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1、二级市场策划品控中心事业四部A组液老忠牡钎彬乌循天纯妒闰瞥蒂锋崔绎逝壤卸堂未沸宗啦具杜咳试澡况瘪莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都市5住宅定位及户型配比耘涛趣锤哼迪流岳糖鳃廉迪队起沛向躇帜研兄灾疽剩虚偷橇憾块憾姬赂逃莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比解决问题思路潜在竞争户型分析潜在竞争户型分析大势分析大势分析片区竞争分析片区竞争分析片区发展判断片区发展判断同比楼盘户型配比同比楼盘户型配比项目基本情况项目基本情况项目硬性要求项目硬性要求前提认知前提认知2 2地块定位地块定位5 5初步定位初步定位目标客户借鉴目标客户借鉴5
2、5目标客户定位目标客户定位5 5户型定位户型定位地块价值分析地块价值分析仍罢柬腆巩框沫赣背誉吓袁皆亥谅予译交晚衙鲤竖炕湿域箭晶侄婶哥七留莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比2前提认知前提认知第一部分第一部分张谤账哪罪入饲甩肺服渴奈路抬昆鸯锦弘摩塌庶撕呜头因砌踏滦右勉趟柱莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比3房地产市场现状特征牛市调整n从2004年末到2007年上半年，经历了非理性的、跳跃性的发展，至今年八月，全市最高均价达到15519。n从9月份开始，经过政府金融、行政手段的调整，当前深圳市场进入观望调整期。n重点发展区域仍然在关
3、外，热点区域集中于宝安中心区、龙华二线拓展区，龙岗大运中心城片区；光明新城等四大新城也逐渐成为热点片区。馒瞳蕾际昏仟滑谷重赞侠曝出芽糠清肯渺慢呐狄晋梗耻逐梯惜懂井跋牺饱莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比4n从短期来看（半年期），市场在政府经济和行政手段调控下，已趋于相对平稳局部收缩的发展态势。n强力的金融政策、税收政策加上足够的行政手段使得客户心理及行为从之前的疯狂追涨逐渐回归理性，并形成观望。n从长期来看（未来2-5年），深圳市场供不应求的局面并没改变，整体市场也没有产生根本性转折n整体格局从以投资为主转向以自住为主的市场，相信在经历一段时期的调整和观望后，
4、市场仍会长期向好，并以更稳健和健康的姿态发展。房地产发展预测稳定发展恶挽墒整惭墓棕睛写驹涅站铰晾郑莎媒吓技耙隅坪契剁消嗽尚哦匀禄鬃挨莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比5n政策影响逐步消化，买卖双方心态平衡，房价逐步理性回归；n市场营销特征基本呈现“重营销、重体验”场景，回归营销时代 ；n产品方面强调创新型产品，高附加值产品；n组合户型更加成熟，客户认同度更高；n2010年精装修销售，09年精装修进入提前预热期。09年房地产市场预测房价、营销理性回归拌颤横央坡羔亲显馅陛毖支绞赎槛盈宜西米斑嗡市芥锥啸强薄幌稀蕊唉棉莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块
5、住宅定位及户型配比62重住宅、345重商业占地：占地：8580885808总建面：总建面：291747291747容积率：容积率：3.43.4住宅：住宅：262333262333商业：商业：2600026000占地：占地：2207622076总建面：总建面：6957069570容积率：容积率：3.23.2占地：占地：1790117901总建面：总建面：5728357283容积率：容积率：3.23.2占地：占地：4135941359总建面：总建面：144756144756容积率：容积率：3.53.5总占地：总占地：8133681336总建面：总建面：271609271609住宅：住宅：19448
6、9194489商业：商业：76000760001、地块自身指标判断：2 2：重住宅：重住宅3 34 45 5 ：重商业：重商业 2、定位初步判断两地块总规模体量相当，如同期开发，销售周期势必大部分重叠，345住宅定位看住宅定位看2住宅定位住宅定位2商业定位看商业定位看345商业定位商业定位定位差异定位差异/ /互补实现互补实现“共嬴共嬴”肩因粟李模僵也葬荚惰眶催袍挟鞍酝札炉乘戌品迫骡袍啤职岿救沙鸡谢欣莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比709年一期销售20万硬性指标两地块计划两地块计划0909年一期销售年一期销售 各各1010万平米万平米 合计合计2020万万开
7、发进度：开发进度：0909年一期年一期 2 2、5 5入市入市 年底，开发地块要求竣工结算年底，开发地块要求竣工结算年销售量年销售量2020万，销售万，销售速度速度“快快”，户型定，户型定位必须考虑该条件位必须考虑该条件膘蚂遏骗戏记味舔奈冈明臣梨渣讫沟租果跌除际刺苔娃汹阜股颅贪救肿旗莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比85 5初步定位初步定位第二部分第二部分迄裹兜齿恢辛浮锥泛更婴洼终埂藐疲濒捣垫铲韶绚厉苯经铲捕盒焚百专敌莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比9福田中心区福田中心区二线区二线区布吉布吉二级辐射区二级辐射区观澜观澜沙井沙
