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1、122024/9/622024/9/6版权声明：本项目是深圳黑马/江西黑马共同研究的成果。未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。章江新区竞争项目产品分析33森林公馆中航公元80公社代表项目：代表项目：u中航公元中航公元u华润幸福里华润幸福里u尚江尊品尚江尊品u中央星城中央星城u森林公馆森林公馆u江韵华府江韵华府u丽江豪庭丽江豪庭u玖龙湾玖龙湾u公园公园1号号u公园首府公园首府公园号中央星城玖珑湾尚江尊品丽江豪庭江韵华府集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市发展的核心
2、区域。赣州城市发展的核心区域。片区市片区市场场呈呈现现“双高双高”特性：高品特性：高品质质，高价格。，高价格。地段地段优势优势、规规划划优势优势、公园公园优势优势、江景江景优势优势是章是章江新区高端江新区高端项项目重点挖掘的方向。目重点挖掘的方向。章江新区章江新区公园首府华润幸福里江山里三和悦城44公园公园1 1号号核心卖点：核心卖点：n地段地段+生态公园生态公园+上万平方米中心庭院景观上万平方米中心庭院景观+产品特色产品特色+art deco法式建筑法式建筑n该项目规划有该项目规划有5栋高层、栋高层、1栋公寓。栋公寓。占地面积：占地面积：26593.5 建筑面积：约建筑面积：约106158（
3、计容积率）（计容积率）总户数：总户数：901户户容积率：容积率：4.0绿化率：绿化率：40%户型户型面积区间（面积区间（m m2 2）套数（套）套数（套）套数比例套数比例二房二厅一卫二房二厅一卫87.3887.3887.4987.49949410.43%10.43%三房二厅二卫三房二厅二卫114.65114.65135.53135.5347747752.94%52.94%四房二厅二卫四房二厅二卫153.98153.9826262.892.89复式复式237.01237.01258.02258.025 50.550.55公寓公寓37.0837.0852.3152.3129929933.19%33
4、.19%合计合计901901100%100% 户户型以型以114.65 135.53 平米的平米的 三房和三房和37.08 52.31 平米的小公寓平米的小公寓为为主，主，7月月28日日推出推出2#、3#楼，共楼，共168套，套，5980元元/平米起，平米起，实实收均价收均价6400左右。左右。2#3#5122-135三房三房114三房三房入入户户花园花园连连花池，花池，偷偷面面积积做法做法三阳台三阳台设计设计，增加，增加赠赠送面送面积积和和实实用性用性694三房三房87两房两房卫卫生生间间干湿分离，其他无明干湿分离，其他无明显显亮点亮点7中洋中洋公园首府公园首府园林景观面积大和超宽楼间距园林
5、景观面积大和超宽楼间距智能家居智能家居得房率高，为得房率高，为85%85%产品户型没有显著优势产品户型没有显著优势展示区豪气不足，调性欠缺展示区豪气不足，调性欠缺中洋公园首府项目位于章江新区章贡区政府西侧，兴国路与赣康路交汇处，南临城市中央公园和新赣南大道。项目占地面积21万方，由12幢经典Art Deco风格的高层建筑围合而成，2012年开始动工，展示中心位于黄金广场南中航城主入口旁，展示中心于3月18日正式开放。123456789101112891080两房两房141四房四房面面积积控制合理，浪控制合理，浪费费空空间间明明显显主卧主卧连书连书房，保房，保证证私密性私密性入入户户花园花园设设
