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1、济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.51济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告谨呈：2014年5月济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.52城市住宅市场板块研究Part 1济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.53济宁住宅市场格局示意图按照主要价值和城市功能特征可将济宁市区分为四个板块p城市中心板块：位于城市中心地段，城市功能体系成熟，目前为济宁市最繁华区域；p东部高新板块：新兴产业板块，在中心城区东侧，所处位置偏远，主要以产业经济功能为支撑；p南部北湖板块：位于中心城区南侧
2、，是城市重点规划板块，虽处偏远城市，但未来发展潜力巨大；p中心城边缘板块：围绕中心城板块边缘地带，属于非中心地段，目前没有明显的发展题材，近期内发展不明显。南部北湖板块南部北湖板块东部高新板块东部高新板块城市中心板块城市中心板块中心城边缘板块中心城边缘板块济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.54竞争项目Part 2济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.55丽景嘉苑永基城尚东区凤凰城青年创业城明德冠鲁花园南池公馆绿地国际城华城大千东方美郡锦绣花园滨湖馨苑豪庭御都核心竞争区项目名称核心竞争区非核心竞争区项目丽景嘉苑 永基城 尚东区
3、南池公馆 凤凰城青年创业城冠鲁花园滨湖馨苑 豪庭御都华城绿地国际城东方美郡 锦绣花园总建筑面积（万）3.55321424838281028260110914容积率1.964.43.782.192.183.82.62.52.52.61.921.752.69项目分布济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.56丽景嘉苑永基城尚东区南池公馆凤凰城明德花园滨湖馨苑豪庭御都绿地国际城708090100110120130140及以上户型配比129-144：82%61：7%105：11%90-120：45%130-160：45% 140-170：10%86-125：58%130-
4、145：32%91-92：34%107-133：42%172-178：24%92-98：34%106-135：63%153-169：3%93：14%107-129：86%87-98：33%110-130：67%竞争项目/单价分析（单位：元/）95-133：100%90：33%108-115：67%92-141：81%85-89：19%以紧凑型、实用型两室，舒适型三室为主，两室主力面积85-98，三室主力面积106-130一室两室三室四室青年创业城济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.57单价分析竞争项目/单价分析（单位：元/）300040005000600070
5、008000丽景嘉苑永基城尚东区南池公馆凤凰城青年创业城明德花园滨湖馨苑豪庭御都绿地国际城核心竞争区非核心竞争区5800680067007000600054004800570054606200核心竞争区域内项目均价主要集中在5400-7000元/，非核心竞争区（北湖板块及中心城区板块）项目均价主要集中在4800-6200元/济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.58总价分析丽景嘉苑永基城尚东区南池公馆凤凰城青年创业城明德花园滨湖馨苑豪庭御都绿地国际城30万40万50万60万70万80万90万100万110万46-5259-707086-964063-8491-1
6、12112-1365766-7946-6870-8051-5261-7598-10150-6444-4773-91竞争项目/总价分析（单位：万/套）4858-6264-9251-5355-85核心竞争区项目两室总价主力区间为46-53万元/套，三室主力总价区间为58-85万元/套一室两室三室四室济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.59销售速度区域项目名称开盘/认购时间2014年以来去化速度（平米/月）2014年以来去化速度（套/月）核心竞争区丽景嘉苑-永基城2013-7-尚东区2013-4240030南池公馆2011-9165012凤凰城2012-566006