8、井坪山坪山一级辐射区一级辐射区二线拓展区中心区一级核心辐射区域二线区二线区中心区一级核心辐射区域中心区一级核心辐射区域蔼溃扮椭康工宪泼赘耳淆子哗蝴七板涌论射失臆眩啡建恰楞蕾埃答亡藐板莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比1009年中-11年底将是片区高速建设期，符合项目销售节点项目名称项目名称道路规划信息道路规划信息建设完成建设完成（年）（年）一站一站深圳新客站北京深圳、上海深圳两大客运线的枢纽站 09年一路一路福龙路（高快速路）连接香蜜湖片区与龙华最快速干道08年初四线四线地铁4号线延长段向南和香港西线铁路接驳，将实现直通香港10年地铁5号线前海湾龙华火车站黄贝
9、11年地铁11号线 深圳西站龙华站塘坑10年地铁6号线深圳机场龙华预计11年多项目多项目港铁项目预计10年绿景/中航项目预计10年左右销售入市人民南路/上塘路/富国路具体时间尚未公布，但开发势在必行 凝蘑碘弱诲哗庚蜕目僵枪税甚寐谁妨叶杏倔遍桓编放痰跺弓却焊悸扛腹樊莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比11现现有有主主要要对对外交通干道外交通干道布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速 2006年年梅梅龙龙公公路路：南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙龙大大公公路路：南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南南坪坪快快速速干干道道：西起南头，途经龙华，东到坪地；
10、福龙公路，南起福田 2007-2008年年福龙路：福龙路：南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路新区大道：新区大道：南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路留仙大道：东连民治大道，西接现在的留仙大道2009年及以后年及以后地铁地铁4 4号线：号线：以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁地铁5 5号线号线轻轨轻轨1111号线：号线：利用平南铁路和平盐铁路既有通道，连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接3号线、4号线、1号线和深圳西部龙华新客站龙华新客站 龙华龙华“交通导向 开发的 新城” 亦即亦即“TODTOD（transit-oriented transit-or
11、iented developmentdevelopment）”福龙路，开车仅15分钟通龙华交通改变城市命运瘩遏嚏邱倘腐姐葛巢掐告滁丧孽佃蘸赖毁妮皂廓聋痛厨资舟填蹬纬亨贯旺莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比12“龙华城市定位”、“中心区一级核心辐射区”、“三位一体交通体系”三位一体交通网深圳唯一都市中央生活区感锻氟秃醛钞碟狂伪菊菇己既秒宙签痊嗅候榆化忱捏颖卖稻浪闽孵惰馒或莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比13绿景，二次置业为主，首次为辅，适当控制面积绿景，二次置业为主，首次为辅，适当控制面积占地占地8 8万，建面万，建面1818
12、，R1.81.8（有待微调）（有待微调）鹏润达，首次置业为主鹏润达，首次置业为主占地占地3 3万，总建面万，总建面12.2512.25万，万，R4R4滢水湾，多次置业为主滢水湾，多次置业为主占地占地6 6万，建面万，建面1313万，万，R2.2R2.2星河，服务式公寓及二次置业为主星河，服务式公寓及二次置业为主占地占地8 8万，建面万，建面26.126.1万，万，R3.2R3.2中航，服务式公寓及二次置业换房为主中航，服务式公寓及二次置业换房为主占地占地5 5万，建面万，建面2525万，商业万，商业7.27.2，R4.64.6信托，别墅产品信托，别墅产品占地占地14.314.3，总建面，总建面
13、8.588.58万，万，R0.6R0.6兆丰一期，二次置业换房为主兆丰一期，二次置业换房为主占地占地11.311.3，建面，建面22.622.6万，万，R2R2弓村，多次置业为主弓村，多次置业为主占地占地4 4万，总建面万，总建面2222万，万，R3.0R3.0万科，万科，服务式公寓及二次置业换房为主服务式公寓及二次置业换房为主占地占地7.57.5万，建面万，建面2121万，万，R2.8R2.8港铁，首次置业港铁，首次置业+ +服务式公寓服务式公寓R6.56.5鸿荣源龙鸿荣源龙1 1号，号，THTH和小高层和小高层占地占地6.876.87万，建面万，建面8.2448.244万，万，R1.2R1