6、置置11119三房三房108三房三房阳台部分可打通，阳台部分可打通，连连通客通客厅厅，增加室内面，增加室内面积积入入户户花园花园设设置置1212华润华润凭借其品牌凭借其品牌优势优势，在，在赣赣州市州市场场已已积积累到了一定人气和美誉度，快速的累到了一定人气和美誉度，快速的开开发节发节奏的也奏的也为为其争取到了大量片区其争取到了大量片区内的客内的客户户，1#开开盘盘一周一周销销售售50%项目地址：登峰大道（城市中央公园对面）项目地址：登峰大道（城市中央公园对面）开发公司：华润置地开发公司：华润置地总占地面积：总占地面积：19万万总建筑面积：总建筑面积：85万万总户数：约总户数：约4000套套容积
7、率：整体容积率：整体4.5住宅住宅5.01销售进度：目前已推销售进度：目前已推1#楼共计楼共计240套房源套房源销售均价：实收均价销售均价：实收均价7800元元/华润华润幸福里幸福里n核心卖点：开发商品牌核心卖点：开发商品牌+中央生态公园中央生态公园+大型商业配套；大型商业配套；n产品特点：产品线丰富，针对不同层次客户能满足其需求。产品特点：产品线丰富，针对不同层次客户能满足其需求。1313户型户型面积区间（面积区间（m m2 2）套数（套）套数（套）套数比例套数比例两房两厅一卫两房两厅一卫868618018021%21%三房两厅一卫三房两厅一卫989812012014%14%三房两厅两卫三房
8、两厅两卫11211224024029%29%三房两厅两卫三房两厅两卫12512530304%4%四房两厅两卫四房两厅两卫14214221021025%25%四房两厅两卫四房两厅两卫15415460607%7%合计合计840840100%100%中航中航公元户型配比（公元户型配比（K25地块）地块）产产品品线线丰富，大面丰富，大面积积的四房和小三房占据大的比例。的四房和小三房占据大的比例。1414南向景南向景观观大阳台大阳台设计设计，临临一一线线湖景，增加湖景，增加产产品附加品附加值值主卧主卧带带衣帽衣帽间设间设置，置，为为小小户户型的亮点型的亮点设计设计产品分析产品分析142四房四房112三房
9、三房1515无明无明显显亮点，面亮点，面积积控制合理控制合理含含赠赠送面送面积积，可改三房，面，可改三房，面积积控制合理控制合理产品分析产品分析98三房三房86两房两房1616章江新区：尚江尊品章江新区：尚江尊品n核心卖点：一线江景核心卖点：一线江景+规划规划ART-DECO建筑风格建筑风格+室内恒温泳池室内恒温泳池n该项目规划有该项目规划有5栋高层、栋高层、1栋公寓。栋公寓。n半围合式建筑布局，户户看江。半围合式建筑布局，户户看江。项目地址：章江新区梅关大道项目地址：章江新区梅关大道18号号 开发商：赣州嘉福地产开发商：赣州嘉福地产总占地面积：总占地面积：120亩亩总建筑面积：总建筑面积：2
10、8万万总户数：总户数：1086户户容积率：容积率：2.8目前进度：一期在售，实收均价目前进度：一期在售，实收均价7800元左右元左右1717户型户型面积区间（面积区间（）套数（套）套数（套）套数比例套数比例一房一房494935035032%32%两房（可变三房）两房（可变三房）898924824823%23%三房三房11911924824823%23%12712730303%3%13013012012011%11%13213230302.5%2.5%14314360605.5%5.5%合计合计10861086100%100%尚江尊品户型配比尚江尊品户型配比该项该项目以三房目以三房为为主打主打产
11、产品，其中品，其中119平米的中等面平米的中等面积积的的3房占了房占了23的的比重。比重。1818卧室卧室带带落地凸窗，落地凸窗，偷偷面面积积阳台阳台偷偷面面积积，可并入，可并入增加房增加房间间面面积积阳台阳台偷偷面面积积阳台阳台偷偷面面积积，增加附加，增加附加值值主卧室主卧室转转角大角大飘飘窗窗入入户户花园花池花园花池设计设计，偷偷面面积积的合理做法的合理做法产品分析产品分析89两房两房143三房三房阳台花池阳台花池设计设计，偷偷面面积积的合理做法的合理做法卧室卧室带带落地凸窗，落地凸窗，偷偷面面积积19193#4#项目地址：章江南大道与赣江项目地址：章江南大道与赣江源大道交汇源大道交汇开发