7、0青年创业城-非核心竞争区明德花园2013-1030000270滨湖馨苑2013-10830086豪庭御都2012-9250015绿地国际城-2014年以来核心竞争区项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内大部分项目的共同特征。竞争项目/销售速度济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.510客户分析项目名称客户来源购房目的关注因素丽景嘉苑市区、西部县市首置为主价格、学区、户型永基城市区首置为主，首改为辅价格、产品尚东区市区首置为主，首改为辅价格、商业配套、位置南池公馆市区改善为主配套、学区、环境凤凰城市区、西部、南部
8、县市首置为主性价比、户型青年创业城市区、西部、南部县市首置为主性价比、户型明德花园市区、南部县市首置为主，首改为辅价格、学区、配套滨湖馨苑市区、南部县市首置为主，首改为辅价格、户型、环境豪庭御都市区、南部县市首置为主，首改为辅位置、配套、环境绿地国际城市区、南部、东部县市首置为主、首改为辅价格、位置、配套竞争项目/客户分析核心竞争区客户来源以市区及市区西部、南部县市等为主，多为首置、首改刚需客户，对价格较为敏感，对配套、学区等因素较为关注。济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.511配套分析项目名称区内幼儿园区内中小学社区商业配套写字楼休闲运动会所酒店车位配比丽
9、景嘉苑-1:1永基城-1:1尚东区-1:0.8南池公馆-1:1.2凤凰城1:1青年创业城-1:1明德花园-1:1滨湖馨苑-1:1豪庭御都-1:1绿地国际城 -1:1社区休闲运动、商业配套是标准配置、幼儿园与中小学成为附加卖点之一、车位较充分。竞争项目/配套分析济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.512竞争项目/住宅产品小结产品情况1价格情况2销售情况3客户情况4核心竞争区项目均价主要集中在5400-7000元/，非核心竞争区项目均价主要集中在4800-6200元/。性价比是区域内保证项目顺利销售的重要原因。大部分项目采用低价入市策略实现热销后价格上调，低开高走
10、。核心竞争区以紧凑型、实用型两室、舒适型三室产品为主，两室主力面积85-98，三室主力面积106-130。核心竞争项目客户以济宁市区、济宁西部、南部县市客户为主，多为首置、首改刚需客户，价格敏感，对户型、配套、学区等较为关注。目前房地产市场以刚需客户为主要支撑，核心竞争区项目以这类客群为主要目标客户。2014年以来核心竞争项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内个别项目去化速度较快的重要原因。济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.513竞争项目/商业产品分析项目商业部分规模商业形式自持与销售户型尺度价格凤凰城15集
11、中商业+商业街集中商业自持，商业街销售70-220南池商圈项目4商业街+集中商业全销售33-39725000永基城0.75住宅底商全销售150-30028000尚东区7集中商业+商业街集中商业自持，商业街销售40-16025000万达广场20.9集中商业+商业街集中商业自持，商业街销售130-20030000-40000万象和24集中商业+商业内街自持比例超过70%，销售部分不足30%15-2040-5015000-55000宗圣星光大道6地下人防自持10%10-7018000-25000翠都国际3商业内街+4层集中商业超市百货自持，内街销售15-2000沿街20000内铺：14000-150
12、00核心竞争区1.在可售商业地产项目中，200平米以下的中小商铺较多，其中沿街商铺户型尺度相对传统主要在120-200。2.多数项目采用集中商业自持的模式，带动商业街、住宅底商的销售。3.济宁地区商业呈单一综合性商圈的格局，项目所在区域受核心商圈（太白商圈）价值外溢影响较小，商铺价格及客户投资意向相对偏低。但随着附近楼盘（南池片区）的陆续交房，从而带动人流量的增加，必将为该区域营造较为良好的商业投资氛围。济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.514竞争项目/写字楼产品分析项目总规模主力户型标准层面积写字楼部分规模写字楼部分占比价格永基城5380-1505.510
