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1、 第七第七 章章 经营性物业的管理经营性物业的管理 第一节第一节 概述概述一、经营性物业一、经营性物业是是指指以以经经营营性性、收收益益性性房房屋屋为为主主体体对对象象的的物物业业管管理理。如：如：写字楼、商业楼宇、工业厂房写字楼、商业楼宇、工业厂房 等等二、经营性物业管理的内容二、经营性物业管理的内容 1 制定管理计划制定管理计划 1）确立目标）确立目标 2）检查物业管理状况）检查物业管理状况 3）形成租金方案和出租策略）形成租金方案和出租策略2021/9/181理论上租金取决于理论上租金取决于：营运成本营运成本固定的税费固定的税费业主希望的投资回报率业主希望的投资回报率 实际租金：实际租金
2、： 取决于物业的市场供求关系取决于物业的市场供求关系4）提出预算提出预算 包括预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用包括预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用 5）物业管理的委托合同物业管理的委托合同 6）物业管理记录和控制）物业管理记录和控制2021/9/182 2 加强市场宣传以提升物业租金加强市场宣传以提升物业租金 如如:地理位置、周围景物、交通方便等地理位置、周围景物、交通方便等3 3 制定收租方法制定收租方法4 4 物业的维修物业的维修 5 5 安全保卫安全保卫 2021/9/183三、经营性物业管理的收入与费用三、经营性物业管理的收入与费用1 1 收入收入经营收入：租金收入经营
3、收入：租金收入其他业务收入：包括管理费、附属性的餐饮、购物、其他业务收入：包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得商务中心、交通等项服务所得2 费用支出费用支出 1）建筑物的维修养护费用；）建筑物的维修养护费用；2）设备设施设备设施的维修养护费用；的维修养护费用；3）提供）提供各种服务各种服务所需投入的费用；所需投入的费用；4）有关的税费）有关的税费2021/9/184 第二节第二节 写字楼的物业管理与服务写字楼的物业管理与服务 一、高层建筑的一般含义和特点一、高层建筑的一般含义和特点中国：中国：10层以上的住宅及高度超过层以上的住宅及高度超过24米的其他建筑物米的其他建筑物
4、美国：美国：7层以上或高度达层以上或高度达2225米以上米以上日本：日本：8层以上或高度超过层以上或高度超过31米的其他建筑物米的其他建筑物英国：英国：24.3米以上的米以上的1972年，国际高层建筑会议上，把年，国际高层建筑会议上，把高层建筑高层建筑分四类：分四类：2021/9/185第一类：第一类：916层（最高层（最高50米）米）第二类：第二类：1725层（最高层（最高75米）米）第三类：第三类：2640层（最高层（最高100米）米）第四类：第四类：40层以上（最高层以上（最高100米以上）米以上）迪拜塔迪拜塔：818米，米，162层。层。2004年年9月月21日建造，日建造，2009年
5、年1月月23日封顶，日封顶，2021/9/186（二）高层建筑的特点（二）高层建筑的特点1 建筑规模大，标准高建筑规模大，标准高2 人口集中，涉及面广人口集中，涉及面广3 设施设备复杂，专业化程度高设施设备复杂，专业化程度高4 集多功能于一体，综合性强集多功能于一体，综合性强2021/9/187二、写字楼的含义与类型二、写字楼的含义与类型v 含义含义 指用于指用于办公办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 v类型类型1 按建筑面积的大小分按建筑面积的大小分小型小型中型中型大型大型超大型超大型1万平米以下万平米以下 1万万平米万万平米万平米以上万平米以上
6、十几万以上十几万以上2021/9/1882 2 按写字楼的功能分按写字楼的功能分 单纯型单纯型 商住型商住型综合型综合型3 按现代化程度分按现代化程度分非智能型非智能型 智能型智能型4 按国际惯例分按国际惯例分甲级甲级 乙级乙级丙级丙级2021/9/189智能化的标志：智能化的标志：建筑设备自动化建筑设备自动化 BABA（Building Automation Building Automation SystemSystem）通信自动化通信自动化 CACA（Communication Automation Communication Automation S S）办公自动化办公自动化 OAOA
7、（Office Automation SOffice Automation S）保安自动化保安自动化 SASA（Security Automation SSecurity Automation S）消防自动化消防自动化 FAFA（ Fire Automation S Fire Automation S）2021/9/1810三、现代写字楼的特点三、现代写字楼的特点1 1 地理位置优越，交通条件良好地理位置优越，交通条件良好2 2 建筑规模大，机构和人员集中建筑规模大，机构和人员集中 3 建筑、设备既现代又先进建筑、设备既现代又先进4 功能齐全、自成体系功能齐全、自成体系5使用时间集中，人员流动
8、性大使用时间集中，人员流动性大66 经营管理要求高，时效性强经营管理要求高，时效性强2021/9/1811四、写字楼物业管理的方式与目标四、写字楼物业管理的方式与目标 （一）管理方式（一）管理方式1 委托服务型委托服务型2 自主经营型物业管理自主经营型物业管理3 专业服务企业的物业管理专业服务企业的物业管理（二）管理目标（二）管理目标 1. “安全、舒适、快捷安全、舒适、快捷” 2.延长使用年限，正常发挥功能。延长使用年限，正常发挥功能。 3.完善写字楼管理，使物业保值和增值。完善写字楼管理，使物业保值和增值。 4.与与“全国城市物业管理优秀大厦标准全国城市物业管理优秀大厦标准”相结合。相结合
9、。2021/9/1812五、写字楼管理服务的主要内容五、写字楼管理服务的主要内容（一）制订写字楼的管理规划（一）制订写字楼的管理规划（二）写字楼使用前的准备工作（二）写字楼使用前的准备工作（三）写字楼的维护维修与环境管理（三）写字楼的维护维修与环境管理（四）写字楼的商务服务（四）写字楼的商务服务商务中心：商务中心： 1 硬件配置：硬件配置：电视、电话、打印机、中英文处理机、电视、电话、打印机、中英文处理机、传真机、电传机、电脑、装订机、口述录音机、影传真机、电传机、电脑、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪及屏幕以及其他的办公用品等视设备、投影仪及屏幕以及其他的办公用品等 。2021/9/18
10、13 2 服务项目服务项目 翻译服务翻译服务,包括文件、传真、证明书、合同等；包括文件、传真、证明书、合同等； 秘书服务，包括各类文件的处理、归档；秘书服务，包括各类文件的处理、归档； 办公系统自动化服务；办公系统自动化服务； 整套办公设备和人员配备服务；整套办公设备和人员配备服务； 临时办公室租用服务；临时办公室租用服务； 长话、传真、电讯服务；长话、传真、电讯服务； 商务会谈、会议安排服务；商务会谈、会议安排服务； 商务咨询、商务信息查询服务；商务咨询、商务信息查询服务；2021/9/1814 客户外出期间保管、代转传真、信件等；客户外出期间保管、代转传真、信件等； 邮件、邮包、快递等邮政
