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1、第一节 基本原理一、土地分等定级的概念一、土地分等定级的概念概念：在特定目的下，对土地的自然和经济属性概念：在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。土地评价土地评价 土地分等定级是土地评价的一种类型。土地分等定级是土地评价的一种类型。土地适宜性评价土地适宜性评价土地经济评价土地经济评价土地分等定级土地分等定级土地分等定级是以土地分等定级是以土地质量状况土地质量状况为为具体工作对象的。具体工作对象的。土地分等定级的目的是土地分等定级的目的是评定和划分评定和划分土地的质量等级土地的质量等级。二、土地分等定级的目的二、土地分
2、等定级的目的1、为科学的确定土地税、土地使用费、征地、为科学的确定土地税、土地使用费、征地补偿费等提供依据补偿费等提供依据2、为调整产业结构提供依据、为调整产业结构提供依据3、为合理用地、提高土地利用的生态效果和、为合理用地、提高土地利用的生态效果和经济效果提供依据经济效果提供依据4、为提高土地投资经济效果提供依据、为提高土地投资经济效果提供依据5、为调整承包地及确定土地转包投资补偿提、为调整承包地及确定土地转包投资补偿提供依据供依据6、为地籍管理提供基础数据、为地籍管理提供基础数据7、为科学地评价企业经营管理水平提供依据、为科学地评价企业经营管理水平提供依据三、土地分等定级的类型三、土地分等
3、定级的类型1、按涉及的对象不同：、按涉及的对象不同： 城镇土地分等定级：城镇土地分等定级：评价对象是城镇土地，评价对象是城镇土地， 是对城镇土地质量的鉴定和评价是对城镇土地质量的鉴定和评价 农用土地分等定级：农用土地分等定级：评价对象是农用土地，评价对象是农用土地， 是对农用土地质量的鉴定和评价是对农用土地质量的鉴定和评价2、按涉及对象的整体性或局部性分类：、按涉及对象的整体性或局部性分类： 土地分等土地分等 土地定级土地定级VSVS 城镇土地：城镇土地： 土地等：土地等：反映全国城镇之间土地的地域差反映全国城镇之间土地的地域差异，顺序在全国范围排列异，顺序在全国范围排列 土地级：土地级：反映
4、城镇内部土地的区位条件和反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异利用效益的差异农用土地：农用土地：土地等：土地等：反映不同质量农用地在不同利用反映不同质量农用地在不同利用水平、不同效益条件下收益的差异水平、不同效益条件下收益的差异土地级：土地级：反映土地等影响下的土地差异。反映土地等影响下的土地差异。需要特别强调的概念需要特别强调的概念城镇土地等反映城镇之间的土地的地域差异。城镇土地等反映城镇之间的土地的地域差异。它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等
5、的顺序是在体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在全国各城镇进行排列的。全国各城镇进行排列的。需要特别强调的概念需要特别强调的概念城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地收益的差异，并据此划分出土地件得到土地收益的差异，并据此划分出土地的级别高低，土地级的顺序是在各城镇内部的级别高低，土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。统一排列的。需要特别强调的概念需要特别强调的概念农村土地等反映不同质量农用地在不
6、同利用农村土地等反映不同质量农用地在不同利用水平、不同利用效益条件下收益的差异，土水平、不同利用效益条件下收益的差异，土地等的划分依据是构成土地质量的，长期稳地等的划分依据是构成土地质量的，长期稳定的自然条件的差别，以及土地生产潜力的定的自然条件的差别，以及土地生产潜力的现实利用水平和土地利用经济效益上的差异，现实利用水平和土地利用经济效益上的差异，土地等的等级顺序按全国农用地间的相对差土地等的等级顺序按全国农用地间的相对差异进行比较、划分。异进行比较、划分。需要特别强调的概念需要特别强调的概念农村土地级反映土地等影响下的土地的差异，农村土地级反映土地等影响下的土地的差异，土地级的划分依据是影
7、响土地质量的，易变土地级的划分依据是影响土地质量的，易变的自然条件的差别，以及利用水平、利用效的自然条件的差别，以及利用水平、利用效益的细小差异。土地级的数目、级差及排列益的细小差异。土地级的数目、级差及排列顺序在顺序在县县范围内按相对差异评定。范围内按相对差异评定。四、土地分等定级的原则四、土地分等定级的原则1、综合分析原则、综合分析原则2、主导因素原则（通过权重体现）、主导因素原则（通过权重体现）3、地域差异原则、地域差异原则4、定性与定量相结合的原则、定性与定量相结合的原则5、可行性原则、可行性原则6、定级与估价相结合的原则、定级与估价相结合的原则第二节第二节 城镇土地定级城镇土地定级一
8、、城镇土地定级的任务与目的一、城镇土地定级的任务与目的 是对城镇土地适宜性的评定，为全面地、是对城镇土地适宜性的评定，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制定规划、计划和有偿使用土地为有关部门制定规划、计划和有偿使用土地提供依据。提供依据。二、工作对象及工作单位二、工作对象及工作单位 工作对象：工作对象： 城镇建成区和近郊区范围内的所有土地城镇建成区和近郊区范围内的所有土地 工作单位：工作单位： 城镇整体城镇整体三、城镇土地定级方法及选用三、城镇土地定级方法及选用多因素综合评定法多因素综合评定法级差收益测算评定法级差收益测算评定法地价
9、分区定级法地价分区定级法几种方法的比较及选用几种方法的比较及选用多因素综合评定法多因素综合评定法概念：概念： 通过对城镇土地在社会经济活动通过对城镇土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，中所表现出的各种特征进行综合考虑，揭示城镇土地的使用价值或价值及其揭示城镇土地的使用价值或价值及其在空间分布的差异性，划分土地级别在空间分布的差异性，划分土地级别的一种方法。的一种方法。多因素综合评定法多因素综合评定法指导思想指导思想 从影响城镇土地使用价值或质量从影响城镇土地使用价值或质量级别的原因入手，采用由原因到结果级别的原因入手，采用由原因到结果的因果关系思维方法，通过系统地、的因果关系思
10、维方法，通过系统地、综合地分析各类因素和因子对城镇土综合地分析各类因素和因子对城镇土地的作用强度，间接推断城镇土地质地的作用强度，间接推断城镇土地质量的优劣差异。量的优劣差异。多因素综合评定法计算公式多因素综合评定法计算公式 Pi i因素的评分值（评价值）因素的评分值（评价值）Fij i因素中第因素中第j因子的分值因子的分值Wij i因素中第因素中第j因子的作用指数（权重）因子的作用指数（权重）多因素综合评定法计算公式多因素综合评定法计算公式P土地某个评价单元的总评分值土地某个评价单元的总评分值 Wi第第i因素的权重值因素的权重值 Pi第第i因素的评分值因素的评分值多因素综合评定法特点多因素综
11、合评定法特点u优点：优点：考虑多种因素，可以全面反应土地质量。考虑多种因素，可以全面反应土地质量。选择因素与土地质量直接相关，精确度高。选择因素与土地质量直接相关，精确度高。可因地制宜选择土地因素。可因地制宜选择土地因素。操作性强，简易可行。操作性强，简易可行。u缺点：缺点：其结果是一个没有量纲的指数，不能具体反映地其结果是一个没有量纲的指数，不能具体反映地价。价。级差收益测算评定法级差收益测算评定法概念：概念：从土地利用效果的角度出发，不考虑土地从土地利用效果的角度出发，不考虑土地质量因素因子的影响过程和作用机理，采用投入质量因素因子的影响过程和作用机理，采用投入产出的思维方法，通过测定土地
