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1、2013翡翠岛营销策略提报翡翠岛营销策略提报第一章第一章 项目概况目概况总套数总套数190190套套类别类别别墅别墅排屋排屋合计合计项目套数项目套数1201207070套（套（3535幢）幢）190190已售套数已售套数123123129129112112建筑面积建筑面积( () )45678.9445678.9416146.0716146.0761825.0161825.01销售面积销售面积( () )30416.1330416.136330633036746.1336746.13销售率销售率89%89%41.43%41.43%58.95%58.95%可售套数可售套数5757（龙泽苑（龙泽苑
2、1套、套、 龙鼎苑龙鼎苑5套、套、 龙瀚苑龙瀚苑10套、套、龙盛苑龙盛苑5）2323( (龙祯苑龙祯苑4545套、套、龙禧苑龙禧苑6767套套) )123123可售面积可售面积15262.8115262.819816.079816.0725078.8825078.88一、房源整理一、房源整理分析分析剩余房源集中在剩余房源集中在龙盛苑和龙禧苑，龙盛苑和龙禧苑，均超过均超过2020套套龙盛苑推出较晚，面积较大，龙盛苑推出较晚，面积较大，400方方以上房源为主，总价较高，景观一般，以上房源为主，总价较高，景观一般，客户反映性价比不高；客户反映性价比不高；龙祯苑湖景面较宽阔，离主入口较远，龙祯苑湖景面
3、较宽阔，离主入口较远，交通不便；交通不便；龙禧苑湖景面较小，离主入口较龙禧苑湖景面较小，离主入口较近数量较多；近数量较多；小结小结由于翡翠岛别墅在户型、景观和地段上各有不同，需由于翡翠岛别墅在户型、景观和地段上各有不同，需根据最新的市场情况，根据最新的市场情况，适当进行价格调整适当进行价格调整，促进销售。，促进销售。二、销售目售目标2013年翡翠岛销售额目标年翡翠岛销售额目标1.0714亿亿，回笼资金目标，回笼资金目标7085万。万。翡翠岛项目翡翠岛项目销售构成销售构成计划销售面积计划销售面积 销售单价（销售单价（9折）折） 别墅别墅8 8288528851 16889 排屋排屋2020449
4、9.224499.221 12983 合计合计28287384.227384.22分析分析2012年翡翠岛销售别墅年翡翠岛销售别墅2套，排屋套，排屋20套。套。2013年的别墅销售目标为年的别墅销售目标为2012年的年的4倍倍2013年的排屋销售目标为年的排屋销售目标为2012年的年的1.3倍倍小结小结2013的重点客户开发为的重点客户开发为高端别墅客户高端别墅客户，在活动和宣传形式上都需要再升级。在活动和宣传形式上都需要再升级。三、客三、客户分析分析（以现有的100位客户资料为基础）1 1、地区、地区杭州区域杭州区域5454位，包括位，包括萧山、余杭、山、余杭、滨江；江；淳安淳安1212位；
5、位；永康永康7 7位；位；义乌7 7位位海外海外4 4；温州；温州4 4海宁海宁3 3位位；乐清2；广东2兰溪1位，台州1，宁波1，北京1未知1位；2 2、年、年龄35-5535-55岁3 3、职业私私营业主占主占绝大多数，公大多数，公务员占少数占少数4 4、爱好好旅游旅游, ,看看书、垂、垂钓、喝茶、投、喝茶、投资5 5、渠道、渠道朋友介朋友介绍占占绝大多数大多数小结小结重点推广区域重点推广区域杭州、淳安、永康、义乌；杭州、淳安、永康、义乌；重点拓展渠道重点拓展渠道老客户维护；老客户维护；主要客户活动主要客户活动休闲度假活动休闲度假活动四、价四、价值梳理梳理山水岛墅，稀缺资源国际团队，大师杰
