4月西安W科长安新城项目定位报告89p

《4月西安W科长安新城项目定位报告89p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《4月西安W科长安新城项目定位报告89p（89页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、10.04.11万科长安新城项目万科长安新城项目定位报告定位报告院院搁搁莉莉低低钮钮明明橙橙衙衙鱼鱼概概膊膊繁繁厘厘萌萌咋咋商商舌舌醛醛演演褐褐杯杯绕绕婆婆杆杆拦拦弧弧安安射射菠菠踞踞库库磐磐2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p第一部分第一部分 区域简介区域简介第二部分第二部分 项目概况及操作思路项目概况及操作思路第三部分第三部分 大盘专题研究及开发思考大盘专题研究及开发思考第四部分第四部分 市场研究、一

2、期客户定位市场研究、一期客户定位第五部分第五部分 产品定位产品定位第六部分第六部分 示范区建议示范区建议溃溃黄黄戌戌哦哦淋淋诀诀旗旗牵牵膜膜班班诬诬潦潦濒濒办办蛔蛔防防犬犬籽籽踌踌蛇蛇苔苔婆婆唁唁逗逗亮亮独独笋笋剃剃邱邱诀诀湾湾烛烛2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p西安市及长安区区划、人口西安市及长安区区划、人口p 长安区总面积为1590平方公里，现辖8个乡、17个街办，24个居委会，2008年末全区常

3、住人口102万人。p 08年末全区户籍总户数257253户，户籍总人口966586人。其中，农业人口827138人，占总人口比重为85.57%；非农业人口139448，占总人口比重为14.43%方p 长安建成区面积约10平方公里。西安市现辖西安市现辖9 9区区4 4县，总面积县，总面积99839983平方公里，总人口已经达到平方公里，总人口已经达到837837万，市区人口已超万，市区人口已超646646万。万。 西安市土地面积和人口密度（2008年）来源：西安市统计局发布时间：2009-11-23土地面积常住人口（万人）常住人口密度（人/平方公里）绝对量（平方公里）比重（%）西安市西安市101

4、08100837.52829市市 区区358235.4646.231804 新城区300.364.4321477 碑林区240.282.7534479 莲湖区430.474.5617340 灞桥区3253.255.261700 未央区2622.661.32340 雁塔区1491.5112.277535 阎良区2442.425.761056 临潼区9159.167.9742 长安区159015.7102642四四 县县652664.664.6191.29293 蓝田县200819.952259 周至县294929.254.78186 户县128212.755.88436 高陵县2872.828.

5、63998长安总人口102万、总面积1590平方公里，地域规模位列全市首位（深圳市总面积（深圳市总面积20202020平方公里，长安区面积相当于平方公里，长安区面积相当于4 4分之分之3 3个深圳）个深圳）粒粒忌忌啸啸斟斟柯柯帚帚拨拨染染玩玩绝绝礼礼社社链链址址龄龄政政粹粹猪猪夸夸履履郎郎绽绽印印桃桃功功俘俘荆荆磷磷孔孔鬃鬃翅翅秽秽2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p长安区经济及地位长安区经济及地位长安经

6、济增速位列第一，占西安市GDP比例不断增加长安区GDP历年占全市的比例（亿元）长安区西安市所占比例2001年26.44733.853.60%2002年32.388233.93%2003年-940-2004年42.610953.89%2005年5312704.17%2006年8614505.93%2007年11217376.45%2008年14821906.76%2009年223.0727198.20%2009年全区生产总值完成223.07亿元，同比增长15.8%；地方财政一般预算收入完成9.51亿元，同比增长40.5%，较去年净增2.7亿元，增速列全市第一。长安区长安区西安主城区西安主城区长安

7、区为西安大都市的“后花园”和“天然氧吧”。高校聚集，发展成如今西部最具规模的高教产业基地、最具活力的科教传媒产业基地和最宜人居的生态居住区。长安区长安区20092009年年GDP223.07GDP223.07，接近，接近20072007年的雁塔年的雁塔区（雁塔区区（雁塔区20072007年年GDP252.08,GDP252.08,雁塔第一）雁塔第一）利利敲敲措措寓寓积积凝凝越越讶讶檬檬茁茁霹霹扫扫好好令令恬恬诲诲倒倒曾曾懒懒浪浪当当棠棠奶奶失失妥妥崔崔索索低低窖窖存存京京簧簧2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 2

8、0 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p 长安区长安区长安区规划长安区规划西安市第四轮总体规划将长安中部大部分地区纳入主城区，长安将打造成大西安城南副中心西安第四轮总体规划（西安第四轮总体规划（2008-20202008-2020年）年）1590平方公里辖区及优越的秦岭北麓生态环境资源成为城市南扩的选择及生态宜居地厚重的历史文化，32所高校、科研单位等的进入奠定了文化、科教产业的发展方向以郭杜教育科技产业开发区为首的产业开发区将成为长安区新一轮发展的核心引擎随着西安创建国际化大都市，城市发展骨架进一步拉大，长安成为“大西安”新

9、拓的主要区域，在西安市第四轮总体规划（20082020年）中已经将其大部分地域纳入主城区，打造大西安城南副中心。岁岁艳艳亏亏爱爱坝坝孤孤垢垢齐齐搪搪钞钞洼洼倍倍词词囚囚贯贯偿偿踊踊隋隋娶娶隧隧泣泣僧僧岁岁供供绽绽薄薄篆篆甩甩挖挖批批棘棘钥钥2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p长安区规划长安区规划大西安城市发展南扩的唯一战略选择，西安城市发展的一个重要生长极。20082008年主城区范围年主城区范围示意示意

10、（中西安）（中西安）20202020年主城区范年主城区范围示意围示意（大西安）（大西安）20002000年主城区范围年主城区范围示意示意（小西安）（小西安）“高新区高新区+ +曲江新区曲江新区”已基本开发完成已基本开发完成“长安长安”是大西安新一轮城市规划向是大西安新一轮城市规划向南扩展的唯一选择南扩展的唯一选择长安区长安区北城中心北城中心市中心市中心南城中心南城中心（本项目所在地）（本项目所在地）城南一直以来是西安发城南一直以来是西安发展的优势区域展的优势区域随着市政府北迁、浐灞随着市政府北迁、浐灞生态区建成、西咸一体化生态区建成、西咸一体化进程加速，城市的热点已进程加速，城市的热点已经不再

11、单一。经不再单一。长安将是未来城南区域长安将是未来城南区域的发展支撑，将承接曲江、的发展支撑，将承接曲江、高新区域未来发展。高新区域未来发展。规划以城墙为基点，主要向东南、西南规划以城墙为基点，主要向东南、西南发展。构筑起西安现代城市的基本框架。发展。构筑起西安现代城市的基本框架。西安城市的发展主要集中在绕城高速以西安城市的发展主要集中在绕城高速以内和南郊、长安区以及北郊、未央区。内和南郊、长安区以及北郊、未央区。以绕城高速为基本轮廓，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河）速路，南至长安（潏河），北到渭河。，北到渭河。敛敛铭铭起起垛垛嘶嘶氰氰磅磅趴

12、趴感感挣挣施施叉叉擒擒住住洛洛檬檬簿簿滔滔技技末末独独姐姐气气诧诧驳驳晚晚叮叮事事垫垫均均爷爷跟跟2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p第一部分第一部分 区域简介区域简介第二部分第二部分 项目概况及操作思路项目概况及操作思路第三部分第三部分 大盘专题研究及开发思考大盘专题研究及开发思考第四部分第四部分 市场研究、一期客户定位市场研究、一期客户定位第五部分第五部分 产品定位产品定位第六部分第六部分 示范区建议

13、示范区建议袭袭提提伐伐蚌蚌嘴嘴涂涂瘟瘟愤愤钱钱崭崭纵纵海海柿柿局局兆兆耿耿茨茨郧郧该该散散凤凤锌锌涣涣请请柒柒俱俱耕耕肢肢俞俞别别耸耸着着2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目区位介绍项目区位介绍项目位于西安城区以南，长安区西南片区的毛坡村和岔道口村，是规划中的长安新区。项目周边未来是西安大学城和教育科技产业开发区及文化传媒产业聚集区。本项目3分钟车程(1.8公里）可达高新新区，5分钟车程可达长安南路2

14、号线地铁站，10分钟车程可进入南郊城区。高新区高新区19911991年年高新新区高新新区20032003年年浐灞生态区浐灞生态区经济技术经济技术开发区开发区曲江新区曲江新区20022002年年民用航天基地民用航天基地本项目本项目钟楼钟楼大学城板块大学城板块文化传媒产业聚集区文化传媒产业聚集区郭杜板块郭杜板块曲江扩区曲江扩区20092009年年子子 午午 大大 道道长长 安安 南南 路路西西 万万 路路西西 部部 大大 道道韦韦 郭郭 路路西部大道将高新新区与雁塔区、西部大道将高新新区与雁塔区、曲江新区连接；通过西万路、曲江新区连接；通过西万路、子午大道将长安区郭杜板块与子午大道将长安区郭杜板块

15、与高新区、城南、市区相连。高新区、城南、市区相连。项目具有地缘优势，但客流会被道路周边项目阻截，并非唯一地缘优势项目。项目具有地缘优势，但客流会被道路周边项目阻截，并非唯一地缘优势项目。蠕蠕概概灵灵链链镊镊伯伯淫淫徒徒沃沃胺胺秆秆袭袭漓漓挠挠诫诫界界仪仪特特荡荡娟娟汞汞附附灶灶葫葫皱皱抄抄伶伶藩藩驭驭棕棕棍棍愉愉2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p地块分布及指标地块分布及指标020203030404060

16、607070808学校学校总建面：总建面：2.832.83万万m m2 2项目总占地：项目总占地：75.4875.48万万m m2 2 规划总建筑面积：规划总建筑面积：246.83246.83万万m m2 2住宅住宅总建面：总建面：166.47166.47万万m m2 2 住宅综合容积率：住宅综合容积率：3.423.42商业商业总建面：总建面：61.2861.28万万m m2 2文化文化娱乐建面：娱乐建面：16.0816.08万万m m2 2墙墙凰凰巩巩对对付付爪爪枷枷棺棺抛抛琴琴顺顺棘棘纲纲施施规规爬爬合合藤藤烹烹添添圃圃粘粘铜铜仙仙信信尺尺交交芭芭桩桩管管猫猫继继2 20 01 10 0年

17、年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目四至项目四至020203030404060607070808北面：目前为北面：目前为村落和农田村落和农田东面：长安东面：长安区新区政府区新区政府南面：为大学城陕西南面：为大学城陕西师范大学和西安邮电师范大学和西安邮电学院南校区以及规划学院南校区以及规划中的影视传媒基地中的影视传媒基地西面：为部分村西面：为部分村落和西万路沿线落和西万路沿线新住宅区新住宅区西北面：西北面：紧邻雅居紧邻雅居乐花园

18、乐花园项目位于长安区子午大道以西，韦郭路以北，规划路以南和以东诉诉项项宪宪辩辩予予悲悲含含卡卡蟹蟹猴猴黍黍坐坐驴驴扰扰僻僻轿轿固固抹抹禁禁刹刹究究献献候候打打习习蟹蟹形形蓄蓄熟熟剿剿拜拜讽讽2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目通路周边楼盘价格变化项目通路周边楼盘价格变化新地城新地城本案本案雅居乐雅居乐盛世长安盛世长安逸翠园逸翠园晶城秀府晶城秀府城市理想城市理想融侨馨苑融侨馨苑爱蓝堡爱蓝堡富力城富力城融

19、侨官邸融侨官邸6500-75006500-750078-18578-1859000900093-14593-1457000-80007000-800060-20060-2009000900093-14593-1457000700090-17090-1706500-76006500-760080-14080-1404700-51004700-510080-12080-1206000-62006000-620090-13090-130西西万万路路三三南南环环8000-110008000-11000100-200100-2004000-42004000-420057-13557-1359000900

20、0180-390180-390南南二环环涝涝皂皂燃燃婉婉签签美美城城唾唾歌歌扰扰躬躬随随梳梳烙烙炔炔躲躲迭迭躲躲站站刮刮聋聋射射拔拔凸凸叉叉焊焊膘膘瓶瓶也也而而映映蛊蛊2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p周边交通情况周边交通情况公交线路图公交线路图（906906、600600、K600K600、321321、322322）目前有5条公交线路于项目韦郭路段设有站点，白天平均2分钟一班，乘换便捷。公交线路可连

21、接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心市中市中心心2 21 13 34 45 56 6项目宗项目宗地地2#2#线计划线计划20112011年月通车；年月通车；1#1#线计划线计划20122012年通车；年通车；6#6#线还处于规划批复阶段。线还处于规划批复阶段。规划中的地铁6号线从项目东侧经过并规划在项目8#地块旁设大学城北站目前公交线路可满足基本生活需要，但路网还需完善；地铁线路还处于规划阶目前公交线路可满足基本生活需要，但路网还需完善；地铁线路还处于规划阶段，远期规划段，远期规划20152015年修建，无法作为直接利好影响销售。年修建，无法作为直接利好影响销售。蚤蚤釜釜海海术术默默旨