12、级差收益的产出的思维方法，通过测定土地级差收益的大小，直接评定土地质量优劣的一种定级方法。大小，直接评定土地质量优劣的一种定级方法。指导思想：指导思想：从土地的产出，即企业的利润入手，从土地的产出，即企业的利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现。级差收益认为土地级别由土地的级差收益体现。级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异所又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异所产生的土地级差收益完全可以通过企业利润反映产生的土地级差收益完全可以通过企业利润反映出来。出来。地价分区定级法地价分区定级法从土地收益的还原量从土地收益的还原量地价出发，根地价出发，根据地价水平高低在城市地域空间上划
13、据地价水平高低在城市地域空间上划分地价区块，制定地价区间，进而划分地价区块，制定地价区间，进而划分土地级别的一种定级方法。分土地级别的一种定级方法。在土地市场发育成熟，房地产交易案例较多在土地市场发育成熟，房地产交易案例较多的城市，可用地价分区定级方法；的城市，可用地价分区定级方法；一般城市则先用多因素综合评定法初步划分一般城市则先用多因素综合评定法初步划分土地级别，再选取典型行业进行级差收益测土地级别，再选取典型行业进行级差收益测算，计算各行业及特殊地段的收益增减系数。算，计算各行业及特殊地段的收益增减系数。四、定级工作程序四、定级工作程序准备工作准备工作级差收益测算级差收益测算资料收集资料
14、收集定级因素选择与权重测定定级因素选择与权重测定因素作用分的计算因素作用分的计算单元划分与单元总分值计算单元划分与单元总分值计算土地级别初步划分土地级别初步划分级别边界落实与级别图绘制级别边界落实与级别图绘制级别划分是否合理级别划分是否合理面积量算面积量算成果验收整理归档成果验收整理归档是是否否一）准备工作一）准备工作1 1、明确任务，选择工作方法。、明确任务，选择工作方法。2 2、制定技术路线，进行技术设计。、制定技术路线，进行技术设计。3 3、人员组织，技术准备。、人员组织，技术准备。二）资料收集二）资料收集 1 1、繁华程度资料的收集与调查、繁华程度资料的收集与调查指城市某种职能的聚集度
15、，巨大的吸引指城市某种职能的聚集度，巨大的吸引力、高额利润、收益、交际频繁、活跃。力、高额利润、收益、交际频繁、活跃。调查商服中心的位置、数量、范围；商调查商服中心的位置、数量、范围；商店总数、零售额、利润、占地面积、职店总数、零售额、利润、占地面积、职工数工数高级商务金融聚积度高级商务金融聚积度2 2、交通条件资料的收集与调查、交通条件资料的收集与调查调查道路网分布、道路类型、级别、车调查道路网分布、道路类型、级别、车流量、公交站点数量、分布等。流量、公交站点数量、分布等。交通条件交通条件3 3、基础设施状况资料的收集与调查、基础设施状况资料的收集与调查 公用设施：银行、邮局、学校公用设施：
16、银行、邮局、学校 服务设施：供水、供电、供气的持续服务设施：供水、供电、供气的持续率、保证率、可靠率率、保证率、可靠率城市设施完备度城市设施完备度城市设施完备度城市设施完备度4 4、环境条件资料的收集与调查、环境条件资料的收集与调查空气指数、污染状况、地形、工程空气指数、污染状况、地形、工程地质、公园、绿地地质、公园、绿地环境质量：大气，水，噪声（环境质量：大气，水，噪声（80分贝）分贝）自然条件：地形、坡度自然条件：地形、坡度 土地承载力土地承载力 洪水淹没及排水情况、公园与绿地、其他洪水淹没及排水情况、公园与绿地、其他环境的优越度环境的优越度黏土类：黏土类：4Kg/cm2岩石类：岩石类：3
17、00Kg/cm25、社会、历史及人口资料的收集与调查、社会、历史及人口资料的收集与调查 城镇发展、人口密度、人口承载力城镇发展、人口密度、人口承载力6、土地利用效益资料的收集与调查、土地利用效益资料的收集与调查 企业产值、销售额、利润企业产值、销售额、利润7、城市规划资料的收集与调查、城市规划资料的收集与调查 尤其是道路规划资料对土地未来级别的影尤其是道路规划资料对土地未来级别的影响很大。响很大。 建筑密度、容积率建筑密度、容积率其他其他 三）城镇土地定级因素选择三）城镇土地定级因素选择土地定级因素选择的原则土地定级因素选择的原则因素指标值变化对城镇土地级别有较因素指标值变化对城镇土地级别有较
18、显著的影响；因素指标值有较大的变化显著的影响；因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。较大的差异。不同类型的土地（可分为：综合用地、不同类型的土地（可分为：综合用地、商业用地、住宅用地和工业用地）定级商业用地、住宅用地和工业用地）定级应分别选择相应的定级因素。应分别选择相应的定级因素。 其他方面的因素选择根据城镇及其定级其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。工作的具体情况选定。见附表见附表四）各因素权重的确定四）各因素权重的确定权重：权重：指定级因素对土地质量影响程度的大指定级因素对土地质量影响程度的大小。小。反映土
19、地定级因素的重要程度。反映土地定级因素的重要程度。权重值大小与因素对土地质量的影响成权重值大小与因素对土地质量的影响成正比正比。每个因素权重值必须在每个因素权重值必须在0 01 1或或0 0100100之间变之间变化，各因素权重值之和等于化，各因素权重值之和等于1 1或或100100。定级因素选择与权重确定方法定级因素选择与权重确定方法特尔菲测定法特尔菲测定法(Delphi)(Delphi)因素成对比较法因素成对比较法层次分析法层次分析法特尔菲测定法特尔菲测定法该方法综合多数专家意见，又称专家评判法（专家该方法综合多数专家意见，又称专家评判法（专家咨询法）咨询法）最大特点：最大特点：将定性资料
20、定量化将定性资料定量化在土地定级中该方法可解决以下问题：在土地定级中该方法可解决以下问题：1、将定性表示因素优劣的资料变成定量表示因素优、将定性表示因素优劣的资料变成定量表示因素优劣的资料劣的资料2、确定一个地区影响土地质量的因素数目，进行因、确定一个地区影响土地质量的因素数目，进行因素选择素选择3、确定土地定级中各因素的重要性顺序（权重）、确定土地定级中各因素的重要性顺序（权重）特尔菲测定法特尔菲测定法运用程序：运用程序：1、确定预测问题、确定预测问题2、选择专家、选择专家要求：要求：权威性高，代表面广权威性高，代表面广 知识丰富知识丰富 人数适当人数适当 严格推荐严格推荐特尔菲测定法特尔菲
21、测定法3、专家征询和轮询信息反馈、专家征询和轮询信息反馈第一轮：因素征询。第一轮：因素征询。第二轮：因素评估。第二轮：因素评估。请专家在制定好的因素表中打权重分，然请专家在制定好的因素表中打权重分，然后收回。（背对背打分法）后收回。（背对背打分法）进行数理统计计算，求出均值和方差。进行数理统计计算，求出均值和方差。公式公式Ei 均值，反映专家对第均值，反映专家对第i个因素意见的平均水平个因素意见的平均水平m 专家人数专家人数aij 第第i个因素第个因素第j位专家的评分值位专家的评分值均值：特尔菲测定法特尔菲测定法方差：方差：符合此范围，进行下一轮工作。符合此范围，进行下一轮工作。特尔菲测定法特
