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1、 中国地产商域网中国地产商域网关于武汉荷叶山庄项目的关于武汉荷叶山庄项目的可行性研究可行性研究20072007年年5 5月月1414日日 中国地产商域网中国地产商域网报告内容报告内容p项目提出项目提出p武汉市宏观经济背景武汉市宏观经济背景p武汉市城市规划武汉市城市规划p武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析p项目基本情况与项目基本情况与SWOT分析分析p区域住宅市场研究及项目定位区域住宅市场研究及项目定位p项目投资经济测算项目投资经济测算p项目风险评估及初步建议项目风险评估及初步建议 中国地产商域网中国地产商域网项目提出项目提出p项目概况项目概况 荷叶山庄项目位于武汉市武昌区，处于武汉市东湖
2、开发区内，东侧紧邻正在建设中的中环线及高速铁路、西至在建市政路关山四路、北邻高压走廊、南侧紧邻待征建设用地。 本项目用地面积为61.8万平方米，按照目前的初步规划构想，容积率1.62，地上总建筑面积约100.4万平方米，产品以高层住宅、花园洋房、联排别墅为主。 项目分期开发建设，计划用五年时间全部建设完成。项目地块示意图项目地块示意图 中国地产商域网中国地产商域网武汉市宏观经济背景武汉市宏观经济背景 武汉市城市简介武汉市城市简介p地理位置地理位置 武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇。 p城市面积城市面积 武汉市国土面积8467.
3、11平方公里，为湖北省土地总面积的4.6%。，其中建成区面积202平方公里。p行政区划行政区划 武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区。 p人口人口 2005年末，全市常住人口858万人。户籍人口801.36万人。 中国地产商域网中国地产商域网武汉市宏观经济背景武汉市宏观经济背景p国内生产总值国内生产总值 2006年武汉市生产总值为2590亿元，增长14.8%，增幅比2005年提高0.1个百分点，创近十年来增幅之最。 p产业结构产业结构 2006年，第二产业的增加值为1194.00亿元，增长18.0%；工业仍是经济发展的重要支撑点，200
4、6年工业增加值首次突破千亿元大关，增长18.9%，增幅创历史新高。 年份2003年2004年2005年2006年第一产业95.13103109.57115.914.30%5.20%4.50%4%第二产业741.89031019119412.80%17.80%17.90%18%第三产业825.479501109.431280.0912.50%13%13.10%13% 中国地产商域网中国地产商域网武汉市宏观经济背景武汉市宏观经济背景p固定资产投资固定资产投资 2006年，武汉市全社会固定资产投资完成1325.29亿元，比2005年增长26.1%。全年房地产开发投资366.15亿元，增长22.9%。
5、p居民收入居民收入 2006年武汉市城市居民人均可支配收入达到12359.98元，创历年增加额新高。城市居民人均可支配收入增长13.9%，创近11年增幅之最。 武汉市作为国内中部重要城市武汉市作为国内中部重要城市 ，有着深厚的经济基础和广泛的影响力，尤其是近年来城市各项经济有着深厚的经济基础和广泛的影响力，尤其是近年来城市各项经济指标一直保持着较快的增长速度，不断壮大的城市综合经济实力显示出较大的市场投资价值。指标一直保持着较快的增长速度，不断壮大的城市综合经济实力显示出较大的市场投资价值。 中国地产商域网中国地产商域网武汉市城市规划武汉市城市规划p武汉市城市发展目标武汉市城市发展目标城乡一体
6、化、开放型、城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市。多功能的现代化国际性城市。 p武汉市规划武汉市规划 （1）住宅区规划 规划建设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙等大型居住新区，引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进汉口、汉阳与武昌居住人口和用地相对平衡。 （2）CBD商务区规划 武汉CBD选址于汉口的王家墩地区 ，总规模约1300万平方米，建设周期为15-20年。 （3）商业区规划 建立后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等12个市级商业副中心。武汉市主城总体规划图武汉市主城总体规划图 中国地产商域网中国地产商域网武汉市城市规划武