6、作途家服务，轻松享受高端配套，名流领地现房实景，眼见为实是湖心，更是城市中心分析分析翡翠岛与竞品相比，核心的三大优势翡翠岛与竞品相比，核心的三大优势全现房、山水景观和途家服务全现房、山水景观和途家服务小结小结全现房和山水景观已经作为全现房和山水景观已经作为2012的推广主题进行重点的推广主题进行重点推出，推出，途家服务途家服务将成为将成为2013年翡翠岛的一大亮点，不年翡翠岛的一大亮点，不仅是推广的重点，更是拓宽渠道的良好平台。仅是推广的重点，更是拓宽渠道的良好平台。第二章第二章 推广策略推广策略一、一、20122012推广策略推广策略主题概念：全岛别墅主题概念：全岛别墅广告语：湖山之上的珍藏
7、广告语：湖山之上的珍藏分析分析2012的推广重点为自然景观资源，以物理属性为出发点，吸引客户。的推广重点为自然景观资源，以物理属性为出发点，吸引客户。2013年随着途家模式的正式运行、会所和排屋样板房的落成，翡翠年随着途家模式的正式运行、会所和排屋样板房的落成，翡翠岛的服务完善，将成为市场新的焦点。岛的服务完善，将成为市场新的焦点。小结小结2013年翡翠岛的宣传策略为软硬兼施：年翡翠岛的宣传策略为软硬兼施：软从客从客户的心理出的心理出发，采用更有沟通力的，采用更有沟通力的话语体系；体系；硬硬以途家服务、物业配套作为产品支撑，提升市场关注度；以途家服务、物业配套作为产品支撑，提升市场关注度；二、
8、二、20132013推广策略推广策略573平方公里的湖山准备好了，平方公里的湖山准备好了，最适合风云际会的会所准备好了，最适合风云际会的会所准备好了，供您随时供您随时SPA的泳池准备好了的泳池准备好了,世界级的游艇码头准备好了，世界级的游艇码头准备好了，您的专属管家也已经准备好了您的专属管家也已经准备好了回来吧！回来吧！回归山林回归山林回归自然回归自然回归宁静回归宁静回归真我回归真我回到翡翠岛回到翡翠岛主题概念主题概念回到翡翠岛，远离尘世多纷扰；回到翡翠岛，远离尘世多纷扰；回到翡翠岛，菩提五根皆清净；回到翡翠岛，菩提五根皆清净；翡翠岛，翡翠岛，你的第六感岛屿假期你的第六感岛屿假期广告语第六感第
9、六感“超感官知觉超感官知觉”（ESP），指正常五感（眼（视觉）、耳（听觉）、鼻（嗅觉）、舌（味觉）、肌肤（触觉） ）之外的感官，与直觉、潜意识有关 。一般当人完全放松，进入一种相对无碍的境界时，才会出现。释义：释义：延伸：延伸：第六感度假生活（第六感度假生活（SixSenses），），通常在全然原始的僻静之境，为客人带来亲生态而又豪华的顶级度假体验，以东南亚地区多见。马尔代夫：拉姆马尔代夫：拉姆度假村度假村Six Senses LaamuSix Senses Laamu泰国泰国：海德威度假村：海德威度假村SixSensesYaoNoiBeyondPhuket越南越南：昆岛豪华度假村：昆岛豪华度
10、假村SixSensesConDao会所配套功能建议会所配套功能建议瑜伽冥想亭瑜伽冥想亭有机餐厅有机餐厅露天酒吧露天酒吧第六感第六感SPA第三章第三章 20132013营销策略策略一、一、时间节点点6月样板房和会所开放月样板房和会所开放二、二、营销策略策略两个基本点两个基本点以活动为主，媒体宣传为辅；以活动为主，媒体宣传为辅；以项目现场营销为主，以异地推广为辅；以项目现场营销为主，以异地推广为辅；老客户维护老客户维护途家合作途家合作老客户维护老客户维护A A 活活动线系列主系列主题活活动回归之旅回归之旅年度客户体验计划年度客户体验计划三月三月活活动主主题： 回回归健康健康美国脊力健康美国脊力健康
