均生产总值达到人均生产总值达到18,000元元，同比增长21%；实现地方财政收入5.1亿元，年增幅38.8%。2008年一、二、三产业分别实现增加值23亿元、105亿元和72亿元，分别增长6%、21%和20%。三种产业比例达到11.5：52.5：36。全年社会消费品零售总额：全年社会消费品零售总额：达到64亿元亿元，同比增长2

4、0%。旅游业：旅游业：沂水县旅游业发展迅猛，2007年，共接待游客280万人次万人次，实现门票收入1.2亿元亿元，旅游总收入20.8亿元亿元，占GDP的12.6%；预计2008年可接待游客300万人次，实现门票收入1.4亿元，旅游总收入26亿元。基础设施：基础设施：沂水县境内公路交通四通八达，东红、沂博、兖石、泰薛四条省道贯穿全境，可直通济南、青岛、临沂飞机场；东临青岛港、日照港、岚山港三大口岸，北靠胶济铁路，南依兖石铁路，西连京沪高速公路，胶（州）新（沂）铁路经过沂水并设立县级站，东红高速公路、胶莱高速公路即将通过沂水。沂水县沂水县2007年经济治标横向比较年经济治标横向比较 城市城市/县县

5、城城经济指标经济指标沂水县沂水县江阴市江阴市荣城市荣城市临沂市临沂市青岛市青岛市地区生产总值（亿元）168.781190.56479.11660.53786.52人均GDP（元）14,87699,49061,103*16,30649,955社会消费贫零售总额（亿元）53.33236.18101.77660.81199.18注：2007年，全国经济百强县排名中，无锡市管辖下江阴市（县级市）名列百强之首；威海市管辖下荣城市（县级市）名列排行版第十位，为山东省第一位； * 为2006年数据。1.1 项目周边主要公用设施项目周边主要公用设施项目位置项目位置沂河大道：沂河大道：通往临沂通往临沂沂水汽车站

6、沂水汽车站商业街：中心街商业街：中心街沂河沂河中心医院中心医院县政府县政府东皋公园东皋公园1.1 项目周边主要商业设施项目周边主要商业设施项目位置项目位置39123 家家悦超市二店家家悦超市二店1 东方超市一店东方超市一店2 家家悦超市一店家家悦超市一店66 九州商业大厦九州商业大厦77 百成汇时尚广场百成汇时尚广场88 东方超市二店东方超市二店9 东方超市三店东方超市三店55 競悦服饰競悦服饰44 利客群服饰鞋业广场利客群服饰鞋业广场33 沂河山庄沂河山庄55 供电公司供电公司11 沂水中心医院沂水中心医院22 汽车站汽车站44 体育中心体育中心图标图标商业设施商业设施公共设施公共设施1.2

7、 具可比性的商业设施分析：九州商业大厦具可比性的商业设施分析：九州商业大厦项项目名称目名称九州商九州商业业大厦大厦地址及和项目的约计距离0.5KM开业日期2007开发进展 (拟建、在建、运营中)运营中总建筑面积 (平方米)17000 sqm（经营面积）月租金范围/平均 (每月每平方米人民币)采取保底加扣点的计租方式，扣点20%以下。受欢迎品牌一楼品牌： 欧莱雅 美宝莲；二楼品牌：圣可尼 芮 利郎男装 劲霸男装 真维斯 美特斯邦威 李宁 贵人鸟 老船长 阿迪达斯 安踏 森马 温纯；三楼品牌：达芙妮 杉杉 百丽 奥康 啄木鸟 浪莎 皮尔卡丹 鄂尔多斯 袋鼠 帕兰朵 雪竹 恒源祥 儿童世界出租率10

8、0%平面布局见下页PPT九州平面布局图九州平面布局图1F2F3F1.2 具可比性的商业设施分析：九州商业大厦具可比性的商业设施分析：九州商业大厦百成汇时尚广场为山东百成汇经贸有限公司旗下商场。山东百成汇经贸有限公司成立于2003年11月，现辖商场有：临沂沂南百成汇服饰广场、济宁嘉祥百成汇服饰广场、日照五莲百成汇服饰广场、淄博百成汇连锁机构、临沂沂水百成汇时尚广场、并有大型豪华综合购物广场正在筹建中。百成汇采用与服装厂直接合作的方式，统一订货、有效的保证质量、多店连锁经营、减少中间商这一环节、降低成本。沂水百成汇时尚广场位于原沂水电影院，地处县城商业繁华地段。1.2 具可比性的商业设施分析：百成

