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1、三盛嶺海项目定位及物业发展报告2012年10月u始自化工三盛集团成立于1988年，投资涉及塑料、化工、金融、房地产等领域，经过二十多年的发展，形成为一家跨地域、多元化经营的大型集团企业;u地产发展三盛集团于2000年进入房地产行业，截止目前，在房地产领域总投资60多亿元，被评为“中国最具影响力地产企业”、“中国值得尊敬的房地产品牌企业”,三盛地产商标被确认为“中国驰名商标”。目前，集团在福州、泉州、成都、武汉、青岛等地均有项目开发，土地储备达8000余亩。u三盛地产以新地产领跑者的定位、实干的企业精神，积极探索房地产发展的新思路，并将房地产作为继橡塑、化工之后的又一支柱性产业全力发展，扎实稳健
2、地在地产界迈步前进。写在前面：关于三盛从塑料化工到金融地产，演绎实干、自信、坚毅的“闽”文化企业典型u全国化战略布局是三盛地产的重要战略，北方地区是三盛地产的必争之地；u嶺海项目是三盛地产在北方的第一个项目，标志着三盛在北方的正式品牌落地，项目的成功具有重要的象征意义。战略地点项目名称总建面物业形态福州国际公园122万方别墅、洋房、高层福州美之国21.7万别墅、多层、小高层泉州三盛温泉新都城42万商业、小高层、高层成都三盛翡俪山占地374亩分五期开发一期别墅宁德三盛海德公园占地420亩别墅、洋房、小高层、高层中央公园托斯卡纳丽景天成巴厘岛果岭生活闽桥大厦古城山庄国际公园美之国海德公园汇金广场温
3、泉新都城榕御江西迎宾大道成都翡俪山成都都会城扬州三盛项目青岛嶺海项目立足福建，辐射全国，具备多物业线大盘开发经验写在前面：关于三盛写在前面：关于嶺海项目嶺海项目总建面60余万方，容积率1.2，作为三盛进驻青岛的第一个项目，本项目意义非凡1必须保证项目安全稳步开发，兼顾利润和安全。2建立三盛在青岛的城市影响力，树立企业品牌形象为未来深耕青岛开疆僻壤奠定良好的基础。项目理解第一篇博览中心规划总建筑面积22万，打造北中国的会议之城，形成“北嶺海，南博鳌”的会议、论坛产业格局。五星级酒店规划客房数500多套的五星级酒店，超五星级级标准，打造最高等级酒店。金牌教育链6个小学3个中学，逐渐完善的教育配套。
4、高级商业区包含办公、商业等。打造水岸主题商业，根据主题不同，分商务会展、生态居住、旅游度假三大功能，形成精品街、海鲜美食街、红酒坊以及休闲娱乐基地等各类风情商业体系温泉度假配套采用“温泉+康复中心”的组合方式，打造以温泉养生为主题的居住社区。18洞滨海高尔夫占地1022亩，设置国际标准18洞高尔夫球场，配置高尔夫俱乐部、健身中心、练习场等，提供运动休闲区域。n嶺海项目有青岛长基置业有限公司投资开发，涵盖了国际博览中心、五星级酒店、国际企业会馆、游艇俱乐部、温泉疗养中心、写字楼、别墅、度假型公寓以及高层、多层住宅等物业形态，打造北中国东海岸上可容纳10万人口的“滨海休闲度假”新城。n规划面积约1
5、5000亩，规划总建筑面积500万，总投资约200亿元，计划用6年时间建设完成。总建筑面积20万平方米的博览中心和超五星级酒店作为项目首批启动工程，于2009年底开工，博览中心现在已经投入使用，而五星级酒店进行到大半工程。嶺海将打造为集会议、运动、教育、观光、养生、生态为一体的10万平方公里度假新城，各类资源配套丰富，计划6年建成区域远景区域现状1目前整个片区，只有青岛国际博览中心建成，五星级酒店在建，目前区域现状：生活配套匮乏，环境面貌荒凉，陌生感鲜明本案国际博览中心写字楼及公寓幼儿园/小学/中学医院及老年公寓商业中心五星级酒店游艇码头高尔夫俱乐部学校水上运动公园幼儿园/小学在建星级酒店，即
6、将封顶在用的青岛国际博览中心规划配套仅两个处于建设或运营阶段其余规划尚未落地，具体时间均为定已落地项目落地时间待定7个2个凤岛，已填好龙岛，尚未填好项目名称是否在售项目名称是否在售中建尚溪地是卢卡多堡待售逸景湾待售嶺海艺墅待售迪亚湾交付君利长岛湾待售香澜郡待售蓝钻庄园待售片区项目待售，交付的迪亚湾项目也无人入住，环境面貌荒凉，区域陌生感强烈区域现状2整个滨海片区别墅12年成交19套，尚溪地别墅成交4套，区域内大量项目滞销，尤其别墅项目滞销明显别墅市区板块城阳板块即墨板块嶺海板块胶州板块西海岸板块12年至今总成交量(套数)6249118319150126总成交面积（平方米）16065110148
7、5555545774133037418成交均价(元/)22693115911217713115708917838月均去化套数6.854.620216.714p全市成交面：对比青岛各区市，2012年即墨成交排名第六名，成交4424套，成交均价6121元/平米；p别墅成交：青岛各版块别墅成交中，嶺海板块待售项目较多，12年成交了19套，多为11年迪亚湾、港中旅公馆前期推出的别墅，进行的后续签约成交；p洋房成交：尚溪地自2011年11月开盘以来，共成交189套，月均去化仅17套。p高层项目：目前片区仅逸景湾高等待售，自2011年去年9月份预计开盘，到目前为止仍未开盘，蓄客明显不足；管理资源网管理资源
8、网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 区域现状3区域内以别墅为主，产品供应单一化，且别墅面积均偏大，导致客户源有限，客户宽度不足，中高端客户导入成为难题所在片区项目名称物业形态别墅面积洋房面积高层面积项目现状滨海板块中建尚溪地双拼、联排、洋房、高层190-32080-140待定2011年开盘，12年别墅成交4套，洋房成交184套逸景湾联排、洋房、小高层、高层207-
9、21399-16069-113预计2011年9月开盘，至今蓄客不足，延时开盘香澜郡联排、双拼203-375无无预计11年开盘，至今未开盘卢卡多堡独栋323-571无无2011年面市，蓄客不足，未开盘嶺海艺墅独栋375-541无无2011年面市，蓄客不足，未开盘港中旅公馆联排、双拼、独栋、洋房260-480平米90-150平米126-150平米10年-11年一期热销，12年二期迟迟未动温泉板块麦尔文艺墅联排、双拼、洋房400-460平米120-210平米无2011年开盘，共去化31套温泉王朝独栋、双拼、合院320-600无无滞销，12年去化40套芭东小镇独栋200-1000无无基本进入尾盘期海尔
10、原乡墅独栋、联排、双拼230-470无无二期自11年开盘以来蓄客明显不足青建橄榄树联排、叠拼、洋房100-19070-100无叠墅面积较小，均价8100，去化较快延时开盘滞销区域现状4目前客群对片区认可度较差，认为项目总价较高，抗性加大，但多数认可区域未来发展潜力共同认知：城市远郊区，认知度低，适合旅游度假，生态环境好，生活配套不成熟，目前不适合居住；但多数认为区域未来发展前景巨大。u受访者对嶺海的认知主要停留在国际博览中心、港中旅海洋温泉度假为主。而对于嶺海片区的整体规划、旅游资源没有太多的认识，需要进行引导；另外，很多受访者主动关联联想海泉湾港中旅，港中旅的商业配套对本区域做了良好的前期的
11、铺垫，是为本案的区域炒作提供了优秀的土壤。请问您对即墨东部的滨海旅游区域有何看法？选项占比发展前景不看好，地区级旅游地11%发展前景好，借助山东蓝色经济圈规划，有望打造成省级重点旅游项目58%旅游度假发展潜力极大，可极大带动周边房地产的发展27%说不清，不知道4%地块：地块连片开发，东侧紧靠中海湾及高尔夫球场，北侧临近未来商业中心及学校用地，但处于嶺海内部，非一线临海p成片：A3A4A5三个地块成片开发，土地开阔，无建筑附着物，利于开发建设；p平坦规则：目前整个地块地势平坦，土地平整形状规则；p分割：三个地块被领海西路分为东西两大块，p水景及高尔夫：东边部分紧邻中海湾水系及高尔夫球场；01A4
12、地块现状地块现状03本案学校商业规划河道景观中海湾A5地块现状地块现状A3地块现状地块现状中海湾及东侧高尔夫景观资源中海湾及东侧高尔夫景观资源本体印象1地块：目前地块南侧果岭一路，北侧果岭二路，岭海西路已经投入使用，为客户进入的主要交通干道果岭二路岭海西路果岭一路海南路中海湾010202东侧沿中海湾及景观带0301果岭二路03领海西路0404海南路（目前还是山体部分）0606果岭一路0505中央岛的高尔夫球场本体印象1竞争：片区多数项目已建或销售，出现成片发展的趋势，多为纯别墅项目，定位中高端，片区内部市场竞争激烈中建尚溪地嶺海逸景湾本案卢卡多堡嶺海艺墅香澜郡迪亚湾蓝钻庄园项目名称容积率总建面
13、物业类型是否在售中建尚溪地1.238万联排、双拼、洋房、高层是逸景湾1.0919万联排、洋房、小高层、高层即将开盘迪亚湾0.415万联排、独栋、双拼交付香澜郡0.5720万双拼、联排类独栋待售卢卡多堡0.476.1万独栋待售嶺海艺墅0.4514万独栋待售君利长岛湾待定50万独栋、联排、洋房、高层待售p嶺海片区目前项目共计8个，其中迪亚湾已于2010年售罄，目前在售项目为中建尚溪地，在售洋房均价8500元/平，联排12000元/平米，双拼14000元/平米；p待售项目6个，多为纯别墅项目，其中嶺海逸景湾涵盖洋房、小高层、高层及别墅物业类型，小高/高层均价6500元/平米（对外报价）；君利长岛湾面
14、临问题：项目为无强势排他性优势的资源地块，内外部竞争激烈，自身竞争力的塑造势在必行本体印象1规模：805亩，约1.2的容积率，总建面约64万方，为大规模、多物业形态项目，其中商业约1万方体量项目经济指标总用地面积799.35亩（挂牌面积805.92亩）容积率1.2绿地率35%建筑密度25%建筑高度100M总建面约64万方A3地块用地面积281.85亩住宅：214.05亩；道路用地：31.2亩；水域面积：7.65亩A4地块用地面积260.85亩住宅：193.2亩；商业：12.45亩；道路面积：14.85亩；防护绿地面积：23.4亩；公园绿地面积：6.9亩；广场用地：4.35亩；水域面积：5.7亩
15、A5地块用地面积256.65亩住宅净用地面积：199.95亩；幼儿园用地：8.1亩；道路用地面积：28.2亩；防护绿地面积：16.35亩水域面积：4.05亩车位要求住宅1：0.8商业1车位/百平方米A3地块占地281.85亩A4地块占地260.85亩A5地块占地256.65亩幼儿园商业本体印象2按集团要求本案需6-8年时间去化完毕，即8-12.8万方/年的销量，面临如何跑量的重任物业类型具体类别2012年去化量别墅整个青岛别墅市场259623平米（约26万方）即墨别墅市场59737平米（约6万方）区域热销项目青建橄榄树约2.4万方（算入已认购的叠拼）洋房区域内热销项目中建尚溪地1.8万方高层万
16、科东郡约3万平米（首期开盘）项目问题：本案为大规模综合形态项目，按照区域内销售最好的项目估算，开发周期漫长，缩短销售周期快速跑量成为本项目最现实的困难本体印象3区域项目成交排名具体类别2012年去化量NO.1青建橄榄树约2.4万方（算入已认购的叠拼）NO.2麗山国际约2.3万方NO.3中建尚溪地2.2万方NO.4一山一墅2.3万方NO.5温泉王朝0.3万方项目理解下的核心任务1-2-3-大规模综合项目，面临如何缩短销售周期的最现实困难项目本身无强势的排他性优势资源，同时面对内外部竞争，自身竞争体系塑造势在必行区域规划和发展带来机遇必须将区域发展和项目对接形成完整的支撑点区域内大量项目处于销售停
17、滞状态，尤其别墅产品滞销明显区域配套欠缺，面貌荒凉，陌生感显著产品供应单一，导致目前客户宽度有限，中高端客户进入难4-5-6核心任务n突破区域困境n赢得市场销量n实现三盛青岛软着陆项目核心困难下的核心任务理解项目开发目标和需要解决问题安全稳步开发，安全回现，为项目滚动开发提供现金流支持；树品牌，以项目品牌影响青岛，建立企业品牌影响力。战略意义需解决问题1、项目的定位是什么？2、客户是谁？3、做什么产品？产品配比？面积区间？4、开发时序如何安排？建立三盛在青岛的城市开发经验树立企业品牌的城市影响力战略目标下面让我们，抽丝剥茧，一一寻找答案项项目的整体现状以及目标，以目的整体现状以及目标，以及我们
18、面对和需要解决的问题梳及我们面对和需要解决的问题梳理清晰，接下来是如何解答？理清晰，接下来是如何解答？区域/市场研究第二篇区域研究区域研究1-宏观政策调控政策趋稳，但差别化限购限贷基调不变，楼市调控政策影响产品成交结构趋于中小面积国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.4.172010.9.29关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知存款准备金率上调0.5个百分点2011.1.20“新国八条”出台进一步抑制房价，后续跟进：新国八条后，全国37个城市陆续出台新的限购令财政部调整个人住房转让营业税年内首次加息：存贷款利率上调0.25个百分点2011.1.262011.1.272011
19、.2.92011.2.24年内二次提高存款准备金率年内三次提高存款准备金率年内二次加息年内四次提高存款准备金率年内五次提高存款准备金率年内三次加息2011.7.12“新国五条”二三线城市将采取限购上调首套房贷款利率至1.1倍2011.12.5存款准备金率下调0.5个百分点工行下调首套房贷款利率至基准利率存款准备金率下调0.5个百分点多家银行实施85折利率2012.540余城市微调了地方的房地产调控政策2011.4.62011.5.182011.6.202011.7.72011.10.162012.1.42012.2.242012.42011.3.252010政府调控信号初现2011调控从严期，
20、政策频出，从严从紧2012信贷松动、地方微调政策不断加紧从严信贷松动地方微调2012.7下调存贷款基准利率启示1：大户型、高总价产品受政策影响较大，销售缓慢；小面积、低总价产品受新政影响相对较小，为应对市场风险，小面积、低总价产品是本项目主要考虑的物业发展方向1、“稳增长”2、差别化住房信贷和限购政策住宅类型客户特征“限购令”影响力度城市中心豪宅顶级客户（多套房屋持有者）城市成熟地段品质住宅（高端住宅）高端改善型客户城市次中心区域普通住宅中端改善客户、刚需客户城市边缘高端住宅高端甚至顶级客户（多房屋持有者）城市边缘普通住宅中端刚需客户、改善客户城市边缘经济住宅中低端刚需客户1-宏观政策客户分类
21、：度假客户投资客户多次改善首次改善刚需客群承付能力：高承付力高承付较高承付力承付力一般承付力较弱客户层级：高端客户高端客户中高端客户中高端客户中端客群政策对纯度假投资客群影响最直接，对资产配置型以及首置首改等中高端客群影响相对较弱启示2：刚需客户表现最优，资产配置型、保值型投资客，以及中高端改型客户抗风险能力较强，未来本项目客户定位层级向中高端客层靠近。生活度假生活度假休闲度假休闲度假观光度假观光度假理念理念度假度假需求需求$300$300Per Capita Per Capita GDPGDP$1000$1000$3000$3000$5000$5000增长见识，享受视觉愉悦；感官接触表面感受
22、，“拍照留念”的方式旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心旅游是一种选购品休闲放松是主题旅游是一种生活方式，是生活的必需u中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假成为时尚；u过夜游客逐年增多，青岛逐步成为游客休闲度假的首选区域之一；u2011年青岛人均GDP达到$10834，居民生活富裕，青岛已处于生活度假阶段，对青岛客户而言，旅游已经脱离了奢侈品的范畴，逐步演变为一种生活的常态。释放压力，舒缓心情，自我调节；住宿酒店，参与活动，融入氛围体验生活，享受人生，交际方式；旅游置业，生活化的度假方式度假方式度假方式升级路径升级路径2-城市背景城市中产人群成为社会最大的财富群体，
23、他们更加愿意追求有品质的生活型度假模式启示3财富的积累使得青岛中产和中高产人群数量激增，成为最大的财富群体理念和财富支撑也使得该部分人群生活方式演变成生活度假状态新闻链接：山东有千万富豪33000人，青岛就有12000人。算下来，大约每700名青岛人就有一名千万富翁，远远超过全国1400：1的比例。青岛平均一天新增3名千万富豪，平均7天新增1名亿万富豪。市场价值萌芽期发展期（5-10年）快速发展期（10年以上）成熟期交通进一步改善，与核心城市联系逐渐加强，度假相关的休闲、运动设施开始大量投入度假区房地产市场烟台、威海市场旅游目的地城市，市场发展成熟，配套设施完善高端客户为主，城市价值+海资源为
