南京浦口房地产专项研究.

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1、战略拓展部战略拓展部 2013-2-2013-2-1919办公市场研究办公市场研究住宅市场研究住宅市场研究商业市场研究商业市场研究南京浦口专项市场研究南京浦口专项市场研究一、浦口住宅市场研究一、浦口住宅市场研究浦口住宅市场发展历程浦口住宅市场发展历程江北副城江北副城仙林副城仙林副城东山副城东山副城主城主城随着南京房地产市场的发展，江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔，导致与主城交通不便，再加上原本县级行政划分等因素，使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。p起步发展阶段：起步发展阶段：20012004年年2001年江苏省提出沿江大开发，南京市政府做的滨江

2、区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。2002年5月，经国务院批准，南京市调整江北地区行政区划，江浦县、浦口区合并，成立新的浦口区。该利好政策，极大促进了浦口楼市的发展。2003年，由于三桥的开工，促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把，但由于地区落后，房地产开发实力较差，这次的房地产热只维持了半年。p快速发展阶段：快速发展阶段：20052009年年2004年底，大桥取消收费，纬三路、纬七路过江隧道、地铁2号线西延线等规划出台，与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘，使得成交量快速攀升，浦口房地产开始蓬勃发展。2009年出台的南京市总体规划，将浦口纳入到江北副城中，与之

3、相对应的是楼市的突出表现，09年1月，商品房的均价为3563元/平方米，7月底已达4531元/平方米。p再次飞跃阶段：再次飞跃阶段：2010年年2012年年2012年江北副城将规划升格为“新区”。由于市区发展空间有限，南京正在联合省政府共同编制“江北新区”规划，计划用10年时间再造一个新江北，这对江北来说，又是一次重要的发展机遇。浦口房地产市场发展现状浦口房地产市场发展现状房地产发展呈现三大特点：房地产发展呈现三大特点：1、房地产投资规模不断攀升。、房地产投资规模不断攀升。浦口区自2002年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示，全区房地产公司从

4、2002年仅有5家发展到2011年47家，房地产投资从2002年的0.96亿元，发展到2011年的90.49亿元，年均增长65.71%，高于同期全社会固定资产投资增长21.8个百分点。2、房地产销售规模稳中有进。、房地产销售规模稳中有进。全区10年来商品房销售面积和销售价格稳中有升。2002年全区房地产销售面积7.31万平方米，2011年达124.07万平方米，房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。3、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。城市化面积在不断扩大，城市化建设在突飞猛进，就江浦街道片区来看，房地产企业由4年前10家房产公司，发展到目前17

5、家，房地产投资规模是4年前的3.03倍，房价由4年前均价3635元/，上升到12年均价8014元/。目前一些楼盘售价已达到万元左右。浦口房地产市场未来发展浦口房地产市场未来发展1、“一城一城”即现代化国际化江北新城即现代化国际化江北新城2、“三组团三组团”东部桥北城市组团：东部桥北城市组团：随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成，该片区已初步形成城市生活区域大环境中部浦口新城组团中部浦口新城组团：加快打造城市中心区，加快与江南河西版块无缝对接，是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。西部桥林城市组团：西部桥林城市组团：推动产业化与城市化互动并进，健全完善

6、城市功能配套，有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口进住，建成宜居产业新城，扩大桥林新城开发面积。东部桥北城市组团东部桥北城市组团中部浦口新城组团中部浦口新城组团西部桥林城市组团西部桥林城市组团三组团分布图三组团分布图2012年年5月份，南京市委再造一个新江北的计划被提出。月份，南京市委再造一个新江北的计划被提出。中中部浦口新城组团部浦口新城组团无疑是江北发展的最核心力量。无疑是江北发展的最核心力量。24%76%2012年浦口住宅成交面年浦口住宅成交面积积占全市百分比占全市百分比图图浦口浦口其他各区其他各区p12年南京全市成交7.2套，成交面积756万平方米，相比2011年同期3.8万套的成交

7、量，几乎翻了近一倍。p摘取12年成交套数分析，两江板块是整个南京成交的主力地区。p11-12年浦口供应面积稳定在140-150万方之间，但随着楼市回暖，12年浦口成交178万平米，增长31%。p近几年浦口成交量占整个南京市成交量的1/4左右，可以预见未来510年内，浦口板块仍是供应的主力地区之一。12年浦口住宅成交量分析年浦口住宅成交量分析p由数据可看出，主城区平均套成交面积较大，玄武、建邺、下关、鼓楼等老城区成交面积普遍较大，以改善、投资型需求为主，浦口、江宁、六合平均套成交面积均低于100平米，说明上述三片区仍然以刚需为主。12年全市平均套成交面积年全市平均套成交面积刚需楼盘涨势最猛刚需楼

8、盘涨势最猛 价格回升较快价格回升较快纵观2012年这一年房价，南京八大板块中，城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中，仙林、江北、江宁板块涨幅较大，江北上涨江北上涨1.98%。据统计，位于江北板块的阳光帝景房价相比去年，房价上涨1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城则均上涨1500元/平。12年浦口住宅价格分析年浦口住宅价格分析浦口处于整个南京的价格盆地，12年成交均价在8000元左右，低于全市均价，排在倒数第二位排在倒数第二位，仅比六合高一点。每次调控，浦口价格波动都比较大，都是率先降价、涨价的地方，价格支撑力不足，这是板块市场发展初期典型的特征。该情况与奥体

9、初期价格波动比较类似，一调控价格就会下来，但是真正到成熟的时候，它的价格上升速度非常快，而且支撑力度非常大，这就是江北和奥体明显不同的地方。p两江联手险胜八区，明显感觉到，两江板块的刚需盘今年发力非常明显。p刚需年，刚需项目吸金能力增强，但是高性价比改善项目更耐调控，改善楼盘引领榜单的趋势未变。p江北板块中，威尼斯、旭日上城、新城香溢紫郡等项目，是销售金额和面积前五强。12年浦口住宅销售排行榜年浦口住宅销售排行榜 p12年浦口共出让15幅地块，其中住宅地块9幅。p浦口区出让土地面积达到74万平米，总建筑面积114.3万平米，土地出让面积占到全市24%，位列第一，其次是栖霞区、江宁区。从成交分布

