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1、v公司简介公司简介v合作客户合作客户v服务项目服务项目v精彩案例精彩案例目目 录录香港中旅集团简介香港中旅集团简介 香港中旅香港中旅(集团集团)有限公司是国务院国有资产监督管理委员会管理有限公司是国务院国有资产监督管理委员会管理的以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、相关房地产开发和物流贸易的以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、相关房地产开发和物流贸易为支柱产业的国有大型骨干企业。香港中旅国际投资有限公司为香港为支柱产业的国有大型骨干企业。香港中旅国际投资有限公司为香港中旅集团控股的上市公司。中旅集团控股的上市公司。 集团所属企业还有：香港中国旅行社、港中旅国际旅行社、香港集团所属企业还有：香港中国
2、旅行社、港中旅国际旅行社、香港中旅维景国际酒管理有限公司、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村景中旅维景国际酒管理有限公司、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村景区及珠海海泉湾度假城、芒果网、港中旅（中国）投资有限公司、港区及珠海海泉湾度假城、芒果网、港中旅（中国）投资有限公司、港中旅物流贸易公司、中旅货运公司、唐山国丰钢铁公司、陕西渭河发中旅物流贸易公司、中旅货运公司、唐山国丰钢铁公司、陕西渭河发电厂等。电厂等。 香港中旅集团力争用五年的时间，把旅游主业建成中国第一、亚香港中旅集团力争用五年的时间，把旅游主业建成中国第一、亚洲前茅、世界一流。洲前茅、世界一流。 网址网址: 港中旅集团下属企业港中旅集团下
3、属企业港中旅集团下属企业港中旅集团下属企业港中旅国际（山东）公司港中旅国际（山东）公司 简介简介 港中旅国际（山东）旅行社是香港中旅集团在山东省的控股公港中旅国际（山东）旅行社是香港中旅集团在山东省的控股公司，是山东省第一家合资国际旅行社。司，是山东省第一家合资国际旅行社。 港中旅国际（山东）旅行社港中旅国际（山东）旅行社首批通过首批通过ISO9001ISO9001：20002000国际质量体国际质量体系认证，是山东首批系认证，是山东首批5A5A级旅行社，连续四年评为级旅行社，连续四年评为“青岛市最佳诚信青岛市最佳诚信旅行社旅行社”、“山东省十强国际旅行社山东省十强国际旅行社”；2006200
4、6年省内唯一受国家旅年省内唯一受国家旅游局表彰的游局表彰的“全国旅游系统先进企业全国旅游系统先进企业”，连续两年进入，连续两年进入“全国百强全国百强国际旅行社国际旅行社”，20082008年首批年首批“五五A A级旅行社级旅行社”，山东省唯一赴台旅游，山东省唯一赴台旅游组团社。组团社。 公司下设大中心：商务会奖中心（下设商务会奖部、机票酒店公司下设大中心：商务会奖中心（下设商务会奖部、机票酒店预订部）、地接中心、公民旅游中心、欧美亚入境中心以及日本部、预订部）、地接中心、公民旅游中心、欧美亚入境中心以及日本部、韩国部。韩国部。 公司拥有一支训练有素、极具团队精神、勤奋努力的的业务团公司拥有一支
5、训练有素、极具团队精神、勤奋努力的的业务团队，以及一支经验丰富、讲解生动、服务周到的优秀导游队伍，多队，以及一支经验丰富、讲解生动、服务周到的优秀导游队伍，多年来培养了众多的国家级、升级、市级文明导游员和导游形象大使。年来培养了众多的国家级、升级、市级文明导游员和导游形象大使。港中旅国际（山东）公司港中旅国际（山东）公司 商务会奖中心商务会奖中心 港中旅商务会奖中心是为了提高公司在商务会奖领域的专业港中旅商务会奖中心是为了提高公司在商务会奖领域的专业化而成立的。自化而成立的。自20052005年年1 1月正式成立以来，依托丰富资源，以专业月正式成立以来，依托丰富资源，以专业化的机构、队伍和服务
6、模式，专门为境内外跨国公司、大中型企业、化的机构、队伍和服务模式，专门为境内外跨国公司、大中型企业、行业协会和政府部门提供个性化的服务；行业协会和政府部门提供个性化的服务； 中心专注于中心专注于M.I.C.EM.I.C.E（MeetingMeeting、IncentiveIncentive、ConferenceConference、ExhibitionExhibition）市场，以客户需求为导向，量体裁衣、量身定制，为）市场，以客户需求为导向，量体裁衣、量身定制，为集团客户提供会议、大型活动管理、展览、培训、商务旅行和奖励集团客户提供会议、大型活动管理、展览、培训、商务旅行和奖励旅游等专业解决
7、方案。旅游等专业解决方案。 合作客户合作客户 我们为来自国内外不同行业的诸多著名跨国企业，如通用汽我们为来自国内外不同行业的诸多著名跨国企业，如通用汽车、中国银联、百胜餐饮集团（车、中国银联、百胜餐饮集团（KFCKFC）、）、OMEGA OMEGA 、CANON CANON 、SIEMENS SIEMENS 、ABBABB、GEGE等公司提供过专业的服务。依靠多年来的不懈等公司提供过专业的服务。依靠多年来的不懈努力，努力， 我们赢得了业界及客户的赞誉。我们赢得了业界及客户的赞誉。合作客户合作客户合作客户合作客户服务项目服务项目v会议策划会议策划v会议场地会议场地v会议酒店会议酒店v会议交通会议
8、交通v会议服务会议服务v城市观光城市观光会议策划会议策划 l根据会议的性质、主办的宗旨、会议的规模、与会代表的档次和根据会议的性质、主办的宗旨、会议的规模、与会代表的档次和 级别，进行会议活动企划书的制作；级别，进行会议活动企划书的制作；l会议整体形象的设计，徽标的设计制作、会议工作手册的编排印制、会议整体形象的设计，徽标的设计制作、会议工作手册的编排印制、会议筹备进度表的制作和更新；会议筹备进度表的制作和更新；会议场地（酒店、会场）会议场地（酒店、会场） 青岛海尔洲际酒店（青岛海尔洲际酒店（INTERCONTINENTAL） 座落于2008年奥运帆船比赛中心，所有酒店客房及套房均拥有醉人的海