22、尔菲测定法第三轮：轮询信息反馈与再征询第三轮：轮询信息反馈与再征询4、轮询、轮询34轮后专家意见逐步集中，即可最后确轮后专家意见逐步集中，即可最后确定因素权重定因素权重因素成对比较法因素成对比较法该方法通过因素间两两成对比较，对比较结果进行该方法通过因素间两两成对比较，对比较结果进行排序、赋值，从而确定出因素的影响程度或权重。排序、赋值，从而确定出因素的影响程度或权重。1、方法简介：、方法简介：运用前提：运用前提：因素间具有可比性，即可通过主观判断确定彼此因素间具有可比性，即可通过主观判断确定彼此的重要性差异。的重要性差异。因素比较结果具有传递性因素比较结果具有传递性（AB，BC， AC）因素
23、成对比较法因素成对比较法赋值方法：赋值方法：Vij =1 Vi 比比 Vj重要重要0.5 Vi 与与 Vj同等重要同等重要0 Vi 不如不如 Vj重要重要因素成对比较法因素成对比较法权重值计算公式权重值计算公式因素成对比较法因素成对比较法2、操作程序、操作程序确定土地定级因素集合，对因素重要性排确定土地定级因素集合，对因素重要性排序，增设虚拟因素，设计比较表格；序，增设虚拟因素，设计比较表格；进行因素两两成对比较；进行因素两两成对比较；计算权重值。计算权重值。因素成对比较法因素成对比较法计算实例：计算实例：假设某个城镇的定级因素有假设某个城镇的定级因素有6个，分别为基础设个，分别为基础设施（施
24、（V1），繁华程度（），繁华程度（V2），自然条件（），自然条件（V3），），人口密度（人口密度（V4），交通条件（），交通条件（V5），环境状况），环境状况（V6），按比较要求，设），按比较要求，设V7为虚拟因素，如按为虚拟因素，如按排序结果有：排序结果有：V2 V5 V6 V1 V3 V4 V7 ，请进行权重值计算。请进行权重值计算。因素成对比较法因素成对比较法3、方法特点、方法特点因素成对比较法，一般采用因素成对比较法，一般采用0，0.5，1三种三种值，赋值方法虽简练，但比较粗略。实际工值，赋值方法虽简练，但比较粗略。实际工作中为提高精度，可采用按相对重要性程度作中为提高精度，可采用按相
25、对重要性程度在在10之间进行分割，按比例赋值。之间进行分割，按比例赋值。对因素重要性的认知程度主观性大，可以对因素重要性的认知程度主观性大，可以应用特尔菲的结果建立比较表。应用特尔菲的结果建立比较表。层次分析法（层次分析法（AHP法）法）多层次权重分析决策法多层次权重分析决策法五）定级因素分值计算五）定级因素分值计算几个常用概念：几个常用概念：作用分值：作用分值：同一因素内，由子因素指标值高低、同一因素内，由子因素指标值高低、规模、作用等不同而计算获得的或者所赋予的值规模、作用等不同而计算获得的或者所赋予的值反映因素内各指标优劣程度。反映因素内各指标优劣程度。因素分值：因素分值：同一因素，由于
26、不同规模、作用、功同一因素，由于不同规模、作用、功能的各种分值的迭加，修订后获得的值能的各种分值的迭加，修订后获得的值反映反映某块土地某一因素的优劣。某块土地某一因素的优劣。总分值：总分值：各定级因素的加权分值之和各定级因素的加权分值之和反映土反映土地质量优劣。地质量优劣。定级因素分值计算定级因素分值计算分值计算的原则：分值计算的原则：作用分值与土地的优劣呈正相关作用分值与土地的优劣呈正相关 即土地条件越好，得分值越高，土地质量越高，即土地条件越好，得分值越高，土地质量越高，级别就越高。级别就越高。分值体系采用分值体系采用0100分的封闭区间。分的封闭区间。作用分值只与因素指标的显著作用区间相
27、对应。作用分值只与因素指标的显著作用区间相对应。定级因素分值计算定级因素分值计算分值计算方法分值计算方法因素对土地的影响方式及类型因素对土地的影响方式及类型点线状因素：点线状因素：这些因素依附的客体占地少，空间上明显聚集现象，这些因素依附的客体占地少，空间上明显聚集现象，不仅对本身所在的位置有影响，还能通过辐射效应，不仅对本身所在的位置有影响，还能通过辐射效应，对周围地块乃至整个城市有影响。对周围地块乃至整个城市有影响。面状因素面状因素占地面积大，只对自身所在客体有影响。占地面积大，只对自身所在客体有影响。定级因素分值计算定级因素分值计算不同类型因素分值计算的一般方法不同类型因素分值计算的一般
28、方法面状土地因素分值计算方法：面状土地因素分值计算方法：fi某定级因素的作用分某定级因素的作用分Xmin，Xmax，Xi 指标的最小值、最大值和指标的最小值、最大值和某土地因素指标值某土地因素指标值区域赋分法：区域赋分法：例空气质量分值的计算可请几个环保专家打例空气质量分值的计算可请几个环保专家打分（可以几个人商量打分），确定区域范围。分（可以几个人商量打分），确定区域范围。打分时要注意必须覆盖整个区域，不能漏掉打分时要注意必须覆盖整个区域，不能漏掉任何区域。任何区域。90806050定级因素分值计算定级因素分值计算点线状土地因素分值计算方法点线状土地因素分值计算方法先在各因素内按规模或类型求
29、出各点线状设施的先在各因素内按规模或类型求出各点线状设施的相对作用分，各作用分值最大为相对作用分，各作用分值最大为100。根据因素的类型或规模，计算其作用和平均影响根据因素的类型或规模，计算其作用和平均影响范围，并划分若干相对距离区间。范围，并划分若干相对距离区间。根据因素的影响逐渐随距离衰减，选取不同的数根据因素的影响逐渐随距离衰减，选取不同的数学模型，计算各相对距离的作用分。学模型，计算各相对距离的作用分。定级因素分值计算定级因素分值计算公式：公式：线线 形形非非 线线 形形定级因素分值计算定级因素分值计算繁华程度作用分值计算繁华程度作用分值计算1、商服中心划分：、商服中心划分： 级别数目
30、级别数目大城市大城市 24级级中等城市中等城市 23级级小城市小城市 12级级定级因素分值计算定级因素分值计算4级中心包括级中心包括市级中心市级中心区级中心区级中心小区级中心小区级中心街区级中心街区级中心中心范围中心范围 大城市大城市 15002000小城市小城市 5001000中等城市中等城市 10001500边界确定与划分要求：边界确定与划分要求：划分要求：划分要求：商服中心依次从高级向低级进行划分商服中心依次从高级向低级进行划分选择边界要求：选择边界要求：在商服中心所在区域内选择商服业繁华状况在商服中心所在区域内选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物和非商服业建筑突变的地段，以明显的
31、地物和非商服业建筑物作为商服中心的边界。物作为商服中心的边界。划分依据：划分依据：选取商服中心的销售总额，总利润，单位选取商服中心的销售总额，总利润，单位面积销售额，利润值，占地面积，营业面积，面积销售额，利润值，占地面积，营业面积，商店总数，职工人数中一项或几项衡量商服商店总数，职工人数中一项或几项衡量商服中心级别。中心级别。通过对已有商服中心的划分并加以适当的通过对已有商服中心的划分并加以适当的修正进行调整。修正进行调整。商服中心一般形状：商服中心一般形状：定级因素分值计算定级因素分值计算2、商服中心规模指数的计算、商服中心规模指数的计算商服中心规模指数商服中心规模指数对应商服中心对应商服
32、中心的某指标值的某指标值定级区域内某指定级区域内某指标值最大值标值最大值定级因素分值计算定级因素分值计算3、商服繁华作用分的计算、商服繁华作用分的计算某级商某级商服繁华服繁华作用分作用分该级中该级中心的规心的规模指数模指数次级中次级中心的规心的规模指数模指数规定：规定：最低级别的商服中心的作用分等于该级别最低级别的商服中心的作用分等于该级别的规模指数；的规模指数； 即：即：Fmin=Mmin若同一级别的商服中心不止一个，则取若同一级别的商服中心不止一个，则取n个个同级商服中心规模指数的平均值，再带入公同级商服中心规模指数的平均值，再带入公式计算。式计算。4、商服中心服务半径及相对距离、商服中心