11、服务；邮件、邮包、快递等邮政服务； 电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务等；电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务等； 报刊、杂志订阅服务；报刊、杂志订阅服务； 印刷文件、名片等印刷服务；印刷文件、名片等印刷服务； 成批发送商业信函服务；成批发送商业信函服务； 报刊剪报服务；报刊剪报服务； 秘书培训服务；秘书培训服务； 客户的电讯设备代办、代装服务。客户的电讯设备代办、代装服务。2021/9/1815（五）写字楼的客务服务（五）写字楼的客务服务 即前台服务即前台服务第三节第三节 商业物业的管理商业物业的管理一、商业物业的含义及类型一、商业物业的含义及类型（一）含义：（一）含义： 是指提供是指提供
12、商品流通商品流通和运行经济流动的物业和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施。如及其附属的设备、设施。如:商店、商场、超市、购物中商店、商场、超市、购物中心、娱乐场所、银行等。心、娱乐场所、银行等。2021/9/1816 （二）类型（二）类型1 从建筑结构上分从建筑结构上分敞开型敞开型封闭型封闭型 2 从建筑功能上分从建筑功能上分综合性商业购物中心综合性商业购物中心商住混合型商住混合型 3 从建筑规模上分从建筑规模上分市级购物中心市级购物中心地区级购物中心地区级购物中心居住区商场居住区商场4 从档次上分从档次上分经济型经济型豪华型豪华型 2021/9/1817 建筑规模建筑规模 服务人口服务人
13、口 营业额营业额市级市级 3万米万米以上以上 30万以上万以上 5亿以上亿以上地区级地区级 1 3万米万米 10万万 30万万 1亿亿 5亿亿居住区商城居住区商城 3000 1万米万米 1万万 5万万 3000万万 1亿亿2021/9/1818二、商业物业的特点二、商业物业的特点 1、商业楼宇要精心策划，合理布局、商业楼宇要精心策划，合理布局 2、建筑结构设计要新颖、别致，有特色、建筑结构设计要新颖、别致，有特色 3、选址和规模要满足不同层次的需要、选址和规模要满足不同层次的需要三、商业物业管理的特点三、商业物业管理的特点 1 需要确保商业场所的需要确保商业场所的安全性安全性 2 需要确保设备
14、设施的需要确保设备设施的可靠性可靠性 3 需要确保顾客消费的需要确保顾客消费的便利性便利性 4 需要确保环境的需要确保环境的整洁性整洁性2021/9/1819 良好形象的作用良好形象的作用是商业特色是商业特色是潜在的销售额是潜在的销售额是潜在的资产是潜在的资产1 树立商业场所的良好形象树立商业场所的良好形象四、商业物业管理的要求四、商业物业管理的要求 2 建立商业场所识别体系建立商业场所识别体系企业识别系统企业识别系统（Corporate Identity System，CIS）是强化商业场所形象的一种重要方式是强化商业场所形象的一种重要方式 。2021/9/1820 MIS理念识别系（理念识
15、别系（Mind Identity）BIS行为识别系统行为识别系统 （ Behavior Identity ）VIS视觉识别系统（视觉识别系统（ Visual Identity）MIS：是企业的经营理念，包括企业的经营方向、是企业的经营理念，包括企业的经营方向、经营思想、企业文化、企业精神和风险意识。经营思想、企业文化、企业精神和风险意识。BIS：是在企业经营理念指导下的企业识别行为是在企业经营理念指导下的企业识别行为,包包括对内行为与对外行为。括对内行为与对外行为。动态识别动态识别2021/9/1821 对内行为：对内行为：干部教育、员工培训、生活福利、工作环境、内部修干部教育、员工培训、生活
16、福利、工作环境、内部修缮、研究发展、环境保护等管理活动。缮、研究发展、环境保护等管理活动。对外行为：对外行为：市场调查、产品开发、公关活动、股市对策、公益性市场调查、产品开发、公关活动、股市对策、公益性资助、文化性活动。资助、文化性活动。VIS：是具体化、视觉化的传递形式。是具体化、视觉化的传递形式。 静态识别静态识别企业名称、企业品牌标志、员工服饰、内部装饰格调、企业名称、企业品牌标志、员工服饰、内部装饰格调、企业标准色、企业象征图案、宣传标语、口号、专用企业标准色、企业象征图案、宣传标语、口号、专用乐曲。乐曲。2021/9/18223商业楼宇安全保卫服务要求高商业楼宇安全保卫服务要求高（1
17、）综合性强）综合性强（2）服务性强）服务性强（3）治安人员素质要求高）治安人员素质要求高五、商业楼宇管理服务的对象五、商业楼宇管理服务的对象 （一）楼宇与设备、设施的养护及维修管理（一）楼宇与设备、设施的养护及维修管理（二）环境卫生及绿化管理（二）环境卫生及绿化管理（三）安全保卫管理（三）安全保卫管理（四）广告管理（四）广告管理（五）装修管理（五）装修管理3（六）租赁管理及合同管理（六）租赁管理及合同管理2021/9/1823 第四节第四节 工业厂房及仓库的物业管理工业厂房及仓库的物业管理 一、工业厂房物业管理的含义一、工业厂房物业管理的含义 工业厂房：工业厂房：供生产企业、科研单位进行生产活
18、动或供生产企业、科研单位进行生产活动或科学试验的物业及其附属设备、设施。科学试验的物业及其附属设备、设施。工业厂房的物业管理：工业厂房的物业管理：包括工业包括工业厂房、生产车间与厂房、生产车间与仓库仓库等房屋建筑的管理，以及厂房仓库以外工业区等房屋建筑的管理，以及厂房仓库以外工业区域内道路、绿化等的管理。域内道路、绿化等的管理。2021/9/1824 二、二、 工业物业管理的职能工业物业管理的职能1.负责厂房、建筑物的日常管理事务；负责厂房、建筑物的日常管理事务；2.代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会任务；办的社会任务；
19、3.监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度；对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度；4.负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属设施的管理、养护和维修；设施的管理、养护和维修；5.负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专款用于公共交通、公共设施维修；款用于公共交通、公共设施维修；6.按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目；按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公
20、布账目；7.有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。2021/9/1825 三、三、 工业物业的分类工业物业的分类根据工业物业的特性分根据工业物业的特性分重工业厂房重工业厂房 阁楼式厂房阁楼式厂房 现代单层标准厂房现代单层标准厂房 孵化器式的厂房孵化器式的厂房 2021/9/1826根据工业物业的适用性分根据工业物业的适用性分普通型普通型 特殊型特殊型 单一型单一型 四、四、 工业物业的特征工业物业的特征1 1 投资大投资大2 2 非流动性非流动性 3 3 属投资性物业属投资性物业4 4 功能易过时功能易过时5 5 租赁期长租赁期长2021/9/1827
21、五、五、 工业厂房物业管理服务的特点工业厂房物业管理服务的特点（一）管理服务的面广量大（一）管理服务的面广量大（二）生产设备和辅助设备设施种类多、专业性强（二）生产设备和辅助设备设施种类多、专业性强（三）基础设施必须保证正常运转（三）基础设施必须保证正常运转（四）常规性服务必须坚持高标准（四）常规性服务必须坚持高标准（五）环境保护要与国际接轨（五）环境保护要与国际接轨2021/9/1828六、六、 工业厂房物业管理的内容工业厂房物业管理的内容1 、制定严格的管理制度、制定严格的管理制度 （1）工业厂房与仓库的管理规定）工业厂房与仓库的管理规定 （2）各个岗位的工作职责与操作规定）各个岗位的工作
