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1、天津市商业市场商圈调研分析报告(上）一一. 城市分析核心结论- 城市分析天津市总体经济发展迅速，居民消费结构逐渐升级，但城市居民购买力及消费倾向均有待提高天津市地区生产总值为6354亿元、人均地区生产总值为55473元，均远低于上海、北京等国内一线城市，但其地区生产总值增长速度较快、年均增长率为19.5%，且预计2011年经济总量将达到10844亿元，接近上海市2008年的地区生产总值天津市常住人口1176万人，户籍人口为969万人，城市化率为61%，未来城市发展进程空间巨大天津市产业结构以第二产业为主，第三产业占比仅为38%，低于相比城市，第三产业中批发零售、金融、交通运输占比较高2008年
2、实现社会消费品零售总额2000亿元，远低于国内一线城市，但人均消费品零售总额为20646元，与相比城市对比处于中等偏上水平，并以16.4%的速度快速发展批发零售业为天津商业的支柱，住宿和餐饮业增长迅速，反映了天津市居民消费水平的不断提高天津市人均可支配收入为19423元、人均消费性支出为13422元，消费倾向仅为69%，说明天津城市居民消费相对理性，需进一步引导天津市居民在交通通信、衣着、家庭设备用品及服务、杂项商品和服务等方面的消费支出增速超过人均消费支出11%平均增速，反映出天津市居民的消费结构正在逐渐升级天津市恩格尔系数为37.3%，处于富裕档，表明天津市居民生活质量和富裕程度较高200
3、8年天津市每百户汽车拥有量为7.7辆，并保持每年35%的速度快速增长，反映天津市居民生活质量不断提高项目所在河东区的地区生产总值159亿元，人均地区生产总值22466元，与周边各区相比处于偏下水平，且增长相对缓慢河东区的社会消费品总额122亿元，人均消费品零售额17216元，与其他各区相比处于偏下水平，增长相对缓慢，但未来商业的发展存在较大空间渤天津青岛济南城市概况天津市处于环渤海经济圈的中心，是北方最大的沿海开放城市，定位于中国北方经济中心、环渤海经济中心、国际港口城市天津市区位图环渤海经济圈天津市简介地理位置：天津市位于环渤海经济圈的中心，东临渤海，是中国北方最大的沿海开放城市，距北京约1
4、20公里城市区划：全市总面积11760平方公里，其中市北京唐山海大连区面积4335平方公里，常住人口1176万人，户籍人口为968.87万人，下辖和平、河东、河西、南开等13区以及静海、宁和、蓟县3县城市定位：天津是环渤海经济圈发展的龙头，定位石家庄于北方经济中心，国际港口城市。天津以滨海新区为制造业发展龙头、海港和空港为资源优势。重点发展物流、运输和贸易，世界500强已有121家在津投资 经济总量天津市地区生产总值为6354亿元、人均地区生产总值55473元，远低于上海、北京等国内一线城市，但其地区生产总值的增长速度较快,年均增长率为19.5%，与主要城市对比处于偏上水平主要城市2008年G
5、DP比较亿元，%主要城市2008年人均GDP比较元，%19.5%13698.220.2%16.1%630297312416.8%17.7%17.0%6319810488.014.7%14.1%17.3%18.2%5547311.3%526776354.45099.04436.23858.35.1% 17961天津北京上海重庆青岛大连天津北京上海重庆青岛大连GDP2004-2008GDP年均增长率人均GDP2004-2008人均GDP年均增长率经济总量天津市2008年地区生产总值已达到6,000亿元，预计2011年经济总量将突破10000亿元，接近上海市2008的地区生产总值天津市2004-20
6、08年GDP增长情况亿元19.5% p.a.10,844 按照19.5%的复6,354合增长率，预计3,1113,6984,3445,050到2011年天津市GDP将达到上海2008年的水平200420052006200720082011E产业结构产业结构以第二产业为主，第三产业占比仅为38%，低于主要城市，第三产业中批发零售业占比最高，达25%主要城市2008年产业结构%天津市第三产业结构%38.0%60.0%41.0%44.0%41.0%其他25%批发零售73.0%39%60.0%48.0%51.0%52.0%26.0%40.0%15%金融天津北京上海重庆青岛大连8%13%房地产交通运输、
7、仓储第一产业第二产业第三产业29462717产业结构天津市现有4个国家级开发区和25个省级开发区，以大力支撑第二产业的发展天津市开发区分布图天津市开发区名称1-天津经济技术开发区2-天津新技术产业园区3-天津港保税区16-天津汉沽化工产业园区17-天津茶淀工业园区18-天津大港经济开发区212014132223242625174-天津出口加工区5-天津空港工业园区6-天津东丽经济开发区7-天津军粮城工业园区8-天津津南经济开发区9-天津八里台工业园区10-天津津南鑫达工业园区11-西青经济开发区19-天津大港石化产业园区20-天津武清经济开发区21-天津大王古经济开发区22-天津武清福源工业园
8、区23-天津宝坻经济开发区24-天津宝坻九园工业园区25-天津宁河经济开发区12 2289111571016185 1 31912-天津中北工业园区13-天津北辰经济开发区14-天津双口工业园区26-天津潘庄工业园区27-天津子牙工业园区28-天津静海经济开发区15-天津塘沽海洋石化产业园区29-天津蓟县经济开发区国家级省级级支持天津市产业园区列表（1/3）天津市产业园区列表级别国家级省名称天津经济技术开发区天津新技术产业园区天津港保税区天津出口加工区天津空港工业园区天津东丽经济开发区天津军粮城工业园区天津津南经济开发区天津八里台工业园区天津津南鑫达工业园区批准时间19841991199120
