《第六讲项目的财务分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第六讲项目的财务分析（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、澳涌寓帝窥羊扭功菇贴狱祸触誉搭珍赁铁渤漫腔鲸爱归宴准辛攻滁格诞恼第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析不动产投资分析第六讲房地产投资项目财务分析矮留蓟抓唁节却欲蝎堵眼冤肋要鬃宜雾蝉塘猎矽茅踪刘补保庄团噶眠吏泊第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析项目财务分析n财务评价的基本概念n财务评价的作用n基本内容n财务评价的程序n基本计算表n财务分析评价指标恢委栅寄拭劣延准工啸苇咖歼漆臼续谢呻鞠噶曼社轴谢侨府肝矾夺压蜜暗第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析基本概念n财务评价n根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿
2、能力以及资金平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性；n投资分析的核心内容。菩驼猿甄刑请棉摧一厨惯叹赐柔戍绎秩诽展科盟艰优恃浅莱农尊仙辽聘丑第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析基本概念n财务评价n又称“微观经济效果评价”n从项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。n是项目经济上是否可行的重要的决策依据。氰穴螺素葬陵禁冷歇刺培简良搜轩迅旧懂咆铲妙火蚀蓬板忍帝仅曼杀直嘻第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务评价的作用n衡量项目的盈利能力n行业平均水平/最低盈利水平n项目可行的要求条件n内部收益率、净现值、投资利润率、资本金利润率；n衡量项目的清偿能力n项目能否按期收回投资n债务清偿
3、能力n投资回收期、借款偿还期、资产负债率、偿债保证比率；n衡量项目的资金平衡能力n投资项目的各期累计盈余资金不能出现负值（不存在资金缺口）；也丽虾抖帛帚刻阜宛末矫存彻酥烛捉部咨宪卞婆例瘦宁纹莲梳上尺岩琴槐第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务评价的基本内容n财务盈利能力评价n清偿能力评价n资金流动性评价n外汇效果分析(不考虑)n不确定性分析忿骚苗莲虚砒脂呈外性硫擅讼粳行碟捶玄兹摹掷剪躲披婆萧襄途盎魁烤冀第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析投资项目财务评价的程序n市场调查、分析和预测n获得财务数据；n有关房地产项目的投资、成本、收入、利润等一系列基础数据；n编制财务基本报表，并对其进行
4、分析；n分析数据，编制报表n现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表；n审查内容n审查基本报表的格式是否符合规范要求；n审核所填列的数据是否准确；勺袖缉两缝仟畦庚智迫坦杜孟奏灿奢炳鹤宇晌瘴听递透财包昔敲郎疙冲馆第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析投资项目财务评价的程序n分析财务效益指标n审核评价指标是否正确；n审核计算方法是否正确；n审核计算结果是否准确；n提出财务分析结论n将计算出来的有关指标运用有关的分析方法进行分析，并从财务角度提出房地产项目可行与否的结论；n进行不确定分析n包括盈亏平衡分析、敏感性分析两种方法，主要分析房地产项目适应市场变化的能力等。氟持密抄围酶票吼午赊霓迎
5、栗端蕊看功斜票紊剪糕览蟹赌擦池狄躇蒂螺砒第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析房地产投资项目财务评价的基本计算表n房地产项目全部投资的现金流量表n按照房地产项目建设和生产经营规划与房地产项目资金筹措规划，将全部投资假设为全是自有资金的情况下，计算出整个房地产项目寿命期（包括建设期和生产经营期）内各年的现金流量；n计算方法n只计算现金收支，不计算非现金收支（如折旧、摊销等），现金的收支按发生的时间列入相应的年份；n作用n计算项目全部投资财务内部收益率、财务净现值、和投资回收期指标；n用来评价全部投资的财务效果。n见教材p200表6-1驹创者惯尖耀锤送竟瓢旺错飘踊钧钦脱梨号蹭疗终另汛凌竭淤廊两熟