9、汇时尚广场具可比性的商业设施分析：百成汇时尚广场1.2 具可比性的商业设施分析：百成汇时尚广场具可比性的商业设施分析：百成汇时尚广场项项目名称目名称百成百成汇时汇时尚广尚广场场地址及和项目的约计距离0.2KM开业日期2007开发进展 (拟建、在建、运营中)运营中总建筑面积 (平方米)约7000 sqm月租金范围/平均 (每月每平方米人民币)全部直营受欢迎品牌以纯 阿依莲 森马 美特斯邦威 真维斯 波司登 雪中飞 雅鹿等出租率100%东方超市为沂水县连锁超市，共有二十五家连锁店，其中五千平方米以上的超市有五家，大型购物中心三家，总投资一亿多元，年销售额达五亿多元，员工近三千人。沂水县第一家东方超

10、市于1999年成立以来，十年来已发展成为临沂市颇具规模和影响力的连锁超市，经营金银珠宝服装、鞋帽、家电、通讯、生鲜、杂货、副食、洗涤化妆、百货、餐饮、娱乐、物流等。东方超市目前在沂水共有3家分店，一店位于中心街上，二店位于沂蒙山路上，因生意火爆到不能满足居民所需而重新装修营业，三店位于沂水电力公司对面。1.2 具可比性的商业设施分析：具可比性的商业设施分析：东方购物中心（东方超市三店）东方购物中心（东方超市三店）1.2 具可比性的商业设施分析：东方购物中心（东方超市三店）具可比性的商业设施分析：东方购物中心（东方超市三店）项项目名称目名称东东方超市（三店）方超市（三店）地址及和项目的约计距离3

11、.0 KM开业日期2007开发进展 (拟建、在建、运营中)运营中总建筑面积 (平方米)2F，约6000 sqm受欢迎品牌红裳女衣、女性配饰、花店、汉堡炸鸡、药房等出租率100% 山东家家悦超市有限公司的前身山东威海糖酒采购供应站，成立于1974年。自1995年开始发展连锁经营，目前拥有连锁店150多处，销售网络拓展到威海、烟台、潍坊、青岛、临沂等地的22个市县，总营业面积20多万平方米，经营商品品种三万多个，形成了大卖场、综合超市、折扣店等多种业态并举的格局。目前家家悦在沂水共有2家分店，分别位于中心街上和健康路与长安路交汇处的汽车站对面。1.2 具可比性的商业设施分析：具可比性的商业设施分析

12、：家家悦超市（二店）家家悦超市（二店）1.2 具可比性的商业设施分析：家家悦超市（二店）具可比性的商业设施分析：家家悦超市（二店）项项目名称目名称家家悦超市（二店）家家悦超市（二店）地址及和项目的约计距离2.2KM开业日期2008开发进展 (拟建、在建、运营中)运营中总建筑面积 (平方米)2988 sqm月租金范围/平均 (每月每平方米人民币)入口处保健品专柜：RMB 7/sqm/day受欢迎品牌无甚品牌，配套小店为女性配饰、保健品、外贸服装等出租率100%项目地项目地东方一店东方一店家家悦一店家家悦一店利客群利客群银贝儿银贝儿九州商业大厦九州商业大厦競越服饰競越服饰 百成汇百成汇东方超市东方

13、超市二店二店 中心街中心街 县政府县政府蒙山龙雾蒙山龙雾 如果爱如果爱淞博书画淞博书画 巴黎春天婚纱摄影巴黎春天婚纱摄影希努尔希努尔 百汇商场百汇商场 新华书店新华书店 健健康康路路 健健康康路路 正正阳阳路路 正正阳阳路路沂沂蒙蒙山山路路 沂沂蒙蒙山山路路1234567891011121314151617三联家电三联家电华园商场华园商场18图例图例店铺店铺超市超市百货、专业市场百货、专业市场政府机构政府机构沂水县中心街及府前广场主要街铺示意图沂水县中心街及府前广场主要街铺示意图平均租金：平均租金：RMB 2/Sqm/Day平均租金：平均租金：RMB 3-4/Sqm/Day平均租金：平均租金：

14、RMB 1.5-2.5/Sqm/Day平均租金：平均租金：RMB 0.8-1.5/Sqm/Day府前广场府前广场 沂水县中心街商铺业态组合沂水县中心街商铺业态组合业态业态数量数量比例比例(%)商家名称商家名称服饰（正装 休闲 外贸 订做成衣等）14343.87美特斯邦威，森马，真维斯，以纯，X特步，361，李宁，劲霸男装，海澜之家，九牧王，图文舒适正装，秋水伊人，西格等配饰（鞋 包 内衣 首饰等）6219.02红蜻蜓，意尔康，依婷内衣，眼睛世界等F&B144.29银贝儿西饼 旺之客 南京灌汤包等综合服务（邮局 银行 干洗 打印 便利店 烟酒店）288.59沂水邮政局，中国农业银行等家电(手机，