9、00200219922006199220062006面积（公顷）330055245002542350721.7183687.53614.9321.1主导产业电子通讯、食品加工、光机电一体化、机械制造、生物医药机电一体化（IT和光机电一体化）、生物医药、新能源油品、电子、机械加工子信息、通讯设备电子、生物制药、机械汽车零部件、电子、化工针织、医药、金属压延加工电子、塑胶制品、金属制品机械、电子、金属制品通信设备、电子、金属制品支持天津市产业园区列表（2/3）天津市产业园区列表级别省级批准时间2006200619922006200619962006199220032006面积（公顷）1688300
10、248.4430133807.35189.5600200915.49主导产业电子、汽车零部件、生物制药汽车及零部件、电子、精密机械机械、建材、食品自行车零部件、木器、电子石油化工化工包装、服装、机械电子、精细化工、新型建材石油化工、精细化工、医药电子信息、新型建材、生物制药资料来源： INTERNET， 九洲支持天津市产业园区列表（3/3）天津市产业园区列表级别省级名称天津大王古经济开发区天津武清福源工业园区天津宝坻经济开发区天津宝坻九园工业园区天津宁河经济开发区天津潘庄工业园区天津子牙工业园区天津静海经济开发区天津蓟县经济开发区批准时间2006200620062006200620062006
11、20061992面积（公顷）300300704940773.4150117.31438.4651.1主导产业汽车零部件、电子、新型建材电子、机械加工、新型建材机械、食品、电子金属制品、通用设备、塑料制品机械、食品食品、机械再生资源综合利用、机械机械、新材料、生物制药食品、建材、服装%91%房地产发展房地产业以住宅为主，商业及写字楼占比较小，商品房市场吸纳率小于100%，其中08年受宏观经济影响，商业营业用房吸纳率较低天津市2008年商品房销售额天津市2005-2008年商品房销售情况万平方米万平方米写字楼商业10.3%其他1.5%140895%145996%1549125270%3.8%200
12、5200620072008天津市2005-2008年商业营业用房销售情况 万平方米万平方米799168%75住宅65%6284.4%44%40%20052006销售面积2007销售率2008注：销售率=当年销售面积当年竣工面积增长速度社会消费品2008年社会消费品零售总额仅达年社会消费品零售总额仅达2000亿元，远低于国内一线城市，亿元，远低于国内一线城市，但人均消费品零售额与主要城市相比处于中等偏上水平，并以16%的速度快速发展主要城市2008年零售市场发展比较亿元，%主要城市2008年人均消费品零售额比较元，%36%32%3731218.60%28%北京16.40%17.40%17.10%
13、24%20%16%12%大连1，183青岛1，463天津2，000重庆2，0644，589上海20646240261923415.30%202738%4，5375.20%72734%0市场规模天津北京上海重庆青岛大连亿元社会消费品零售总额构成批发零售业为天津商业的支柱，住宿和餐饮业增长迅速，反映了天津市居民消费水平的不断提高天津市社会消费品零售总额构成 %其他天津市2004-2008年住宿餐饮业发展情况23.4% p.a.住宿和0.2%餐饮业15.3%84.5%批发零售13217921024930620042005200620072008人民生活天津市人均可支配收入为19423元、人均消费性支
14、出为13422元，消费倾向仅为69%，说明天津城市居民消费相对理性，需进一步引导主要城市人均可支配收入与消费性支出比较2008年，元年，元 2667524725主要城市消费倾向性指数比较2008年，年，% 1942313422天津16460北京19398上海1570912295重庆2046414999青岛1750014101大连69%天津67%北京73%上海78%重庆73%青岛81%大连人均可支配收入人均消费性支出注：消费倾向性指数=消费性支出人均可支配收入人民生活其中，交通通信、衣着、杂项商品和服务增速超过人均消费支出的平均增速，反映出天津市居民的消费结构正在逐渐升级天津市2004-2008
15、年人均消费支出结构元，%年均增长人均全年消费支出杂项商品和服务居住教育文化娱乐服务交通和通信医疗保健家庭设备用品及服务衣着食品88023.70%14.0%14.0%9.0%9.4%5.6%7.1%37.2%200496533.30%13.4%13.3%10.4%10.3%5.4%7.2%36.7%2005105483.80%13.0%13.8%10.4%9.9%6.0%8.2%34.9%2006120293.90%11.8%13.6%10.9%9.7%6.3%8.5%35.3%2007134223.90%11.4%12.0%11.7%9.1%6.0%8.6%37.3%200811%12%6%7