24、核心驱动因素日照市场市场发展迅速，区域认知快速提升中高端客户为主，海景资源+特色设施为核心驱动因素乳山市场中低端的区域认知，市场发展遭遇瓶颈低端客户为主，海景资源+低价格为核心驱动因素海阳市场区域认知尚不明确，市场发展仍处于起步阶段客户复合，目前仍以海景资源+性价比优势为核心驱动因素发展阶段青岛市场市场发展迅速，区域认知较强中高端客户为主，海景资源+城市吸引力（综合旅游产业体系）+后奥运经济为核心驱动因素人均人均GDPGDP2729627296元元人均人均GDPGDP5602656026元元人均人均GDPGDP3134331343元元人均人均GDPGDP5306653066元元人均人均GDPG
25、DP6410064100元元2-城市背景青岛旅游度假市场逐渐进入成熟期，旅游度假逐渐深入中产客户的人心，成为消费支出的主要方向3-区域规划拥湾发展青岛市整体发展确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴向外辐射拉动，实现网络状城镇空间布局结构。组团发展重点建设中心城区和胶南、胶州、即墨城区以及外围的平度城区、莱西城区，科学规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团，合理引导城镇组团的有序发展，积极发展重点镇。轴向辐射以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴向外辐射拉动，实现区域协调发展，形成由中心城区向外轴向辐射、点轴分布的网络状城镇
26、空间布局结构。即墨市将成为未来发展的重要方向之一，包括度假旅游、温泉休闲、商务办公等房地产将得到很好的发展。大青岛格局下，即墨作为第二层辐射发展区域，规划利好带动区域快速发展。n青岛市旅游规划确定“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。n一线：指滨海沿线。由海岸带串联胶州湾两翼主要旅游区和度假区，包括环胶州湾地区及田横、鳌山、瑯琊等主要旅游组团。n两翼：东翼滨海地区自青岛主城至即墨市丁字湾，包括青岛主城、崂山风景区、鳌山、田横等，以风景名胜、山海景观、温泉度假、海岛风光为主题，分为8个旅游区。西翼滨海地区自黄岛至琅琊西，以现代化港口城区、海滨度假、名胜古迹、山海风光为主题，划分为7个旅游区。
27、n二十区：全市范围内的20个温泉旅游等特色旅游区。嶺海板块嶺海板块位于东翼滨海沿线，隶属温泉旅游度假区，处于青岛旅游开发格局主轴线上，旅游度假重点发展区域。嶺海板块位于青岛旅游开发格局主轴线上，旅游度假资源重点发展区域。3-区域规划n蓝色硅谷核心区的发展定位是：中国蓝色硅谷、滨海生态新城。n蓝色硅谷核心区的发展目标是：建设成为低碳生态、世界一流、国际标准的滨海新城，打造成为国际一流的海洋科技研发中心、成果孵化中心、人才集聚中心和海洋新兴产业培育中心。n蓝色硅谷核心区将实施“一带四谷”的空间布局。n蓝色硅谷核心区预计到2015年初具规模，到2020年基本建成，成为国际海洋科技教育中心、国家海洋科
28、技自主创新示范区、山东半岛蓝色经济区的引擎、青岛滨海科技新城，成为我国科学开发利用海洋资源、走向深海的桥头堡。n蓝色硅谷启动区人口10万，核心区2020年建成。蓝色硅谷核心区领海为十二五蓝色硅谷核心区重要组成部分，围绕“蓝色+科技+经济”将打造成滨海生态新城3-区域规划金麒玉麟温泉山庄金麒玉麟温泉山庄温泉王朝产权式度假酒店温泉王朝产权式度假酒店青建熙景温泉度假酒店青建熙景温泉度假酒店领海超五星级酒店领海超五星级酒店领海项目娱乐配套领海项目娱乐配套天泰假日温泉滑雪场天泰假日温泉滑雪场天泰温泉高尔夫乐活酒店天泰温泉高尔夫乐活酒店天泰温泉高尔夫天泰温泉高尔夫天逸海湾温泉度假酒店天逸海湾温泉度假酒店天
29、逸海湾温泉高尔夫天逸海湾温泉高尔夫天逸海湾娱乐配套天逸海湾娱乐配套港中旅会议度假酒店港中旅会议度假酒店港中旅项目娱乐配套港中旅项目娱乐配套n8家五星级及以上的酒店n3个高尔夫球场n海洋温泉中心、演艺中心、风情商业街、游艇码头、超五星级酒店、高尔夫、会展中心、水上活动中心等旅游度假配套正在逐渐完善，世界级旅游渡假区的雏形开始展现n海即跨海大桥和半岛机场的建设，吸引大量的外来人口，推动区域旅游经济的腾飞n山大分校落户鳌山卫，届时将拥有学生3万人，1万教职工，1万家属，同时政府将建设150万平米的住宅楼，区域内配置医院和中小学，将来领海鳌山卫可成为拥有150万人口的小镇。温泉温泉SPA SPA 高尔
30、夫高尔夫 演艺中心演艺中心 五星级酒店五星级酒店 会展中心会展中心 游艇码头游艇码头 芭东小镇度假酒店芭东小镇度假酒店领海领海1818洞温泉高尔夫洞温泉高尔夫3-区域规划区域正在逐步按照世界级旅游度假湾区的标准进行完善，世界级旅游渡假湾区的雏形开始展现4-度假格局城阳板块城市近郊，山景资源依托城阳的城市配套和周边良好自然资源城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联系密切，城市意向好该板块低密度住宅未来更趋于城市居住住宅市中板块城中别墅，区位优势，山海无敌依托与城市中心紧密联系，享受城市成熟配套未来供应较少，已开始向中高密度高强度的成熟住
31、宅开发转变该板块低密度住宅已成为纯粹的城市居住住宅即墨板块温泉为王，主打性价比依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环境区域度假意向明显，客户认知明确青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。该板块低密度住宅具有明显的度假住宅意向西海岸城市近郊，山海兼备随着海底隧道的建设通车之后，交通将非常便利，形成城市近郊别墅群具备良好的海岸线资源，未来发展潜力巨大嶺海迪亚湾石湾山庄颐和星苑宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐港中旅海泉湾公馆天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国
32、际村栖霞沟别墅香邑泉海嶺海卢卡多堡麗山国际海尔原乡墅海信翡翠湾珠山天鹅湖生态旅游度假区龙湖滟澜海岸中信森林湖保利海上罗兰白鹭洲项目胶州板块西海岸板块城阳板块市中板块即墨板块胶州板块湖景，养老胜地依托东湖自然资源优势和少海新城景观青岛市新兴别墅板块，仅中信森林湖在售，未来还将有别墅项目推出区域养老、度假意向明显香山美墅时代城万科红郡规划利好及市区低密产品极度稀缺，使得低密供应向郊区发展，鳌山湾区域成为度假休闲产品主战场城市格局规划旅游规划产业规划教育规划交通规划嶺海规划大青岛格局发展下，即墨市将成为未来发展的重要方向之一，规划带动整个区域快速发展。嶺海板块位于青岛旅游开发格局主轴线上，旅游度假资
33、源重点发展区域。世界级旅游度假湾区嶺海板块位于蓝色硅谷核心区域，围绕“蓝色+科技+经济”打造成滨海生态新城，带动新的产业以及高知产业人口的进入。启动区人口规划10万，核心区2020年建成。随着山大青岛校区的建设，联动中国海洋大学、青岛科技大学以及周边海洋研究所，打造大学城。轻轨和区域路网升级，便捷的交通体系将进一步促进与主城区的连接，提升区域的通达性以及便利度。嶺海项目总建面500万平方米，总投资200亿，计划6年渐成，2009年底开工，现博览中心已经投入使用。区域的房地产价值：承担城市中产外溢的重要区域启示1：大户型、高总价产品受政策影响较大，销售缓慢；小面积、低总价产品受新政影响相对较小，
34、为应对市场风险，小面积、低总价产品是本项目主要考虑的物业发展方向启示2：刚需客户表现最优，资产配置型、保值型投资客，以及中高端改型客户抗风险能力较强，未来本项目客户定位层级向中高端客层靠近。启示3财富的积累使得青岛中产和中高产人群数量激增，成为最大的财富群体理念和财富支撑也使得该部分人群生活方式演变成生活度假状态+区域规划宏观形势+城市背景市场研究市场研究研究原则立足区域，放眼青岛市场研究市场研究研究原则立足区域，放眼青岛区域市场研究青岛市场研究1-板块格局即墨东部板块可划分为三大板块：城区板块、温泉板块、鳌山卫嶺海板块根据即墨市别墅发展特点及区域属性，将其分为三大板块本案所在嶺海板块，可定为
35、一类竞品区域，温泉板块定为二类竞品区域即墨市区板块：分布于即墨市东部城区，主打城市第一居所，客户以即墨市区客户为主，代表项目有一山一墅、麗山国际温泉板块：分布于即墨市温泉镇，是即墨首先兴起的度假别墅区域，被称为中央别墅区，以温泉资源为主，客户主要来自青岛市区，以第二居所度假为主，5+2生活模式代表项目有芭东小镇、海信温泉王朝等等鳌山卫嶺海板块：即墨市新兴的度假区域，度假新城，海资源丰富，同时度假、会议、酒店等设施完备，将成为未来度假的热点区域，客户主要来自青岛市区及即墨的度假、投资客户，代表项目有：领海尚溪地、港中旅公馆等2-产品形态温泉主要以别墅为主，嶺海板块物业类型丰富，按照综合物业产品打
36、造板块名称项目名称独栋类独双拼联排洋房高层资源配套嶺海板块逸景湾海景资源旅游度假酒店港中旅商业街香澜郡尚溪地卢卡多堡领海艺墅港中旅公馆鳌山名苑温泉板块芭东小镇温泉旅游度假资源天泰蓝泉青建香根温泉海信温泉王朝海尔原乡墅青建橄榄树康大国色天香麦尔文艺墅市区板块麗山国际城市配套资源一山一墅u嶺海板块物业类型丰富，产品多元化，温泉板块依托温泉度假资源，主要以别墅产品为主，市区板块产品类型丰富；u容积率对比分析中，目前区域内项目主要以低密度产品为主，容积率大于1的项目仅有2个，本案容积率为1.2，不具竞争优势。3-成交特征别墅产品具备高溢价及抗跌能力，但市场容量有限，12年至今成交呈现量跌价升趋势u10
37、即墨别墅项目原乡墅、麗山国际等大量入市，小面积产品热销，使得别墅进入旺销年，去化10.6万方；11年别墅入市项目增多，成交相对乐观，达到593套，16万方；10-11年年均去化量为466套，13.3万方。u09年之前由于产品力相对落后，价格偏低，10-11年价格稳定在1.1万/平米左右。数据来源：同策数据系统截止日期：2012.9.304-面积结构小面积别墅成交比例持续升高，集中在180-300平米，小面积别墅市场接受度更高u2010年即墨成交别墅主力面积在300-500平米，占总成交的66.3%，主要是供应产品面积偏大；u2011年即墨成交别墅主力面积在300-500平米，占总成交的42.4
38、%，大面积产品成交逐渐减少，相对180-300的别墅成交占比增大，占比为37.8%；u2012年即墨成交别墅主力面积在180-300平米，占总成交的46%，小面积产品成交占比上升显著。数据来源：同策数据系统截止日期：2012.9.305-竞争梯队温泉板块以低密度产品为主，多处于尾盘销售状态，度假小镇形成，嶺海板块高低密度产品结合，度假新城初具雏形板块名称项目名称建筑形态入市时间销售状态一类竞品嶺海板块逸景湾联排、洋房、小高预计2012年底待售香澜郡双拼、类独栋预计2012.10月待售尚溪地双拼、联排、高层2011.11月在售卢卡多堡独栋预计2012年底待售领海艺墅独栋预计2012年底待售港中旅
39、公馆独栋、双拼、联排、洋房、小高二期待售鳌山名苑别墅、洋房、小高2007.12月尾盘二类竞品温泉板块芭东小镇独栋2008.5月别墅基本售罄天泰蓝泉独栋2011.4月最后一期在售青建香根温泉独栋2011.2月二期在售海信温泉王朝独栋、双拼、联排、合院2010.10月二期在售海尔原乡墅独栋、双拼、联排2010.10月二期在售青建橄榄树联排、叠墅2010.3月最后一期在售康大国色天香独栋、双拼、洋房2012年底待售麦尔文艺墅联排、情景美墅2011.10月在售三类竞品市区板块麗山国际独栋、联排2010.11月在售一山一墅独栋、双拼、联排、洋房2010.6月在售6-市场特征项目体量大，多为大面积别墅产品
40、，销售差，品质提升，但客户群较少，区域人气不足，认知度较低项目青建橄榄树海信温泉王朝芭东小镇中建尚溪地港中旅香澜郡卢卡多堡逸景湾规模占地27万平米，建面15万平米占地1000多亩，建面:266000平方米占地400亩，住宅物业建面约8.27万平占地24.33万方，建筑面积约38万方占地111万方，建筑面积约4.7万方占地20万，建面11.4万占地180亩，总建面6万方总建面19万产品独栋，联排、叠墅、洋房独栋、双拼、联排、酒店式公寓独栋双拼、联排、洋房、高层独栋、双拼、联排、洋房双拼，联排类独栋独栋联排、洋房、小高层、高层户型面积独栋500，得品320-510，叠拼100-190，洋房70-1
41、00独栋350-530平联排260-300平双拼260，310平酒店式公寓66-176平主力300-400双拼270-330平联排200平左右洋房80-160平独栋500-560平双拼300-320平联排250-300平洋房80-152平双拼375，联排类独栋202-297323-571平米联排204-213平洋房99-160平小高/高层69-113平均价独栋1.7万/，联排9500元/，叠拼8100元/独栋16000-17000元/平联排8000-12000元/平双拼13000元/平酒店式公寓精装6000-7000元/平大独栋22000-23000元/平，含3000元/平的精装小独栋1600
42、0元/平，含3000元/平的精装双拼16000元/平联排13000元/平洋房8500元/平独栋30000/平双拼14000元/平联排12000元/平洋房8000元/平预计双拼1.5万/平，联排1.2-1.3万/平2万-3万/平小高/高层预计均价6500元/平总价联排主力总价300-400万，叠拼81-153万独栋540-900万联排210-330万双拼330-400万公寓50-60万主力在500-600万双拼432-528万联排360万左右洋房68万-130万独栋1500-1700万双拼420-450万联排300-360万洋房64-120万双拼560万，联排类独栋240-360万700-200
43、0万销售状况前四期联排由于总价较低，去化良好，基本售罄，五期在售叠拼，由于面积较小总价低，去化良好一期158套，基本售罄；二期2010年7月份开盘，已售100余套。一期27栋，基本售罄；二期20套。二期、三期基本销售完毕，月均销售1套，最好月份销售8套。五期共22套，目前在售在售洋房去化80%，联排、双拼别墅去化较慢，余房较多别墅和洋房产品基本售完，等待新品加推，加推时间未定蓄客不足延时开盘蓄客近一年多，客户不足，待售2010年9月宣传开盘，因蓄客不足，截止到现在仍未开盘未来供应叠拼、洋房二期独栋、双拼、联排240套独栋、洋房高层小高层双拼、联排类独栋独栋洋房、联排、小高层、高层板块名称项目名
44、称内部配套外部配套一类竞品嶺海板块逸景湾社区商业街，会所嶺海配套（高尔夫、会展中心、五星级酒店、游艇俱乐部等）香澜郡会所尚溪地会所卢卡多堡会所领海艺墅会所港中旅公馆五星级酒店，奥特莱斯商业街，温泉度假中心，会所等无鳌山名苑会所无二类竞品温泉板块芭东小镇温泉spa中心无天泰蓝泉高尔夫球场、滑雪场、天文台温泉王朝五星级大酒店、金麒玉麟山庄等青建香根温泉温泉酒店会所、室外温泉大池高尔夫、滑雪场海信温泉王朝 五星级大酒店，温泉spa高尔夫、滑雪场海尔原乡墅无高尔夫、滑雪场青建橄榄树无高尔夫、滑雪场康大国色天香温泉会所无麦尔文艺墅温泉会所无三类竞品市区板块麗山国际会所，农庄城市配套一山一墅会所城市配套区
45、域度假配套仅为概念炒作，无实质性的旅游度假配套体验，导致度假氛围营造不足，人气较差p当前市场盘点大多项目停留在“度假”的概念上，功能单一，参与性不强，缺少“玩”的氛围；p项目自身配套设施的打造，会成为增强项目自身竞争力的有利条件；6-市场特征片区产品供应以别墅为主，主力面积段基本相同，虽然10年以后产品面积有所缩小，但市场主力供应仍以大面积产品为主入市时间p独栋别墅10年前入市主力面积在330-450平米，10年之后入市的项目主力面积240-380平米；p双拼别墅10年之前入市项目主力面积在240-300平米，10年之后入市的项目主力面积220-290平米； p联排别墅10年之前入市项目主力面
