《万科北京区域工厂化户型68P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科北京区域工厂化户型68P（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、北京区域工厂化户型、部品集成北京区域工厂化户型、部品集成标准化设计探索标准化设计探索北京区域本部北京区域本部2011.82011.8万科万科2014年基本实现住宅工业化年基本实现住宅工业化万科万科2014年基本实现取消湿作业年基本实现取消湿作业王石主席: 万科住宅工业化的目标1.推行工业化首先是用来解决万科自身的质量和效率问题；2.万科的规模太大，转身慢。因此我们做工业化必须要比别人先动起来；推进步骤及指标分配方案：年度年度领先型领先型拓展型拓展型成长型成长型培育型培育型 2011年年实施实施20%准实施准实施10%试点试点 准备实施准备实施2%学习学习 准备准备0% 2012年年规模实施规模
2、实施40%实施实施30%实施实施20%准实施准实施10% 2013年年规模实施规模实施70%规模实施规模实施60%规模实施规模实施60%规模实施规模实施50% 2014年年全部实施全部实施100% 全部实施全部实施100%全部实施全部实施 100% 全部实施全部实施 100%上表中的比例为当年工业化开工面积占当年主流产品开工总面积的百分比。万科工业化推进规划（2011-2014年）部部品品生生产产系系列化列化内内 装装 集集 成成化施工化施工第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段户户型型、部部品品模块标准化模块标准化结构体系结构体系工艺工法工艺工法引入模数化概念集成住宅工业化住宅推进的四个阶段工业化
3、住宅推进的四个阶段 已经实现从无到有当前突破点推广应用规模效益合作共赢工效提升品质保障工业化设计实践A产业化住宅2007-2009年，北京假日风景B3、B4，8100平米假日风景D1D82009-2011年，北京假日风景D1、D8，32500平米长阳半岛（2010-2011）48300平米2010-2011年，北京长阳半岛工业化组团，50000平米(2010-2011年) 北京半步桥高度突破60米；首次在保障性住宅运用预制装配外墙公安局公租房项目10天津东丽湖万科城阅湖苑49-51#楼天津生态城项目沈阳金域蓝湾项目实践中的困惑?B规模规模-产品形式零星、分散，缺乏集中推广的基本条件产品形式零星
4、、分散，缺乏集中推广的基本条件成本成本高于传统的建安成本影响了市场竞争力高于传统的建安成本影响了市场竞争力 期待中规模降低成本的市场条件远不具备期待中规模降低成本的市场条件远不具备效率效率设计周期多设计周期多2 2个月，影响运营时间节点个月，影响运营时间节点内装仍是传统的施工工艺，大量湿作业，工业化施工效内装仍是传统的施工工艺，大量湿作业，工业化施工效率优势没有发挥率优势没有发挥产品力产品力施工精度提高、渗漏风险降低等工程质量得到提升，施工精度提高、渗漏风险降低等工程质量得到提升，但不是最直接的客户触点但不是最直接的客户触点单调乏味千城一面的城市立面，给报批报建增加困难单调乏味千城一面的城市立
5、面，给报批报建增加困难成熟度成熟度从无到有之后，如何走向成熟；从无到有之后，如何走向成熟；困惑：困惑：工业化的优势怎样转化成市场竞争力？！工业化的优势怎样转化成市场竞争力？！工业化推广面临的内外部环境工业化推广面临的内外部环境内部：内部：1.1.缺设计经验；缺设计经验；2.2.缺管理能力；缺管理能力；3.3.缺实践经验；缺实践经验； 外部：外部：1.1.缺能做工业化的设计院；缺能做工业化的设计院；2.2.缺会干工业化的总包队伍；缺会干工业化的总包队伍；3.3.缺合格的建筑构件预制队伍；缺合格的建筑构件预制队伍； 困惑：困惑：解决方案及目标C1.1.标准户型：标准户型：将目前普遍市场反应良好的小