33、服务半径及相对距离r的计算的计算市级中心的服务半径等于市级中心边缘到连片建成市级中心的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；各级中心的服务半径等于同级区边缘的最大距离；各级中心的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。商服中心的最大服务距离。距离距离空间距离空间距离道路距离道路距离费用距离费用距离相对距离计算公式：相对距离计算公式：i i级中心服务半径内某点到该中心的实际距离级中心服务半径内某点到该中心的实际距离i i级中心最大服务半径级中心最大服务半径0 r15、商服繁华影响度（衰减）分值的计算、商服繁华影响度（衰减）分值的计算某级作用分某级作用分商服繁华影响度（衰减）分值商服
34、繁华影响度（衰减）分值6、单元内商服繁华影响度分值的计算、单元内商服繁华影响度分值的计算获取分数的原则：获取分数的原则：同时存在多级职能影响时，对各级的作用分同时存在多级职能影响时，对各级的作用分仅取值一次，并进行加和；受多个同级职能仅取值一次，并进行加和；受多个同级职能影响时，取其中最高作用分。影响时，取其中最高作用分。公式公式: Fj = f1 + f2 + f3 + f4交通条件的作用分值计算交通条件的作用分值计算道路通达度的分值计算道路通达度的分值计算1 1、确定道路类型、确定道路类型道路类型道路类型红线宽（红线宽（m）车行道宽（车行道宽（m）主干道主干道30451418次干道次干道2
35、5401114支路支路1215792、道路的作用指数及通达作用分计算、道路的作用指数及通达作用分计算道路的作用指数反映某类道路在城镇交通运道路的作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用输中所起的作用作用指数范围作用指数范围01，最佳道路作用指数为，最佳道路作用指数为1，其余类型依次递减（通过专家打分，特而斐其余类型依次递减（通过专家打分，特而斐等方法确定）等方法确定）通达作用分计算公式：通达作用分计算公式：通达作用分通达作用分该类道路作用指数该类道路作用指数道路作用大小顺序一般为：道路作用大小顺序一般为：道路类型道路类型作用指数作用指数作用分作用分混合型主干道混合型主干道1100生活型主
36、干道生活型主干道0.990交通型主干道交通型主干道0.880生活型次干道生活型次干道0.770交通型次干道交通型次干道0.660支路支路0.4403、计算道路影响距离和相对距离、计算道路影响距离和相对距离主、次干道影响距离：主、次干道影响距离：城镇建成区面积城镇建成区面积主（次）干道长度主（次）干道长度支路影响半径在支路影响半径在0.30.75Km之间之间相对距离计算公式：相对距离计算公式：0 r1某类道路影响距离内，某点某类道路影响距离内，某点（地块）距离道路的实际距离（地块）距离道路的实际距离该类道路的影响距离该类道路的影响距离4、计算不同相对距离上的各类道路通达度分值、计算不同相对距离上
37、的各类道路通达度分值5、单元内道路通达度分值计算、单元内道路通达度分值计算取值原则：取值原则：单元内同时存在多种道路类型影响时，取单单元内同时存在多种道路类型影响时，取单元内最高的道路作用分值为元内最高的道路作用分值为 fi道路通达系数道路通达系数 ki 的确定的确定含支路以上道路的单元，计算道路通达的方含支路以上道路的单元，计算道路通达的方向数；无支路道路的单元，计算道路通往的向数；无支路道路的单元，计算道路通往的方向数。方向数。通达系数值表通达系数值表通达系数通达系数4 43 32 21 1k k值值1.01.00.910.910.810.810.580.58道路通达度分值道路通达度分值F
38、j的计算的计算 Fj = fiki六）定级单元划分与单元总分值计算六）定级单元划分与单元总分值计算定级单元划分：定级单元划分：定级单元：定级单元：土地定级单元是评定和划分土土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特征和区地级别的基本空间单位，是内部特征和区位条件相对均一的地块。位条件相对均一的地块。定级单元划分原则：定级单元划分原则：单元内主要定级因素的影响大体一致。单元内单元内主要定级因素的影响大体一致。单元内的主要因素分值差异不得的主要因素分值差异不得单元面积单元面积525Km2之间之间商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不
39、能分割为不同单元。的区域，不能分割为不同单元。n为拟划分的土地级数目为拟划分的土地级数目定级单元划分与单元总分值计算定级单元划分与单元总分值计算单元边界依次选用：单元边界依次选用：自然线状地物和面积较大的自然地物；自然线状地物和面积较大的自然地物；铁路；铁路；交通道路（商业、娱乐等多重用途道路除外）；交通道路（商业、娱乐等多重用途道路除外）；权属界线或地类界线；权属界线或地类界线；行政区划界线；行政区划界线；其他线状地物。其他线状地物。单元划分方法：单元划分方法：主要因素分值重叠法主要因素分值重叠法主要因素判定法主要因素判定法网格法：固定网格法、动态网格法网格法：固定网格法、动态网格法均质地域
40、法均质地域法街坊法：街坊法：（街坊：城镇中数条相当级别的街道所封闭的一个（街坊：城镇中数条相当级别的街道所封闭的一个居住区。）居住区。）坐标网点法坐标网点法特征点位法特征点位法单元总分值的计算：单元总分值的计算：采用因素加权分值和法采用因素加权分值和法公式：公式：七）土地级别的初步划分七）土地级别的初步划分划分原则：划分原则：以单元各因素总分划分土地级别，每个单元以单元各因素总分划分土地级别，每个单元因素及数目必须相同。因素及数目必须相同。不同的土地级别对应不同的总分值区间，不同的土地级别对应不同的总分值区间，任何一个总分值只能对应一个土地级别；任何一个总分值只能对应一个土地级别；土地级别高低
41、与土地质量优劣的对应关系土地级别高低与土地质量优劣的对应关系基本一致；基本一致；土地级别的初步划分土地级别的初步划分尽可能保持自然地块与权属单位的完整性；尽可能保持自然地块与权属单位的完整性； 级别边界尽量采用具有地域突变特征的自级别边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线；然界线及人工界线；级别间应渐变过渡；级别间应渐变过渡；土地级别数目依不同城镇规模及复杂程度土地级别数目依不同城镇规模及复杂程度而定。而定。土地定级级别数目表土地定级级别数目表 城市规模城市规模定级类型定级类型大城市大城市中等城市中等城市小城市小城市综合定级综合定级商业用地定级商业用地定级住宅用地定级住宅用地定级工业
42、用地定级工业用地定级510级级612级级510级级48级级47级级59级级47级级35级级35级级47级级35级级24级级土地级别的初步划分土地级别的初步划分划分方法：划分方法：总分数轴法：总分数轴法：以总分值点绘于数轴上，按以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择点数稀少处为级土地优劣的实际情况，选择点数稀少处为级间分界；间分界；总分频率曲线法：总分频率曲线法：对总分值作频率统计，对总分值作频率统计，绘频率直方图或曲线图，按土地优劣的实际绘频率直方图或曲线图，按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布处为级间分界。情况，选择频率曲线分布处为级间分界。总分剖面图法。总分剖面图法。八）级差收