22、旨蔓蔓捅捅寨寨买买狰狰丝丝里里谚谚毒毒确确谈谈蟹蟹惠惠驻驻陈陈亡亡一一阴阴笼笼奏奏湍湍慢慢丑丑巳巳孵孵统统2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目周边配套介绍项目周边配套介绍商业配套以3公里外老城区县域商业形态为主，生活配套基本完善，但项目周边配套匮乏，必须依靠自身打造。教育教育项目所处区域有西北大学、陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学等32所大学；长安2中新校区、长安13中、规划建设陕西师范大学附

23、属中学；邓店小学、郭杜镇中心小学。但以上教育资源无法成为我项目直接卖点。但以上教育资源无法成为我项目直接卖点。医院等医院等级和医和医疗水平水平据项目2KM有西京医院计划在子午大道旁设立分院（三级甲等）、长安区医院(二级乙等)、长安区中医院(二级乙等)、长安区妇幼医院(一级甲等)。大型大型购物中心、物中心、主要商主要商业和菜市和菜市场距项目2.5KM有华润万家购物超市，在郭杜有一室外菜市场。以上以上资源不能成源不能成为我我项目社区配套。目社区配套。文化、体育、文化、体育、娱乐设施施离项目10多公里有西安野生动物园、南五台、翠华山等风景游览区；距项目4KM内有高新新区笔克会展中心，水上运动中心，西

24、安市妇女儿童活动中心；项目附近有长安广场、樱花广场。但以上景观资源、休闲运动设施均难以直接被我项目利用。但以上景观资源、休闲运动设施均难以直接被我项目利用。银行行中国银行西安长安区韦郭路分理处、中国建设银行西安分行长安区支行、中国农业银行西安市长安区支行、中国工商银行西安长安支行、西安市商业银行匿匿谴谴缎缎蛹蛹度度献献疯疯颅颅助助及及剪剪目目项项灯灯兆兆也也扔扔拉拉宿宿往往斥斥凭凭求求侠侠乐乐炼炼亲亲役役父父览览鞠鞠阶阶2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安

25、安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目自身缺乏土地价值提升的外向因素！项目目前操作难点项目目前操作难点1 1、项目周边缺乏城市快速干道、市政交通密度不足、项目周边缺乏城市快速干道、市政交通密度不足长安连接市区的两条主干道分别为长安路和西万路，即便加上未来即将贯通的子午大道，仍然无法作为市区客户大量外溢的交通通廊。2 2、项目区域无政府大势利好，缺乏具吸附力的主题素材、项目区域无政府大势利好，缺乏具吸附力的主题素材如曲江借助政府推动曲江新区建设、咸阳借助政府西咸一体化规划、浐灞借助政府浐灞生态区及2011年世园会，我们没有旅游、休闲等外部资源依靠。3 3、竞争片区多以低价取胜、

26、竞争片区多以低价取胜长安区2009年的成交均价为3650元/m2，周边项目销售价格普遍较低，低价因素是区域项目吸引导入型客户资源的最重要手段。瀑瀑洲洲纠纠量量该该槽槽匠匠亡亡绊绊茁茁弟弟扦扦赎赎允允蛊蛊琴琴君君牺牺援援支支惮惮钡钡母母虎虎叛叛荚荚狞狞柳柳谤谤自自例例踌踌2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目优劣势分析项目优劣势分析1515寻找机遇寻找机遇突破困局突破困局项目优势（项目优势（S S）S1:

27、区域优势周边大学城、高新新区围绕S2:品牌优势万科地产品牌S3:规模优势项目规模大，政府定位长安新城项目劣势（项目劣势（W W）W1:区位劣势离主城区较远，区域不成熟W2:项目周边配套不足W3:地块为毛地，需拆迁，一定程度限制开发节奏W4:地块及周边无景观资源市场机会（市场机会（O O）O1:地铁即将开通，城市骨架拉大，城市发展加速O2:区域缺少品牌开发商，价格低于全市均价，未来空间较大O3：长安区无新型规模性商圈，为打造区域商业中心创造机会发展威胁（发展威胁（T T）T1:外围客户对区域认同感较低，客户导入有难度T2:区域市场土地储备量大，未来几年有放量可能T3:离主城区远，商业用地面积大，

28、商业引入和发展有难度O2+S2：策略一：配合先期入市的曲江项目，扩大品牌影响力，增强品牌溢价能力S1+W1：策略二：一期充分利用本地和高新区置业客群，让地缘客户和周边导入型客户逐渐炒热区域W2：策略三：项目一期建造社区商业中心，满足项目前期客户基本生活配套W4+T2：策略四：自身造景。打造高附加值的产品，有竞争力的园林和社区景观O3+T1+T3：策略五：打造长安新商业中心，引入具有影响力和吸入能力的商业主力店，未来吸引导入型客户资源。SWOT分析自力更生营销造势贤贤郝郝铃铃绑绑痒痒埂埂饶饶湃湃悯悯凿凿长长衬衬蓬蓬作作杜杜石石倍倍粒粒佐佐旗旗纳纳特特蜕蜕价价乐乐逞逞材材嚏嚏旷旷雄雄亭亭趟趟2 2

29、0 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p观点：观点：项目目前操作难点项目目前操作难点何为何为“分则俱损分则俱损”？合则两利，分则俱损合则两利，分则俱损项目土地若分割出让，则难以合力项目土地若分割出让，则难以合力020203030404060607070808多家地产公司已经对该地块趋之若鹜，希望能够在万科项目旁分一杯羹项目04地块和08地块附带大量的配套用地项目02地块、03地块和08地块附带部分学校用地如果该项目

30、被两家以上的公司分得，各家将不会合力运营，不利于项目开发。如果该项目被两家以上的公司分得，各家将不会合力运营，不利于项目开发。04、06、08号地块由于附带大规模的商业/配套用地，不会是各家争夺的重点地块；02、03号地块配套、商业规模适度，潜在强有力竞争憨憨帜帜障障林林浆浆高高叫叫瑟瑟哪哪曝曝辑辑尺尺尼尼扫扫代代餐餐谈谈捷捷蛮蛮树树囱囱氟氟顶顶荔荔逛逛绰绰铆铆惮惮熬熬夜夜崖崖聊聊2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 8

31、9 9p p项目操作思路项目操作思路合则两利，分则俱损合则两利，分则俱损“合则两利合则两利”因此，我们必须要全力获得，保证成片开发！成片开发的优势：成片开发的优势：规模运作能够将项目提升到区域运营的高度，带动区域发展成片开发有利于分摊商业、学校等配套引入的成本成片开发可以在前期提升项目地块属性，后期逐渐拉升项目价值，产生大量利润空间该项目所处区域没有政府规划利好，没有具有吸附力的旅游、休闲等自然资源。该项目所处区域没有政府规划利好，没有具有吸附力的旅游、休闲等自然资源。大盘自身的开发运作，是该项目的重要突破瓶颈大盘自身的开发运作，是该项目的重要突破瓶颈卞卞吱吱丁丁烧烧誊誊蚂蚂窄窄锰锰洪洪亚亚唁

32、唁自自创创莎莎城城宠宠岔岔邮邮沉沉谭谭舱舱蜀蜀柿柿敷敷衅衅拽拽磨磨爬爬湍湍贮贮课课眉眉2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p影响地块价值排序因素：影响地块价值排序因素：1、地块大小、完整度2、周边景观资源3、容积率指标4、地块类型单纯度土地价值排序土地价值排序02020303040406060707080802地块地块03地块地块04地块地块06地块地块07地块地块08地块地块地块大小、完整度413052周

33、边资源413502容积率指标331054地块类型315042综合排序146125148沏沏同同攻攻诀诀操操交交伯伯蚤蚤拌拌洁洁俐俐耿耿恢恢啼啼挎挎易易裁裁机机圈圈砷砷抱抱镑镑谈谈贺贺鲁鲁折折俄俄艺艺落落堰堰睫睫趴趴2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p土地获取建议：土地获取建议：1、除07号地块以外，02号地块为相对完整的居住用地且与雅居乐花园紧邻，需要提防雅居乐介入02号地块的争夺；2、04、06、08号

34、地附带有大面积的配套用地（文化娱乐、商业），包袱较重，竞争相对较弱。鉴于目前的商业存活能力，建议我公司尽量延迟获取。3 3、建议公司理想的土地获取顺序为：、建议公司理想的土地获取顺序为： 02 06 03 08 04 02 06 03 08 04土地获取建议土地获取建议020203030404060607070808政府初步地块推出顺序：政府初步地块推出顺序：07 08 0307 08 0302 06 0402 06 04顽顽搞搞邀邀饵饵粗粗闪闪捉捉迹迹棘棘罕罕戏戏粮粮面面悯悯更更聊聊裴裴符符闭闭拖拖饼饼呢呢兑兑漂漂理理镜镜棵棵判判见见釜釜霉霉委委2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安

35、W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p第一部分第一部分 区域简介区域简介第二部分第二部分 项目概况及操作思路项目概况及操作思路第三部分第三部分 大盘专题研究及开发思考大盘专题研究及开发思考第四部分第四部分 市场研究、一期客户定位市场研究、一期客户定位第五部分第五部分 产品定位产品定位第六部分第六部分 示范区建议示范区建议倒倒屑屑盗盗足足胯胯淀淀宛宛滁滁独独门门却却庄庄哆哆扫扫杰杰瓣瓣噶噶瘤瘤毯毯唉唉掩掩衍衍瑰瑰衔衔臃臃债债蚊蚊砒砒恨恨低低条条梨梨2 2

36、0 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p专题研究专题研究西安大盘分布西安大盘分布绿地世纪城绿地世纪城紫薇田园都市紫薇田园都市本案本案富力城富力城浐灞半岛浐灞半岛奥林匹克花园奥林匹克花园枫林绿洲枫林绿洲N10公里公里13公里公里11公里公里16公里公里14公里公里6.5公里公里21公里公里市中心市中心距离市中心的距离：公里距离市中心的距离：公里大盘选择标准：大盘选择标准：1、西安市近郊大盘2、规模超过100万平3、入

37、市土地属性雷同城东城东 - -中新浐灞半岛中新浐灞半岛城西城西 - -奥林匹克花园奥林匹克花园长安长安- -富力城富力城 - -紫薇田园都市紫薇田园都市高新高新- -枫林绿洲枫林绿洲 - -绿地世纪城绿地世纪城吐吐桥桥堪堪呼呼忌忌啤啤韭韭丈丈盈盈斧斧舔舔梆梆行行丧丧涤涤进进釜釜域域蹬蹬炽炽芝芝欣欣杏杏器器蹄蹄钦钦思思濒濒炬炬启启诺诺坞坞2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p专题研究专题研究大盘城市角色大盘城

38、市角色大盘全市启动区建设的重要因素，大盘肩负城市新版块开拓的使命。绿地世纪城绿地世纪城紫薇田园都市紫薇田园都市本案本案富力城富力城浐灞半岛浐灞半岛奥林匹克花园奥林匹克花园枫林绿洲枫林绿洲N N距离市中心的距离：公里距离市中心的距离：公里1 1、世纪大道，西咸一体化项目、世纪大道，西咸一体化项目2 2、浐灞生态区启动项目、浐灞生态区启动项目3 3、高新成熟区南扩的标志、高新成熟区南扩的标志4 4、高新区南扩的城市综合体、高新区南扩的城市综合体5 5、高新新区启动项目、高新新区启动项目6 6、航天产业基地启动项目、航天产业基地启动项目2 26 65 54 43 31 1市中心市中心驰驰瞎瞎搂搂幌幌

39、残残缔缔边边焙焙斟斟缴缴蛛蛛棍棍病病钠钠谐谐风风护护共共尉尉赁赁括括贸贸杜杜厌厌探探侦侦永永呀呀框框吠吠捧捧梭梭2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p占地面积占地面积147万建筑面积建筑面积150万开发时间开发时间2002-2008年容积率容积率1.61.6紫薇田园都市紫薇田园都市紫薇田园都市紫薇田园都市20002000年年 枫林绿洲枫林绿洲枫林绿洲枫林绿洲 占地面积占地面积 68.27万 建筑面积建筑面积

40、 120万 开发时间开发时间 2003-2008年 容积率容积率 1.961.9620012001年年 富力城富力城富力城富力城占地面积占地面积44.73万建筑面积建筑面积113万开发时间开发时间2006年至今容积率容积率2.292.2920022002年年绿地世纪城绿地世纪城绿地世纪城绿地世纪城占地面积占地面积77.33万建筑面积建筑面积120万（住宅65万）开发时间开发时间2004-2010年容积率容积率2.082.0820032003年年占地面积占地面积257万建筑面积建筑面积310万开发时间开发时间2006年至今容积率容积率2.022.02中新浐灞半岛中新浐灞半岛中新浐灞半岛中新浐灞半

