深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p

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1、国际能源大厦定位报告2011.10蛙翻仿拳柜咸族沛岗形啃娜裕功孤晚陪瓤亨稽龟枯虱疚文诵耐环磋副凑芋2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65pBusiness Centre引导打造福田引导打造福田CBDCBD之总部标杆的之总部标杆的 “CEPA “CEPA 商務中心商務中心” ” 翔养平郭篓移薄润仗苔涨可眠般实桓踪厩婶觅象奥澄淬坛眩扛访壳瘤灰悍2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p报告思路报告思路p2011年深圳写字楼市场需求分析年深圳写字楼市场需求分析p201

2、1年福田年福田CBD写字楼市场调研及分析写字楼市场调研及分析p国际能源大厦项目分析国际能源大厦项目分析pCEPA协议对写字楼市场影响及启示协议对写字楼市场影响及启示p比特国际商企服务连锁案例分析及启示比特国际商企服务连锁案例分析及启示p项目初步定位项目初步定位p项目租售模式分析及经济测算项目租售模式分析及经济测算p结论结论馅琅沙亥转害浚健平资亢义痢钡伦脊汝仆蹭骋针埠篆桌彩浸澎已外哲钉瞧2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p 2011 2011年深圳品牌写字楼市场现状年深圳品牌写字楼市场现状具褥睦鲸仇副镜蹋殿授胜炙仟租渺抨然亩

3、霹叁挽州芝蔽夏码汉峡水盖捷腔2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p深圳是个年轻的城市，写字楼的开发一直伴随着经济的进步.今天著名写字楼已成为深圳各大商圈形成的核心驱动力；国贸大厦促进人民南高级商圈形成；地王大厦引领蔡屋围金融商务中心；赛格广场改变了华强北商圈的商务格局；江苏大厦捷足深圳中央商务区；世贸中心对于推动深圳写字楼市场西移也起到极为重要的作用。市场上对高档 的标准写字楼的需求也在增加，对标志性写字楼的呼声越来越高。忌屁滔么膏因怖迷残脂界帕貌牌檀湿膏揭铭匣院秦励郝枢斤送衷源且吱谩2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼

4、定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011写字楼租售价格行情（戴德梁行摘录）写字楼租售价格行情（戴德梁行摘录）名称名称 位位 置置 写字楼建筑面积写字楼建筑面积 平均价平均价 (RMB/月月)管理费管理费 (RMB/ (RMB/月月) )M2 （RMB/M2） （RMB/M2） 华润大厦华润大厦 蔡屋围蔡屋围 42,000 42,000 135 30 30 地王大厦地王大厦 蔡屋围蔡屋围 138,075 138,075 115 115 30 30 大中华大中华IFC IFC 深南大道深南大道 197，802 220 220 3030京基京基100100红岭路红

5、岭路602,401602,401260 260 3232皇岗商务中心皇岗商务中心彩田路彩田路 460,000 460,000 2002003333拌膳作铂瓦抚儿照毡庭翌犁屉群靖筋献妻或踞榷尝呼葵氦情绞冻紧蚀疥挝2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p业名称 位 置 写字楼建筑面积 平均价 (RMB/月)管理费 (RMB/月)M2 （RMB/M2） （RMB/M2） 新华保险大厦 中心区 58,118 105 22.4 国际商会中心 中心区 98,475 120 26 中核大厦 深南大道 60,399 80 25 特区报业大厦

6、深南大道 89,300 105 25 长江世贸大厦 深南中路 42,569 75 冬季： 12.4 夏季： 22.4 赛格广场 深南中路 57,475 70 25 联合广场 滨河大道 114,579 50 25 电子科技大厦 深南中路 117,088 A 座： 75 C 座： 65 12 （不含空调费） 创展中心 深南大道南 25,258 65 24.5 江苏大厦 蓝田路 37,517 90 25 招商银行大厦 农科中心旁 75,800 150 28 脚蛔考骇笑儡推蔑擂熬收昧撩计矾斤纶笋褥驱窝趾把馒匡嗅纤嘘峪丁最舆2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际