10、区域来看，整个南京市供地依旧主要集中在刚需片区。p浦口土地单价达到276万/亩，楼面均价达到2686元/平米。12年浦口住宅用地成交分析年浦口住宅用地成交分析地块编号地块编号成交总价成交总价（万元）（万元）土地单价土地单价（万元（万元/ /亩）亩）楼面地价楼面地价（元（元/ /) )规划指标规划指标 土地基本情况土地基本情况竞得人竞得人建设用地建设用地 （）（）总建面总建面 （）（）容积率容积率地块位置地块位置NO.2011G8853000305.08 2858.65 115876.2185401.921.6北至社会福利院；南至八里路；西至财八路以东2号地块；东至雨山南路南京市浦口区国有资产投

11、资经营有限公司NO.2011G8726000278.76 2532.95 62210.3102646.9951.65北至卓溪路；南至广电南路；西至广电路；东至雨山西路南京市浦口区国有资产投资经营有限公司NO.2012G7022000317.29 2162.23 46248.6101746.922.2东至丹霞路，南至侨谊路，西至永新路，北至永新路南京朗诗地产有限公司NO.2012G681410090.65 849.42 103747.7165996.321.6东北至石佛路，西北至沿山大道，西至现状，南至现状南京宏发房地产开发有限公司NO.2011G8973000301.63 2826.41 16

12、1424.1258278.561.6北至沿山大道；南至八里路；西至财八路；东至财八路以东1号地块南京诚久房地产开发有限公司NO.2011G9018000293.45 2749.68 40913.865462.081.6北至沿山大道；南至八里路；西至财八路以西4号地块；东至财八路南京诚久房地产开发有限公司NO.2012G5930000336.22 4582.53 59514.565465.951.1东至现状，南至现状，西至七里路，北至沿山大道江苏通宇投资有限公司NO.2012G6039000328.49 3283.25 79189.9118784.851.5东至现状，南至现状，西至七里路，北至现

13、状江苏通宇投资有限公司NO.2011G8632000295.30 4024.76 72279.879507.781.1西北至沿山大道；南至现状；东至南京工业大学江苏省南京浦口经济开发总公司总计总计307100307100741405741405114329111432911245 67893泰山高新片区泰山高新片区珠江镇片区珠江镇片区编号编号地块编号地块编号容积率容积率未来打造的产品未来打造的产品1NO.2011G881.6小高层，中端项目2NO.2011G871.65小高层，中端项目3NO.2012G702.2高层，中低端项目4NO.2012G681.6小高层，中端项目5NO.2011G89

14、1.6小高层，中端项目6NO.2011G901.6小高层，中端项目7NO.2012G591.1多层，中高端项目8NO.2012G601.5小高层，中端项目9NO.2011G861.1多层，中高端项目12年浦口住宅用地成交图示年浦口住宅用地成交图示u9幅住宅用地中，有幅住宅用地中，有8幅位于珠江镇板块，未幅位于珠江镇板块，未来珠江镇板块的竞争将加剧。来珠江镇板块的竞争将加剧。u片区容积率普遍较低，产品多以多层、小高片区容积率普遍较低，产品多以多层、小高层位主。层位主。p365地产家居网独家统计，2013年南京楼市8大板块将有171家楼盘推出共约58500套新房源，其中纯新盘62家，总上市体量达到

15、763万（包括住宅、别墅和商业，其中住宅占主体）。p13年江北上市220万，2万套房源，去除掉六合板块及商业部分，综合12年的成交量，浦口板块供应可能略微不足。p住宅市场上，作为江北最大地王项目的雅居乐滨江花园，其品牌影响力、产品打造、项目定价都会对区域土地市场和商品房市场起到参照的标杆作用。p目前，浦口新城房地产市场炙手可热，雅居乐滨江花园13年的首开销售情况，会直接影响到开发商、购房者对区域的认可度。另外，据了解雅居乐滨江花园将以雅居乐第三代产品的高端形象示人，这对于拔高区域楼市定位也起到至关重要的作用。13年浦口全市上市量分析年浦口全市上市量分析浦口住宅板块已基本形成，区域内楼盘分化严重

16、，中浦口住宅板块已基本形成，区域内楼盘分化严重，中低端市场与高端市场并存，缺乏中高端市场低端市场与高端市场并存，缺乏中高端市场板块划分板块划分浦口房地产市场具体可以分为5个板个板块块：老山别墅板块、珠江镇板块、浦珠路沿线板块、桥北板块、泰山高新板块等各片区发展概况各片区发展概况发展成熟的片区：发展成熟的片区：目前珠江镇板块、桥北板块等发展较为成熟。待发展的板块：待发展的板块：泰山高新板块、浦珠路沿线板块。发展趋势发展趋势由于桥北板块各项配套已基本成熟，日后无土地可出让，再加上珠江镇作为青奥会分会场，政府加大其投入力度，目前浦口房地产市场重心正由桥北板块浦口房地产市场重心正由桥北板块逐渐向珠江镇

17、板块过度逐渐向珠江镇板块过度，且近两年出让的地块多集中在珠江镇板块。珠江镇板块珠江镇板块已入驻中海、万科、雅居乐、融侨、东方置地等一线开已入驻中海、万科、雅居乐、融侨、东方置地等一线开发商，优越的区位、政府的着力打造、规划的利好、地铁的建设、发商，优越的区位、政府的着力打造、规划的利好、地铁的建设、青奥会的举办都预示着珠江镇板块将成为浦口未来发展的核心区。青奥会的举办都预示着珠江镇板块将成为浦口未来发展的核心区。核心区核心区老山别墅板块：老山别墅板块：临近老山，自然资源优越，新兴别墅区，临近老山，自然资源优越，新兴别墅区，高端项目云集，未来形成浦口乃至南京的顶级豪宅区高端项目云集，未来形成浦口

