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1、20122012年年7 7月营销部市场调研报告浅析月营销部市场调研报告浅析一、城市概况一、城市概况n城市概况城市概况n城市格局城市格局n功能区域功能区域n城市概况城市概况 2011年，全市预计完成地区生产总值520亿元、人均7500美元，分别是2007年的1.7倍和1.9倍；实现财政总收入62亿元、地方财政收入40亿元，是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以来累计完成固定资产投资980亿元，其中2011年完成308亿元。县域经济基本竞争力在全国百强县（市）的位次由第50位跃升至第35位。工业经济增势强劲。2011年，规模以上工业企业实现主营业务收入1560亿元、利税147亿元，是200
2、7年的2.1倍和2.5倍；年利税过千万元的工业企业由2007年的78家发展到200家。服务业发展提速。2011年，实现第三产业增加值156亿元、社会消费品零售总额155亿元，均为2007年的2.1倍。农村经济健康发展。2011年，实现农村经济总收入1780亿元，是2007年的倍，被国务院表彰为全国粮食生产先进单位，是全国生猪调出大县。外向型经济发展迅速。2011年，外贸进出口总额达到14亿美元，是2007年的2倍，荣获全国重点推进出口食品农产品质量安全示范区；四年累计利用外资1.8亿美元，其中2011年5772万美元；境外企业发展到20家。人均可支配收入（元）地区生产总值（亿元） 从2009年
3、至2011年地区生产总值、地方财政收入、人均可支配收入来看，11年比09年经济发展突飞猛进，得益于食品、纺织、汽车行业的带动。 截止今日，诸城市共有福田、新郎、得利斯、美晨、裕泰、紫阳等六家上市企业，福田对诸城的工业企业带动尤为突出。n城市概况城市概况以潍河和扶淇河为分界线，诸城经历“十年河西，十年河东十年河西，十年河东”的城市发展缩影，居住重心由河西转向河东。而开发区作为新兴的工业园区，市政配套和居住配套都亟需提升。城西板块：城西板块：诸城的老工业区，以水泥厂和化肥厂为典型代表，生活配套完善，但是污染较重，近年来对部分工厂外迁，稍有改善。城东板块：城东板块：随着城市格局的发展，城东板块市政配
4、套、生活配套、商业配套等也已非常完善。n城市格局城市格局1、工业园区：主要集中在北外环、东外环、南外环2、休闲区：以潍河风景区、恐龙公园、三里庄水库为主的休闲区休闲区休闲区休闲区3、生活区：以城东和城西为主的生活区n区域功能区域功能二、房地产市场分析n近年房价情况近年房价情况n典型案例及分析典型案例及分析n区域格局区域格局n近期即将入市的楼盘近期即将入市的楼盘n销售概况销售概况n市场存量市场存量2006年，全市商品房平均价格在2000元/左右, 2007年房价在2300元/平米左右，2008年为2700元/，2009年均价为2800元/，2010年为3400元/左右，2011年3月为3850元
5、左右，2011年6月达到4218元/平，2011年10月达到高峰均价4319元/。2012年6月均价4156元/n近年房价近年房价本次调研主要针对我们项目周边的楼盘，尤其是竞品楼盘，红色标题的为对我们项目造成直接竞争影响的楼盘。n鑫辉华庭鑫辉华庭由鑫榕置业投资开发，总投资5.2亿，总建筑面积14余万平米，项目位于兴华东路与东外环交汇处，与繁华中学一墙之隔，纯多层全框架生态庭院人文社区。项目内设高档双语幼儿园、高档私人会所，风情商街。托斯卡纳风情，中央水景循环系统，270米景观风情长廊，外墙真石漆。 n典型案例分析典型案例分析n鑫辉华庭户 型 面 积 比 例2室1厅 80-90平 50%3室2厅
6、 90-129平 30%3室2厅 130-210平 20% n鑫辉华庭总户数900户 底商：20 户 住宅： 880 户小结：小结：纯多层框架结构，抗震等级高，意大利托斯卡纳建筑风格，小区人车分流，外墙真石漆，毗邻名校、商贸城为项目增加卖点；6月份销售10套住宅，售楼处距离项目较远，造成很多客户找不到售楼处。起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总价主力总价378841584458180100410000n东武古城鑫城东武古城为诸城市密州街办古城子居委会城中村改造项目，项目总占地面积65万，总规划建筑面积106万。第一期工程占地面积22万，拆迁住户565户，拆迁面积10万，规