46、积在210-260平米，10年之后入市的项目主力面积180-240平米。p叠拼别墅橄榄树叠拼面积100-190平米；p洋房产品主力面积在80-140平米独栋双拼联排洋房6-市场特征各物业类型产品总价基本相同，同质化较为严重，竞争激烈，有效控制总价，成为别墅市场的机会之一30040050060070080090010001100芭东小镇海尔原乡墅海信温泉王朝一山一墅麗山国际天泰蓝泉依泉美庐嶺海迪亚湾600260050080030050023053065060012001300140012001200480590420480独立别墅总价独立别墅总价晚晚入入市市时时间间早早100福国际山庄海信温泉王
47、朝100200300400500600海尔原乡墅一山一墅天泰蓝泉嶺海迪亚湾400万左右300350430200560274289240双拼别墅总价双拼别墅总价280320独栋别墅10年之后入市项目主力总价在300-480万双拼别墅总价在240-300万联排总价在150-250万洋房总价在60-100万100200300400500海尔原乡墅海信温泉王朝一山一墅嶺海迪亚湾123160200230350220青建橄榄树鳌山名苑120150230250240500即墨联排别墅总价即墨联排别墅总价早早晚晚入入市市时时间间嶺海香澜郡2203606-市场特征u非低密度产品：低总价的非低密度产品叠拼及洋房有
48、较好的市场去化及接受度；u别墅产品：小独栋及类独栋产品的销售状况明显优于大面积别墅板块名称项目名称入市时间物业类型销售状态供应套数去化套数去化率月均去化嶺海板块尚溪地2011.11月双拼、联排、洋房在售65026140%22港中旅公馆2010.12洋房、双拼、联排、独栋一期基本售罄，二期待售43643099%19鳌山名苑2007.12月别墅、洋房、小高尾盘674872%1温泉板块芭东小镇2008.5月独栋别墅基本售罄1048077%2天泰蓝泉2011.4月独栋最后一期在售1326045%3海信温泉王朝2010.10月独栋、双拼、合院二期在售23210545%4海尔原乡墅2010.10月独栋、双
49、拼、联排二期在售20012060%5青建橄榄树2010.3月联排、叠拼、洋房最后一期在售30823677%8麦尔文艺墅2011.10月独栋、双拼、联排、洋房在售913538%3市区板块麗山国际2010.11月独栋、类独栋在售26318570%8一山一墅2010.6月独栋、双拼、多层在售18011061%4别墅产品月均销售在2-5套之间，其中大面积独栋双拼别墅销售异常缓慢，小面积、低总价产品更受市场认可度项目名称物业类型主力面积均价去化状况尚溪地别墅、洋房80-1308000成交均价月均去化22套香澜郡联排类独栋203-29812000未开盘蓄客认购约50套橄榄树叠拼100、1907800成交均
50、价未开盘认购率约90%6-市场特征现场地址即墨市温泉镇滨海大道与嶺海路交汇处投资商/开发商山东中建房地产有限公司总建面380000总占面243300容积率1.2绿化率35%产品种类双拼、联排、洋房、高层总户数2602户建筑风格中式现代风格物业费物业公司名称山东昕庭物业管理有限公司取暖方式燃气锅炉交房标准毛坯开盘时间2011.12月交房日期2012年底价格区间双拼别墅14000元/联排别墅12000元/洋房8000元/别墅区洋房区85洋房产品洋房产品中建尚溪地小面积、高品质的花园洋房产品受到市场追捧，总价60-100万/套，月均去化20套左右，客户较为认可首层二层三层四层洋房产品12年去化套数1
51、2年去化面积12年成交均价备注中建尚溪地18420378808411年12月开盘麦尔文艺墅338610252价格高，去化慢天泰圣罗尼克910136645尾盘港中旅公馆46118963一期尾盘逸景湾待售待售一山一墅180156356202近市区，价格低6-市场特征 洋房别墅别墅现场地址滨海大道与海泉路交汇处投资商/开发商港中旅地产总建面6.46万总占面9.5万容积率0.68绿化率50%产品种类独栋/双拼/联排/洋房总户数436户建筑风格欧式物业费独栋3.5元/月联排3元/月洋房2.5+0.4元/月物业公司名称港中旅物业取暖方式地暖做好，自理交房标准毛坯开盘时间2010年中旬交房日期2012.6月
52、价格区间联排别墅起价在10000-12000元，双拼15000-18000，独栋别墅起价30000元左右，洋房7000-8000元/项目名称产品供应量去化套数库存量去化率港中旅别墅、洋房4364231397%项目现状即将推出二期别墅（独栋480、双拼300-400、联排260-280）、小高层（126-150）产品83洋房产品洋房产品港中旅自建大规模旅游度假配套设施，首期去化速度较好，“真度假”概念受到市场认可及追捧6-市场特征在市场上与同类的物业对比，走品质感、走精细化路线是本项目的一个方向；p现有低密度的园林景观规划精细化程度不足，缺乏与建筑的融合；p社区园林景观缺乏层次，仅限于对公共空间
53、的处理，对私有化的园林基本很少关注；p很多项目园林景观均以水为主题，但在对内部水资源的充分利用上挖掘不到位。p由于受到项目容积率的限制，很多开发商做足容积率，园林景观很局促。青岛低密度项目园林景观存在的问题：市场品质趋于细化，产品品质水平较佳，多依靠外部资源和产品风格取胜，仍存在较大超越空间p市场趋于细化，针对不同需求的联排类独栋、小独栋、叠拼、花园洋房等新的产品形式不断涌现；p总体开发水平一般，主要以项目所依托的外部资源以及特色建筑风格取胜，在社区氛围营造，单体的设计，户型创新等方面存在很大可超越空间芭东小镇青建橄榄树嶺海香澜郡6-市场特征青建橄榄树项目以社区展示性、低总价及创新型叠拼产品赢
54、得市场认可一、二期四期三期五期户型配比户型面积上市量（套）累计签约量（套）月均去化（套）库存量签约率一期（联排）306-54040371.6393%二期（联排）306-540103642.83962%三期（联排）306-54071633.5888%四期独栋569-57450050联排312-54089483.24154%五期叠墅100-190909月中旬推出，据销售人员宣称，该产品已认购90%，月均去化81套洋房46与叠墅相比性价比较低，认购率较低合计3082129.29669%p项目位于温泉镇中心，交通、配套等较完善，西班牙建筑风格，社区园林景观较突出，且项目一直走的是低价路线！p橄榄树近期
55、推出的叠墅产品销售火爆，综合判断，震撼景观、入户温泉资源、叠墅产品的户型及赠送优势、低价等功不可没！下叠中叠上叠底户赠送花园120-150平，上两户赠送花园60-100平，赠送露台20-30平，且每户赠送车位-1+地上2层-1+地上2层3层+4层190平150平100平6-市场特征万科东郡项目以展示、品牌以及高附加值产品赢得市场，改变区域客户向东进军，依托区域上升为城市第一居所地位物业地址即墨市辽河二路与崂山二路交汇处物业类型住宅总占地面积110000平方米建筑形态多层、小高层、高层总建筑面积280000平方米绿化率35%总户数约4000户容积率2.5面积区间目前推出88-127装修情况包含1
56、200元/精装）建筑风格赖特风格开盘时间2012.10.17均价优惠前6400元/，优惠后5800元/去化情况开盘当天显示去化320套左右，去化率约69%。万科东郡销售代表万科东郡是万科即墨第二个项目，四季花城的成功已经为万科这一品牌增加了不少分数，本案与之前的项目对比更着重于即墨市刚需市场，延续万科的精装路线，对项目景观示范区精工细作，增加项目的竞争力，突出项目品牌影响力项目在首次开盘进行低价走量策略，为项目立势，同时为后期产品的溢价增加空间6-市场特征项目名称建筑形态建筑规模已推量（）已售面积（）存量（）待推量（万）待推待售量（万）逸景湾联排、洋房、小高19万/1919香澜郡双拼、类独栋2
57、0万/2020尚溪地双拼、联排、高层38万88054213866666829.235.9卢卡多堡独栋6.1万/6.16.1领海艺墅独栋14万/1414港中旅公馆独栋、双拼、联排、洋房、小高110万（其中住宅60万左右）6506363574基本售罄53.553.5鳌山名苑别墅、洋房、小高7.9万650124082324189基本推完/芭东小镇独栋12万4746734652128157.38.6天泰蓝泉独栋2.5万276141212515489基本推完/青建香根温泉独栋6.6万/6.66.6海信温泉王朝独栋、双拼、联排、合院26万5014424798253462123.5海尔原乡墅独栋、双拼、联排
58、7.4万569802696530015基本推完/青建橄榄树联排、叠墅15万11456778157364103.57.1康大国色天香独栋、双拼、洋房17.3万/17.317.3麦尔文艺墅联排、情景美墅47万2423260861814644.646.4麗山国际独栋、联排200万909686769523273191193.3一山一墅独栋、双拼、联排、洋房8万787595445424305基本推完/合计276656433.1451.4青岛鳌山湾板块未来3年可预见的供应量在451万平米以上，供应量巨大，供应物业类型主力仍为别墅产品，竞争项目为突破销售困境开始试水高层产品，洋房及创新型叠拼产品供应可以成为
59、突破口7-存量特征鳌山嶺海板块7大印象1、区域度假氛围不足，人气较差2、产品同质化严重，竞争激烈3、别墅产品溢价能力高，但竞争范围广，项目产品品质一般4、销售缓慢，小面积、低总价产品受市场认可5、花园洋房和创新产品受市场追捧6、高展示力、高配套条件项目销售较好7、未来供应量巨大，出现高层试水温泉板块项目滞销原因1、营销手法单一，展示力不足2、区域炒作乏力、资源未运用到极致3、配套滞后，在售项目不具备转化为第一居所的条件4、产品供应单一，产品精细化严重不足5、由于产品供应受限，客户群范围无法打开微观市场小结立足区域市场7大区域印象5大营销困境产品应对手法：创新产品、面积和总价控制合理叠拼、洋房、
60、小面积别墅可作为本案发展方向配套应对手法：塑造配套体系，突破区域困境市场研究市场研究研究原则立足区域，放眼青岛区域市场研究青岛市场研究成交状况：别墅整体市场成交量价呈逐年上升趋势，成交价格12年至今同比增长1.6%u09年青岛在售别墅项目较少，且面积普遍偏大，产品多为07、08设计，产品落后成交缓慢；10年青岛别墅项目大量入市，小面积产品热销，使得别墅进入旺销年，去化38.7万方；11年别墅入市项目增多，成交相对乐观，全市达到1408套，40.08万方；10-11年年均去化量为1483套，39.39万方。u09年之前由于产品力相对落后，价格偏低，10年以后至今价格呈持续上涨态势，截止12年9月
61、份全市别墅均价为12818元/，同比增长1.6%。数据来源：同策数据系统截止日期：2012.9.301-放眼青岛2-面积结构成交面积：别墅成交面积收小，180-300平米面积段成交占比明显增加，小面积别墅成为市场主流u11年青岛市别墅项目主力成交面积段在350-400的占比最大为24.3%，其次是300-350面积段占成交的18.7%，经济型产品180-220面积段占成交的14.9%；u12年至今别墅成交主力面积逐渐收小，180-260面积段占绝对成交主力，占比达到47.2%，350以上面积段成交占比降幅巨大，全年占比仅18.6%。数据来源：同策数据系统截止日期：2012.9.30成交总价：低
62、总价经济型别墅成为市场主流，160万-250万总价段占比明显增加u11年青岛市别墅项目的成交价格较为平均，但主力成交价格段在250-400万元的占比最大为39%，其次是400-600万元价格段占成交的21.7%，经济型产品160-250万元价格段占成交18%；u12年至今别墅成交主力总价也在减小，160-250万元价格段占绝对成交主力，占比达到33%，250-400万元价格段成交占比降幅巨大，占比为27%。数据来源：同策数据系统截止日期：2012.9.303-总价结构4-客群结构别墅成交客群主要来源于市内四区及外地客，承付能力较高，主力年龄段集中在40-50岁的高端人群u青岛市别墅市场客群主力
63、来源为本地客，其中，市内四区的客群占比最高，为28%，省外客群的成交占比达到20%，主要为旅游度假客群；u成交客群年龄结构中，主力集中在40-50岁的高端人群，占比达到44%，其次是30-40岁年龄段的占比为21%。数据来源：同策数据系统截止日期：2012.9.305-产品变化别墅市场快速发展，产品逐步向品质化、精细化、创新化发展，注重产品打造的同时，注重附加值产品变化2008年以前2010年2011年2012年品质化精细化创新化景观资源的强势占有景观落后附加值低产品类型：大独栋关键词代表项目山、海资源自身景观打造建筑风格多元化项目自身配套产品类型：独栋、双拼内外部景观的双重打造建筑风格多元化
64、功能间等附加值的打造水系小品、会所配套产品类型：类独栋、联排小面积经济型别墅建筑风格提升园林景观设计水系小品、会所配套经营附加值高产品类型：叠拼、手拉手、错啊错颐和星苑山水名园百通香溪庭院海信温泉王朝龙湖滟澜海岸叠拼保利海上罗兰世茂诺沙湾龙湖滟澜海岸银盛泰德郡麗山国际中信森林湖崂山区起步一路向北，城阳、即墨环胶州湾发展西进，胶南、黄岛颐和星苑龙湖滟澜海岸世茂诺沙湾百通香溪庭院城阳龙湖滟澜海岸：“别墅专家”的龙湖品牌+高展示力的五重园林景观+极强号召力的龙湖物业服务6-热销项目二期合院产品一期类独栋产品三期叠拼产品四期产品青特花溪地小高层产品 在售在售一期类独栋产品推盘信息：2010年10月25
65、日首次开盘，推出458套房源，2011.3推出剩下36套，现已售罄。产品户型：类独栋2+-1层，地上面积主力184-356，地下面积90-130，花园面积100-150。价格：成交均价16800元/，主力总价250-450万二期合院产品推盘信息：2011年6月25日首次开盘，推出66套房源，去化率83%。产品户型：合院，地上面积320-390，地下赠送面积231-351。价格：成交均价2.4万元/，主力总价680-1030万小高层产品：2011年10月20日首次开盘，11月21日二次加推，2012年2月26日三次楼王加推，总户数748，去化率。产品户型：复式产品，面积120-180。价格：优惠
66、后均价5900-6500元/。三期叠拼产品：2012年1月16日推出别墅产品，至今已经推出260套房源，不集中开盘，直接交定金锁定房源，去化193套，去化率74.2%。产品户型：叠拼上叠和下叠，面积180-200，赠送面积90-160。价格：成交均价16800元/，主力总价180-400万龙湖滟澜海岸多产品形态组合：类独栋、合院、叠拼、复式高层、公寓，做产品之前先做景观示范区城阳龙湖滟澜海岸：“别墅专家”的龙湖品牌+高展示力的五重园林景观+极强号召力的龙湖物业服务6-热销项目“醇”粹托斯卡纳风格景观展示p项目启动之前先做沿河景观示范区及样板间展示，体验式营销做到极致；p龙湖五重园林景观，并与建
67、筑自然融合，居住感强烈；p注重景观及物业服务的细节，赢得市场口碑；胶州中信森林湖：少海40亿投入大规划+中信品牌保证的产品力+低总价进入门槛6-热销项目三四期一期二期板桥镇欧洲镇一期类独栋产品推盘信息：2011年3月首次开盘，共分3批次推出，共计308套房源，现已售罄。产品户型：类独栋2+-1层，地上面积主力205-321，地下面积120-220，花园面积1150-500。价格：成交均价14000-16000元/，主力总价290-410万一期二期联排产品推盘信息：2012年7月开盘，共推出2次，约258套房源，去化166套，去化率64.3%产品户型：联排2+1户型，户型面积230-320平米价
68、格：成交均价7000元/，主力总价130-280万p中信大手笔投入，少海沿湖景观带打造，项目自身板桥镇、欧洲镇等生活配套设施建设；p二期7000元/平米均价，总价130-280万，低总价门槛吸引胶州中产阶级客户；胶南保利海上罗兰：央企保利品牌+超大面积的院子赠送+中等产品力下的适中价格+高层高附加值的产品打造6-热销项目物业地址胶南市滨海大道1399号物业类型住宅、商业总占地面积39.8万建筑形态别墅、小高层总建筑面积69.2万绿化率35%容积率1.4装修情况毛坯建筑风格别墅：英法风格高层：ArtDeco分期情况分四期在售产品二期220-280平联排产品，高层80-140平总户数4200户（1