18、乃至南京的顶级豪宅区p位于浦口北部，紧邻老山风景区；p是浦口传统别墅区。区域介绍区域介绍区域特征区域特征p由于近几年国家对别墅项目用地一直加以限制，因此后期土地出让规模也不会很大；p随着政府加大老山片区的旅游资源整合与开发力度，加上整个南京优质资源型地块的日益稀缺，板块价值将会得到非常大的提升未来市场发展未来市场发展p背靠老山风景区，面对浦口老城区，自然环境优越p区域内高端项目云集，传统富人区p片区基本无配套，周边无公共交通，生活极为不便价格区价格区间间2万元/，总价千万以上产品形产品形式式独栋别墅为主客户特客户特征征全市高端投资、改善客户代表项代表项目目绿城玫瑰园、明发珍珠泉9号等由于本公司

19、不以别墅项目为主，因此该板块不作详细阐述。由于本公司不以别墅项目为主，因此该板块不作详细阐述。桥北板块：桥北板块：距离主城近，依托长江大桥，发展较早，交通距离主城近，依托长江大桥，发展较早，交通便捷，大盘云集，配套成熟便捷，大盘云集，配套成熟明发滨江新城明发滨江新城威尼斯水城威尼斯水城天润城天润城旭日上城旭日上城江岸水城江岸水城旭日华庭旭日华庭p位于长江大桥北部片区；p距离主城较近，依托长江大桥，交通便捷，开发较早区域介绍区域介绍区域特征区域特征p随着地铁3号线2014年的开通，过江问题得到缓解，区域价值将得到进一步提升。p由于开发较早，后期基本无地块出让，发展空间受限，以尾盘开发为主p苏宁、

20、弘阳等企业剩余的地块仍可开发3-5年左右。未来市场发展未来市场发展p04年随着弘阳、苏宁、明发、大华等开发商的进入，区域成交量迅速放大p是浦口热点区域，目前已开发十分成熟，各项配套完善，生活方便p依托几个超级大盘，桥北成为浦口成交量最大的板块价格区间价格区间8500-9500元/产品形式产品形式小高层、高层为主客户特征客户特征市区首次购房的刚需人群代表项目代表项目威尼斯水城、天润城等项目名项目名称称建筑类别建筑类别建面（万建面（万平米）平米）容积率容积率近期开盘近期开盘户数户数面积区间面积区间销售均价销售均价（元（元/m/m2 2）去化率去化率开发商开发商浦泰和天下高层、小高层302.2720

21、13.1.1916170958500900085%南京红太阳房地产幸福美地高层 121.562012.11.2438475900080%江苏久隆投资置业集团有限公司威尼斯水城高层、小高层、多层4501.552013.1.25425951609500-1000020%南京浦东房地产(苏宁环球)金城丽景小高层、高层 332.72012.4.0612085-120900095%南京新国都建筑装饰有限公司桥北片区住宅销售均价在90009500元/m2区间，无一线品牌开发商，楼盘以刚需客户为主，改善型客户为辅，产品品质中端。桥北片区桥北片区在售楼盘简介潜在供应潜在供应2013年2014年2015年201

22、6年010203040506070809010089957045桥北片区未来每年推北片区未来每年推盘量量预测未来推未来推盘盘量（万平米）量（万平米）p桥北板块在售的项目主要有威尼斯水城、旭日上城、天润城等大盘，12年旭日上城去化22万方，威尼斯水城去化17万方，成为江北成交量最大的两个楼盘。天润城12年没有推盘，预计13年将适时推出新盘。p上述三个楼盘经过7、8年的销售仍剩余200多万方，加上桥北片区近一两年无土地出让，未来该片区仍以消化后期项目为主。典型楼盘分析典型楼盘分析威尼斯水城项目概况区位：浦口区浦珠北路北外滩1号周边配套：社区自配中小学、幼儿园，1.5公里内畅达明发商业广场、苏果超市

23、、弘阳广场等景观人文资源：拥有一线江景资源产品形态：多层、小高层、联排别墅、花园洋房产品户型：93-96平方米两房、110-118平方米舒适小三房、130-160平方米大三房和四房、部分200多平米的花园洋房。项目优缺点：品质较高，配套齐全。紧邻地铁3号线，未来交通便利销售价格：均价9500元10000元/平米左右。未未开开发发地地块块未开发地块未开发地块经典户型赏析御江天下d3户型3室2厅1卫1厨115.00御江天下d2户型2室2厅1卫1厨94.0011街区C2-1-2户型3室2厅151.00泰山高新板块：泰山高新板块：距离主城较远，片区高新产业发达，尚未距离主城较远，片区高新产业发达，尚未

24、形成居住氛围，配套不完善形成居住氛围，配套不完善桥北板块桥北板块泰山高新板块泰山高新板块p位于桥北板块北部，距离主城区较远；p高新区大力发展车辆制造、服务外包和软件、半导体光电科技、生物医药等产业，财政收入占到浦口区的一半区域介绍区域介绍区域特征区域特征p片区拥有双地铁优势，较低的价格吸引了大批刚需置业者。p2012年12月朗诗以2.2亿元摘得该区域G70地块，G69地块流拍。随着朗诗的进入，地铁的利好，后市房价上涨空间较大。p据政府规划,该片区仍以产业发展为主,因此未来仍将以产业形象为主导，居住氛围不足未来市场发展未来市场发展p城市空间向北拓展，最近两三年出让了几幅地块，目前在售楼盘只有新城

25、香溢紫郡，以其吸引力的价格，销售情况非常好p片区高新技术产业发达，产业人口较多p南大浦口校区位于片区内，人文环境较好p片区配套不成熟，生活不方便价格区间价格区间8500元/产品形式产品形式小高层为主客户特征客户特征浦口本地、市区等刚需客户代表项目代表项目新城香溢紫郡项目名项目名称称建筑类建筑类别别建面建面（万平（万平米）米）容积率容积率近期开近期开盘盘户数户数面积区面积区间间销售均价销售均价（元元/m2）去化率去化率开发商开发商新城香溢紫郡小高层、高层322.392013.1.1520275850078%南京新城允升房地产有限公司泰山高新板块目前在售项目较少，仅有新城香溢紫郡。新城住宅销售均价