43、益测算八）级差收益测算分别计算每级土地中各行业的平均收益水分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值；平，并确定各行业的最低级收益值；以同一行业的各级收益值与最低级收益值以同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差；相减，得到各级收益差；扣除单位面积资金占有额、单位面积工资扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益；总额的影响，得到各级差收益；对土地级差收益进行方差检验、调整，使对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。土地级差收益满足土地收检验值差异显著。土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异的原则。益级间差异大于级内差
44、异的原则。九）级别划分是否合理九）级别划分是否合理否：重新调整否：重新调整是：进行下一步工作是：进行下一步工作十）级别边界落实、级别图编制十）级别边界落实、级别图编制级别边界落实：级别边界落实：以线状地物、建筑物等为界，同一权属单位以线状地物、建筑物等为界，同一权属单位不能分开，并附文字说明，描述该级别经过不能分开，并附文字说明，描述该级别经过的地点。的地点。土地级别图要反映土地级别及界线、位置、土地级别图要反映土地级别及界线、位置、面积和与土地质量有关的城镇道路、土地用面积和与土地质量有关的城镇道路、土地用途等。途等。级别边界落实、级别图编制级别边界落实、级别图编制“级级”用大写罗马数字用大
45、写罗马数字“、”表表示示土地级面积用阿拉伯数字标注在罗马数字右土地级面积用阿拉伯数字标注在罗马数字右下角表示，面积单位为公顷。下角表示，面积单位为公顷。如：如： 1046土地级的边界用实线表示。土地级的边界用实线表示。面积量算面积量算成果验收、整理、归档成果验收、整理、归档城镇土地定级成果城镇土地定级成果土地定级报告；土地定级报告；土地级别总图；土地级别总图；土地定级单元分值图；土地定级单元分值图；土地级边界图；土地级边界图；土地定级因素作用分值图；土地定级因素作用分值图；土地分级面积汇总表；土地分级面积汇总表；土地级分宗统计表等。土地级分宗统计表等。城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表
46、表表A1 城城镇土地土地综合定合定级因素表因素表繁繁华程度程度交通条件交通条件基基础设施施环境条件境条件定定级因因素素商商服服繁繁华影影响响度度道道路路通通达达度度公公交交便便捷捷度度对外外交交通通便便利利度度生生活活设施施完完善善度度公公用用设施施完完备度度环境境质量量优劣劣度度绿地地覆覆盖盖率率自自然然条条件件优劣劣度度选择性性必必选至少一种至少一种必必选备选至少一种至少一种必必选备 选重要性重要性顺序序12或或33或或24权重重范范围0.20.40.10.30.10.30.030.2城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 表表A2 商商业用地土地定用地土地定级因素表因素表 繁繁华程度程
47、度交通条件交通条件基基础设施状施状况况人口状况人口状况高高级商商务积聚聚规模模定定级因因素素商服商服繁繁华影响影响度度道路道路通达通达度度公交公交便捷便捷度度生活生活设施施完善完善度度人口人口密度密度高高级商商务积聚聚影响度影响度选择性性必必 选至少一种必至少一种必选必必 选备 选 重要性重要性顺序序12或或33或或24或或55或或4 权重重 范范围0.250.450.250.050.250.050.20.10.20.1城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 表表A3 住宅用地土地定住宅用地土地定级因素表因素表基基础设施施交通条件交通条件环境条件境条件繁繁华程度程度人口状况人口状况定定级因因
48、素素生生活活设施施完完善善度度公公用用设施施完完备度度道道路路通通达达度度公公交交便便捷捷度度对外外交交通通便便利利度度环境境质量量优劣劣度度绿地地覆覆盖盖度度商商服服繁繁华影影响响度度人人口口密密度度选择 性性 必必选至少必至少必选一种一种备选至少必至少必选一一种种备选备 选 重要重要性性顺序序12或或33或或24或或55或或4 权重重 范范围0.20.40.20.30.150.250.10.20.050.1城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 表表A4 工工业用地土地定用地土地定级因素表因素表 交通条件交通条件基基础设施施状况状况环境条件境条件产业集聚集聚效益效益定定级因因素素道路道路
49、通达通达度度对外外交通交通便利便利度度基基础设施施完善完善度度自然自然条件条件优劣劣度度产业集聚集聚影响影响度度选择性性 必必 选 备 选重要性重要性顺序序1234权重重范范围0.20.40.20.30.10.20.050.01返回返回城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 表表A5 城城镇土地定土地定级因素因素权重重值调查表表定定级因素因素因素因素A因素因素B因素因素C因素因素D因素因素E因素因素F因素因素G 上上轮平均分平均分(E) 上上轮方差方差(2)重要性重要性顺序序权重重值城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A6 城城镇土地定土地定级商商业（产业、服、服务业）用地效益用地效益
50、调查表表表表A6单位位名名称称主主管管单位位所所在在位位置置经营项目目所所有有制制资金金占占 有有额工工资总数数职工工人人数数年年营业额（万元）（万元）（产值）年利年利润额（万元）（万元）用用地地面面积m2用用地地效效益益元元/m2。年年流流动资金金固固定定资产年年修修正正系系数数年年修修正正系系数数年年修修正正系系数数平平均均年年修修正正系系数数年年修修正正系系数数年年修修正正系系数数平平均均城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A7 定定级因素作用分因素作用分值表（点表（点.线状因素）状因素）表表A7绝对距离距离(m)图上距离上距离(m)相相对距距离离作用分作用分注:点.线状因素指商服
51、繁华度、道路通达度、对外交通便利度、公用设施完备度和旅游设施影响度。城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A8 面状定面状定级因素区域作用分因素区域作用分值表表 表表A8 区域名称区域名称指指标值或状或状况况 分布范分布范围 作用分作用分注：面状因素指基础设施完善度、环境质量优劣度、绿地覆盖率、自然条件优越度、人口密度、产业聚集规模等。城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A9 商商服繁服繁华作作用分用分值表表 表表A9相相对距距离离(r)商服商服职能繁能繁华影响随距离衰减的作用分影响随距离衰减的作用分值市市级职能能（影响半径（影响半径D= ）区区级职能能（影响半径（影响半径D= ）小
