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1、1合肥城市进入及投资机会研究结论篇2010.08中国房产信息集团2目录合肥城市认知报告主要框架合肥城市投资策略建议合肥城市发展战略建议合肥城市发展潜力和方向3合肥城市认知4东部优先发展：已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈，未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。西部大开发：涉及西部十一个省、市、自治区，未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。东北振兴：振兴东北老工业基地，成为未来中国经济发展的又一“发动机”。中部崛起：在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。中部崛起战略将成为中国经济发展的重要方向和主要
2、引擎之一，在泛长三角概念下，安徽省抓住机遇将会迎来发展良机。国家战略实施：泛长三角概念下的中部崛起战略，为安徽经济发展提供了前所未有的机遇和平台东北振兴中部崛起西部大开发东部优先发展城市认知/城市地位5范围：指长江与淮河之间不包括大别山区的江淮地区，面积65329平方公里，人口3115.5万人，包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市，形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。资源：两淮区域、马鞍山、铜陵拥有丰富的煤碳、钢铁、铜资源；作为四大科教基地，合肥具备人才优势，并且成本相对较
3、低；区域历史人文亦独具特色。区位交通：承东启西的重要节点，长三角产业向内地转移的首选之地江淮城市群依靠优越的交通区位优势、丰富资源优势，竞争力将逐步增强，大合肥的影响力日益提升。以合肥为中心的“1+10江淮城市群”的提出和崛起，使合肥成为区域中心，大合肥发展时代来临。城市认知/城市地位6城市认知/合肥概况合肥市地处安徽省中央，位于长江、淮河之间，承东启西，地理位置十分优越。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，总面积为7029.48平方公里，市区总面积838.52平方公里，市区建成区面积为304平方公里，全市常住人口约501万人。另赋予滨湖新区、政务文化新区、国家级经济技术
4、开发区、高新开发区、新站综合试验区市级管理权限。长丰县肥东县肥西县合肥市庐阳区瑶海区包河区蜀山区7合肥的城市特色：三国故地、包拯家乡、淮军摇篮、科教之城、滨湖新城。历史文化名城、国家卫生城市、优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范和全国治安综合治理先进城市、全国城市环境综合整治优秀城市、国家动漫产业基地城市名片城市老印象三国遗址公园合肥三国遗址公园位于合肥市庐阳区三十岗乡，淝河故道北岸，史称三国“合肥新城”包公祠全园从不同的角度，用不同的形式，展示了包公“忠、孝、清、廉”的一生城市认知/城市特色逍遥津三国文化张辽威震逍遥津8天鹅湖位于合肥的政治文化休闲中心政务区，天鹅湖目前是合肥市内最大的开
5、放式公园。城市新印象中国科学技术大学中国科大是老一辈科学家和老一辈革命家共同创办的新型理工类高校，是中国科学院直属的唯一高等院校，是我国唯一拥有两个国家实验室的高校。滨湖新城依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区城市夜景正在大跨步前进中的合肥城市认知/城市特色9科教资源合肥现有以中科院合肥物质科学研究院为代表的各类科研机构200多个；拥有以中国科技大学为代表的各类高等院校近100所。博士授权点138个、有24个学科被认定为国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士31人，在中部城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院“百人计划”入选人数在中部城市中排序第
6、一；拥有各类技术研究和开发机构358家，各类科技人员30余万人。科技创新合肥是全国首个科技创新型试点市。我国第一台窗式空调、第一台微型电子计算机、第一台“激光大气污染监测雷达”、世界第一台VCD和第一台仿生搓洗式全自动洗衣机、第一台变容式冰箱等均诞生于合肥。从2001年起，合肥每年举行一次“中国-合肥高新技术项目与资本对接会”，搭建起国内、国际科技产业投资的平台，努力使合肥的科教优势转化为现实的产业优势和经济优势，让“合肥制造”与“合肥创造”比翼齐飞。科技设施除首都北京以外，合肥是国家重大科学工程布局最密集的城市。拥有“合肥微尺度物质科学国家实验室”、“合肥火灾科学国家重点实验室”、“国家（合
7、肥）同步辐射实验室”、“国家（合肥）高性能计算中心”等国家重点科研设施及33个省部级重点实验室。中科院等离子所已成为国际热核聚变实验反应堆（ITER）国际计划的主要参加单位。科教之城城市认知/城市特色/科教之城合肥科技馆合肥物质科学研究院10在2010年中国城市竞争力排行榜中,合肥位居全国第22位,位列全国10个最具潜力的二线城市行列。中国社科院面向全球发布的2009-2010全球城市竞争力报告中，合肥荣膺“全球最佳案例城市”。合肥现有以中科院合肥物质科学研究院以及合肥通用机械研究院为代表的各类科研机构200多个；拥有以中国科技大学为代表的各类高等院校近100所。博士授权点138个、有24个学
8、科被认定为国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士52人，在中国城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院“百人计划”入选人数在中部城市中排序第一；拥有各类技术研究和开发机构358家，各类科技人员30余万人。城市认知/城市特色/中国城市竞争力排行榜11近年来，合肥市户籍人口数量稳步上升，年增长率2.1%。增长的主要原因是自2005年以来连续五年合肥市迁入人口均保持在10万左右。外来人口的大规模快速增长为合肥房地产业的发展带来巨大机会。合肥市户籍人口变化图合肥市迁入人口变化图数据来源:青岛统计局城市认知/城市人口/人口总量变化122005年0-14岁15-64岁65岁以上全国绝对值2