69、6-29F)开盘时间2011.10价格情况联排均价1.6万元/平，类独栋均价1.8万/平，主力总价330-520万，高层均价8500元/开发单位保利（青岛）实业有限公司销售情况高层去化率达到56%，月均去化套数57套高层80两室两厅一卫n面对区域配套严重不足与落后的限制，项目自身配套了商业街，通过自身配套的打造弥补，缓解客户区域陌生感。n丰富的产品线，较强产品力赢得市场，采用创新型产品增加项目吸引力。n高层产品上，增强产品力，附加值最大化。别墅种类 户型面积（）开间附加值联排220-2807.9-8.21、50-300平私家花园；2、地下车库；3、100平米阳光地下室；4、露台、阁楼、挑空；双
70、拼类独栋360左右9.3手拉手类独栋250-2808-10错啊错类独栋260-2708.5胶南市世茂诺沙湾：世茂高质品牌+创新型产品+展示场地的私家体验物业地址胶南市滨海大道以北，海西东十三路以西，宁海路以南物业类型别墅（类独栋、叠拼）高层住宅总占地面积26万绿化率35%总建筑面积32万使用年限70总户数/容积率1.4面积区间高层90-120类独栋180-240叠院90-120装修情况毛坯建筑风格托斯卡纳开发单位青岛世茂滨海置业有限公司物业管理世茂物业配套50000平世茂海滩公园与海水泳场、500米私家醇美海岸线鸟瞰图一期二期推盘时间产品类型产品面积产品价格推量去化套数去化率7.29联排类独栋
71、19218500元/，365万522446.2%叠院81-9817000元/140-165万272074.1%9.8高层95-1128650元/，1408359%叠院6-热销项目物业地址开发区前湾港路与科大一号线交汇处，靠近致远中学和科技大学物业类型别墅（类独栋）高层（15、17、18F）总占地面积22.3万方绿化率35.3%总建筑面积22.5万方开盘时间2012.6推出户数186容积率1.01面积区间首181-361价格情况主力总价380-400万，均价18600-19000元/建筑风格别墅：托斯卡纳高层：法国原筑风格开发商龙湖地产物业公司龙湖物业去化情况备案186套，已经网签105套，去化
72、率高达56%，月均去化26套，去化极好配套内部：社区内有9班幼儿园，山科大幼儿园致远中学、6中和9中、西海岸医疗中心、商业配套、公建配套鸟瞰图建面198附赠：122地下室60-100花园20露台负一层一层二层黄岛区龙湖原山：龙湖品牌的极致号召+景观园林的体验展示+高舒适度产品的完美打造6-热销项目6-热销项目 胶南市万科青岛小镇：万科品牌号召力+创新型别墅产品+高性价比+大片区大体量规划二期1批次物业地址青岛胶南市前湾港东路777号物业类型低密度住宅、公寓总占地面积342万产品类型叠拼、联排、双拼总建筑面积99万绿化率50%本期推案套数72+12容积率1装修情况毛坯户型面积叠拼140-180平
73、米，联排260-310平，双拼350-400平价格情况单价1.2-1.4万/平，联排主力总价310-350万，双拼800-1200万开发单位山东小珠山建设发展有限公司前期物业管理北京万科物业服务有限公司青岛分公司配套社区配套：规划建设国际超五星级度假酒店、商业中心、儿童乐园、万国小镇、旅游度假、山地运动及生态居住综合社区，通过荒山绿化和公园建设，打造休闲、度假、疗养胜地。小区内部辅以高端酒店、休闲娱乐、教育、养生社区等6万余平米国际配套以及世界顶级度假酒店悦榕庄酒店作为配套。期数开盘时间面积推出套数去化套数去化率一期独栋、双拼2011.12500-10001303728.5%二期叠拼、联排、双
74、拼2012.10.28联排260-310平，双拼350-400平844654.8%微观市场小结放眼青岛市场全市及品牌大盘6大印象1、别墅市场进入全面竞争阶段2、产品细分、创新项目取得较好市场空间3、中小面积、高性价比、高附加产品热销4、注重展示力和品牌影响力项目取得良好销售5、创新型别墅产品受市场追捧6、高价值高性价比主力高层产品容易撬动市场全市大盘及品牌项目4大热销体系1、品牌+高展示园林体系+服务团队（龙湖）2、品牌+创新产品体系（诺沙湾、青岛小镇）3、品牌+高性价比产品力（中信森林湖）4、品牌+超高附加值+富有竞争力的价格控制（海上罗兰）6大热销原因印象4大项目热销体系本项目应对手法：放
75、眼青岛，领先区域，塑造全面的综合竞争价值平台。方向预判为：品牌导入+创新产品力+高性价比+价格合理控制+高品质展示体系+服务体系综合竞争价值平台塑造品牌+创新产品力+高性价比+合理的价格控制+高品质展示系统+服务体系配套先行，打破区域困境合理运用项目开发，扩开客群范围客户研究第三篇别墅客户：嶺海鳌山板块市区和即墨客群平分秋色，购置用途为投资、度假别墅板块板块发展阶段版块介绍核心客户次主力客户边缘客户置业目的城区板块发展阶段1、城市近郊区，距离市区近；2、具备完善的生活配套设施，交通便利，作为城市第一居所别墅3、政府东迁效应；即墨客户占比60%左右青岛市区客户占比约20-30%潍坊、烟台等外地客
76、户，与青岛有业务往来；占比约10-15%改善性自住，养老温泉板块成熟阶段1、稀缺的温泉资源；2、天泰滑雪场、高尔夫球场、温泉度假区等完善成熟的养生度假配套；多作为第二居所；3、项目开发时间早，多为大面积独栋、双拼等产品4、板块认知度较高；青岛市区客户占比约60%左右潍坊、济南、浙江、淄博、临沂等外地客；占比约20-30%即墨客户占比约10-15%养生、度假、养老鳌山卫嶺海板块初始发展阶段1、城市远郊板块，处于规划发展起步阶段，目前配套设施不完善，板块认知度较差；2、海景、山景等自然资源丰富；3、蓝色硅谷规划，片区规划为旅游度假区，未来前景看好；4、嶺海10万平方公里新城规划，与港中旅配套联动；
77、5、目前区域多为纯别墅待售项目；青岛市区客户占比约40%左右即墨客户占比约30-40%东营、济南等外地客户，占比约10-20%度假、投资1-客户现状洋房客户：一半以上为即墨市本地客户，且比例不断增加，其次是外地客户，年龄集中在25-45岁备注：来源同策数据系统日期2010.1.1-2012.9.30以户籍所在地未统计标准p洋房产品在即墨片区不多，整个片区洋房客户以即墨市本地客户为主，占到了约61%的比例；p青岛主城区客户仅占到了14%的比例，其中以市南及市北客户为主，市北区占比5%，市南区客户占比4%；p省内外客户共占比22%，多来自淄博、烟台、济南、潍坊等区域；p圣罗尼克入市较早，市区客户占
78、比较大，入市较晚的港中旅、尚溪地即墨客户占比最大，市区客户占比有所下降；麦尔文艺墅情景洋房总价高，成交惨淡，客户以市区客为主；1-客户现状港中旅洋房：完善配套及性价比吸引了绝大多数的即墨客，市区客较少。度假兼投资为主，部分改善客项目名称港中旅公馆开盘时间2010.12物业类型别墅（独栋、双拼、联排）洋房，小高层产品特点项目自建完善配套，产品借此热销产品面积独栋558平；双拼300-330平；联排245-260平；洋房90-150平产品总价独栋1800-2000万；双拼450-600万；联排240-370万；洋房60-120万客户区域以区域客为主，由于总价较低，区域客占比变大，外地投资客辅助，市
79、区客较少。置业目的旅游度假兼投资为主，部分改善客。随着区域的成熟，改善性质客户会有所增加。从事行业私企业主（中小工厂），企业中高管，公务员等；政府、外贸、房地产以及制造业等。海泉湾港中旅公馆销售代表l成交客群来源方面，主要为即墨市区域客占比达到59%，其次是外地客户，占比为25%（多为与青岛市有一定渊源的客户）；l市内四区占比13%，其中市北区占比6%，市南区占比4%；l洋房成交客群的主力年龄集中在40岁以上，占比达到57%，有一定经济实力的改善客与投资客；l由于洋房总价较低，区域客比例较别墅明显变大，总价成为限制区域客购买的重要因素之一，外地投资度假客辅助，少量青岛市区客。1-客户现状中建尚
80、溪地洋房：客户主要为即墨客户，其次是青岛市客户，占比约20%，主要目的改善及投资项目名称中建尚溪地开盘时间2011.11物业类型双拼、联排、洋房、高层产品特点滨海大盘，新中式风格，6000平会所产品面积双拼280平；联排200-320平；洋房85-160平产品价格联排12000-13000元/平；双拼14000-15000元/平；洋房60-120万/套客户区域洋房主要为即墨客户，青岛市区客户为辅助，济南、河南、北京等外地客占比较少置业目的改善型置业，投资为主从事行业贸易物流、交通运输、零售商业、建筑工程等行业中建尚溪地客户经理李景瑞l中建赏析地是片区内第一个综合性项目，别墅体量较少，主要是洋房
81、产品，整个项目别墅产品去化较慢，主要是总价较高；l洋房产品为纯粹的退台式洋房，附加值较高，主力面积80-90平米，总价100万以内，性价比较高；l客户主要为即墨市区客户，青岛市区过来看的比较多，但成交不如即墨市客户成交的多，工程上关系户也比较多，改善型置业跟投资的客户占比最高；l主要从事行业：贸易物流、交通运输、零售商业、建筑行业等1-客户现状高层客户：越靠近城区即墨市客户占比越高，嶺海片区高层市区及外地客户为主，改善为主即墨主城区东部新城区温泉及嶺海片区鳌山名苑销售代表鳌山名苑是这个片区第一个入市的项目，09年开盘的，项目体量不是很大，产品形式比较多，别墅、多层、小高层，客户以即墨为主，当时
82、市场环境好，客户层面比较广；青岛市区客户居多，即墨本地客户也有，多买来自住，青岛市以外的客户约占比20%左右，小高层产品即墨本地买的多；周边海洋研究所、地质所的员工过来买的较多；备注：来源同策数据系统日期2010.1.1-2012.9.30以户籍所在地未统计标准1-客户现状万科东郡高层：依托品牌及产品力，低价走量首期开盘去化7成，即墨客户占绝对主力，刚需及改善为主开盘时间2012年10月17日推案分期一期一交房日期2014.12.30推案楼座2#4#5#6#面积区间80-127推案户数456价格范围均价5188-7000元/（含1200元精装修）均价优惠前6300元/平（含精装）优惠后5800
83、元/平（含精装）优惠信息认筹交2万享98折+5000元优惠，开盘当天，再享98折+送维修基金，全部优惠最高可享9折去化信息到场共460组客户，现场显示共去化约320套，去化率约69%客户信息即墨市客户为主，其次是地缘性客户，居住及工作在即墨的客户，部分万科品牌的追随者置业目的自住为主，投资为辅万科东郡销售代表万科东郡是万科即墨第二个项目，四季花城的成功已经为万科这一品牌增加了不少分数，本案与之前的项目对比更着重于即墨市刚需市场，延续万科的精装路线，对项目景观示范区精工细作，增加项目的竞争力，突出项目品牌影响力项目在首次开盘进行低价走量策略，为项目立势，同时为后期产品的溢价增加空间客户描摹（刚需
84、）25岁左右夫妻：第一次买房子，看了很多楼盘，早就看好万科了，一直没出价格，无论是景观示范区还是这个品牌，还有户型都很满意，最重要的是没想到万科这次开盘5000元/还带着装修，算一算贷款压力不大，就出手了客户描摹（刚需）50岁夫妻：给孩子买房子，快到结婚年龄了，找了个女朋友，和老伴想了想房子一定要有，前两天看报纸，5000起价，估计最高也就6000元/，这钱家里负担得起，而且还带装修，省不少事，到时候孩子结婚弄点家具就行1-客户现状213别墅：客户来源广泛，市区及即墨客户各占一半，同时有能力吸纳一部分外地客群，但产品以及价格需要加以控制，以降低客户进入门槛洋房：主要来自于即墨，说明区域内客户对
85、该类产品的需求，在做足产品力，完善配套以及价格控制下，洋房产品将更有能力吸纳区域客户导入高层：主要来源于市区以及外地，并且随着区域距离即墨中心越远，市区以及省内等的外地客户群体比例越大，说明该部分产品由于总价易于控制，更利于吸纳愿意在滨海置业的外区域人口导入1-客户现状本项目产品发展需以现有客户状态为基础，通过富有竞争力的差异化产品体系设置，扩开客户范围，降低多种需求的客户的进入门槛，产品设置上主动引导客户为深入研究青岛客户对项目所在区域及产品的看法，为后续项目定位提供有力的市场依据，我们利用同策青岛公司深耕青岛的资源平台，对业内专业人员及部分目标客群进行访谈。访谈对象：1、嶺海及温泉板块项目
86、销售经理2、嶺海及温泉板块项目一线销售人员3、部分目标客户（市区及即墨市）4、资深专业人士及媒体人士5、异地滨海楼盘营销人员客户对本项目所在的嶺海片区的认知以及对该区域的接受度片区意向的产品类型，对不同产品的面积及总价要求置业目的及特别注重的方面2-客户访谈调研核心问题l青岛布局“大青岛”格局，拥湾发展战略，嶺海处于鳌山湾，也是未来的一个旅游度假区域，未来发展潜力无限，但现阶段本片区缺乏大规模产业支撑，吸引外来人口的能力较差；目前，区域内配套不完善，不适宜居住，虽然政府对整个区域，尤其是滨海板块作出了诸多规划，但客户普遍认为实现的时间较长。l对于市区客户来讲，尽管滨海大道通畅无阻，但心里距离仍
87、然较远，城阳传统别墅区以及成熟的温泉别墅区、港中旅项目均对本片区客户的导入产生较大的截留。l青岛别墅市场未来是有潜力的，温泉以及片区内项目都以300平以上大面积产品为主，小面积经济体验型或者创新型的叠加别墅产品更受市场欢迎，面积最好是不超过200；像目前龙湖、世茂在售的200平以内的小面积别墅销售不错；香澜郡小户型起价在200-230万的已经被订购完了；l即墨的花园洋房市场表现良好，像在售的中建尚溪地，总价不高，附加值做的不错，总高4层，满足了部分客户“别墅”的需求，而且别墅目前在本区域供应有限；l目前市区客户在本片区购房大多为投资及度假，自住很少；目前，青岛市有许多客户具备较强的购买能力，且
88、对经济型别墅有特殊偏好，可以作为未来的目标客群。业内专业人士l嶺海香澜郡销售总监赛东江片区发展潜力大，定位为休闲度假区，小面积体验型或叠加别墅机会较大、洋房产品供应有限存在机会2-客户访谈l区域目前发展尚不成熟，周边生活配套不足，距市区距离远，但交通十分便利，并且依托温泉度假资源吸引投资度假客群为主，未来规划建设蓝色硅谷核心区，将引进大量产业及人口的增加，同时大力发展滨海旅游度假业，以港中旅带动商业的发展，本区域未来发展潜力巨大，将逐渐吸引更多的市区投资客及未来产业带动的自住客群；l交通便利，目前已有一辆公交车通往市区，相信在不久后也会有公交车通往即墨市，将拉近与市区的联系，也为导入更多的市区
89、客做良好的铺垫，目前区域内主要以投资度假客群为主，置业目的尚无第一居所倾向，但随着未来的产业落地及规划，将大量导入自住客群；l区域内别墅项目众多，竞争非常激烈，市场主力面积呈现逐渐收小的趋势，越多的经济型小面积别墅产品更加的受市场欢迎，需求也比大面积产品的比例大，区域内创新型别墅项目较少，空白点在叠拼别墅，小面积低总价并且享受别墅的生活方式吸引越多的中产阶级人群，小独栋产品面积在200左右的为市场主力需求；l尚溪地的洋房客群主要来自即墨市区投资度假客，看重未来区域发展，注重洋房产品的附加值，露台的赠送面积等方面。l高层还未入市，短期内需求高层产品的客群较少，但从区域发展长期来看，未来势必会吸引
90、自住客群在此置业。一线销售人员l中建尚溪地客户经理吕永梅看重区域未来发展，前期投资度假客为主，后期将会逐渐导入首置与改善客，产品多样性发展最佳2-客户访谈依托旅游度假资源，别墅与洋房度假类产品发展更为迅速，小面积低总价产品更受欢迎资深业内人士l青岛搜房网市场编辑总监l目前嶺海片区属于城市远郊，旅游度假区域，依托温泉资源和海资源大力发展旅游度假产业，由于交通便捷，近年来房地产发展迅速，主要以别墅产品项目为主，区域未来规划蓝河硅谷核心区，未来产业人口的导入有利于发展房地产业，但目前配套缺乏，医疗教育不成熟，客户认知度尚不够高。l青岛市传统的别墅区温泉镇别墅区，成熟较早，认知度也高，山海资源仍然是客
91、群置业的主要关注点之一，交通上的便捷也为市区客的导入提供了有效途径。l青岛别墅市场未来潜力巨大，旅游度假别墅产品小面积经济体验型别墅产品更受市场欢迎，温泉及嶺海板块内别墅项目众多，竞争非常激烈，有效控制产品面积，抓市场主流需求，做差异化竞争，别墅面积最好是不超过200，主力面积最好在180左右，控制总价，降低置业门槛，让更多的人买的起别墅；l洋房市场表现良好，市场缺乏高品质的洋房标杆项目，多为普通洋房或电梯洋房，高品质的洋房产品应在多体现在附加值上，层层退台的洋房附加值较大，受市场欢迎度高；l嶺海片区的购房者大多为投资及度假客，自住基本没有；也有许多客户具备较强的购买力，且对经济型别墅有特殊偏