7、划建筑面积43万。该项目由山东鑫城房地产开发有限公司实施开发，规划分南、中、北区三个区域组成。其中，南区建筑面积7万，中区建筑面积28万，北区建筑面积8万。户 型 面 积 1室1厅 35-53平 高层2室2厅 75-89平 高层3室2厅 95-100平 无3室2厅 122-130平 多层总户数：3800户 商铺：1200 户 住宅： 2600 户小结：小结：该项目属于综合体，住宅部分属旧房改造项目，品质一般，由于延期交房、8%收取维修基金等因素造成该项目口碑很差，多层小户型基本售罄，剩下大户型122平；高层小户型去化速度很慢！起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总主力总价价
8、350042004300无无100450000n东武古城n东武家园东武家园项目，是由山东正大置业集团开发的，项目位于东武街南段东武学校南邻，项目总建筑面积约3万，绿化率达35%以上，小区共有楼盘11栋。 户 型 面 积 2室2厅 78平3室2厅 91平3室2厅 82-86平3室2厅 109-114平总户数：350户 住宅： 350 户小结：小结：该项目一期3栋于2011年12月开盘110套房，截止5月份基本售罄，小区户型以小户型为主力，适合刚需，开盘即售20余套，周边生活配套完善；小区每户配备2套副房，一套地下20几个平方无产权，一套半地下10-20个平方有产权；该项目二期近日即将开盘！该项目
9、二期近日即将开盘！起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总主力总价价37003900409020050-100390000n东武家园n和美馨苑美景园项目位于诸城市人民东路145号，整体项目占地106亩，总建筑面积近10万，由三个组团构成，由正大置业、盛泰置业、智慧城市分三期开发。一期美景园是由山东智慧城市房地产开发有限公司开发，共8栋楼。户 型 面 积 比例 2室1厅 78平 16%3室1厅 82-85平 25%3室1厅 97平 20%3室1厅 105平 32%3室2厅 135平 7%总户数：276户 住宅： 258 户 商铺：18户小结：小结：该项目8栋楼已去化2/3，剩余
10、80套大户型，6月份销售40套；小区为地中海建筑风格，建筑外观以石材搭配外墙漆，一层住宅带下沉式花园；户型配比合理，客户选择多，南北通透，小套三户型销售火爆，去化快！起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总主力总价价38004200445095折折100430000n美景园n尚清华项目位于诸城市兴华路与东关大街路口向东400米路北 ，占地1.748 公顷，共8栋楼，7栋多层，1栋高层，建筑面积14168.28 ，2010年8月动工，由诸城市蓝天房地产开发有限公司开发。户 型 面 积 比例 1室1厅 38平 25%2室1厅 69平 35%3室1厅 86平 30%总户数：412户
11、 住宅： 400 户 商铺：12户小结：该项目主推高层小户型；多层小户型售罄，剩余小结：该项目主推高层小户型；多层小户型售罄，剩余111平以上大户型，多平以上大户型，多层均价层均价4350，最高优惠，最高优惠3万万/套。套。起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总主力总价价37853900438595折折50280000n尚清华n德宝花园德宝商务大厦项目位于繁荣东路北侧、东坡街东侧，该项目总占地面积16613（合24.92亩），总建筑面积29020，由新天地开发。户 型 面 积 比例 2室1厅 78平 50%3室1厅 95平 50%总户数：220户 住宅： 200 户 商铺：
12、20户小结：该项目已基本售罄，小区周边配套成熟，地理位置佳，去化速度快。小结：该项目已基本售罄，小区周边配套成熟，地理位置佳，去化速度快。起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总主力总价价420843584548100元元30-50n德宝花园n华都富林华都富林项目位于龙城传统核心商圈以东200米，市政府以东100米的人民路上，龙城新核心商圈中心位置。横挎人民路分为2大组团，总建筑面积50余万，由正大置业投资开发。一期开放6栋。户 型 面 积 比例 2室1厅 73平 10%2室1厅 85-95平 30% 3室1厅 120平 30%3室2厅 140-150平 20%复式 280平