52、区小区级职能能（影响半径（影响半径D= ）街区街区级职能能（影响半径（影响半径D= ）作用分作用分f1作用分作用分f2作用分作用分f3作用分作用分f4城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A10 道路通达作用分道路通达作用分值表表 表表A10相相对距距离离(r)道路道路类型随距离衰减的通达作用分型随距离衰减的通达作用分值混合型混合型主干道主干道（影响（影响半半径径D= ）生活型生活型主干道主干道（影响（影响半半径径D=）交通型交通型主干道主干道（影响（影响半半径径D= ）生活型生活型次干道次干道（影响（影响半半径径D= ）交通型交通型次干道次干道（影响（影响半半径径D= ） 支路支路（影响
53、（影响半半径径D= ）作用分作用分f1作用分作用分f2作用分作用分f3作用分作用分f4作用分作用分f5作用分作用分f6城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A11 公交便捷作用分公交便捷作用分值表表 表表A11相相对距距离离(r)公交便捷程度随距离衰减的作用分公交便捷程度随距离衰减的作用分值（影响半径（影响半径D=）一一类便捷便捷（站流量（站流量= ）二二类便捷便捷（站流量（站流量= ）三三类便捷便捷（站流量（站流量=）四四类便捷便捷（站流量（站流量= ） 作用分作用分f1作用分作用分f2作用分作用分f3作用分作用分f4 城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A12 对外交通便利作用分
54、外交通便利作用分值表表表表A12相相对距距离离(r)对外交通外交通设施施类型随距离衰减的作用分型随距离衰减的作用分值设施施A（影响半（影响半径径D= ）设施施B（影响半（影响半径径D= ）设施施C（影响半（影响半径径D= ）设施施D（影响半（影响半径径D= ） 作用分作用分f1作用分作用分f2作用分作用分f3作用分作用分f4 城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A13 基本生活基本生活设施作用分施作用分值表表 表表A13保保证率率基基本生活本生活设施施类型作用分型作用分值设施施A设施施B设施施C设施施D 作用分作用分fe1作用分作用分fe2作用分作用分fe3作用分作用分fe4 （设施水施
55、水平系数）平系数）（设施水施水平系数）平系数）（设施水施水平系数）平系数）（设施水施水平系数）平系数） 100%80%60%40%城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A14 公用公用设施作用分施作用分值表表表表A14相相对距距离离(r)某公用某公用设施施类型随距离衰减的作用分型随距离衰减的作用分值设施施A（影响半（影响半径径D= ）设施施B（影响半（影响半径径D= ）设施施C（影响半（影响半径径D= ）设施施D（影响半（影响半径径D= ） 作用分作用分f1作用分作用分f2作用分作用分f3作用分作用分f4 城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A15.1 环境境质量作用分量作用分值表表
56、 表表A15.1综合指数或等合指数或等级 作用分作用分城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A15.2 环境境质量作用分量作用分值表表 表表 A15.2 大气大气指指标分分值 水体水体指指标分分值 噪音噪音指指标分分值城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A15.3 环境境质量作用分量作用分值表表 表表A15.3 指指 标 功能区功能区行行政政区区混合混合区区A文文教教区区混合混合区区B居居住住区区混合混合区区C商商业区区混合混合区区D工工业区区上上风上上游游无无污染染源源1009090706050403020上上风上上游游有有污染染源源908070605040302010城镇土地定级
57、工作附表城镇土地定级工作附表 A16 绿地覆盖度作用分地覆盖度作用分值表表表表A16绿地覆盖度指地覆盖度指标指指标值A指指标值B指指标值C指指标值D 得得 分分城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A17 人口密度作用分人口密度作用分值表表表A17人口密度指人口密度指标密度密度值A密度密度值B密度密度值C密度密度值D密度密度值E 得得 分分城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A18 高高级商商务集聚集聚规模作用分模作用分值表表表表A18高高级商商务集聚指集聚指标指指标值A指指标值B指指标值C指指标值D 得得 分分城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A19 产业集聚集聚规模作用分
58、模作用分值表表 表表A19产业集聚指集聚指标指指标值A指指标值B指指标值C指指标值D 得得 分分城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A20 定定级单元元总分分值计算表算表表表A20 单 元元 序序 号号因因 素素 名名 称称总分分土土地地级 因素因素A 因素因素A 因素因素A 因素因素A （权重重值） （权重重值） （权重重值） （权重重值） 分分 值分分值 权重重 分分 值分分值 权重重 分分 值分分值 权重重 分分 值分分值 权重重城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A21土地土地级别与与总分分值对照表照表 表表A21土地土地级 总 分分城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表
59、 A22 土地土地级别面面积汇总表表表表A22图幅幅号号图斑斑号号土土 地地 级合合 计城镇土地定级工作附表城镇土地定级工作附表 A23 土地土地级别分宗面分宗面积统计表表表表A23权属属单位位名称名称图幅及幅及图斑号斑号 级 地地 级 地地 级 地地面面积合合计第三节第三节 农用土地分等定级农用土地分等定级一、农用土地质量观一、农用土地质量观农用土地的利用，最主要的是对土地农用土地的利用，最主要的是对土地生物生产能力的利用生物生产能力的利用农用土地的质量基础是农用土地的质量基础是土地肥力土地肥力。生态安全生态安全是农用土地质量的重要内涵。是农用土地质量的重要内涵。农用土地质量的农用土地质量的
60、时空变异时空变异观点观点二、农用地分等定级的对象及目的、意义二、农用地分等定级的对象及目的、意义一）农用地分等定级的对象：一）农用地分等定级的对象：是行政区内现有农用地和宜农未利用是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。地和永久性水域。二）二）农用地分等定级的农用地分等定级的目的、意义目的、意义科学合理地确定征地补偿费、农地税收科学合理地确定征地补偿费、农地税收土地使用制度改革需要土地使用制度改革需要充分有效地利用土地资源充分有效地利用土地资源为充实地籍管理信
61、息系统提供宝贵资料为充实地籍管理信息系统提供宝贵资料三、农用地定级技术方法三、农用地定级技术方法一）影响农用地级别（质量）的因素：一）影响农用地级别（质量）的因素：1、自然因素、自然因素气候因素气候因素地貌因素地貌因素0水文条件水文条件生物条件生物条件土壤因素：土壤因素： 土层厚度土层厚度 土壤质地土壤质地 土壤肥力土壤肥力 土壤酸碱度土壤酸碱度 土壤盐碱化程度土壤盐碱化程度 土壤水分状况土壤水分状况2、社会经济因素、社会经济因素3、区位因素、区位因素二）农用地定级的原则：二）农用地定级的原则：区域差异原则；区域差异原则；主导因素与综合分析原则；主导因素与综合分析原则；实用性原则；实用性原则；
