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1、20102010年上半年成都豪宅市场状况年上半年成都豪宅市场状况 四川中原营运三部 SiChuan.09.2010 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 2成都市房地产市场分析成都市房地产市场分析Part 1 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 3Part 1.1成都市土地市场分析成都市土地市场分析 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 42010年上半年是近几年成都土地市场最为活跃的一年，
2、而土地市场的活跃则是受到了房地产市场火爆的影响；一、土地市场供需情况一、土地市场供需情况2006年上半年2007年上半年2008年上半年2009年上半年2010年上半年050010001500200025003000供应面积成交面积2010年上半年，成都市主城区供应住宅及商业类建设用地41宗，面积为2464亩，同比大幅上升502.4%。成交方面，共成交住宅及商业类建设用地39宗，面积为2392亩，同比大幅上升484.8%； Copyright Centaline Group, 2009城南为成都土地市场交易的热点区域，占总成交量的40%，其次为城东其次，占比21.1%。Code of this
3、 report | 5二、各区域供需情况二、各区域供需情况城东城西城南城北城中577.16460.17991.35435.050505.18460.17991.35435.050供应（亩）成交（亩）城南依然是热点交易区域，占据了主力位置，成交国有建设用地22宗共约991.35亩，成交体量占总成交量的40.2%。其次为城东，成交5宗共约505.18亩，成交体量占总成交量的21.1%。城西和城北各成交8宗和4宗，成交面积分别约为460.17亩和435.05亩。 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 62010年上半年住宅成交均价8
4、00万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩，整体均价较09年下降32.5%。三、土地价格水平三、土地价格水平2010年上半年，主城区国有建设用地成交均价为520万元/亩，较2009年的成交均价771万元/亩下降32.5%。其中，住宅用地成交均价800万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩。2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月020040060080010001200140016001800200027074605
5、8137487070979879592400892638556028547917892093670230665369482121270278180住宅（万元/亩）商业（万元/亩） Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 7 2010年上半年成都市土地市场活跃，供应量与交易量都在2000亩以上，供需情 况基本持平。1 城南为成都土地市场交易量的热点区域，成交991亩，占比约40%，其次为城 东成交505亩，占比约 20%。2小结： 2010年上半年住宅成交均价800万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩，整体 均价较09年下降3
6、2.5%。3 Copyright Centaline Group, 2009结论：Code of this report | 8 2010 2010年上半年城南与城东共计年上半年城南与城东共计15001500亩的土地成交量，亩的土地成交量，预计未来预计未来3 3年内城南与城东仍是成都房地产市场的热点区域，年内城南与城东仍是成都房地产市场的热点区域，区域内整体竞争较为激烈。区域内整体竞争较为激烈。 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 9Part 1.2成都市房地产市场分析成都市房地产市场分析 Copyright Centali
7、ne Group, 2009Code of this report | 10由于09年的持续大量放量，2010年上半年的放量为近5年来的最低位，仅为310.78万平米一、一、近年成都市房地产市场供应情况近年成都市房地产市场供应情况近5年来成都市房地产市场供应在2007年下半年出现供应高峰，达到727.53万平米，经过08年的金融危机与地震影响，市场供应持续缩小，仅为381.27万平米。2006上半年 2006下半年 2007上半年 2007下半年 2008上半年 2008下半年 2009上半年 2009下半年 2010上半年0100200300400500600700800供应面积（万） Co
8、pyright Centaline Group, 2009Code of this report | 112010年上半年受新政影响，成都房地产市场成交量约300万，同比下降约50%左右。二、二、近年成都市房地产市场成交情况近年成都市房地产市场成交情况2009年下半年的成交体量为近5年来的最高位，达到795.87万平米，其次为2009年上半年，为641.03万平米，近5年来，08年下半年的成交量最低，仅为271.78万平米。2006上半年 2006下半年 2007上半年 2007下半年 2008上半年 2008下半年 2009上半年 2009下半年 2010上半年010020030040050