13、 10% 小结小结：该项目小区周边配套极为成熟，地理位置极佳，位于诸城市商圈、政圈复合地、城市主干道；一期6栋于2011年6月开盘，但因房价偏高且无优惠去、户型设计一般、外立面无特色等因素影响，去化速度一般。起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总主力总价价393045005320无无50-60n华都富林总户数：3000户 住宅： 2986 户 商铺：14n龙城龙府龙城龙府项目由诸城港龙置地有限公司开发，总建筑面积约25万，1036户家庭。项目位于和平街于北外环交汇处，毗邻潍河公园。一期开放1# 、6#、16#楼。户 型 面 积3室2厅 160-165平4室2厅 180-18
14、5平复式 240-280平起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总主力总价价36884338498810030元元/2F700000n龙城龙府总户数：1036户小结小结：该项目毗邻潍河公园，占尽绝佳自然资源该项目毗邻潍河公园，占尽绝佳自然资源,规划中建有五星酒店、规划中建有五星酒店、高档会所、双语幼儿园、银行等硬件配套设施；高档会所、双语幼儿园、银行等硬件配套设施；11年年8月开始认购，国月开始认购，国庆节正式开盘，凭借自然资源和庆节正式开盘，凭借自然资源和“龙城龙府龙城龙府 潍水大宅潍水大宅”主推语的地毯式主推语的地毯式广告轰炸后，迅速占领诸城高端市场，开盘即去化广告轰炸后
15、，迅速占领诸城高端市场，开盘即去化1/3（靠近公园一侧的（靠近公园一侧的优势位置）；随着调控政策的收紧，靠近北外环和和平街一侧的户型滞优势位置）；随着调控政策的收紧，靠近北外环和和平街一侧的户型滞销，优势户型也有退房现象；开发商在这种形式下迅速转向二期全部改销，优势户型也有退房现象；开发商在这种形式下迅速转向二期全部改为小户型，导致一期退房客户增多。为小户型，导致一期退房客户增多。n龙城龙府n盛华国际盛华国际由诸城外贸集团子公司恒远房地产开发有限公司开发，总建筑面积约35万平米，项目位于城区主干道密州路外贸路口往北500米路西，项目牵手城北学校、密州路小学、东鲁学校（在建），从幼儿园到中学不间
16、断护航，最实惠的菜篮子-五里堡菜市场天天营业，新检察院、质监局等政府重点行政单位。 项目一期占地30000平米，总建筑面积10万平米。由9栋11-17层的电梯洋房、景观高层、沿街商业网点组成。 户 型 面 积1室1厅 49平 2室2厅 98-100平3室2厅 85-118平 4室2厅 125平小结：该项目未开盘，预计开盘售价小结：该项目未开盘，预计开盘售价3400元起售，销售对象主要针对外贸职工元起售，销售对象主要针对外贸职工及周边工厂企业员工。及周边工厂企业员工。n盛华国际总户数：1000户 住宅： 950户 商铺：50n龙都现代城小区位于西郊街、潍徐街与人民西路的交汇处，地理位置十分优越，
17、周边配套齐全，学校、银行、超市一应俱全。建筑面积50万余，由潍坊康泰置业有限公司共分3期开发，共计4000户。 房型 面积 户数 比例 销售率套二 78 20 20% 100%套三 90 20 20% 100%套三 120 60 60% 90%起价起价均价均价最高价最高价优惠优惠楼层差价楼层差价主力总主力总价价433044004530无无100550000n龙都现代城皇家半岛3500香榭里4200龙城华庭4250中天花园4318天一城4300龙都现代城4400格林学府4100人民家园4368易居苑4300学府苑3800西郊花园43802081正好4678龙华园4500丽都花园4570奥韵花园东
18、武家园3900古城4200鑫辉华庭4158尚清华4350鑫丽花园3750美华园4200华都福林4300盛元名苑5200世家豪庭4300德宝花园4358东城名苑3600锦华家园4600盛华国际金东世纪城3900中央华府4300裕泰祥公馆4100龙府4200怡景园4000帝中海4800红星家园4000隆昌苑3400帝王4300河西均价：4307元/平河东均价：4213元/平城北均价：3950元/平河东多层均价河东多层均价：4323元/平米 河东高层均价：河东高层均价：4072元/平米河西多层均价河西多层均价：4438元/平米河西高层均价河西高层均价：4171元/平米高层多层n区域格局区域格局城东区