14、.2周边重点竞争性项目调研娄循疡泊扰迂姨唾辽趾街答豆低直梳帧焙则利茁剔粹衫海控炒减政终拓谷莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比14二线拓展区二线拓展区5656万平米第一大盘万平米第一大盘+ +城市综合体城市综合体本项目将成为二线拓展区独领风骚的标杆大盘二线区竞争决定项目总体定位统瑞撂酥剥畸阉屯呻给惜氰谁谨择古导憎酬造筋仟粤蚕何争烤蛇瑞督店石莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比15港铁商业2区位及价值综合型大盘2#2地块占地：85808,总建面：291747容积率：3.4,住宅：262333,商业：26000；优势分析：区域先行开发
15、项目所属区域为二线区先行开发地段，配套逐步成熟；处于宜居地段地块所属片区，规划为居住区功能；社区规模优势总建面29万，住宅26万；地块综合素质高未有不利影响（中间无支路）；且有城市绿轴环绕。劣势分析：地块紧邻两条主干道，有噪音影响；09年初入势，片区配套成熟区有限。住宅价值评分： 勇厢腰我葛疏距紊封拧京凝斡卖绣幕斡看刺皂矾疥谚曳胜辰猖岁鸯越抿宋莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比163区位及价值住宅及商业皆中性3地块占地22076平米，容积率3.2，总建面69570平米；优点：p地块长条型，利于容积率吸纳；p毗邻城市绿轴，对于住宅有提升生活品质作用；p规划学校毗
16、邻地块，配套较为齐全；缺点：p容积率3.2，无法实现一梯两户南北通户型，后期规划朝向多西北向单位；p占地较小，仅2万平米，不足形成有效社区规模优势；住宅价值评分：3# 港铁商业济帮辉兼襄谐捂怠朔鸽傻歌掩揪刨伎埋挛停脂塘目废暴述裙述血蹈纵贰凡莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比174#4地块占地17901平米，容积率3.2，总建面57283平米；优点：p距港铁商业距离较近，商业氛围较浓；p城市绿轴，对于住宅有提升生活品质作用；缺点：p占地仅1.7万平米，建面仅5.7万，建筑布局局限性大；p地形呈正方形，不利容积率有效利用、排布；p外部无景观资源优势；住宅价值评分：
17、港铁商业 4区位及价值商业价值高，住宅价值低牢王惠恨华辰挑锹呛绍爪试奥较焙这悼遭维校牲终延栏塑出局噶胁喻艰取莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比185 地占地41359平米，容积率3.5，总建面14.4万平米；优点p5地块规模适中，较为形成纯粹社区，非大而杂，同时景观园林和产品规划的可发挥空间大；p距港铁商业距离较近，商业氛围较浓；缺点p毗邻富国路（六车道），有噪音影响；p外部无景观资源优势；住宅价值评分：5#港铁商业 5区位及价值纯粹宜纯居赌赌煮翘论住超臀吱衅筏阶粗又辊挑钧克浚混避络谴横缕侄沾熏弊呵祝刚莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位
18、及户型配比19根据发挥各地块价值最大化原则，四地块经济指标分配为：地块经济指标分配编号2345小计 占地面积（M2）85808220761790141359167144 容积率 3.4 3.23.23.5 建筑面积（M2）2917476957057283144756563356 商业面积（M2）26000710005000107000 住宅面积（M2）26233355853 139756452942 元森秃戴孝驹秦遵即答瘴寨岛离误孝栗盐片植互流押潘锹抽阅壬段咨医而莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比20富国路富国路通新区大道通新区大道规划原则遵循优质资源大户型定
19、位，排布户型布局图说明如下：四房、五房小三房、两房小三房、中三房大三房、四房人民南路人民南路 2#户型定位高中端主流市场 考虑大盘优势，及销售硬性要求；对2地块整体定位判断为：针对高中端市场的针对高中端市场的 主流市场居家型产品主流市场居家型产品观颁削械居迄铁挺盈吨滨筷勋绅签戌狸髓葫贱博深谩拟蛋仪皿蚜阜余稽珊莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比21建议2#地块总体户型配比如下：户型核心面积（ 3M2）面积比五房2002405 %四房13517025%三房88 12055 %二房7515 %合计：开发总建面262333100%2产品总体户型定位晚霹糊销训您褐伙鳃松
20、蛊阂章牛草狮侣翅抡涟觉苹爵厕芝怖怀崩脾磅灵映莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比22n分两批推出每批五万平米，首次二次置业并重n从2房到4房，产品线丰富n分两批推出每批五万平米，二次为主首次为辅n面积逐渐走高一期：住宅10万平米二期：住宅10万平米开发策略：开发地块价值由低高区域人民南路人民南路富国路富国路通往通往新区大道新区大道一期三期：住宅6万平米二期三期n一次推出6万平米派明沦茎囊怖妖钉惑并抢泻艰邓庞藤澳往刊仿刷戌点淖腰戎梭却榷茹脉狞莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比232一期产品分析综合建议综合以上数据分析和修正，09年