16、%19%10%13%17%11%人民生活天津市恩格尔系数为37.3%，处于富裕档，表明天津市居民生活质量和富裕程度较高主要城市恩格尔系数比较亿元39.1% 根据联合国粮农组织提出37.3%36.6%37.4%37.9%的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%33.8%为最富裕 天津市恩格尔系数为37.3%，处于富裕档天津北京上海重庆青岛大连人口结构2008年天津市户籍人口为年天津市户籍人口为969万，城市化率为万，城市化率为61%，未来城市发展，未来城市发展进程空间巨大主要城市2008年户籍人口和城市化率比较单位：万人;% 3
17、25785%89%61%9691230137150%60%76260%583天津北京上海重庆青岛大连2008年户籍人口城市化率每百户耐用性消费品拥有量2008年天津每百户汽车拥有量为年天津每百户汽车拥有量为7.7辆，且保持每年辆，且保持每年35%的速度快的速度快速增长，且移动电话、电脑拥有量也不断增加，反映天津市居民生活质量不断提高城市居民每百户家庭汽车、移动电话、电脑拥有量汽车（辆）移动电话（部）电脑（台）增长率2008200720062005200435%7.75.64.63.02.314%179.1162.3143.7122.1107.115%72.466.659.251.141.2 汽
18、车拥有量的不断增加使汽车燃料及配件和交通服务方面的消费支出不断增加 居民移动电话拥有量的增加也促使了通讯方面消费支出的增加346区域经济总量项目所在河东区的地区生产总值、人均地区生产总值与周边各区相比处于偏下水平，且增长相对缓慢各区2007年GDP比较亿元，%各区2007年人均GDP比较元，%34484.0%8887481.3%70.0%65.1%63.4%71.8%63.2%61.9%23347.8%15919245.7%45365284853025722466599.9%106489.3%河东区和平区河西区南开区河北区红桥区河东区和平区河西区南开区河北区红桥区2007年GDP2004-20
19、07GDP年均增长率人均GDP2004-2007人均GDP年均增长率资区域人口结构河东区常住人口82万，人口总量在各区中处于中等水平天津市2008年各区人口常住人口及户籍人口比较万人万人988271867682713339645856河东区和平区河西区南开区河北区红桥区常住人口户籍人口区域经济总量河东区的社会消费品总额、人均消费品零售额与其他各区相比处于偏下水平，增长相对缓慢，但未来商业的发展存在较大空间各区2008年社会消费品零售额比较274272亿元，%各区2008年人均消费品零售额比较元，%22529.2%31.4%5772327.4%29.8%23.8%24.9%22.3%25.6%3
20、524533079122923.5%8813.6%17216144422.8%13.4%15841河东区和平区河西区南开区河北区红桥区河东区和平区河西区南开区河北区红桥区2008年社会消费品零售总额2004-2008社会消费品零售总额年均增长率2008年人均消费品零售额2004-2008人均消费品零售额年均增长率资. 城市商圈研究二二核心结论- 城市商圈研究天津市商业发达，档次齐全，业态以中档百货为主，形成了以南京路-滨江道商圈为核心的“一市两区”的商业格局，并在短期内难以撼动，本项目距离三大商圈约8公里，要求本项目进行差异化定位南京路-滨江道商圈是辐射天津全市的市级商业中心，业态以百货为主，
21、以中档为主导，整体定位偏女性或年轻，品牌重叠率高，同质化竞争严重，停车位供不应求且停车不便，商业规模较大、约87.5万平米，且后续供给充足，其市级商业中心地位短期内难易动摇，并势必往外围拓展，未来在非城市中心区域商业发展存在巨大空间南市商圈是辐射天津市北部地区的区级商业中心，以中档为主导，业态以百货为主，潜在商业规模较大，未来将有可能升级为市级商业中心，与南京路-滨江道商圈有趋于一体化发展的趋势小白楼商圈是辐射天津市东部地区和南部地区的区级商业中心，为中档为主，辅以高档，现有总体规模较小，而未来河东区六纬路上大型商业项目嘉里中心、九龙仓的开发建设，将会增强小白楼商圈的辐射范围，本项目位于小白楼
22、商圈辐射范围内，在一定程度上分流本项目周边客群津滨大道现有商业呈集中分布，业态单调、为大卖场和专业市场，但未来随着万达广场、红星国际广场的开业，将会在短期内形成新的区域级商圈天津市零售业态较为发达，百货/购物中心、大卖场、品类杀手以及专业市场是天津零售业的主流，其他零售市场形式以商业街为主，其中伴随着万达广场河东店的开业，对本项目存在一定的竞争威胁，这就要求本项目必须进行差异化定位天津主要餐饮集聚区呈点状分布，档次为中档及中高档，以中式正餐、异国餐饮、休闲餐饮、火锅为主，整体经营状况一般，距离本项目最近餐饮聚集区为新开路商业街，其业态以中式正餐、休闲餐饮、快餐为主，档次为中档及中高档，本项目需
23、在餐饮子行业上有选择性的进行品牌招商天津主要休闲娱乐类集聚区呈点状分布，档次中档，业态以酒吧、夜总会为主，整体经营状况良好，距离本项目最近的休闲娱乐聚集区为新开路商业街，其业态涵盖KTV、洗浴中心、美容美体、健身房等，要求对本项目休闲娱乐业态进行差异化定位及招商34二二. 城市商圈研究2.1 天津市区商业格局现状及发展趋势分析2.2 天津市区商业现状分析2.3 主要商圈研究54伴随着天津经济的快速发展，商业形态正逐渐从传统零售商业向现代多元化商业过渡并发展天津市商业发展过程商业发展过程多中心商业发展多元化商业发展 随着近年及未来大体量都市综合体的入市，如海3 现代商业发展 2000年以后，大型