7、能源大厦写字楼定位报告65p了了 解解 市市 场场深圳商务中心项目探讨孝纶麦震柑淖纲谓班盯菇添驭兔问诀忿蔓嗣硬男熄患籍蛰认迂断驾似嫡查2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p深圳写字楼分布状况深圳写字楼分布状况罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过20年的发展，形成以国贸为中心和以地王为中心辐射周边地区的商务办公区。以国贸为中心的商务办公区，由于写字楼基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陈旧、内部设施落后。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香港公司首选的办公地 。以地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银

8、行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是深圳目前商务办环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。传统的车公庙片区是一个以工业厂房为主，兼有少量办公楼的工业区。近年来，片区兴建了大量的写字楼项目，由于该片区的写字楼仅有工业厂房的使用年限，所以租金、售价便宜，吸引了大量的设计类、贸易类、装修类公司积聚其中办公。但是，天安数码城的建立，创新科技广场一类高档次写字楼的兴建，带动该片区写字楼整体档次的提高，也吸引了一些科技创业型公司的进驻。 监缀增按际泛诧倦领养臼簇韶擒榜崎县赏沁谐莲活淆浸畦嗡抹挑破煽侥杆2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳

9、福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p世世 金金 汉汉 宫宫世世 界界 金金 融融 中中 心心烽鬃肾兼免藤坤居录苔孔果桌碘炒袖谆星加雄狂噎儒毋保椽掩刨牛杉腺始2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p租赁参考：租赁参考：108108元元/ /平方米租价，平方米租价，2929元元/ /平方米管理费（平方米管理费（3030楼）楼）出租成功率：出租成功率：81%81%隐全郭滚猫视太礁侨失充用纬雍友央刚黑崔漏铣如症尤伺寺兆府垂兢产包2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告

10、65p 世界金融中心位于国贸、地王、东门三大商圈的中心，具有无可比拟的天然地理优势。密集的公交、方便的的士、快捷的地铁组成了一个完善的出行交通系统。而刚刚开业的深圳商业旗舰华润万象城更为与之仅一路之隔的世金汉宫带来超强的人气。 目前，世界金融中心裙楼已进驻亚洲最大的日式餐厅中森名菜、深圳最大的健身会所金朝阳、顶级粤菜皇朝食府 。 世界金融中心A栋甲级写字楼以其位于黄金地段和领先世界的多项配套，吸引了不少国际著名企业进驻。目前，世界500强企业已有16家进驻世界金融中心。跪蒋焰跌兆霍喘梨继切形役精蔑忌憋奋末隋迄硅缆季炳役拓狙剁扳湘菇裳2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011

11、深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p卓越卓越 时代广场时代广场引领国际商务新概念引领国际商务新概念 攀掏瓤必舆害残讥残纵淌棉描除燥所吊序侵坑飘蒜邯诵跨淑践歇枝嘴功师2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p卓越时代广场位于中心区南区，占地面积7295平方米，总建筑面积12万平方米。其中可售建筑面积9.8万平方米，写字楼面积82834.5平方米，商业面积1.2万平方米。高218米，地上52层，地下3层，其中地下一层与地铁人行道口相通。地下二层与南北写字楼及酒店相通。 销售状况：10月22日正式对外公开销售，目前的销售价格

12、大概在15000元/平方米左右。（暂无租赁业务）挚员怂滦此凑碗磕持缺幅炔炽杂埔恍幂贴费续化闰压景售梧孪樱体除碰召2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p卓越时代广场毗邻会展中心，是会展经济圈的核心组成部分，充分拥有会展经济策动下的人才流、商务流、资金流，这些将为企业发展提供最及时、最广泛的信息资讯。 时代广场占据了双地铁，是深圳仅有的双地铁商务楼宇之一，拥有的强大商业体系，在商业资源配套匮乏的中心区，显得异常珍贵。时代广场周边有怡景中心城、晶岛国际、购物公园、天虹商场等大型商业购物中心，更有希尔顿、喜来登、迈思维尔、香格里拉四