9、0600700800900成交面积（万） Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 12三、三、成都市房地产市场成都市房地产市场价格价格情况情况近5年商品住宅成交均价快速上涨，到2010年上半年成交均价达到6963元/。2010年，由于09年楼市的热涨，令开发商回笼资金充裕，虽受到国家宏观调控政策的影响，众开发商仍然选择硬扛，1至5月成交均价稳步上升；进入6月，成都市场商品住宅成交均价在持续数月上涨以后，首次回落，并出现松动，成交均价为7179元/平方米，环比下降3.6%，同比上升21.7%。 Copyright Centalin
10、e Group, 2009Code of this report | 13四、四、1010年上半年各户型需求情况年上半年各户型需求情况2010年上半年成都房地产市场主要以刚需为主，面积区间集中在70-90，占总成交的48%。2010年上半年70-90平米的小户型仍然是市场的最大需求，成交体量约为158万平米，比例为48%，供应和需求基本趋于饱和；90-120平米需求量紧跟其后，改善型消费者对于此类产品需求较高，成交体量约为69万平米，比例约为21%。随着户型面积的增大，市场需求不断减弱。4.1%11.0%48.0%21.0%11.4%4.5%50以下50-7070-9090-120120-14
11、4144以上 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 14五、各区域供应情况五、各区域供应情况城东的市场供应量为近三年成都主城区供应的领头羊，2010年上半年供应量高达95万方。近三年主城区供应主要集中在城东、城南、城西，2010年上半年，供应面积分别为95.62万方、91.62万方和91.65万方，分别占市场新增供应量的30.77%，29.48%和29.49%。城中城东城南城西城北0501001502002502008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年 Copyright Centalin
12、e Group, 2009Code of this report | 15六、各区域成交情况六、各区域成交情况近三年主城区成交集中在城东、城南、城西。 2010年上半年，受新政影响，城东区域成交量78万方，位于城西、城南之后。近三年主城区成交集中在城东、城南、城西。2010年上半年，受新政影响，各方位成交量均大幅下滑。其中，城东商品住宅成交面积合计78.34万方，所占市场份额为23.8%，环比下降3%；城南整体成交面积为87.34万方，所占市场份额为26.5%；城西区域的成交量位居第一，整体成交面积99.97万方，所占市场份额高达30.4%；城北商品住宅成交43.59万方，所占市场份额为13.
13、2%，环比下降4%。城中城东城南城西城北0501001502002502008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 16七、各区域价格情况七、各区域价格情况城东市场价格走势相对平稳，涨幅相对较小。2010年上半年，城东商品住宅成交价格分别上升10.6%。2009年-2010年，各方位商品住宅成交价格均呈上扬趋势，涨幅最大的为城中区域。天府新城的确立，使城南区域开始活跃，市场新开盘项目较多，且高档楼盘聚集，市场销售价格较大幅度上扬。2010年上半年，城中、
14、城南区域商品住宅成交价格分别达9737元/平方米和7611元/平方米，环比上升18.6%、11.1%。 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 17 2010年楼市调控力度加强，新政效力显现，上半年成都楼市供应、成交量萎 缩；1 受2、3套房政策影响， 2010年上半年成都房地产市场主要以刚需为主，大户型 产品受到一定的抑制；2 06年-至今房价持续上涨，从06年的4185元/ 增长到10年上半年的6963元/3小结 2010年上半年，在整个市场一片低迷的情况下，城东、城南及城西供需相对旺 盛，其中城东供应量95万方，成交量75
15、万方，均价格6000元/。 4 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 18 近年来成都市商品房供应主要集中在近年来成都市商品房供应主要集中在城东、城东、城南、城西城南、城西三个区域，三个区域，呈三足鼎立之誓，其中城东供应量最大，区域内竞呈三足鼎立之誓，其中城东供应量最大，区域内竞争激烈。争激烈。结论： Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 19成都市豪宅市场简析成都市豪宅市场简析Part 2 Copyright Centaline Group, 2009Cod
16、e of this report | 20Part 2.1成都豪宅市场概况成都豪宅市场概况 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 21成都电梯豪宅发展历程成都电梯豪宅发展历程从06年“电梯豪宅”概念浮现，到07年电梯豪宅发展的正式起步，经历08年楼市整体萧条期，再到09年的快速发展期。随着成都整体投资、居住环境的向好，预计电梯豪宅的发展将会高歌突进0606年年“电梯豪宅”概念浮现招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”，凭借其优越的地理位置（传统城南富人区、外籍人士聚集区）、高端形象定位、独具创意的外立面等优势，