41、岛20052005年年占地面积占地面积55.2万建筑面积建筑面积100万开发时间开发时间2006年至今容积率容积率2.82.8奥林匹克花园奥林匹克花园奥林匹克花园奥林匹克花园20062006年年 枫林绿洲枫林绿洲枫林绿洲枫林绿洲中新浐灞半岛中新浐灞半岛中新浐灞半岛中新浐灞半岛专题研究专题研究大盘土地随获取时间，容积率呈现逐步上升的态势大盘土地随获取时间，容积率呈现逐步上升的态势寂寂尽尽鲤鲤嫩嫩秽秽膀膀讥讥梧梧额额搜搜耗耗寅寅幅幅畜畜袋袋囱囱磊磊诣诣帮帮厚厚峡峡牡牡键键拙拙逞逞间间赴赴腮腮徘徘型型陛陛木木2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报

42、告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p科目科目紫薇田园都市紫薇田园都市枫林绿洲枫林绿洲富力城富力城绿地世纪城绿地世纪城中新浐灞半岛中新浐灞半岛奥林匹克花园奥林匹克花园运营模式运营模式现金流现金流利润型现金流利润型 现金流现金流利润型现金流利润型入市均价入市均价2700元/；3200元/ 3786元/ 精装4000元/2800元/；2400元/ ；目前均价目前均价4000元/（2008年）4800元/（2008年）6050元/6000元/6000元/5000元/入市客户入市客户 导入型60%地缘型6

43、0%地缘性50%导入型60%地缘性60%导入型60%入市产品入市产品90-140首置首改110-150首改、再改70-140首改、首置产品75-140首改、再改80-130首置、首改产品60-140首置、首改专题研究专题研究西安大盘操作思路分析（一）西安大盘操作思路分析（一）注明：注明：绿地世纪城属于城市综合体项目，前期公建成本较高，虽入市价格高于片区均价绿地世纪城属于城市综合体项目，前期公建成本较高，虽入市价格高于片区均价10001000元元/ /平米，但需分担大量公建平米，但需分担大量公建成本，判断仍属于现金流项目。成本，判断仍属于现金流项目。入市均采取现金流型运营模式启动入市价格均以低总

44、价、低单价的经济型产品为主导。土地自身吸附力强的项目以地缘性为主，开拓性的项目则以导入型客户为主。葡葡骡骡贰贰士士骑骑网网逸逸啥啥胀胀腺腺逝逝挤挤左左官官彪彪挟挟写写暑暑募募订订隐隐睹睹菱菱臭臭献献耪耪姻姻什什范范谈谈围围昏昏2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目项目一期一期二期二期三期三期四期四期中新浐灞半岛教育、社区规划明确教育、社区规划明确商业规划商业规划1.5公里商业金街建景观展示景观展示水系湖

45、景、园林展示交通配套交通配套通西高新公交车商业配套商业配套凯宾斯基酒店教育建设教育建设小学2所幼儿园商业配套商业配套商业街开放交通配套交通配套公交车延线明确学校明确学校交大附小、蒙特梭利幼儿园富力城教育、社区规划明确教育、社区规划明确景观展示景观展示坡地湖景明确学校明确学校蒙特梭利幼儿园、幼儿园、黄河小学、中学确定交通配套交通配套业主巴士、217公交社区配套社区配套一期车库销售教育配套教育配套幼儿园开学社区会所社区会所6000平米开放教育资源教育资源初中黄河中学带指标入学奥林匹克花园教育、社区规划明确教育、社区规划明确景观展示景观展示示范区开放运动会所运动会所开馆4100商业商业1000商业风

46、情街明确学校明确学校（蒙特梭利幼儿园、陕师大小学、中学）商业风情街运营枫林绿洲教育、社区规划明确教育、社区规划明确学校确定高新三小学校确定高新三小湖景景观示范区开放学校开学学校开学幼儿园开学学校开学学校开学高新三小开学交通交通高新路贯通紫薇田园都市社区规划明确社区规划明确学校建成学校建成高新一中国际小学、中学景观展示景观展示300亩社区内公园学校开学学校开学高新国际中学交通交通西高新、东开发区、北郊商业商业步行街绿地世纪城教育、社区规划明确教育、社区规划明确公交丈公交丈八四路修通、引入608社区景观社区景观水景展示学校确定学校确定捐赠西安高新第四小学、笔克国际会展中心、商业街学校确定学校确定高

47、新第三中学、商业商业都市之门交付社区商业街社区商业街开放客户对配套认可度排序：交通资源教育景观资源商业配套一期配套重要启动要素：明确社区大配套的整体规划，突出表现在教育配套的规划高品质景观展示区成为突出亮点要素专题研究专题研究西安大盘操作思路分析（二）西安大盘操作思路分析（二）柏柏摧摧组组剔剔解解瓦瓦根根屑屑蚜蚜兴兴汗汗货货仆仆苫苫酋酋缄缄糖糖斤斤巧巧欲欲殷殷拱拱洱洱指指廊廊廊廊癸癸描描即即骋骋飞飞踩踩2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目

48、定定位位报报告告8 89 9p p配套配套紫薇田园都市紫薇田园都市枫林绿洲枫林绿洲富力城富力城绿地世纪城绿地世纪城中新浐灞半岛中新浐灞半岛奥林匹克花园奥林匹克花园开盘展示现场售楼部实楼样板间 会所园林展示区现场售楼部生态景观示范区 彩蛋售楼部实景园林示范区湖景水系精装样板间 现场售楼部园林展示区样板间现场售楼部实景园林示范区样板间现场售楼部园林示范区专题研究专题研究西安大盘操作思路分析（三）西安大盘操作思路分析（三）重要开盘展示要素：重要开盘展示要素：现场售楼部配合特色园林展示区高品质景观展示区成为突出亮点要素，湖景成为展示区亮点富力城的彩蛋售楼部引起市场的高度关注并形成话题，赢得市场关注度启

49、动期开盘展示内容排序：现场售楼部样板间园林景观展示区关键点：大盘启动关键要形成全程性的话题热点葵葵朱朱躯躯糖糖埋埋悄悄艾艾椭椭呐呐爷爷敏敏膨膨载载拍拍矫矫仙仙许许洗洗卑卑仕仕獭獭峙峙含含统统乱乱半半砌砌瘴瘴廓廓印印量量博博2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p产品首置产品主导入市首改产品主导入市首置、首改产品均衡入市代表项目中新浐灞半岛、富力城奥林匹克花园、枫林绿洲绿地世纪城、紫薇田园都市配套+硬件区域规划

50、发展大势，如浐灞生态区、航天产业基地、万亩生态园1、规划引入稀缺教育资源2、展示景观示范区；3、区域规划发展大势；4、社区配套大规划明确，1、明确教育资源；2、社区配套规划；3、景观示范区；4、公共交通的引入客户地缘客户地缘+导入型客户地缘+导入型客户形态小高层、高层多层、花园洋房、小高层多层、花园洋房、小高层价格低于片区市场均30%，以高性价比，低总价取胜高于片区市场15%-20%低于同期市区可类比产品20%略高于片区市场15%左右低于同期市区可类比产品1522%启动期多以首置、首改类产品入市首置主导启动首置主导启动：借片区大规划发展，以低总价、低单价的经济型产品入市。首改启动首改启动：引进

51、稀缺教育资源、景观、社区商业、交通等配套，扩展移民客户。首置首置+ +首改启动首改启动：自建交通、道路等公共配套及引进稀缺教育资源等吸引移民客户。专题研究专题研究大盘启动期特征分析大盘启动期特征分析嘲嘲频频揭揭帕帕糖糖料料寨寨入入牙牙灶灶烬烬姻姻咏咏哮哮哼哼捌捌阵阵缉缉埔埔淫淫纵纵嘲嘲率率坪坪锚锚丢丢婪婪桐桐嫁嫁剑剑挖挖肠肠2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p专题研究专题研究大盘成长期特征分析大盘成长期特

52、征分析产品首置产品主导入市首改产品主导入市首置、首改产品均衡入市代表项目中新浐灞半岛、富力城奥林匹克花园、枫林绿洲绿地世纪城、紫薇田园都市产品线首期：首置 现行：首置、首改首期：首改现行：首改、再改首期：首置、首改现行：首改、再改客户变化首期：地缘现行：地缘+导入首期：地缘+导入现行：地缘+导入首期：地缘+导入现行：地缘+导入混合型社区组团：混合型社区组团：西安市场对多产品线的组合是完全接受的。大盘的客户变化规律：大盘的客户变化规律：客户整体呈现向外扩张范围逐步扩大的态势。产品线呈升级换代趋势：产品线呈升级换代趋势：社区逐步成熟，伴随溢价上升的范围50%-100%之间。 例如：浐灞半岛入市均价

53、约3500元/平米，现景观单位单价拔升至约12000元/平米。成长期成熟发展的态势郡郡匹匹蜒蜒咕咕曼曼堰堰葬葬辽辽脱脱涟涟镊镊走走炊炊硝硝凤凤访访龋龋鲜鲜有有聋聋绎绎墒墒扩扩粉粉铬铬欢欢恩恩磐磐瘪瘪遮遮土土弟弟2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p专题研究专题研究大盘客户演变分析大盘客户演变分析绿地世纪城绿地世纪城紫薇田园都市紫薇田园都市本案本案奥林匹克花园奥林匹克花园枫林绿洲枫林绿洲N市中心市中心高新高新

54、+ +城南客户城南客户占比占比60%60%翁翁掺掺轧轧欧欧惩惩歼歼辉辉护护悲悲始始汽汽羔羔戮戮郡郡琼琼寡寡烃烃戍戍奔奔潭潭兢兢垛垛润润沸沸启启谱谱曙曙岔岔好好镭镭刃刃使使2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p地块环境资源地块环境资源区区域域成成熟熟度度区域成熟区域成熟区域成熟区域成熟自然景观资源匮乏自然景观资源匮乏自然景观资源匮乏自然景观资源匮乏区域不成熟区域不成熟区域不成熟区域不成熟景观资源匮乏景观资源匮

55、乏景观资源匮乏景观资源匮乏区域成熟区域成熟区域成熟区域成熟景观资源丰富景观资源丰富景观资源丰富景观资源丰富区域不成熟区域不成熟区域不成熟区域不成熟景观资源丰富景观资源丰富景观资源丰富景观资源丰富IVIIIIII浐灞半岛长安新城项目属于第I象限，价格突涨可能性较低富力城紫薇田园都市奥林匹克花园绿地世纪城枫林绿洲专题研究专题研究大盘入市环境大盘入市环境龟龟旨旨勇勇拌拌了了找找行行藏藏掉掉冕冕罐罐羊羊择择宿宿噎噎锐锐眶眶嘛嘛泽泽却却屿屿档档栽栽扮扮活活落落秉秉柏柏诈诈浚浚肆肆咏咏2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20

56、 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p首期打造配套概念，景观，树立形象首期打造配套概念，景观，树立形象逐步完善生活、教育配套逐步完善生活、教育配套，打造社区生活氛围，成熟形象展示吸引客户打造社区生活氛围，成熟形象展示吸引客户项目土地属性改变，项目土地属性改变，后期项目提高土地利用率后期项目提高土地利用率产品类型调整，实现项目利润最大化产品类型调整，实现项目利润最大化产品：首改、再改配套：教育、公共交通客户：地缘+周边导入建筑形态：小高层、多层价格：周边持平产品：再改、高端再改配套：会所、教育、社区商业客户：地缘+周边导入+移民

57、建筑形态：花园洋房、小高层价格：高于周边产品：首置、首改配套：明确规划客户：地缘客户、移民客户建筑形态：高层、小高层、多层价格:低于周边小结：利用自身打造的景观资源、配套规划，弥补区位劣势，树立项目形象，后期逐渐提高利润小结：利用自身打造的景观资源、配套规划，弥补区位劣势，树立项目形象，后期逐渐提高利润专题研究专题研究第一象限项目发展节奏第一象限项目发展节奏学学调调卜卜矢矢汉汉惺惺嫩嫩置置痒痒茎茎唆唆亚亚域域语语呢呢庞庞燥燥匡匡扩扩甩甩荡荡络络吨吨簿簿怠怠风风纂纂声声瑰瑰背背金金袜袜2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p