92、好，可以作为未来的目标客群。2-客户访谈1 2 3 4 5 偏好度产品景观环境配套地段 代表性客户访谈代表性客户访谈姓名姓名李先生李先生年龄年龄5252岁岁家庭结构家庭结构有有2 2个成年子女个成年子女职业职业私营企业主私营企业主家庭年收入家庭年收入80-10080-100万万居住区域居住区域市南区市南区置业驱动因素置业驱动因素居住（度假）兼投资居住（度假）兼投资偏好因素偏好因素产品品质、升值潜力产品品质、升值潜力p未来区域具有发展潜力，如果有好的产品会考虑购买未来规划挺好的，有一定的发展潜力，但需要的时间较长；整体感觉还是有些偏远，而且西海岸、胶州湾那边别墅总价低、配套什么的比较齐全，目前发
93、展要快于嶺海，除非有特别好的产品，否则不会考虑这个区域。p偏好别墅，面积不宜过大、低总价利于投资喜欢别墅类产品，独栋、联排都行，目前这个区域内的别墅项目不少，也去看过一次，整体感觉项目品质做的一般，如果度假去住的话，会考虑面积偏小一点的，也比较利于投资，面积200-250比较合适，总价不超过200万。p投资，注重景观、配套、房子的品质及开发商品牌目前投资的可能性更大一些，毕竟未来周边配套会很完善，长期自住不太方便；等片区起来后，偶尔过去度假还是比较不错的选择，毕竟环境比较好；买房时比较看重小区的环境、景观、房子的品质，希望是大的品牌开发商。认可区域未来的发展潜力，偏好小面积别墅产品，度假兼投资
94、使用，注重产品、景观资源及配套2-客户访谈p对该区域关注度较高，未来发展前景看好自己做物流的，经常跑滨海大道，片区从一块荒地，到现在成片的开发，很多项目都已经起来了，听说过懒得色硅谷的发展规划，购买了中建尚溪地的洋房，主要是别墅项目总价太高，洋房60万左右一套，3层还可以看海，以后这边起来了，可以过来居住。p主要考虑洋房产品，面积小，总价低，舒适度，别墅注重面积刚开始别墅会考虑，联排、叠拼啊这种小面积的，但区域内都是大面积别墅，香澜郡小一点，也得200-300万一套，花园洋房虽然不如别墅，但有露台、能看海，跟别墅也差不多；如果购买别墅产品的话，根据自身承受力，主要考虑180-250平方米的别墅
95、类产品；p投资，注重周边配套、内部环境、外观及物业如果有高品质产品会考虑投资，目前自住的可能性不大；比较看重小区周边的配套，小区内部的环境要好，房子外观大气，希望能有高标准物业服务。1 2 3 4 5 偏好度产品景观环境配套地段 代表性客户访谈代表性客户访谈姓名姓名张先生张先生年龄年龄4343岁岁家庭结构家庭结构3 3口之家口之家职业职业贸易物流行业贸易物流行业家庭年收入家庭年收入50-8050-80万万居住区域居住区域即墨市即墨市置业驱动因素置业驱动因素改善居住兼投资改善居住兼投资偏好因素偏好因素区域配套、产品品质区域配套、产品品质对区域关注度较高，比较认可区域发展，主要考虑小面积、低总价的
96、洋房产品，注重环境、配套等2-客户访谈p未来区域具有发展潜力，如果有好的产品会考虑购买嶺海在未来有可能发展得很好，但需要较长一段时间，目前环胶州湾及开发区吸引力更大，暂时不会考虑在嶺海买房自住，如果后期整个区域发展成熟，会考虑在这个区域置业。p首选花园洋房和叠拼，面积不用过大，但注重居住的舒适性花园洋房和叠拼是首选，如果价格合适，也会考虑联排别墅；面积不用太，120-200左右，一定要居住舒适，能有别墅般的品质和享受，总价100万左右。p自住，关注较为全面，但一定要符合自己的品位改善型自住为主，讲究居住的大环境，包括周边的交通、配套等，选择符合口味的品位格调，对规划设计、建筑立面、物业管理、配
97、套服务有较高的要求1 2 3 4 5 偏好度环境产品景观价格配套地段 代表性客户访谈代表性客户访谈姓名姓名王女士王女士年龄年龄4040岁岁家庭结构家庭结构3 3口之家口之家职业职业商贸企业高层管理人员商贸企业高层管理人员家庭年收入家庭年收入20-3020-30万万居住区域居住区域崂山区崂山区置业驱动因素置业驱动因素改善居住改善居住偏好因素偏好因素交通、配套、环境交通、配套、环境目前不认可本片区，但区域成熟会考虑购买，首选花园洋房和叠拼，注重居住的舒适度2-客户访谈目前不认可本片区，但区域成熟会考虑购买，刚需客户更加关注价格、配套及交通条件交通产品景观价格配套地段 代表性客户访谈代表性客户访谈姓
98、名姓名张先生张先生年龄年龄2727岁岁家庭结构家庭结构2 2口之家口之家职业职业制造业制造业家庭年收入家庭年收入10-2010-20万万居住区域居住区域即墨市即墨市置业驱动因素置业驱动因素自住为主自住为主偏好因素偏好因素交通、配套、价格交通、配套、价格p对片区关注度一般，对蓝色硅谷有所了解对该区域关注度不是很高，听说过蓝色硅谷的发展规划及区域内的逸景湾项目，但持谨慎乐观态度，目前不会考虑在本区域买房，主要交通不便、配套不足，目前不具备第一居所的生活条件。p如果片区成熟，会考虑购买高层产品如果周边产业发展，学校、医院等配套起来之后，会考虑过来购买；高层产品的话，面积不需要太大，80-90平方就可
99、以，预期价格在5000元/平米左右，带精装也可以，但标准一定要高；p自住，最主要关注价格、交通、配套刚需首置客户，目前周边什么都没有，多是别墅产品，不会考虑过来居住，更多的关注产品价格、交通及生活配套；2-客户访谈济南：邹先生，从事滨海楼盘内地销售代理3年济南购买滨海楼盘的主体为公务员及泛公务员群体、私营业主；他们的特征是以中年人为主，子女已长大成人，无生活负担，手上有一定的闲钱，向往海滨休闲生活，有度假及养老考虑；他们的购买行为是首先看开发商品牌，是否值得信任；再就是看楼盘位置及质素，如第一眼看上，很快就会下决定；他们的投资能力分三类：50万以下的，一般往威海乳山、烟台龙口、海阳购买；501
100、00万的，属于中高端一般在黄岛、胶南、日照购买；150万以上的，往往在青岛市区购买；如果青岛海边有优质物业，总价在30100万的，会有一定的客源；淄博：于彪金都花园销售经理淄博购买滨海楼盘的主体为私营业主和大型化工企业中高管理层；他们比较懂生活和享受，在滨海度假和退休后养老意识较强；他们的特征是以中年人为主，子女已长大成人，无生活负担，手上有一定的闲钱；他们很认同青岛，如果海边有优质物业，总价在50100万的，会有市场空间；东营：张先生，在东营从事滨海楼盘销售2年东营购买滨海楼盘的主体为油田系统中高管理层（科长以上就有很强实力）、私营业主；东营环境质量较差，他们一般都有退休后去海滨城市养老的打
101、算；他们支付能力强，一般都一次性付款；如果海边有优质物业，总价在50100万的、最高到150万的，会有大量市场空间；2-客户访谈济南淄博东营等省内客户具很强的青岛滨海置业意愿，总价50100万，不超150万优质低密度产品大有空间，外地客户l利用同策在济南、东营、淄博等地业务网络进行异地访谈2143嶺海片区现有的低密度产品仍然以市区客户为主，洋房产品购买的多为即墨市客户，由于进入门槛配套等条件外限制地客户较少；从购买目的来看，受区位、配套等因素影响，投资占有一定的比例，自住客也多为度假性质兼具投资性质。多数人认为嶺海未来发展潜力巨大，但是所需的时间较长。目前，受距离、配套等因素的影响，青岛市区客
102、户在嶺海购房自住的意愿并不强烈，但如果有高品质、经济型的产品出现，会考虑投资，大多还是考虑未来的增值。青岛市区到嶺海之间项目众多（城阳、温泉镇、港中旅），对市区客户形成了很大的截留作用，片区内部项目众多，也会产生客户分流，但其余项目面积偏大，总价偏高，所以青岛市区及即墨具有一定总价承付能力的泛中产阶级成为本案重要机会客群。温泉镇及嶺海目前的别墅产品面积大，总价高，且品质一般，客户对小面积、低总价的经济型别墅需求旺盛；片区花园洋房产品市场表现良好，其附加值较高，总价低，具有较大的发展空间。控制总价，做足产品力，完善配套，狠抓城市中产并建立外地客群导入机制，可以为项目发展创造机遇2-客户访谈总结项
103、目定位第四篇客户定位客户定位客户定位本案客户定位策略分析大项目小市场的现状，注定必须主动拓展客户范围广泛纳客，使客户层级复合化，主动创造客户自然资源丰富大规模开发多物业形态城市远郊区地块层面各类配套匮乏调控政策不变市场竞争激烈产品单一雷同市场层面区域认知度较低片区客户不足经济型高品质产品需求客户层面购买力超过1000万，低于%的置业比例；主要青岛顶级富豪，其次少量省外、国外富豪；多次置业，选择占据绝版资源的顶端奢侈产品，奢侈挥霍的居住消费理念；休闲度假型类中低密度物业购买特点购买力5001000万，5-10%的比例；主要青岛富人，企业家阶层多次置业，重尊重，选择占有资源和产品品质高的项目，愿意
104、为高品质买单；购买力0000万，1520%的比例；主要包括青岛本地泛中产阶层、泛公务员、专业人士等；注重性价比，向往郊区休闲度假生活；价格较为敏感，注重物业保值、升值城市核心顶级物业近郊成熟低密度物业近/远郊绝版资源的低密度物业类中产阶级高产阶级顶级富豪中产阶级物业选择近/远郊中高端低密度物业购买力10000万，1015%的比例；主要青岛富人，企业家阶层注重生活品质，度假物业环境；产品特色、个性化近郊中高端低密度物业近/远郊经济型低密度物业近/远郊中端中低密度物业经济型别墅、高附加值洋房客户分类一般规律中低密度产品客户分为：类中产、中产、高产、顶级富豪四类客户，每个层级都有不同物业选择多元化客
105、户定位，主抓城市泛中产及亚财富层客户定位适中适中较少较少最多最多较多较多少少顶级富豪类中产客户普通客户收入特征消费特征规模特征客户层级中等中等中等偏下中等偏下高收入高收入中等收入低中等收入低低低中等中等中等偏下中等偏下高高中高中高低低中产客户高产客户城市泛中产阶层以及亚财富阶层成就型客户事业型客户成长型客户奋斗型客户产业发展阶段筹备期破冰期成长期繁荣期无规模性产业带动性产业引入周期产业孵化、功能培育周期产业区升级、城市功能提升2009年之前2010-20132014-20162017-2020交通发展l滨海大道即墨段通车，仰口隧道正式开放，交通条件开始改善l617路公交公交系统开通至青岛国际博
106、览中心l海即跨海大桥开通；l青荣城际铁路：连接青岛、即墨、烟台以及威海预计2013年9月30日竣工l公交车次的增加；l社区班车开通；l区域内部市政道路改善建设完成l轻轨和区域路网升级，便捷的交通体系将进一步促进与主城区的连接建设进度基础设施落后产业初级、规模小青岛国际博览中心奠基，开工建设青岛嶺海项目正式开始启动基础设施累计投资近百亿元；青岛估计博览中心投入使用，五星级酒店开工建设；多数房产项目开工建设，并开始进入销售期；蓝色硅谷管委会成立，加快产业引入，促进重点工程开工建设加快推进青岛国家大学科技园建设，2013年预计完成一期建设综合城市功能的培育，配套全面开工建设，并部分投入使用；产业提升
107、和集聚山大青岛小区14年完成一期工程建设，并开始招生，2015年全面完成工程建设；2015年蓝色硅谷建设初现形象，孵化的中小企业数量由2010年的330家，增加到600家。新区产业升级换代城市功能更新和提升，配套设施建设完成，并投入使用；2020年，蓝色硅谷基本建成；嶺海片区人口规模约10万人；区域对接随着区域发展与产业发展结合，不同阶段客户成长不同，逐步打开客户面宽客群特征市区化、富贵人士市区富人为主；产业、地缘富人为辅产业、地缘为主市区为辅客群泛化度假投资型度假投资兼自住以自住为主，度假投资为辅自住型客户定位本案客户定位策略分析中低密度产品第二居所属性度假投资客为主中高密度产品第一居所属性
108、各类居住客户为主产品发展逐步成熟居住属性客户演变随着区域发展以及项目的进程变化，产业建立和成熟，项目属性必定由投资、度假属性的第二居所以及“5+2”居住模式为主的功能向第一居所，居住型功能转变客户演变城市泛中产阶级，度假兼投资类为主，逐步向地缘客、产业客户，自住需求客户转变筹备期破冰期成长期繁荣期城市泛中产阶级客户，度假兼投资类为主泛化的自住需求，地缘客及产业客户为主20%40%80%看重区域完善的配套资源及自然景观资源；别墅类度假产品需求客户比例首期产业落地客户后期片区成熟后，以地缘性客户以及周边产业客户为主；自住需求明显上升投资客户度假客户地缘、产业客户外地客户60%示范型客户示范型客户跟
109、随型、机会型客户跟随型、机会型客户地缘性、产业型客户地缘性、产业型客户看好区域发展前景的先知先觉者中低总价段、经济型低密度产品前期性价比吸引,高层以及公寓投资型产品外地看重本区域发展的投资客及向往滨海生活的外地客敏锐的投资客户初期中期后期影响因素内容卖点诉求客户区域l温泉、山海资源；l区域规划、度假板块初现；l内外配套匮乏；l工程形象尚未树立l产品本体、区域前景整体概念、l资源l塑造内部配套青岛市内四区为主即墨主城区其他投资、度假、体验生活品质、5+2模式的居住购买动机l温泉、山海资源；l大领海度假板块树立、度假印象加强；l外围配套初步形成；l工程形象树立、样板场景形成l外配套、大形象、区域度
110、假概念l产品本体l内外配套兼具，生活理念形成全市性客户省内内陆其他居住、改善、5+2模式、综合投资、旅游l温泉、山海资源；l度假和生活状态均成熟、区域印象市场普遍认可；l内外配套体系构建完成；l项目形象完成、实景呈现l内外配套、区域形象成熟l产品本体l生活理念深入人心状态省内内陆+全市区域即墨区域客其他居住、养老、改善、滨海生活理念追随客户演变城市泛中产阶级，度假兼投资类为主，逐步向地缘客、产业客户，自住需求客户转变项目基调全市站位，影响区域全市站位全市站位，适时外拓物业类型定位物业类型定位指标回顾现有指标条件下，能够完成的物业类型组合基本为三大类别，高层为必选，辅以中低密度产品容积率与建筑形
111、态对照表容积率建筑形态容积率建筑形态小于0.3高档独栋2-2.5小高层0.3-0.5一般独栋，可搭配双拼、联排2.5-3小高层+二类高层（18层以内）0.5-0.8双拼，联排，可搭配3-4层的叠加3-6高层（大于18层）0.8-1.2多层，可搭配叠加，联排大于6摩天大楼1.2-1.5多层+小高层.项目占地面积容积率总建面容积率要求805亩1.2约64万方地块各自之间平衡容积率可能的物业类型组合方向：方案一：别墅+高层方案二：洋房+高层方案三：别墅+洋房+高层组合筛选根据各物业溢价能力以及营销销售速度，锁定中低密产品的组合模式：叠拼+洋房为主，辅以联排+独栋产品类型独栋/类独栋双拼联排叠拼洋房供
112、应强度供应较多，且以大面积为主较低，大面积为主供应较多，多是创新联排产品竞争区域内仅橄榄树，且体来少中等销售现状大面积产品基本滞销滞销去化一般销售火爆销售较好销售速度大独栋月均1-2套；麗山国际小独栋月均5-6套温泉王朝双拼月均去化不到1套橄榄树联排月均3-4套橄榄树叠拼9月中旬推出，已认购90%，月均去化81套尚溪地洋房月均去化19-20套总价控制大独栋不利于控制总价，小独栋控制总价不利于控制总价利于控制利于控制利于控制客户接受度小面积、低总价客户接受度较高接受度较低接受度适中客户接受度高客户接受度高市场风险中高中低低土地利用度占地面积大占地面积较大占地面积小占地面积小，土地利用率较高对项目
113、贡献度可拉升项目形象资源占有型产品，占地面积大，市场接受度较低，未来发展不可控占地面积小，舒适度收受到一定影响占地面积小，市场接受度高，附加值较大，可快速去化产品认知度较高，出容积率的产品选择价值本项目中低密度产品选择排序：叠拼+洋房小独栋控制总价，做足产品力，完善配套，狠抓城市中产并建立外地客群导入机制，可以为项目发展创造机遇本案最终的物业组合系叠拼+洋房+小独栋+高层创新型物业形态易于控制总价重点打造的走量型产品区域稀缺易于接受和控制总价重点打造的走量型产品完成容积率指标现金流产品品质较高，拉升形象但走量速度慢需控制总量通过问卷、市场以及案例，给出答案客客户原则梳理清晰，物业组合户原则梳理
114、清晰，物业组合线确定，接下来是如何界定相关线确定，接下来是如何界定相关产品的户型面积以及建议产品的户型面积以及建议在有关市场机会的分析中，我们已经给出了对于客户类型的初步判断。在本次研究中，为了直接的了解相关客户对本地块的看法；我们利用同策深耕青岛以及同策外地（主要是济南、烟台、潍坊、淄博等区域）操盘优势，对客户（青岛市区、即墨市、本区域以及外地客户）进行了深入的访谈及问卷，发放计问卷数总计量200份，实际有效问卷169份：别墅客户：合计问卷数64份，其中青岛市区有效问卷36份，即墨市客户20份，外地区域8份。洋房客户：合计问卷数56份，其中青岛市区有效问卷23份，即墨市客户26份，外地区域7