12、公司：澳门路福开发公司：澳门路福总户数：总户数：677套套容积率：容积率：3.4销售均价：折后均价销售均价：折后均价8200元元/公寓楼公寓楼4.8层高，赠送面积大层高，赠送面积大 推盘情况：推盘情况：1，3，4n楼楼盘盘核心核心卖卖点：高端点：高端绿绿色科技人居概念、江景色科技人居概念、江景资资源。源。n户户型特点：以阳光花房、入型特点：以阳光花房、入户户花园、大阳台的形式花园、大阳台的形式赠赠送面送面积较积较多，多，户户型的可型的可变变性性较较强强。章江新区：路福章江新区：路福. .江韵华府江韵华府1#2020户型户型面积区间（面积区间（m m2 2）套数（套）套数（套）套数比例套数比例一
13、房两厅一房两厅40-6740-6728528561%61%两房两厅两房两厅95-10895-108949420%20%三房两厅三房两厅126-141126-141868618%18%复式复式229-232229-2324 41%1%合计合计469469100%100%江韵华府户型配比（已推楼栋）江韵华府户型配比（已推楼栋）该项该项目以目以40-67平米的一房平米的一房为为主打主打产产品。品。21赠送面积大，户型方正实用，设计合理赠送面积大，户型方正实用，设计合理128平米：平米：4房房2厅厅2卫卫109平米：平米：3房房2厅厅2卫卫产品分析产品分析客厅带超大转角阳台客厅带超大转角阳台卧室全飘窗
14、设计，赠送卧室全飘窗设计，赠送空间大空间大阳光花房独特赠送阳光花房独特赠送赠送入户花园赠送入户花园22项目地址：赣江源大道与瑞金路交汇处项目地址：赣江源大道与瑞金路交汇处开发公司：广州云星地产集团全资公司江开发公司：广州云星地产集团全资公司江 西云星房地产开发有限公司西云星房地产开发有限公司占地面积：占地面积： 8.33万万总建筑面积：总建筑面积：33万万总户数：总户数：1674套套容积率：容积率：3.2销售均价：折后均价约销售均价：折后均价约6600元元/目前在售：目前在售：2，8，9n核心卖点：开发商品牌核心卖点：开发商品牌+章江新区大盘章江新区大盘+完善的高档配套；完善的高档配套；n配套
15、：配套：1000的高尚中央会所、近的高尚中央会所、近900的幼儿园、的幼儿园、30000集中商业、大型游集中商业、大型游泳池、泳池、1：0.9的停车位的停车位 。章江新区：中央星城章江新区：中央星城2323户型型面面积区区间（）套数（套）套数（套）套数比例套数比例二房二二房二厅一一卫D/D1D/D1888823023031.94%31.94%三房一三房一厅二二卫A/A1A/A112212256567.78%7.78%三房二三房二厅二二卫C/C1/FC/C1/F114-115114-11523023031.94%31.94%三房二三房二厅二二卫B/B1/EB/B1/E135-140135-140
16、20420428.33%28.33%合合计720720100%100%中央星城户型配比中央星城户型配比( (已推户型）已推户型）该项该项目以目以114-140的三房的三房为为主打主打产产品。品。2424产品分析产品分析3房房1厅厅2卫卫：约约122 卧室均卧室均带带凸窗凸窗设计设计厨房厨房带带生活阳台，增加生活阳台，增加户户型型实实用性用性此此处处与隔壁与隔壁户户型型还还有一个共有阳台有一个共有阳台电梯井3房房2厅厅2卫卫：约约140L型阳台设计，型阳台设计，增加可变空间。增加可变空间。卧室均卧室均带带凸窗凸窗设计设计25252房房2厅厅1卫卫：约约872.35米超大米超大进进深阳台深阳台3房
17、房2厅厅2卫卫：约约135270转转角低台凸窗角低台凸窗产品分析产品分析卧室均卧室均带带凸窗凸窗设计设计厨房厨房带带生活阳台生活阳台设计设计厨房厨房带带生活阳台生活阳台设计设计卧室均卧室均带带凸窗凸窗设计设计2626占地面积：占地面积：1.8万万建筑面积：建筑面积：6万万容积率：容积率：2.67绿化：绿化：56%规划套数：规划套数：283销售进度：全部推出，价格坚销售进度：全部推出，价格坚挺，目前处于滞销阶段挺，目前处于滞销阶段销售价格：均价销售价格：均价8316元元/平米平米 n三面临水，奢享三面临水，奢享270度无敌江景，创始赣州的度无敌江景，创始赣州的“湾区物业湾区物业 ”n住宅首层均设