11、专家家讲座座活活动嘉嘉宾：脊力健康：脊力健康专家家活活动对象：象：业主及朋友（每位主及朋友（每位业主可主可带一位朋友），以男性客一位朋友），以男性客户为主。主。活活动地点：会所地点：会所活活动形式：上午，客形式：上午，客户到达翡翠到达翡翠岛； 中午，会所提供养生餐；中午，会所提供养生餐； 下午，下午，专家家讲座，包括教授西藏放松座，包括教授西藏放松术，脊柱，脊柱矫正示范等。正示范等。活活动准准备：餐点、：餐点、矫正床等器材。正床等器材。四月四月活活动主主题：回：回归自然自然户外瑜伽新体外瑜伽新体验活活动对象：象：业主及朋友（每位主及朋友（每位业主可主可带一位朋友），以女性客一位朋友），以女性客
12、户为主。主。活活动时间：活活动嘉嘉宾：母其弥雅母其弥雅 （亚洲最美瑜伽教洲最美瑜伽教练，2011年中印瑜伽峰会亲善大使年中印瑜伽峰会亲善大使）活活动地点：会所及地点：会所及户外外活活动形式：上午，客形式：上午，客户到达翡翠到达翡翠岛； 中午，会所提供养生餐；中午，会所提供养生餐； 下午，下午，户外瑜伽外瑜伽讲座及座及练习，包括冥想等。，包括冥想等。 活活动准准备：餐点、：餐点、专业的瑜伽的瑜伽垫等器材。等器材。五月五月活动主题：活动主题：“回到翡翠岛回到翡翠岛”大型客户活动大型客户活动活动对象：业主、意向客户、媒体、其他合活动对象：业主、意向客户、媒体、其他合作伙伴作伙伴推荐活动：台湾优人神鼓
13、推荐活动：台湾优人神鼓活动形式：傍晚演出，晚上晚宴活动形式：傍晚演出，晚上晚宴要求：要求：12x15平方米，音响、更衣室平方米，音响、更衣室费用：费用：15万万简介：简介：优人神鼓剧团创立于优人神鼓剧团创立于1988年，是一支新行年，是一支新行为方式十分独特的艺术团队。为方式十分独特的艺术团队。“优优”在中国在中国传统戏剧中指的是传统戏剧中指的是“表演者表演者”，“优人优人”，即，即表演的人。表演的人。“神神”是人在高度专注下所进入是人在高度专注下所进入的一种宁静、无我状态。的一种宁静、无我状态。“优人神鼓优人神鼓”即即“在自己的宁静中击鼓在自己的宁静中击鼓”，是应用佛家禅定，是应用佛家禅定思
14、想于击鼓这项事业中的成功实践者。思想于击鼓这项事业中的成功实践者。特色：特色：国际知名，户外演出、有气势、别具一格、国际知名，户外演出、有气势、别具一格、以以“回归自然宁静回归自然宁静”为主题为主题六月六月活动主题：回归自然活动主题：回归自然钓鱼比赛钓鱼比赛活动对象：业主及朋友（每位业主可带一位朋友），以活动对象：业主及朋友（每位业主可带一位朋友），以2人为小组，进行比赛。人为小组，进行比赛。活动时间：活动时间：活动地点：会所及小区水域活动地点：会所及小区水域活动形式：上午，客户到达翡翠岛；活动形式：上午，客户到达翡翠岛；中午，会所提供养生餐；中午，会所提供养生餐；下午，钓鱼比赛。下午，钓鱼比
15、赛。活动准备：餐点、鱼饵、钓竿、奖品等。活动准备：餐点、鱼饵、钓竿、奖品等。九月九月活动主题：回归家庭活动主题：回归家庭亲子航模联谊会亲子航模联谊会活动对象：业主及家人，以家庭为单位进行比赛。活动对象：业主及家人，以家庭为单位进行比赛。活动时间：活动时间：活动地点：会所及小区水域活动地点：会所及小区水域合作单位：杭州市陆海空模型运动协会合作单位：杭州市陆海空模型运动协会活动形式：上午，客户到达翡翠岛；活动形式：上午，客户到达翡翠岛；中午，会所提供养生餐；中午，会所提供养生餐；下午，航模讲座，航海模型表演，抽奖。下午，航模讲座，航海模型表演，抽奖。可以将航模命名为翡翠号，作为礼品送给业主。可以将
16、航模命名为翡翠号，作为礼品送给业主。活动准备：餐点、航模等。活动准备：餐点、航模等。奖品建议：奖品建议：军舰航模翡翠号军舰航模翡翠号十月十月活动主题：回归心灵活动主题：回归心灵平常道平常道作者交流会作者交流会活动对象：业主及蓝狮子总裁读书会成员活动对象：业主及蓝狮子总裁读书会成员活动时间：活动时间：合作单位：蓝狮子总裁读书会合作单位：蓝狮子总裁读书会活动嘉宾：萧然，人民日报资深财经记者活动嘉宾：萧然，人民日报资深财经记者，全球通全球通杂志总策划。杂志总策划。活动形式：上午，客户到达翡翠岛，；活动形式：上午，客户到达翡翠岛，；中午，会所提供养生餐；中午，会所提供养生餐；下午，读书交流会。下午，读