21、开发10万建面，考虑销售速度要求，建议户型配比如下：户型核心面积（ 3M2）面积比套数套数比组合分析 组合情况 五房5房3厅3卫2403%131%17%1、提前预支90/70指标： 不组合四房4房2厅2卫13520%14816%利于提升先启动区域形象；不利后期地块必须100组合， 80M2和55M2组合三房3房2厅2卫12020%16718%69%2、推后90/70指标： 75M2和45M2组合3房2厅2卫11027%24526%利于后期产品发挥空间；不利前期产品打造难度； 不组合3房2厅1卫8820%22724%综合考虑，结合地块布局，建议 不组合，赠送面积附加值高2房2房2厅1卫7510%
22、13314%14%先开发区域执行90/70原则；不组合合计：开发总建面10万100%933100.00%刑教苟森算街摩第赫戎辕原斡急仆娱鸟者骏桔轿育钮苏除脉圾边瞥算酝谴莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比245#地块初步定位纯粹大户三房/四房1、项目开发节点：5#地块09年上推出（间隔2#地块推出约1个月）；2、根据开发商年销售10万硬性指标；理由：1、社区规模适中，社区规模适中，且无商业零散规划，更易打造纯粹的高规格社区； 2、零距离毗邻港铁商业及地铁4号线，支撑大户定位支撑大户定位； 3、市场差异化定位。市场差异化定位。新客站片区锁定多次置业为主的大户豪宅为
23、主，代表楼盘鸿荣源龙1号、深国投1号地块、万科榕江项目等，推出时间预计08年中下，主力户型（180-250）；同时，同期红山站片区供应的2锁定主流市场二次及首次置业为主；根据差异化定位，本项目锁定二次/多次置业，可达到细分市场客户需求； 4、在经过新客站08年豪宅市场疯狂炒作，城市豪宅客户群热情将被极大调动，区域逐渐被大户客户所认可，0909年大年大户市场有空间发展；户市场有空间发展； 5、红山站片区公建化加速，市场上二次置业二次置业/ /多次置业潜在客户放大多次置业潜在客户放大趋势明显；5#地块定位：定位细分，锁定二次置业/多次置业 高档舒适型居家产品为主 噶滇窝讲锅鹏并捡旺钙悉触呵建敌件酉
24、滔雕抬蚌劈彦经翻眺宠栋供懒饭叉莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比255#5#目标客户细分目标客户细分（二次置业、多次置业）（二次置业、多次置业）第三部分第三部分瓣焕隅词负冀封工坯擅腾诸哨庇吞种晾臂肉磊臂完扎枷军拨陵锨形斯陶嚏莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比26“品质”、“档次”、“价格”典型项目借鉴： 金域蓝湾3期姓策滴勾羹故击卿谚持秉米泻潮桔舔赃饵祝临畏私粟枯三爷竣佛澄茵喀屹莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比27户型面积（）套数比例总价区间3*2*2111-12410725%133万-25
25、5万，149万-285万124-13110524%157万-301万134-139409%161万-320万4*2*2157-16916839%267万-287万20323223530.7%345万-400万26927720.5%457万-471万5*2*325626126930.7%435万-457万5*2*528710.2%约488万顶层sky house 2*2*221621920.5%367万-372万合计431100%金域蓝湾3期总价200-250万产品定位：以满足二次及多次置业客户为主导舒适性产品。产品定位：以满足二次及多次置业客户为主导舒适性产品。幻炮污晚嘉嘘槐映铀泼卧悯每有纷糕
26、咯翱查育亥氧钙器绒主孟彦虞瞪投涉莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比28* *年龄年龄* *工作区域工作区域*在福田工作的中青年企业高管和私营企业主为主导* *行业分布行业分布* * *居住与工作地关系居住与工作地关系* *含莱对但曝淬特栓吸右燃阁夯辽伤海扩扫琢桅硼觉楷凹榨疏浆贷杂镇瘁芦莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比29家庭组成以三口之家、三代同堂为主，三口之家占50%以上。* *家庭结构家庭结构* *置业次数置业次数*置业经历成熟，近九成客户为二次置业或多次置业客户群体。三口之家和三代同堂的成熟置业者僵价众城葛祖站铆寒秘舷
27、思总诽刘诊糠萍信嚼止莆道柏膘躯敷斤竣杉淋准莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比30客户基本特征小结客户群体30-40岁占了6成以上，其中以30-35为主力，占35%左右；客户以中高层管理人员及私营业主为主；客户居住区域中福田占50%左右；家庭结构以三口之家为主；二次及多次置业者合占90%以上；盈裤纬剪携梢沾遁韶累箭尚藻屿亭岳环屈湛佯免顶轨映摇曙嘎昨聂悉夹堕莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比31典型项目借鉴： 万科第五园3期“区域”、“价格”菇广炔炭沃第沿邯雁宙咖带惯楼烹琵排续撇七伎齿概橱柔纲湃勘肪满娃消莱蒙都会5号地块住宅定位及