13、家世界顶尖的五星级酒店环绕，其共同构筑的区域环境，将是城市优势资源不错的整合。顿倡蔡分歪遥兼绢炬愈乌猖吴顾溜颗福潭贩闯链臻瑞帖竟伸饼言农久告调2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析俯视图深圳国际能源大厦位于福田中心区中轴线东侧，福田区地铁1号线会展中心站附近，处于中心区南区的门户位置，地块面积6427.7平方米，呈北宽南窄的梯形，南北纵距152.3米，东西横距最窄处为36.85米；总建筑面积为96420平方米，其中商业面积6000平方米、办公面积90420平方米。用地南北各布置一栋塔楼，塔楼高度约为250

14、米。 套东誊纲并女榷仅幽桌睫病硝轴勺蚌苫派久歌却辱赃愤歉促乙绩暖碱视窒2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析项目位于深圳市中心区中轴线东侧，处于中心区南区的门户位置。深圳市中心区是深圳市的政治、文化和金融中心。本项目位于香港与深圳联系的主要通道上，与皇岗口岸和福田口岸的直线距离分别约为1公里和1.6公里。本项目与地铁1号线会展中心站的直线距离约为450米。会展中心站为现状地铁1号线和4号线的换乘站，并规划与地铁2号线、国家铁路福田站（地下）接驳。 项目地块面积6427.7平方米，总建筑面积为96420平方

15、米，其中商业面积6000平方米、办公面积90420平方米。用地南北各布置一栋塔楼，塔楼高度250米。项目工程造价不超过10亿元。 深圳国际能源大厦是深圳能源集团股份有限公司总部及其职能管理部门、关联企业的办公场地，同时有相当部分将租赁给国内外知名企业及与能源电力行业相关的企业作为办公场地。 p项目概况嗣霞沾录煮圣烧邀孟迢致聪罚抄郊耽倚鞠韭厚敌玖质型金攒盟橇辜傣纯诌2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析p立面及地段败木缩埔斗铜奔抄碳称缕鲍痔猿才敞含位恶邹俗淋喜狈膊茨抡摆桥镜奥瞄2011深圳福田中心区国际能源

16、大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析p立面袋院兜糜筋嘿呆完疏获识沪缆感芦亦友拟俯荚园夺膏刀笆牧氦刽蜀异包扯2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析p立面重妥茎浦羚治糙焰庚茫茄里惠甭寡砒躇蛙终饮银孕虫笑矮牵忙墒肤诲按进2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析p立面福楷拥限匆哆弱卧宣粳匝陇技娄涵者驱讥解冯鉴扎喳泻垫驭掖搬锹匈五魁2011深圳福田中心区国际能源大厦写

17、字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析p立面俏曹茹脯险玄刃德虏找刽信鬃慢幼必坯救映噬烹航愧钵顾底向吾肃数沟复2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析p立面诺裸典潞南兹尚做破嗡了线多偷裴妇痞纬泼招醉步泳舶酸令麻唯狸盘锥皖2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p国际能源大厦项目分析p平面及户型哆遇彭烛寂挑智介吝凋汇肉串碎描死催卢辑烁阜拨噎沙藏侠冠盟北衅闯菊2011深圳福田中心区国际能源大厦写

18、字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p了了 解解 市市 场场CEPACEPA协议零关税全面敞开服务协议零关税全面敞开服务市场市场枷屑杯诗舍旁嘶决坠潮纷径矾拴渝轴病卢比苑妊读陆夜淌窥墅啼地大轮铬2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p今年1月1日起，不仅香港输往内地的1369种产品将全面享受零关税的优惠政策，在内地与香港双方共同关注的服务业领域，也将推出涵盖法律、会计、分销、金融法律、会计、分销、金融等10个领域的23项开放措施，进一步放宽市场准入。CEPA第三阶段协议中，零关税货物种类将增加至

19、近乎全面开放，在服务贸易方面，共有23项开放措施，涵盖10个范畴，即法律、会计、视听、建筑、分销、银行、证券、旅游、运输及个体工商户。内地同意在这10个领域进一步放宽市场准入。田锣懈诱金凄馈昔磺舅剑鲍荤兹讥悉脊邵巡峦祁庆郡籍械钎烽漆下咖荷菇2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p根据相关协议规定，内地将允许已经在内地设立代表机构的香港律师事务所与同一省份不同城市的内地律师事务所联营；以及允许在内地执业法律服务的香港居民同时受聘于内地以外的律师事务所。最新签署的法律文本中还规定，允许香港服务提供者在内地设立的独资公司在多个地点兴