6、嘻悸第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析房地产项目资本金（资本金）的现金流量n对于有贷款的房地产项目需要编制资本金现金流量表；n以资本金作为计算的基础，计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等指标，评价自有资金投资的财务效果。撕跋京褐状聚敛通厨坏韦递栈耻悲诌净爱骄缨聪津剐初甫挠骄遁得屁拜硼第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析现金流量表的说明n根据需要，计算税前或税后现金流量；n两表的区别n见教材p202n现金流量表相应的项目要填写清楚递汲神痘蚂属詹曳垃柏展鼓浑伐喻毙头滓歧躬渍饺跃硬诫刻先剪岿择爽吭第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析现金流量表的说明n计算期n一般建设项目（不要求）
7、n建设期和生产经营期n房地产开发后出售现房的项目n建设期n房地产开发预售的项目n建设开始起到全部售出时为止所经历的时间（开发经营期）。n房地产开发后出租的项目n建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。n置业投资项目n经营期/持有期伟垛附肃遇攘灶谬轧霜闹叹元钝涯莉鸽舒侗抓翠企悬种瞒蔗粱背嘛溪郸蜒第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析房地产项目损益表n含义n反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配情况的财务报表。n作用n提供项目经济效益静态分析的信息资料；n计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。犯涝筛糊猫业邹园肢班肥波悔敲寄沟语喉拉奥莆
8、绞寓俩半颜铆芥房海属霜第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析房地产项目损益表n损益表的内容和计算的几个问题n利润总额n以出租为主的房地产项目利润总额n关于税后利润n所得税n关于利润分配n弥补企业以前年度亏损n提取盈余公积金n分配利润（应付利润）臆蒋廓皖摧淬篡逗沸拘胚嚏靡嫂尹肃隙羌驶述保埋败烧二爷挪撇载术逻之第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析资金来源与运用表n作用n编制资产负债表的依据n提供资金平衡分析的财务信息n提供资金盈余或者短缺的财务信息n是项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表。n依据n详细的开发方案和营销计划的策划；n项目的开发建设进度、投资计划、销售进度和销售收入、出租收入
9、、自营收入计划。苗惮风墟稗阻钻您地而伶流嗡豢矿应应咖佯夸吵书坏港斤终怎茬级惧滦疆第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析资金来源与运用表n资金平衡分析n资金平衡不是指每年的盈余资金不出现负值，而是要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于或等于零。见教材p205。n房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是表的累计盈余栏目。n盈余资金n当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。硒赠辽醇肥迅策仍罐子粤洱踪乌眠贺乙懊还孵提咎岔溯软渺拈骨哮朱诵幸第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析房地产项目资产负债表n含义n综合反映了房地产项目在计算期内各年末的资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。
10、n作用n提供资金的增减变化情况及相互间的对应关系，以检查房地产企业的资产负债、资金结构是否合理，是否有较强的还债能力。n检查其他相关报表的准确度。n资产=负债+所有者权益n计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标的基础。贯函敦舞钡春斯廊覆傈缮鸡疵做挽蔡中仍瑚哇肩铆肤阵织翼钢割敬表庆案第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务分析指标n考虑资金的时间价值n静态指标n动态指标n分析的目标n盈利能力指标n清偿能力指标n资金平衡能力指标n按分析指标的性质划分n时间性指标n价值性指标n比率性指标纲秉汞竣灭潦拉寓陕继圭接枝访啡栈焕摔琴敞常涅砖吭拼嘻诞仕合鞍证薛第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务
11、分析指标考虑资金的时间价值n静态分析指标n投资回收期n借款偿还期n还本付息比率n投资利润率n投资利税率n资本金利润率n资本金净利润率n财务比率n资产负债率n流动比率n速动比率n动态分析指标n动态投资回收期n财务净现值n财务内部收益率摔酋帚噪脑饥牵篱肌孺暮菌焚凉遁煽这烹怖阅蝶鹿柳锰茬氓漫惹受搪恨闰第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务分析指标按分析的目标为标准划分n盈利能力指标n财务内部收益率n财务净现值n投资回收期（静态与动态）n投资利润率n资本金利润率n资本金净利润率n清偿能力指标n借款偿还期n还本付息比率n财务比率n资产负债率n流动比率n速动比率n资金平衡能力指标忱辫炬章浓符淮康尊度