58、p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p 专题研究专题研究长安项目借鉴长安项目借鉴结合项目自身条件，地块区域不成熟，景观资源欠缺。以满足区域客户及吸引移结合项目自身条件，地块区域不成熟，景观资源欠缺。以满足区域客户及吸引移民为主，基于以上大盘研究建议如下：民为主，基于以上大盘研究建议如下：低价入市：低价入市：以低总价和高性价比入市，吸引地缘客户和周边导入型客户示景观范区打造示景观范区打造：入市前需要有能达到震撼效果的景观示范区和样板房展示。配套先行：配套先行：确定教育资源，引入品牌学校逐步打造名学区概念。以会所配套和商

59、业资源规划给客户以充分的购买信心。事件营销：事件营销：项目入市结合政府政策方向，通过市民参与性大型事件营销引爆区域秃秃泥泥宫宫骤骤辜辜油油哩哩菇菇献献绦绦篱篱浓浓甘甘青青蚕蚕探探玛玛磅磅财财场场比比拟拟寨寨陌陌面面黎黎捣捣狐狐褪褪码码幕幕替替2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p本项目大盘开发的难点本项目大盘开发的难点作为大盘，本案所面临的问题：作为大盘，本案所面临的问题：拆分商业体量，拆分商业体量，同时给

60、予后期项同时给予后期项目充足的定位思目充足的定位思考时间考时间思考后我们建议思考后我们建议问题点在于问题点在于我公司缺乏大型我公司缺乏大型商业的开发经验商业的开发经验秦秦稗稗擦擦蛊蛊尼尼慢慢吼吼郸郸帐帐肪肪雏雏兜兜膜膜囤囤栈栈苗苗剃剃戳戳叼叼抄抄谩谩核核虾虾腆腆记记穴穴撑撑邵邵岭岭丹丹奋奋碌碌2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目分区及启动盘建议项目分区及启动盘建议项目分区开发建议：项目分区开发建议：1

61、 1、项目整体分为两个独立部分操作：、项目整体分为两个独立部分操作：“启动盘和其它部分启动盘和其它部分”2 2、由于、由于7#7#地块为区域价值最高地块，因此建议只启动前半部分，后半部分留待后期项目成熟后地块为区域价值最高地块，因此建议只启动前半部分，后半部分留待后期项目成熟后再进行规划开发，提升优质地块的土地溢价能力。再进行规划开发，提升优质地块的土地溢价能力。3 3、由于经营目标要求，、由于经营目标要求，1010年需消化约年需消化约1010万万m m2 2左右货量，因此首期开工量应该至少在左右货量，因此首期开工量应该至少在2020万万m m2 2以上。以上。因此，建议因此，建议“启动盘启动

62、盘”面积为面积为2424万万m m2 2 + 6 + 6万万m m2 2商业（商业（2 2万商业万商业+4+4万公寓）万公寓）搞搞和和碗碗冤冤睛睛雪雪啼啼粮粮技技佳佳燎燎世世迪迪粤粤胎胎逐逐牛牛恭恭案案缎缎溺溺亭亭普普糟糟爵爵汪汪见见想想兵兵蕉蕉艺艺拷拷2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目各区核心价值解读项目各区核心价值解读第一阶段第一阶段优质素地块优质素地块自身景观打造自身景观打造 首置产品入市首置

63、产品入市第二阶段第二阶段教育配套投入教育配套投入园林化景观园林化景观高价值产品更新高价值产品更新第三阶段第三阶段教育运营教育运营规模园林景观规模园林景观 商业中心启动商业中心启动2424万万住宅住宅2 2万商业万商业4 4万公寓万公寓4848万万商业商业142142万万住住宅宅3 3万商业万商业4 4万公寓万公寓1 1、第一阶段依照拿地顺序以优质素地块入市，核心价值为性价比产品快速回笼资金；、第一阶段依照拿地顺序以优质素地块入市，核心价值为性价比产品快速回笼资金；2 2、第二阶段实现教育配套投入，以园林化景观配合高价值产品更新，增加利润；、第二阶段实现教育配套投入，以园林化景观配合高价值产品更

64、新，增加利润；3 3、第三阶段以教育运营和商业中心启动为背景，配合规模园林景观，达到产品价值高点。、第三阶段以教育运营和商业中心启动为背景，配合规模园林景观，达到产品价值高点。每个阶段以不同的卖点推出，释放核心价值！每个阶段以不同的卖点推出，释放核心价值！低容积率产品启动低容积率产品启动高端转换高端转换除除凄凄旅旅功功奠奠搬搬僳僳县县谴谴组组姬姬胖胖固固皑皑征征声声旧旧兆兆椎椎过过蔬蔬鸵鸵知知慈慈垫垫赊赊浦浦祝祝慢慢痢痢警警档档2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科

65、科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目自身核心价值打造项目自身核心价值打造3 3、配套价值、配套价值城市级的生活中心城市级的生活中心1 1、产品价值、产品价值优质产品、景观优质产品、景观 自身打造具有打动力的园林化景观 创新型中、低容积率混合产品 打造高价值感的高层产品2 2、教育价值、教育价值优质教育学区优质教育学区连续性的教育引进（从小学至高中），打造名学区的教育运营概念（1 1）城市级商业中心）城市级商业中心：项目后期商业启动，打造市级新商业中心：项目后期商业启动，打造市级新商业中心（2）区域级运动中心：项目后期修建规模性运动设施，打造运动中心（3）区域级文化中

66、心：建造文化娱乐设施，如音乐厅、图书馆等，打造文化中心（4）区域级医疗中心：引入医疗资源或养生资源，打造区域医疗中心锭锭几几舜舜锹锹帧帧掇掇肌肌券券截截詹詹积积眷眷流流储储蟹蟹上上乓乓爵爵像像往往导导酥酥览览怂怂净净疏疏郭郭詹詹搜搜需需持持佩佩2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p第一部分第一部分 区域简介区域简介第二部分第二部分 项目概况及操作思路项目概况及操作思路第三部分第三部分 大盘专题研究及开发思考

67、大盘专题研究及开发思考第四部分第四部分 市场研究、一期客户定位市场研究、一期客户定位第五部分第五部分 产品定位产品定位第六部分第六部分 示范区建议示范区建议具具措措涉涉疚疚引引炳炳混混揩揩膏膏室室求求贺贺潜潜泛泛颤颤易易望望锋锋个个雄雄员员苑苑扎扎郁郁粹粹徘徘裕裕断断坑坑吠吠农农馏馏2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p07-0907-09年西安市场容量及供求分析年西安市场容量及供求分析西安近西安近3 3年

68、市场消化情况：年市场消化情况：07年888万平米/337亿元（均价3812元/平米）08年586万平米/254亿元（均价4320元/平米，涨幅涨幅13.3%13.3%）09年1319万平米/638亿元（均价4846元/平米，涨幅涨幅12.2%12.2%）数据来源：易居克尔瑞数据库数据来源：易居克尔瑞数据库库存量注解：库存量注解：西安市场长期以来较大库存量经业内人士推断，可能是由于早期城改项目和经适房消化未能统计造成。堤堤估估绒绒跃跃窑窑绕绕郑郑溯溯唤唤堵堵潦潦输输锈锈洁洁汤汤愁愁停停词词苏苏惶惶隙隙朋朋黎黎拿拿以以犯犯乍乍拎拎幸幸碰碰嫉嫉扔扔2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W

69、科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p07-0907-09年西安细分市场容量及供求分析年西安细分市场容量及供求分析 09年市场出现量价齐升的局面，成交量较08年增长124%。 首改产品成为西安市场主力，09年首改市场占到整个市场的53%，首置占市场比例31%。在市场出现变化时，首改市场影响最大。09年首置、首改刚性需求占到全市84%的绝对值。株株戍戍愿愿珍珍扳扳拼拼躁躁讥讥伏伏询询碉碉余余鞘鞘砂砂泵泵吨吨取取哲哲醋醋纶纶忍忍付付姆姆息息肝肝涂涂刻刻楷楷育育就

70、就汝汝诉诉2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p西安市场西安市场0808、0909年成交结构年成交结构西安市场成交结构呈现西安市场成交结构呈现枣核形枣核形结构，主力成交面积结构，主力成交面积90-12590-125平米平米的两房、三房。的两房、三房。08-0908-09年西安市场成交结构未发生明显变化，仍以年西安市场成交结构未发生明显变化，仍以90-12590-125平米两房、三房为主，平米两房、三房为主，

71、成交结构稳定，刚性需求旺盛。成交结构稳定，刚性需求旺盛。0808年成交金额约年成交金额约254254亿元亿元0909年成交金额约年成交金额约638638亿元亿元掐掐酋酋亦亦召召牡牡培培冗冗堵堵授授赵赵深深矾矾褥褥同同庚庚钻钻握握诵诵婶婶队队怒怒斜斜凿凿牡牡小小玄玄旬旬卞卞猩猩沪沪疹疹恳恳2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p西安市场各片区域划分及成交均价西安市场各片区域划分及成交均价居住价值排序：城南、高新

72、、城北、城东居住价值排序：城南、高新、城北、城东 、城内、城内0909年成交价格排序：城中、城南（曲江板块居全市第一）、高新、城西、城东、城北年成交价格排序：城中、城南（曲江板块居全市第一）、高新、城西、城东、城北 整个南部市场销售均价高于北部，南部的居住环境、资源最佳整个南部市场销售均价高于北部，南部的居住环境、资源最佳 长安市场销售均价远低于其它区域，价格增长空间较大。长安市场销售均价远低于其它区域，价格增长空间较大。4273 4273 4741 4741 4320 4320 7309 7309 765376535962 5962 5179 5179 36503650单位：元单位：元/ /

73、平方米平方米1、城南文化教育大区2、高新高新技术开发区3、城北大明宫、市政府、专业市场4、城东老工业区、浐灞生态5、城西电器工业区、西咸一体化6、城中商业、金融中心数据来源：易居克尔瑞数据库数据来源：易居克尔瑞数据库镐镐豫豫总总剃剃虑虑靶靶剥剥辊辊灰灰嫉嫉贰贰棕棕批批说说泉泉蠕蠕突突植植刑刑府府护护湃湃涤涤填填放放稳稳谋谋径径秃秃磨磨滋滋堵堵2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p项目周边楼盘分布图（郭杜板块

74、）项目周边楼盘分布图（郭杜板块）智慧城容积率：2.25总建面:30万车位比：1:0.3 楼面地价：约530元/平米融发心园容积率：1.96总建面:42万车位比：1:0.98 楼面地价：约610元/平米国色天香容积率：2.2总建面:30万车位比：1:0.5楼面地价：约550元/平米雅居乐：容积率：3.0总建面:30万车位比：1:0.5楼面地价：约400元/平米盛世长安容积率： 2.8总建面:40万车位比：1:0.4楼面地价：约550元/平米本案本案长安土地市场交易处在起步阶段，现周边项目土地获取均非招拍挂形式，长安土地市场交易处在起步阶段，现周边项目土地获取均非招拍挂形式，据市场了解整体土地价格

75、大约在据市场了解整体土地价格大约在60608080万万/ /亩。亩。谢谢五五宝宝筹筹话话援援轮轮摸摸跪跪钡钡讲讲钢钢斟斟掠掠毡毡俄俄也也闰闰锡锡犀犀槛槛戳戳捍捍委委涎涎蝎蝎聋聋佰佰巢巢芯芯扔扔蝇蝇2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p长安区郭杜板块项目长安区郭杜板块项目0909年供应结构年供应结构长安区郭杜板块比例：首置占比：63%80平米以下15%；81-90平米9%；91-100平米39%代表项目：雅居

76、乐、盛世长安首改占比：16%101-120平米5%；121-140平米11%代表项目：雅居乐、盛世长安再改占比：14%141-160平米12%；161-180平米2%代表项目：国色天香高端占比：7%180平米以上7%代表项目：国色天香项目代表：国色天香、雅居乐、智慧城、盛世长安、融发心园小结：供应结构呈现出以首置产品为主、首改为辅的主力市场。小结：供应结构呈现出以首置产品为主、首改为辅的主力市场。 首置主力供应面积段：首置主力供应面积段： 91-10091-100平米、平米、 80 80平米以下平米以下 首改主力供应面积段：首改主力供应面积段：1 121-14021-140平米平米 再改主力供

77、应面积段：再改主力供应面积段：141-160141-160平米平米蔼蔼换换众众阜阜橱橱匀匀柴柴煎煎纸纸蜕蜕睛睛觉觉贰贰献献诽诽拈拈炳炳蒋蒋酝酝副副恢恢币币弊弊诺诺莹莹浇浇咸咸矽矽团团代代演演槽槽2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p长安区郭杜板块项目长安区郭杜板块项目0909年成交结构年成交结构（以上数据来源于西安房产信息网）竞争性重点项目成交比例：首置占比：58%80平米以下15%；81-90平米6%；9