17、吸引了大量的高端消费者购买，价格一度攀升至13000元平方米，创造成都楼市神奇0707年年“电梯豪宅”正式起步“锦都”4期推出136178电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅，但没有形成市场影响力。2007年11月，“紫檀”以高傲姿态，依托市桐梓林地段优势，推出282-445电梯豪宅，真正建立了成都“电梯豪宅”的概念。0808年，年，沉寂期“河畔新世界”、“华敏世家花园”、“四海逸家”等所谓的电梯豪宅，开始在成都市场进行炒作，由于2008年低迷的楼市，让成都电梯豪宅也随着大势陷入沉寂期。但是龙湖、中海、新鸿基、合景泰富等品牌开发商正在酝酿着
18、他们在成都楼市的宏图大志。0909年，年，快速发展期，楼市新热点成都豪宅进入快速发展期，先后有中海城南一号、誉峰、置信丽府、时代豪庭等多个电梯豪宅项目相继涌入市场，并联合各大媒体疯狂炒作电梯豪宅价值，成都电梯豪宅成为新的楼市热点。 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 22高端电梯豪宅分布高端电梯豪宅分布 龙湖世纪峰景龙湖世纪峰景 时代尊邸时代尊邸置信丽府置信丽府公馆公馆18811881 中海城南一号中海城南一号誉峰誉峰成都目前在售高端项目共7个，集中分布在城南板块、城西板块以及市中心板块这三个高端居住板块。城南为传统的富人居
19、住区，其高端项目多达5个，是成都豪宅最集中的板块。城东缺乏高端豪宅项目城西城西市中心市中心城南城南 紫檀紫檀 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 23高端电梯豪宅分析高端电梯豪宅分析项目名称项目名称 入市时间入市时间 物业形态物业形态 主力面积主力面积 畅销户型畅销户型 成交均价成交均价 月均销售月均销售 剩余套数剩余套数 剩余体量剩余体量誉峰（一期）2009.11高层180-220180-22022000（含6000元/精装）4021144800中海城南一号2008.11高层160-240180-22018000元/512
20、00240000时代尊邸2008.1高层115-175115-14019000元/340070000龙湖世纪峰景2008.11超高层275-35027518000元/2320128000紫檀（一期）2007.12高层282-29628215000元/2-300置信丽都花园丽府2009.11高层120-180120-15013000元/2025040000蓝光公馆18812010.8高层180-22022016000元/（含5000元/精装）15540110000合计高层120-220120-150/180-22015000-18000元/202921632800 Copyright Centa
21、line Group, 2009Code of this report | 24成都市主要高端项目共7个，剩余套数约3000套，共计63万，存量较大；高端项目主力户型为120-220的大户型。龙湖世纪峰景、紫檀户型相对较大，以275-350户型为主；高端项目畅销户型为120-150套三以及180-220套四、套五。高端项目目标客户注重生活品质，大户型舒适性产品倍受青睐；在售高端项目月均去化集中在20套左右，誉峰为成都高端项目的标杆，其高端品质及精准的客户定位使其月均去化达40套；在售高端项目价格水平较高，集中在15000-18000元/（清水） Copyright Centaline Grou
22、p, 2009Code of this report | 25Part 2.2成都豪宅典型项目情况成都豪宅典型项目情况 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 26典型案例典型案例中海中海. .城南城南1 1号号物业类别住宅、高尚住宅建筑类别高层占地面积115213.07平方米总建筑面积413603平方米物业地址高新区锦城大道199号所属商圈城南副中心容积率2.85绿地率40%车位1：1以上小区配套约私属中央园林户数:2049户户型面积24层物业费3元/平方米月开盘时间2008.11入住时间2010开发商中海振兴（成都）物业发展
23、有限公司物管公司成都中海物业管理有限公司开发周期:售楼地址国际城南新益州城市广场西侧 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 27近期销售动态近期销售动态月份月份推出户型（）推出户型（）价格（元价格（元/ /）优惠优惠月均去化月均去化7月160-24018000-22000一次性优惠5%，按揭优惠4%68月18000-22000一次性优惠5%，按揭优惠4%49月18000-22000一次性优惠5%，按揭优惠4%1近3个月主推前期剩余160-240户型，价格区间18000-22000元/，优惠较大，一次性优惠5%，按揭优惠4%，月