15、电器，电动车等)288.59海尔家电，三联家电等美容美发226.75八佰伴，abc形象设计等家具家居 72.15水星家纺等药房保健51.53盛华大药房等教育（培训机构 书店等）72.15新华书店等娱乐10.31/宾馆51.53/婚纱婚庆41.23/沂水县中心街商铺业态组合沂水县中心街商铺业态组合沂水县中心街商铺分析沂水县中心街商铺分析业态分析业态分析中心街上分布最多的业态为服饰（正装 休闲 外贸 订做成衣等），占有近半的比例；其次为配饰（鞋 包 内衣 首饰等），占有近20%的比例；再次为综合服务（邮局 银行 干洗 打印 便利店 烟酒店）和家电（手机，电器，电动车等），分别占有8%的比例。同时有

16、餐饮、美容美发、家居家具、药房保健等机构存在。租金分析租金分析自健康路到正阳路段，租金约为2元/平方米/天。自正阳路到沂蒙山路段，租金约为3-4元/平方米/天。自沂蒙山路往南，租金约为1.5-2.5元/平方米/天。沂水县府前广场商铺业态组合沂水县府前广场商铺业态组合业态业态数量数量比例比例(%)商家名称商家名称服饰（正装 休闲 外贸 订做成衣等）1812.08希努尔男装等配饰（鞋 包 内衣 首饰等）1510.07/F&B1610.74东北烧烤等综合服务（邮局 银行 干洗 打印 便利店 烟酒店）2516.78九州打印社等家电(手机,电器，电动车等)1912.75/美容美发2516.78/家具家居

17、 53.36罗莱家纺 艺达家纺城等药房保健及其他64.03赵家牙科、蒙山龙雾等教育（培训机构 书店等）32.01迪士尼英语培训等娱乐53.36网吧等宾馆32.01/婚纱婚庆85.37如果爱 巴黎春天婚纱摄影等行政机构（公司等）10.67保险公司沂水县府前广场商铺业态组合沂水县府前广场商铺业态组合沂水县府前广场商铺分析沂水县府前广场商铺分析业态分析业态分析府前广场上分布较多的业态为综合服务（邮局 银行 干洗 打印 便利店 烟酒店）和美容美发，分别占有约1/6的比例；其次为服饰（正装 休闲 外贸 订做成衣等），约占有12%的比例；最后为配饰（鞋 包 内衣 首饰等），餐饮，婚姻婚庆机构。租金分析租金

18、分析府前广场沿街商铺租金约为0.8-1.5元/平方米/天1.2 具可比性的商业设施分析：沂水文化旅游城具可比性的商业设施分析：沂水文化旅游城项目名称：项目名称：沂水文化旅游城开发商：开发商：福建开成集团项目构成项目构成：星级旅游度假酒店、旅游商贸城、特色饮食街、文化广场、商业街以及高档住宅定位：定位：融旅游休闲购物与滨水居住于一体，集吃、住、游、购、娱诸要素于一身的综合性现代化商住服务社区奠基时间奠基时间：2008年8月上市时间上市时间：未知1.2 具有可比性的商业项目分析具有可比性的商业项目分析总结总结九州商业大厦与百成汇时尚广场为沂水县目前较受居民欢迎的百货店；超市主要为东方超市及家家悦，

19、东方超市有3家分店，为沂水县连锁超市；家家悦有2家分店，为山东省威海市连锁超市；中心街是沂水县目前最为繁华的一条街，租金从RMB 1.5-4/Sqm/Day不等，分布较多的业态为服饰、配饰、综合服务、家电、餐饮、美容美发、家居家具、药房保健等。县政府前，分布于府前广场两侧的街铺也略成规模，租金约为RMB 0.8-1.5/Sqm/Day，分布较多的业态为综合服务、美容美发、服饰、配饰、餐饮，婚纱摄影婚庆机构等。未来有福建开成集团建设的沂水文化旅游城上市，会对项目造成一定影响和冲击。2 2 消费者调查消费者调查街道拦截式访问基本信息街道拦截式访问基本信息p时间时间：2008年12月27日-2008