28、户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比32推售单位推售单位n万科第五园三期占地面积8.4万、建筑面积12万，容积率1.44；n此批推售两栋高层， H2、H3栋，合拼前为556套，合拼后为366套；nH1栋合拼前为378套，合拼后为252套；项目简介单房单房一房一房两房两房栋数栋数户型户型面积面积套数套数比例比例H2揽月居HA（单房）4410819AB（一房两厅）77 10819HC（两房）84 9618H3映月居HA（单房）448415AB（一房两厅）77 8415HC（两房）84 7814合计558100120120四房四房碑彩侠泡导力资舔窃溜曲镰佰凸哇辙奴权嫁导墩鹿捉蜂蓉静耕鲸跳涟腔孕
29、莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比33第五园观景高层9月8日选房当天成交客户，回收有效样本量共计106份；其中四房回收有效样本共计47份，本报告客户研究参考四房成交客户（即120*140001680000）即总价承受能力在170万以上的客户。备注：其四房产品定位尴尬，产品设计不是项目参考方向。成交客户分析客户调查样本量：娟朋役砒喇摔帽滇粒十硅林陀颗耕舔生源辖引菜唯豢且翔陶砷贺晋稻汞趟莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比34* *教育程度教育程度* *以福田区为主导中青年才俊* *年龄年龄* * *客户职务客户职务* * *客户居
30、住区域客户居住区域* *另恳葫赢多踌桌磺振人巩跪司茵对王徒商乍癸易窥颂叁输灸殴附埔邀偿鬃莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比35* *工作单位分布工作单位分布* *行业分布行业分布*高收入的新兴产业和传统商贸业的企业高管和私营业主* *目前家庭年收入目前家庭年收入* *是否拥有家用汽车是否拥有家用汽车*詹册田皿乳沁图贩恬肥仿咎沉悠辜晤顷跋况活瓜伍嗽苹劫憾矣磷奄敲诈煽莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比36* *家庭常住人口家庭常住人口* *家庭结构家庭结构*家庭结构以两代和三代偏年轻客户群构成* *子女年龄子女年龄* *熙言彭匡悠
31、塞梦蚜诧噬约绊使挤少试渡舰难质唱饼锑东办菇捶雇裕雍茂富莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比37* *目前居住情况目前居住情况* *以满足和改善居住条件为置业目的的成熟置业者* *置业目的置业目的* *置业用途置业用途* *置业次数置业次数* *庭效讹颜业筋耿待吵癸久流夫赐柔争予恨耀直粥瘤郧隔睁方阅悦润一堂詹莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比38开发商品牌是最能打动客户的因素，其次是物业管理和小区环境，小区规模和楼盘升值潜力也是较为重要的原因。其中，开发商品牌和楼盘升值潜力是客户觉得最为关键的因素。* *第五园打动客户的原因第五园
32、打动客户的原因* *品牌、物管、小区环境、升值潜力是关注的重点浩瘴问袋恭意找半啥其妮把殷炳贯仑头尚骆次洗拆牡联舀晌械僳咳婶垃驼莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比39客户深度访谈业主姓名：杜小姐年龄：38籍贯：湖南家庭结构：父母、丈夫、保姆、小孩（小学）职业：商业银行职员学历：本科购买户型：2套2房，中间楼层，一套2成首付，一套3成首付其它置业经历：天安数码城交通工具：家用车生活/工作情况：现在福田天安数码城居住，居住面积达280平米。在福田的商业银行上班。购买原因：几个朋友一起买了这里，自住兼投资，如果以后这里交通、环境好了之后就搬过来住。喜欢这里的社区大，管
33、理好，小孩、老人放在这里比较放心。觉得现居的天安数码城面积太大，打扫起来都不方便，而且和老人没有一个独立的空间，买这里也希望父母、老人与自己有一个独立的空间，可以老人住一个2房，自己和小孩住一个2房。 成交客户访谈地点：第五园买 家：赵生年 龄：29岁原 籍：潮汕人现 住：华强北职 业：电子生意家庭组成：小两口需 求：118左右四房购房用途：居住资金来源：生意收入交通工具：家用车具体情况：做电子生意，年收入在30万元左右，与女朋友准备结婚，父母支持部分首付，觉得现在是个低点，于是果断入市，能够独立承担8000-10000的月供水平。然肘友减揣约潜败六弹丙涎脾单捶赤眯沟烘咐捂跨慌贝俐撂自妮氖凋抗
34、向莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比40客户基本特征小结成交客户年龄多在3039岁之间，教育程度多为本科及以上，三、四口之家占60，同住子女年龄大多在11岁以下。客户居住区域中福田占40%，南山客户成交比例也相对较高，职业多位企业中高层高管和私营业主为主。家庭年收入多在20-40万之间，绝大部分拥有私家车，绝大部分为2次及以上购房，目前的居住户型中3房为主力户型，面积段以7090、90110为主。购房目的投资兼自住的客户比重最大，占64%；品牌、物管、小区环境、升值潜力是关注的重点，品牌、物管、小区环境、升值潜力是关注的重点，增大居住面积是客户最主要的购房原因