62、级差收益原则；级差收益原则；定量分析与定性分析相结合的原则。定量分析与定性分析相结合的原则。农农用用地地分分等等定定级级指指标标有有效效土土层层厚厚度度表表层层土土壤壤质质地地剖剖面面构构型型盐盐渍渍化化程程度度土土壤壤污污染染状状况况土土壤壤有有机机质质含含量量土土壤壤酸酸碱碱度度障障碍碍层层距距地地表表深深度度排排水水条条件件地地形形坡坡度度灌灌溉溉保保证证率率地地表表岩岩石石露露头头度度灌灌溉溉水水源源三）农用地分等三）农用地分等定级指标：定级指标：农用地分等评价指标及其分级农用地分等评价指标及其分级有效土层厚度有效土层厚度共分共分5个等级（分级界限上含下不含）个等级（分级界限上含下不含
63、）1级，有效土层厚度级，有效土层厚度150cm2级，有效土层厚度级，有效土层厚度100cm 150cm3级，有效土层厚度级，有效土层厚度60cm 100cm4级，有效土层厚度级，有效土层厚度30cm 60cm5级，有效土层厚度级，有效土层厚度30cm表层土壤质地表层土壤质地表层土壤质地一般指耕层土壤的质地。质地表层土壤质地一般指耕层土壤的质地。质地分为砂土、壤土、粘土和砾质土分为砂土、壤土、粘土和砾质土4个级别个级别1级，壤土级，壤土2级，粘土级，粘土3级，砂土级，砂土4级，砾质土级，砾质土剖面构型剖面构型剖面构型是指土壤剖面中不同质地土壤的排剖面构型是指土壤剖面中不同质地土壤的排列次序，包括
64、：列次序，包括：均质质地剖面构型均质质地剖面构型夹层质地剖面构型夹层质地剖面构型体（垫）层质地剖面构型体（垫）层质地剖面构型盐渍化程度盐渍化程度分为分为4个区间，分级界限下含上不含。个区间，分级界限下含上不含。1级，无盐化级，无盐化2级，轻度盐化级，轻度盐化3级，中度盐化级，中度盐化4级，重度盐化级，重度盐化土壤污染状况土壤污染状况目前一般没有调查成果目前一般没有调查成果调查方法要到实地调查访问调查方法要到实地调查访问土壤有机质含量土壤有机质含量分为分为6个级别，分级界限下含上不含个级别，分级界限下含上不含1级，土壤有机质含量级，土壤有机质含量4.02级，土壤有机质含量级，土壤有机质含量4.0
65、3.03级，土壤有机质含量级，土壤有机质含量3.02.04级，土壤有机质含量级，土壤有机质含量2.01.05级，土壤有机质含量级，土壤有机质含量1.0 0.66级，土壤有机质含量级，土壤有机质含量0.6土壤酸碱度（土壤酸碱度（pH值）值）按其对作物生长的影响程度分为按其对作物生长的影响程度分为5个级别，分个级别，分级界限下含上不含。级界限下含上不含。1级，土壤级，土壤pH值值6.07.92级，土壤级，土壤pH值值5.56.0，7.98.53级，土壤级，土壤pH值值5.05.5，8.59.04级，土壤级，土壤pH值值4.55.05级，土壤级，土壤pH值值4.5，9.09.56级，土壤级，土壤pH
66、值值9.5障碍层次障碍层次土壤障碍层次指在耕层以下出现白浆层、石土壤障碍层次指在耕层以下出现白浆层、石灰姜石层、粘土磐和铁磐等阻碍根系伸展或灰姜石层、粘土磐和铁磐等阻碍根系伸展或影响水分渗透的层次。根据其据地表的距离影响水分渗透的层次。根据其据地表的距离分为分为3个级别，分级界限下含上不含。个级别，分级界限下含上不含。1级，级，6090cm；2级，级，3060cm；3级，级，30cm。排水条件排水条件指受地形和排水体系共同影响的雨后地表积指受地形和排水体系共同影响的雨后地表积水情况，分为水情况，分为4个级别，分级界限下含上不个级别，分级界限下含上不 含。含。1级，有健全的干、支、斗、农排水沟道
67、（包级，有健全的干、支、斗、农排水沟道（包括抽排），无洪涝灾害；括抽排），无洪涝灾害；2级，排水体系（包括抽排）基本健全，丰水级，排水体系（包括抽排）基本健全，丰水年暴雨后有短期洪涝发生（田面积水年暴雨后有短期洪涝发生（田面积水12天）天）排水条件排水条件3级，排水体系（包括抽排）一般，丰水年大级，排水体系（包括抽排）一般，丰水年大雨后有洪涝发生（田面积水雨后有洪涝发生（田面积水23天）天）4级，无排水体系（包括抽排），一般年份在级，无排水体系（包括抽排），一般年份在大雨后发生洪涝（田面积水大雨后发生洪涝（田面积水3天）天）地形坡度地形坡度水田、水浇地、望天田和菜地一般均作为平地处理。水田、水
68、浇地、望天田和菜地一般均作为平地处理。只对旱地进行坡度分级。坡度分为只对旱地进行坡度分级。坡度分为6个级别，坡度个级别，坡度值分级界限下含上不含。值分级界限下含上不含。1级，地形坡度级，地形坡度2，梯田按，梯田按2坡耕地对待；坡耕地对待；2级，地形坡度级，地形坡度25 ；3级，地形坡度级，地形坡度58 ；4级，地形坡度级，地形坡度815；5级，地形坡度级，地形坡度1525；6级，地形坡度级，地形坡度25。灌溉保证率灌溉保证率分为分为4个级别个级别1级，充分满足，包括水田、菜地和可随时灌级，充分满足，包括水田、菜地和可随时灌溉的水浇地；溉的水浇地；2级，基本满足，有良好的灌溉系统，在关键级，基本
69、满足，有良好的灌溉系统，在关键需水生长季节有灌溉保证的水浇地；需水生长季节有灌溉保证的水浇地；3级，一般满足，有灌溉系统，但在大旱年不级，一般满足，有灌溉系统，但在大旱年不能保证灌溉的水浇地；能保证灌溉的水浇地；4级，无灌溉条件，包括旱地与望天田。级，无灌溉条件，包括旱地与望天田。地表岩石露头状况地表岩石露头状况地表岩石露头是指基岩出露地面，干扰耕作。根据地表岩石露头是指基岩出露地面，干扰耕作。根据对耕作的干扰程度分对耕作的干扰程度分4个级别，岩石露头值下含上个级别，岩石露头值下含上不含。不含。1级，岩石露头级，岩石露头2，不影响耕作；，不影响耕作；2级，岩石露头级，岩石露头210，露头之间的
70、间距，露头之间的间距35100米，已影响耕作；米，已影响耕作；3级，级， 1025，露头之间的间距，露头之间的间距1035米，能米，能进行非机械化耕作；进行非机械化耕作；4级，岩石露头级，岩石露头25，露头之间的间距，露头之间的间距3.510米，米，进行非机械化耕作；进行非机械化耕作；灌溉水源灌溉水源1级，用地表水灌溉；级，用地表水灌溉；2级，用浅层地下水灌溉；级，用浅层地下水灌溉；3级，用深层地下水灌溉。级，用深层地下水灌溉。四）农用地定级常用方法：四）农用地定级常用方法： 修正法修正法 因素法因素法 样地法样地法修正法：修正法：是在农用土地分等的基础上，通过是在农用土地分等的基础上，通过对
71、农用土地分等指数进行各种系数的修正进对农用土地分等指数进行各种系数的修正进而对农用土地级别进行综合鉴定的方法。而对农用土地级别进行综合鉴定的方法。适用于定级区域已完成农用土地分等工作的适用于定级区域已完成农用土地分等工作的情况。情况。因素法：因素法：就是多因素综合评判法。就是多因素综合评判法。指导思想：指导思想： 从影响农用土地质量级别的原因着眼，从影响农用土地质量级别的原因着眼，通过系统地、综合地分析各类因子对农用土通过系统地、综合地分析各类因子对农用土地质量的作用强度，推断农用土地在定级区地质量的作用强度，推断农用土地在定级区域内空间分布上的优劣差异，进而划分出农域内空间分布上的优劣差异，
72、进而划分出农用土地级别的一种方法。用土地级别的一种方法。关键步骤：关键步骤： 因素选择和权重确定因素选择和权重确定样地法：样地法：是在选择县级标准样地和乡镇是在选择县级标准样地和乡镇级比照样地的基础上，以样地特征属性级比照样地的基础上，以样地特征属性及相应分值为标准，以实地资料为依据，及相应分值为标准，以实地资料为依据，编制定级区域特征等值区图，进而判定编制定级区域特征等值区图，进而判定各定级单元农用土地级别的一种方法。各定级单元农用土地级别的一种方法。要特别注意：要特别注意： 样地的选择、标准样地与比照样地的样地的选择、标准样地与比照样地的协调协调样地选择应遵循以下原则：样地选择应遵循以下原