7、汉市城市规划东湖新技术开发区规划东湖新技术开发区规划p开发区简介开发区简介 武汉东湖新技术开发区成立于20世纪80年代，2001年被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉武汉 中国光谷中国光谷”， 现在武汉东湖新技术开发区正在申报国家级经济技术开发区。 p经济情况经济情况 2006年，东湖高新区技工贸总收入超过1000亿元，工商注册企业累计11647家，高新区从业人员14.5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。p区域发展定位区域发展定位 以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体的多元复合城市区域。 中国地产商域
8、网中国地产商域网武汉市城市规划武汉市城市规划p开发区规划开发区规划 规划为”一区、两心、三轴、五园“p开发区用地开发区用地 开发区总规划范围120公里，其中： （1）产业用地 沿中环线-新武黄公路向东发展，形成用地用地1010平方公里平方公里，建筑面积建筑面积10001000万万mm的产业区。 （2）研发用地 原有教育、研发基地多集中在珞喻路沿线，可沿雄楚大道及老武黄公路向九峰方向发展，形成规划用地8平方公里，建筑面积1600万m的研发基地。 （3） 居住用地 主要位于自然生态环境优美的九峰山以南地区，以及后梁子湖以北地区，引导居住生活向东延伸，形成规划用地8平方公里，建筑面积1200万m的居
9、住区。 东湖新技术开发区是武汉市江南片东南部一个具有相对完善功能的城市区域，大学、科研机构密东湖新技术开发区是武汉市江南片东南部一个具有相对完善功能的城市区域，大学、科研机构密集，高新技术产业初具规模，城市基础设施比较完善，未来发展空间十分巨大。集，高新技术产业初具规模，城市基础设施比较完善，未来发展空间十分巨大。 中国地产商域网中国地产商域网武汉市城市规划武汉市城市规划富士康产业园富士康产业园p产业园简介产业园简介 武汉科技工业园是富士康在大陆投资建设的第10个产业园区，亦是在大陆规模最大的园区。 总投资超过总投资超过4040亿美元亿美元，占地超过占地超过1 1万亩万亩，各类配套企业超过1
10、00家，可吸纳各类就业人员15至20万人，软件园占地2500亩，将聚集2万余国内外软件人才，武汉由此将成为全球光机电重镇。p产业园对区域房地产的影响产业园对区域房地产的影响 （1）催生大量实力购房者 （2）生活配套日趋完善 （3）提升房价，楼市趋旺p产业园对本项目的影响产业园对本项目的影响产业园庞大就业群体对高档住宅存在潜在巨大需求。从右图可以看到，本项目处于东湖科技新城的核心地带，项目定位高档住宅项目，是顺应方向需求的。 中国地产商域网中国地产商域网武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析p武汉市房地产投资情况武汉市房地产投资情况 2006年武汉市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长2
11、2.9%；其中，房地产住宅投资为271.8亿元，同比增长25.3%，占房地产开发总投资的74.2%。房地产投资规模正呈逐年上升之势。 p武汉市房地产市场供应情况武汉市房地产市场供应情况 2006年全市房屋施工面积为2876.92万平方米，同比增长 4.6%。其中：住宅施工面积为2429.16万平方米，同比增长5.7 %；2006年全市房屋竣工面积为873.83 万平方米，同比增长6.9%。 中国地产商域网中国地产商域网武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析p武汉市房地产市场需求情况武汉市房地产市场需求情况 2006年武汉市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长18%；其中商品房住宅