17、书交流会。活动准备：餐点、书籍礼品等活动准备：餐点、书籍礼品等其他活动其他活动4.24-4.25 4.24-4.25 商会大会商会大会异地客户维护，如永康和义乌，以老客户为带头人，通过活动吸引意向客户异地客户维护，如永康和义乌，以老客户为带头人，通过活动吸引意向客户参加，如途家度假投资讲座；参加，如途家度假投资讲座；A A 宣宣传线翡翠岛生活短信，定期将翡翠岛的空气质量，活动预告以短信形式发放客户，让客翡翠岛生活短信，定期将翡翠岛的空气质量，活动预告以短信形式发放客户，让客户及时了解项目动态。户及时了解项目动态。翡翠翡翠岛的明信片，以回的明信片，以回归之旅之旅为主主题，作，作为活活动邀邀约的物
18、料，定期投放。的物料，定期投放。翡翠岛生活手册，以途家服务、物业配套为主题，结合会所开放进行发放。翡翠岛生活手册，以途家服务、物业配套为主题，结合会所开放进行发放。明信片装帧方式明信片装帧方式途家战略合作途家战略合作A客户资源共享客户资源共享途家高端客户活动；途家高端客户活动；翡翠岛的入住客户信息；翡翠岛的入住客户信息；B广告投放广告投放网络资源，如途家网站首页，网络资源，如途家网站首页，实地资源，浙江区接待点植入项目宣传物料；实地资源，浙江区接待点植入项目宣传物料；C C推广活推广活动网网络推广活推广活动，如邀，如邀请微博旅游微博旅游摄影达人或知名博主免影达人或知名博主免费试住翡翠住翡翠岛，
19、将，将入住体入住体验通通过文字与照片在微博上文字与照片在微博上进行宣行宣传；实地活地活动，异地途家度假投，异地途家度假投资地地产讲座；座；时间时间渠道渠道主题主题3 3月月千岛湖户外千岛湖户外你的第六感度假生活你的第六感度假生活明信片明信片回归健康活动邀约回归健康活动邀约短信短信空气质量和活动邀约空气质量和活动邀约房产网站房产网站你的第六感度假生活软文你的第六感度假生活软文活动软文活动软文途家网站、微博途家网站、微博翡翠岛，你的第六感度假生活翡翠岛，你的第六感度假生活4 4月月永康夹报永康夹报你的第六感度假生活你的第六感度假生活义乌夹报义乌夹报你的第六感度假生活你的第六感度假生活明信片明信片回
20、归自然活动邀约回归自然活动邀约短信短信空气质量和活动邀约空气质量和活动邀约房产网站房产网站活动软文活动软文途家网站途家网站回归自然之旅，免费试住体验回归自然之旅，免费试住体验5 5月月明信片明信片大型活动邀约大型活动邀约短信短信空气质量和活动邀约空气质量和活动邀约房产网站房产网站活动软文活动软文途家网站、微博途家网站、微博会所开放，免费试住体验会所开放，免费试住体验6 6月月永康日报永康日报会所开放会所开放永康夹报永康夹报会所开放会所开放义乌夹报义乌夹报会所开放会所开放明信片明信片回归家庭活动邀约回归家庭活动邀约短信短信空气质量和活动邀约空气质量和活动邀约房产网站房产网站活动软文活动软文途家网站、微博途家网站、微博样板房开放，免费试住体验样板房开放，免费试住体验三、上半年媒体三、上半年媒体计划划四、近期重点工作四、近期重点工作1、翡翠岛途家服务主题拍摄、翡翠岛途家服务主题拍摄2、途家战略合作方案途家战略合作方案3、客户活动执行方案、客户活动执行方案途家服务主题拍摄意向图途家服务主题拍摄意向图报告回顾：报告回顾：核心概念：回到翡翠岛核心概念：回到翡翠岛主推广语：你的第六感岛屿假期主推广语：你的第六感岛屿假期活动主题：回归之旅活动主题：回归之旅