24、零售业集团如伊势丹、新世界信广场、万达广场、嘉里中心、九龙仓项目、中2 商业早期发展 1990年-20世纪初，本地零售业开始进入天津核百货、远东百货美美百货等等，大卖场家乐福、信项目等等，以及特色商业项目上谷、新意街、1 商业初步发展 19世纪末殖民地经济时期北方最大的商贸金融中心，仅次于上海 1949年-1980年，大型传统百货商厦在滨江道落成，形成天津最早的商业中心，如国际商场心商圈，如中原百货、滨江商厦等，形成现代商业复兴的第一步沃尔玛等等 ，专业零售苏宁、国美、迪卡侬等等相继进入天津非核心商圈，开创了天津商业多中心发展的格局，也形成了新型业津湾广场、朗香街、路劲又一城等等，天津市的商业
25、发展迎来了现代多元化商业全面复兴，商业地产进入高速发展期态的发展趋势商业业态也从传统百货及专业零售向特色商业及大型综合现代商业快速升级天津市商业业态发展天津商业业态发展传统市场城市综合体传统百货专业零售现代百货特色商业 万达广场 嘉里中心 九龙仓项 中原百货 滨江商厦 劝业场 家乐福 沃尔玛 国美 苏宁迪卡侬 伊势丹 上谷 远东百货 津湾广场 友谊商厦 新意街 朗香街 中信项目 红星国际广场南市商圈商圈天津市商业较为发达， 呈“一市两区”商业格局，档次覆盖全面，业态以百货为主，形成了以南京路-滨江道市级商圈并在短期内无法撼动天津市区商业格局分析天津市区主要商圈分布图天津市主要商圈概况天津市商业
26、发达，档次覆盖全面，总体业态以百货为主，品牌重叠率高，市场竞争日益激烈，市级商圈商业体量大且集中，并势必往外围拓展，未来在非城市中心区域商业发展存在巨大空间南京路-滨江道商圈 南京路-滨江道商圈是辐射天津市的市级商业中心，业态以百货为主，以中档为主，整体定位偏女性或年轻，品牌重叠率高，同质化竞争严重，商业规模大、约87.5万平米， ，但停车位数量较少，商业后续供给充足，其市级商业中心地位短期内难易动摇商业项目主要有伊势丹、津汇广场、乐宾百货、劝业场、滨江商厦、中原百货、友谊新天地广场、米莱欧男人店、万达广场等南京路-滨江道商圈小白楼南市商圈 南市商圈是辐射天津市北部地区的区级商业中心，档次中档
27、，业态以百货为主，潜在商业规模较大，未来将有可能升级为市级商业中心，与南京路-滨江道商圈有趋于一体化发展的趋势 主要包括远东百货、新世界百货、麦购时代广场等商业项目小白楼商圈小白楼商圈是辐射天津市东部地区和南部地区的区级商业中心，以中档为主，海信广场的开业提升了整体商圈的档次，总体规模较小，而未来河东区六纬路上大型商业项目嘉里中心、九龙仓的开发建设，将会增强小白楼商圈的辐射范围，本项目位于小白楼商圈辐射范围内，在一定程度上分流本项目周边客群市级商圈区域级商圈主要包括海信广场、滨江购物中心、凯旋门百货、朗香街等目商圈城市商业发展格局变迁-近期随着万达广场、红星国际广场等城市综合体的建成，天津市将
28、会出现新的区域级商圈-津滨大道商圈，从而形成“一市三区”的商业格局， 填补了天津市东部地区的商业空白天津市区近期商业发展趋势天津市区近期商业发展趋势图南市本项天津市近期主要商圈概况随着万达广场、红星国际广场等城市综合体的建成，天津市将会出现新的区级商圈-津滨大道商圈，从而形成“一市三区”的商业格局，填补了天津市东部地区的商业空白南京路-滨江道商圈 多个大型潜在商业项目建成，进一步强化其市级商圈的地位，扩大了其市级商圈的辐射范围未来新增项目包括天津中心、恒隆广场、津塔、世界都会等南市商圈 南市商圈商业体量将会急剧增加，且出现购物中心业态，南京路-滨江道商圈 小白楼商圈市级商圈津滨大道商圈区域级商
29、圈如大悦城，与滨江道-南京路商圈有趋于一体化发展的趋势 未来新增项目包括大悦城、铜锣湾广场、恒河海河广场（乐天百货）以及天津世界贸易中心小白楼商圈大型城市综合体项目嘉里中心、九龙仓的开发建设，将会丰富小白楼商圈的商品品类，增加其商业供给量，扩大小白楼商圈的辐射范围津滨大道商圈津滨大道现有商业呈集中分布，业态单调、为大卖场和专业市场，但未来随着万达广场、红星国际广场的开业，将会在短期内形成新的区域级商圈昆仑路家具城支持津滨大道现有商业呈集中分布，业态单调、为大卖场和专业市场，但未来随着万达广场、红星国际广场的开业，将会在短期内形成新的区域级商圈津滨大道商圈分析津滨大道商圈重点项目图示津滨大道商圈
30、津滨大道万达广津滨大道商圈概况 津滨大道现有商业呈集中分布，业态单调，为大卖场、专业市场，但未来随着万达广场、红星国际广场的开业，将会在短期内形成新的区域级商圈 大卖场：拥有家乐福、华润万家，其中预计2011年，家乐福将会被拆迁东兴路场家天乐津南福家方具街红星国际广场平河 家 华装 得 润饰 宝 万灯 家具城 专业市场：家得宝、天津家居街、南方灯具城、平河装饰灯具城等 购物中心：万达广场河东店和红星国际广场 万达广场河东店：总建筑面积51万平米，商业面积15.6万平米，主力店包含万千百货、万达影院、沃尔玛、大玩家、国美电器、大歌星KTV等 红星国际广场：项目总占地300余亩，总投资100亿元，
31、总建筑面积90万平方米，其中商业部分包含15万平米红星美凯龙、15万平米购物中心以及2条商业已建项目在建项目街2圈234城市商业发展格局变迁-远期随着城市发展及变迁，天津市远期规划 “一主两副一主两副”商业格局，主商业格局，主城区商业趋于一体化发展并形成影响力更强的主商业中心，其中主商业中心和天钢柳林副商业中心覆盖了项目所在河东区的部分区域天津商业格局发展趋势图天津商业格局发展趋势分析趋势：随着天津城市的发展及变迁，天津市将出现“一主两副”商业格局新形式，城区商业趋于一体化并形成功能性更强的市级商业中心，其中市级商业中心和天钢柳林区级商业中心位于项目所在河东区区内一主：天津市主商业中心 天津市