22、职责与操作规定 （3）机器设备的安装、管理、使用规定）机器设备的安装、管理、使用规定 （4）材料领取、加工、检验、耗用等规定）材料领取、加工、检验、耗用等规定 （5）产品入厂、入库的规定）产品入厂、入库的规定 （6）成品发货出库、出厂等制度）成品发货出库、出厂等制度 （7）安全保卫制度）安全保卫制度 （8）消防制度）消防制度2021/9/1829 2 工业厂房和仓库内部管理制度工业厂房和仓库内部管理制度1）厂房和仓库不准用作生活居住，除了经公安部门批准同意）厂房和仓库不准用作生活居住，除了经公安部门批准同意设立专用库房外，禁止厂内堆放易燃、易爆、有腐蚀性危险设立专用库房外，禁止厂内堆放易燃、易
23、爆、有腐蚀性危险品和有害物品。品和有害物品。2）各企业根据生产需要，对仓库和厂房进行分割改造和内部）各企业根据生产需要，对仓库和厂房进行分割改造和内部安装设备时，不可损坏楼面或超过楼面允许的荷载。施工前安装设备时，不可损坏楼面或超过楼面允许的荷载。施工前应与管理者联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可施工。应与管理者联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可施工。3）各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，）各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，如有超载放置而引起楼层断裂、损坏，管理者有权要求有关如有超载放置而引起楼层断裂、损坏，管理者有权要求有关企业修复到正常状态，由此
24、造成的损失由责任企业负责。企业修复到正常状态，由此造成的损失由责任企业负责。4）因使用水电不当而造成的损失由责任企业负责。）因使用水电不当而造成的损失由责任企业负责。5）管理者要求各企业、车间的工业废弃物自行处理，不可向）管理者要求各企业、车间的工业废弃物自行处理，不可向外胡乱倒放、丢弃。外胡乱倒放、丢弃。2021/9/1830 3 工业厂房和仓库公用部位的管理工业厂房和仓库公用部位的管理1.各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位。各企业应教育员工爱护公用部位的房屋结构和设备，如有人位。各企业应教育员工爱护公用部位的房屋结
25、构和设备，如有人为损坏，损失由责任者负责，并追究其单位管理责任。为损坏，损失由责任者负责，并追究其单位管理责任。2.为确保厂房和仓库及附近的建筑群体协调和美观，满足给排水为确保厂房和仓库及附近的建筑群体协调和美观，满足给排水及道路畅通要求，消防安全规程及生产人员安全，各企业不得在及道路畅通要求，消防安全规程及生产人员安全，各企业不得在规定范围内以外的基地上或层面的外墙、技术层搭建和安装设备。规定范围内以外的基地上或层面的外墙、技术层搭建和安装设备。若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，经协调批准后方可实施。经协调批准后方
26、可实施。3.为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不可占用园林绿地。多少，均不可占用园林绿地。4.厂房和仓库的公共场所，除了由管理者协商确定停放自行车和厂房和仓库的公共场所，除了由管理者协商确定停放自行车和汽车外，各企业不得堆放货物。汽车外，各企业不得堆放货物。5.为确保公共场所的清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对为确保公共场所的清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对于违反环卫保护规定者进行处罚，由造事者负责。于违反环卫保护规定者进行处罚，由造事者负责。2021/9/1831 4 工业厂区的环境管理工业厂区的环境
27、管理1）工业区环境污染的类型）工业区环境污染的类型（1）空气污染。造成空气污染的因素有：燃煤排放的二氧化）空气污染。造成空气污染的因素有：燃煤排放的二氧化碳气体；机动车尾气；工厂内排放的化学烟雾、粉尘。碳气体；机动车尾气；工厂内排放的化学烟雾、粉尘。（2）水体污染。工业废水里含有大量有毒、有害污染物，进）水体污染。工业废水里含有大量有毒、有害污染物，进入水体内造成水体污染。入水体内造成水体污染。（3）固体废弃物污染。工厂内固体废弃物是人们在生产、生）固体废弃物污染。工厂内固体废弃物是人们在生产、生活中扔弃的固态物质。活中扔弃的固态物质。（4）噪声污染。噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声）噪
28、声污染。噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。三种。（5）电磁波污染。）电磁波污染。2021/9/1832 2）做好绿化和环卫工作）做好绿化和环卫工作3）认真清理物业管理区的违章搭建）认真清理物业管理区的违章搭建4）加强公用设施管理）加强公用设施管理5）努力建设新型的人文环境）努力建设新型的人文环境 5 治安管理治安管理1）综合性强）综合性强2）服务性强）服务性强6 消防管理消防管理消防管理的方针是：消防管理的方针是：“预防为主，防消结合预防为主，防消结合”。 2021/9/1833 案例案例1；某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位部位150多平方
29、米出租给一个企业做电脑展台，大多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。业主一定的赔偿。2021/9/1834 案例评析；案例评析；业主的要求是合理的。因为业主买房时，合业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以
30、要求物业管理公有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。2021/9/1835 案例案例2；2009年年10月的一天下午，某市
31、一家写字楼大厦发月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦5层作为层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。而电公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层寻找，找到大厦的只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企坠入
32、电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企业检查了电梯，发现业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有层的电梯门锁有“外力破坏外力破坏”的新的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，他们从他们从2005年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无通知。出事
33、时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去故去4层强行推开电梯门呢层强行推开电梯门呢?李家诉至法院，要求物业管理李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。请问：物业管理企业是否应承担赔偿责任，为企业赔偿。请问：物业管理企业是否应承担赔偿责任，为什么什么?2021/9/1836 案例评析；案例评析；1物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责任。任。2物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业的行为存在严重过错，应承担损害