13、.4%7000元/四维商务大厦1.237-838501.2100%6500元/美恒领寓6.345、68、702.844%圣源国际大厦558、6020001.836.0%6000元/万达广场73.6可自主分割200045.4%9000元/盛泰广场22.7200-300120028.8%6800元/江苏大厦4.345、501200-15003.274.4%10000元/翠都国际161001100637.5%7500元/鑫声玉城1170-9020001.816.4%6000元/海能国际20100-150600-7002.211.0%7000元/核心竞争区1.济宁地区写字楼市场区域性特征尤为突出，目前
14、项目所在地并不是写字楼市场集群区域。此外，该区域受济宁电厂、道路施工等因素影响，写字楼在售产品较少，但临近项目（凤凰城、青年创业城）都规划有较大体量写字楼、公寓产品，未来该区域写字楼市场竞争较为激烈。2.济宁市区范围内纯正的写字楼项目比较少，主要以住宅或综合体的伴生物业存在；含有写字楼物业的项目其平均规模比例大致在17.6%。济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.515项目分析Part 3济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.516丽景嘉苑丽景嘉苑/基本情况基本情况区位任城区济安桥南路与龙行路交汇处南路西（中区公务员小区对面）占地
15、面积占地面积17890平方米建筑面积建筑面积35135平方米总户数334户容积率1.96绿化率40%开发商济宁丽嘉置业有限公司产品17层高层住宅开盘日期暂未开盘开发周期共一期车位车位360个装修情况毛坯社区配套社区商业物业暂时未定项目位置图项目效果图济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.517丽景嘉苑/项目规划分期：项目共计一期开发建设，其中2栋多层为回迁区，2栋17层高层为销售区。销售情况：该项目自2013年年底开始宣传推广，已多次启动认筹活动，开盘时间推迟多次，据此分析该项目销售难度较大。销售价格：4999元/起价，均价约5800元/项目定位：学区房（东门小
16、学，十五中学）、科技房（新风系统，净水系统，热水系统）销售区回迁区临近济宁电厂，社区规模小及济安桥路施工为该项目销售困难的重要因素。临近济宁电厂，社区规模小及济安桥路施工为该项目销售困难的重要因素。济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.518丽景嘉苑/项目产品分析112三室两厅110三室两厅98两室两厅产品设计特点:n户型整体方正n三室面积适中，布局合理n格局南北通透，分区合理。产品评价:n产品户型多样从87-130，能够满足不同类型客户需求济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.519永基城永基城/基本情况基本情况区位任城区太白路
17、与济安桥路交汇处占地面积占地面积120000平方米建筑面积建筑面积530000平方米总户数一期442户容积率4.40绿化率33.8%开发商济宁永基置业有限公司产品4栋26层，2栋22层，部分3层底商开盘日期2013年7月开发周期共两期车位一期车位516个装修情况毛坯社区配套集中商业，酒店，写字楼物业暂时未定项目位置图项目效果图济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.520永基城/项目规划分期：项目共计两期开发建设，其中一期为四栋回迁楼，二期为四栋高层住宅与两栋写字楼公寓组成。销售情况：项目一期将于今年10月交房，但仍未取得预售许可证，购房合同仍未签订；二期已封顶，
18、目前销售的为二期5#、6#楼。因受预售证问题、临近鲁抗药业等因素影响，销售情况一般。销售价格：均价约6800元/项目定位：城市中心繁华居住区一期二期济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.521尚东区/基本情况基本情况区位任城区太白路与环城西路交叉口南50米占地面积占地面积54964平方米建筑面积建筑面积210241平方米总户数1585户容积率3.78绿化率32%开发商济宁新野房地产开发有限公司产品1栋31层公寓、5栋31层、2栋22层、2栋17层住宅。开盘日期2013年4月开发周期共一期车位车位939个装修情况毛坯社区配套空中花园、沃尔玛超市物业第一太平戴维斯项