12、销售面积为908.92万平方米，同比增长20%，占商品房销售面积的94.6 %。p武汉市房地产市场空置情况武汉市房地产市场空置情况 截止2006年底，全市商品房空置面积为128.12万平方米，同比下降21%。 p武汉市房地产市场销售价格情况武汉市房地产市场销售价格情况 2006年商品房平均价格为3996.78元/平方米，同比增长3.2%，其中，住宅平均价格为3622.2 元/平方米，同比增长8.2 %。 中国地产商域网中国地产商域网武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析p武汉市土地市场交易情况武汉市土地市场交易情况 （1）成交面积和价格 2006年度武汉土地市场成功出让土地49宗，累计出让
13、土地面积2225亩（约148万平米），规划建筑面积约353万平米，实现交易金额61个亿，土地平均单价为274万元/亩。 （2）交易结构 在2006年成交的土地中，居住用地22宗，共56万平米，占成交土地总面积38%；商业用地10宗，共37万平米，占成交土地总面积的25%；居住兼容其他用地17宗，共55万平米，占成交土地总面积的37%。 p外地发展商进入情况外地发展商进入情况 由于武汉市具备丰富土地资源、较大的房地产市场发展潜力和本地开发商的相对弱小，因此，被国内外知名地产企业和投资机构看好，本土开发商除了武汉地产、福星惠誉等少数几家实力开发商外，活跃在武汉楼市上的基本都是外来的地产知名企业。
14、 中国地产商域网中国地产商域网武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析外地开发商外地开发商珠三角开发商万科四季花城、西半岛、润园金地格林小镇宝安宝安花园、宝安江南村、宝安山水龙城福建利嘉光谷世界城步行街保利保利花园、保利广场、保利浅水湾广州恒大江夏项目长三角开发商复地复地翠微新城大华南湖公园世家西北盛唐龙王庙商贸广场三金香港映象、三金鑫城国际绿城意向地块商洽中北方开发商美好远景武汉奥园、东方夏威夷、兰陵大公馆融科智地融科天城阳光100江夏项目泰跃地产同温层、泰跃金河华润置地华润凤凰城港、澳地区开发商港、澳地区开发商香港新世界常青花园、梦湖香郡、新世界中心世茂集团世茂锦绣长江和记黄埔花楼片、老莆
15、片、汉口崇仁片香港瑞安武汉新天地香港九龙仓时代广场澳门新亿胜南国明珠恒兆置业集团拟参与武汉新区冬暖夏凉、弱电管网工程台湾宝岛置业台湾风情特色街 中国地产商域网中国地产商域网武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析p房地产市场综述房地产市场综述（1）市场供给量、需求量连续7年保持同步增长 武汉市房地产市场投资量、销售量、平均售价从1999-2006年连续7年保持增长。房地产开发投资量2003-2006年年平均增长速度高达32.8%，投资高速增长的同时，2003-2006年间商品房的销售面积年增长幅度均保持在20%以上。 （2）市场价格稳步上升，商品住宅价格高速增长 随着城市建设步伐的加快，市政配
16、套设施的逐步到位，小区设计品质的明显提高，商品房价格稳步上升。2002-2006年间商品房价格年平均增长速度为6%左右，其中商品住宅价格年平均增长速度为10%左右。 （3）商品房空置率呈逐年下降趋势 武汉市2005年的空置率为7.36%，远远低于国际警戒线。 综合分析来看，综合分析来看，19991999年以来，量价的同步快速增长显示出武汉市房地产市场的健康发展年以来，量价的同步快速增长显示出武汉市房地产市场的健康发展势头，特别是从势头，特别是从20032003年开始，武汉市房地产市场进入健康和快速发展阶段。未来发展势头较年开始，武汉市房地产市场进入健康和快速发展阶段。未来发展势头较好。好。