34、赔偿的民事责任。具体的行为存在严重过错，应承担损害赔偿的民事责任。具体表现在：表现在：物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知义务，存在明显的过错。义务，存在明显的过错。物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。因此，物业管理企业也存在明显过错，应承担损害赔偿的因此，物业管理企业也存在
35、明显过错，应承担损害赔偿的主要责任。主要责任。2021/9/1837 案例评析；案例评析；3李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成年人，他应当预见到电梯坏了，继续乘电梯有危险，但却年人，他应当预见到电梯坏了，继续乘电梯有危险，但却疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。2021/9/1838特种物业管理特种物业管理【教学目的与要求】【教学目的与要求】1. 1.了解特种物业的概念和特点了解特种物业的概念和特点了解特种物业的概念和特点了解特种物业的概念和特点2. 2.了解高校物业管理的特点及内容了解高校物
36、业管理的特点及内容了解高校物业管理的特点及内容了解高校物业管理的特点及内容3. 3.熟悉体育场馆物业管理的内容和特点熟悉体育场馆物业管理的内容和特点熟悉体育场馆物业管理的内容和特点熟悉体育场馆物业管理的内容和特点4. 4.了解医院物业管理的内容和特点了解医院物业管理的内容和特点了解医院物业管理的内容和特点了解医院物业管理的内容和特点【教学重点】【教学重点】体育场馆物业管理的内容和特点体育场馆物业管理的内容和特点体育场馆物业管理的内容和特点体育场馆物业管理的内容和特点 2021/9/1839第五节 特种物业概述在非住宅物业中，除了办公楼宇、商业楼在非住宅物业中，除了办公楼宇、商业楼宇、工业厂房外
37、，还有多种物业尚处在逐宇、工业厂房外，还有多种物业尚处在逐步走向企业化、社会化、专业化管理服务步走向企业化、社会化、专业化管理服务的进程之中。可称为特种物业。的进程之中。可称为特种物业。2021/9/1840一、特种物业的分类1. 1.文化教育类物业文化教育类物业文化教育类物业文化教育类物业 指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。年活动中心（青年宫
38、、少年宫）、展示厅、展览馆等。2. 2.体育类物业体育类物业体育类物业体育类物业 体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。3. 3.传媒类物业传媒类物业传媒类物业传媒类物业 电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等4
39、. 4.卫生类物业卫生类物业卫生类物业卫生类物业 医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡仪馆等。仪馆等。仪馆等。仪馆等。5. 5.餐饮类物业餐饮类物业餐饮类物业餐饮类物业 宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊、酒宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊、酒宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊、酒宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊、酒吧、啤酒屋等。吧、啤酒屋等。吧、啤酒屋等。吧、啤酒屋等。6. 6.交通类物业交通类物业交通类物业交通类物业 车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等
40、。车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等。车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等。车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等。7. 7.娱乐类物业娱乐类物业娱乐类物业娱乐类物业 电影院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。电影院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。电影院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。电影院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。8. 8.宗教类物业宗教类物业宗教类物业宗教类物业 庙观、教堂、宗嗣等。庙观、教堂、宗嗣等。庙观、教堂、宗嗣等。庙观、教堂、宗嗣等。2021/9/1841（二）特种物业的特点1不同的服务对象不同的服务对象2不同的服务要求不同的服务要求3不同的管理对象不同的管理对象4
41、不同的经费来源不同的经费来源（三）（三） 管理方法管理方法1传统房屋管理体制下，投资维修保养等有传统房屋管理体制下，投资维修保养等有主管部门承担主要责任主管部门承担主要责任2在经济体制改革中，可由主管部门委托物在经济体制改革中，可由主管部门委托物业管理或由主管部门现代化物业模式自治业管理或由主管部门现代化物业模式自治2021/9/1842第二节高校物业管理一、高校物业管理的含义及特点一、高校物业管理的含义及特点（一）含义：是指对高等院校已建成并投入（一）含义：是指对高等院校已建成并投入使用各类建筑物及其设备、公用设施、绿使用各类建筑物及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环节容貌等管理化
42、、卫生、交通、治安和环节容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人或使用人提供综合性的有偿服务的活有人或使用人提供综合性的有偿服务的活动动2021/9/1843（二）高校物业管理特点1. 1.高校物业管理处于计划经济向市场经济的国度地高校物业管理处于计划经济向市场经济的国度地高校物业管理处于计划经济向市场经济的国度地高校物业管理处于计划经济向市场经济的国度地带带带带2. 2. 高校物业管理决策者及业主观念固化高校物业管理决策者及业主观念固化高校物业管理决策者及业主观念固化高校物业管理决策者及业主观念固化3. 3. 高校传统生活习惯会影响高校物业管理的
43、开展高校传统生活习惯会影响高校物业管理的开展高校传统生活习惯会影响高校物业管理的开展高校传统生活习惯会影响高校物业管理的开展4. 4. 高校物业管理的现状呈现多元化的特点高校物业管理的现状呈现多元化的特点高校物业管理的现状呈现多元化的特点高校物业管理的现状呈现多元化的特点5. 5. 高校的物业管理多采用内部高校的物业管理多采用内部高校的物业管理多采用内部高校的物业管理多采用内部“ “甲乙方制度甲乙方制度甲乙方制度甲乙方制度” ”6. 6. 高校物业管理具有教育功能高校物业管理具有教育功能高校物业管理具有教育功能高校物业管理具有教育功能7. 7. 高校物业管理具有政治性高校物业管理具有政治性高校