20、年12月28日p地点地点：沂水县城（百成汇、九州商业大厦、东方超市一店、东方超市沂水县城（百成汇、九州商业大厦、东方超市一店、东方超市三店）三店）p样本容量：样本容量：700 份p有效问卷：有效问卷：615份样本选取地点及样本容量样本选取地点及样本容量编号号地点地点样本容量本容量(12/27号号)有效有效问卷卷(12/27号号)样本容量本容量(12/28号号)有效有效问卷卷(12/28号号)1百成汇1008975652九州商业大厦1008375693东方超市一店1008675644东方超市三店100887571总计400346300269街道拦截式访问相关图片街道拦截式访问相关图片街道拦截式访

21、问内容街道拦截式访问内容 消费者调查结果摘要1 消费者特性 1.1 性别 1.2 年龄 1.3 婚姻状况 1.4 子女 1.5 学历 1.6 职业 1.7 收入2 消费行为与习惯 2.1 购物频率 2.2 购物消费 2.3 就餐频率 2.4 餐饮消费 2.5 娱乐频率 2.6 娱乐消费 2.7交通方式 2.8交通时间3 偏好显示 3.1餐饮 3.2娱乐 3.3购物中心建议 3.4偏爱品牌 3.5信息渠道消费者调查结果摘要消费者调查结果摘要 在此次抽样点所访问的样本中，被访问者主要来自沂水镇(约70%)及沂水镇周边乡镇(约30%)。1.被访人群主要是沂水当地中档消费者，收入以1000-1500元

22、之间者最多（合计约占30%的比例），职业多为工人、职员、生意人及农民（合计约占70%的比例），学历主要集中在高中及同等学历（超过40%的比例）；2. 本地商业机构多为当地传统百货业或服饰、鞋业、家电专业市场，规模较小，业态单一；3.现有餐饮严重不足，餐饮种类极度缺乏，餐饮市场较大；4.现有休闲娱乐种类较少，集中为KTV、网吧、电影（音像厅）和足浴，可考虑引进新型娱乐；5.目前沂水缺乏将购物餐饮休闲娱乐旅游相结合的场所，沂水作为旅游强县，现有城市完全没有任何体现旅游特色的建筑；6.服务态度和购物环境等都需要很大改善和提高。消费者调查结果摘要消费者调查结果摘要 -零售消费习性零售消费习性 p超过七

23、成的被访者每周至少购物一次；p平均每次购物花费主要集中在50元以下和51-100元，二者占有将近8成的比例；p外出就餐频率视人而定，最多的选择是每周一次；p超过半数的人将人均餐饮消费控制在30元以内，超过8成的人控制在50元以内；他们最喜欢山东菜，其次是海鲜和快餐；p娱乐频率集中在每月一次及其以下；p喜欢的娱乐类型依次是KTV、网吧、电影（音像店）和足浴；p娱乐花费视选择娱乐类型不同而不同；- 理想零售设施的期望理想零售设施的期望/感受感受p有新的设施中有大型零售超市，满足日常生活需要；p有美食广场，增加餐饮方面的可选择种类；p有品牌折扣店，尤其是女性消费者；p有文化旅游景点、儿童娱乐设施和肯

24、德基；p同时拥有更好的购物环境和更好的服务。消费者调查结果摘要消费者调查结果摘要 -偏偏爱的品牌及价位的品牌及价位p多数消费者(年龄越高，收入越低，学历越低等)的品牌意识不强，认为只要款式好、穿着舒适、价格公道就行；p依然有很多消费者有品牌意识，他们希望沂水可以有品牌折扣店，以较低的价格消费品牌，尤其是女性消费者；p当地人偏爱的品牌前五名依次是李宁、森马、乔丹、波司登和以纯，为休闲、运动和羽绒服品牌。-消消费者交通者交通习性性 p交通方式选择上，选择最多的是自行车，其次是步行；p出行理想的交通时间为30分钟以下，其中15分钟以下和15-30分钟各占40%有余的比例。-偏爱的媒体偏爱的媒体 (消

25、费信息获取渠道消费信息获取渠道)p最主要的三种消费信息获取渠道依次是电视/电台广播，亲友介绍以及传单。同时由于沂水县城较小，很多消费者空闲了便出来逛街，获取信息渠道是自己边逛边获知。性别性别 被调查样本中，女性占58.21%，男性占41.79%.男女性别性别41.79%58.21%年龄年龄 被访者中，以35岁以下年轻人居多，共达到被访人数的69.6%；36-45岁者约占被访者的1/4，46-55岁者约占被访者的4.23%。18-2526-3536-4546-5555岁以上年龄年龄33.50%36.10%24.39%4.23%1.79%婚姻状况婚姻状况 被访者中67.32%已婚，32.03%是未