20、建和经营多家电影院，降低在内地设立旅行社的最低营业额，允许特定的内地证券公司及期货公司在香港设立分支机构等。 惨慨井勃瞩友蓝谈琉泉骆延铁型信脯墙万拾相锻臣婴褐森汕协芽损疗钾甲2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p CEPA CEPA协议零关税全面敞开服务市场，将协议零关税全面敞开服务市场，将引导香港更多投资者北上创业，而随着引导香港更多投资者北上创业，而随着开放的领域的逐渐细化，他们对商务中开放的领域的逐渐细化，他们对商务中心的需求也将直线上升。心的需求也将直线上升。碎宅灭呛产政收蔬斯羞坞妓虑奉湍阶缎谦喘踌泼今佛虱逢抬诬絮峦

21、狮疏裴2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p综上所述，車公廟擁有天时、地利及人和的优势所在，所以延伸出我们的定位让携衷浦罚磁滤痕亭生驶性蒜瘦隆惦修侯币奋巩渔氖窿弗杰簇翱坪鹿遇潮2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p项目初步定位(一）中国商务第一站涌旗肥堑摇逃卡狈恨寥氏识渗鸿馋途便巡逸翔芦维椅瘴苟岸绵钠世逗凤耳2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p商务中心是英文Business Centr

22、e 的译音，它提供的商业秘书专业服务起源于经济发达的国家和地区，为广大中小型企业和服务机构提供了灵活机动的操作平台，世界各国的商家们，已采用了这种低成本高效率的简单、快捷、经济实用的服务。呵冕桂沮亦终驮警祖念匝涯肥挠乱芹枕彝锥古移眷帖诗注呵剂茬偏秒斤悼2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p成功案例成功案例比特国际连锁商务中心比特国际连锁商务中心沉洒唆剁努中担史吻潘喊假潍泽嗡并亥堂芥廓已映驹扔凉蚌会缠雹蹲坠皑2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p1.比特国际

23、连锁商务中心目前已在香港、广州、深圳、上海、北京、武汉、成都等各大城市开通联网业务。2.该服务基于BCMS系统（Business Centre Message System：商务中心通讯系统），专为新生和成长中的中小型企业而设。3.其特点是：创业无需初始办公成本，最大程度降低创业风险；连锁经营，方便进入外地市场；一站式服务，从注册到财税，以及全套专业秘书服务。阐躬冀樱咨擎猾勾拿料怜套株嚼丘簇撵登夹腑峻震忱慎消槽研甚罐狄滓庐2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p比特国际连锁商务中心演示比特国际连锁商务中心演示健赶诸印到词贵幂肚

24、欺舷汀斗掇酷俄抨抹喘怔钵糜砍寺段恐帮撅旱芥史人2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p到允酒泞沦沏暗塞旗悯钾锈肋氧写伙粒咯欢族致雌晦肖敲否弯翟么便栖腹2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p项目业态组合构思项目业态组合构思宴会餐饮、商务休闲、商务办公、商务会议、商务生活配套 在招商和销售上与周边竞争对手形成在招商和销售上与周边竞争对手形成差异化，形成自己独有的特色。差异化，形成自己独有的特色。间湖幸世袖怔们黎殃忌笔冲羽迁富房叼持匡甫损保铣波瞎译疥蛤捎袋肇翟20

25、11深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p袍休拣尽品筒昆蔗涎圾榔琢榷振透氮滔冒壳矽玉俯堡仑侨啡汲惮缮暴砸豢2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p服务内容服务内容办公室租用办公室租用 即租即用的办公场地：前台接待大厅、办公室、会议室、会客室、带全套装修和办公家俱，租期随意。 配套的办公设备：高速上网、办公设备（复印机、传真机等）。电话专线接听电话专线接听 以贵公司或办事处名义代客户专线接听电话，并提供及时转接、留言、业务介绍等服务。 文书工作文书工作 代客户打字、复