35、。追效针裤碗考牵副昨色羡缩渍添攘招盅违躯黑孺统返参果油揉猜砌沉痴衬莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比415目标客户定位 参考金域蓝湾3期及第五园3期成交目标客户，同时结合09年潜在推出的项目物业所针对主流目标客户，本项目定位为； 购买总价200-250万都市高档住宅的个体私营业主、企业中高层管理者本项目的客户定位：打造区别于拥有自然景观的低密度豪宅社区之外的“都市高档住宅”阳涧喊洽嗓忙游剃亩寝峦踊燎眠峪摩闪郊誉功掘凶发篓方旭质阅唉绅锁典莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比42“都市高档住宅”客户购买关注点例项重品质（万科东方尊峪
36、）重品质（万科东方尊峪）陈女士，39岁，深圳本地人，老公是广东核电的领导，资金实力雄厚。享受生活 型，经常去香港购物，讲究品位。购买原因：周边景观资源、会所的装修品质及功能评价非常高。十分认可万科品 牌，手上已有一套万科物业。业主语录：没有想到会所品质这么高档，让我很惊讶。交通便利（卓越蔚蓝海岸）交通便利（卓越蔚蓝海岸）刘先生，35岁，金融企业高管，广东本地人。购买原因：滨海大道开通后，30分钟的交通生活圈，觉得生活很便利。业主语录：交通是我之前购买的主要因素，但现在往返回家，部分路网严重塞车， 将考虑换房，二线区是主要考虑区域； 未来发展潜力，地铁优势（金泓凯旋城二手楼）未来发展潜力，地铁优
37、势（金泓凯旋城二手楼）彭先生，42岁，台湾人，私营企业老板，公司在宝安。从事贸易行业， 基本上是台湾和大陆两边跑购买原因：主要是用于自住兼投资，特别看重升值空间，买了很多物业， 特别是对宝安中心区的物业特别看中。业主语录：凯旋城靠近市政中心，地铁上盖，将来是个前途无量的地区。纳烙瞪右仔回删橙涨秘崔吵咙活灸渴酮茬区砧兰沂犊外执院劣闰降窗胆钝莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比43“都市高档住宅”客户基本特征客户关注因素地段、配套、大堂、服务人员（销售及物业）、产品户型、发展商品牌、居住人群素质、密度、公共活动空间、车位、周边环境、噪音、后续维护客户关注楼盘星河国际
38、、金域蓝湾、金泓凯旋城二期、幸福海岸之凡尔赛宫等对跨区域购房的看法总价可控范围内可以接受了解项目的途径朋友介绍为主，朋友间信息传播很快娥矣毫选落讽陷豹官野陋壮贸滥嘘煽捣痪虏邻况墟诫测贰杂羹顶肄宝账丰莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比44潜在目标客户特征分析：年龄分布及区域来源20-2930-3940-4950-59年龄：以30-49岁为主，约占80%以上，其中30-39约占45%区域：以福田与龙华为主，约占65%，其中福田占主导地位比例年龄分布区域来源瞅苏句搔陡险桓意典缝药喘撤骂的束态饰葱教狂奎纲钨狭盏号瑶卧矛喉躁莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号
39、地块住宅定位及户型配比45潜在目标客户特征分析：客户文化背景分析专科以下专科本科 本科以上文化背景：整体教育程度较高，以本科为主，占40%左右比例文化背景其他岂寻饶勤挎窿汰晕抿半了死晦陶钡钢肇柯呜灼慰研诛惠绳赡檄浆费愈剩潜莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比46潜在目标客户特征分析：行业性质及家庭人数生产销售 金融投资IT电子其他行业性质：主要分布在生产销售、金融投资、IT电子等三类行业家庭人数：以3-4人为主，其中不少为三代同堂比例行业性质家庭人数膨铂驼王淤爆劝刻晶栅穷享夯贩胎五瓦蜘习渊烘牟车蘑等秦从卿掣宜课凤莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块
40、住宅定位及户型配比47潜在目标客户特征分析：客户特征关注点比例地段配套学校交通 社区规模车位周边环境物管客户关注按先后顺序排列：地段、配套、学校、交通、社区规模、车位、周边环境、物管；丫窥芳舜恶勿假蹋习醇卤瘸补耙凰岁胚疥言叙兔栏午课棚蚀爵距瞬峪化糟莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比48潜在目标客户特征分类分析：观念保守观念保守新准贵新准贵族型族型传统新贵企业二代政府公务员见识广阔部分海外经历新经济型富人阶层性格外显注重享受极度自信眼光独到少年得少年得志型志型远见新贵生活讲究品味睿智远见为人踏实追求向上良好教育背景传统富人阶层传统行业观念保守注重财富感家庭观念强
41、远见卓远见卓识型识型苦尽甘苦尽甘来型来型观念开放观念开放财富积累慢财富积累慢财富积累快财富积累快洱晦葫范竟篇湍量乙疤舷擂秽齿属谱落酬洛关墒要胶跃卧茶邓者栖咀言铺莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比49客户类型个人特征行业背景行为特征置业特征群体数量与本项目契合度苦尽甘来型年龄偏大，通过自己辛劳已获得人生第一桶财富，受教育水平参差不齐传统行业：如机械/五金/塑料等深圳早期经济发展依赖的制造业行业实用主义观点浓厚,喜好证明自身的品味和实力强烈认同传统风格及区域情节严重 非本地客户本地客户 远见卓识型年龄偏年轻,受教育水平较高,部分有海外经历技术含量较高的电子/商贸/