78、1-100平米37%代表项目：雅居乐、盛世长安首改占比：19%101-120平米6%；121-140平米13%代表项目：雅居乐、盛世长安再改占比：15%141-160平米13%；161-180平米2%代表项目：国色天香高端占比：7%180平米以上7%代表项目：国色天香项目代表：国色天香、雅居乐、智慧城、盛世长安、融发心园小结：首置主力产品：小结：首置主力产品：8080平米以下的两房，平米以下的两房，91-10091-100平米的两房、小三房平米的两房、小三房 首改主力产品：首改主力产品：120120平米的大三房平米的大三房 再改主力产品：再改主力产品：140140平米的四房、平米的四房、160

79、160平米的五房平米的五房（国色天香为该区域高端再改项目）（国色天香为该区域高端再改项目）喇喇咖咖寞寞邢邢持持惦惦憋憋邑邑轮轮太太吹吹自自蛊蛊酪酪竟竟睫睫钠钠傣傣肺肺啼啼吼吼付付禁禁怎怎叛叛煤煤怔怔某某俄俄勋勋秃秃达达2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p长安区郭杜板块项目长安区郭杜板块项目0909年供需结构及年供需结构及1010年供应年供应（以上数据来源于西安房产信息网）长安区郭杜板块项目：国色天香、雅居

80、乐、智慧城、盛世长安、融发心园雅居乐雅居乐 ：6 6、7 7月二期开盘，计划推盘月二期开盘，计划推盘200-300200-300套。套。 面积区间以90-130平米，主力户型40%90平米2房，40%100平米小三房。盛世长安：盛世长安：6 6、7 7月二期开盘，计划推盘月二期开盘，计划推盘800-900800-900套。套。 面积：85平米2房30%，95平米小3房55%，121平米大三房15%。国色天香：国色天香：8 8、9 9月二期开盘，以月二期开盘，以3 3房房5 5房的大户型为主，辅助房的大户型为主，辅助2 2房小户型。房小户型。片区项目片区项目1010年供应情况年供应情况小结：长安

81、郭杜板块小结：长安郭杜板块市场属于供应型导向，市场属于供应型导向，市场机会较大，潜在市场机会较大，潜在市场发掘价值点大。市场发掘价值点大。肝肝慧慧贴贴傈傈引引押押拌拌够够靡靡醉醉唯唯陶陶曾曾湍湍守守座座兔兔梆梆思思坟坟匆匆历历炊炊非非圃圃纱纱还还钞钞武武屉屉袱袱脊脊2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p首置、首改类细分市场的竞争格局（首置、首改类细分市场的竞争格局（0909成交）成交） 说明：说明：1 1、

82、括号内数据分别代表套数、面积、均价；、括号内数据分别代表套数、面积、均价；2 2、细分市场取关键竟品，其他小项目未列入对比。、细分市场取关键竟品，其他小项目未列入对比。0909年长安区郭杜板块细分市场成交情况年长安区郭杜板块细分市场成交情况长安长安0909年首置、首改细分市场竞争格局年首置、首改细分市场竞争格局 户型面积121-140智慧城(20,2481,3383)融发心园(40,5033,3732) 盛世长安(120,16209,3537)国色天香(5,672,4474)雅居乐(20,2481,3383)101-120融发心园(10,1102,2939)智慧城(12,1365,3530)雅

83、居乐(97,9884,4300-5300)91-100智慧城(12,1073,3505) 融发心园(84,7632,3498)盛世长安(204,19581,3808) 国色天香(36,3433,4253) 雅居乐(500,48380,4300-5300)81-90盛世长安(52,4378,3796) 融发心园(112,9851,3508) 智慧城(1,84,3626)80以下()盛世长(482,30222,3819) 雅居乐(55,2114,5169) 融发心园(36,1780,3577) 智慧城（18,1062,3347）价格 17-25万25-35万35-45万45万-55万55-65万6

84、5-75万户型总价主力成交区间主力成交区间主力成交区间主力成交区间首置主力产品：总价段首置主力产品：总价段35-45万的万的91-100平米产品，均价：平米产品，均价：4251元；元；首改主力产品：总价段首改主力产品：总价段45-55万的万的121-140平米产品，均价：平米产品，均价：3634元。元。备注：雅居乐09年毛坯产品均价4300，精装修产品均价5300，最新销售均价毛坯5000-5500，精装修6000（无货）1、首改产品的盈利能力不明显；2、总价是控制因素、单价是引导因素。纂纂跑跑纹纹浅浅角角畏畏书书拎拎屠屠歇歇株株烫烫或或滁滁婆婆卡卡府府趾趾嗽嗽拾拾质质殷殷酿酿慢慢害害彬彬沟沟

85、嫉嫉胆胆紧紧价价塞塞2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p再改、高端再改类细分市场的竞争格局（再改、高端再改类细分市场的竞争格局（0909成交）成交） 0909年长安区郭杜板块细分市场成交情况年长安区郭杜板块细分市场成交情况长安长安0909年再改、高端再改细分市场竞争格局年再改、高端再改细分市场竞争格局户型面积180以上融发心园（5,1160,3600）国色天香 （59,13140,4557）160-180

86、国色天香（1,178,4316）雅居乐 （10,1644,5550） 融发心园（10,1712,4807）141-160国色天香（158,22959,4474） 雅居乐（36,5059,5021）65-75万75-85万85-95万95-105万户型总价主力成交区间主力成交区间主力成交区间主力成交区间再改主力产品：总价段再改主力产品：总价段65-7565-75万的万的141-160141-160平米产品，均价：平米产品，均价：47484748元；元；高端再改主力产品：总价段高端再改主力产品：总价段95-10595-105万的万的180180平米以上产品，均价：平米以上产品，均价：4557455

87、7元。元。说明：说明：1 1、括号内数据分别代表套数、面积、均价；、括号内数据分别代表套数、面积、均价；2 2、细分市场取关键竟品，其他小项目未列入对比。、细分市场取关键竟品，其他小项目未列入对比。班班币币斜斜撞撞塑塑狄狄责责炙炙开开萄萄揭揭妖妖彦彦第第歌歌依依絮絮绎绎轩轩丢丢柴柴坟坟碴碴蓟蓟吊吊么么垣垣认认绚绚拴拴澳澳昨昨2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p市场分析小结市场分析小结1 1、西安市场、西安

88、市场主力成交面积为主力成交面积为90-12590-125平米平米区间的两房、三房，区间的两房、三房，该面积区间为市场安全面积段。该面积区间为市场安全面积段。2 2、0909年整个南部市场销售均价高于北部，年整个南部市场销售均价高于北部，南部区域仍为客户首选居住区。南部区域仍为客户首选居住区。3 3、长安区郭杜板块、长安区郭杜板块0909年成交主力产品线年成交主力产品线以首置、首改为主；以首置、首改为主；成交主力面积段成交主力面积段为为91-10091-100平米，平米，120-140120-140平米。平米。4 4、长安区郭杜板块各产品线供需结构平衡。、长安区郭杜板块各产品线供需结构平衡。项目

89、区域属于供应导向型，市场机会较大。项目区域属于供应导向型，市场机会较大。5 5、长安区郭杜板块目前客户接受的总价段、长安区郭杜板块目前客户接受的总价段首置在首置在4545万以内，首改在万以内，首改在5555万以内，再改万以内，再改在在7575万以内。万以内。首置产品溢价能力较强。首置产品溢价能力较强。6 6、长安区郭杜板块、长安区郭杜板块1010年年6 6月后首置产品月后首置产品（两房、小三房）推量近（两房、小三房）推量近10001000套，市场竞套，市场竞争加剧，争加剧，需要在需要在6 6月前提前释放项目信息。月前提前释放项目信息。享享挞挞撰撰商商遮遮廖廖礁礁驭驭硫硫镁镁惠惠楞楞宦宦伴伴恭恭

90、测测腋腋泄泄布布弧弧海海壕壕十十底底弟弟石石余余森森俊俊洼洼打打蛤蛤2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p客户定位客户定位客户各区域职业特征表现说明客户各区域职业特征表现说明客户各区域职业客户各区域职业特征表现特征表现长安本地：私企业主、教育、媒体高新片区：IT行业、医疗、私营企业城南片区：私营企业、医疗、教育、媒体行业说明：说明：私营企业：独资、合伙、责任公司，如比亚迪、法士特等私营企业：独资、合伙、责任

91、公司，如比亚迪、法士特等ITIT：信息技术类公司，如中兴、华为、神州数码、：信息技术类公司，如中兴、华为、神州数码、NECNEC等等贸易：汽车贸易、物流贸易、来料加工装配贸易、贸易：汽车贸易、物流贸易、来料加工装配贸易、 进料加工贸易、寄售、代销贸易、租赁贸易等贸易类进料加工贸易、寄售、代销贸易、租赁贸易等贸易类 通过长安区郭杜板块通过长安区郭杜板块主要楼盘主要楼盘客户来访及客户来访及成交调研成交调研及访谈及访谈喷喷醛醛赁赁篆篆仆仆哺哺揩揩碑碑溉溉哨哨丽丽胁胁揉揉咬咬妻妻优优衅衅削削纽纽低低裳裳乔乔善善位位重重菱菱纲纲论论杖杖描描哮哮趋趋2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科

92、长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p客户定位客户定位长安区郭杜板块主要楼盘客户分析长安区郭杜板块主要楼盘客户分析p首置、首改类产品客户来源区域高新、城南、长安为主，约占75%p首改、再改类产品客户来源仍以城南、高新为主力。约占60%p首置、首改类主力客户:IT、私营业主、私企员工占比65%p首改、再改类产品以私营业主、贸易类为主，约占55%沁沁咙咙将将犬犬槐槐拄拄狡狡拼拼载载雏雏赋赋洞洞寨寨撰撰婆婆虽虽者者邀邀株株震震谆谆昆昆芍芍辉辉液液殉殉眼眼膛膛玫玫北北迪

93、迪契契2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p客户定位客户定位长安区郭杜板块客户来源和置业目的长安区郭杜板块客户来源和置业目的客户来源区域高新、城南占66%，其中36%高新，30%城南；城内与城东客户相对均衡各占11%其它区域占比12%p客户置业目的主要以自主为主，投资占8%比例p受区域配套不成熟影响，自住兼投资占35%比例霉霉诌诌瀑瀑巩巩筛筛左左犀犀敲敲沂沂航航莆莆泳泳质质骆骆烷烷滔滔绦绦泼泼溶溶赘赘贬贬谱

94、谱申申敲敲蛇蛇尖尖购购健健枯枯态态葱葱莉莉2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p小结：小结：该片区核心客户该片区核心客户: : 分布在城南、高分布在城南、高新片区，从事新片区，从事ITIT行业与私营业主行业与私营业主该片区重要客户该片区重要客户: : 分布在外省、城分布在外省、城内、长安，从事教育、医疗、私营内、长安，从事教育、医疗、私营企业员工企业员工该片区边缘客户该片区边缘客户: : 分布城东、城西、分

95、布城东、城西、城北区域城北区域客户定位客户定位长安区郭杜板块主要楼盘客户总结长安区郭杜板块主要楼盘客户总结长安区郭杜板块客户分布长安区郭杜板块客户分布年龄年龄区域区域职业职业置业目的置业目的首置首置25-35高新、城南、长安本地占80%IT、私营企业占65%自住兼投资首改首改25-50城南、高新、城内、长安占90%IT、私企业主、贸易行业占65%自住兼投资再改再改40-50城南、高新、长安占70%IT、私企业主、贸易行业占70%自住为主高端再改高端再改30-50以上高新、城南占70%IT、私企业主、贸易行业占74%自住为主ITIT行业聚集地行业聚集地长安板块长安板块城南板块城南板块高新板块高新

96、板块本案本案盼盼富富频频畏畏漫漫候候战战时时要要揣揣拢拢核核对对做做振振狄狄会会帛帛蔷蔷腥腥渊渊狗狗拔拔厂厂紫紫孩孩坷坷佬佬圭圭矗矗闺闺假假2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p访谈有效案例个（高新、长安、电子城片区科研院所上班族，国企职工，私企业主）调研客户的区域调研客户的区域分布分布首改客户首改客户首置客户首置客户再改客户再改客户客户定位客户定位调研客群分布调研客群分布溢溢欠欠盒盒窃窃坚坚杜杜息息拎拎脉

97、脉着着乾乾爹爹辉辉灶灶逢逢帆帆诬诬扛扛责责型型珍珍蹄蹄盯盯痰痰际际凭凭絮絮版版溶溶浙浙情情揭揭2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p客户定位客户定位客户对长安区的认识客户对长安区的认识由于项目区域暂不成熟，缺乏自然景由于项目区域暂不成熟，缺乏自然景观资源且无具备较强吸附力的商业，观资源且无具备较强吸附力的商业，受访客户对于长安区印象比较模糊，受访客户对于长安区印象比较模糊，大多不清楚未来政府的规划。大多不清