26、婚。未填已婚未婚其它婚姻婚姻0.16%67.32%32.03%0.49%子女状况子女状况 被访者中63.09%有子女，33.17%无子女，3.74%未填。未填有没有子女子女3.74%63.09%33.17%受教育程度受教育程度 被访者中，本科及以上的相对高学历者较少，仅有11.22%的比例;约有70%的被访者的学历是初中、高中（中专）或大专，可见沂水县居民学历普遍不高。小学及以下初中高中中专大专本科及以上学历学历3.41%24.07%40.49%20.81%11.22%职业职业 占被访者最大比重的是工人，所占比例为22.6%，其次为生意人占17.56%；职员占14.8%，9.27%为农民。未填

27、农民学生工人军人公务员生意人教师职员企业中高层专业人士家庭主妇其它职业职业0.16%9.27%7.48%22.60%0.65%7.32%17.56%7.80%14.80%1.46%3.09%4.39%3.41%收入收入 从收入方面看，约有70%的被调查者月收入在500-2000元 之 间 ， 其 中 501-1000元 占 23.25%； 1001-1500占29.11%；1501-2000占12.52%。2000元以上者约占1/6的比例。未填无500以下501-10001001-15001501-20002001-30003001元以上收入收入0.16%9.76%3.41%23.25%29.

28、11%17.72%12.52%4.07%购物频率购物频率 沂水居民购物频繁。近3/4的被访者表示每周会购物一次及以上，购物频率为每月一次及以下者约占15%的比例。1次/3个月或更低每月1次每月2次以上每周1次每周2次以上购物频率购物频率4.23%10.57%11.71%33.17%40.33%购物消费购物消费 沂水居民平均每次购物花费多集中在100元以下，其中50元以内所占比率为37.07%，51-100元所占比率为39.35%，平均每次花费100元以上者所占比率约为20%。50元内51-100元101-300元301-500元501元以上购物花费购物花费37.07%39.35%18.54%3

29、.58%1.46%就餐频率就餐频率 关于就餐频率，选择每月一次及更低频率出去吃饭的被访者约占1/3，每月一次以上的被访者占2/3。未填1次/3个月或更低每月1次每月2次以上每周1次每周2次以上就餐频率就餐频率0.16%16.26%17.40%20.16%24.23%21.79%餐饮消费餐饮消费 对于餐饮消费，30元以内所占比率超过半数，50元以下所占比率约为80%，100元所占比率为94%.未填0-30元31-50元51-100元100元以上就餐消费就餐消费2.28%54.15%26.34%13.50%3.74%娱乐频率娱乐频率 对于娱乐，近60%的被访者表示娱乐频率为每月一次或者更低；月两三

30、次及其以上的被访者占有近40%的比例。未填1次/3个月或更低每月1次每月2次以上每周1次每周2次以上娱乐频率娱乐频率2.11%35.12%24.55%12.03%16.42%9.76%娱乐花费娱乐花费 对于娱乐消费差别较大，有人不消费，有的居民消费量较大，但普遍较低，人均消费100元以下的近八成，而50元以下的更是占了超过半数的比例。未填0-30元31-50元51-100元100元以上娱乐消费娱乐消费6.83%29.76%22.60%25.04%15.77%交通方式交通方式 对于交通方式，超过1/3的被访者选择自行车，21.63%选择步行， 选择私家车、出租车和公交车的比例都约为15%。步行公

31、共汽车自行车出租车私家车其它交通方式交通方式21.63%13.66%34.80%13.82%15.77%0.33%交通时间交通时间大多数人在交通上愿意花费的时间在30分钟一下，选择15分钟以内的为44.72%， 15到30分钟之间的为43.58%。未填15分钟以内15-30分钟30-60分钟其它交通时间交通时间0.16%44.72%43.58%11.22%0.33%餐饮餐饮种种类 频次次百分比百分比山东菜53287.5%海鲜39164.3%快餐25041.4%湘菜/川菜21134.7%东北菜17428.6% 家乡菜最受沂水人欢迎，87.5%的被访者喜欢；其次是海鲜和快餐，分别占有64.3%和4

32、1.4%的比例。娱乐娱乐种种类 频次次百分比百分比KTV39464.8%网吧31952.5%电影31251.3%足浴16927.8%电玩9014.8% KTV,网吧,电影和足浴是当地最受欢迎的休闲娱乐方式。近2/3的被访者喜欢KTV，超过半数的人喜欢网吧和电影，约有30%的人喜欢足浴。购物中心建议购物中心建议种种类 频次次百分比百分比大型超市48479.6%美食广场31551.8%品牌折扣店29448.4%文化旅游景点26042.8%儿童娱乐设施15826.0%肯德基15325.2% 对于新的购物中心，当地居民偏爱的内容依次是大型超市、美食广场、品牌折扣店、文化旅游景点、儿童娱乐设施以及肯德基