17、中国地产商域网中国地产商域网项目基本情况与项目基本情况与SWOT分析分析p用地面积用地面积 项目占地面积为618234.08平方米，规划总建筑面积为803704.3平方米。 p四至四至 东侧：紧邻正在建设中的中环线及高速铁路 西侧：在建市政路关山四路 南侧：紧邻待征建设用地 北侧：高压走廊 中国地产商域网中国地产商域网项目基本情况与项目基本情况与SWOT分析分析p地形地形 地势大部分为坡地，局部起伏较大。 p地面附着物情况地面附着物情况 项目已完成拆迁，无地上建筑物，大部分被植被覆盖，自然景观条件较好。 p地块周边大市政配套地块周边大市政配套 项目周边供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施
18、工用电、燃气、供热等大市政配套设施比较齐全。 地块内部实景地块内部实景1地块内部实景地块内部实景 中国地产商域网中国地产商域网项目基本情况与项目基本情况与SWOT分析分析p项目周边生活配套项目周边生活配套 地块北距马鞍山国家森林公园约2000米，临近武汉大学城。周边有华中科技大学、中南民族大学、中国地质大学、武汉大学等多所大学，根据武汉市东湖开发区的规划，项目地块所处位置未来将是东湖开发区的中心地带，地段优势较为明显。 交通：项目北距武昌区形象主干路珞喻路约2公里，西侧为在建关山四路，东侧为在建中环路。 医院：关山医院、湖北中医研究院。 学校：华中科技大学、中南民族大学、武汉大学等多所大学。
19、公园：马鞍山森林公园。 购物：鲁巷广场购物中心。地块内部实景地块内部实景3 3地块内部实景地块内部实景4 中国地产商域网中国地产商域网项目基本情况与项目基本情况与SWOT分析分析p项目优势项目优势 （1）紧邻马鞍山森林公园，再加上项目内部有稀缺的自然资源，环境优势明显。 （2）紧邻武昌区的主干线珞喻东路及在建的中环线，出行较为便利。 （3）处于东湖区规划的核心位置，随着相关规划的实施建设，项目未来地段价值明显。 （4）位于武汉东湖开发区内，产业经济效应明显，产业人群经济承受能力较强，客户质量较高，未来住宅 需求较为旺盛。 p项目劣势项目劣势 （1）目前周边比较混乱，居住气氛一般，公交车较少，
20、基本生活配套较少，周边没有大型超市。 （2）地形部分起伏较大，不利于建筑物的布置，需进行一定的调整。 （3）用地边界不太规则，用地北部还有部分用地未能划入项目用地内，造成用地的不完整。 （4）北部邻近高压走廊，对本项目有一定的影响。 (5) 项目容积率为1.3，由于规划限高为21米，因此建筑类型以6层的多层洋房为主，这样会使建筑密度增加，居住舒适度将受到一定影响。 p机会点机会点 基于地块自身特质，中高档或高档住宅项目市场认可程度比较高基于地块自身特质，中高档或高档住宅项目市场认可程度比较高 中国地产商域网中国地产商域网区域住宅市场研究及项目定位区域住宅市场研究及项目定位p市场研究范围市场研究
21、范围 为了使项目的市场定位能更加客观、准确，我们在典型楼盘的选择上采取了以下标准：p知名楼盘 主要侧重有实力和品牌企业的项目，或是市场非常认可的知名项目。比如：金地格林小镇、大华南湖公园世家、万科城市花园、楚世家、世茂锦绣长江、光谷坐标城。p相似的物业类型 主要侧重多层洋房、联排和双拼别墅类高档项目。比如：宜家汤臣、水岸星城、F天下。p临近楼盘 主要以临近地块的中高档楼盘为主。比如：现代森林公园、巴黎豪庭。 中国地产商域网中国地产商域网典型项目典型项目-金地金地格林小镇格林小镇开发商开发商金地集团武汉房地产开发公司电话电话87674888项项 目目 基基 本本 资资 料料行政区域行政区域洪山
22、区具体位置具体位置洪山区珞狮南路楼盘性质楼盘性质住宅占地面积占地面积49.8万总建总建筑面筑面积积70万容积率容积率1.5 建建筑类型筑类型多层、小高层、洋房、TOWNHOUSE户型面积户型面积130-230总户数总户数4702销售销售率率87%交房标准交房标准毛坯层高层高3m管理管理费费1.3-1.5元/月销售价格销售价格小高层：4500元；洋房：6300元土地使用土地使用年限年限70年绿化绿化率率47.2%开盘时间开盘时间05-5-12入住时间入住时间07-7-15车位车位单价单价7-8万/个 中国地产商域网中国地产商域网典型项目典型项目-大华南湖公园世家大华南湖公园世家开发商开发商大华集