26、在8500元/m2，楼盘以刚需客户为主，户型偏小，80%以上户型为小两房，其余为80100平米的户型，另送1000元/平米的精装修，对于首次置业的刚需客户来说，性价比非常高。泰山高新片区泰山高新片区在售楼盘简介潜在供应潜在供应12年年12月朗诗在本区域摘得一幅居住地月朗诗在本区域摘得一幅居住地块，总建筑面积块，总建筑面积10万平米，朗诗的入驻，万平米，朗诗的入驻，带动了区域热度，近日市国土局又挂出带动了区域热度，近日市国土局又挂出两幅该片区的地块，一幅商住混合用地，两幅该片区的地块，一幅商住混合用地，总建筑面积总建筑面积14万平米，一幅商业用地总万平米，一幅商业用地总建筑面积建筑面积8.8万平

27、米。随着新城、朗诗的万平米。随着新城、朗诗的入驻，未来该区域也将有大量人口入驻，入驻，未来该区域也将有大量人口入驻，但基本无商业配套，因此政府在后期土但基本无商业配套，因此政府在后期土地出让过程中将逐步完善配套问题。地出让过程中将逐步完善配套问题。已成交地块公告地块02468101214161014泰山高新板泰山高新板块成交、公告地成交、公告地块建筑建筑面面积建筑面积（万平米）目前该板块在售的只有新城香溢紫郡，目前该板块在售的只有新城香溢紫郡，定位于首次置业的刚需人群，户型面积定位于首次置业的刚需人群，户型面积小，总价低，依托双地铁优势，该盘一小，总价低，依托双地铁优势，该盘一直非常热销。直非

28、常热销。未来预测新城香溢紫郡每年推盘量在未来预测新城香溢紫郡每年推盘量在10-15万方左右。万方左右。2013年2014年2015年0246810121416101015151515泰山高新板块未来推盘量泰山高新板块未来推盘量未来推盘量（万平米）典型楼盘分析典型楼盘分析新城香溢紫郡项目概况区位：浦口区学府路与星火路交汇处（南京大学浦口校区西侧）周边配套：社区自配商业、幼儿园，小学，周边商业配套缺乏景观人文资源：背靠龙王山，毗邻南大金陵学院产品形态：小高层、高层产品户型：70-75平方米两房、100平方米舒适小三房。项目优缺点：面积小，总价低，契合刚需人群置业需求。附近有地铁3号线、11号线，双

29、地铁优势突出销售价格：均价8500元/平米左右，附送1000元/平米的精装修。经典户型赏析三期2号楼74平米标准户型2室2厅1卫1厨74.70一期1-6号楼标准层C户型图2室2厅1卫1厨78.00一期1-6号楼标准层D户型图3室2厅1卫1厨95.00浦珠路板块：浦珠路板块：处于桥北、珠江镇板块之间，依托浦珠路主处于桥北、珠江镇板块之间，依托浦珠路主干道，周边聚集了大量项目干道，周边聚集了大量项目桥北板块桥北板块浦珠路板块浦珠路板块珠江镇板块珠江镇板块p位于桥北、珠江镇板块之间，主要沿浦珠路分布；p是联系桥北板块及珠江镇板块的中间过渡地带，接受东西两个板块的辐射。区域介绍区域介绍区域特征区域特征

30、p该片区规划定位为浦口CBD，承接主城、河西等地高端产业转移。随着地铁4、11号线的通车，纬三路过江通道的完工，板块价值将得到极大提升。p板块内拥有大片可供开发土地，且征地拆迁成本小，可以引入众多地产大鳄和名企，目前中海、通宇、明发等已开始布局该片区。p桥北已发展成熟，珠江镇正在全力建设，未来该板块将成为补充发展的区域，510年后，三个板块将会完全融合，形成一个整体市场。未来市场发展未来市场发展p楼盘大多沿浦口主干道浦珠路分布，靠近桥北板块楼盘数量较多，浦珠路板块中间部分楼盘较少p该片区缺乏品牌开发商，缺乏大型的商业配套，综合发展弱于东西两个板块。价格区间价格区间8500-1000元/产品形式

31、产品形式高层为主客户特征客户特征外地、本区、市区刚需、投资客户代表项目代表项目大华锦绣华城、中铁江佑铂庭等项目名项目名称称建筑类别建筑类别建面建面（万平（万平米）米）容积率容积率近期开近期开盘盘户数户数面积区面积区间间销售均价销售均价（元元/m2）去化率去化率开发商开发商大华锦绣华城多层、小高、层高层1801.562012.12.2015567-80900085%南京大华投资发展有限公司澳林广场6号公馆高层73.52012.9.247075-120800050%南京澳林地产有限公司万江共和新城小高层高层802.42012.9.2931680-110780080%南京嘉泰隆房地产实业有限公司中铁

32、江佑铂庭小高层272.22012.9.13126130-1501000097%南京昌和房地产开发有限公司浦珠路片区浦珠路片区在售楼盘简介浦珠路板块目前在售项目较少，大部分以尾盘销售为主。住宅销售均价在800010000元/平米之间，大华、奥林、万江等以刚需客户为主，户型偏小，而中铁项目定位于刚改客户，户型较大，均价也比其他盘高出1000元/平米以上。潜在供应潜在供应2013年2014年2015年0510152025102120浦珠路板浦珠路板块未来推未来推盘量量未来推盘量（万平米）本片区从09年成交但未开发的地块建筑面积达到30万平米，体量较小。本片区在售楼盘主要有大华锦绣华城、澳林广场6号公

33、馆、万江共和新城、中铁江佑铂庭等，其中中铁已经开发完毕，奥林公馆、万江共和已经处于尾盘，所剩地块不多，只有大华锦绣华城还剩余4050万方左右，估计未来每年推出10-15万方左右。0510152025303530浦珠路板浦珠路板块已成交未推已成交未推盘地地块建筑面建筑面积建筑面积（万平米）典型楼盘分析典型楼盘分析大华锦绣华城项目概况区位：浦口区浦珠北路59号（浦珠路南侧）周边配套：项目自配超市（家乐福）、商业街，同时引进浦口实验小学及区教育局所属幼儿园。景观人文资源：无产品形态：多层、小高层、高层产品户型：67-80平米两房、130-150平方米顶层、155-245平方米别墅。项目优缺点：产品形