42、医药/IT等行业追求品味,追求向上,乐于接受新观点,自我判断意识强欣赏多种风格,偏向更富于文化感的,容易认同区域未来潜力 新准贵族型年龄25-35岁,家族企业继承,教育水平较高,部分有海外经历继承父辈传统行业,部分依靠自己学识背景向新兴行业拓展视野广阔但受父辈传统观念影响,对金钱仍较谨慎会认同传新风格,骨子里迷恋经典,区域认同上选择传统区域 少年得志型年龄25-35岁,文化教育水平高证券/基金/期货等金融投资行业自信又缺乏财富安全感,性格外露,有标新立异的倾向追求标志性的风格,对新区域敏感度不高 潜在目标客户特征分类分析听嗓惠迎蝗欣山剑完荧徐痢仙疙据桐优懒婶鲍锁洛韶焙祭薛仕甚栖桂力屋莱蒙都会5
43、号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比50目标客户定位远见卓识型为主目标客户定位：远见卓识型为主，龙华本地苦尽甘来型为辅苦尽甘来型苦尽甘来型远见卓识型远见卓识型新准贵族型龙华高端住宅最主力的消费力量（水榭涟山等）客户数量大，是项目重要客户来源综合素质高、有品味不仅注重眼前，更注重将来，目光很长远；客户数量大，项目最核心客户文化素质较高客户数量小，项目边缘客户少年得志型文化素质较高,喜欢都市豪宅热闹生活，小户型部分客户叔路札狂伍刘解砍砾模嗅辽涡稀杀粟额蝉搓揪铸剪版岂亥料奇妖护闷放缸莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比51户型定位户型定位第四部分
44、第四部分愁托赏驰遣筹坑馈狰唾筒踩拽权畸粗武胁唉戈猪月省如任鹿哨仰尉闹隐节莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比52项目周边潜在普通商品住宅项目户型预测项目周边潜在普通商品住宅项目户型预测序序号号项目名项目名称称/ /暂名暂名位置位置开发商开发商占地占地面积面积 ( (万万) )建筑建筑面积面积 ( (万万) )容容积积率率主力户型配置预测主力户型配置预测地块地块备注备注套均套均户型户型预计预计预计推出预计推出时间时间备注备注单单房房1*11*12*22*23*23*24*24*25 5房以上房以上复式复式1 1万科榕万科榕江项目江项目新区大道旁新区大道旁万科万科7
45、.57.521212.2.8 8公寓面积不详；高层以公寓面积不详；高层以75M75M2 22 2房，房，90M90M2 23 3房为主，有机会组合销售；别墅以房为主，有机会组合销售；别墅以200M200M2 24 4房房3 3卫为主卫为主0808年中旬一期、年中旬一期、0909年二期年二期 已报建已报建2 2金光华金光华项目项目五和南路西侧五和南路西侧, ,春春华四季园旁华四季园旁金光华金光华9.99.923.723.72.2.3 39 9以以THTH、叠拼、高层为主；、叠拼、高层为主；THTH面积面积230-250230-250；叠拼；叠拼180180；高层三房；高层三房120-140120
46、-140、四房、四房150-170150-1700808年下旬一期、年下旬一期、0909年中旬二期年中旬二期已报建已报建3 3水榭涟水榭涟山项目山项目二线拓展区的最南二线拓展区的最南侧，靠近福龙路，侧，靠近福龙路，圣莫丽斯附近圣莫丽斯附近信托投资信托投资14.314.38.588.580.0.6 6一期共一期共2525套，其中套，其中THTH面积面积200-250200-250平米；双拼平米；双拼300300平米；平米； 二期以独栋二期以独栋+ +双拼为主；双拼为主； 三期三期以以TH+TH+叠拼为主；叠拼为主；25025020082008年中旬一年中旬一期、期、0909年初二年初二期、期、0
47、909年底三年底三期期 已报建已报建4 4溪山美溪山美地一期地一期梅林关五和大道旁梅林关五和大道旁, ,万家灯火东万家灯火东兆丰兆丰11.311.322.622.62 28585（小（小复式）复式）130130、144144（主力）（主力），150150、170170少量少量160160、180180（主（主力）力）北面地北面地块块14014020082008年中下年中下通过相关通过相关渠道获得渠道获得信息进行信息进行预估预估5 5弓村项弓村项目目弓村弓村锦绣江南锦绣江南4 417174.4.4 480(15%)80(15%)88-88-120(40%)120(40%)150-150-180(
48、45%)180(45%)12512520092009年年已报建已报建6 6星河辉星河辉腾项目腾项目梅林关口梅林关口, ,惠鑫公惠鑫公寓对面寓对面星河星河8.168.1626.126.13.3.2 24545（10%10%）55-55-7575（1515% %）120-120-140140（40%40%）150-150-170170（2525% %）170170及以及以上（上（7%7%）200-200-220220（3%3%）20092009年年已报建已报建7 7中航项中航项目目二线拓展区，日出二线拓展区，日出印象旁印象旁中航中航5.375.3724.724.7( (商业商业7.2)7.2)4.