9、景或跃动的城市风景。大多数客房均拥有迷人的海景，海天相连，美丽一线。全新的客房及套房配有42寸液晶电视、博士（BOSE）DVD/CD家庭影音组合及高速无线宽带上网服务。 青岛香格里拉大饭店（青岛香格里拉大饭店（SHANGRI-LA ） 酒店客房分别位于青香阁和盛世阁两栋相互连通的大楼。青香阁的客房包括高级客房、豪华客房和套房。新开业的二期盛世阁拥有196间客房以及13间酒店式公寓。盛世阁行政客房面积54平方米，所有客房都面向大海。 青岛颐中皇冠假日酒店（青岛颐中皇冠假日酒店（CROWN PLAZA ） 位于青岛新城区商业和购物中心，设施齐全的房间备有可接收卫星电视节目的彩色电视，可单独调控的空
10、调，传真和电脑宽带接口，国际直拨电话，茶和咖啡用具，电子保险箱，吹风机，饮品及小食齐备的迷你吧和冰箱。 会议交通会议交通l制定详细的往返交通方案制定详细的往返交通方案l国际、国内航班往返机票预定国际、国内航班往返机票预定l豪华机场巴士、豪华轿车接送豪华机场巴士、豪华轿车接送l贵宾通道接站贵宾通道接站 经验丰富、高素质商务车队，提供细致周到的用车服务，令会议主经验丰富、高素质商务车队，提供细致周到的用车服务，令会议主办方放心、省心。办方放心、省心。会议服务会议服务 机场接送、酒店签到机场接送、酒店签到会议服务会议服务 会场布置会场布置 设备租赁设备租赁会议服务会议服务 主题晚宴、晚宴表演主题晚宴
11、、晚宴表演 会议服务会议服务 会议礼品、广告制作会议礼品、广告制作 文具文具贝雕画贝雕画工艺品工艺品会议服务会议服务 翻译服务翻译服务 青岛青岛崂山崂山城市观光城市观光 青岛啤酒博物馆青岛啤酒博物馆 奥帆赛基地奥帆赛基地会议、大型活动会议、大型活动 l主题策划创意主题策划创意l全程跟踪执行全程跟踪执行l会场搭建、演出、司仪、设备道具等会场搭建、演出、司仪、设备道具等l媒体邀请、媒体发稿、媒体简报制作媒体邀请、媒体发稿、媒体简报制作l活动资料设计制作活动资料设计制作 精彩案例精彩案例 l新产品发布会新产品发布会l庆典仪式庆典仪式l企业年会企业年会l经销商大会经销商大会l政府活动政府活动l大型赛事
12、大型赛事l奖励旅游奖励旅游 青岛克利伯帆船赛（唯一旅行社接待商青岛克利伯帆船赛（唯一旅行社接待商） 青岛青岛台北直航包机首航仪式（唯一指定组团社）台北直航包机首航仪式（唯一指定组团社）青岛海泉湾开工庆典（全程策划）青岛海泉湾开工庆典（全程策划）返回 港中旅港中旅百胜餐饮集团百胜餐饮集团20082008年管理组年会（企业年会）年管理组年会（企业年会）港中旅港中旅EMC2008EMC2008青岛年会暨拓展训练（企业拓展）青岛年会暨拓展训练（企业拓展）港中旅港中旅20082008年度中国游戏产业年会（企业年会）年度中国游戏产业年会（企业年会）佳能公司腾彩体验店店长峰会佳能公司腾彩体验店店长峰会港中旅
13、国际（山东）旅行社有限公司港中旅国际（山东）旅行社有限公司CHINA TRAVEL INTERNATIONAL(SHANDONG)LTD.商务会奖中心商务会奖中心地址：青岛香港中路地址：青岛香港中路78号甲瑞丰和大厦号甲瑞丰和大厦2-3FAdd: 2-3Fof ruifenghe building NO.78xianggangzhong road Qingdao，ChinaTEL:+86-532-80897710 80897712 80897739 80897715FAX:+86-532-80897793联系我们联系我们谢谢观赏！谢谢观赏！谢谢观赏谢谢观赏谢谢观赏！谢谢观赏！如何进行房地产市场
14、分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目
15、目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包
16、括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路v三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场v两个方面两个方面供给、需求v三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需
17、求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分
18、析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数
19、2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第
20、二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%
21、稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反
22、映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0
23、.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格
24、尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能
25、的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机
26、会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素v 地段要素v 环境要素v 地块要素v 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（
27、机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革v 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）v 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就
28、一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好v房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