6、三居户型，固化为区域工将目前普遍市场反应良好的小三居户型，固化为区域工业化标准户型；减少一线公司设计同事的劳动强度，业化标准户型；减少一线公司设计同事的劳动强度，2.2.立面处理：立面处理：发挥工业化特点，通过预制构件标准化、系列化、多样发挥工业化特点，通过预制构件标准化、系列化、多样化实现表皮效果的变化；提供更多选择；化实现表皮效果的变化；提供更多选择；3.3.内部平面优化内部平面优化：结合客户感受，提升功能配置，增加收纳空间；提：结合客户感受，提升功能配置，增加收纳空间；提升客户价值升客户价值4.4.内装模块化：内装模块化：将占精装工作量将占精装工作量80%80%以上的厨卫、收纳部品集成为
7、标以上的厨卫、收纳部品集成为标准模块；实现干法拼装式施工；节约工期准模块；实现干法拼装式施工；节约工期5.5.部品标准化部品标准化：将预制构件、门窗、铁艺栏杆等标准化，实现集中采：将预制构件、门窗、铁艺栏杆等标准化，实现集中采购，发挥战略合作的优势，降低成本；购，发挥战略合作的优势，降低成本；解决方案：解决方案：预计可目标：预计可目标：1.1.推广应用：推广应用： 将优化的小三居标准户型，固化为北京区域工业化统一户型；将优化的小三居标准户型，固化为北京区域工业化统一户型；近期在北京、沈阳、青岛、长春、天津公司推广应用；近期在北京、沈阳、青岛、长春、天津公司推广应用；应用规模：三年；一万套；应用
8、规模：三年；一万套；100100万平米。万平米。2. 2. 客户价值提升：客户价值提升：品质保证；品质保证；增设家政间、步入式衣帽间；增设家政间、步入式衣帽间；加大收纳空间；加大收纳空间；卫浴干湿分离；便于日常清洁；卫浴干湿分离；便于日常清洁；便于维修更换；便于维修更换；3. 3. 效率提升：效率提升：设计资源共享，提高设计效率；减少错漏碰缺；设计资源共享，提高设计效率；减少错漏碰缺；免做试验楼，节约时间免做试验楼，节约时间3-63-6个月；个月；施工效率提升；有利于工序穿插、冬季施工；施工效率提升；有利于工序穿插、冬季施工；预计可目标：预计可目标：4 4、丰富立面：、丰富立面：户型底盘相同，
9、变换表皮效果逐步实现产品的系列化、多样化5 5、成本控制：、成本控制：体现规模优势；体现规模优势；实现前置式的战略采购：以预制构件、门窗、栏杆标准化为前提，实现前置式的战略采购：以预制构件、门窗、栏杆标准化为前提，与战略供货商合作，提前订、备货；降低原材料采购价格，合理调配与战略供货商合作，提前订、备货；降低原材料采购价格，合理调配生产节奏，实现利益共享；生产节奏，实现利益共享；构件资源共享：构件二次设计图共享；生产工人、构件模具实现调构件资源共享：构件二次设计图共享；生产工人、构件模具实现调配；（尤其对于预制厂不发达的城市，可以从北京、沈阳等成熟城市配；（尤其对于预制厂不发达的城市，可以从北
10、京、沈阳等成熟城市直接套用成套技术和施工机具），可以大幅降低工业化直接成本；直接套用成套技术和施工机具），可以大幅降低工业化直接成本；在无定额标准的情况下，项目间成本对标；在无定额标准的情况下，项目间成本对标；预计可目标：预计可目标：6 6、解决工程痛点：、解决工程痛点：厨卫的精装工作比例占到80%。工业化项目上将厨卫部品集成为标准模块，简化管理工作，降低对工人技术的依赖；实现干法拼装式施工；质量责任明确有利于成本保护实现文明施工7、经验传承：、经验传承：减少体验样板间环节免做工程实验楼施工工艺和管理策划实现区域内部共享内部管理人员和合作方实现异地现场培训设计标准化D当前工作：当前工作：统一户