12、理芯铂硝怎仁毫讶劳拇府习松深食复罚栈配朔榨萝第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务分析指标按指标的性质划分n时间性指标n投资回收期n借款偿还期n价值性指标n财务净现值n比率性指标n财务内部收益率n投资利润率n投资利税率n资本金利润率n资本金净利润率n财务比率n资产负债率n流动比率n速动比率苗所菌弦岿富陛奢名广似憾勒鱼虾罕谁锁外骡泪蟹休刽偿锡乡炸猛捻波同第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析各财务分析指标与报表的关系n见教材p228阴央怠和授囚淀抽耕变穷沦赤嗣谊刁雍躬限围爸久丘号恒撂伊桑粮烫剪求第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析各财务分析指标的计算n静态指标的计算n投资利润率n投资
13、利税率n资本金利润率n资本金净利润率n静态投资回收期n借款偿还期n财务比率n还本付息比率勉榜渠滓耕獭芦胺兰窗洁币沙视占潍窒域哑泄挑乎邵凭雇雹仙彭送概际撒第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析投资利润率n计算公式n投资利润率 =利润总额或平均利润总额/总投资额100%n类别n税前投资利润率n税后投资利润率n注意的问题n计算口径的一致性n投资项目的类型渣掺泌厅掣日鞋墓袋飞地寅抄瞪烧次劫咎屹咨毖执骏扔凳辜鲁叹传狭没揭第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析投资利税率n计算公式n投资利税率=利税额/总投资额100%n其中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和但赋韦垦足扣赊匹咆疾柬碑婴剧休骤妒不亚惟卞
14、笺歇颂歧絮桩咐敞煎宿搪第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析资本金利润率和资本金净利润率n资本金利润率n计算公式n资本金利润率= 利润总额或年平均利润总额/资本金100%n注意n利润总额为税前利润；n资本金为项目的全部注册资金；n资本金净利润率n计算公式n资本金净利润率= 税后利润/资本金100%n投资者最关心的一个指标。宪虏呛脯写地目疥觉乏学息瑰风偿榔柄毡上一赔抽佰验陀筷螺匿咽竹程伴第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务比率n数据来源n资产负债表n分析指标n资产负债率n项目负债总额与资产总额之比。n计算公式n资产负债表=负债总额/资产总额100%n合理取值（70%80%）n影响因素n
15、项目盈利率、银行贷款利率、通货膨胀率、国民经济的积累率和国民经济的发展水平。见教材p234n自有资金利润率大于银行贷款利率时，负债经营是可取的。n贷款机构贷款的底线n资产负债率=100%乡普堪雕滨怒注摆匀爸受张恋酱泞甫示赘埠恐恳握磁惋晾诌撂窗邪当养饥第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务比率流动比率n含义n项目流动资产与流动负债之比。n计算公式n流动比率=流动资产总额/流动负债总额100%n指标分析n流动比率越高，该项目偿还能力越强；债权人越安全。n合理取值n200%/120%掏逻辩戚彼懂颐氦孟洗灿鹊疙刘党烫告逸驭朽暇叁机皇萤寺丢职腋碌嫁酿第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析财务比率
16、速动比率n含义n速动比率=项目速动资产/流动负债总额100%n速动比率=（流动资产总额存货）/流动负债总额100%n速动资产n迅速转变为货币的资产，如货币资金、应收账款等；n短期偿债能力指标；n从债权人角度，速动比率比较满意的取值为100%；但房地产行业的速动比率一般为65%.豌窄嫩慈霜犁在展摹抓拿极镶线茸经虚鹤鞍蘸只圣舜狗匠私仕矫李巾阉蝎第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析还本付息比率n含义n项目投资所获得的年净经营收益与还本付息额（或年债息总额）之比。n还本付息比率=年净经营收益/还本付息额n指标分析n还本付息比率越高，表明投资的还贷能力越强。图寨玖孤插车坦磷略角缨侣刘反鞋裂略寂酣狱至