32、主商业中心：南京路-滨江道商圈、南市商天津西站副商业中心本项目圈、小白楼商圈以及津滨大道商圈趋于一体化，形成功能性更强的城市市级商业中心，辐射力不断增强，且短期内难以撼动主商业中心134两副：天津西站地区和天钢柳林副商业中心 天津西站副商业中心：依托区域交通枢纽的建设和四河六岸的的生态景观，西站地区定位于集金融、商业贸易、文化休闲居住为一体城市副中心，远期有潜力形成以满足周边商业办公人士和居天钢柳林副商业中心民为主的商业集中区域，但短期内将难以形成副商业中心 天钢柳林副商业中心：天钢柳林地区定位于以商务会展、商业娱乐、创智产业及休闲居住于一体的城市副中心，远期有潜力形成以满足周边商业办公人士和
33、居民为主的商业集中区域，但短期内1 南京路-滨江道商南市商圈小白楼商圈无法形成副商业中心津滨大道商圈 1234天津商业格局的形成及变迁受政策规划导向、人口因素、房地产开发和交通系统建设四方面影响政府政策、规划是城市发展的指引和向导，同时对城市商业格局产生深远影响人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格局变化的内在驱动因素房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的重要因素交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大影响42政策天津城市发展战略为“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”，项目所在的河东区是市区连接滨海新区的前沿天津总体布局结构规划图天津总
34、体规划概况天津市城市战略为“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”双城：中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体双港：天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势相向拓展：双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向一轴：京滨综合发展轴依次连接武清区、中心城区、海河中游地区和滨海新区核心区，有效聚集先进生产要素，承载高端生产和服务职能，实现与北京的战略对两带：东部滨海发展带和西部城镇发展带。 东部滨海发展带贯穿宁河、汉沽、滨海新区核心区、大港等区县；西部城镇发展带贯穿蓟县、宝坻、中心城区、西青和静海南北生态：南生态是指京滨综合发展轴以南的“团泊洼水库北大港水库
35、”湿地生态环境建设和保护区，以及正在规划建设的子牙循环经济产业园区等；北生态是指京滨综合发展轴以北的蓟县山地生态环境建设和保护区、“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区，以及中新天津生态城、北疆电厂等循环经济产业示范区43政策天津市中心城区将形成 “一主两副一主两副”的功能格局，其中小白楼地区城的功能格局，其中小白楼地区城市主中心和天钢柳林地区城市副中心覆盖了项目所在河东区的部分区域，未来将分流本项目周边客群，但在短期内影响力有限天津市中心城区规划图西站地区城市副中心本项目小白楼地区商业中心天钢柳林地区城市副中心天津市中心城区“一主两副”功能格局天津市中心城区将形成“一主两副”的功能格局，
36、“一主两副”是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心小白楼地区城市主中心：由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。其以历史文化名城与历史风貌街区保护为基础，适度发展金融、商务办公和中高端商业西站地区城市副中心：由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。其依托区域交通枢纽的建设和“四河六岸”良好的生态景观环境，将发展金融、商业、贸易及信息产业等功能来带动中心城区西北部发展天钢柳林地区城市副中心：由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成。其依托良好的内、外部交通环境及其紧邻滨海国际机场与航空城的良好区位，发展会议、展览、商务、商业及娱乐等功能，带动
37、中心城区东南部的发展124支持人口因素天津市人口规模增长、迁移和居民购买力的提高所带来的消费需求的变化将造成商业总体量增加、业态档次提高、外围区域商圈不断涌现人口规模增长到2020年，预计户籍人口达到1210万人，常驻人口达到1350万人，同比天津市目前人均消费性支出13422元，年均增长率为11%，预计2011年将达到18419元，接近上海市2008年的水平，意味着从近期看天津消费增长空间巨大。居民消增加131万、174万，河东区人口总量亦将不断增长，促进河东区商业的发展居民购买力不断提高费总体从重视生活水平的提高向重视生活质量的提高转变，从追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变。消费需求