33、。品牌提及频率品牌提及频率品牌种类品牌种类品牌品牌 提及提及频率率提及频率排序提及频率排序运动(12)李宁 1921乔丹 983NIKE 546阿迪达斯 458安踏 449特步 1026361 828啄木鸟 829双星 730康耐 731背靠背 732富贵鸟 440休闲(7)森马 1062以纯 755美特斯邦威 3911真维斯 2715衣之纯 1520东方骆驼 633匡威 534根据街道拦访报告，沂水当地居民提及频率最高的前40个品牌中，运动品牌12个，休闲品牌7个，羽绒服品牌8个，男装品牌7个，女装品牌及女装店3个，鞋子品牌2个，羊毛羊绒品牌1个。提及频率最高的前5个运动品牌依次是：李宁、乔

34、丹、耐克、阿迪达斯、安踏。提及频率最高的前5个休闲品牌依次是：森马、以纯、美特斯邦威、真维斯、衣之纯。品牌种类品牌种类品牌品牌 提及提及频率率提及频率排序提及频率排序羽绒服(8)波司登 864红豆 4410坦博尔 3213雪中飞 3214鸭宝宝 1521雅鹿 1223艾莱依 535千仞岗 536男装(7)新郎 487劲霸 2516老人头 2117海澜之家 1818国人 1322花花公子 1224七匹狼 1025女装(3)阿依莲 3512秋水伊人 927香奈尔 537鞋(2)达芙妮 439意尔康 1519羊毛羊绒 (1)恒源祥 438品牌提及频率品牌提及频率提及频率最高的前5个羽绒服品牌依次是：

35、波司登、红豆、坦博尔、雪中飞、鸭宝宝。提及频率最高的前5个男装品牌依次是：新郎、劲霸、老人头、海澜之家、国人。提及频率较高的女装品牌为阿依莲，同时“秋水伊人”和“香奈尔”这两个服装店在沂水也较出名。提及频率较高的皮鞋品牌为达芙妮和意尔康。恒源祥在当地也较为出名。信息渠道信息渠道电视/电台广播是最能接受的获取方式，提到的频率是393次，64.6%。接下来两个依次是：亲友介绍，383次， 63.0%；传单， 289次， 47.5%。种种类 频次次百分比百分比电视/电台广播39364.6%亲友介绍38363.0%传单28947.5%报刊杂志20834.2%互联网18530.4%户外广告14123.2

36、%3 3 基地分析及商圈界定基地分析及商圈界定基地分析基地分析正正 阳阳 路路沂沂 蒙蒙 山山 路路中中 心心 街街123456123456基地分析基地分析总体可达性总体可达性-现有公交网络及交通状况现有公交网络及交通状况项目地处沂水县城中心，位于府前广场西侧，临近县政府及当地最繁华的商业街-中心街，地理位置良好。沂水县公交车和出租车数量在临沂市九县中位居第一。公共交通运行时间为早上7点至晚上6点，出租车计价方式为：2公里内3元，2-3公里内每公里1元，3公里以上每公里1.5元根据SRE在沂水的街道拦访结果显示，半数当地居民偏爱的出行方式是骑车（电动车或自行车）或步行，出租车，私家车和公交车各

37、约占15%的比例。基地分析基地分析周边用地分析周边用地分析临近中心街, 北临县政府,南靠东方服装城、东方超市二店及网通中心。周边暂无大型商业项目。与现有主要商圈的距离与现有主要商圈的距离沂水县城不大，主要商业集中在中心街及周边数条小路上。项目靠近中心街，属于主要商圈。总体环境总体环境地理位置较佳，交通状况良好，尚未拆迁完毕。目标市场分析目标市场分析目标市场界定目标市场界定居住在沂水镇（55%）居民，满足其日常生活及休闲娱乐需要；周边乡镇的当地居民(30%)，满足其相对不太频繁的生活及休闲娱乐需要；沂水周边县城乃至临沂市北路居民(10%)；满足其偶尔一次的生活及休闲娱乐需要；来沂水旅游的游客（5