11、型平面，固定操作底盘；统一户型平面，固定操作底盘；提供更多选择，完善提供更多选择，完善3-43-4种表皮效果；种表皮效果；部品标准化部品标准化内装厨卫模块化；内装厨卫模块化；一、户型模数化、标准化1、原始户型 选用成熟1T2小三居工业化户型（已在北京假日D1、D8#楼，长阳和沈阳春河里项目应用）u户型平面比较新改户型新改户型原户型原户型将原楼层96平米户型面积增加到105平米u原户型问题原户型问题1、书房、次卧收纳空间不足2、门厅：衣柜，储物柜的空间狭小3、厨房：收纳空间不够4、卫生间：尺度不够舒适，钻石型的淋浴使用不便5、主卧室：没有更衣间6、原洗衣位实际功能不实用方案过程草图主要变化：主要
12、变化：1）生活间）生活间 2）橱柜）橱柜 3）步入式衣帽间）步入式衣帽间 4）分离式卫浴）分离式卫浴 5）玄关收纳）玄关收纳 6）隔断式收纳）隔断式收纳u 现户型优化现户型优化1、增加书房、次卧收纳空间2、玄关收纳空间增加3、厨房收纳空间增加4、卫生间布局规整，淋浴更加符合人体活动5、家政间增加熨烫、晾晒功能6、卧室增加步入式衣帽间建筑平面主要变化：建筑平面主要变化：1）取消北侧双飘）取消北侧双飘窗，改为北侧阳台；窗，改为北侧阳台；2）厨卫区域向下）厨卫区域向下扩大扩大300mm；主卧；主卧进深进深3700mm；3）管井调整，增）管井调整，增加玄关空间加玄关空间4）标准层户型楼）标准层户型楼面
13、建筑面积面建筑面积105平平米；米；首层大堂解决方案二、外墙拆分实现系列化及立面多样性北京假日北京假日D1D8D1D8工业化楼工业化楼-清水混凝土、中式风格清水混凝土、中式风格 立面方案一（青岛即墨新城“草原建筑”风格）南立面（工业化）取消坡屋顶，以预制线脚替代 简化承重外墙板线脚 整合底部线脚减少端部阳台的双向出挑，统一阳台尺寸统一纵向线条尺寸，形成统一构件南立面（原型）南立面 立面方案一 立面工业化解决方案一标准层墙板拆分预制装饰构件拆分预制装饰构件拆分 立面方案二（长春柏翠苑用预制构件实现新古典风格)南立面（工业化）取消坡屋顶，以预制线脚替代 简化承重外墙板线脚 整合底部线脚减少端部阳台
14、的双向出挑，统一阳台尺寸统一纵向线条尺寸，形成统一构件南立面（原型）工业化立面方案效果图 立面方案二立面方案三（北京新里程现代风格）立面效果：1.现代风格（中式元素、清水混凝土）-北京假日D1D82.现代风格-北京新里程3.新古典风格-长春柏翠园4.草原风格-青岛即墨新城三、部品标准化1、楼梯的模数化、标准化和系列化-楼梯栏杆标准化、系列化2、建筑门窗设计的标准化和系列化-塑钢门窗标准化、系列化厨卫模块化E模块标准化模块标准化-拼装式整体卫浴卢冰总卢冰总：组织区域本部、沈阳公司、北京院十所、汉森成立专项工作组，做拼装式整体厨房、卫浴应用研究。1.课题研究目的：课题研究目的：北京区域地处寒冷、严
15、寒地区，在工业化标准户型的基础上，推广以干法施工为主的标准化部品集成之整体厨房整体厨房、整体拼装式卫浴间。整体拼装式卫浴间。可以通过技术手段和工业化产品实现品质统一化、采购规模化、施工少人化、提效品质统一化、采购规模化、施工少人化、提效正常化正常化。2.工作目标：工作目标：以当前北京区域普遍采用的工业化小三居为底盘，完成标准化的整体厨房、整体拼装式卫浴间研究，并在区域内推广实施。3.成果描述：成果描述：完成万科北京区域标准化部品集成之整体厨房、整拼装式卫浴间实施要点；并于三年内推广应用一万套。1.干式，湿式的优点组合。可实现瓷砖、石材的装饰效果。2.浴室的各部分（地面，壁，天花）都可在工厂内生