38、变化商业总体量增加业态档次提高外围区域商圈不断涌现2008年天津市城镇居民人均年收入为21174元，以3口之家计算，家庭收入为63522元。正处于中产阶级逐步形成和壮大的阶段。天津城镇居民的购买根据天津城市发展规划，将改变人口和产业过于集中在市区的状况，城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强城市中心区与周边区域的协调发展。力将得到实质性提升人口迁移3元元 房地产2008年至年至2012年，天津市的住宅开发总面积将达到年，天津市的住宅开发总面积将达到4500万平米，万平米，并集中分布在中心城区外围地区
39、，支撑“一主两副”城市规划格局的发展天津市2008-2012年住房开发分布情况天津市2008-2012年住房开发分布图本项目天津市2008-2012年住房开发分布情况2008年-2012年，天津市中心城区和外围地区的建设住宅的建筑面积达4500万平米，其中中小套型商品房建筑面积为1860万平米，其他商品房建筑面积为830万平米，经济适用房建筑面积达1785万平米，廉租房建筑面积为25万平米从其分布来看，住宅开发用地绝大部分分布在天津市中心城区外围地区， 支撑“一主两副”城市规划格局的发展商品房道路规划天津市道路交通规划形成了中心城区与滨海新区的“五横五纵”的区间快速路网、中心城区与外围地区的“
40、两环十四射”为骨架的环放式快速路网，项目紧邻的卫国道和昆仑路为中心城区连接滨海新区的区间快速路天津市道路交通规划图本项目天津市道路交通规划概况规划到2020年，天津市形成以快速路为骨架，主次干道为补充，级配合理，功能明晰，内外交通转换便捷高效的道路系统，规划快速路850公里，主干道3000余公里中心城区与滨海新区形成“五横五纵”的区间快速路网，两城区之间通过津滨大道、天津大道、津塘二线等快速路连接，实现50分钟通达目标中心城区与外围地区形成“两环十四射”为骨架的环放式快速路网，实现任意两点间40份钟通达目标高速路快速路滨海新区核心区形成“三横三纵”快速路主骨架，轨道交通规划天津市轨道交通将规划
41、建设17条城区线与4条市域线，其中1号线和津滨轻轨已运营，2010年通车2号线以及远期规划的7号线在本项目附近设有站点，但因最近站点距离本项目均超过500米，对本项目积极影响有限天津轨道交通规划图本项目天津轨道交通规划概况到2020年，天津市轨道交通将形成由17条城区线与4条市域线组成的网络，总规模将达到1036公里，目前以建成的线路有轨道交通1号线（M1）和津滨轻轨，正在建设的地铁线有M2、M3、M5、M6、M9中心城区：规划10条城区线和2条市域线，其中满足3条城区线换乘的车站达到5处，分别为天津站、天津西站、天津北站、文化中心和天钢柳林。满足2条城区线换乘的车站将达38处滨海新区：规划有
42、9条轨道线路，总长度为180公里，形成了“3、3、3”放射线网布局。包括三条市域线，包括Z1、Z2和Z4线；三条骨干线，包括B1、B2和津滨轻轨，将连接起塘、汉、大三区。三条填充线：B3、B4和B5海河中游地区：规划了4条城区线和3条市域线，总长度达到210公里。其中满足3条轨道线换乘的车站为津南新城，满足2条轨道线换乘的车站也将有13处Z-市域线，M-中心城区线，G-海河中游线，B-滨海忻城线二二 . 城市商圈研究2.1 天津市区商业格局现状及发展趋势分析2.2 天津市区商业现状分析2.3 主要商圈研究天津市行业研究从零售业、餐饮业和休闲娱乐行业进行详细阐述1零售业2餐饮业3休闲娱乐业百货/
43、购物中心、大卖场、品类杀手以及专业市场是天津商业类型的主流，其他零售市场形式以商业街为主，其中伴随着万达广场河东店的开业，对本项目存在一定的竞争威胁，这就要求本项目必须进零售业介绍行差异化定位现状举例百货购物中心大卖场品类杀手专业市场 天津市百货较为发达，数量多，总体规模大，国际国内百货连锁品牌和本地品牌共同主导市场，且已出现了专门经营某一细分市场的百货 分布较为集中，主要分布在南京路-滨江道商圈、南市商圈以及小白楼商圈，档次以中档为主，且出现了以国际一二线服装服饰品牌为主的高档百货 天津市已于2003年引入了购物中心业态，但发展较为缓慢，截止目前，中心城区共3家购物中心(万达广场、海信广场、
44、嘉茂购物中心)，未来将成为零售业发展的主要业态，发展潜力大 未来购物中心业态供应规模较大，且以国际国内品牌为主，潜在项目拥有万达广场(河东店)、恒隆广场国际、国内连锁性大卖场家乐福、沃尔玛、物美、华润万家等已进驻天津，大卖场布点基本完成，竞争的重点已转移到客源的争夺上以“卖场”或“卖场+外租区”的形态经营，满足居民基本生活需求国美电器、苏宁电器以及迪卡侬等国际国内连锁型品类杀手已经进驻天津，业态涵盖数码电器、运动服装，其中数码电器类品类杀手发展较为成熟，商业布点已基本完成专业市场总体规模大，数量多，以家居、家具建材、服装服饰、农产品、五金为主，辐射整个环渤海经济圈国内知名品牌红星美凯龙、金海马
45、已进驻天津，国际品牌宜家也将于2011年在天津开业友谊商厦伊势丹远东百货万达广场（河东店）恒隆广场家乐福沃尔玛华润万家物美国美电器苏宁电器迪卡侬红星美凯龙金海马大胡同商品批发市场批发市场3-天津百货/购物中心分布较为集中，主要分布于南京路-滨江道商圈、南市商圈和小白楼商圈，且潜在项目也集中分布在三大商圈内 (1/4)百货/购物中心介绍百货/购物中心分布示意图劝业场南市商圈商圈项目名称伊势丹规模（万平米）开业时间2006年类型百货西南店南京路滨江道万达广场（河东店）南京乐宾百货中原百货9.84.52007年1998年百货百货路滨江商厦国际商场33.81992年1986年百货百货南京路-滨江道商圈