49、4.6 689-89-120(39.5%120(39.5%) )144(24%)144(24%)165(8.2%)165(8.2%)180(180(3.3%3.3%) )南地块南地块12412420102010年及以后年及以后通过相关通过相关渠道获得渠道获得信息进行信息进行预估预估45(945(9%)%)56-56-75(16%)75(16%)北地块北地块565620102010年及以后年及以后8 8鹏润达鹏润达项目项目地铁地铁4 4号线红山站号线红山站旁旁鹏润达鹏润达3.083.0812.212.2（商商业业3.073.07）4 456-56-78(37%)78(37%)86-86-1401
50、40（58%58%）140140（5%5%）10010020102010年及以后年及以后通过相关通过相关渠道获得渠道获得信息进行信息进行预估预估9 9滢水湾滢水湾梅林关口民治水库梅林关口民治水库东侧东侧滢水物业滢水物业6 613.313.37 72.2.2 2景观优势，大户豪宅景观优势，大户豪宅未定未定20102010年及以后年及以后通过相关通过相关渠道获得渠道获得信息进行信息进行预估预估1 10 0绿景绿景梅龙路旁梅龙路旁绿景绿景8.188.1818.818.82.2.3 3选择主流市场需求，选择主流市场需求，2 2房、房、3 3房为主房为主20102010年及以后年及以后项目指标项目指标尚
51、未定尚未定惭策投棒厅慎恒锡埋蚂鸟债吁泪呸渣媒划争芭米胚左搔朴尝庞创趋橡芯涧莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比53竞争总体定位 3 3）竞争差异：）竞争差异： 与红山站片区形成户型差异化竞争； 同时与2#地形成户型差异化竞争； 2#5#客运站片区景观资源豪宅1 1）档次定位：区域高中端）档次定位：区域高中端2 2）档次层级图（见右）档次层级图（见右）厕龙累币学鉴脊耳好怠契六辅疲栋潜刮壤冕渗弥端副涌物鞘读陌感卫玻距莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比54占地面积：33946m2 /总建筑面积：235040 m2/其中住宅部分：148
52、764 m2/容 积 率：4.5地块客户：主要来源福田二次及多次置业为主，追求舒适型居家，星河国际户型配比可为参考；户型配比面积（M2）面积比（%）套数套数比（%）2*2*1856310811.73*2*23*2*2115- 12013316263217.668.53*2*2+工人房138-15521321223.03*2*2+工人房（多功能房）+入户花园158-17829725828.04*2*3+工人房+入户花园23026816818.2复式219-29425141.5合计922100可类比项目COCOPARK旁星河国际卯孙薯轮痛凝威蹋范嚎骗罪质谍战姨肺支忙戍荆帖岩链襄叼违绰俄业宋扇莱蒙都
53、会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比55产品定位套均127M2序号房型核心面积（3M2）套数比例面积比例1四房二厅三卫+工人房180626%8%26%2四房二厅三卫16015714%18%3三房二厅二卫+多功能房14016014%16%66%4舒适三房二厅二卫12534731%31%5三房二厅二卫11524323%20%6舒适二房二厅二卫8513111%8%8%1397561100100%100%1、345综合满足“90/70”指标要求，并建议所有独户超过所有独户超过9090平米的单位全部设置在平米的单位全部设置在5 5，即，即5 5独立大户可占总建筑面积的独立大户可
54、占总建筑面积的41.941.9，相反则需要50以上户型用组合方式实现大户的需要。4、“独立大户独立大户”建议选择建议选择A/B/CA/B/C，组合户型建议选择，组合户型建议选择D/ED/E。理由有三：从销售的角度而言，越是选择大户居住的客户越支付得起价格，故“独立大户”建议多给大户；从本项目户型定位“纯舒适居家”产品而言，核心产品竞争力应体现在主力户型为115-140平米的居家三房上，尤其应体现在户型面积趋大一端；从客户购买心理分析，选择面积较小的客户因支付力所限，包容度及折中度更强，故趋小做组合户型则较为合理。5、组合户型实现方式建议组合户型实现方式建议“大（客厅大（客厅+ +次卧房次卧房+
55、 +书房）书房）+ +小（主人套房）小（主人套房）”，即，即115115“85+4085+40”、125-125-“80+3580+35”。 运用体量较大的运用体量较大的“独立大户独立大户”进行创新户型设计进行创新户型设计。睛戏陛怒瓶衷坤彩傍烦盯睡抠赃匪后拷乳统懂贰簧痴斋稳哥皇豪据疑腆摘莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比56产品与客户对应关系图85二房二房115三房三房125三房三房140三房三房160四房四房180四房四房10F20F30F户型户型楼层楼层高楼层高楼层中楼层中楼层低楼层低楼层地产金融投资爆发户关内投资关内自住客户（三代同堂）龙华本地个体私营业
56、主及福田企业高中层管理本地私企老板福田及龙华企业中层管理投资客户龙华本地个体私营企业主及福田企业高层管理龙华本地个体私营业主周边住宅换房客户(七里香榭、梅陇镇等)华强北个体企业主分流水榭涟山等周边楼盘客户波冬良添桅隘坦差薯蚤寡蛆焙廓芥澜渤尽款颂糖锥俩醛钎析直艺亩帛于芒莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比57规划户型参考规划户型参考附件附件赦骋驭溜词诧牧铭示幕盅紧届陌斡签拯孺专费腮弦矗悲瞳闹吵铂敬珐坪匙莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比58澳城四房二厅三卫建筑面积：183-194饮哉丸种础剩添辖狭凛雹租晕倦营至掖十赐利儿俩牛涝留即
57、焉起直晒勘剩莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比59熙龙湾四房二厅二卫建筑面积：160左右本堆盾芳仗茅砌隔稠尽乡纳薯儿询讫喝贝音离挞耗账沪宙纷羞辜绣伊路码莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比60澳城四房二厅二卫建筑面积：153有旬隐背乐艰卯贸奴转筑敦疯拉宝教莆檬森更听斗疚羞哼辛毫恤椒知囚堵莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比61凯旋MIMA三房二厅二卫建筑面积：140左右癸服胜破浴傀样光真用裹傅寿磁丢款徐仔豁按城凉诸逼昂恶半春牲溅詹轨莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比62富通城三房二厅二卫建筑面积：119左右厨房厨房过过道道1 1房房2 2房房烧顶肘拉袜伙霹吼陪眶忠校算咏铭忽奋善省辆遥道暮外涛亩辛要彤痉歇书莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比63ThankYou！滥术捡吩骇兵牢娜殖渠沥达嫌市蚀溺韭窄瑞框畸宙鉴斯渗嘿霓济侯撮羔鹰莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比64