115、份。高层客户：合计问卷数49份，其中青岛市区有效问卷16份，即墨市客户29份，外地区域4份。客户来源：1、同策青岛及外地代理项目来访及成交客户；2、同策汇客户资源平台；3、项目周边企业单位、青岛市区及即墨市重点区域路访，海洋地质所相关人员，海洋大学等院校老师；问卷样本问卷调研我们以问卷方式对别墅、洋房、高层产品的偏好做了系统分析别墅总价及面积:主力需求面积150-300平米，总价段150-250万，小面积、低总价需求特征明显p别墅面积段需求统计中，主力需求面积段集中在200-250平米，占比30%；其次是250-300平米面积段，占比26%，面积段在150-200平米的占比22%，整体表现出小
116、面积别墅需求旺盛；p别墅总价需求段统计中，主力总价段集中在150-200万，占比31%；其次是200-250万总价段，占比30%，总价段在250-300万的占比19%，别墅低总价特征明显；1-别墅面积客户问卷市场趋势区域竞争独栋：面积呈现收小趋势联排：面积呈现收小趋势产品发展趋势：面积逐渐收小独栋：2010年前：320-420平米联排：2010年前：230-260平米叠拼：2010年前：无叠拼别墅2010年后：180-300平米2010年后：180-230平米2010年后：100-200平米别墅市场研究：青岛整体发展趋势：180-260为主要成交面积叠拼：市场主流叠拼面积独栋和联排大面积产品成
117、交受戳，小面积产品在市场中成交较好，独栋主流成交在180-300左右，联排主流成交在180-230左右叠拼别墅目前在青岛市场供应量有限，呈现供需两旺的状态，主流成交面积为80-200客户问卷市场趋势区域竞争1-别墅面积别墅市场研究：在嶺海区域内避开直接竞争，做差异化产品、创新产品所属板块项目名称独栋类独栋双拼联排合院叠拼嶺海海板块中建尚溪地卢卡多堡323-570艺墅375-542逸景湾200-220香澜郡203-298375港中旅480300-400260-280温泉板块温泉王朝350-512250-325260-324270芭东小镇280-1200海尔原乡墅230-470230-270青建橄
118、榄树300-500100-190麦尔文艺墅400-460城区板块麗山国际240-360200-240一山一墅290-510240-290200-248p即墨别墅市场整体以300-500平米别墅为主；12年推出的项目面积开始收小；p逸景湾联排200-220平米，橄榄树叠拼100-190平米；但体量都很小；p麗山国际类独栋200-240平米；一山一墅联排200-240平米；客户问卷市场趋势区域竞争1-别墅面积别墅定位三大原则：原则1：产品面积全面收缩原则2：适当增加差异化选择原则3：降低产品的竞争压力小面积产品别墅逐渐占据主导200以下别墅成为客群需求的主力产品跟随市场主流产品，同时控制总价，抓住
119、市场空白点，压缩单套房源面积，进行差异化竞争别墅面积建议抓市场主流方向，控制总价，差异化竞争，切合客户问卷别墅类型总建面控制主流面积辅助面积总价控制范围小独栋辅助160-180200-220250万左右叠拼主力80/90/100140-150100万左右控制总价，做足产品力，完善配套，狠抓城市中产并建立外地客群导入机制，可以为项目发展创造机遇1-别墅户型面积原则建议客户问卷市场趋势区域竞争洋房总价及面积：主力需求面积段在90-110平米，主力总价段在60-80万之间p洋房面积段需求统计中，主力需求面积段集中在90-100平米，占比22%；其次是100-110平米面积段，占比22%，80-90平
120、米面积段占比16%，面积段在110-120平米以及120-130平米均占比14%；p洋房总价需求段统计中，主力总价段集中在60-70万，占比29%；其次是70-80万总价段，占比23%，总价段在50-60万的占比21%；p对于本片于洋房更多的是倾向于一种“别墅”产品的追求；2-洋房面积客户问卷供应结构成交结构竞争项目供应面积，80-150面积段，多数品质较低高性价比产品受追捧市场上洋房品质较低，主力供应面积在80-150平米所属板块项目名称产品形式产品面积层数有无地下室花园面积露台/阳台面积嶺海海板块中建尚溪地退台洋房85-1304层无40-1205-20逸景湾退台+电梯洋房99-1904-6
121、层50-6040-5020-30港中旅小高层90-1505-7层无地下室10-2010-15温泉板块麦尔文艺墅情景洋房120-2103-5层60-7050-8020-40市区板块一山一墅多层70-906层无地下室无5-10p即墨市洋房户型面积集中在80-150平米之间，产品品质参差不齐；p中建尚溪地做4层层层退台洋房，尚溪地洋房面积80-130平米，顶层复式面积130平米；p逸景湾4层退台洋房，面积153-192平米，面积较大；2-洋房面积客户问卷供应结构成交结构成交面积来看，80-120产品成交绝对主力，同时120-1404左右也占到21%2-洋房面积即墨目前洋房数量有限，图表中统计项目为中
122、建尚溪地、一山一墅、港中旅海泉湾、鳌山名苑、圣罗尼克项目客户问卷竞品结构成交结构从目前典型案例的成交状况来看，区域内的洋房产品成交80-120平米的占68%，其中80-9025%，90-10020%，100-12022%洋房定位三大原则：原则1：合理控制面积原则2：增加项目附加值，提升品质原则3：控制层数在5层，保证舒适度控制总价，做足产品力，完善配套，狠抓城市中产并建立外地客群导入机制，可以为项目发展创造机遇2洋房户型面积原则建议客户问卷供应结构成交结构高品质、高附加值洋房受市场热捧90-110平米为客户主力需求面积段目前区域市场内洋房供应较少，主抓市场空白点，推出洋房产品别墅面积建议抓市场
123、主流方向，创新填缝策略，切合客户问卷物业类型层数面积面积备注洋房(控制在5层)1层约130-135关注层层退台、首层花园等手法增加产品竞争力2层约115-1203层约1004层约905层约85高层面积及总价：主力需求面积段集中在70-100平米，主力总价需求段在30-60万p高层面积段需求统计中，主力需求面积段集中在80-90平米，占比23%；其次是70-80平米面积段，占比19%，90-100平米面积段占比16%，并出现一些120-140平米的大面积需求；p高层总价需求段统计中，主力总价段集中在50-60万，占比31%；其次是40-50万总价段，占比21%，总价段在40万以下的占比16%；3
124、-高层面积客户问卷市场趋势高层面积及总价：主力成交面积段集中在80-90平米90-100两个面积段，即墨主力总价需求段在40-60万3-高层面积客户问卷市场趋势保利海上罗兰户型配比面积（）户型供应套数占比去化去化率66左右一室两厅一卫877.1%3641.4%81左右二室二厅一卫31025.4%19462.6%101-105三室二厅一卫37230.5%17747.6%115-125三室二厅二卫21417.6%12960.3%140左右三室二厅二卫23619.4%15063.6%合计1219100.0%68656.3%万科东郡户型配比户型面积（） 总套数供应占比去化套数去化率A28822850%
125、16572.37%C29016035%13483.75%C31276815%2130.88%合计456100%32070.18%高层定位四大原则：1：控制总价迎合主流市场2：两房产品在不失舒适度的同时压缩面积，合理控制总价3：紧凑三房产品注重附加值的赠送，打造2+1户型，或紧凑小三房；4：设置少量创新型产品以及大面积产品，确保产品段的丰富性以及应对市场变化的需求控制总价，做足产品力，完善配套，狠抓城市中产并建立外地客群导入机制，可以为项目发展创造机遇3高层户型面积原则建议客户问卷市场趋势控制总价，迎合主流市场趋势，切合客户需求,高性价比户型分类户型面积户型占比打造附加价值点创意1+1户型60-
126、7010%格局创新，1房变2房舒适二房80-8535%增加舒适性紧凑2+1房或者三房85-9040%格局创新可变性：2房变3房标准三房100-11010%赠送功能间+舒适度价值舒适三房120-1305%以舒适品质感为主导价值点别墅客户外部价值需求花园园林物业服务地下室会所其他低中高外部暂不可改环境3421别墅客户需求别墅客户内部价值需求客厅花园餐厅露台半地下室其他低中高123外部暂不可改环境别墅客户需求洋房客户外部价值需求园林露台综合配套户型设计舒适性其他低中高51234外部暂不可改环境洋房客户需求洋房客户价值需求客厅主卧，主卧衣帽间露台客厅阳台洗手间其他低中高51234外部暂不可改环境洋房客
127、户需求高层客户外部价值需求综合配套园林户型赠送空间价格其他低中高123外部暂不可改环境高层客户需求高层客户内部价值需求客厅主卧阳台赠送空间餐厅其他低中高3421外部暂不可改环境高层客户需求高层洋房别墅区位区域偏远，但自然环境优越看好嶺海未来的发展，但认为时间会比较长相对偏远，未来发展潜力大，还需要加大宣传与改造交通交通便捷，道路及公交系统发达交通便捷，道路及公交系统发达交通便捷，但仍存在改善余地环境整体环境有待改善整体居住环境有待改善景观希望能有较好的景观视野对景观视野、园林均看重外部景观要求高，水景资源要好教育配套希望有一流的中小学教育配套部分关注教育可有可无，有胜于无餐饮配套餐饮配套无指定
128、要求没有特别要求活动半径大，没有特别要求休闲配套较希望有中心公园休闲配套希望有公共休闲空间活动半径大，没有特别要求综合配套综合的生活配套有吸引力基础的社区生活配套即可活动半径大，没有特别要求会所希望有一个服务类会所希望有一个服务类会所希望能够体现自己的社会层级物业服务细致周到不一样的物业(有服务意识)让业主体验到一定的身份优越提供保洁、商务、家政增值服务车位要求人车分流比较看重，要求充足车位，人车分流比较看重，主要从数量上，不强调人车分流人口注重入口仪仗感,有大型广场希望入口比较大气,有的希望有喷泉入口不需要特别醒目，注重隐私园林社区中心大型广场园林非常注重组团内的园林观景效果注重屋前屋后和整
129、体园林精致情趣建筑风格不是特别看重与海岸风情融合关注度高，倾向于泛地中海风格大堂关注用材和宾客感受比较关注，但不强调层次已至，无需大堂花园希望提供花园或花房对于花园的大小和形式非常关注户型设计有朝南向卧室、南北通透、方正非常重视，希望空间丰富，有错层设计户型设计要求高，尤其是会客空间房间数同等面积情况下,希望更多房间不强调房间数量，注重房间功能房间有空余，不关注房间数量舒适性满足基本或比较舒适的居住条件要求居住面积的舒适性要求居住空间比较阔绰，重视享受性赠送空间非常关注赠送空间大小非常在乎室外沟通空间露台面积和设计对赠送半地下室比较感兴趣价格对于价格相对敏感关注性价比和可能升值潜力空间价格承受
130、力强，喜欢就好，价格不是很敏感各物业类型问卷外部价值排序总结客户产品需求高层洋房别墅户型朝向非常重要，但可以略微偏转景观非常重要，但可以略微偏转景观非常重要，但可以略微偏转景观玄关希望有入户玄关必须具备独立的玄关必须有一个玄关作为进入居室缓冲地带客厅布局合理，希望能观景效果好方正合理基础上，要求层高略高，空间变化丰富要求大客厅在40平米左右，希望能挑高气派阳台与客厅相连有露台可不考虑阳台卧室带阳台或露台餐厅希望和客厅相连不强调隔断餐厅需要独立区域重要的交流场所，希望独立区域间隔厨房要求有基础的餐饮配套没有特别要求重要的场所，希望足够大的操作空间主卧室注重主卧室位置采光景观注重主卧室的功能齐全注
131、重主卧室的宽大舒适享受功能主卧衣帽间不强调比较关注，有独立衣帽间主卧要求较大面积的步入式衣帽间卫生间至少有一个空间通风全明主卫带更衣室，要求面积大，要求全明主卫带更衣室，要功能细分如梳妆台次卧室不是特别关注对于次卧的面积有一定要求对次卧的舒适性有一定要求书房不要求有书房,卧室为主多数表示希望有一个房间作为书房必须具备该功能空间工人房不要求部分要求希望独立入户储物间可以有室内储藏空间不是特别关注必须要储藏空间工作阳台希望北向有洗衣工作阳台最好有工作阳台不关注室内赠送非常关注实得空间不敏感不关注露台可有可无非常关注露台尺度和功能定位非常重视露台，作为家庭第二生活厅花园-首层洋房对于花园非常重视非常
132、重视花园，对面积有较大要求地下室-首层洋房对于地下室比较第二活动空间，非常关注具体做法各物业类型问卷内部价值排序总结客户产品需求控制总价，做足产品力，完善配套，狠抓城市中产并建立外地客群导入机制，可以为项目发展创造机遇客户产品需求得出产品设计指引方向1、别墅产品关注点别墅外部关注点：花园园林物业服务地下室会所别墅内部关注点：客厅花园餐厅露台半地下室2、洋房产品关注点洋房外部关注点：园林露台综合配套户型设计舒适性洋房内部关注点：客厅主卧，主卧衣帽间露台客厅阳台洗手间3、高层产品关注点高层外部关注点：综合配套园林户型赠送空间价格高层内部关注点：客厅主卧阳台赠送空间餐厅别墅客户更关注土地占有、私属化
133、空间及完备合理的产品功能设计洋房客户更关注产品自身品质及花园、露台等附赠空间高层客户更关注产品性价比、产品功能空间的合理性及完备性小独栋中间户（参考户型）180-200负一层、一层公共空间小独栋中间户（参考户型）180-20015.1米14.3米7.9米7.9米负一层一层影音室健身房采光天井天窗起居室卧室储物间洗衣房卫生间车库餐厅厨房卫生间阳台产品面积参数户型地上面积200-210地下室面积110-120花园面积60-80（庭院较小）露台面积30左右附加值合计200-230负一层面积：110-120一层面积：80-901-小独栋户型小独栋中间户（参考户型）180-200二层、三层家庭空间&主人
134、空间小独栋中间户（参考户型）180-20013.6米7.9米12.8米7.9米户型产品建议建议以此户型进行改造，可利用地下室、车库或楼梯等部分连接，进行类独栋产品改造适当增加庭院面积以及露台面积面宽建议在7-8米起居室上空卧室卧室家庭室主卫客卫露台露台主卫露台书房主卧室衣帽间门廊露台二层三层二层面积：50-60三层面积：60-701-小独栋户型小独栋边户200-220负一层、一层公共空间小独栋边户（参考户型）200-22015.1米14.3米8.3米8.3米采光天井天窗负一层一层产品面积参数户型地上面积221地下室面积120花园面积150左右（略小）露台面积30左右附加值合计300左右负一层面
135、积：120一层面积：90-951-小独栋户型类独栋边户200-220二层、三层家庭空间&主人空间类独栋边户（参考户型）200-22013.6米8.3米12.8米8.3米户型产品建议建议以此户型进行改造，可利用地下室、车库或楼梯等部分连接，进行类独栋产品改造适当增加庭院面积以及露台面积面宽建议在8米左右二层三层起居室上空露台二层面积：60-65三层面积：65-701-小独栋户型叠拼（参考户型）下叠（160）地下70+地上86叠拼（参考户型）下叠：地下一层+地上一层赠送地下室，下沉式庭院及地上南院产品面积参数户型地上面积86地下室面积70花园面积50-60附加值合计约1302-叠拼户型叠拼（参考户
136、型）中叠：地下一层+地上两层赠送地下室，下沉式庭院及地上院子，顶层露台地下一层地上一层地上二层叠拼（参考户型）中叠（140）地上91+地下约49产品面积参数层数1+2户型地上面积91地下面积49花园面积约30露台面积16-17附加值合计（花园、露台）962-叠拼户型叠拼（参考户型）上叠（100）二层30+三层70地上三层叠拼（参考户型）上叠：地下二层+地上三层赠送一层院子，三层三个露台地上二层产品面积参数户型地上面积100平米二层面积30平米三层面积70平米花园面积4-5平米露台/阳台面积30平米附加值合计（花园、露台）35平米一层花园2-叠拼户型叠拼下叠144三房三厅三卫（下叠）2-叠拼户型
137、房型介绍：一二双层，一楼带阳光花园，赠送地下室，框架式结构-各空间可进行个性化设计，客厅面宽有条件可至7米，进门设有玄关，保证良好私密性，一楼厨房、客厅、卧室，二楼主卧、次卧全部朝南，享受大面积的采光效果。二楼中间面积浪费。叠拼上叠144三房三厅三卫（上叠）2-叠拼户型房型介绍：三四双层，赠送阁楼，框架式结构-各空间可进行个性化设计，客厅面宽有条件可至7米，进门设有玄关，保证良好私密性，三楼厨房、客厅、卧室，四楼楼主卧、次卧全部朝南，享受大面积的采光效果。洋房示意：首层赠送地下室及下沉式庭院，二层赠送露台退台洋房示意图3-洋房户型洋房户型示意：3-5层赠送大面积露台，增加产品附加值3-洋房户型