34、态多，满足不同人群需求，自身配套较好；但离地铁较远销售价格：小户型均价9000元/平米左右，顶层均价5890元/平米，别墅11500元/平米左右。2室2厅1卫1厨67.702室2厅1卫1厨82.002室2厅1卫1厨96.00浦珠路板块浦珠路板块珠江镇板块珠江镇板块p位于浦口老城区（原江浦街道），北靠老山，面临长江，自然资源独特；p区政府所在地，浦口的行政中心区域介绍区域介绍区域特征区域特征p与河西仅一江之隔，但价格只有河西的1/21/3，已通车的过江隧道及规划中的地铁将极大的提升珠江镇的交通可达性，吸引大批市区人口，未来升值潜力巨大。p浦口作为青奥会的分会场，是南京市及浦口政府重点打造的片区。

35、p浦口新城启动区已开始招商建设，未来将逐步建成浦口商业中心，发展潜力大未来市场发展未来市场发展p片区已进驻如万科、中海、雅居乐、融侨等一线品牌，产品品质得到较大提高，均价已略微超过桥北板块，以本地、市区改善客户为主p是浦口老城区，各项配套较完善，但商业档次较低，亟待升级p片区在开发、在售项目较多，近几年成交的地块均位于该片区珠江镇板块：珠江镇板块：浦口老城区，配套完善，生活便利，借助青浦口老城区，配套完善，生活便利，借助青奥会的东风，是浦口着力提档升级的片区奥会的东风，是浦口着力提档升级的片区价格区间价格区间9500-12000元/产品形式产品形式小高层、高层为主客户特征客户特征浦口本地、市区

36、刚改客户代表项目代表项目中海万锦熙、万科金色半山等项目名称项目名称建筑类别建筑类别建面（万建面（万平米）平米）容积率容积率近期开盘近期开盘户数户数面积区间面积区间销售均价销售均价（元元/m2）去化去化率率开发商开发商万科金色半山多层、小高层101.62013.1.3024110-1401150060%南京筑浦置业有限公司融侨观邸小高层、联排别墅481.72012.11.310890140950083%融侨置业中海万锦熙岸小高层、高层312.152012.11.632290-1601000087%南京中海海浦房地产有限公司钱塘望景花园多层、小高层221.32012.12.1226090-1308

37、70021%南京市浦口区锦麟实业有限公司通宇林景雅园小高层251.62013.1.186689-1051080032%江苏通宇投资群盛北江豪庭低层、小高、高层541.32012.10.322369-111780078%南京泉城房地产开发有限公司珠江镇片区住宅销售均价在8000-12000元/m2区间，融侨、万科、中海、雅居乐等一线品牌开发商的进驻，提升了该片区的发展潜力。品牌开发商产品基本以大中户型户型为主，且销售情况良好，成为片区产品的价值标杆，而中小开发商面对品牌开发商的竞争，毫无优势，因此产品户型较小，售价也比品牌开发商低1000-2000元/平米左右，但销售情况依然不是很理想。珠江镇片

38、区珠江镇片区在售楼盘简介潜在供应潜在供应2013年2014年2015年2016年05101520253035403433103珠江珠江镇板板块在售楼在售楼盘未来推未来推盘量量预测未来推盘量（万平米）在售楼盘未来推盘量不是很大，主要有中海万锦熙岸剩余27万方左右，融侨剩余20万方左右，群盛北江豪庭剩余20万方左右。按照以往的销售速度看，34年内这些楼盘应该去化差完毕。未开发地块面积巨大的原因：2012年本板块成交土地总建面100万方左右，雅居乐滨江花园两幅地块74万方，再加上10、11年成交未开发的地块，因此本区域未来供应量较大。0501001502002503002422010-2012年成交

39、未开年成交未开发地地块建筑面建筑面积成交地块建筑面积（万平米）典型楼盘分析典型楼盘分析万科金色半山项目概况区位：浦口区江浦街道沿山大道以南，财八路以西4号周边配套：项目自配超市、其他配套暂无景观人文资源：背靠老山风景区，自然景观好产品形态：花园洋房、小高层产品户型：108平米两房、131三房、220平方米四室。项目优缺点：临近老山风景区，环境好，项目品质高，但周边配套不完善，生活不方便销售价格：均价11500元/平米左右。A6户型2室2厅1卫110.00A3户型4室2厅2卫140.00二、南京商业办公市场研究二、南京商业办公市场研究u商业市场商业市场u办公市场办公市场供求关系分析供求关系分析截

40、止到2012年末，南京商业办公全市整年供应量约为1588140平米，同比涨幅约2.2成。而浦口区供应量约为99865平米，涨幅约为118%。南京全市整年销售了商业办公类商品房约770412平米，同比去年基本保持稳定。而浦口区销售商业办公类71686平米，同比去年涨幅约260%。2012年南京市供求比约为2.06，而浦口仅为1.4，证明浦口去化速度较快，未来需求较大。可以看出，浦口区虽然现在处于一个商业办公不成熟的区域，但未来潜力较大，涨幅较快。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月020000400006000080000100000120000全市成交面积浦口成交面积1月2月

41、3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月050000100000150000200000250000300000350000400000全市供应面积浦口供应面积地域全市浦口供应量158814099865.3需求量770412.471685.8供求比2.061.42012年各月成交量、各区均价分析年各月成交量、各区均价分析从总体上来看，浦口区的商业办公均价16622元/平米略低于全市的18901元/平米，位于全市商业成办公交均价较低的水平，仅高于六合区的8868元/平米，远低于鼓楼区的36732元/平米。可以看出，浦口区的商业水平现在处于一个较低的水准，客户认可度较低。2012年年初，成交