44、物业管理具有政治性高校物业管理具有政治性2021/9/1844二、高校物业管理原则1. 坚持为教学科研工作服务总的原则坚持为教学科研工作服务总的原则2. 以校内为主，一校一寓以校内为主，一校一寓3. 坚持高校物业管理的非营利性坚持高校物业管理的非营利性2021/9/1845三、高校物业管理的内容（一）学生公寓的管理1.安全管理1 1）制定公寓管理安全目标）制定公寓管理安全目标2 2）组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解）组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解决不安全问题的落实决不安全问题的落实3 3）对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止）对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来
45、访者及推销商品者进入公寓；计算机、无证来访者及推销商品者进入公寓；计算机、行李等大件物品出入要核实登记行李等大件物品出入要核实登记4 4）向学生提出明确的安全要求）向学生提出明确的安全要求5 5）发挥学生的主观能动性，配合物业做好安全工）发挥学生的主观能动性，配合物业做好安全工作作2021/9/18462.卫生管理 楼外卫生保洁和楼内公共部分的卫生保洁。楼外卫生保洁和楼内公共部分的卫生保洁。3.住宿管理 1 1）寝室人员办理住宿登记卡，并将床头卡按要）寝室人员办理住宿登记卡，并将床头卡按要求挂在制定位置求挂在制定位置 2 2）对于个别掉正宿舍的学生，按规定程序调整）对于个别掉正宿舍的学生，按规
46、定程序调整 3 3）严禁私自留宿外来人员，如特需留宿，必须）严禁私自留宿外来人员，如特需留宿，必须携带有关证件到公寓管理部门按有关规定办理手携带有关证件到公寓管理部门按有关规定办理手续续 4 4）客人来访需出示有效证件）客人来访需出示有效证件 5 5）严禁宿舍内养宠物）严禁宿舍内养宠物2021/9/1847（二）教学楼的管理1.教学楼内外的卫生保洁 1 1）教室、大厅、走廊、楼梯、电梯、厕所等的）教室、大厅、走廊、楼梯、电梯、厕所等的清洁、保洁清洁、保洁 2) 2) 上课前，教室内必须搽干净黑板、黑板槽、上课前，教室内必须搽干净黑板、黑板槽、讲台，教具保持整齐易用讲台，教具保持整齐易用 3 3
47、）定期收集、清运垃圾）定期收集、清运垃圾2.电梯管理 注意电梯的保护和维修2021/9/1848（三）设备管理1.熟悉学校各楼电力总闸、电路分线、保险丝、电表水泵、空调和消防设备2.每天检查各楼层，注意电线等设备设施有否损坏，同时记录需修理的电灯和线路，并及时维修，保障电的供应3. 在各楼内要备有应急灯和手电筒，备急。4.每天检查门、窗、课桌、灯、凳等及卫生间内设施完好情况2021/9/1849（四）绿化环境的管理1.协助学校做好绿化美化的总体规划和设计2.及时完成绿化带内缺株树木的补栽和花草的更换，特别是要及时对老化树木进行修枝，保证学生的安全，枯死树木淘汰后，应及时补栽，确保整体的协调20
48、21/9/1850四、高校物业管理的现状及发展策略（一）学校物业管理现状1.管理观念落后，水平低下管理观念落后，水平低下2.管理经费短缺，包袱沉重管理经费短缺，包袱沉重3.住宅的社区服务功能较差住宅的社区服务功能较差（二）学校物业管理的发展策略1.必须把体制转换放在首位必须把体制转换放在首位2.培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平3.要造就适合物业管理发展的良好社会氛围要造就适合物业管理发展的良好社会氛围2021/9/1851第三节 体育场馆物业管理1体育场馆物业的特点2体育场馆物业管理的内容3现代体育场馆物业管理实施过程中的注意事项2021/9/1
49、852一、体育场馆物业的特点1.占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高2.实施设备规模庞大、齐全、科技含量高3.使用功能多元化4.人性化设计程度高5.配套商业网点密度大、交通通信设施容量大6.新闻、传媒设施设备先进、完善2021/9/1853二、体育场馆物业管理的内容（一）人力资源配备工作1.体育专业人才体育专业人才2.专业场地维护专业人才专业场地维护专业人才3.高科技专业人才高科技专业人才4.全方位高素质的服务专业人才全方位高素质的服务专业人才5.全民健身的带头人全民健身的带头人2021/9/1854（二）确立物业管理架构1.日常管理工作组织架日常管理工作组织架构构 1 1）环境部
50、）环境部 2 2）场馆服务部）场馆服务部3 3）信息技术部）信息技术部4 4）机电工程部）机电工程部2.大型赛事、活动保障大型赛事、活动保障工作组织架构工作组织架构1 1）接待服务组）接待服务组2 2）保洁组）保洁组3 3）机电设备组）机电设备组4 4）弱电组）弱电组5 5）场地保障服务组）场地保障服务组6 6）检票组）检票组7 7）车辆管理组）车辆管理组8 8）综合保障组）综合保障组2021/9/1855（三）建立完善的运行管理和服务保障体系1.制定详细的覆盖各专业工作的规章制度2.制定大型赛事、演出活动的各种应急方案3.全员进行大型赛事、演出活动的物业管理培训4.制定每次活动的物业管理方案
51、2021/9/1856三、现代体育场馆物业管理实施过程中的注意事项1.安全防范措施2.避免法律纠纷3.设施保护手段4.内部纪律规定2021/9/1857第四节 医院物业管理1医院物业管理的特点医院物业管理的特点1. 1.设备运行有连续性设备运行有连续性2. 2.保洁工作专业性强保洁工作专业性强3. 3.安全保卫工作具有特安全保卫工作具有特殊性殊性2医院物业管理内容医院物业管理内容1. 1.房屋及附属设备设施房屋及附属设备设施的维修养护与运行管的维修养护与运行管理理2. 2.安全保卫服务安全保卫服务3. 3.病区被褥用品洗涤供病区被褥用品洗涤供应管理服务应管理服务4. 4.环境管理服务环境管理服
52、务5. 5.护工服务管理护工服务管理6. 6.医院的其他服务项目医院的其他服务项目2021/9/1858三、医院物业管理的要求1.抓服务质量关键控制点，促进保安部高效运作2.彻底转变服务观念，提供主动式维修服务3.实施劳动定额管理，提高清洁服务质量，降低管理成本4.实行严格的考核制度，建立有效的激励机制2021/9/1859第第六六节节 智能建筑的物业管理智能建筑的物业管理（一）智能建筑的概述和定义（一）智能建筑的概述和定义（一）智能建筑的概述和定义（一）智能建筑的概述和定义1. 1.智能建筑的概述智能建筑的概述智能建筑的概述智能建筑的概述 智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、
53、博物馆、展览智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览馆、体育场馆等非住宅用的物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中馆、体育场馆等非住宅用的物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中馆、体育场馆等非住宅用的物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中馆、体育场馆等非住宅用的物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中得到发展。得到发展。得到发展。得到发展。 智能建筑一词，是于智能建筑一词，是于智能建筑一词，是于智能建筑一词，是于19841984年由美国首