23、团武汉房地产开发公司 电电话话87398666 项项 目目 基基 本本 资资 料料行政区域行政区域洪山区具体具体位置位置洪山区珞狮南路517号 楼盘性质楼盘性质住宅占地占地面积面积46.7万 总建筑总建筑 面积面积73万 容积率容积率1.6建筑建筑类型类型多层、小高层、别墅户型面积户型面积90-143总户总户数数7000销售率销售率75%交房标准交房标准毛坯层高层高3m管理费管理费1元/月销售价格销售价格小高层：4300元； 多层：4500元; 联排:8000元土地土地使用使用年限年限70年绿化率绿化率35 %开盘时间开盘时间06-5-15入住入住时间时间08-1-31车位单车位单价价8万/个
24、 中国地产商域网中国地产商域网典型项目典型项目-万科城市花园万科城市花园开发商开发商武汉万科房地产有限公司电话电话87926988项项 目目 基基 本本 资资 料料行政区域行政区域洪山区具体位置具体位置东湖高新技术开发区关山一路南段楼盘性质楼盘性质住宅占地面积占地面积40万总建总建筑面筑面积积48万容积率容积率1.2建筑类型建筑类型多层、小高层、TOENHOUSE户型面积户型面积94-150总户数总户数1300销售销售率率89%交房标准交房标准多层精装层高层高多层3m管理管理费费1.1-1.6元/月销售价格销售价格4200-5600元土地使用年土地使用年限限70年绿化绿化率率35%开盘时间开盘
25、时间06-4-22入住时间入住时间07-4-15车位车位单价单价15万/个 中国地产商域网中国地产商域网典型项目典型项目-楚世家楚世家开发商开发商武汉明鸿经济发展有限公司电话电话86787888项项 目目 基基 本本 资资 料料行政区域行政区域武昌区具体位置具体位置东湖黄鹂路68号楼盘性质楼盘性质高尚住宅占地面积占地面积4.1万总建总建筑面筑面积积4.96万容积率容积率1.26 建建筑类型筑类型多层户型面积户型面积146-326总户数总户数282销售销售率率80%交房标准交房标准毛坯层高层高3m管理管理费费2.48元/月销售价格销售价格9000-12000元土地使用年土地使用年限限70年绿化绿
26、化率率50.3%开盘时间开盘时间06-3-6入住时间入住时间07-5-1车位车位单价单价15万/个 中国地产商域网中国地产商域网典型项目典型项目-光谷坐标城光谷坐标城开发商开发商湖北福星惠誉置业有限公司电电话话86787888项项 目目 基基 本本 资资 料料行政区域行政区域洪山区具体位置具体位置东湖新技术开发区关山大道与南湖南路交汇处 楼盘性质楼盘性质普通住宅占地面积占地面积29.1万总建筑总建筑面积面积40万容积率容积率1.3建筑类型建筑类型多层 小高层户型面积户型面积90-140总户数总户数3600销售率销售率交房标准交房标准毛坯层高层高3m管理费管理费1.3元/月销售价格销售价格410
27、0元土地使用年土地使用年限限70年绿化率绿化率43%开盘时间开盘时间05-12-10入住时间入住时间07-5-31车位单车位单价价 中国地产商域网中国地产商域网典型项目典型项目-现代森林公园现代森林公园开发商开发商现代城市建设发展集团有限公司电话电话87803333项项 目目 基基 本本 资资 料料行政区域行政区域洪山区具体位置具体位置马鞍山森林公园对面楼盘性质楼盘性质普通住宅占地面积占地面积8.98万总建筑总建筑面积面积20万容积率容积率2.18 建建筑类型筑类型多层、小高层、叠加别墅户型面积户型面积120-160总户数总户数1320销售率销售率70%交房标准交房标准毛坯层高层高3m管理费管
28、理费1.2元/月销售价格销售价格多层：4100元；叠加别墅：5700元土地使用土地使用年限年限70年绿化率绿化率39%开盘时间开盘时间06-10-21入住时间入住时间08-6-30车位单车位单价价7万/个 中国地产商域网中国地产商域网典型项目典型项目-F天下天下开发商开发商纵横盘龙城置业有限公司电话电话61871088项项 目目 基基 本本 资资 料料行政区域行政区域黄陂区具体位置具体位置盘龙城经济开发区楚天大道18号楼盘性质楼盘性质别墅占地面积占地面积210万总建总建筑面筑面积积72万容积率容积率0.33建筑类型建筑类型独栋户型面积户型面积250以上总户数总户数2200销售销售率率1、2期5