42、不温不火，但进入5月份以来，进入一个高峰期，成交15700平米，占全年总成交量的1/5以上，5月份以后又开始呈下降趋势，而到了金九银十之后，又呈一定的上升趋势，而到了年末成交量上升较快。而供应量由于项目本身开盘时间确定的原因，呈一个波动剧烈的态势，8,9月份供应量就达到全年的七成以上。全市浦口区白下区建邺区江宁区六合区秦淮区下关区雨花台栖霞区玄武区鼓楼区0500010000150002000025000300003500040000189011662227505195061687488681808922112179812354723218367322012年各区商年各区商业办公成交均价公成交均

43、价平均价格2012年各月成交量、各区均价分析年各月成交量、各区均价分析从浦口区本身来看，也可以看得出，2011年到2012年套均成交面积呈温度上升的态势。2012全市商业办公总体套均成交面积约为89平米，而浦口区套均成交面积约占为111平米，位于11个区之中位于上游位置，可以得出浦口区客户需求面积较大，推出的商业办公户型面积较大。全市浦口区白下区建邺区江宁区六合区秦淮区下关区雨花台栖霞区玄武区鼓楼区05010015020025030089111106125343263205228495412012年套均成交面年套均成交面积区域201120120.0020.0040.0060.0080.0010

44、0.00120.0054.50111.31浦口套均成交面浦口套均成交面积浦口区2012年南京市商业土地成交共成交年南京市商业土地成交共成交28块，其中浦口区成交约为块，其中浦口区成交约为7块，块，占比约为占比约为25%，可以预估出未来浦，可以预估出未来浦口区商业办公供应量会不断加大。口区商业办公供应量会不断加大。2012年商业土地成交情况年商业土地成交情况从总体上来看，全市商业地块成交楼面地价约为3524元/平米，浦口区的商业地块成交楼面地价为1383元/平米，远低于全市均价，未来开发商业项目会有一定的成本优势。浦口区, 7白下区, 1建邺区, 3江宁区, 5六合区, 2秦淮区, 1下关区,

45、3雨花台, 2栖霞区, 42012南京商南京商业业土地（含商住混合）成交板土地（含商住混合）成交板块块分分布布图图全市 浦口区 白下区 建邺区 江宁区 六合区 秦淮区 下关区 雨花台 栖霞区020004000600080001000012000140001600018000352413834711783536321226161066927274638182012年商年商业地地块成交平均楼面地价成交平均楼面地价平均楼面地价二、南京商业办公市场研究二、南京商业办公市场研究u商业市场商业市场u办公市场办公市场三大商圈：浦口整体商业布局分为三个主要商圈。p桥北商圈p浦珠路商圈p珠江镇商圈u传统商圈：浦

46、口区的传统商圈位于珠江镇商圈即原老江浦县核心区域。u新兴商圈：浦口区的新兴商圈主要是桥北商圈和浦珠路商圈，桥北商圈主要依靠着大桥的带动作用以及未来地铁开通，浦珠路商圈主要是由于江浦县与原老浦口区合并带来的人流量。珠江镇商圈浦珠路商圈桥北商圈浦口商圈划分浦口商圈划分珠江镇商圈：位于浦口区中心位置，规划浦口核心CBD，但原有的商业档次较低，体量小p位于浦口区中心；p是浦口区政治、文化、金融中心，南京市的城市副中心区域介绍区域特征p珠江镇最近开盘或者说未来开盘的项目品质较高，未来消费人群的档次提高，商业将会进一步升级换代；p青奥会项目在珠江镇商圈附近，未来带来一定的人流及升值潜力p隧道开通以及规划中

47、的一号线会带来较大的升值空间未来市场发展p珠江镇是原江浦的老核心区域，生活配套比较成熟、交通较为便捷；p珠江镇原有已经开业的商业档次较低，体量普遍较小，大部分都是一些沿街商铺，大卖场等；产品形式产品形式现有的已开业的以沿街商铺、大卖场为主客户特征客户特征地缘性客户为主，追求区位代表项目代表项目苏果，新世纪百货店珠江镇商圈珠江镇的商业主要集中在文德路、凤凰大街、文昌路、城运路、河滨路这五条街道，商业密集，业态全面。可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”。公园路文德路文昌路凤凰大街珠江镇已开业商业项目分布珠江镇已开业商业项目分布道路名道路名经营业态文德路大型购物中心、大型超市、集中商业文昌路服饰、鞋帽、食品

48、餐饮、小超市凤凰大街服饰、鞋帽、食品餐饮、小超市公园路餐饮、药房、小超市、中介、会所、服饰河滨路餐饮一条街n文德路是浦口商业最繁华的道路，有金浦广场、苏果平价店等集中商业。“金浦广场”总建筑面积6.8万，是目前江北地区最大的商业中心，共有5层。由“购物中心”、“假日百货”、“精品步行街”、“荣达大厦”、“金水岸花园”等5个集生活、工作、休闲、购物于一体的购物群组成。其不仅吸引了大批的江北居民，安徽周边的郊县消费者也来此购物，辐射半径较大。n文昌路，沿路两侧商铺面积均较小，该路段有实验小学和数个较老的小区，因此，沿街商业客群比较稳定，小店生意较好。n河滨路，有几十家饭店，店面不大，大约100左右

49、，已成规模，食客比较多。n凤凰大街，服饰鞋帽集中经营，规模较小。内街有浦口九星综合市场，主要做批发零售，人气较旺。吸引了周边市民和稍微偏远的市民前往。n公园路，靠职工医科大学的商铺规模比较小，而靠河滨路的三鑫池小区周边商业规模则相对比较大，基本上都是大型餐饮、娱乐、会所，现已形成一定的规模，鲜有转让。周边还有环岛公寓和三鑫池比较成熟的小区，客源辐射范围比较广泛。珠江镇已开业商业项目分布分析珠江镇已开业商业项目分布分析业态主要商业网点综合类百货新世纪百货店、江浦商场超市苏果超市主题性商场文峰购物中心综合市场华联商厦、金浦购物中心新世纪百货店金浦购物中心江浦商场文峰购物中心华联商厦苏果超市佳华商店