19、：东武家园2期、瑞福花园（小高层）、盛华国际（高层、小高层） 中央华府、华都富临城西区：河畔花城（高层）、凤凰城城北区：帝中海（多层）、丽都庄园、诸江帝王（小高层）、红星家园（小高层）小结：竞品东武家园小结：竞品东武家园2期极有可能期极有可能7月底或者月底或者8月初开盘，此项目无论价位还是地月初开盘，此项目无论价位还是地理位置都对我们项目造成截流现象！理位置都对我们项目造成截流现象！n近期即将入市的楼盘近期即将入市的楼盘2011年下半年，诸城市房地产市场随着全国市场调控的大环境下，市场迅速进入冰冻期，经过一番严冬，2012年3月开始诸城市场逐渐复苏，5月全面回暖。2010年和2011年是诸城房
20、地产发展腾飞的两年。2010年全市住宅总成交面积301.605万，总计23200套。2011年全市住宅总成交面积184.2954万，总计13990套n销售概况销售概况2012年上半年基本无新入市楼盘，市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型，去化速度较慢。经过市场调研发现70-802居室和90-1003居室存量少去化快；多层去化快，高层去化慢，尤其定价高、定位高的大户型高层，去化基本停滞；高层项目70、80、90紧凑实用户型市场占比较少，100-150占据70%n销售概况销售概况n市场存量市场存量2012年上半年全市销售商品房3168套，销售面积40.9万，发放商品房预售许可证72个。按照201
21、0年和2011年销售情况来看，预计2010-2011年和2012年新开工库存，市场保有量至少在12000套左右，按照2011年的去化速度，需1年的时间，按照2012年上半年的速度，需要2年的时间。据第六次全国人口普查数据显示，截止2010年11月1 日诸城市常住人口为108.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的105.36万人相比，十年共增加了3.25万人。增长3.09%，年平均增长0.30%。 人口增速缓慢。这就决定了诸城市房地产市场基础客户量不足。这就决定了诸城市房地产市场基础客户量不足。诸城市区人口诸城市区人口50万（包括万（包括3大镇街人口，市区实际人口不足大镇街人
22、口，市区实际人口不足30万）万）n市场存量市场存量相当于10万户第六次人口普查21-30岁青年占比16%，诸城市区此年龄段青年约8万人10年内新增小于4万户结论：结论：2010-2012年诸城市销售商品房约年诸城市销售商品房约4万余套，诸城市区房地产市场即将万余套，诸城市区房地产市场即将饱和，诸城市场需要外来群体的支撑。饱和，诸城市场需要外来群体的支撑。三、诸城市购房客户分析n收入水平收入水平n客群分析客群分析n收入水平收入水平企业白领、工人、技术工人（蓝领）、机关事业单位白领、企业管理层、私营业主等组成了购房客户的主要群体。他们的工资水平普遍在2000-4000元之间，家庭月收入4000-8
23、000元。企业白领、工人、技术工人、村镇进城务工人员是目前市场的消费主体企业白领、工人、技术工人、村镇进城务工人员是目前市场的消费主体 刚需刚需办公室文员：1500-2000元 白领：2000-2500元机械厂工人：3000-3500元 蓝领：3000-4000元木器厂工人：3000-5000元 机关事业单位白领：2500-5000元 村镇进城人员：1200-3000元n客群分析客群分析构成上构成上：近年来随着诸城市加快城乡统筹发展的步伐，城市化进城随之加快，大量城郊人员和农村务工人员进城，他们是购房群体的最大一部分。位置上：位置上：诸城人更喜欢城市中心，对生活配套要求很高，向往教育资源丰富的区域，购房重心由城西区转向城东区，对城北区抗性较大，对外环路以外的区域抗性较大。客户组成分析表37%25%19%16%3%心理上：心理上：诸城人迷恋多层，对高层接受能力较差，更喜欢套三的房子。户型上：户型上：南向的卧室和客厅，注重厕所的位置，关注得房率。配套上：配套上：喜欢小区规模较大，配套全，物业管理规范的房子，注重小区周边配套完善、孩子上学、购物等便利。 环境上：环境上：注重小区环境的营造，渴望安静。价格上：价格上：价格敏感度高，购房心理现实。教育上：教育上：非常注重孩子的教育和教育质量，对学区房十分看重，愿意为此多花置业费用。n客群分析客群分析