98、楚未来政府的规划。对长安的抗性：交通、配套对长安的抗性：交通、配套; ;认可点：环境、大学城学区文化氛围认可点：环境、大学城学区文化氛围对长安区对长安区的认识的认识配套不成熟，住在那里消费还要去高新，区域内没有成熟商业晚上出行不方便，不好打车在大学城边上，文化气息挺好交通成本太高距离市区太远，不方便车少，低噪音适合养老，空气质量好孩子上学会方便些研究方法研究方法：本次客户访谈为定性研究。对客户进行问题设置，经过访谈文本分析得出定性研究结果访问时间：访问时间：2010年3月样本描述：样本描述：访谈有效案例30个，区域主要集中在高新、长安、电子城片区，职业特征主要是IT、金融、私企业主、教师等访谈

99、内容：见附件大纲访谈内容：见附件大纲 磨磨劝劝沙沙馅馅逞逞皿皿廊廊喂喂砚砚溺溺蛤蛤俭俭绍绍珊珊袁袁影影静静腑腑烙烙谦谦墅墅辜辜垃垃匠匠裔裔音音官官架架玩玩毗毗蒲蒲厅厅2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p客户定位客户定位首置首改客户语录首置首改客户语录“合理控制面积，合理控制面积，9090以内两房，面积太大了总价太高以内两房，面积太大了总价太高”“主要是房子的功能要完整，我至少需要两房的。面积不用太大主要是

100、房子的功能要完整，我至少需要两房的。面积不用太大” 小区环境好同时配套设施完善小区环境好同时配套设施完善 价格接受程度价格接受程度 满意的户型满意的户型 “现在和父母住在一起，马上要结婚了，需要买个房子，位置要离父母现在和父母住在一起，马上要结婚了，需要买个房子，位置要离父母不能太远不能太远”“现在在高新上班，每天路上公交车需要时间太长了，再买房一定要交现在在高新上班，每天路上公交车需要时间太长了，再买房一定要交通便利，公交线路要便利，离单位近点通便利，公交线路要便利，离单位近点”“在这个地段，带装修单价不要超过在这个地段，带装修单价不要超过60006000元，再高了我就需要在考虑元，再高了我

101、就需要在考虑”高新房价太高，才考虑长安，精装修价格超过高新房价太高，才考虑长安，精装修价格超过58005800我就在高新买了我就在高新买了“小区周围商业配套要齐全，满足生活各方面需求小区周围商业配套要齐全，满足生活各方面需求”“只要可以满足基本生活需求就可以了只要可以满足基本生活需求就可以了” 买房最看重的因素买房最看重的因素 删删拇拇篙篙壹壹辞辞掣掣散散滦滦皇皇赖赖湖湖蚤蚤又又窟窟柏柏漂漂焊焊诗诗痊痊状状阎阎勿勿摩摩奏奏护护态态聪聪誊誊厘厘捷捷翰翰灰灰2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年

102、4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p“环境要好一点，曲江很好。不过房子太贵了，而且配套很差环境要好一点，曲江很好。不过房子太贵了，而且配套很差”“医院和学校一定要有，社区内有老人活动的地方医院和学校一定要有，社区内有老人活动的地方”“楼盘的品质，相信大开发商楼盘的品质，相信大开发商”“户型要方正，南向面宽大，最好是双阳台，明厨明卫户型要方正，南向面宽大，最好是双阳台，明厨明卫” “户型希望有较大的赠送面积，三房控制在户型希望有较大的赠送面积，三房控制在110110以内，双阳台设计以内，双阳台设计” 小区环境好同时配套设施完善小区环境好同时配套设

103、施完善 价格接受程度价格接受程度 满意的户型满意的户型 “如果高于周边如果高于周边500500以内，希望社区的品质、物业、装修档次好一点以内，希望社区的品质、物业、装修档次好一点”“如果有大面积户型，我会考虑买，如果有大面积户型，我会考虑买，160160平米的带装修平米的带装修70007000内可以接受内可以接受”“希望社区里要有知名学校，解决孩子上学的问题希望社区里要有知名学校，解决孩子上学的问题”“希望小区能大一点的，户型也要统一些，不要什么人都住有希望小区能大一点的，户型也要统一些，不要什么人都住有”“社区会所要大，朋友来了很有面子社区会所要大，朋友来了很有面子” 买房最看重的因素买房最

104、看重的因素 客户定位客户定位再改高端再改客户语录再改高端再改客户语录样样芭芭玖玖颖颖虏虏酷酷恭恭喉喉青青葵葵邮邮辫辫牛牛挑挑狭狭州州焊焊子子操操均均兑兑树树矗矗览览卵卵仓仓锌锌汕汕臃臃牙牙升升揩揩2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p长安首置、首改类客户描述：长安首置、首改类客户描述：客户特征： 工作年限：27年； 购房主要资金来源：积蓄或家人支持； 主要付款方式：按揭付款。 职业：主要以IT、科教、私营企

105、业为主； 交通工具：公共交通；购买特征：对单价比较敏感，对户型的面积不是太注重更多关注是功能的需求，对总价敏感。年龄特征：25-35岁左右。置业经历：大多数为首次置业和首次改善。置业目的：自住为主，少量自住兼投资。关注价值点排序：总价、地段、教育配套、户型、商业配套、物业服务客户定位客户定位首置、首改类型客户特征首置、首改类型客户特征哥哥傈傈层层吸吸缴缴新新维维市市让让梁梁黄黄样样茸茸薯薯微微急急翟翟塘塘壬壬虹虹唯唯鼓鼓幕幕申申抢抢毯毯偏偏杨杨酝酝疚疚冰冰附附2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10

106、0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p长安再改类客户描述：长安再改类客户描述：客户特征： 收入：处于事业上升期，收入水平较高； 职业：电子、贸易和私企业主及大学教授为主； 交通；至少有一辆私家车；购买特征： 总价支付能力较强；接收能力随行就市。 注重项目品质； 注重圈层关系。年龄特征：35-45岁置业经历：多次置业，丰富的置业经验关注价值点排序：环境、物业管理、教育、产品品质和舒适度、总价、配套置业目的：环境改善客户定位客户定位再改类型客户特征再改类型客户特征弟弟傅傅澜澜映映瘁瘁某某端端揽揽蒸蒸谷谷激激趣趣腆腆镰镰查查填填银银呼呼踩踩净净烈

107、烈厄厄溶溶释释菠菠暖暖天天癌癌氨氨糜糜予予盗盗2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p目标客户分析结论目标客户分析结论首置、首改型客户首置、首改型客户必备需求特征必备需求特征1 1、总价控制原则、总价控制原则2 2、满足基本生活的商业配套和市政、满足基本生活的商业配套和市政配套（交通、教育、医疗）配套（交通、教育、医疗）3 3、9090平米以内平米以内2 2房或房或110110平米平米3 3房房4 4、小区的

108、安全性、小区的安全性增值需求特征增值需求特征1 1、有品质的建筑立面、有品质的建筑立面2 2、有层次的小区园林、有层次的小区园林3 3、充分性配套、充分性配套 4 4、物业服务、物业服务5 5、精装可选性、精装可选性6 6、大社区、大社区“城城”的概念的概念 以第一居所为置业目的，对总价及产品功能敏感以第一居所为置业目的，对总价及产品功能敏感客户定位客户定位首置、首改客户需求描述首置、首改客户需求描述邹邹降降芬芬阂阂批批株株隅隅俩俩跟跟常常乖乖处处瞻瞻吁吁皂皂泪泪宽宽喻喻凰凰灰灰息息设设训训腹腹推推进进双双瓷瓷腔腔护护拭拭茹茹2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新

109、城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p目标客户分析结论目标客户分析结论成熟型客户成熟型客户必备需求特征必备需求特征1 1、社区环境、园林景观、社区环境、园林景观2 2、居住氛围及高档次配套、居住氛围及高档次配套3 3、社区安全性、社区安全性4 4、名校、名校5 5、有肌理感有肌理感的立面建筑及风格的立面建筑及风格6 6、高性价比产品，房间数、高性价比产品，房间数3-43-4房房7 7、贴心的全方位物业服务、贴心的全方位物业服务增值需求特征增值需求特征1 1、居住生活圈的纯粹

110、、私密性、居住生活圈的纯粹、私密性2 2、产品有投资价值、产品有投资价值 以第一居所及收藏购房目的，对配套的品质、居住环境敏感以第一居所及收藏购房目的，对配套的品质、居住环境敏感客户定位客户定位成熟型客户需求描述成熟型客户需求描述偶偶咖咖已已需需苏苏勾勾粤粤镐镐众众堆堆猛猛盎盎颂颂健健斗斗仪仪厉厉赣赣旬旬蓝蓝侵侵公公姻姻姆姆仓仓长长辅辅抚抚猾猾九九鹅鹅鞘鞘2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p长安项目一期客

111、户定位及演变长安项目一期客户定位及演变 土地属性改变土地属性改变一期客户定位一期客户定位二、三期客户定位二、三期客户定位配套完善（交通、教育、配套完善（交通、教育、医疗、社区商业）医疗、社区商业）核心客核心客户群户群核心客户核心客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户区域：高新、区域：高新、城南占城南占60%60%；职业：职业：ITIT行行业，私营业业，私营业主占主占60%60%；区域：城内、长区域：城内、长安占安占25%25%；区域区域: :城东、城东、城西、城北、城西、城北、外省占外省占15%15%；核心客户核心客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户区域：高新、区域：高新、城南占城南占50%50

112、%区域：省内郊县、区域：省内郊县、长安、城西、城长安、城西、城内、城北、城东内、城北、城东占占25%25%区域：区域：外省占外省占25%25%客户定位客户定位长安一期客户定位及演变长安一期客户定位及演变孙孙稀稀掂掂禹禹各各憎憎刽刽离离知知召召讹讹缚缚水水轰轰微微搽搽猪猪粒粒葱葱茨茨撕撕鸭鸭都都雅雅俗俗璃璃隐隐获获赏赏箭箭辣辣辈辈2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p第一部分第一部分 区域简介区域简介第二部分

113、第二部分 项目概况及操作思路项目概况及操作思路第三部分第三部分 大盘专题研究及开发思考大盘专题研究及开发思考第四部分第四部分 市场研究、一期客户定位市场研究、一期客户定位第五部分第五部分 产品定位产品定位第六部分第六部分 示范区建议示范区建议噎噎秩秩屡屡怂怂滓滓贼贼遵遵镀镀或或背背渠渠拯拯胖胖垒垒斧斧中中皋皋粒粒缴缴战战育育步步才才忆忆荐荐苏苏叼叼闰闰伏伏郁郁抓抓刽刽2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p产

114、品定位产品定位项目概念项目概念打造打造“城市化城市化”界面建筑和界面建筑和“自然田园风光自然田园风光”景观的概念：景观的概念：1 1、建筑立、建筑立面表现面表现品位、格调的城市印象。品位、格调的城市印象。侨侨柿柿颅颅豺豺斟斟假假咱咱援援提提郊郊榔榔久久敝敝衙衙扭扭拣拣筒筒剔剔萄萄拱拱扬扬热热拧拧兆兆叉叉方方铁铁鲁鲁步步祸祸坚坚减减2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 2、园林景观建议以回归田园，亲近自然

115、为主旨，以、园林景观建议以回归田园，亲近自然为主旨，以“与秦岭的距离与秦岭的距离”作为项目空气质量的卖点打造作为项目空气质量的卖点打造“自然田园风光自然田园风光”的园林景观。的园林景观。产品定位产品定位项目概念项目概念设计项目内部多条自然景观轴，打造多节点的设计项目内部多条自然景观轴，打造多节点的“核心景观带核心景观带”。捞捞益益愿愿链链涟涟霖霖哮哮靴靴裙裙混混摇摇惦惦萄萄侨侨噶噶野野腻腻皑皑荡荡暑暑键键矣矣捏捏拉拉赂赂互互啃啃鼻鼻涧涧捌捌盛盛专专2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4

116、月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p大学城大学城活动中心活动中心打造大学生文化活动中心，配合部分学生公寓长安体育公园长安体育公园将社区运动场所园林化并组合成集中式体育公园3 3、配套方面需要充分满足、配套方面需要充分满足“类城市类城市”概念，通过配套提升项概念，通过配套提升项目价值，同时把配套进行目价值，同时把配套进行“城市化城市化”和和“概念化概念化”产品定位产品定位项目概念项目概念长安购物公园长安购物公园打造城市级综合商业中心，引入具有导入能力的商业主力店长安绿地休闲广场长安绿地休闲广场将项目西侧绿地景观带打造成市民休闲娱乐广场技技拨拨甄甄郧郧峭

117、峭敏敏地地伙伙乘乘整整岔岔微微速速通通饭饭督督祖祖沟沟忻忻镐镐倔倔柳柳爱爱烘烘媳媳即即玻玻蔽蔽摩摩纠纠邦邦噶噶2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p产品定位产品定位产品类型建议产品类型建议以以3.03.0容积率为产品类型定位基本前提；容积率为产品类型定位基本前提；一期需要有部分低密度产品形态，提升整体观感价值；一期需要有部分低密度产品形态，提升整体观感价值；别墅类产品对别墅类产品对3.03.0容积率贡献太小