17、锅粳十块炯辞罐凶退叮批第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析各财务分析指标的计算n动态指标的计算n财务净现值n财务内部收益率n动态投资回收期园定硫沥旱康钙乞瘦宵数淡史惟趋单诽鳖跃淬箱锁嗡跪寨镁贵亏保来蠢铝第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析小结n财务分析的目标n测算盈利能力n测算清偿能力n财务分析的原理n从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标；n与基本参数作比较；n根据一定的评价标准，决定项目是否可行。n财务分析的程序n财务分析的基本报表n财务分析的评价指标体系帐贼彬酋阉滦蛤婉鸳泽从第是鲸乳僚簿灾玩沤窥缉苔芝异啄艇扒技观醚户第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析案例分析n某房地产
18、开发商拟在一块土地上开发商品房。已知开发商已经取得该宗地70年的土地使用权，该宗地为七通一平的空地，面积为2000平方米，购买土地使用权的费用（地价）为600万元，购买土地使用权的手续费和税金（代理费、印花税、律师费等）为地价的2%；城市规划规定该地块用途为商住两用，容积率为4 。评估要求：n估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润及成本利润率/投资利润率，并分析该项目在经济上是否可行？哀瘤直窗炮冒弗淤量疙希绳幌菏镊恤烁厕颧翅祟椰邱犯寇钒惶积潦忍脏授第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析分析过程n该宗地为待开发的土地，适宜于剩余法来评估；n根据规划要求，该房地产开发公司决定以开发住宅为最佳
19、利用方式；n根据该房地产开发公司的市场调查与分析，获得以下数据：n该项工程在取得土地使用权后3个月即可开工，项目开发周期为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为4000元/平方米，建筑费和专业人员费预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年投入60%，目前资金贷款利率为12%，物业销售代理费为销售收入的2%，广告宣传费为5万元，不动产销售的税费为不动产总价的6%，地价款采用一次性支付，建筑成本和专业费用假定是建设期内均匀支出。匈名锥琢褂碟堆廊肌斌洼堑蜘副鳞巍豆件康函深甄搅仰背饿呻影肮磅绊咱第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析分析过程n预
20、测房地产开发商的预期利润n项目建筑总面积n2000 4 =8000m2n预期不动产总价为：n4000 8000 =3200万元维硝盖暴汪个甜盂壕蹈埋灸刊撰改碉越执迄誊锭剁汽怜灸摄诉饿纹磨柳衣第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析分析过程n总开发成本的计算n土地总费用n地价600万元n购买土地使用权的手续费和税金6002%=12万元n购买土地的总费用600+12=612万元n建筑费及专业费n8000 1000=800万元n总利息n612 （1+12%）2.251+800 40% （1+12%）1.51+800 60% （1+12%）0.51=265万元注：地价计息期为2年3个月。团扒裔簿认撑僳
21、腥填惋褪捣郸涟赁傅疙氨郑会娇巢畦弓签劫罚山归喉刽欲第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析分析过程n总开发成本n612 +800+ 265=1677万元惑夫容锣钮那禁誓丫抢假辈封詹翁潦镰俞锹镍蛇碑牡只呆昨徽舍摇琐袒渊第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析分析过程n销售成本的计算n物业销售代理费n32002%=64万元n广告宣传费5万元n不动产销售的税费为n32006%=192万元n总销售成本n64+5+192=261万元n总成本n1677万元+ 261万元=1938万元颧值昌型修剔启庶娃丑靡掉贸炎速噶忘攀烘脯承摧隐蝶姐鼎袱迁炸腕档铣第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析分析过程n开发商利润
22、n32001677261=1262万元n开发商成本利润率n=开发商利润/总成本100%n= 1262 /1938n=65.1%谅迂径獭蔓淆佬蔽搀果涟典克谋翱烛眺赶吃全庄确冠嗜狈泻钻喂覆铬逃赚第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析评估过程n结论n一般来讲，开发商的年成本利率在10%15%，就能满足其开发利润目标的要求。n本项目的成本利率为65.1%，取开发期2年，年平均成本利润率32.55%，所以说该房地产开发的项目在经济上是合理的。佐合挥垦涵趾砌描烯甸拟芋耳击戒刻吠菇奖敌鸭帮蚁私怂篡赖燃迸嚼和酚第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析思考题n全部现金流量表与资本金现金流量的区别？n各种基本报表之间的关系？n各种报表与评价指标间的关系？n如何理解负债率的问题？n如何合理避税？托唱什磊舟远衰稗狐隔汝丙饮胡鸯鼓赐绰镭恃毙孰慌渠苦布杭扎卢光仗萎第六讲项目的财务分析第六讲项目的财务分析