54、次提出开的，其后便得到了迅速发展，年由美国首次提出开的，其后便得到了迅速发展，年由美国首次提出开的，其后便得到了迅速发展，年由美国首次提出开的，其后便得到了迅速发展，以美国和日本居多。以美国和日本居多。以美国和日本居多。以美国和日本居多。 日本第一座智能化大厦是在日本第一座智能化大厦是在日本第一座智能化大厦是在日本第一座智能化大厦是在 1985 1985年建成的本田青山大楼，在过去的年建成的本田青山大楼，在过去的年建成的本田青山大楼，在过去的年建成的本田青山大楼，在过去的1010年里，年里，年里，年里，建成约建成约建成约建成约80008000万万万万mm2 2的智能建筑；的智能建筑；的智能建筑
55、；的智能建筑； 美国自美国自美国自美国自2020世纪世纪世纪世纪9090年代以来新建和改建的办公大楼约年代以来新建和改建的办公大楼约年代以来新建和改建的办公大楼约年代以来新建和改建的办公大楼约7070为智能建筑，智能为智能建筑，智能为智能建筑，智能为智能建筑，智能大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会；大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会；大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会；大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会； 新加坡政府也计划花新加坡政府也计划花新加坡政府也计划花新加坡政府也计划花1212亿美元，把全岛建成亿美元，把全岛建成亿美元，把
56、全岛建成亿美元，把全岛建成“ “光纤智能化苑光纤智能化苑光纤智能化苑光纤智能化苑” ”； 韩国也将准备用韩国也将准备用韩国也将准备用韩国也将准备用4747亿美元，把本国建成亿美元，把本国建成亿美元，把本国建成亿美元，把本国建成“ “智能半岛智能半岛智能半岛智能半岛” ”。 我国的智能建筑也是起源于我国的智能建筑也是起源于我国的智能建筑也是起源于我国的智能建筑也是起源于2020世纪世纪世纪世纪8080年代末，但在近几年才得到发展，在年代末，但在近几年才得到发展，在年代末，但在近几年才得到发展，在年代末，但在近几年才得到发展，在北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北北京、
57、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦等，广州的中天广场，京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦等，广州的中天广场，京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦等，广州的中天广场，京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦等，广州的中天广场，上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券
58、大厦、东方明珠广播电视塔等。上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。2021/9/18602. 2.智能建筑的定义智能建筑的定义智能建筑的定义智能建筑的定义智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物活建筑群，也管理的建筑物活建筑群，也管理的建筑物活建筑群，也管理的建筑物活
59、建筑群，也称之为3A智能楼宇。2021/9/1861（二）智能化建筑的构成要素（二）智能化建筑的构成要素1. 1.通信自动化（通信自动化（通信自动化（通信自动化（CACA）2. 2.办公自动化（办公自动化（办公自动化（办公自动化（OAOA）3. 3.楼宇设备自动化（楼宇设备自动化（楼宇设备自动化（楼宇设备自动化（BABA）4. 4.结构化布线系统（结构化布线系统（结构化布线系统（结构化布线系统（PDS)PDS)5. 5.系统集成平台系统集成平台系统集成平台系统集成平台2021/9/18621. 1.通信自动化（通信自动化（通信自动化（通信自动化（CACA）终端设备除了一般的电话机外，还有传真机
60、、数字终终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，已端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，已端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，已端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，已进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换检索等工作。并且有电脑话务员服务
61、功能的程控交换检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换机，能将外来语言进行存储和通过信箱密码来提取留机，能将外来语言进行存储和通过信箱密码来提取留机，能将外来语言进行存储和通过信箱密码来提取留机，能将外来语言进行存储和通过信箱密码来提取留言的语言信箱，存储和提取文件传真、电话等数件。言的语言信箱，存储和提取文件传真、电话等数件。言的语言信箱，存储和提取文件传真、电话等数件。言的语言信箱，存储和提取文件传真、电话等数件。2021/9/18632. 2.办公自动化（办公自动化（办公自动化（办公自动化（OAOA）数据处理系统、通信系统、事务系统等数
62、据处理系统、通信系统、事务系统等数据处理系统、通信系统、事务系统等数据处理系统、通信系统、事务系统等3 3个系统组成。个系统组成。个系统组成。个系统组成。数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端3 3部部部部分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成计制表处理；办公计算机进行票据、报
63、表处理和制成计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成管理资料；终端与中央计算机相联。管理资料；终端与中央计算机相联。管理资料；终端与中央计算机相联。管理资料；终端与中央计算机相联。通信系统由传真机、多功能电话和内部交换机通信系统由传真机、多功能电话和内部交换机通信系统由传真机、多功能电话和内部交换机通信系统由传真机、多功能电话和内部交换机3 3部分部分部分部分构成；构成；构成；构成；事务系统则由文字处理机、图像文件信息装置、多功事务系统则由文字处理机、图像文件信息装置、多功事务系统则由文字处理机、图像文件信息装置、多功事务系统则由文字处理机、
64、图像文件信息装置、多功能复印机构成。能复印机构成。能复印机构成。能复印机构成。2021/9/18643. 3.楼宇设备自动化（楼宇设备自动化（楼宇设备自动化（楼宇设备自动化（BABA）：）：）：）：（1 1）自动消防系统：有报警、自动与手动灭火、防排）自动消防系统：有报警、自动与手动灭火、防排）自动消防系统：有报警、自动与手动灭火、防排）自动消防系统：有报警、自动与手动灭火、防排烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中心设有显示屏和控制台，显示屏包括火
65、灾自动报警受心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受信盘、厂紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵信盘、厂紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵信盘、厂紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵信盘、厂紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工作指示、消防电梯指示及其他如航空障碍灯、疏散标作指示、消防电梯指示及其他如航空障碍