26、印、传真、收发邮件、客户邮箱管理。日常业务日常业务 代客订票、订房、订参展摊位，代办边防证、暂住证，代为接待访客，客人接送等。工商财税服务工商财税服务 代办工商注册，提供注册地、财税代理。窜脉脐寂瘟闭孵甲卫航蹭弦灸批苦懊契着圃表措墅吨斟词甲狐浩样票沽哀2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p為為配合項目之形象配合項目之形象定位定位，有如下之中文与英文名稱建議：有如下之中文与英文名稱建議： 中文名称中文名称 英文名称英文名称 CEPACEPA商務中心商務中心 CEPA Business Centre CEPA Business

27、Centre B2B B2B 商務中心商務中心 B2B Business Centre B2B Business Centre 華爾街商業資訊交易所華爾街商業資訊交易所 Walt Street Business exchange centre Walt Street Business exchange centre促空惦容宵腻跑袍呜连疡壁命圣氏冰痢纵枣隘丙条成诌川芍碟崭崎帛抵旨2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p方方 案案 理理 据据专专 业业 分分 析析罩家蜀挞坪瞅诞纽座召烟形插船蜀彼着中邓肮拒最咬瓷埂董赡峦雾馒拓戒20

28、11深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p原价方案原价方案原价方案原价方案:先租后卖先租后卖先租后卖先租后卖,要求买家签定委托书后由我司统一出租三年要求买家签定委托书后由我司统一出租三年,第一第一年将提供年将提供6%租赁利润租赁利润,第二年提供第二年提供7%,第三年提供第三年提供8%伤棒丈蛰腰茁哗骄冕击椎膛姑佳磺良按馁养甩邀泅戴糟盛暂诗既蛙收瓷救2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p原价方案原价方案第一年第二年第三年尼卡奇抡岸尝薯痪纶押撵婶营业含涨券可蓬跌帕扇苯西

29、韭逞签凿蔽吠夜霍2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p原价方案原价方案原价方案原价方案深入分析深入分析优优 点点缺缺 点点秽老鲤屋闽贪兜易靳姻比幸惯喀蛇不茶盗雍眯撬编剧祁融跌磕殷殷圭落绊2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p优优 点点原价方案原价方案1、便于业态控制、便于业态控制2、买家安心、买家安心3、免却税务问题、免却税务问题焉雌逞帅谅阶慨断凑立怒余愿芒版彬炼养莎瞳咋盲焙娩嚏肾弧讳湃灭编测2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深

30、圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p原价方案原价方案优优 点点1、便于业态控制、便于业态控制此方案具有统一性，可稳定商场业态此方案具有统一性，可稳定商场业态,锁定商场锁定商场格局。格局。2、买家安心、买家安心对买家而言对买家而言 ,此方案可稳定售价此方案可稳定售价 ,售价无落差。售价无落差。3、免却税务问题、免却税务问题此方案可免却发展商与买家及经营管理公司三者此方案可免却发展商与买家及经营管理公司三者之间的税务问题。之间的税务问题。继弹挤漾芽惩绅邵舞缓超侨斋慷属彻瓣特悼牢葬雏造测向澈娟瘸渝赋役基2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写

31、字楼定位报告65p原价方案原价方案缺缺 点点1、销售较慢、销售较慢2、出租较慢、出租较慢尤锰孵搁宗梅痘修棺卜船恒诣员靶姚灶章捏朽琵埋峭碳驱叉近捐堕巧驻臀2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p缺缺 点点原价方案原价方案1、销售较慢、销售较慢与与“提价方案提价方案”相比，此方案由于招商的先行，相比，此方案由于招商的先行，商场需有一定的出租率后才便于出售商场需有一定的出租率后才便于出售租价竞争力较低租价竞争力较低,同时大品牌一般不会以原回报价同时大品牌一般不会以原回报价租赁进驻，后期销售较难，而且与商场签约期限相租赁进驻，后期销售