18、有住宅首层均设有5米挑高的双入户大堂，米挑高的双入户大堂，1#3#楼层高为楼层高为3.2米；米；n小区近千平方米的五星级会所，内设国际领先的恒温泳池系统和高级健身房。小区近千平方米的五星级会所，内设国际领先的恒温泳池系统和高级健身房。 章江新区：章江新区：丽江豪庭丽江豪庭2727户型配比户型配比该项该项目以目以150-168平米的三房平米的三房为为主打主打产产品。品。户型户型面积区间（面积区间（m m2 2）套数（套）套数（套）套数比例套数比例二房二厅二卫二房二厅二卫137137626222%22%三房二厅二卫三房二厅二卫150-168150-16822022077.7%77.7%复式复式40
19、04001 10.3%0.3%合计合计283283100%100%2828产品分析产品分析121两梯两户，独立电梯间2 5阳台设计2梯梯2户户，4阳台阳台设计设计3 落地飘窗设计3292911超大入户花园22梯4户，蝶形设计2落地飘窗设计3产品分析产品分析3030章江新区：森林公馆章江新区：森林公馆占地面积：占地面积：64.85亩亩建筑面积：建筑面积：13万万容积率：容积率：2.15绿化率：绿化率：41%规划套数：规划套数：672销售进度：销售进度：10月月30日推日推出出2期期185套房源套房源销售价格：均价销售价格：均价8960元元/平米（含精装修）平米（含精装修）n核心卖点：地段核心卖点
20、：地段+户型豪华装修户型豪华装修+规划中的公园规划中的公园n该项目地段优势明显，但社区规划较为传统，且社区内自身景观优势不足。该项目地段优势明显，但社区规划较为传统，且社区内自身景观优势不足。3131户型户型面积区间（面积区间（m m2 2）套数（套）套数（套）套数比例套数比例二房二厅二卫二房二厅二卫848441416.1%6.1%三房二厅二卫三房二厅二卫120-135120-13556156183.4%83.4%四房二厅二卫四房二厅二卫135-145135-14528284.2%4.2%复式复式26026042426.3%6.3%合计合计672672100%100%森林公馆户型配比森林公馆户
21、型配比该项该项目以目以120-135平米的三房平米的三房为为主打主打产产品。品。32323232139.23平：平：4房房2厅厅2卫卫森林公馆产品分析森林公馆产品分析117平：平：3房房2厅厅2卫卫主卧主卧带转带转角大角大飘飘窗窗阳台阳台带带花架花架设计设计，偷偷面面积积的合理做法的合理做法南北双阳台南北双阳台设计设计，户户型通透型通透南北双阳台南北双阳台设计设计，户户型通透型通透主卧均主卧均带飘带飘窗窗设计设计入入户户花园花园带带花架花架设设计计，预预留超大的留超大的赠赠送空送空间间。3333#11#11项目地址：章江新区兴国路市政府西侧项目地址：章江新区兴国路市政府西侧开发公司：江西德润置
22、业投资发展有限开发公司：江西德润置业投资发展有限公司公司总占地面积：总占地面积：24564总建筑面积：总建筑面积：64641总户数：总户数：270套套容积率：容积率：1.948住宅均价：住宅均价：8500元元/ 章江新区：富地中心章江新区：富地中心n核心卖点：开发商品牌核心卖点：开发商品牌+市政配套；市政配套；n配套：配套：7500的中央园林、周边章江新区市政核心配套、高级建筑材料、厦门交的中央园林、周边章江新区市政核心配套、高级建筑材料、厦门交房标准房标准#8#8#6#63434户型户型面积区间（面积区间（）套数（套）套数（套）套数比例套数比例二房二厅二卫二房二厅二卫80-9580-9517