16、产，现场组合构成。3.品质统一，现场施工时间缩短。底盘可灵活组合的整体卫浴间：工程快速管理简单 品质保证特长点瑕疵管理. 没有另外防水作业. 可以冬季作业 . 精确的生产日程管理. 浴室业务同时进行. 工程进行时无干扰. 产业标准话顺序浴室标准交付1set工厂生产产品品质相同同样的品质现场组装简单. 防震构造 . 消音与隔热效果. 低重量(简洁，轻便). 低瑕疵率. 简单有效管理 品质设备瑕疵管理防水板壁板(包括磁砖)粘结层磁砖天花板整体卫浴功能介绍整体卫浴功能介绍试点样板间试点样板间一、工业化浴室的土建交接界面一、工业化浴室的土建交接界面1、墙面：混凝土与砌筑墙面无需进行抹灰，水电接口事先预
17、留；2、地面：未进行地热安装及防水施工的主体结构地面即可；3、地面标高预留：工业化浴室成活地面：在工业化浴室施工时地面降板为165mm居室地面做法高度。 汉森整体卫生间汉森整体卫生间 传统传统C级卫生间级卫生间 二、装修标准二、装修标准装修标准做法装修标准做法装修标准做法装修标准做法装修亮点装修亮点细致的收纳 体贴的五金整体性较好不同以往的地漏装修部位汉森整体浴室传统C装修标准墙面CRC 瓷砖壁板中档墙地砖，马可波罗地面防水板中档墙地砖，马可波罗天棚未上报具体品牌铝扣板吊顶，华狮宝洁具韩国品牌，未上报具体品牌科勒低端产品龙头及小五金韩国品牌，未上报具体品牌摩恩淋浴屏未上报具体品牌朗俊浴柜未上报
18、具体品牌裕丰汉唐装修标准做法装修标准做法整体浴室样板与传统浴室装修总整体浴室样板与传统浴室装修总成本对比分析成本对比分析户户 型型汉森整体式浴室样板汉森整体式浴室样板装修报价装修报价（元）（元）传统卫生间精装修传统卫生间精装修（元）（元）价格差异价格差异（元）（元）蓝山项目蓝山项目9#9#卫生间卫生间67,81167,81114,93814,93852,87352,873单方造价单方造价（元（元/m2/m2）590590130130460460注：整体浴室价格采用的为汉森拟用10000套卫生间装修报价；传统卫生间装修套用的标准为集团C 级及相应价格整体浴室单方指标中已考虑抹灰、防水等扣减。三、
19、成本对比三、成本对比52整体浴室样板与传统浴室装修总整体浴室样板与传统浴室装修总成本对比分析成本对比分析如仅采用整体浴室样板中墙、地面做法，其余部位仍延用原有C标装修标准，则造价分析为：注：整体浴室单方指标中已考虑抹灰、防水等扣减。三、成本对比三、成本对比户户 型型汉森整体式浴室样板汉森整体式浴室样板装修报价（元）装修报价（元）传统卫生间精装修传统卫生间精装修（元）（元）价格差异价格差异（元）（元）蓝山项目蓝山项目9#9#卫生间卫生间40,52240,52214,93814,93825,58425,584单方造价单方造价352352130130222222功效对比功效对比四、施工功效对比四、施
20、工功效对比工时角度： 传统工艺单户施工至卫浴五金安装界面需14天（理想工期）+14天的工艺间隔时间 工业化安装仅需2人，2天工序角度： 在传统工艺施工过程中至少要对接两个施工单位，6个工种（含土建、装修两个施工单位，土建抹灰、地热、防水、瓷砖粘贴等若干施工环节）。在批量施工过程中各环节按照施工流水段进行施工，因工序交接、质量检验、成品保护等原因无法实现“无缝连接”。其他：l基本无湿作业，品质统一、标准；l成品保护有利；l质量责任界定清晰；性能对比性能对比四、性能对比四、性能对比序号序号对比项目对比项目与传统卫浴间对比与传统卫浴间对比传统装修传统装修整体卫浴的优势整体卫浴的优势1排水排水找坡难以