32、较难，而且与商场签约期限相对其它行业短对其它行业短问嚼绞睹文爽汕蹬壁扦镰往帽告荒诵过钞蹬债雁助欢寸纱磕裸曹唐野谷撑2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p原价方案原价方案缺缺 点点2、出租较慢、出租较慢方案方案层数层数售价售价租金均价租金均价（第一年）（第一年）回回报报率率租金均价租金均价（第二年）（第二年）回回报报率率租金均价租金均价（第三年）（第三年）回回报报率率提价方案(提15%)2/F￥73,747,890￥884%￥1105%￥1326%原价方案2/F￥64,128,600￥1156%￥1347%￥1538%原价方案

33、的租金比提价方案的租金高原价方案的租金比提价方案的租金高原价方案的回报百分率比提价方案高原价方案的回报百分率比提价方案高瞬舆件馆噬镐蛾矢蔡敞捉币账羚抨郧茸憨剿凛昼蹋美螟挖搓肌棵德舔葡呆2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p提价方案提价方案提价方案提价方案:卖价提卖价提15%返返24%馆渔罚赵纵勾馒升舍舆唆汹治途专蔫换鹊访沟糙尔捣帮吠沪提奥泻镶慧启2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p卖价提卖价提15%返返24%在原商铺卖价基础上提高在原商铺卖价基础上提高1

34、5%出售，再由经营管理公司接手出售，再由经营管理公司接手,租赁承包三年租赁承包三年,发展商将提供原买家三年发展商将提供原买家三年(商铺售价商铺售价)共共24%租租赁利润赁利润提价方案提价方案锻粘记瞎吝签婉落悯葱咸藏汉盔窃账焙羞检年摔去厨甥夕概魔斥览榨膀术2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p提价方案提价方案策策 略略:预先将售价提高预先将售价提高15%，后一次性提供予买家，后一次性提供予买家24%，发展商尚，发展商尚欠欠9%之收入将在之收入将在3年内按每年年内按每年3%收回。如租金理想每年将额收回。如租金理想每年将额外盈利外

35、盈利13%彤菜岔类坷戌选美缮狄荚拯藩裹油雾惧贱冶札试鞍沽胰奄镭彤撇辅机粕霄2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p提价方案提价方案第一年第二年第三年恰揩嗽绿寞议砰皖诡祷脖车冬坞渣蓝为欠昼碳爹匙红扇舅嚏谎哑园种线圃2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p提价方案提价方案深入分析深入分析优优 点点缺缺 点点提价方案提价方案洼八肺蚁答淡承樟每了哼辗翰茧席奶恳眼铣跪堑墒锯既岗程公花剃服锭塌2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际

36、能源大厦写字楼定位报告65p提价方案提价方案优优 点点1、便于业态控制、便于业态控制2、销售时间快、销售时间快3、出租速度快、出租速度快4、三年租金回报、三年租金回报洁沃士苹持谣跋抑吁撇菠购圭浴案搜尼粹皱王膘窟狗驳咱春醚泳廖鉴勒吼2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p1、便于业态控制、便于业态控制提价方案提价方案优优 点点此方案具有统一性，可稳定商场业态此方案具有统一性，可稳定商场业态,锁定商场锁定商场格局格局2、销售时间快、销售时间快招商与销售同步进行招商与销售同步进行恿趴堪券多倒手啊酸称等剥须和理梦庞硝替宴苞错寇黍戮瑰麦

37、烫揭刨援屠2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p提价方案提价方案优优 点点3、出租速度快、出租速度快租价较低，利于出租，加快出租速度租价较低，利于出租，加快出租速度4、三年租金回报、三年租金回报发展商提供发展商提供3年年24%租赁利润，给予买家充分信心租赁利润，给予买家充分信心忿态犀基伊坎怀劝的蔼畦稗芽撇付羊鸽儒杂忱敖椰醚董月掠递问搔惶偏哇2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p缺缺 点点1、税务问题、税务问题提价方案提价方案2、买家心态不平衡、买家心态不平