50、珠江镇重点已开业项目分布珠江镇重点已开业项目分布可以看出，珠江镇现已开业的重点项目最主要是小型的百货、超市或者是主题性商场，体量都较小。珠江镇待售项目珠江镇待售项目项目名称 东方万汇城明发浦口新城地块天凤国际广场业态综合体/购物中心商业街商铺综合体商圈珠江镇商圈 珠江镇商圈 珠江镇商圈地址浦口迎宾大道两侧浦口东至丰子河路，南至浦口大道，西至规划路，北至镇南河路浦口凤凰台路1号商业建筑面积（平方米）总体量100万，商业体量22万总体量368511平米，商业体量与预估10万方6000方未来待售项目仅仅只有两个但体量较大，总体量约为32万方，主要分布在沿浦口大道与地铁一号线西沿线附近位置，可以迎接主

51、城区的辐射人口，同时该区域规划为未来江浦核心CBD，潜力较大。天凤国际广场价格区间价格区间15000元/左右产品形式产品形式沿街商铺为主客户特征客户特征区域性客户代表项目代表项目澳林广场、明发城市广场商业等浦珠路商圈：主要沿着江浦老城区与桥北的干道浦珠路，主要依靠江浦县与原老浦口区合并带来的人流量p主要沿着江浦老城区与桥北的主干道浦珠路p随着新浦口的成立，全区的交流增多，依靠着公共交通以及大量住宅小区的建成，形成了一个沿路商圈区域介绍区域特征p该区域与地铁有一定的距离，人流量不足；p新项目不足，常住人口不多p短期内发展潜力有限未来市场发展p沿着主干道分布，区位要求极高p主要是沿街商铺为主，商业

52、综合体较少p暂时较为不成熟，比较低端浦珠路商圈旭日爱上城VOHO4.8大华锦绣华城宜馨苑商铺万江共和新城商业恒辉翡翠城商铺奥林购物广场华润苏果业态主要商业网点综合体奥林购物广场、大华锦绣华城综合类百货华润苏果街铺恒辉翡翠城商铺，万江共和新城业，宜馨苑商铺，旭日爱上城VOHO4.8浦珠路重点已开业项目分布浦珠路重点已开业项目分布可以看出，浦珠路现已开业的重点项目最主要是住宅的项目本身配套的街铺，大型综合体项目较少，现已开业的就是位于浦珠北路的奥林购物广场，总体量约为8.1万方，商业氛围还较为浓重，人流量较多，同时品牌档次较高运营效果良好。项目名称明发城市广场奥林广场业态沿街商铺综合体商圈浦珠路商

53、圈浦珠路商圈地址浦口顶山转盘西南侧浦珠北路126号商业建筑面积（平方米）估计1000008.1万平米推盘时间2011年10月2007年面积80-280平米100平米左右价格街铺25000元/左右，内铺均价15000元/一期三万平米，租金扣15个点，二期5.1万平米，租金一层7元/平米/天，二层4元/平米/天去化情况仅剩余40套仅剩余少量店铺未租出去浦珠路在售项目分布明发城市广场奥林广场可以看出，整个浦珠路商圈唯一较大的一个综合体项目就是接近桥北的奥林广场，总体量8.1万，但只租不售，一期扣15个点，二期一层7元/天/平米，现在商业氛围不成熟，需要较长的时间去积累人流。在售项目价格一层25000

54、元/平米，二层15000元/平米。未来无开盘项目。价格区间价格区间2-3万元/左右产品形式产品形式综合体与街铺并存客户特征客户特征投资性客户较多，外地客户较多代表项目代表项目弘阳广场，天润广场p位于南京长江大桥北部区域p主要是依靠着南京长江大桥承接主城区的人流量以及原老浦口区的居民区域介绍区域特征p随着2014年轨道1号线西沿线的开通，及周边大体量开发项目的入驻会，未来发展前景良好。p商业氛围较好，人流较多，未来发展前景较好未来市场发展p最主要是沿着大桥北路，其次是柳州路，江山路等p有较多的一些大型项目，综合体与街铺并存p商业氛围已经初步形成桥北商圈：以华东MALL为中心的“江北第一商圈”已经

55、初步形成桥北商圈桥北商圈重点已开业项目分布桥北商圈重点已开业项目分布业态主要商业网点综合体苏宁环球天润广场、弘阳广场街铺天润城商业、金城丽景、明发外滩广场、威尼斯水城可以看出，桥北商圈现在开业的项目综合体与街铺并重，且项目数目较多，体量巨大，商业氛围较好。特别是其中的弘阳广场，现在是整个江北区域核心的商业区域，辐射全区以及部分城区。桥北商圈重点已开业项目桥北商圈重点已开业项目项目名称：苏宁环球天润广场开发(投资)商：苏宁环球集团项目状态：已开业、在进行品牌调整开业时间：2011年1月项目类型：购物中心建筑面积：6万平方米项目地址：江苏南京柳州东路1号项目名称：弘阳广场开发(投资)商：弘阳集团项

56、目状态：已开业开业时间：2011年5月租金：平均约7元/平米/天项目类型：综合体建筑面积：55万平方米项目地址：近郊大桥北路48号(近泰达路)项目名称：明发外滩中心开发(投资)商：明发集团项目状态：已开业开业时间：2008年8月项目类型：步行街与主力店建筑面积：20万平方米项目地址：浦口长江大桥北堡公园滨江大道1号项目名称：威尼斯水城商铺开发(投资)商：苏宁环球项目状态：部分4街区已开业项目类型：街铺建筑面积：5万平方米项目地址：浦口区浦珠北路北外滩1号桥北商圈重点已开业项目桥北商圈重点已开业项目桥北商圈在售项目桥北商圈在售项目可以看出，桥北商圈在售的项目总共有6个，总体量约55万方。最主要还

57、是以社区配套商业为主，但其中也有部分购物中心性质的商业，如南京新一城商业。桥北商圈在售项目桥北商圈在售项目项目名称业态商圈地址商业建筑面积（平方米）面积价格海德北岸商业街铺桥北商圈浦口区迎江路59号商业总体量17万方，一期9万方已经完成招商93-250平方米均价16000元/平米金城丽景街铺桥北商圈浦口大桥北路33号4万方65-280平米均价16000元/平米-22000元/平米南京新一城购物中心桥北商圈大桥北路58号8万方100平米以上暂未确定天润城商业街铺桥北商圈蜀山区黄山路和石台路交叉口在售12街区西门，预估体量1万平米左右100平米上下 16000元/平米-18000元/平米明发外滩中