24、均去化5套左右。 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 28在8月之前几乎无报媒、活动推广，进入8月推广明显增强，主要以线上广告为主，线下活动为辅。近期推广情况近期推广情况近期报媒推广近期报媒推广2010年8月5日成都商报房产29版，主题：中海.城南1号,以世界的眼光树立城市颠峰居住新标准.330平米中央御景皇座即将御世登场.2010年8月12日华西都市报房产45版，主题：中海.城南1号,以世界的眼光树立城市颠峰居住新标准.330平米中央御景皇座即将御世登场.2010年8月27日成都商报48版整版，主题：以世界的眼光树立城市颠
25、峰居住新标准.活动推广活动推广2010年8月14日下午，中海城南1号举行川大总裁班同学聚会活动。 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 29客户来源区域主要以城南为主，其成交客户大多数为中海老客户约占30%客户职业特征主要以私营企业主，政府机关高层、企业高管以及周边软件开发园区的高级技术人员为主。客户构成情况客户构成情况 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 30誉峰地块简介誉峰地块简介l占地186,704平方米l其中住宅用地为122463.6平方米，容积率为
26、2.95l商业用地为64240.4平方米，容积率为6l住宅建筑面积：378550平方米l公寓建筑面积：193520平方米l商场建筑面积：82450平方米l写字楼建筑面积：61720平方米l酒店建筑面积47300平方米（两座；其中一座拟定为成都W Hotel）誉峰项目为成都高端城市豪宅项目的代表，完善的高端配套能为项目的豪宅部分所服务，也是誉峰的特征之一。典型高端项目典型高端项目誉峰誉峰 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 31项目产品信息产品形态高层电梯电梯配置2梯2户和1梯1户装修标准精装房产品面积主力户型180-360户
27、型结构面积用到极至的大宅感受，380平米每户私家天际游泳池，全明厨明卫户型配比180-200套四占比约53%，220-240套五占比约40%，360占7%销售信息销售价格销售均价18000元/销售情况当前已推出474套，销售约419套（开盘当天销售160套），近期月均销售约40套。项目卖点1、合景泰富品牌号召力； 2、容积率低； 3、城南新区核心区域； 4、大型商业配套；5、超大室内游泳池； 6、三梯两户，人流分区，主仆分区 7、赠送超大空中花园，使购房者可获得大面积的开放式空间 8、顶级品牌豪装 Copyright Centaline Group, 2009Code of this repo
28、rt | 32近期销售动态近期销售动态月份月份推出户型（）推出户型（）价格（元价格（元/ /）优惠优惠月均去化月均去化7月180-36022000一次性、按揭优惠3%338月22000一次性、按揭优惠3%489月22000一次性、按揭优惠3%31近3个月主推180-360户型，价格区间18000-22000元/，均价22000元/，一次性、按揭优惠3%，月均去化40套左右 。 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 33近期推广活动近期推广活动近期推广以线下圈层活动为主，配合商报硬广进行炒作，形成项目良好的品牌效应7 7月月“尊
29、享慕尼黑风情尊享慕尼黑风情”活动活动活动内容：邀约中原老客户及誉峰意向性客户参加“慕尼黑风情”活动，通过小众的高端圈层活动积极开拓客户，让客户体验项目的高端生活品质8 8月月“独聚魅力独聚魅力华彩峰尚华彩峰尚”活动活动活动内容：邀约中原老客户及誉峰意向性客户以及空姐参加活动，活动中穿插美食、魔术、舞蹈、互动游戏等活动；旨在通过小众的高端圈层活动积极开拓客户，形成项目良好的口碑效应 Copyright Centaline Group, 2009客户来源主要以成都客户为主，其中城南占了65%，省外客户占18%，职业特征主要以私营业主和企业高管为主。Code of this report | 344
30、0%20%30%10%私营企业主高级公务员企业高管高级白领客户构成客户构成 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 35典型案例典型案例置信丽都丽府置信丽都丽府物业类别住宅建筑类别高层占地面积40000平方米总建筑面积210000平方米物业地址武侯二环路南四段丽都路所属商圈外双楠容积率3.00绿化率50%车位1400个小区配套豪华私人会所、科技配套户数:800户户型面积16-18层物业费2.6元/平方米月开盘时间2009.11入住时间2011开发商置信地产物管公司成都蜀信物业服务有限公司 Copyright Centaline
31、Group, 2009Code of this report | 36近期销售动态近期销售动态2010年8月底二期一批次开盘，开盘当日销售率为44%，120-130套二变套三为最畅销户型楼栋楼栋 面积（）面积（） 户型户型 供应套数供应套数 价格价格比例比例 销售套数销售套数 销售率销售率6栋 170-180 3-2-2（变套四） 711500036%1014%4栋 120-130 2-2-2（变套三） 84900042%5464%150-155 3-2-2（变套四） 42900022%2355%合计合计197197100%100%878744%44% Copyright Centaline