38、%），包括酒店入住人口，提供餐饮休闲娱乐去处。消费者特征概述消费者特征概述沂水当地的中高收入者（当地居民收入集中在501-1500元区间），具有一定的消费能力；有一定的品牌意识，有就餐环境意识，喜欢并不满足于沂水现有娱乐；有自己的闲暇时间，对生活质量有一定要求。商圈界定商圈界定次级商圈：沂水县城居民次级商圈：沂水县城居民核心商圈：核心商圈：沂水镇居民沂水镇居民商圈界定商圈界定核心商圈核心商圈:沂水镇约沂水镇约32万日常消费人口万日常消费人口根据SRE调研团队的街道拦截式调查(2008年12月)分析显示，理想的出行时间为30分钟之内，偏爱的交通方式依次为自行车、步行、私家车、出租车、公交车，沂水

39、县城不大，30分钟车程基本可以涵盖沂水县整个城区；项目位于沂水县核心商圈：中心街-府前广场区域内，地理位置优越，交通良好；沂水县目前没有购物中心，项目建成后，将是沂水县第一个且一段时间内唯一的购物中心；项目体量较大，包涵众多购物、餐饮、休闲娱乐品牌，同时建成后将是旅游集散中心，是沂水县的地标性建筑。商圈界定商圈界定次要商圈：沂水县约次要商圈：沂水县约112万消费人口，他们可能保持一个月一次到一周一次的万消费人口，他们可能保持一个月一次到一周一次的频率前来沂水县城消费。频率前来沂水县城消费。根据SRE调研团队的街道拦截式调查(2008年12月)分析显示，有30%的被访者来自沂水县管辖下的其他乡镇

40、，这些人或者是有子女在县城读书，或者是空闲无事来县城游玩一圈当作短途旅游，他们的停留时间约为1天。乡镇相对县城而言货品不齐，质量不高，餐饮种类匮乏。这一部分人会进行购物、餐饮，或是去县城的地标性建筑物参观游玩。商圈界定商圈界定三级商圈三级商圈:周边县城人口，临沂北部人口，旅游人口，酒店入住人口。周边县城人口，临沂北部人口，旅游人口，酒店入住人口。沂水或是他们走亲探友的目的地，或是他们奖赏自己常年辛苦劳作的短途旅游，他们在沂水县停留1天到3天，同次级商圈内的沂水管辖下的其他乡镇人口，他们会进行购物、餐饮、参观旅游景点并游玩等活动；此外，平均每日7671人次旅游人口也是三级商圈的一部分；以及酒店每

41、天约721人人的入住人口。三级商圈内酒店人口三级商圈内酒店人口序号名称地址星级建筑面积（sqm）客房数预估人口房型平均房费门市价实际价格1沂河山庄沂水县东环路0539-2230888316800112162.4豪华套房18801504 普通套房668534 标准间388310 2寰宇大酒店沂水县城沂新路375号0539-2253788 214000204295.8豪华套房368220标准间2881803商业宾馆沂水县城健康路与益新路交界处0539-225092028000110159.5套间280200标准间168-19880-1004怡然居大酒店沂水县院东头乡天然地下画廊景区0539-259

42、88882800071102.95套间760608标准间280224Total46800497日客流量日客流量721三级商圈内酒店人口三级商圈内酒店人口根据沂水山庄提供数据，沂水酒店业旺季客房入住率约为80%-90%，淡季客房入住率约为50%-70%；旅游旺季为五到十月，旅游淡季为一到四月、十一月、十二月，分别是6个月。取入住率平均数，沂水酒店业旺季客房入住率为85%；淡季客房入住率约为60%。假设每个房间平均可住2个人。平均每日客流量=客房数*2人/房间*（旺季入住率*6/12+淡季入住率*6/12）计算得沂水县酒店业每日接待客流量约为721人。三级商圈内旅游人口三级商圈内旅游人口沂水县目前

43、把旅游业作为促进全县经济社会发展的亮点之一，建成开放景区7处，分别是地下大峡谷，雪山彩虹谷，天然地下画廊，地下荧光湖4A级景区4处，天上王城3A级景区1处，令泉山2A景区1处，以及全国首个平民红色文化旅游区沂蒙山根据地景区。资料显示，2007年，沂水县共接待游客280万万人次，实现门票收入1.2亿亿元，旅游总收入20.8亿亿元，占全县GDP的12.6%；预计2008年可接待游客300万人次，实现门票收入1.4亿元，旅游总收入26亿元。SRE认为此数据存在一定的疑义。2007年沂水县全年接待游客280万万人次，则平均每天接待游客7671人次，平均7个景区每个景区每日接待量约为1096人次。4 K