58、心街铺桥北商圈蜀山区望江路与潜山路交口往东200米总体量20万方，剩余150套，预估在15000方左右积30-800平米商铺价格7000-20000元/平米威尼斯水城商业街铺桥北商圈浦口浦珠北路北外滩1号5000050-100平米20000元/平米可以看出，桥北商圈在售的项目总共有6个，总体量约55万方。价格稳定在16000元/平米-22000元/平米最主要还是以社区配套商业街铺为主。其中南京新一城项目本身定位是桥北最高端的购物中心，招商情况较为良好，运动品牌阿迪和NIKE，休闲类的主打优衣库和CK,紧邻弘阳广场，预计开业时间应该在2013年8月份以后。未来商业的环境较为优越，认可度较高。未来

59、暂无未开盘项目。桥北商圈, 550000浦珠路商圈, 181000珠江镇商圈, 0在售商在售商业面面积（平米）（平米）珠江镇商圈, 0浦珠路商圈, 0桥北商圈, 326000待售商待售商业面面积桥北商圈：从整个浦口来看，唯一的一个较为成熟的商圈就是桥北商圈，是现在的浦口第一商圈，以弘阳广场为核心。所以在售商业当中桥北商圈体量约为550000方，占比约为75%。但未来无大规模的商业体销售，未来的进一步发展的空间不大。浦珠路商圈：浦珠路商圈主要是依靠着连接桥北与老江浦成熟的干道浦珠路分布的商圈，现在规模较小，不够成熟，在售商业面积约为181000平米，占比25%，未来无大规模商业体出售，未来的潜力

60、不大。珠江镇商圈：是原本的江浦县的核心区域，较多的小商铺、街铺等，但缺少大型的商业综合体，在售无项目，但原本的老项目较多，认可度较高，人流较多，未来由于有青奥会场馆以及地铁开通的优势且定位于江北核心CBD，未来约有326000的商业体量出售，未来潜力较大。各商圈在售待售分析各商圈在售待售分析商业总结商业总结n浦口商业办公成交均价保持在16622元/平米左右，相比于南京市均价18901元/平米处于较低的水平。n浦口区虽然现在处于一个商业办公不成熟的区域，但未来潜力较大，涨幅较快。n浦口区的商业地块楼面均价保持在1383元/平米，相比于南京市均价3524元/平米，有较大的一个成本优势。n浦口区整体

61、商业现在大致分为三个商业圈：桥北商圈，浦珠路商圈，珠江镇商圈。传统的老商圈是原本江浦核心位置的珠江镇商圈，新兴商圈中桥北商圈的发展状况良好。n现在发展最好的，最为成熟的商圈是桥北商圈，在售体量约为55万方，无待售项目，但未来潜力一般；而浦珠路商圈现在发展一般，在售体量约为181000方，无待售项目，未来潜力一般；珠江镇商圈暂无在售大型项目，但规划是江北核心CBD，待售项目326000方，未来发展潜力巨大。浦口办公楼在售项目浦口办公楼在售项目天凤国际广场华侨广场弘阳壹号弘阳VOHO4.8由于整个浦口的办公市场不成熟，暂时没有形成一个较为良好的办公氛围，在售的项目有四个，总体量仅为14万方左右，其

62、中三个分布桥北区域，另外一个分布原老江浦县的核心区域，现珠江镇的核心区域。项目名称类型片区地址写字楼体量（平方米）推盘时间去化情况面积价格华侨广场 甲级写字浦口区 南京浦口大桥北路1号约10万方2007年6月在售仅剩余10多间朝西方向90平米，在租仅剩余15层以上在售90平米，在租各面积段在售均价19000元/平米，租金1.5元/平米/天弘阳VOHO4.8酒店写字楼浦口区 浦口星火南路2号53332010年6月目前在售15号楼，剩余不到10套房源51-57平米均价8500元/平米弘阳壹号 商住公寓 浦口区 口大桥北路48号25000方2011年6月在售剩余50余套 38、42、51、78平米折

63、后均价9500元/平米天凤国际广场普通写字楼浦口区 高新区红皖路与稻香路交汇处西北角预估15000方2010年8月仅剩余12套100平米以下 15900元/平米可以看出，整个浦口的写字楼项目数目少，总体量仅有145000方，基本分布在桥北，华侨广场沿着主干道大桥北路，弘阳都沿着地铁一号线西沿线，只有一个分布在老江浦核心区域，而且其中有三万方左右是酒店式公寓，并不是正式的写字楼，整个浦口区唯一的一个较为正规的写字楼就是华侨广场，是浦口唯一的甲级写字楼，而且可以看出，华侨广场的去化速度极慢，从07年至今，还有部分体量未售出。浦口办公楼在售项目浦口办公楼在售项目浦口办公楼待售项目浦口办公楼待售项目项

64、目名称浦口常发商业广场明发浦口新城地块类型标准写字楼 酒店式公寓区域浦口区浦口区地址浦口江浦街道新浦路6号东至丰子河路，南至浦口大道，西至规划路，北至镇南河路写字楼体量（平方米）项目总体量210649方，预估办公在10万方左右项目总体量368511，酒店式公寓73702方浦口区待售项目一共只有两个，总体量约为17万方，最主要集中在浦口大道与浦珠南路交界处的位置，未来的供应量还是较大，但全部是酒店式公寓，无正式的办公写字楼。办公总结办公总结n整个浦口的办公市场不成熟，暂时没有形成一个较为良好的办公氛围n浦口区办公市场的成熟还需要一定的时间和年限。n整个浦口区在售项目体量约为145000平米，体量较小，且其中有三万方左右是酒店式公寓，唯一较为高端的写字楼只有华侨广场，但整体去化速度较慢。n未来浦口区供应量在17万方左右，供应量较大。