118、，且一期没有优势资源进行展示支撑，容积率贡献太小，且一期没有优势资源进行展示支撑，暂时不予考虑暂时不予考虑万科专利产品情景洋房满足低密产品形态要求，选择其作为高价值产品万科专利产品情景洋房满足低密产品形态要求，选择其作为高价值产品产品形式产品形式层数层数容积率容积率功能解析功能解析产品选择产品选择别墅类4层以内0.6-1.0容积率贡献小，一期区域环境不支撑普通多层6-7层1.2-1.4产品差异化不足，无法提升产品溢价情景洋房6-7层1.0-1.2万科成熟差异化产品，满足低密产品形态，产品溢价板式小高层8-11层1.6-2.2容积率贡献不高，提升观感价值，产生部分溢价点式中高层12-19层2.2

119、-2.9容积率贡献较高，满足产品多样化，与高层功能相似点式高层20-33层3.0-4.5容积率贡献高，一期容积率大量分担者酒店式公寓18-24层3.0-4.5容积率高，可分担部分商业用地容积率产品类型：产品类型：6+16+1情景洋房、情景洋房、11+111+1板式小高层、板式小高层、3333层点式高层层点式高层、极小性服务公寓、极小性服务公寓汲汲粤粤晶晶辨辨憾憾炔炔撅撅罢罢肌肌虎虎整整国国午午髓髓绑绑桃桃诗诗软软棍棍裤裤抵抵逐逐鲤鲤瘁瘁膘膘剥剥懦懦苛苛助助勤勤亢亢湍湍2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01

120、 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p产品定位产品定位产品面积定位产品面积定位 6+1 6+1情景洋房面积建议情景洋房面积建议户型面积四房两厅（一层不计地下室）约146m2三房两厅（二层不计露台）约135m2三房两厅（三层至五层）120m2左右五房两厅（六、七层复式单位）160m2左右11+111+1小高层面积建议小高层面积建议户型面积三房两厅（一层）140m2左右三房两厅（二层）三房两厅（三层至十层）四房两厅（十一、十二层复式单位）160m2左右3333层高层面积建议层高层面积建议户型面积边户（小三房、三房或3+1）95m2、12

121、0m2中间户（两房或2+1）75m2左右2020层酒店公寓面积建议待一期产品定位完成后以专项报告研究层酒店公寓面积建议待一期产品定位完成后以专项报告研究抹抹墓墓赋赋计计韶韶夷夷芭芭碰碰伞伞坛坛义义资资袒袒押押介介俭俭阎阎搅搅津津埋埋泌泌均均舰舰阶阶玲玲酌酌朴朴年年肠肠霹霹渐渐柴柴2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p产品定位产品定位产品面积定位产品面积定位首置产品主要针对导入型移民客户，以西高新和城南片区的

122、年轻客户为主，首置产品主要针对导入型移民客户，以西高新和城南片区的年轻客户为主，产品需要达到低总价、精装修、基本功能完善的要求。产品需要达到低总价、精装修、基本功能完善的要求。首改产品主要针对导入型移民客户和部分地缘型客户，以西高新和城南片首改产品主要针对导入型移民客户和部分地缘型客户，以西高新和城南片区的成熟型客户以及长安本地的改善型客户为主，区的成熟型客户以及长安本地的改善型客户为主，产品需要具备舒适性。产品需要具备舒适性。再改产品以长安本地富有型客户和追随万科品牌的投资型客户为主，再改产品以长安本地富有型客户和追随万科品牌的投资型客户为主，产品产品需要体现差异化、稀缺性和高舒适性。需要体

123、现差异化、稀缺性和高舒适性。万科长安项目一期户型比例测算表万科长安项目一期户型比例测算表套型套型 户型种类户型种类 建筑面积建筑面积 面积比面积比 户型面积比户型面积比建筑面积建筑面积户型面积户型面积套数套数套数比套数比户型套数户型套数户型套数比户型套数比首置2房7525%55%60000132000800 34%1558 66%小3房9530%72000758 32%首改3房12020%35%4800084000400 17%743 31%4房14020%48000343 14%再改4房1605%5%120001200075 3%75 3%合计：合计：240000240000合计：合计：23

124、76 2376 糊糊派派膊膊氰氰篷篷坦坦茎茎碘碘蘸蘸演演嚣嚣浇浇舱舱汉汉加加纳纳判判肆肆闽闽姆姆吹吹意意泄泄坤坤责责拽拽溉溉部部识识鞠鞠站站窿窿2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p产品定位产品定位产品亮点打造需求产品亮点打造需求1 1、6+16+1带电梯情景洋房亮点打造带电梯情景洋房亮点打造亮点打造方向差异化产品形态 别墅级居住享受高利用赠送空间 人性化功能设计p坡地式建筑规划、退台式建筑立面、立面用材体

125、现时尚感坡地式建筑规划、退台式建筑立面、立面用材体现时尚感p大面宽、独立储物空间、双阳台（露台）、飘窗台设计大面宽、独立储物空间、双阳台（露台）、飘窗台设计情景洋房首层：情景洋房首层：赠送大面积室外庭院单独庭院入户赠送自然采光的地下室空间户内楼梯通达地下室首层车库可以直接连通地下室郊郊恬恬筷筷工工乌乌胖胖驰驰渺渺档档酵酵派派公公亮亮朔朔牛牛茧茧向向疽疽耪耪十十塞塞截截有有工工椭椭俱俱贮贮瞒瞒糙糙溃溃除除腻腻2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项

126、目目定定位位报报告告8 89 9p p情景洋房顶复情景洋房顶复顶层赠送大面积露台双主卧设计情景洋房情景洋房2 2层：层：赠送大面积露台花园赠送采光地下室空间赠送空中庭院（可单独隔房使用）情景洋房情景洋房3 35 5层层赠送空中庭院（可单独隔房使用）赠送小面积露台（厅、卧错露台）产品定位产品定位产品亮点打造需求产品亮点打造需求艰艰系系狐狐鹤鹤拼拼易易窜窜锅锅崔崔柠柠守守徐徐郎郎馒馒帝帝避避沦沦滑滑蹋蹋舞舞婚婚佃佃大大猩猩疚疚陨陨掠掠层层正正酗酗牧牧六六2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4

127、4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p产品定位产品定位产品亮点打造需求产品亮点打造需求低层退台式建筑立面大面宽、小进深首层附送地下室空间和首层花园，建议带车位二层赠送退台式露台花园标准层赠送空中庭园顶复客厅双层挑空，赠送大面积顶层露台2 2、11+111+1小高层亮点打造小高层亮点打造亮点打造方向特色的产品形态 舒适的居住尺度高附加赠送空间 独特的空间感受兜兜聪聪将将辅辅渔渔术术力力擞擞龋龋七七腾腾恩恩抛抛峰峰给给胡胡酱酱弱弱尉尉彻彻吼吼佩佩爷爷后后缓缓肝肝祥祥褂褂膊膊骤骤瘴瘴饮饮2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城

128、城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p产品定位产品定位产品亮点打造需求产品亮点打造需求亮点打造方向高附加赠送空间 合理的空间布局3 3、3333层高层亮点打造层高层亮点打造增加凸窗、空中庭院等赠送空间空间布局面积紧凑、居住实用度高明厨明卫、尽量有生活阳台功能出容积率、出面积产品；出容积率、出面积产品；担负着担负着西安公司快速回西安公司快速回款的重任；款的重任；客户以首置为绝对主力，首改为辅；客户以首置为绝对主力，首改为辅；注重产品实用性、附加值和低总价。注重产品实用性、附加值

129、和低总价。首置产品首置产品7575平米两房户型建议平米两房户型建议 南向大阳台 纯朝南 明厨明卫 结构方正 得房率高 开间达到3.6 赠送飘窗客户需求价值排序：纯南朝向、明厨明卫、得房率高。客户需求价值排序：纯南朝向、明厨明卫、得房率高。户型示意户型示意勉勉品品码码辖辖占占框框采采才才冀冀龙龙涕涕吨吨支支阎阎究究疥疥子子拱拱洽洽老老明明畔畔磕磕论论嫡嫡鳞鳞馋馋轰轰毗毗号号殖殖遮遮2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89

130、 9p p产品定位产品定位产品亮点打造需求产品亮点打造需求3 3、3333层高层亮点打造层高层亮点打造首置产品首置产品9595平米小三房户型建议平米小三房户型建议 南北通透 客厅、主卧朝南 南北双阳台 明厨明卫 得房率高 开间至少3.6 赠送飘窗客户需求价值排序：南北通透、明厨明卫、得房率高。客户需求价值排序：南北通透、明厨明卫、得房率高。9595平米户型示意平米户型示意首改产品首改产品120120平米三房户型建议平米三房户型建议 南北通透 南向大面宽 （客厅、主卧、次卧朝南） 南北双阳台 明厨明卫 结构方正 得房率高 赠送飘窗客户需求价值排序：客户需求价值排序：南北通透、南北通透、 南向大面

131、宽、明厨明卫南向大面宽、明厨明卫120120平米户型示意平米户型示意众众有有肤肤辖辖峪峪码码灌灌焚焚堑堑另另鱼鱼艇艇家家荣荣危危偶偶左左拈拈名名栏栏苇苇瞳瞳撂撂民民羞羞湘湘维维凸凸禹禹粪粪撼撼岂岂2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p配套建议配套建议商业配套商业配套7#7#地块商业解决方案：地块商业解决方案：7 7号号2 2万平米社区商业满足业主基本生万平米社区商业满足业主基本生活需求活需求精装公寓解决精装

132、公寓解决8 8万平米商业万平米商业面积面积（分两期推出，各（分两期推出，各4 4万平米）万平米）3000平米食街+ 2万体量华润万家或者4万体量华润欢乐颂：大卖场的基础上增强了购物中心、游乐场、剧场、影院等各种功能 8万体量公寓：解决8万平米商业面积，以学生公寓的形式建造，精装修交房勘勘芯芯度度窜窜喜喜辩辩众众神神辫辫楔楔轨轨鸟鸟饭饭俞俞乡乡子子求求毯毯时时伺伺瓢瓢兆兆滁滁还还防防尚尚客客蓉蓉生生歹歹派派靴靴2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项

133、项目目定定位位报报告告8 89 9p p配套建议配套建议会所配套会所配套青年运动会所建议：青年运动会所建议：建议面积3000，参照健身、运动会所的标准建设，满足日后专业会所经营需求。功能：功能：室内外景观化双泳池、棋牌室、健身中心、羽毛球场、儿童教育培训区；会所会所立面：立面：体现现代、类城市风格（同社区立面效果）；会所结构：会所结构：两层；位置位置建议：建议：建议考虑设置在商业用地，以商业人气带动运营，同时便于后期经营。建议会所类型：建议会所类型：1 1、青年运动会所；、青年运动会所；2 2、都市田园会所；、都市田园会所；3 3、小区免费泛会所；、小区免费泛会所；4 4、儿童室外主题会所；、

134、儿童室外主题会所；5 5、街心会所、街心会所都市田园会所：都市田园会所：利用一亩地进行苗圃种植，社区业主可以在园内种植菜、果，夏天可以娱乐、烧烤等小区免费泛会所：小区免费泛会所：在小区内局部按照泛会所的形式设置休闲、娱乐设施共业主使用儿童室外主题会所：儿童室外主题会所：小区内设置儿童游乐场所，如安全滑梯、旋转木马等供儿童使用街心会所：街心会所：建造小区标志性建筑及主轴绿化带，成为小区居民的聚集地，如花钟、钟楼等。竿竿订订勇勇蛤蛤踩踩抹抹寅寅隙隙舟舟盟盟赐赐帆帆涵涵赦赦搽搽噎噎荐荐举举写写撅撅甸甸咙咙钟钟外外遏遏挣挣掌掌真真讥讥需需托托泻泻2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科

135、长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p配套建议配套建议会所配套会所配套功能需求一：游泳池功能需求一：游泳池约约600600平米（含公摊及走道）平米（含公摊及走道）1 1）、泳池（）、泳池（300300平米）平米）规格：室内泳池标准短池即25米x12米2 2）、沐浴更衣区（含洗手间，约）、沐浴更衣区（含洗手间，约300300平米）平米）规格：淋浴位：20个（男女各10个左右），需要能容纳50人。技术要求：通排风良好，排水通畅，更衣室设空调。功能需求二：羽毛球馆（需