44、M32 KM20 KM28 KM15 KM17 KM17 KM沂水旅游景点沂水旅游景点地下画廊地下画廊沂蒙革命根据地沂蒙革命根据地雪山彩虹谷雪山彩虹谷天上王城天上王城地下大峡谷地下大峡谷市场供应分析市场供应分析整体情况整体情况供给供给需求需求目前沂水县没有真正意义上的购物中心，只有传统百货，且为地方特色百货，以九州商业大厦和百成汇时尚购物广场为代表;目前现存大型超市为东方超市（一店、二店、三店），家家悦超市（一店、二店）和世纪联华，无国际知名连锁超市进入沂水市场;二到三星级酒店4家，且酒店设施较为老化；未来数年内将上市的文化旅游城项目为福建开成集团投资建设，规划包括沂水县第一个四星级酒店。项目

45、与其错位竞争，以沂蒙特色客栈为主导。根据资料显示：沂水县城目前没有一站式购物中心；市场潜力较大，当地连锁百货店百成汇看好沂水市场并开设分店；东方超市二店装修拓展，以满足日益庞大的消费市场；当地KTV(如阿咪果）收费较高，是缺乏供应所致；餐饮可选择种类较少。市场供应分析市场供应分析零售市场零售市场供给供给需求需求当地服饰多为运动和休闲品牌，如李宁，361，特步，以纯，美特斯邦威，森马，真维斯等；女装品牌尤其缺少，仅有中低档次的阿依莲；男装品牌多于女装品牌；化妆护理：目前进入沂水市场的化妆品品牌只有欧莱雅、美宝莲和雅芳；沂水目前有数家首饰店、金店，供应品牌多为中低档到中档品牌。部分沂水居民具有一定

46、的品牌意识；根据街道拦访结果显示，有消费能力的女性偏爱的品牌为“秋水伊人”（店名）、“香奈儿（店名）”、阿依莲、达芙妮等品牌，可见中等价位的女装在沂水县城有一定的消费需求；根据街道拦访结果，48.4%的消费者希望新项目可以有品牌折扣店，需求较大。市场供应分析市场供应分析餐饮市场餐饮市场供给供给需求需求多为街头零星小吃，如烧烤、肉夹馍、麻辣烫、米线等;餐馆供应多为山东家常菜、水饺、东北菜、川菜等，无其他菜色供应，及其贫乏；连锁快餐只有德克士，当地居民迫切希望能够有其他快餐进入沂水县城，如肯德基，麦当劳等；目前沂水比较受欢迎的餐饮店有罐罐香米线、银贝儿西饼屋、德克士、平衡粥店、湖南崖炒鸡店以及沂水

47、山庄周边农家乐一条街等。当地居民强烈希望肯德基能够进入沂水市场；当地居民偏爱鲁菜、东北菜、火锅及川菜，可引进此类菜系相关的餐饮品牌；可考虑引进新的菜系，或是新的休闲餐饮，引导沂水餐饮市场消费。市场供应分析市场供应分析娱乐市场娱乐市场供给供给需求需求沂水县的主要娱乐活动为网吧、KTV、电影和足浴；当地上网计费约1-1.5元/小时，沂水县家庭电脑普及率并不高，青年人喜欢去网吧看电影或是网络聊天，持续时间通常为3-5小时；KTV是极受当地居民喜爱的娱乐场所，当地比较出名的有阿咪果，诺曼底，蓝月，好乐迪等，经常可见整个家庭前来消费；足浴也较为当地居民所偏爱；除此以外，缺乏其他娱乐场所。目前沂水县城娱乐

48、消费品类较为单一；根据街道拦访访谈，沂水居民节假日的休闲娱乐去处多为KTV,公园及沂河，他们迫切需要有新的娱乐类型来满足其需要。竞争优势分析竞争优势分析当地尚无购物中心，项目是沂水县第一个购物中心；地理位置优越，靠近中心街及府前广场；体量庞大，集吃喝游玩乐购于一体，集中目前沂水市场最受居民欢迎的服饰、化妆、餐饮、娱乐品牌，并大量引进新品牌，丰富沂水居民的选择；具有深受沂水当地居民喜爱并经常消费的运动休闲品牌；同时引进众新品牌，引导当地居民消费；集中沂水县目前有的较受当地居民喜爱的餐饮品牌，如银贝儿西饼屋，罐罐香米线、湖南崖炒鸡、平衡粥店等；同时引进新小吃，新菜色，新快餐，如湘菜、肯德基、大娘水饺、好一家牛肉粉等，给沂水当地居民提供多重选择；引进新型娱乐，如电影院、亲子中心，电玩城等；做成特色旅游目的地及旅游集散中心，增加客流量。