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1、物业管理条例物业管理条例简析简析2008年6月 2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。一、条例的立法过程一、条例的立法过程 1999年4月，建设部成立条例起草小组，开始条例的起草工作。在条例起草阶段，起草小组主要作了下列工作： 收集有关资料，了解国内物业管理的立法情况 开展立法调研，掌握第一手材料 进行专家论证，研讨立法中的难点问题 广泛征求意见，以求彰显民意二、条例的指导思想和立法原则二、条例的指导思想和立法原则 条例在坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出了发展为重、
2、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。条例在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：物业管理权利和财产权利相对应的原则 在我国物权法当时尚未出台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相
3、应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。维护全体业主合法权益的原则 为维护全体业主的合法权益，条例既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。现实性与前瞻性有机结合的原则 条例注重保持法规、政策的持续性和适度性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。条例注重
4、肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验等，如主管部门对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业管理服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，条例作出了明确规定。条例贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。从实际出发，实事求是的原则 我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区，大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。条例在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑
5、各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。三、条例创设的法律制度三、条例创设的法律制度 条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度（具体内容第三章）。学习和贯彻条例，关键在于要准确把握条例所创设的法律制度的内涵。尊重和维护业主的财产权利 物业管理的基础是业主的财产权
6、。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项时区直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。 条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也有业主在民主协商
7、的基础上自行平衡。条例对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任；物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业公共部位、公共设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同
8、契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。 业主大会制度和业主公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。业主公约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。业主公约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。通过业主公约，建立物业共同关系人的行为准则
9、，可以形成良好的共同财产管理、共同利益均衡秩序。条例和有关法律法规共同规范物业管理活动 物业管理活动中的问题，有的是由条例所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方面主体也应当遵守其他法规、法规规定的行为规范。民法通则、合同法、公司法、城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。所以，在贯彻实施条例中，不仅要学习领会条例的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。 比如物业的质量问题。业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律法规由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发
10、现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。妥善处理政府和市场的关系 物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的职务，不设定行政强制措施。同时条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约 、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，有同时构成民事违约或侵权的行为
11、，则坚持损坏赔偿优先的原则。 市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。条例按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。条例是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，按照条例的精神，主要应把完善市场机制放在重要的位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。四、条例主要内容简介四、条例主要内容简介第一章 总则第二章 业主及业主大会第三章 前期物业管理第四章
12、 物业管理服务第五章 物业的使用维护第六章 法律责任条例的法律责任有如下几个方面的特点： 行政责任、民事责任共存。物业管理本质是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业管理企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。条例在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。 以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是条例中法律责任涉及的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预
13、者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。 体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任第七章 附则 第七十条是关于条例生效日
14、期的规定，明确条例自2003年9月1日起实施。按照法律不溯及既往的一般原理，条例生效以前的物业管理活动，不适用条例的规定。之所以在公布日期和实施日期之间留出一段时间，是考虑到物业管理是一项关系到老百姓切身利益的大事，需要有一段时间被各方所了解和熟悉。同时，在条例颁布之前，大多数省、自治区、直辖市都颁布了相应的地方性法规或者规章以规范本地方的物业管理活动，条例公布以后，这些地方法规和规章中存在的与条例不相符的规定都必须作相应的修改。同时，这段时间也是宣传教育的时间，由于物业管理与老百姓的生活息息相关，只有让广大群众都了解、熟悉条例，才能更好的保证本条例的贯彻、施行。五、条例确立的基本法律关系五、
15、条例确立的基本法律关系 业主相互之间的关系：业主相互之间的关系： 业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等他设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。条例在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照条例和业主大会议事规则规定的程序作出的决定，包括业主公约
16、等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。条例明确规定，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用等等。 物业管理企业和业主之间的关系 物业管理企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种
17、真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在几个方面：业主是否选聘物业管理企业管理自己的物业，选聘哪一家物业管理企业实施物业管理，都由业主、业主大会自己决定；反过来，物业管理企业是否接受业主的选聘，也由物业管理企业自己决定，这说明了双方双方签订合同的自愿，对于合同内容的确定，比如物业管理企业要提供哪些服务，服务到什么标准，业主要交纳多少物业服务费用，同样出于双方当事人的自愿。相关主体不同意就不要签合同，签了合同就意味着接受合同的内容，同时也接受了合同的约束。 开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
18、 开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所有房屋，购房人全部入住，成立业主大会以后，才来选聘物业管理企业实施物业管理服务。商品房销售阶段的 物业管理服务，也就是前期物业管理服务，客观上只能有建设单位选 聘物业管理企业来实施。条例规定，前期物业管理服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要是逐渐入住的购房人，或者说是小业主。这样，合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上分离的，并不完全
19、一致。为了解决这个问题，条例要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的；一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理的义务是：指定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、 在保修期限和保修范围内承担物业的
20、保修责任等。 社区委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系社区委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系 社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸，它对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管理区域可能有多个居委会，而一个居委会也可能涉及到多个物业管理区域；业主可能是该社区的居民，也可能不是给社区的居民，居委会成员可能是该区域内的业主，也可能不是业主。因此居委会和业主大会并不一一对应，双
21、方不存在隶属关系，也不存在上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的利益，离不开当地居委会的指导和帮助。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。 物业管理各方主体与政府之间的关系： 物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立主要通过当事人的意思决定，政府作为行政主管部门，不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。 政府和物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化合同的地位和效用，主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的纠纷。