29、0%交房标准交房标准菜单式装修层高层高管理管理费费1.8元/月销售价格销售价格160万起土地使用年土地使用年限限70年绿化绿化率率66.35%开盘时间开盘时间03-12-18入住时间入住时间车位车位单价单价 中国地产商域网中国地产商域网区域住宅市场研究及项目定位区域住宅市场研究及项目定位p典型产品特征典型产品特征 （1）户型 多层、花园洋房、高层：主力户型以三居为主，面积在130、150左右。 叠拼、联排别墅：面积在200左右，以三居、四居为主。 独栋别墅：面积在250-400之间。 （2）价格 多层、花园洋房、高层：区位较差的项目价格在4500元左右，区位较好、定位较高的项目价格6000元左
30、右。而类似楚世家和世茂锦绣长江这类综合品质高的项目售价可达到8000元-10000元左右。 叠拼、联排别墅、独栋别墅：综合品质高的项目售价在10000元左右。 （3）购买人群 购买主体人群以本市居民为主，高档项目中外地人士有一定比例，例如F天下别墅项目深圳、江浙人士较多。 (4)销售率 近期上市的项目均取得了不俗的业绩，这其中除了开发公司具有实力的优势外，开发理念更贴近目标购买群体是至关因素。 中国地产商域网中国地产商域网区域住宅市场分析及项目定位区域住宅市场分析及项目定位p项目定位项目定位公园休闲示范住宅公园休闲示范住宅p定位释义定位释义 本项目主要强调的是居住环境不可替代性，充分利用项目
31、自身自然资源，塑造项目的高品质形象，打造成武汉市高档居住区。 p目标客户目标客户 主力购房人群以武汉市经济实力较强的客户和武汉东湖新技术开发区的高科技人才为主，购买目的主要用于改善居住条件，一般为二次或三次置业。 p项目产品类型项目产品类型 项目产品以高层住宅为主，联排别墅与花园洋房为辅，在保持原生态树木、水面的前提下， 加强景观绿化，使之成为高档居住社区的典范。 中国地产商域网中国地产商域网项目投资经济测算项目投资经济测算p研究前提研究前提 本次经济测算在项目规划方案可调整的基础上，根据市场状况、本体资源条件确定项目可能发展的物业类型和产品的建筑形式，初步判断项目的发展方向和产品类型，并据此
32、测算与分析。 p预计容积率及产品预计容积率及产品 预计容积率预计容积率:1.62:1.62，总建筑面积总建筑面积114114万万M M2 2 ，其中地上100.4万M2 ，地下14万M2 项目可销售面积项目可销售面积96.896.8万万M M2 2 = = 花园洋房花园洋房3030万万M M2 2 + 高层住宅高层住宅5050万万M M2 2 + 联排别墅联排别墅16.816.8万万M M2 2 项目配套其它面积项目配套其它面积3.63.6万万M M2 2 = = 商业商业 2.22.2万万M M2 2 + 会所会所 0.60.6万万M M2 2 + 教育教育 0.80.8万万M M2 2 p
33、预计销售单价预计销售单价 花园洋房售价：花园洋房售价：65006500元元/M/M2 2；联排别墅售价：；联排别墅售价：75007500元元/M/M2 2； 高层住宅售价：高层住宅售价：60006000元元/M/M2 2 ；商业售价：；商业售价：90009000元元/M2/M2；车位售价；车位售价8 8万万/ /个个 中国地产商域网中国地产商域网项目投资经济测算项目投资经济测算p预计土地成本预计土地成本 交易价格7亿元,购买公司70%股权,其中5.7亿元土地成本,1.3亿元股权溢价.p预计建安成本预计建安成本 花园洋房售价：1500元/M2；联排别墅售价：1500元/M2； 高层住宅售价：17
34、00元/M2。p预计其它成本预计其它成本 利息：动态测算，项目全部投资为计息基础，利率6.57% 企业所得税：按调整后的25%测算 其他成本采用中环经验数据及市场调查数据p开发销售进度计划开发销售进度计划 计划分为5期滚动开发完成,其中各期动工与开盘时间计划如下: 2008年1月 一期开发建设 2008年6月 一期开盘销售 2009年1月 二期开发建设 2009年6月 二期开盘销售 2010年1月 三期开发建设 2010年6月 三期开盘销售 2011年1月 四期开发建设 2011年6月 四期开盘销售 2012年1月 五期开发建设 2012年6月 五期开盘销售 2013年6月 项目全部销售完 中