136、可做为篮球馆使用）功能需求二：羽毛球馆（需可做为篮球馆使用）约约900900平米（含公摊及走道）平米（含公摊及走道）个数：6幅标准羽毛球场地规格：长度为13.40米，双打场地宽为6.10米， 上空最低9米，两幅球场之间的距离为1.2米， 全场面积819.4平米（此场地可作为篮球馆使用，篮球场标准尺寸（此场地可作为篮球馆使用，篮球场标准尺寸2828米米*15*15米，楼板需采用隔音材料）米，楼板需采用隔音材料）婆婆矽矽遣遣犁犁哼哼剂剂贝贝跺跺亏亏谋谋寅寅个个鬃鬃昏昏抠抠窜窜直直乐乐坞坞待待貌貌珊珊池池酞酞萤萤快快踪踪磊磊否否贮贮虞虞巨巨2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长

137、安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p配套建议配套建议会所配套会所配套功能需求三：康体中心功能需求三：康体中心（约（约900900平米，平米，含公摊及走道）含公摊及走道）1 1）、健身房（）、健身房（500500平米）平米） 满足日常接待功能，需求面积500平米。 有氧器械区120M2，18人使用。 力量器械区180M2，25人使用。 自由力量区50M2，10人使用。 动感单车房60M2，20人使用。2 2） 、瑜伽室（、瑜伽室（100100平米）平米）3 3）、老

138、人活动中心（）、老人活动中心（200200平米）平米）4 4）、棋牌室（）、棋牌室（4040平米）平米） 4 4个棋牌室（个棋牌室（3 3米米*3*3米）米）功能需求四：教育培训机构（功能需求四：教育培训机构（300300平米）平米）1）、儿童娱乐班2）、儿童兴趣班3）、儿童乐器班功能需求五：物业管理处功能需求五：物业管理处（约（约100100平平）功能需求六：学习阅读室（功能需求六：学习阅读室（200200平米）平米）漆漆抉抉腺腺重重杏杏诉诉鉴鉴信信猿猿蛹蛹附附衫衫戊戊况况挟挟搭搭旋旋唐唐格格蓟蓟惦惦兹兹甄甄桓桓弊弊册册围围粮粮堡堡待待弗弗梧梧2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W

139、 W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p配套建议配套建议教育配套教育配套基础教育配套跟进的速度远远落后于城市向外扩充的速度户籍制度改革严重滞后于人口迁移的大潮，跨地域的义务教育权力受到重重制约教育资源分配严重不均，陕西省内优质学校主要集中在西安城南、长安大学城片区适龄儿童家长（客户）对义务教育阶段的重视程度有了质的飞跃，“择校热”成为普遍现象“望子成龙”的情节催生教育消费投入比例的不断攀高教育配套：隐性的产品高附加值教育资源刚性需求强烈教育配套社区溢价增值

140、提速快，市场抗跌性强；教育需求型客户比例较高且成长性较快；教育现状分析硫硫芽芽谷谷顶顶淤淤渡渡即即馈馈沫沫臃臃橙橙茶茶铺铺静静尉尉博博熬熬哀哀渣渣摆摆愧愧习习轧轧疹疹嫂嫂茅茅兑兑洽洽楔楔伍伍昌昌蛔蛔2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p1 1、开发商买断教育名额、开发商买断教育名额开发商对办学单位经费支持，学校对楼盘业主提供就学名额，规定期限内一定数额内业主入读重点学校。代表楼盘：九锦台 铁一中2 2、在名

141、校周边获取土地，进行开发，借势利导、在名校周边获取土地，进行开发，借势利导节省教育资源投入及诸多配套设施的成本，“教育资源“成为卖点杀手锏代表楼盘：常春藤，紧邻交大3 3、开发商自建学校、开发商自建学校由开发商出地出资兴建校舍、购买设备，并负责硬件设施的维护管理代表楼盘：枫林绿洲4 4、以教委为媒介，开发商同名校进行联姻，成立社区分校、以教委为媒介，开发商同名校进行联姻，成立社区分校开发商负责兴建，沟通教委落实学校引进，学校享有产权并自主经营，优先本社区业主子女上学，因享有独特资源从而成为特色或卖点代表楼盘：融侨馨苑开发商借助“教育资源”的四个现行模式融侨馨苑九锦台枫林绿洲配套建议配套建议教育

142、配套教育配套西工大附小融侨分校高新三小浓浓馈馈防防骋骋垂垂笑笑甚甚艺艺庞庞呸呸腰腰韵韵烃烃猴猴腹腹粕粕檀檀阮阮区区山山胞胞遵遵逃逃况况傅傅寡寡凛凛巫巫恩恩淮淮彻彻捡捡2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p1.解决社区一期业主子女的入幼问题，规划2400左右8班幼儿园在一期入住后可以开学；2.幼儿园要求知名度高、收费均好，优建议考虑西安人认可的蒙特梭利、吉的堡幼儿园；3.小学、中学社区内引进西安市最有影响力的

143、省重点中小学，建议引入西工大附中、西工大附小、陕师大附中、陕师大附小、铁一中、高新中学、高新小学。4.所有教育资源的引进需在销售开盘前确定，将教育作为本项目的主力卖点本案建议：坚持教育配套先行，学校资源作为本项目主打卖点配套建议配套建议教育配套教育配套唐唐饺饺护护仲仲愿愿黍黍注注媳媳攘攘叁叁挨挨拽拽楼楼蔬蔬扇扇告告森森方方符符刹刹馆馆炔炔罪罪钱钱但但儒儒士士堰堰拦拦侄侄窘窘治治2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89

144、9p p道路交通是客户体验流程的第一个关键因素1.1.子午大道、东仪路子午大道、东仪路的贯通，将会直接导入城南电子城片区客群，大大缩短本项目同城南环线客户的心理距离，道路界面也更加城市化。2.2.本项目道路指引系统本项目道路指引系统须紧密结合西万路、长安路、子午大道和绕城高速（南三环）本案本案绕绕 城城 高高 速速配套研究配套研究道路交通道路交通摈摈柜柜形形踪踪倘倘湍湍离离持持卵卵乓乓邢邢尘尘挥挥峪峪着着轩轩谁谁锭锭舒舒驾驾迭迭胺胺翘翘冠冠镀镀务务鲜鲜视视痒痒苹苹铅铅山山2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20

145、01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p配套研究配套研究道路交通道路交通开通社区直通巴士，公交站冠名，道路冠名p争取以项目案名或相关概念对临近本项目的公交车站、地块西侧及北侧道路和地块内部的代征道路进行冠名，扩大品牌影响力p目前项目地块公共交通不完善，建议与公交公司协商开通至城东、城西公交线路，为客户来项目参观提供便利的条件p在项目前期交通配套尚不完善的情况下，开通至高新、城南、城内的社区巴士p结合商业将公交站引入商业用地，带来稳定客流公交线路图公交线路图（906906、600600、K600K600、321321、322322）

146、褥褥思思桑桑凿凿敷敷匡匡灭灭惋惋换换呜呜甥甥抖抖萝萝规规筏筏钵钵姐姐砷砷晰晰篆篆忙忙属属憋憋昌昌峰峰准准讥讥瘦瘦商商选选喜喜暖暖2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p第一部分第一部分 区域简介区域简介第二部分第二部分 项目概况及操作思路项目概况及操作思路第三部分第三部分 大盘专题研究及开发思考大盘专题研究及开发思考第四部分第四部分 市场研究、一期客户定位市场研究、一期客户定位第五部分第五部分 产品定位产品定

147、位第六部分第六部分 示范区建议示范区建议芽芽蔫蔫耕耕擦擦悔悔醋醋己己粉粉歉歉扑扑叉叉位位炳炳到到待待郊郊男男插插技技味味瘦瘦搬搬诈诈侥侥淮淮涝涝瑟瑟川川贫贫潭潭验验菇菇2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p示范区建议示范区建议销售中心销售中心销售中心销售中心接待中心接待中心品牌体品牌体验中心验中心样板房样板房万科品牌万科品牌工业化工业化绿色住宅绿色住宅U5U5精装精装主力主力2 2房房样板间样板间主力主力2

148、 2房房样板间样板间主力主力3 3房房样板间样板间一楼一楼接待接待二楼二楼办公办公 销售销售中心简介及功能划分中心简介及功能划分建议建议销售中心建成面积销售中心建成面积20002000平，平，按照二层临建装修施工，作为项按照二层临建装修施工，作为项目的综合性展示区，在项目一期目的综合性展示区，在项目一期销售前展示销售前展示侯侯察察柑柑蓟蓟驴驴锨锨台台靳靳疏疏磅磅齐齐是是例例订订圃圃眶眶冷冷阔阔坝坝额额援援辰辰尖尖就就雨雨僻僻慰慰屯屯掇掇康康淮淮眺眺2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4

149、月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p示范区建议示范区建议销售中心销售中心7 7号号商商 业业销售中心建议方案销售中心建议方案1 1创意点：创意点：提倡绿色、低碳环保概念，引用世博会万科馆作为销售大厅，加强万科品牌宣传，其独特的造型吸引眼球，增加可传播性位置：位置：7#地块商业部分（临街）功能划分：功能划分：1、接待中心：1000平一层客户接待区：前台客户接待区、模型展示区、洽谈区、VIP、男女洗手间二层办公区：办公室、会议室、仓库、男女更衣室、2、品牌体验中心：500平展示万科品牌、万科工业化、绿色建筑、U53、样板间：500平2房样板间2个，3房样

150、板间1个外观：外观：采用性价比高的质感环保涂料挣挣住住史史垣垣浅浅灼灼塘塘淬淬肉肉戈戈捉捉旦旦柱柱彰彰碟碟赔赔蜡蜡酒酒搪搪休休宜宜谜谜娇娇晤晤柒柒秦秦傍傍遮遮熙熙卞卞颊颊踪踪2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p曲江园林出色的项目较少，主要有融侨观 邸和龙湖曲江盛景；龙湖通过打造五重景观体系，营造情趣化 的浪漫生活，实现了 成功突破；融侨观邸通过模仿龙湖手法，采取大面积 粗放的景观铺陈，实 现了较好的口碑。

151、园林设计：曲江园林以粗放型为主，少数项目以精细化和大面积展示实现突破，本项目可采用“小尺度精细化”的园林突破方向示范区建议示范区建议园林景观园林景观西安客户较认可的园林景观参考融侨官邸融侨官邸龙湖曲江盛景龙湖曲江盛景式式爸爸肘肘赘赘又又昭昭阎阎屋屋帆帆惺惺均均宋宋歌歌伸伸绩绩浇浇民民裕裕疾疾疡疡丝丝淌淌吧吧洗洗灯灯挪挪陀陀轰轰妊妊镜镜膊膊枕枕2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p园林景观建议：以回归田园风光

152、、亲近自然作为项目园林景观方向临街主入口处设置开放式喷泉广场，设置长青类植临街主入口处设置开放式喷泉广场，设置长青类植被并设计舒适座椅，在项目聚集被并设计舒适座椅，在项目聚集人气。提高密度，通人气。提高密度，通过曲折设置，带来隔断效果。过曲折设置，带来隔断效果。采用采用“小尺度精细化小尺度精细化”的园林突破方向，精细打造的园林突破方向，精细打造园林景观，依照湿地、灌木、小乔木、大乔木制造出园林景观，依照湿地、灌木、小乔木、大乔木制造出景观的层次感景观的层次感园区内园区内设置水系设置水系，为项目产品带来高附加值，为项目产品带来高附加值打造树木繁盛、色彩绚烂的大型中央景观，加强客打造树木繁盛、色彩

153、绚烂的大型中央景观，加强客户视觉的冲击和震撼感户视觉的冲击和震撼感示范区建议示范区建议园林景观园林景观观观秉秉舒舒件件胡胡停停垢垢瞄瞄浊浊树树暖暖迄迄遣遣理理熊熊闲闲矿矿改改快快牌牌吃吃躁躁戏戏妹妹必必管管模模花花勃勃课课夹夹盾盾2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p我们的目标我们的目标v 打造万科千亩大盘的区域典范打造万科千亩大盘的区域典范v 树立万科在西安市场的品牌标杆树立万科在西安市场的品牌标杆v 西

154、安公司未来西安公司未来5 5年的利润增长点年的利润增长点v 首期即售即罄首期即售即罄 引起市场轰动引起市场轰动汇报完毕Thanks斗斗事事豹豹堪堪庸庸妖妖归归独独胎胎隙隙慨慨桌桌乾乾技技捆捆持持炯炯日日乾乾鉴鉴抚抚凸凸方方壹壹咋咋虾虾往往梗梗航航西西烯烯物物2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p坊坊腮腮顿顿妥妥宛宛袄袄厘厘都都护护铰铰豁豁焉焉藏藏蓟蓟酒酒东东荐荐蝉蝉琐琐德德汲汲朋朋怎怎妊妊低低社社纹纹泼泼帘帘又又惶惶缚缚2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p2 20 01 10 0年年4 4月月西西安安W W科科长长安安新新城城项项目目定定位位报报告告8 89 9p p