66、灯、疏散标作指示、消防电梯指示及其他如航空障碍灯、疏散标作指示、消防电梯指示及其他如航空障碍灯、疏散标志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、空调闸栅开闭等。空调闸栅开闭等。空调闸栅开闭等。空调闸栅开闭等。2021/9/1865（2 2）保安监控系统：保安监控系统一般同楼
67、宇设备管）保安监控系统：保安监控系统一般同楼宇设备管）保安监控系统：保安监控系统一般同楼宇设备管）保安监控系统：保安监控系统一般同楼宇设备管理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟踪录像。踪录像。踪录像。踪录像。（3 3）电脑管理系统：对于各种机电设备、消防和保安）电脑管
68、理系统：对于各种机电设备、消防和保安）电脑管理系统：对于各种机电设备、消防和保安）电脑管理系统：对于各种机电设备、消防和保安装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音响、通信、防盗等进行全面监控，对原始数据进行收响、通信、防盗等进行全面监控，对原始数据进行收响、通信、防盗等
69、进行全面监控，对原始数据进行收响、通信、防盗等进行全面监控，对原始数据进行收集、分类、运算、存储、检索、制表。集、分类、运算、存储、检索、制表。集、分类、运算、存储、检索、制表。集、分类、运算、存储、检索、制表。2021/9/1866（4 4）空气调节自动化：通过计算机控制，使空调区域）空气调节自动化：通过计算机控制，使空调区域）空气调节自动化：通过计算机控制，使空调区域）空气调节自动化：通过计算机控制，使空调区域保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少
70、能耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。（5 5）供暖系统：通过计算机控制，使供暖区域按照需）供暖系统：通过计算机控制，使供暖区域按照需）供暖系统：通过计算机控制，使供暖区域按照需）供暖系统：通过计算机控制，使供暖区域按照需要提供热量和在合适范围内节约能源。要提供热量和在合适范围内节约能源。要提供热量和在合适范围内节约能源。要提供热量和在合适范围内节约能源。（6 6）电梯自动化系统：由一个电脑控制的群控制器和）电梯自动化系统：由一个电脑控制的群控制器和）电梯
71、自动化系统：由一个电脑控制的群控制器和）电梯自动化系统：由一个电脑控制的群控制器和每台电梯的轿箱控制器，固态传动系统及信号装置组每台电梯的轿箱控制器，固态传动系统及信号装置组每台电梯的轿箱控制器，固态传动系统及信号装置组每台电梯的轿箱控制器，固态传动系统及信号装置组成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。轿箱对
72、召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。2021/9/1867（7 7）停车场管理系统：由计算机控制两组光电开关和）停车场管理系统：由计算机控制两组光电开关和）停车场管理系统：由计算机控制两组光电开关和）停车场管理系统：由计算机控制两组光电开关和地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车辆的进出。辆的进出。辆的进出。辆的进出。（8 8）电力、供水、供热系统：通过各种检测原件和传）电力、供水、供热系统：通过各种检测原件和传）电力、供水、供热系统：通过各种
73、检测原件和传）电力、供水、供热系统：通过各种检测原件和传感原件对电流、电压、频率有功无功、电度量、功率感原件对电流、电压、频率有功无功、电度量、功率感原件对电流、电压、频率有功无功、电度量、功率感原件对电流、电压、频率有功无功、电度量、功率周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流量、温度、压力进行监控、测量、记录。量、温度、压力进行监控、测量、记录。量、温度、压力进行监控、测量、记录。量、温度、压力进行监控、测量、记录。2021/9/18684. 4.
74、结构化布线系统（结构化布线系统（结构化布线系统（结构化布线系统（PDS)PDS)结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数据通信、多媒体通信融为一体。据通信、多媒体通信融为一体。据通信、多媒体通信融为一体。据通信、多媒体通信融为一体。5. 5.系统集成平台系统集成平台系统集成平台系统集成平台系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备需要进行统一操
75、作与管理，能在各子系需要进行统一操作与管理，能在各子系需要进行统一操作与管理，能在各子系需要进行统一操作与管理，能在各子系 统之间进统之间进统之间进统之间进行数据交流。行数据交流。行数据交流。行数据交流。2021/9/1869（三）智能建筑物业管理的要求（三）智能建筑物业管理的要求在同一楼宇内不同使用功能区域，其智能化系统的不同在同一楼宇内不同使用功能区域，其智能化系统的不同在同一楼宇内不同使用功能区域，其智能化系统的不同在同一楼宇内不同使用功能区域，其智能化系统的不同配置和不同的管理要求。配置和不同的管理要求。配置和不同的管理要求。配置和不同的管理要求。上海久事复兴大厦：上海久事复兴大厦：上
76、海久事复兴大厦：上海久事复兴大厦：19961996年年年年5 5月正式投入使用，月正式投入使用，月正式投入使用，月正式投入使用，19981998年年年年5 5月通过了上海市首幢建筑物智能化系统评估、获得月通过了上海市首幢建筑物智能化系统评估、获得月通过了上海市首幢建筑物智能化系统评估、获得月通过了上海市首幢建筑物智能化系统评估、获得甲级综合商办楼称号。大厦总面积为甲级综合商办楼称号。大厦总面积为甲级综合商办楼称号。大厦总面积为甲级综合商办楼称号。大厦总面积为6 6万万万万mm2 2，主楼高，主楼高，主楼高，主楼高116m116m，地上，地上，地上，地上2626层，地下层，地下层，地下层，地下2
77、 2层，其中层，其中层，其中层，其中B2B2层为有层为有层为有层为有7070个泊位个泊位个泊位个泊位的停车库区域，的停车库区域，的停车库区域，的停车库区域，B1- F8B1- F8层为商场、餐饮、娱乐区域，层为商场、餐饮、娱乐区域，层为商场、餐饮、娱乐区域，层为商场、餐饮、娱乐区域，F9 - F25F9 - F25为办公区域，为办公区域，为办公区域，为办公区域，F26F26层为设备层区域。层为设备层区域。层为设备层区域。层为设备层区域。 2021/9/18701 1商场、餐饮、娱乐区域智能化系统的配置和管理要商场、餐饮、娱乐区域智能化系统的配置和管理要商场、餐饮、娱乐区域智能化系统的配置和管理
78、要商场、餐饮、娱乐区域智能化系统的配置和管理要求：求：求：求：1 1）空调系统应是）空调系统应是）空调系统应是）空调系统应是“ “全空气全空气全空气全空气” ”系统，新风量要充足，餐饮系统，新风量要充足，餐饮系统，新风量要充足，餐饮系统，新风量要充足，餐饮和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小空间进行温度自设定，如空间进行温度自设定，如空间进行温度自设定，如空间进行温度自设定，如KTVKTV包房、舞池、就餐包包房、舞池、就餐包包房、舞池、就餐包包房、