73、则：生产条件最优原则；生产条件最优原则； 永久农用地原则；永久农用地原则； 工作便利原则。工作便利原则。县级标准样地与乡（镇）比照样地县级标准样地与乡（镇）比照样地的协调包括：的协调包括： 特征属性一致性；特征属性一致性； 记分规则一致性；记分规则一致性； 基准分值一致性；基准分值一致性； 检验方法一致性。检验方法一致性。四、定级单元划分四、定级单元划分1、单元划分原则：、单元划分原则： 定级单元划分的基本要求是单元内土地定级单元划分的基本要求是单元内土地质量相对均一，单元之间有较大差异，由地质量相对均一，单元之间有较大差异，由地物或权属界限封闭的，分值测算的基本空间物或权属界限封闭的，分值测
74、算的基本空间单位。单位。主导因素差异的原则；主导因素差异的原则；相似性原则；相似性原则；边界完整性原则。边界完整性原则。2、单元划分方法：、单元划分方法： 叠置法叠置法 地块法地块法 网格法网格法 多边形法多边形法3 3、单元边界确定、单元边界确定单元界限必须在实地明显可辩，可采用：单元界限必须在实地明显可辩，可采用：控制区域格局的地貌走向线和分界线；控制区域格局的地貌走向线和分界线；水流、河流、人工灌溉渠道；水流、河流、人工灌溉渠道；人工线状地物、道路、堤坝等；人工线状地物、道路、堤坝等；其它明显的地物、线状地物和有明显标其它明显的地物、线状地物和有明显标志的权属界线。志的权属界线。单元面积
75、大小以方便操作又不影响单元单元面积大小以方便操作又不影响单元特性为标准；特性为标准；确定的土地定级单元逐一按顺序编号填确定的土地定级单元逐一按顺序编号填表。表。五、修正法定级指数计算五、修正法定级指数计算（一）确定修正模型（一）确定修正模型1、修正因素选择范围、修正因素选择范围 修正因素是指在县域范围内具有明修正因素是指在县域范围内具有明显差异，对农用地级别有显著影响的因显差异，对农用地级别有显著影响的因素，包括必选因素和参选因素。素，包括必选因素和参选因素。必选修正因素：必选修正因素：土地区位因素：土地区位因素： 主要包括主要包括农贸中心影响状况农贸中心影响状况和和交通交通状况状况两个方面。
76、两个方面。耕作便利因素：耕作便利因素： 主要包括主要包括耕作距离、耕作装备、田耕作距离、耕作装备、田间道路和田块形状间道路和田块形状。参选修正因素：参选修正因素：局部气候条件：局部气候条件： 温度、温度、10有效积温、降水量、蒸发量、有效积温、降水量、蒸发量、无霜期、酸雨、灾害气候等。无霜期、酸雨、灾害气候等。地形：地形： 地貌类型、海拔、坡度、坡向、侵蚀程地貌类型、海拔、坡度、坡向、侵蚀程度等度等土壤条件：土壤条件： 土壤类型、土壤质地、有效土层厚度、有土壤类型、土壤质地、有效土层厚度、有机质含量、土壤机质含量、土壤pH值、障碍层深度、土壤污值、障碍层深度、土壤污染状况等。染状况等。水利状况
77、：水利状况： 水利设施状况、灌溉保证率、排水条件、水利设施状况、灌溉保证率、排水条件、地下水位、水污染程度等。地下水位、水污染程度等。土地利用状况：土地利用状况： 经营效益、土地利用集约度等。经营效益、土地利用集约度等。土地现状：土地现状： 水田、旱地。水田、旱地。土地利用方式：土地利用方式： 粮田、菜地、园地。粮田、菜地、园地。其它其它2、参选修正因素确定原则、参选修正因素确定原则参选修正因素必须是定级对象所处区域进行参选修正因素必须是定级对象所处区域进行农用地分等时未被选择的因素；农用地分等时未被选择的因素；在县域范围内，参选修正因素应该对农用地在县域范围内，参选修正因素应该对农用地级别有
78、显著影响；级别有显著影响；参选修正因素应选择容易量化的因素；参选修正因素应选择容易量化的因素；在县域范围内，参选修正因素的数量原则上在县域范围内，参选修正因素的数量原则上为为13个个。3、模型检验、模型检验方法：方法：试评法：试评法：选择选择12个乡进行修正法定级试点，个乡进行修正法定级试点，对定级评价结果进行统计分析，根据试评结对定级评价结果进行统计分析，根据试评结果调整模型。果调整模型。互相印证法：互相印证法：采取因素法或样地法对一部分采取因素法或样地法对一部分典型定级评价单元进行试评，根据评价结果典型定级评价单元进行试评，根据评价结果调整模型。调整模型。试验法：试验法：建立试验站，对修正
79、模型进行检验建立试验站，对修正模型进行检验（二）整理现有资料（二）整理现有资料1、资料核实、资料核实要求资料数据计量单位统一、来源可要求资料数据计量单位统一、来源可靠、无显著异常靠、无显著异常农用地利用条件、农用地经济条件资农用地利用条件、农用地经济条件资料必须是最近料必须是最近3年的数据和实测数据。年的数据和实测数据。2、资料初步整理、资料初步整理根据资料数据性质、来源统一编码、根据资料数据性质、来源统一编码、分类；分类；对不全、不可靠的现有资料作好记录，对不全、不可靠的现有资料作好记录，以便外业补充调查时弥补；以便外业补充调查时弥补；现有资料数据妥善保管、存档。现有资料数据妥善保管、存档。
80、（三）外业补充调查（三）外业补充调查调查土地区位因素、耕作便利因素及选调查土地区位因素、耕作便利因素及选择的其它修正因素的资料择的其它修正因素的资料（四）编制修正因素分值图：（四）编制修正因素分值图：1、编制修正因素分值图程序：、编制修正因素分值图程序：2、定级因素分值计算原则：、定级因素分值计算原则： 修正因素分值的确定要建立在修正因素与修正因素分值的确定要建立在修正因素与农用地质量相关研究的基础上；农用地质量相关研究的基础上；作用分值与农用地质量成正相关；作用分值与农用地质量成正相关；分值体系采用分值体系采用0100分的封闭区间；分的封闭区间；作用分值只与定级修正因素的显著作用区作用分值只
81、与定级修正因素的显著作用区间相对应；间相对应；因素作用分值处理尽可能模型化。因素作用分值处理尽可能模型化。（五）查算修正因素所对应的分值（五）查算修正因素所对应的分值（六）计算修正系数（六）计算修正系数1、计算土地区位修正系数、计算土地区位修正系数第第i个单元土地区位修正个单元土地区位修正因素分值因素分值反映区域内土地区位平均反映区域内土地区位平均作用分值作用分值第第i个单元土地区位修正系数个单元土地区位修正系数i 区域内第区域内第i个单元个单元2、计算耕作便利修正系数、计算耕作便利修正系数第第i个单元耕作便利修个单元耕作便利修正因素分值正因素分值反映区域内耕作便利反映区域内耕作便利平均作用分
82、值平均作用分值第第i个单元耕作便利修正系数个单元耕作便利修正系数3、计算参选修正因素修正系数、计算参选修正因素修正系数第第i个单元第个单元第j个参个参选修正因素分值选修正因素分值第第i个单元第个单元第j个参选修个参选修正因素修正系数正因素修正系数反映区域内第反映区域内第j个因个因素平均作用分值素平均作用分值j第第j个参选修正因素个参选修正因素（j1，2，3）（七）计算定级指数（七）计算定级指数第第i个单元的定级指数个单元的定级指数第第i个单元所对应的分等指数个单元所对应的分等指数六、农用地级别划分六、农用地级别划分（一）初步划分农用地级别（一）初步划分农用地级别 等间距法等间距法 数轴法数轴法 总分频率曲线法总分频率曲线法（二）校验（二）校验 在所有定级评价单元中随机抽取不超过总数在所有定级评价单元中随机抽取不超过总数5的单元进行野外实测，如果实测结果与定级结果差的单元进行野外实测，如果实测结果与定级结果差异异5，认为初步定级成果总体上合格，对发现认为初步定级成果总体上合格，对发现的不合格的初步定级结果进行调整；如果的不合格的初步定级结果进行调整；如果 5，则应对初步定级成果进行全面调整。则应对初步定级成果进行全面调整。（三）级别调整（三）级别调整（四）级别确定（四）级别确定