46、友谊商厦小白楼商圈嘉茂购物中心滨江道商圈劝业场米莱欧百货欧乐时尚广场麦购休闲广场3.41.52.33.81994年200020082004年百货百货百货百货已开业项目潜在项目天津百货大楼友谊新天地广场118.91997年2005百货百货天津百货/购物中心分布较为集中，主要分布于南京路-滨江道商圈、南市商圈和小白楼商圈，且潜在项目也集中分布在三大商圈内 (2/4)百货/购物中心介绍百货/购物中心分布示意图劝业场南市商圈商圈项目名称万达广场规模（万平米）15.6开业时间2003年类型购物中心西南店滨津汇广场1.82001年百货南京路江道万达广场（河东店）圣奥商厦南 米莱欧百货男人店京11.2200
47、1年2000年百货百货南京路-滨江道商圈友谊商厦小白楼商圈嘉茂购物中心路-滨江道商圈财神道天津中心恒隆广场津塔世界都会14.515.356.82010年已竣工已开工2011招商中百货百货购物中心百货百货已开业项目潜在项目合生国际大厦原伊都锦6.73.52011装修中百货百货-天津百货/购物中心分布较为集中，主要分布于南京路-滨江道商圈、南市商圈和小白楼商圈，且潜在项目也集中分布在三大商圈内 (3/4)百货/购物中心介绍百货/购物中心分布示意图南市商圈商规模项目名称开业时间类型劝业场圈（万平米）西南店南京路滨江道万达广场（河东店）南新世界百货远东百货麦购时代广场5.65.76.51997年200
48、6年2009百货百货百货南京路-滨江道商圈小白楼商圈市商恒河海河广场（乐天百货）7.43百货友谊商厦嘉茂购物中心圈铜锣湾广场大悦城514-2011百货购物中心已开业项目潜在项目天津世界贸易中心62010百货6天津百货/购物中心分布较为集中，主要分布于南京路-滨江道商圈、南市商圈和小白楼商圈，且潜在项目也集中分布在三大商圈内 (4/4)百货/购物中心介绍百货/购物中心分布示意图南市商圈商圈项目名称规模（万平米）开业时间类型劝业场西南店南京路滨江道万达广场（河东店）小白楼商海信广场滨江购物中心凯旋门商场嘉里中心5.83.5152007年1998年1998年2011购物中心百货百货百货圈九龙仓1.9
49、2011百货南京路-滨江道商圈小白楼商圈吉美林友谊商厦3.8420112008百货百货友谊商厦嘉茂购物中心其嘉茂购物中心2008购物中心已开业项目潜在项目他 劝业场（西南店）万达广场（河东店）2.41420102010百货购物中心#1345789国际国内连锁性大卖场家乐福、沃尔玛、物美、华润万家等已进驻天津，大卖场布点基本完成，竞争的重点已转移到细分客源的争夺上主要大卖场介绍主要大卖场品牌举例品牌名称家乐福发展现状共7家，单店营业面积1万平米左右2610乐购沃尔玛易买得华润万家物美人人乐乐天玛特世纪联华麦德龙共5家，单店营业面积7000平米左右共4家，单店营业面积8000平米左右共5家，单店营
50、业面积6000平米以上共7家，单店营业面积4000万平米以上共13家，单店营业面积4000平米以上共9家分店，单店营业面积6000平米左右共2家分店，单店营业积在5000平米左右共4家分店，单店营业面积6000万平米共1家，单店营业面积1万平米#国美、苏宁、迪卡侬等连锁型品类杀手已经进驻天津，业态涵盖数码电器、运动服装，其中数码电器类品类杀手布点已基本完成主要品类杀手介绍主要品类杀手品牌列举品牌名称发展现状共有35家分店，单店营业面积在1500123国美电器苏宁迪卡侬平米以上，与苏宁电器选址基本一致共22家分店，单店营业面积1500平米以上，与国美电器选址基本一致2009年进入天津，共1家分店
51、，面积4000平米6家具建材服装服饰12659211天津市专业市场总体规模大，数量多，以家居、家具建材、服装服饰、农产品、五金为主，国内知名品牌红星美凯龙、金海马已进驻天津主要专业市场介绍类型家居五金农产品数码有色金属古玩数量举例天津红桥登发装饰大世界批发市场、天津北方装饰城批发市场红星美凯龙、金海马家具天津大胡同商品批发市场批发市场、天津轻纺万象城批发市场天津国际五金机电城批发市场、天津中国北方五金城批发市场天津果品中心批发市场批发市场天津市赛博数码广场批发市场天津有色金属交易市场批发市场天津古玩市場批发市场主要专业市场概况天津市专业市场总体规模大，数量多，以家居、家具建材、服装服饰、农产品
52、、五金为主家居、五金、农产品等商家为以本地商家为主，而家具建材类商家以国内连锁品牌为主，如国内知名品牌红星美凯龙、金海马等已进驻天津，国际品牌宜家也将进驻天津天津市专业市场档次整体水平偏下，有待进一步提升经天津主要餐饮集聚区呈点状分布，档次覆盖中档及中高档，菜系以中式正餐、异国餐饮、休闲餐饮、火锅为主，距离本项目最近餐饮聚集区为新开路商业街，其业态以中式正餐、休闲餐饮、快餐为主主要餐饮介绍(1/2)主要餐饮集聚区分布示意图#名称位置子行业档次营状10851131 2694123新意街津湾广场上谷商业街河北区和平区南开区西餐、异国餐饮、休闲餐饮、中式正餐中式正餐、异国餐饮、休闲餐饮、火锅火锅、韩
53、国料理、月擦、日式料理中高、高档中档、中高中档、中高档况一般一般一般4小白楼1902欧式风情街和平区西餐、休闲餐饮、西式快餐中档良好75食品街南开区中式正餐、异国料理、特色小吃中档、中高档良好经天津主要餐饮集聚区呈点状分布，档次覆盖中档及中高档，菜系以中式正餐、异国餐饮、休闲餐饮、火锅为主，距离本项目最近餐饮聚集区为新开路商业街，其业态以中式正餐、休闲餐饮、快餐为主主要餐饮介绍(2/2)主要餐饮集聚区分布示意图#名称位置子行业档次营状85111 269467滨江道梅江新海湾餐饮休闲街和平区河西区中式正餐、快餐、休闲餐饮、美食广场日式料理、韩式料理、中式正餐、西餐中档中档况好良好8老城厢河床酒吧