79、舞池、就餐包房等。房等。房等。房等。2 2）各出入口应设置固定和带云台的监视摄像机，商场）各出入口应设置固定和带云台的监视摄像机，商场）各出入口应设置固定和带云台的监视摄像机，商场）各出入口应设置固定和带云台的监视摄像机，商场内还应设置带云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。内还应设置带云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。内还应设置带云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。内还应设置带云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。玻璃橱窗要设置破碎感应器，要有一定数量且分布合玻璃橱窗要设置破碎感应器，要有一定数量且分布合玻璃橱窗要设置破碎感应器，要有一定数量且分布合玻璃橱窗要设置破碎感应器，要有一定数量且分布
80、合理的手动或脚动应急报警开关。理的手动或脚动应急报警开关。理的手动或脚动应急报警开关。理的手动或脚动应急报警开关。2021/9/18713 3）此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平）此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平）此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平）此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平布线系统留有底面和柱壁端口，便于提供给布线系统留有底面和柱壁端口，便于提供给布线系统留有底面和柱壁端口，便于提供给布线系统留有底面和柱壁端口，便于提供给POSPOS作为作为作为作为网络的联结、布点数量及线类等级，以求合理性和经网络的联结、布点数量及线类等级，以求合理性和经网
81、络的联结、布点数量及线类等级，以求合理性和经网络的联结、布点数量及线类等级，以求合理性和经济性。济性。济性。济性。4 4）消防系统是这类区域的重点，因为在这一区域里有）消防系统是这类区域的重点，因为在这一区域里有）消防系统是这类区域的重点，因为在这一区域里有）消防系统是这类区域的重点，因为在这一区域里有厨房、煤气房、电加热餐具及照明集中点等，因此，厨房、煤气房、电加热餐具及照明集中点等，因此，厨房、煤气房、电加热餐具及照明集中点等，因此，厨房、煤气房、电加热餐具及照明集中点等，因此，发生火灾的概率就大于办公区域，所以要设置烟感探发生火灾的概率就大于办公区域，所以要设置烟感探发生火灾的概率就大于
82、办公区域，所以要设置烟感探发生火灾的概率就大于办公区域，所以要设置烟感探测器的覆盖面积以小于测器的覆盖面积以小于测器的覆盖面积以小于测器的覆盖面积以小于60m60m2 2/ /点为宜，一般应选点为宜，一般应选点为宜，一般应选点为宜，一般应选50m50m2 2/ /点左右。在商场区域，水喷淋头的设置会遇到无吊顶点左右。在商场区域，水喷淋头的设置会遇到无吊顶点左右。在商场区域，水喷淋头的设置会遇到无吊顶点左右。在商场区域，水喷淋头的设置会遇到无吊顶或二次装修中改变吊顶的情况，要设置上下喷淋头接或二次装修中改变吊顶的情况，要设置上下喷淋头接或二次装修中改变吊顶的情况，要设置上下喷淋头接或二次装修中改
83、变吊顶的情况，要设置上下喷淋头接口，以便于施工和管理。口，以便于施工和管理。口，以便于施工和管理。口，以便于施工和管理。2021/9/18722 2办公区域智能化系统的设置和管理要求办公区域智能化系统的设置和管理要求办公区域智能化系统的设置和管理要求办公区域智能化系统的设置和管理要求1 1）办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、）办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、）办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、）办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要可靠的监视、消防系统作
84、保证，室内消防设施的设置要可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要合理、周到，不可留有盲区。合理、周到，不可留有盲区。合理、周到，不可留有盲区。合理、周到，不可留有盲区。2 2）在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，）在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，）在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，）在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，若通道长度大于若通道长度大于若通道长度大于若通道长度大于30m30m，也要设置监控器或探测器。，也要设置监控器或探测器。，也要设置监控器或探测器。，也要设置监控器或探测器。3 3）对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水
85、机组、热泵）对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵）对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵）对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等进行监测，而且监测参数要实用，要有利于运行机组等进行监测，而且监测参数要实用，要有利于运行机组等进行监测，而且监测参数要实用，要有利于运行机组等进行监测，而且监测参数要实用，要有利于运行管理和机电设备维修。管理和机电设备维修。管理和机电设备维修。管理和机电设备维修。2021/9/18734 4）室内电话端口的配置，以往是以）室内电话端口的配置，以往是以）室内电话端口的配置，以往是以）室内电话端口的配置，以往是以7m7m2 2设一线，从目
86、设一线，从目设一线，从目设一线，从目前来看，从事贸易的公司约需前来看，从事贸易的公司约需前来看，从事贸易的公司约需前来看，从事贸易的公司约需6m6m2 2一线，即每人两部一线，即每人两部一线，即每人两部一线，即每人两部电话机；从事化妆品促销的公司，每人约需电话机；从事化妆品促销的公司，每人约需电话机；从事化妆品促销的公司，每人约需电话机；从事化妆品促销的公司，每人约需2.52.5部电部电部电部电话机；从事证券、保险业务的公司，每人约需话机；从事证券、保险业务的公司，每人约需话机；从事证券、保险业务的公司，每人约需话机；从事证券、保险业务的公司，每人约需3 3部电部电部电部电话机。所以，这些业务
87、的办公楼，其按面积占有端话机。所以，这些业务的办公楼，其按面积占有端话机。所以，这些业务的办公楼，其按面积占有端话机。所以，这些业务的办公楼，其按面积占有端口数的数量配置要以口数的数量配置要以口数的数量配置要以口数的数量配置要以4 45 m5 m2 2端口为宜。端口为宜。端口为宜。端口为宜。5 5）空调系统的耗电量较大，对此能否采取节能措施，）空调系统的耗电量较大，对此能否采取节能措施，）空调系统的耗电量较大，对此能否采取节能措施，）空调系统的耗电量较大，对此能否采取节能措施，应成为物业管理运作的重点。应成为物业管理运作的重点。应成为物业管理运作的重点。应成为物业管理运作的重点。2021/9/1874