23、217264%64%三房二厅二卫三房二厅二卫130-147130-147989836%36%合计合计270270100%100%富地中心户型配比富地中心户型配比该项该项目以目以80-95平米的两房平米的两房为为主打主打产产品。品。3535次卧次卧带带生活阳台，与客生活阳台，与客厅厅景景观观大阳台相大阳台相连连通。通。客客厅带厅带景景观观阳台阳台 141平：平：3房房2厅厅2卫卫84平：平：2房房2厅厅1卫卫产品分析产品分析厨房厨房带带生活阳台生活阳台设计设计卧室均为凸窗设计卧室均为凸窗设计卧室卧室带带一步一步阳台阳台设计设计36363620112011年章江新区推售产品特点年章江新区推售产品特
24、点公寓公寓两房两房三房三房四房四房复式复式合计合计面积区间面积区间（）33-6733-6775-13975-13987-17087-170139-160139-160158-240158-240推售套数推售套数（套）（套）5085081091109121562156169169474739713971累积销售套累积销售套数（套）数（套）22022055655611201120125125313120522052去化率去化率43%43%51%51%52%52%74%74%66%66%52%52%由上表可看出：由上表可看出：章江新区章江新区2011年商品房市年商品房市场产场产品推售以三房品推售以三
25、房户户型型为为主。主。两房、三房两房、三房产产品面品面积积区区间间跨度跨度较较大，主要是因大，主要是因为为部分部分项项目目产产品品规规划划较较早，有很大的早，有很大的赠赠送空送空间间，得房率，得房率较较高，但从高，但从2011起，起，偷偷面面积积行行为为已不再被允已不再被允许许。新区四房和复式新区四房和复式单单位由于推售量位由于推售量较较小，去化率小，去化率较较高，成高，成为热销产为热销产品。品。新区新区产产品整体去化率不高，只达到品整体去化率不高，只达到52%。373737章江新区三房产品特点对比章江新区三房产品特点对比户型户型中航公元中航公元丽江豪庭丽江豪庭状元府邸状元府邸尚江尊品尚江尊品
26、中央星城中央星城建面建面125125133133135135139139137137149149131131131131127127130130132132135135141141户型户型三房两厅 三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅使用面积使用面积101109111119117117106104100102105107109公摊率公摊率19%18%18%14%15%21%19%21%约21%约22%约22%21%23%剩余套数剩余套数313129521899813301203012330单价单价7830762086808090 82
27、10849066007000-76508000总价总价97875010134601171800112451011247701265010864600917000-10327501128000朝向朝向南向南北东南南北南北南北西北东南南北南北南北南向南北景观景观赣州中学小区园林、赣州中学小区园林小区园林/江景江景小区园林、江景小区园林小区园林江景、小区园林江景、小区园林江景、小区园林小区园林小区园林通透性通透性较好良佳良良佳良佳佳佳佳良佳空间布局空间布局动静分区、干湿分离动静分区没有浪费空间人性化设计，卫生间布局合理卫生间对着主卧的床，有一定的空间浪费空间利用率高空间利用率高分区不够明显动静分区、
28、主卧通透，只有一个卫生间动静分区、主卧通透动静分区、主卧通透浪费餐厅部分空间通透主卧、功能区分明显附加值附加值架空结构、可拆卸飘窗架空结构、可拆卸飘窗架空结构、可拆卸飘窗超大入户花园、小阳台超大入户花园4个阳台储藏间、花池储藏间、花池转角飘窗、架空空间转角飘窗、架空空间转角飘窗、架空空间无超大面积阳台功能区间尺寸功能区间尺寸厨房面积厨房面积5.87.87.46.47.37.57.677.37.47.46.97.3客厅开间客厅开间44.84.2554.74.54.54.24.34.34.54.6餐厅开间餐厅开间434.23.9332.93.233.43.43.52.9阳台开间阳台开间6.96.8