35、国地产商域网中国地产商域网项目投资经济测算项目投资经济测算p项目投融资计划项目投融资计划p项目投资项目投资4141亿元，资金来源于：亿元，资金来源于： （1 1）向集团公司筹资及中环公司自有资金投入8 8亿元亿元； （2 2）向银行贷款4.34.3亿元亿元； （3 3）预（销）售收入再投入28.828.8亿元亿元。p项目资金运作方式：项目资金运作方式： （1 1）自有资金及集团筹资以支付项目公司收购款项（股权转让和替目标公司承担的债务）； （2 2）在项目四证齐全，达到规定的融资条件后，向银行申请项目开发贷款； （3 3）在项目建设达到预售条件后，将回笼资金相继投入到项目建设中。p项目资金占用
36、峰值约项目资金占用峰值约12.312.3亿元。资金回收期为亿元。资金回收期为3.43.4年，预计至年，预计至20102010年底可达平衡。年底可达平衡。 其中，2007年投资额约9亿元=支付土地成本5.7亿元+股本溢价1.3亿元+前期开发及基础设施费等0.68亿元+替目标公司垫付资金1亿元+借款利息0.3亿元。 中国地产商域网中国地产商域网项目投资经济测算项目投资经济测算p项目经济测算结论项目经济测算结论（1 1）总收入：总收入：66.4566.45亿元亿元包括 洋房收入：19.5亿元 别墅收入；12.6亿元 高层住宅收入：30亿元（2 2） 总投资：总投资：4141亿元亿元包括 土地成本：
37、5.7亿元 建安成本 ：18.3亿元 基础设施： 4.3亿元 利息费用：1.3亿元 销售费用：2.0亿元 营业税及附加：3.9亿元 管理等其他费用：5.5亿元（3 3） 项目税后利润项目税后利润 ：1515亿元亿元 中环本部净利润中环本部净利润 ：8.48.4亿元亿元 成本利润率成本利润率 21.5% 21.5% 经济测算方案汇总表经济测算方案汇总表指标数值项目销售总收入（万元）664526.2 项目总投资（万元）(A)410937.9项目总成本(万元)(B)388871.3项目毛利润（万元）275654.9土地增值税（万元）74550.8项目所得税前利润201104.1企业所得税50276项
38、目税后利润（万元）150828.1公司取得利润(按股权70%计提)105579.7扣除溢价利息公司利润 （未扣溢价）(万元) （C）96513.1 投资利润率(C/A)23.5%扣除溢价后利润(D)83513.1成本利润率(D/B)21.5% 中国地产商域网中国地产商域网项目投资经济测算项目投资经济测算p项目敏感性分析结论项目敏感性分析结论 价格变动，项目投资收益率价格变动，项目投资收益率均在均在17%17%以上，由此说明项以上，由此说明项目抗风险能力较强。目抗风险能力较强。价格敏感性分析表价格敏感性分析表 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网项目风险评估及初步建议项目风
39、险评估及初步建议p源自市场的风险源自市场的风险 目前武汉市房地产整体前景看好，项目所处武昌区房地产市场需求旺盛，项目自身紧邻武汉光谷，聚合了大量的新技术产业人群，周边大学林立，这些因素都为本项目提供了强有力的市场保证，市场风险较小。p源自项目手续的风险源自项目手续的风险 项目用地的相关手续都已过期，需重新办理，若相关手续办理出现问题，将会在很大程度加大项目运作的周期，增加项目运作的风险。合作方飞翔公司承诺可顺利办理，我方拟通过沟通落实等手段控制风险。p源自合作方式的风险源自合作方式的风险 股权收购过程中，因信息不对称，收购方具有一定的风险，我方拟通过委托律师事务所、会计师事务所等做好尽职调查，
40、合同约束质押、股权、土地证质押等手段降低收购风险。 中国地产商域网中国地产商域网项目风险评估及初步建议项目风险评估及初步建议p项目初步建议项目初步建议 （1）通过对武汉市宏观经济环境、房地产市场分析，可得武汉市房地产的发展前景较好。 （2）通过对基本情况的分析，可看出地块位置优越，自然景观突出，是武汉土地市场上价值较高的地块。 （3）通过项目经济测算与敏感性分析，可说明项目投资回报率较高、风险较小、前景看好。 （4）通过项目风险评估，发现项目风险可控，可以用法律等手段有效控制股权转让操作风险。 综上，从宏观经济、房地产市场、项目经济测算、敏感分析及风险评估等几个方面来看，本项目可行，具有很大投资价值，建议集团公司投资开发此项目。本项目可行，具有很大投资价值，建议集团公司投资开发此项目。 中国水电建设集团中环房地产开发有限公司 2007年5月14日 中国地产商域网中国地产商域网谢谢！