21、控制一体式防水盘带有防水反沿，永不渗漏；0.8%的流水坡度保障排水畅通2防水防水多种措施依然难以避免渗漏用防水板形成3材料材料普通材料抗菌材料及弧角设计，有效抑制细菌滋生，更易清洁4保洁保洁地面及接点缝隙多，特别容易藏污纳垢，在湿热的环境下易发霉全弧角设计，壁板、顶板、底盘整体成型，减少缝隙，容易清洁5维修更换维修更换土建、装修各环节繁琐、耗时提前制作，现场安装快捷玄关、壁柜集成安装，玄关、壁柜集成安装，干法施工干法施工门洞隔墙轻钢龙骨门洞隔墙轻钢龙骨石膏板安装，干法石膏板安装，干法施工施工厨房、卫浴、生活厨房、卫浴、生活间、衣帽间、隔墙间、衣帽间、隔墙集成安装，干法施集成安装，干法施工工C
22、C标木地板标木地板基本可实现内装干法施工基本可实现内装干法施工隔墙、壁柜集成安装，隔墙、壁柜集成安装，干法施工干法施工收纳功能F1、增加书房、次卧收纳空间2、玄关收纳空间增加3、厨房收纳空间增加4、卫生间布局规整，淋浴更加符合人体活动5、家政间增加熨烫、晾晒功能6、卧室增加步入式衣帽间1、玄关：、玄关： 收纳空间增加五金挂件，把收纳做的滴水不漏2、厨房：、厨房：收纳布局更加合理水盆柜内平底锅，案板架2、厨房、厨房:充分利用闲置空间3、家政间：、家政间：增加熨衣、收纳及小件洗涤功能收放式折叠熨衣板3、家政间：、家政间：收纳功能脏衣服收纳篮与卫浴间有小开启扇，可将小件换洗衣物直接投入收纳蓝洗剂收纳
23、篮4、步入式衣帽间：、步入式衣帽间： 衣帽挂件墙，使用率高后续工作计划G2011-2014年工业化推进规划年度领先型拓展型成长型培育型 2011年实施20%准实施10%试点 准备实施2%学习 准备0% 2012年规模实施40%实施30%实施20%准实施10% 2013年规模实施70%规模实施60%规模实施60%规模实施50% 2014年全部实施100%全部实施100%全部实施100%全部实施100%上表中的比例为当年工业化开工面积占当年主流产品开工总面积的百分比。产品系列化产品系列化户户型型、部部品品模块标准化模块标准化工工业业化化技技术术研发研发工业化工作启动2014年年全全部工业化部工业化
24、各公司方案不同，各自为战，不成规模工业化不具备优势工业化准实施阶段从单一产品作为突破点，统一户型、部品标准单一产品具备规模，工业化开始形成效益和效率优势工业化小规模实施阶段逐渐搭建多种户型、多种立面风格的产品库工业化形成效率、效益和产品表现力优势工业化大规模实施阶段全部实施工业化打造“万科制造”品牌后续工作：完成全套设计图：围绕1T2-小三居户型，研究落实内装厨卫模块、统筹收纳系统、部标准品；丰富产品库：分阶段研究120平米、150平米的主流户型，及立面效果；后续工作计划后续工作计划序号序号项目项目区域本部统筹推进，一线公司协助落实区域本部统筹推进，一线公司协助落实工作内容工作内容时间时间1标
25、准户型应用沈阳春河里、北京新里程、长春柏翠园、青岛即墨新城、天津1.2011年落实实施面积10万平米；2.2012-14年平均每年实施30万平米；2内装模块1.整体厨卫空间模块2.收纳系统1.2011年10月完成定型研究、成本测算2.2011年底完成体验样板间3.2012年一季度完成集中采购3部品标准化1.塑钢门窗2.楼梯栏杆1.2011年底完成标准化定型、成本测算2.2012年一季度完成集中采购4入口大堂标准模块2011年四季度完成设计定型5设计固化完成全套标准设计图（三、四种立面效果）2012年一季度6标准户型库研究贮备2种可推广的工业化标准户型，建筑面积120；150平米2011年四季度完成基本户型调研；2012年一季度完成初步设计；08. 12. 18Page 68