19、目位置图项目效果图济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.522尚东区/项目规划分期：项目共计一期开发建设，两期销售。销售情况：项目一期四栋高层基本售罄，目前在售楼座为2#楼，约认筹200组，将于5月11日开盘。价格：均价约6700元/项目定位：城市西南核心板块的高端城市综合体一期销售楼栋2#楼济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.523尚东区/项目产品分析82两室一厅136三室两厅101两室一厅产品设计特点:n两室变三室创意户型，满足生活成长需要n两室全明全阳，面积适中n部分户型“枪”型结构，设计较为落后可变卧室济宁大运河项目周边
20、市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.524尚东区/商业情况u一期和欣佳园剩余少量商铺，剩余少数面积、位置较差的商铺，目前均价2.5万元/平米；u尚东区底商两层商业即4万平米济宁国际购物广场，9月份沃尔玛进行的签约，沃尔玛占1.7万平米，同时项目为控制业态方便后期运营对商业的80%进行自持。该项目商业部分是由两层商业即4万平米济宁国际购物广场，与和欣家园西区3万平米底层商业内街组成，定位为吃、喝、玩、乐、购于一体的大型休闲购物生活中心。济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.525南池公馆/基本情况基本情况区位任城区龙行路与王母阁路交叉口路向南100
21、米占地面积占地面积176000平方米建筑面积建筑面积420000平方米总户数2000户容积率2.19绿化率43%开发商济宁鲁商置业有限公司产品14栋瞰景高层和16栋花园洋房开盘日期2011年9月开发周期共两期车位车位2390个装修情况毛坯社区配套社区酒店、私人会所、社区商业街、幼儿园、小学物业鲁商物业项目位置图项目效果图济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.526南池公馆/项目产品分析144三室两厅93两室两厅170四室两厅产品层次搭配合理，细节设计精细丰富产品设计特点:n洋房搭配高层，产品多元，档次分开n功能性较强，一层有院落、顶层为复式、客厅挑空、车库可电梯
22、直接入户，面积不会过大，总价控制于合理范围济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.527凤凰城/基本情况基本情况区位任城区济安桥路与车站西路交汇处北500米占地面积占地面积366630平方米建筑面积建筑面积480000平方米总户数3126户容积率2.18绿化率40%开发商济宁汇源华兴房地产开发有限公司产品11层，15层，17层，26层高层开盘日期2012年5月开发周期共三期车位暂无信息装修情况毛坯社区配套社区商业街、学校物业济宁汇源物业项目位置图项目效果图济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.528凤凰城/项目规划目前项目C地块在售
23、总建筑面积约33.49万，其中住宅面积约18.48万，商业包括底商、集中商业、公寓、办公、酒店等共约15万，体量较大。可售商业及公寓可售住宅济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.529青年创业城/基本情况基本情况区位任城区环城西路与车站西路交汇处以东占地面积占地面积104700平方米建筑面积建筑面积384339平方米总户数1570户容积率3.80绿化率31%开发商山东九巨龙地产开发集团有限公司产品住宅栋24层，6栋26层，公寓23层开盘日期暂未开盘开发周期-车位2168个装修情况毛坯社区配套社区商业街、主题公园物业暂无信息项目位置图项目效果图济宁大运河项目周边市
24、场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.530青年创业城/项目规划项目整体占地1200亩，总建筑面积330万；项目一期“曼哈顿”位于项目东部区域，主打刚需户型。项目规划有生活配套区、商务服务区、金融服务区、青年创业服务区，水城商业街等。项目一期范围济宁大运河项目周边市场调研报告济宁大运河项目周边市场调研报告2014.531南池商圈项目/基本情况南池项目由五大园区和独立商业组成，项目总建筑面积56万平米，五大园区为南池怡景园、丽景园、汇景园、盛景园、翠景园等组成；商业拥有写字间、底商以及大型集中商业等，商业近4万平米。项目自2011年入市以来，截至目前住宅部分基本售罄，目前第三次推售商业在售。商业体量商业体量4万余平米价格价格均价25000元/平米产品形式产品形式底商、独立商业、集中式商业面积面积普通商业33-397平米集中商业7000平米销售情况销售情况一次推售A区商业基本售罄二次推售D区剩余少量三次推售目前在售客户分析客户分析客户区域主要以市区为主，其次为周边县市地区；客户主要以投资为主，约占70%左右。销售速度销售速度月均4套