138、洋房户型示意：5层情景退台洋房，首层约128，二层约1113-洋房户型首层约128，四室两厅两卫二层约111，三室两厅两卫洋房户型示意：5层情景退台洋房，三层约98，四层约883-洋房户型三层约98，三室两厅两卫四层约88，三室两厅两卫洋房户型示意：5层情景退台洋房，五层约803-洋房户型五层约80，两室两厅一卫70余平米创意1+1户型，将设备平台最大化利用，将其与阳台组合改造为一个完整功能间p为最大化实现设备平台的利用率，可通过阳台+设备平台构件（面积不大于1，进深不超过0.7米），后期阳台与设备平台组合改造，形成完整功能间。4-高层户型建筑面积约72，一室二厅设备板改造为房间新规范规定：p
139、花池、结构板、空调外挂机搁板等飘出建筑外墙、无维护结构且面积不大于1、净深不超过0.7（含0.7）米的，不算面积。p不符合以上条件的，计算一半面积。户型示意：72平1+1房产品通过半封闭阳台赠送一半面积，飘窗设计，设备版赠送全部面积，提升户型附加值及使用率；80-85平两房户型示意，通过多个阳台、多个飘窗设计等增加附加值户型示意80-85平二房产品，户型方正，南北通透，通过半封闭阳台赠送一半面积，飘窗设计赠送全部面积，增加产品竞争力。中南世纪城：85左右二房万科城：83左右二房4-高层户型新规范规定：p阳台无论封闭与否均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积p阳台进深不应超过1.8米，超过1.8
140、米的部分按全面积计算p建筑面积小于120的户型，阳台数量超过2个的，超出部分计算全面积；建筑面积大于120户型，阳台数量超过3个的，超出部分计算全面积p房间内不应随意分隔阳台，对于有悖正常使用功能、明显偷漏面积指标的，一律按全面积计算90余平米创新2+1户型，将入户花园、阳台等部位改为独立功能间，提升房屋使用率4-高层户型户型示意“2+1”户型，可以利用赠送的入户花园或者阳台，打造出一个房间，用做书房、卧室或者衣帽间等多功能间。百合花园：902+1阳台改造为房间85两室两厅一卫入户花园改造为房间新规范规定：p房屋内标注的封闭式的阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，进深超过1.8
141、米的，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积；进深不足1.8米的及开敞式的均按阳台计算详解：p常见的附加值赠送方式之“空中花园、入户花园”可算作阳台的另一种形式，进深不超过1.8米，可改造成单独功能间，同时赠送一半面积4-高层户型100余平米户型示意，转角飘窗增加户型景观视野及采光面，落地凸窗增加使用空间105平米三室两厅一卫转角飘窗飘窗可改造凸窗落地凸窗2.2米可改造凸窗室外空间示意落地凸窗示意图飘窗做法一：改为落地凸窗，增加使用面积飘窗做法一：增加储物空间或直接增加凸窗层高（保证外立面突出）凸窗上方横梁设计为储藏空间内凸窗拆卸后示意接下来，我们参考相似案例在有以下两大问题需要解决项目以哪种
142、整体形象出现来吸引目标客群？除了户型本身，还需要如何操作项目，促进项目的整体成功？参考案例/深圳万科东海岸第五篇房地产产品发展模式案例选取研究目的：本项目属于旅游度假区的住宅开发，如何制定本项目发展战略和定位，关系到本项目的成功与否，因此有必要研究当今旅游度假区住宅的发展现状。案例研究内容：1、客户如何演变2、项目发展战略3、产品战略4、滨海物业标准建立5、区域迅速突破案例选取深圳大梅沙万科东海岸盐坝高速沿红色箭头方向，政府规划为：旅游商住居住东海岸万科东海岸为大梅沙第一个开发的项目，开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善，区域认知度较差1-项目介绍p区域：深圳盐田区的东
143、部，距盐田区政府约10多公里；p交通：通过盐坝高速与市内相连；p地理位置：位于大梅沙，紧邻菠萝山，面朝大海，紧邻政府规划的郊野公园和运动公园；p规模：占地约26万M2，总建筑面积约21万M2，容积率0.8p产品形态：包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态p开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善，区域认知度较差；p属滨海项目，处于政府规划的“旅游、度假”区域p地貌复杂，有山地、谷地、平地树林等盐坝高速收费站联排别墅小高层/多层公寓外环路启动区启动区紧邻外环路，展示面、昭示性较好山腹别墅以价格杠杆撬动湖景、海景别墅之间的资源不平衡性以“真正的海岸生活”作
144、为形象标识，来引导滨海度假生活万科东海岸着眼于强化资源价值、塑造新的区域价值，打造成熟海滨生活，注入社区投资价值2-发展战略p迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气p战略概括：高形象+稳健路线初期通过生活设施和滨海度假意向性小品的投入减弱区域陌生感，后期在此基础上主要满足客户的体验和休闲式的消费需求3-配套设施风情商业街形态全面展示：湖景展示会所投入使用，部分作为售楼中心风情商业街开始招租启动区主要是基本生活配套，通过沙滩泳池、沙滩排球场等塑造休闲气氛休闲、风情商业配套开始进驻风情商业街基本招租完毕，但未完全进驻三期商
145、业街开始招租一期2003-2004二期2004-2005三期2005.8-p启动区配套：会所、展示100米风情商业街p会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球室、棋牌室、泳池、会议室p一期风情商业街入驻大部分为知名商家业态：华润万家、百安居、顺电、招行ATM、室外coffeeclub等p二期商业街引入休闲业态：好太太家品、香磨坊西餐厅、麦当劳、可爱坊、海岸咖啡、中联大药房等。对本项目的启示：通过基本生活配套和滨海度假型小品减弱区域陌生感开发周期第一期10个月20032004第二期12个月20042005第三期2005产品演变历程多层共112套面积：83-154M2小高层/高层联排、双拼独
146、栋公寓共328套面积：40-58M2小高层：共140套面积：81-152M2共174套面积：202-270M2共5套面积：318-386M2高层/复式：60/4套面积：191/245M2小高层：237套面积：82-178M2共135套面积：190-270M2高层：247套面积：78-165M2复式：4套面积：220-260M2区域陌生，通过产品多元化降低风险TH树立形象标杆，高层主力回现区域成熟，完全为回现产品产品类型别墅比例：23.6%小高层/高层：18.4%多层：14.8%公寓：43.2%别墅比例：31%高层/小高层：69%高层：100%区域成熟度陌生成熟一期产品策略：多元化产品线，分散市
147、场风险依托区域发展大环境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线集中在标杆产品与主力回现产品三期产品策略：产品线集中在标杆产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）产品线由多元化产品线逐渐收缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大4-产品策略儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了东海岸某销售人员客户变化特征：初期以投资客为主，后期客户经历了度假居
148、住的演变历程，区域也由第二居所向第一居所转变5-客户变化强化海资源稀缺价值，主打“真正的海岸生活”重塑区域价值，迎合区域大旅游的开发趋势借鉴点一：强化资源价值，塑造区域价值一期多元化产品入世，后期逐渐收缩为主力回现产品规划了较大比例的投资类产品酒店式公寓，吸引人气借鉴点二：复合产品线分散风险开发初期以生活设施和滨海印象的小品减弱区域陌生感后期配套以满足客户新生活方式为主体验和休闲借鉴点四：配套体现滨海生活体验和休闲生活方式主动拓展客户宽度，前期以投资可为主后期核心客户开始向度假-居住过渡，最大化实现产品价值借鉴点三：动态的客户定位借鉴点五：主打新理念，提供新的生活方式以“真正的海岸生活”作为形
149、象标识，引导滨海度假生活，消除区域初期抗性以“海岸生活”形象和理念统领，迎合趋势重塑区域价值以体验兑现产品价值，打动市场和客户万科东海岸项目借鉴点案例启发下的项目战略思考1物业多元，2配套先行，3主动拓客，项目整体多元化物业发展，并在启动时期复合物业推向市场，降低风险突破现有配套匮乏等区域陌生感，必须将项目配套先行，自我塑造，打破中产客户度假、投资以及居住的配套瓶颈，创造客户留下的理由在产品设置以及营销手法上均需要主动出击，拓展客户面宽，必须关注居住类客户的拓展和条件塑造4引领理念，紧抓青岛滨海土地的日渐稀缺，引领一种全新的滨海居住生活理念，使项目成为区域乃至青岛滨海居住生活的引领者。5综合质
150、素，通过品牌+创新产品力+高性价比+合理的价格控制+高品质展示系统+服务体系全面的综合竞争体系打赢硬仗案例启发下的项目战略思考1、建立嶺海区域价值的引领者地位2、建立滨海物业的生活化标准，带动项目崛起3、创立综合的竞争平台体系=品牌+创新产品力+高性价比+合理的价格控制+高品质展示系统+服务体系于是，从区域开始，领先于区域，在越来越稀缺的城市海岸线，三盛嶺海项目展开一场城市的造场运动项目定位第六篇Idea概念导入体系搭建64万海岸大盘，承载着一个城市的梦想。一场造城运动，这里有海，这里有度假，这里有教育，这里有医疗，这里有生活，这是一个城市的浓缩。64万综合大盘，这是一场城市的造场运动Idea
151、概念导入体系搭建在城市海岸线，传达优雅浪漫的滨海生活理念滨海生活是一种理念，在青岛，这座城市从海岸线开始，让生活氛围从海岸线展开，无时无刻都能享受那度假一样悠闲的生活带来的快乐依托蓝色经济区，生活就在一座城市的核心街区将生活氛围平面化，让无论居民还是过客都能时刻的享受悠闲生活带来的快乐，在这座城市蓝色经济区域的城市核心，生活如画卷般展开Idea概念导入体系搭建国际、生活、优雅、滨海、休闲、回归蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板项目定位物业提升建议第七篇滨海物业价值体系搭建标准产品价值精装修会所公共部位规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新标准线优秀线卓越线布局与主题私密
152、性立面风格设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略体验展示销售速度客户忠诚度销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套先先天天禀禀赋赋后天雕琢后天雕琢文文化化塑塑造造鳌山嶺海板块在售项目价值体系产品价值精装修会所公共部位规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新布局与主题私密性设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大
153、堂架空层安防智能化家居智能化地段价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度体验展示销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套标准线优秀线卓越线STEP1:分析香澜郡、逸景湾、卢卡多堡、尚溪地、青建橄榄树、温泉王朝等对比项目，得出鳌山嶺海板块项目价值体系；立面风格目标客户价值认知体系产品价值精装修会所公共部位规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新布局与主题私密性设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库
154、大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度体验展示销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套标准线优秀线卓越线STEP2:深访目标客户，得出客户项目价值认知体系；客户认知价值需求水平项目资源有利于打造的体系立面风格159目标客户价值认知体系产品价值精装修会所公共部位规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新布局与主题私密性设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空
155、层安防智能化家居智能化地段价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度体验展示销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套标准线优秀线卓越线STEP3:基于客户价值感知及三盛项目自有资源，寻求项目物业发展突破点；立面风格重点价值提升重点价值提升适当价值提升适当价值提升区域价值构建区域配套城市感营造自然资源蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板山海第一居所生活区营造整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士配套价值产品营造新技术设备与服务会
156、所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务河整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升开发时序区域价值构建区域配套城市感营造自然资源第一居所生活区营造整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士配套价值产品营造新技术设备与服务会所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务山海河蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升开发时序配套资源整合超五星级酒店、高尔夫、博览中心、游艇码头、多所学校，形成完整的滨海新城配套体系五星级酒店高尔夫游艇码头博览中心学校区域价值构建区域配套城市感
157、营造自然资源第一居所生活区营造整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士配套价值产品营造新技术设备与服务会所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务山海河蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升开发时序道路社区化景观软隔离手法，将贯穿项目的市政道路岭海西路打造为一条林荫步道，使其“社区化、私属化、景观化、街区化”海南路嶺海西路山脉道路街区化道路私属化海南路景观隔离道路景观化社区巴士社区内设置与市区重要节点对接的社区巴士，为拓宽客户层面做准备，营造第一居所交通配套社区巴士：n社区内设置与青岛市区以及即墨市区重要
158、节点对接的社区巴士，即可方便业主又可提升项目知名度。n为后期导入刚需客户做准备。嶺海板块蓝色硅谷产业区即墨市青岛市区区域价值构建区域配套城市感营造自然资源第一居所生活区营造整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士配套价值产品营造新技术设备与服务会所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务山海河蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升开发时序山体资源利用丰富的山体资源打造一个生态农庄，前期作为销售手段的一个卖点，后期打造成项目特色配套n位置选择：于项目西面山体租用一块土地。n参照方案：丽山庄园n运营方式：可引