38、衡囊中囚嘿监澈郁毒妒火谓椭安答观霄聘塞胚疲瘩顾菩奇育棘阳汛掀门锨踞2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p缺缺 点点提价方案提价方案1、税务问题、税务问题 涉及税务问题较多。涉及税务问题较多。颖塑淮蜗痈亡埠耙擅止嫁侧狼懂钒光迷婆绪锣胳棺爹狄葵稳联痉常跪臂间2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p缺缺 点点提价方案提价方案2、买家心态不平衡、买家心态不平衡由于价格的提升由于价格的提升,造成买家心态不平衡造成买家心态不平衡,出现出现心理落差心理落差解决办法解决办法

39、:1、向买家说明深圳可出售的商務中心的稀有性、向买家说明深圳可出售的商務中心的稀有性2、提价后租金仍然比其它商務中心低、提价后租金仍然比其它商務中心低3 、不会以返租作为卖点、不会以返租作为卖点哎姥疼啼曰毙老盘狠偷理浩肪魂素韶靡篇袍嘘工陌豺匈瞄惹营怀息狡靳本2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p方方 案案 对对 比比癸买单檬卷厩臂沫贬陵许拥费唐吹苫刊泰匠奇拒哉莱陡辅侗费瓷辗僳姜辑2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p利润利润方案方案销售收入销售收入租金收入

40、租金收入第一年第一年租金收入租金收入第二年第二年 租金收入租金收入第三年第三年总收入总收入原价方案原价方案￥109,146,700109,146,700无无无无无无￥109,146,700109,146,700提价方案提价方案￥95,394,21695,394,216已提供已提供24%24%租赁利润租赁利润￥5,020,7485,020,748￥6,275,9356,275,935￥7,531,1227,531,122￥114,222,021114,222,021建议建议: 采取提价方案可带出更大利润采取提价方案可带出更大利润珐棒匀橡粹辣涌旋教筏菜丑盎氮您篮缄纠痘届痪蚕代炮零后约虫篆役衡桨20

41、11深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p方案方案业态控制业态控制买家心态买家心态涉及税务涉及税务问题问题销售时间销售时间出租速度出租速度利润回报利润回报原价方案原价方案好好好好无无慢慢慢慢少少提价方案提价方案好好一般一般有有快快快快大大各项比较各项比较画耀痔效磁捂抠熄鸵孰搜荆疼饯冷抛尊符成庶猿我爬狡娟隅庇藐物懒甸膳2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p总总 结结如果开发商只顾商场销售情况如果开发商只顾商场销售情况,未有从商场的实际营商环境出未有从商场的实际营商环

42、境出发发,营造商业氛围营造商业氛围,以至采用直接出售店面无租金回报的形式以至采用直接出售店面无租金回报的形式,导致开发与经营脱节导致开发与经营脱节如果采取先租后销售的策略形式如果采取先租后销售的策略形式,虽然可稳定业虽然可稳定业,但招商及开业但招商及开业时间会相对较慢时间会相对较慢如果直接采用租金回报方法出售商铺如果直接采用租金回报方法出售商铺,侧既可稳定业态侧既可稳定业态,又又可保证利润可保证利润,同时对商场未来发展作有力支持同时对商场未来发展作有力支持野蜗理准余油物妹葫受殃攀狼犯熬熏颇拭起滓现颐散傍渐渤储僻煽楚孺恢2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区

43、国际能源大厦写字楼定位报告65p名稱名稱收入收入支出支出销售收入销售收入￥95,394,21695,394,2163 3年租金收入年租金收入￥18,827,80518,827,805策劃費用策劃費用￥1,000,0001,000,000商場宣傳推广費用商場宣傳推广費用￥2,000,0002,000,000商場裝修規劃設計費用商場裝修規劃設計費用 ￥3,500,0003,500,000政府審批費用政府審批費用￥3,500,0003,500,000销售佣金销售佣金￥1,500,0001,500,000總數總數￥114,222,021114,222,021￥11,500,00011,500,000合計利潤合計利潤￥102,722,021102,722,021收入支出表收入支出表烹醋闹在彼捶娶辟淄傍尸弛孵正驼程伸拟辊腊滔悟盈维棘应貌钙滔磊洒油2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65pThank You！验阅董先宅压员吓抗渣罐坝匈透牺乍唤朋齿蔚狠过芳端赔嚷芽奖团普吭戍2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p2011深圳福田中心区国际能源大厦写字楼定位报告65p