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1、本报告是严格保密的。城市进入策略城市进入策略龙湖案例龙湖案例1本报告是严格保密的。城市进入标准：城市进入标准：2本报告是严格保密的。项目选择策略：项目选择策略：大市发展商目标回现速度 VS利润率区位市场的未来容量判断结合容积率，项目本身的成本售价利润空间关系竞争及操作难度不同条件下的拿地策略，支持谈判3本报告是严格保密的。取地要点一取地要点一是否进入城市：经济基础、政策是否进入城市：经济基础、政策环境、所处房地产发展阶段是否给开发留有足够环境、所处房地产发展阶段是否给开发留有足够的发展空间的发展空间成本导向市场溢价市场城市平均单价4000典型城市：淮南、贵港等三四线城市高速增长型市场高饱和期市
2、场纯资源性市场城市市场类型其它类型市场12000城市平均单价15000典型城市：温州、青岛、杭州4000城市平均单价10000典型城市： 合肥、长沙、武汉城市平均单价15000典型城市：上海、北京、深圳等一线城市典型城市：三亚、博鳌4本报告是严格保密的。取地要点二取地要点二选择哪个区域：对于潜在项目所选择哪个区域：对于潜在项目所处地域在城市竞争格局中的地位及发展趋势判断处地域在城市竞争格局中的地位及发展趋势判断不清不清消费者置业偏好带来的强大惯性消费者置业偏好带来的强大惯性政府主导已经形成的城市区域印记政府主导已经形成的城市区域印记政府规划及投入推动政府规划及投入推动政府CBD规划城市CLD规
3、划自然资源或城市价值自然资源或城市价值拉动拉动,城市化人口导向城市化人口导向城市化外扩区域自然资源拉动品牌开发商拉动品牌开发商拉动前期品牌开发商大规模项目介入提升人气高端项目提升区域认知及价格平台奠定区域的基调奠定区域的基调5本报告是严格保密的。取地要点三取地要点三区域发展看好区域发展看好, ,拿地的介入拿地的介入时机是否合适时机是否合适( (与物业形态有关与物业形态有关) )城市新中心区成功开发次序城市新中心区成功开发次序v不同城市新中心区的开发历程基本一致v不同城市，开发力度不同，则开发周期不同v功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善规划期规划期
4、建设期建设期快速发展期快速发展期稳定繁荣期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开开发发次次序序0-2年3-4年5-10年12年左右时间开发类型稳定繁荣期快速成长期建设期规划期6-8年价格增幅住宅集中开发期城市新中心区开发经历住宅商务商业发展阶段，总开发周期一般在10年以上，在投入实质性建设后将迎来5年左右的发展期而从建设期开始的前6-8年的开发期属于高速发展期，住宅一般集中在此段时间开发，博得较高的开发收益6本报告是严格保密的。取地要点四取地要点四区域内的
5、竞争格局，如何看待市区域内的竞争格局，如何看待市场参与者与需求市场场参与者与需求市场根据客户及产品细分程度：抢蛋糕还是分蛋糕？大规模项目看趋势大规模项目看趋势小规模项目看竞争小规模项目看竞争品牌开发商进入的双刃剑客户与产品层次是否拉开?竞合:帮助提升区域价值?竞争:价格封顶线,抢夺客户?7本报告是严格保密的。取地要点五取地要点五地块条件，内外因素是否地块条件，内外因素是否支撑房地产物业开发支撑房地产物业开发外围因素城市交通与城市的交通联系，道路的便捷性，轨道交通等利好，隧道、桥梁等带来心理距离的负面因素景观、资源江、河、湖、海；山；湿地；公园等周边的有利环境公建、商业、运动等大型配套周边的不利
6、环境高压线、变电站、垃圾焚烧厂、污水处理厂、破坏的山体等本体因素内在资源原生成年树木、水系、坡地资源地块内显见的劣势高压线、内在的高差技术经济指标占地规模、建筑红线内面积、容积率指标、限高、70/90限制、车位比、配套用房潜在风险政府出让土地的附带限制出让所附带的资金沉淀条款（酒店、大体量集中商业、学校等公建投入）、限价其他不可控因素拆迁、政府道路规划更改、出土文物8本报告是严格保密的。取地要点六取地要点六不存在绝对的优劣地块，关键在不存在绝对的优劣地块，关键在于以多少成本拿地？于以多少成本拿地？价格研判价格研判土地价格评估土地价格评估项目经济测算项目经济测算比准土地出让价格确定各地块比较因素修正系数加权测算土地价值开发模式及开发周期销售收入预测资金运用假设9