54、街南开区中式正餐、西餐、休闲餐饮中档一般103791011新开路商业街水上北路餐饮街天地烩河东区南开区南开区中式正餐、休闲餐饮、快餐中式正餐中式正餐、休闲餐饮、异国料理中档中档中高档良好一般一般12天津主要休闲娱乐类集聚区呈点状分散布局，中档为主，业态以酒吧、夜总会为主，整体经营状况良好，距离本项目最近的休闲娱乐聚集区为新开路商业街，其业态涵盖KTV、洗浴中心、美容美体、主要休闲娱乐类介绍健身房等(1/2)主要休闲娱乐类集聚区分布示意图#名称位置子行业档次经营状况37 91 258434新意街津湾广场上谷商业街小白楼1902欧式风情街河北区和平区南开区和平区酒吧剧院、夜总会、电影院、游戏厅、酒
55、吧桌球、网吧、酒吧酒吧中高中档、中高中、中低中档、中高档一般良好一般良好65滨江道和平区KTV、健身房、游戏厅、电玩中档好天津主要休闲娱乐类集聚区呈点状分布，中档为主，业态以酒吧、夜总会为主，整体经营状况良好，距离本项目最近的休闲娱乐聚集区为新开路商业街，其业态涵盖KTV、洗浴中心、美容美体、健身主要休闲娱乐类介绍房等(2/2)主要休闲娱乐业态集聚区分布示意图经#名称位置子行业档次营状况7 91 286梅江新海湾餐饮休闲街河西区夜总会、酒吧中档、中高档良好3564789老城厢河床酒吧街新开路商业街海河东路狄奥酒吧街南开区河东区南开区酒吧、足疗KTV、洗浴中心、美容美体酒吧中档中档中档一般良好一
56、般二二. 城市商圈研究2.1 天津市区商业格局现状及发展趋势分析2.2 天津市区商业现状分析2.3 主要商圈研究商圈商圈内，应在一定程度上强调目的性消费天津市商业较为发达，且档次齐全，业态以百货为主，并形成以南京路-滨江道商圈为核心的“一市两区”商业格局，并在短期内无法动摇天津市区商业格局分析天津市区主要商圈分布图南市南京路-天津市主要商圈概况天津市商业较为发达，且档次齐全，业态以百货为主，并形成以南京路-滨江道商圈为核心的“一市两区”商业格局，并在短期内无法动摇南京路-滨江道商圈 南京路-滨江道商圈是辐射天津市的市级商业中心，业态以百货为主，档次为中档，整体定位偏女性或年轻，品牌重叠率高，同
57、质化竞争严重，商业规模较大、约87.5万平米，且后续供给充足，其市级商业中心地位短期内难易动摇，但停车位数量较少滨江道商圈小白楼南市商圈 南市商圈是辐射天津市北部地区的区级商业中心，档次中档，业态以百货为主，潜在商业规模较大，未来将有可能升级为市级商业中心，与南京路-滨江道商圈有趋于一体化发展的趋势小白楼商圈小白楼商圈是辐射天津市东部地区和南部地区的区级商业中心，档次为中档、高档，总体规模较小，而未来河东区六市级商圈区级商圈纬路上大型商业项目嘉里中心、九龙仓的开发建设，将会增强小白楼商圈的辐射范围，本项目位于小白楼商圈辐射范围中高档中档档次定位及娱乐倾向性三大商圈均以购物功能为主导，总体缺乏休
58、闲娱乐业态，档次以中档为主高档高档娱乐小白楼商圈南市商圈购物滨江道-南京路商圈中低档低档年龄及性别倾向定位三大商圈定位整体偏女性，同质化定位严重，其中小白楼商圈由于地处商务办公区，定位稍偏成熟女性年轻滨江道-南京路商圈男性南市商圈女性小白楼商圈成熟易动摇场场滨米莱商厦（B欧百）南京路-滨江道商圈南京路-滨江道商圈是辐射天津市的市级商业中心，业态以中档百货为主，整体定位偏年轻女性，品牌重叠率高，同质化竞争严重，商业总体规模大，并有外拓趋势，且其市级商业中心地位短期内难南京路-滨江道商圈整体定位南京路-滨江道商圈平面图南京路-滨江道商圈概况万达广场合生国际大厦天津百货大楼 和平路劝业场津塔恒隆广场
59、圣奥商厦商圈描述目标消费群档 次功 能以天津本地中等收入及以上人群为主档次以中档为主以购物为主导，辅于休闲娱乐及餐饮业态友谊新天地广inbase欧乐时尚广乐宾百货中原百货滨江商厦江道麦购休闲广场财神道法式风情街业态组合商业类型以百货为主，购商圈特点 物中心、商业街为辅，数量多、规模大停车位供不应求且停车不便商业面积总体量168.5万平方米现有商业：商业面积87.5万平米，其中百货约61万平方米、购物中心15.5万，商业街7万平米潜在商业：商业面积85万平米作为天津市市级商业中心的地位短期内无天津中心国际国际商厦） （A 货伊势丹津汇广场都会轩南京路发展潜力法撼动，且未来商业供给量较大。商圈内中
60、高档商业供给不足，而恒隆广场等中高档商业的建成将会弥补商圈中高档商业供给不足的缺陷，并进一步提升整个商圈的档次已建项目在建项目中高档场友谊米莱欧中档中低档档次定位及娱乐倾向性现有大型商业均以购物功能为主导，总体缺乏休闲娱乐业态，档次以中档为主，唯有伊势丹进行档次差异化定位南京路-滨江道商圈商场档次定位及娱乐倾向性高档高档餐饮/娱乐伊势丹津汇广场购物乐宾百货万达广 中原百货新天地 天津百广场 货劝业场欧乐时尚广场国际 米莱欧商城 百货男人店滨江 inbase商厦 圣奥商厦麦购时尚广场财神道低档析67年轻中原百货年龄及性别倾向定位现有大型商业总体定位偏年轻女性，其中米莱欧男人店定位细分市场成熟男性主题南京路-滨江道商圈商场定位分布图欧乐时尚广场inbase圣奥商厦万达广场麦购时尚广场津汇广场财神道男性友谊新天地广场伊势丹女性米莱欧乐宾百货男人店国际商城米莱欧百货滨江商厦天津百货劝业场成熟资料来源:竞争对手调研，九洲远景分析