159、进其他庄园类成熟商家进行管理。或者开发商自住经营。功能分区服务内容庄园会所接待，会务，茶餐以及管理博物馆农耕文化、养殖知识等快乐农场蔬菜、花卉、药草、果树、茶园、庄稼等不同区域，兼顾体验乐趣、经营效益开心牧场划分奶牛、羊群、马术、兔子、山鸡、孔雀、野鸭等几大特色养殖区垂钓木屋和水上餐厅提供钓鱼会友、商务交流的情景空间。四季生态餐厅提供农家餐、渔家宴等特色餐饮服务茅屋旅舍提供度假、养生、休闲用途。青少年教育基地作为社区学校的户外教学辅助，也可举办各类活动手工坊创意中心特别创意一些生态纪念品，作为艺术品和土特产兼有属性的社区名片濒临中海湾打造一条休闲运动景观带，并与项目前先期打造，营造体验式景观示
160、范区海资源一条滨湾景观带滨湾/滨河健康环形跑道p一条滨湾景观带：打造为运动、休闲、养生的景观带，前期可作为本案景观示范区；p滨湾健康环形跑道：沿河区域设置适合于老年人及年轻人的健康环形跑道，为业主晨练提供场地；并在沿河区域设置休憩的凉亭，座椅等；p滨湾垂钓区、人造沙滩休闲运动区，滨湾景观步道、滨湾广场等大众型休闲活动区滨湾休闲公园+运动公园滨海栈道社区沿河景观带滨湾垂钓区滨湾、滨河景观步道滨湾垂钓区观湾景观步道水上高尔夫河资源将周边的水资源充分利用，打造滨河景观带，同时将水引入社区，营造内部水景。n利用两侧水系，打造滨河景观带。n将地块东西两侧水资源引入社区，打造内部社区水景。n水系贯穿社区，
161、景观节点多采用水景。n多处采用喷泉，叠水，壁泉，喷柱等形式，结合园林小品，营造出强烈的灵动性与展示效果水资源延伸利用丰富的水资源打造中小型水幕电影，增加娱乐性以及展示效果，为项目营销增加话题水幕电影：n水幕电影是通过高压水泵和特制水幕发生器，将水自下而上，高速喷出，雾化后形成扇形“银幕”，由专用放映机将特制的录影带投射在“银幕”上，形成水幕电影。n考虑中小型水帘，长宽都接近10米，面积约100平方米，相对成本较低。区域价值构建区域配套城市感营造自然资源整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升山海河配套价值新技术设备
162、与服务会所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务第一居所生活区营造产品营造蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板开发时序依据外部自然资源的优劣，产品依次排布小独栋、叠拼、洋房及高层A3A4-A5-中学小学商业高尔夫香澜郡迪亚湾中海湾沿河景观商业会所幼儿园地块价值评判：整个地块东部紧邻海景资源，A4地块内部打造商业配套。本案依据外部资源优劣排布各类产品，地块由西向东资源价值递减；紧邻中海湾及高尔夫景观资源排布产品价值最高的小独栋产品，其次是叠拼产品；地块中部排布5层的洋房产品，保证洋房的观景效果，同时丰富产品的天际线；地块临山体部分排布高层产品，也能保证其观海效果；小独栋叠拼洋房高层
163、山体资源规划布局建面测算关于各种物业类型面积测算原则及面积整体原则：中低密度产品最大化，尤其叠拼别墅最大化，其次为洋房产品高层产品以控制占地为原则，同时兼顾高层产品对景观资源的利用资源越优越的位置排布价值高的物业类型测算假设条件设定一：小独栋产品以排布在最优势资源为原则，同时兼顾市场别墅销售速度（独栋1-2套/月，双拼1套/月，联排3套/月），我们取平均状况大约小独栋销售速度为2-3套/月。测算假设条件设定二：假设本项目开发周期为6-8年测算假设条件设定三：假设高层容积率为取3.0，叠拼别墅取0.8，小独栋取0.5，洋房取1.0,通过以上条件设定，计算小独栋产品产品面积大约为170*（2-3）
164、套/月*12月*（6-8）年=3.23.67万方即：小独栋建筑面积基本为总建面的5%左右占地面积约为6.44万方建面测算关于各种物业类型面积测算原则及面积物业形态建筑面积容积率设定占地估算比例高层277237.93.092412.643.0%洋房77368.71.077368.712.0%叠拼241777.20.8302221.537.5%小独栋32237.00.564473.95.0%会所5800.0805.02.5%商业及各类配套10000.0面积合计644420.7537281.8100.0%注：关于各类物业类型面积估算未考虑建筑密度等影响。根据以上条件，最终估算本项目各种物业形态建筑面
165、积以及占地面积估算另外本方案高层部分需要关注，为了提升高层产品对资源的利用，形成错落式排布，我们将其设置为3容积率R=3.0开发时序A3A4A5中学小学商业高尔夫香澜郡迪亚湾中海湾沿河景观商业会所幼儿园山体资源一期二期三期分期地块物业类型开发周期开发原则大一期A5+商业+会所小独栋，叠拼、洋房、高层、商业、会所2年左右首期开发会所+商业+北部滨海景观带，提供良好的展示效果，北部地块价值较低，首期开发。大二期A4其他部分小独栋，叠拼、洋房、高层2-2.5年由北向南便于开发，保证地块完整开发大三期A3小独栋，叠拼、洋房、高层3年左右地块价值最高区域，在前两期开发完毕后，整个区域以及项目已经基本成熟
166、，实现项目价值最大。整体开发原则：多物业线，良好展示、由北向南开发区域价值构建区域配套城市感营造自然资源第一居所生活区营造整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士配套价值产品营造新技术设备与服务会所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务山海河蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升开发时序前院后院建筑通过坡地处理，使得别墅的地下室实际为地上空间，拥有与地上空间相同的采光和通风条件。可实现双重的入户方式：-首层入户-地下室入户可作为赠送面积，提升坡地别墅的性价比。首层入户地下室入户价值提升地下室：通过堆坡造
167、景处理，改变地下空间属性，使得别墅地下室实为地上空间小独栋处理手法通过车位，室外楼梯，空调机位，地下室等部分进行连接龙湖滟澜海岸类独栋产品的连接方式通过地下室连接地下室采光部分通过车位连接通过室外楼梯连接通过空调机位连接类独栋产品处理方法1车位2室外楼梯3空调机位4地下室5地下室采光部分产品提升保利海上罗兰类独栋产品的连接方式入户门廊相连地下室相连工具间卫生间卫生间顶部处理边户-1F地下室卫生间与储物间相连卫生间顶部卫生间顶部中间户为双拼中间户为双拼小独栋处理手法通过地下室，入户门，卫生间/储物间进行连接123123错啊错双拼类独栋手拉手类独栋产品处理方法1地下室2入门户3卫生间/储物间产品提
168、升附赠面积高层附加值赠送研究区域价值构建区域配套城市感营造自然资源第一居所生活区营造整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士配套价值产品营造新技术设备与服务会所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务山海河蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升开发时序中低密度产品建筑风格三盛具备成熟的产品线，结合目前市场上的建筑风格，建议本案别墅及洋房采用托斯卡纳风格，从细节方面做纯粹的风格p开发商具备成熟的大盘操作经验，斌且具有自己成熟的产品线体系，在托斯卡纳及西班牙建筑风格方面颇有研究；p周边市场上产品35%均采用西
169、班牙风格，市场同质性较高，托斯卡纳较少，但打造品质均不高。p建议本案采用托斯卡纳风格，打造更纯粹，在品质，材质，色调以及建筑符号上完美体现，注重细节打造。脚线花架瓦花灯饰建筑风格对比对比风格项目匹配度市场竞争品质体现度成本项目参考度新古典新古典主要色调米黄色，与托斯卡纳主色调一致市场较为稀缺，竞争不激烈底部石材+涂料，品质体现良好成本较高重点参考地中海地中海与托斯卡纳主色调，整体风格相统一市场竞争较少多为涂料，品质一般成本一般可参考现代简约比较现代，个性鲜明，颜色清新与托斯卡纳不协调市场同质化严重，多个项目用此风格多为涂料，品质一般成本较低不建议参考简欧主色调、整体风格与托斯卡纳相一致市场同质
170、化严重，多个项目用此风格底部石材+涂料，品质体现良好成本较高不建议参考中式灰色主色调，与托斯卡纳不协调市场较为稀缺，但运用不成熟涂料+面砖，品质良好成本较高不建议参考高层建筑风格新古典建筑风格，与项目整体风格匹配度较高，具备古典与现代双重审美效果，且能够体现项目品质感，立面材质市场中别墅外立面主要以文化石+涂料突出质感板块名称项目名称立面材质嶺海板块逸景湾石材+涂料香澜郡石材+面砖尚溪地石材+涂料卢卡多堡石材领海艺墅大理石港中旅公馆文化石+涂料鳌山名苑文化石+涂料温泉板块芭东小镇文化石+涂料天泰蓝泉文化石+涂料青建香根温泉石材+涂料海信温泉王朝石材+涂料海尔原乡墅文化石+涂料青建橄榄树文化石+
171、涂料康大国色天香石材+页岩瓦+涂料麦尔文艺墅涂料市区板块麗山国际石材+面砖+涂料一山一墅石材+面砖+涂料芭东小镇麦尔文艺墅嶺海香澜郡康大国色天香建筑材质选择建议本项目采用底石+涂料外墙立面，体现尊贵与质感，适当穿插创新材质丰富立面效果建筑成本客户感知度表现力施工工艺全石材干挂高高高难底石+面砖低较低低较易底石+涂料一般一般较高较易底石+铝板较高一般高难性价比方案外墙石材外墙涂料外墙面砖环保性处理成本最高涂膜可自然降解废弃后不可降解，处理成本高装饰性肌理丰富、色彩最优质感色彩可任意选择，质感丰富色彩范围较窄，但能表现较为复杂的图案安全性经久耐用易开裂易发生脱落，产生安全隐患自重8公斤/平方米以上
172、除真石漆外，自重1.5公斤/平方米6公斤/平方米以上翻新成本极低，采用干挂易翻新低，旧涂层的处理较为容易高，旧基层的处理非常复杂耐沾污性耐沾污性强优质涂料与瓷砖同等水平与优质涂料同等水平区域价值构建区域配套城市感营造自然资源第一居所生活区营造整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士配套价值产品营造新技术设备与服务会所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务山海河蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升开发时序城市会馆打造一个满足社区生活以及度假双向会所，弥补周边配套不足，完善社区生活。会所功能定位针对生活和
173、度假两个方向，弥补周边配套的不足，引入餐饮、购物、温泉、美容、健身以及医疗全方位服务楼层功能建议面积备注负一层（2330）健身中心1000平左右游泳池、健身房、桌球室等温泉spa400平左右沐浴+美容红酒吧50平左右/私人影音室70平8-10中小型影音室一层（2117）物业用房300平/养生中心200平左右体检，常规医疗，保健，理疗，按摩以及针灸等超市500平日常用品休闲区200平（图书、咖啡厅、蛋糕房）儿童区200平儿童游乐或者培训室等二层（2108）餐厅500平（中西餐+自助餐）私人宴会厅600平左右（用于家庭聚会、婚宴、会议、庆典等中、小型活动）厨房500左右/三层（1592）酒店客房/
174、商业配套商业配套除满足社区基本生活配套外，配以特色休闲配套，营造意式风情街。意式风情街功能定位除满足社区基本生活的配设施套，配以特色休闲配套。业态引入除满足衣食住行基本业态（餐饮、便利店、洗衣店，宠物店等），特色休闲（酒吧，咖啡吧，海鲜馆，品茶会所，海边风情馆，水族体验馆）辐射范围主要服务本社区业主，同时辐射整个区域。教育配套引入国际双语幼儿园，为社区的孩子们提供一个良好的教育环境。国际双语幼儿园双语：可以引进国际特色幼儿园，提够双语教学，注重国学、艺术等特色教育。服务对象：主要为社区内业主提够服务，提够社区生活的便利度。让孩子能够健康快乐的成长，让孩子赢在起跑线上。设置不同的功能室，有现代化
175、的体育室、露天泳池，软垫游戏室、科技模型室、钢琴室、舞蹈室、感官训练室等课室；开放空间公园与商业入口处打造市民广场，聚集人气，同时为社区业主提供一个公共交流空间。n将公园入口与商业入口相结合，利用景观节点与景观轴统一性打造。n公园和商业入口处打造入口广场，聚集人气，商业更容易存活。区域价值构建区域配套城市感营造自然资源第一居所生活区营造整合嶺海板块配套资源市政道路社区化社区巴士配套价值产品营造新技术设备与服务会所商业配套学校配套开放空间智能安防系统物业服务山海河蓝色正核心国际滨海湾区城市度假型住区生活样板整体规划规划布局建筑风格产品设计风格选取材质/细节产品提升物业面积测算价值提升开发时序采暖
176、方式区域中项目采暖方式多以地源热泵与中央空调为主板块名称项目名称采暖方式嶺海板块逸景湾燃气暖气香澜郡地暖尚溪地燃气锅炉卢卡多堡送中央空调领海艺墅送地源热泵港中旅公馆地暖鳌山名苑燃气锅炉+中央空调温泉板块芭东小镇地暖+送中央空调天泰蓝泉送地源热泵青建香根温泉送中央空调海信温泉王朝无海尔原乡墅送中央空调青建橄榄树送地源热泵康大国色天香送地源热泵麦尔文艺墅送中央空调市区板块麗山国际送地源热泵一山一墅送地源热泵芭东小镇麦尔文艺墅嶺海香澜郡康大国色天香采暖方式采暖方式建议采用地源热泵，既能保证功能需求，又可以节能环保，同时也是市场上运用成熟的采暖方式。地源热泵（即土壤源热泵）：原理：利用地球表面浅层水源
177、（如地下水、河流和湖泊）和土壤源中吸收的太阳能和地热能，并采用热泵原理，既可供热又可制冷的高效节能空调系统。功能：地源热泵系统可供暖、空调，还可供生活热水，一机多用，一套系统可以替换原来的锅炉加空调的两套装置或系统；地能分别在冬季作为热泵供热的热源和夏季制冷的冷源。通常地源热泵消耗1kWh的能量，用户可以得到4kWh以上的热量或冷量。组成：室外地能换热系统、地源热泵机组和室内采暖空调末端系统。形式：水水式或水空气式。与传统空调相比的优点：p地热能取之不尽，属可再生能源利用技术pCOP值高，高效技能p污染物较少，环境效益显著地源热泵供热原理图科技智能建议多采用智能环保手法打造以生态为核心健康节能
178、建筑系统，领跑区域。健康住宅新标准p循环地源热泵技术系统p混凝土顶棚辐射制冷制热系统p24小时置换式新风系统p抗干扰隔音降噪系统p同层排水系统p防辐射外遮阳系统p高效节能隔热外窗系统p节能外墙外保温系统p全面保湿隔热节能系统p24小时热水供应系统智能安防系统利用综合性全方位智能安全防范系统，提供社区安全环境，考虑安防系统与园林环境的融合。n信息化的社区安防体系，以全时间全方位为业主营造安全的居住环境赢得信任n与景观园林融为一体的安全监控设备，在实现功能的同时，充分满足业主的心理接受度物业公司建议牵手伯恩物业，将成熟物业理念植入项目中，强强联手打造一级服务体系。伯恩物业简介：伯恩物业始溯于英国伯
179、恩劳莱斯（BonRoyce，1805-1881年）先生，至今已有一百多年的历史。伯恩物业致力于向顾客提供纯而又纯的英式管家服务，为一流建筑提供专业物业管理服务。2005年，伯恩物业进驻中国福建，牵手香港三盛集团、三威集团、江西添光、福建三钢地产等实力集团与知名企业，强强联合构筑房地产与物业管理专业领域的长期战略合作伙伴关系。伯恩物业的强项与优势：金牌保安社区文化打造720度尊崇英式大管家服务伯恩物业源自英国，英国摩迪质量认证，系从业资深、专业一流的物业管理供应商，拥有一大批多学科、多专业背景的物业管理资深人士及一支懂经营、会管理的精英团队物业服务用精致化、贴身的物业服务客户，为项目添砖加瓦。物业服务理念：u精细化：细心的服务以“事无巨细”为服务目标，追求服务的细致化，零干扰环境保洁服务，对物业保洁的服务标准、作业频次及时间进行科学安排，使客户觉察不到保洁服务作业，将保洁服务对客户正常生活的影响降到最低。u阳光服务：如阳光般的服务，微笑对待，让业主感受到温暖与关怀。u社区文化：打造具备文化氛围的生态式社区生活；提供社区广场文化艺术自娱活动、文化艺术科普活动、公益讲座、社区文化艺术培训、社区文化项目策划和社区旅游等文化艺术教育项目服务。u代理服务：代理保洁，园林修整，物业代租，订车，订票等。Thanks！