29、8554.74.54.54.24.34.34.54.6卫生间开卫生间开间间2.2、2.61.8、1.92、2.11.82.22.21.51.62.42.22.21.81.6次卧开间次卧开间2.9、3.13.12.9、3.43.63.33.63.233.33.33.33.42.9、3.3主卧开间主卧开间3.73.74.13.63.64.63.83.653.63.63.63.63.7总结总结：三房客三房客厅厅开开间间在在4-5米，阳台开米，阳台开间间普遍在普遍在4.2-8米，米，卫卫生生间间开开间间在在1.6-2.4米，主卧开米，主卧开间间在在3.6-4.6米。米。主力三房两主力三房两厅户厅户型面
30、型面积约积约在在125-149，平均公，平均公摊摊率率约为约为19%。383838户型户型中航公元中航公元丽江豪庭丽江豪庭尚江尊品尚江尊品建面建面160160163163177177186186186186170170143143户型户型四房两厅四房两厅四房两厅四房两厅四房两厅三房两厅四房两厅使用面积使用面积130133146153151134112公摊率公摊率19%18%18%18%19%21%22%剩余套数剩余套数58295831294818单价单价9100920093009400870084008900总价总价145600014996001646100174840016182001428
31、0001272700朝向朝向西北西北西北东南西北南北南北景观景观中央公园、小区园林中央公园、小区园林中央公园、小区园林赣州中学、小区园林中央公园、小区园林江景、小区园林江景、小区园林通透性通透性佳佳佳良佳佳佳空间布局空间布局布局方正、走廊有空间浪费、功能分区明显布局方正、走廊有空间浪费、功能分区明显布局方正、走廊有空间浪费、功能分区明显最大化利用中央公园景观，最大化利用中央公园景观，景观阳台较多，空间存在一定浪费方正实用，空间布局合理，功能分区明显附加值附加值可拆卸飘窗入户花园架空部分、可拆卸飘窗可拆卸飘窗入户花园架空部分、可拆卸飘窗入户花园架空部分、可拆卸飘窗5个阳台花池、转角飘窗功能区间尺
32、寸功能区间尺寸厨房面积厨房面积8.310.27.98.4107.55.3客厅开间客厅开间4.8445554.5餐厅开间餐厅开间3.53.54533.43.2阳台开间阳台开间9.87.5105557.6卫生间开间卫生间开间1.81.751.82.52.21.82.3次卧开间次卧开间2.93.43.43.543.33.3主卧开间主卧开间3.94.1444.23.63.8章江新区四房产品特点对比章江新区四房产品特点对比总结总结：四房客四房客厅厅开开间间在在4-5米，阳台开米，阳台开间间普遍在普遍在5-10米，米，卫卫生生间间开开间间在在1.8-2.5米，主卧开米，主卧开间间在在3.6-4.2米。米。
33、主力四房两主力四房两厅户厅户型面型面积约积约在在143-186，平均公，平均公摊摊率率约为约为19%。393939章江新区产品特点总结章江新区产品特点总结1.户户型面型面积积普遍偏大，普遍偏大，强强调调居住舒适度，目居住舒适度，目标标消消费费群体群体较较高端。高端。2.户户型公型公摊摊率普遍率普遍为为19%左右。左右。3.新区新区户户型注重景型注重景观观、朝向的、朝向的设设置，在空置，在空间间布局方面布局方面强强调动调动静分区，静分区，功能分区明功能分区明显显。4.户户型附加型附加值值明明显显，在未来，在未来户户型中，附加型中，附加值值将是客将是客户选择户选择的重要影的重要影响因素。响因素。5.在功能开在功能开间间尺寸方面，尺寸方面，强强调调主卧和客主卧和客厅厅的空的空间间舒适度舒适度