32、Group, 2009Code of this report | 37客户来源区域主要以城西为主，其成交客户大多数为老客户约占35%客户职业特征主要以私营企业主，政府机关高层、企业高管以及高级技术人员为主。客户构成情况客户构成情况30%55%10%5%客客户区域来源区域来源城南城西省内二级城市省外 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 38典型案例典型案例时代豪庭时代豪庭项目地址东大街芷泉街段88号开发公司龙茂房地产开发（成都）有限公司物管公司成都天府时代广场物业管理有限公司物业形态高层基础数据容积率4，绿化率33%，总户数4
33、02户面积区间114-246平方米主力户型115-175交房标准清水物管费3元/平方米月 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 39近期销售动态近期销售动态月份月份推出户型（）推出户型（）价格（元价格（元/ /）优惠优惠月均去化月均去化7月150-24618500一次性优惠0.5%，按揭优惠58月150-24618500一次性优惠0.5%，按揭优惠49月150-24618500一次性优惠0.5%，按揭优惠2近3个月主推150-246户型，均价18500元/，优惠较小，只有一次性优惠0.5%，月均去化5套左右。 Copyrigh
34、t Centaline Group, 2009Code of this report | 40时代豪庭报媒、活动推广很少，只有开盘前后有线上推广近期推广情况近期推广情况近期报媒推广近期报媒推广近3个月无报媒推广活动推广活动推广近3个月无活动推广 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 41客户来源区域主要以省外客户为主，约占了客户来源区域主要以省外客户为主，约占了50%50%，客户职业特征主要以私营企，客户职业特征主要以私营企业主，企业高管为主。业主，企业高管为主。客户构成情况客户构成情况40%20%30%10%私营企业主高级公
35、务员企业高管高级白领30%55%10%5%客客户区域来源区域来源城南城西省内二级城市省外 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 42地理位置地理位置 高新区神仙树盛和三街宜家附近物物 业业 形形态态豪华住宅开发商开发商成都高新蓝光和骏置业有限公司总户数总户数685占地面积占地面积 40020总总 建建 筑筑面积面积219000容积率容积率3.8绿化率绿化率30%楼层楼层18梯户比梯户比3梯2户交房时间交房时间2012面积区面积区间间180-280项目配套项目配套 娱乐会所，智能化系统,10000主题景观交通配套交通配套 公交9
36、3/115/84/76/801/26可到达项目现场周边配套周边配套 商场：欧尚、宜家、富森美教育：玉林中学、银都小学、美视国际学校医院：成都市第一人民医院、四川省肿瘤医院、华西普济医院典型项目典型项目公馆公馆18811881 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 43近期销售动态近期销售动态月份月份推出户型（）推出户型（）价格（元价格（元/ /）优惠优惠月均去化月均去化8月22015000一次性优惠5%，按揭优惠4%359月22015000一次性优惠5%，按揭优惠4%20公馆1881，8月28日开盘，推出78套220户型，开盘
37、销售35套，9月成交20套，均价15000元/，一次性优惠5%，按揭优惠4% Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 44由于项目在8月28日开盘，所以近期线上、线下活动推广频繁，以树立项目高端形象。近期推广情况近期推广情况8.108.10 报报版版成都商报整版划时代的巅峰钜著，震撼高端想象8.118.11华西都市报整版划时代的巅峰钜著，震撼高端想象8.128.12成都商报整版划时代的巅峰钜著，震撼高端想象8.268.26成都商报整版划时代的巅峰钜著，8月28日，盛世开盘9.109.10华西都市报整版传承百年世家风华6.286.
38、28网站网站焦点房产品味百年经典 蓝光公馆1881上演时尚之夜7.307.30四川房产网蓝光公馆1881：欲做“城市豪宅”NO18.58.5房产天下网公馆1881 震撼高端人居想象6.276.27活动活动品鉴会高端品牌携手名流齐聚公馆之夜7.317.31产品亮相会天下之极，仅为公启8.18.1极品翡翠私密品鉴会人生有时，惜玉之缘，难得分享翡翠情缘的际遇 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 45客户来源区域主要以成都为主，占80%，其中城南客户占总量的70%客户职业特征主要以私营企业主，企业高管为主，分别在40%、30%。客户
39、构成情况客户构成情况40%20%30%10%私营企业主高级公务员企业高管 Copyright Centaline Group, 2009典型项目总结：Code of this report | 46 典型项目主力户型为120-220的大户型，120-150、150-180户 型最为畅销 典型项目价格集中在15000-18000元/（清水），价格水平较高12 典型项目客户来源区域主要以城南为主，其次为城西。客户职业 主要以私营企业主，政府机关高层、企事业高管为主。3 典型项目由于产品、价格等方面的因素，销售速度参差不齐。誉峰 由于峰其高端品质及精准的客户定位，成为高端豪宅项目的标杆4 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 47Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!