9、64789410510045比例20.27%72.04%7.69%武汉绝对值127656.974.1比例14.8%76.6%8.6%长沙绝对值105.83460.5246.95比例17.26%75.09%7.65%郑州绝对值12852761比例17.9%73.57%8.53%太原绝对值56.77251.534.33比例16.5773.41%10.02%合肥绝对值92.55323.9146.27比例20.21%70.45%9.34%数据来源:2005年全国1%人口抽样数据公报由于中国每十年进行一次大规模人口普查，全国第六次人口普查将在2010年下半年开展，尚无数据公布，而上一次大规模人口普查数据
10、的公布则是在2001年，可参考性较差。因此我们采用2005年全国1%人口抽样调查数据来分析人口年龄结构问题。从下表中可见，武汉、长沙、郑州等中部六省省会城市老龄化水平接近一线城市水平，在同级别城市中处于较高水平。城市认知/城市人口/人口年龄结构132005年全国人口&合肥户籍人口年龄分布图数据来源:国家统计局青岛统计局注：数据为2005年全国1%人口抽样数据。在年龄结构上，合肥人口中老年人口较少，中段劳动人口和儿童较多。与全国相比，合肥少年儿童人口及中段劳动人口比例相对较高，而老年人口比例相对较低，老龄化程度低于全国水平。城市认知/城市人口/人口年龄结构14地区总人口(万人)按性别分(万人)按
11、农村、城镇分（万人）城市化率男女农村人口城镇人口全省总计6794.533528.253266.285277.312581.1542.10%合肥市491.43256.76234.67277.76326.9164.10%淮北市217.74111.52106.22123.39115.5756.10%亳州市596.93312.55284.38531.21168.1533.10%宿州市635.19326.70308.49550.27187.9133.20%蚌埠市360.64186.82173.82259.19149.5946.60%阜阳市1000.50519.31481.19875.24269.5732
12、.40%淮南市242.52126.49116.03129.19147.4364.10%滁州市450.25233.05217.2351.33168.5141.00%六安市705.89372.62333.27606.57223.6136.90%马鞍山市128.6166.1862.4364.5186.8267.30%巢湖市458.60239.12219.48383.44164.0040.00%芜湖市230.10118.67111.43117.01151.8066.00%宣城市277.77144.32133.45227.66111.4643.20%铜陵市73.9937.9136.0830.5156.5
13、476.40%池州市159.8881.8578.03131.6959.6442.00%安庆市615.88318.26297.62505.76204.2336.60%黄山市148.6076.1372.47112.5555.7239.80%数据来源:2008年山东省统计年鉴根据安徽省2010年统计年鉴数据可知，合肥市城镇人口占总人口比重达到64.10%，远远超过全国和安徽省平均水平，在全省位于第四位。城市认知/城市人口/城市化进程15在合肥经济保持快速发展的同时，合肥城市居民购买力及消费意愿逐渐增强。城市居民人均可支配收入呈快速增加态势，2009年，城镇人均可支配收入超过17000元，较2002年
14、增长近三倍。城市认知/人均可支配收入分析合肥城市居民人均可支配收入变化图16从商品住宅销售上看，整体而言随着户籍人口的增加而增加（08年受经济危机影响）。同时，户籍人口中刚性需求较多，商品住宅的销售受市场环境的影响不明显。合肥户籍人口结构与住宅销售示意图数据来源:CRIC、青岛统计局城市认知/住宅销售走势17年均迁入人口在10万左右人口老龄化比例低于全国平均水平持续的城市化进程人口支撑充分人口支撑充分首改产品、中小户首改产品、中小户型、刚需住宅市场型、刚需住宅市场存在发展机遇存在发展机遇居民收入持续增加，步入富裕标准自住型年龄段比例高于全国平均水平18进入新世纪以来，合肥经济实现了超常规的快速
15、发展，09年经济总量达到01年的近6倍。在中部六省会中排名从倒数第一上升为第四名，GDP增速连续位居全国各省会之首。合肥合肥GDP（亿）（亿）同比同比环比环比2009年第年第1季度季度334.3114.9%6.46%2009年第年第2、3季度季度1058.372009年年4季度季度709.3240.98%2010.年年1季度季度560.617.6%-20.97%城市认知/城市经济基础19固定资产投资：由于过去几年经济的高速发展直接带动了合肥市各个方面产业投资、基础设施建设的不断推进，合肥市固定资产投资增长势头迅猛，08、09年增长率达到40.3%和34.3%。国民经济动力：固定资产投资是国民经
16、济增长的三大动力之一，目前合肥所处的经济发展阶段决定了，固定资产的投资是拉动消费以及促进经济增长的最有力动力。房地产投资：伴随着资产价格的持续走高，房地产投资额也呈现快速增长的态势，09年房地产开发投资670.36亿元，增长18.5%。城市认知/城市经济基础固定资产投资总额增长率20经济构成：合肥经济增长的拉动主要依托第二产业和第三产业，合肥提出“工业立市”，实现先进制造业和现代服务业“双轮驱动”。产业机构的调整为合肥经济的增长培育了增长点，也为未来合肥经济跨越式发展奠定了基础。根据经济发展的资源禀赋理论分析，合肥应处于工业化中期后半段，近年来合肥第二产业占经济总量比重的上升也证明，工业化仍然
17、是合肥经济发展的主要动力，相应的固定资产投资时拉动经济发展的主要动力。城市认知/产业结构合肥市以工业立市，工业化仍然是经济发展的主要动力。21城市认知/产业特色汽车产业是合肥市支柱产业目前，合肥市已形成以轻型、中型和重型商用车，客车，商务车，微型车为主导产品的系列化发展格局，具有中国最全的商用车产品型谱。合肥市拥有汽车整车及改装车生产企业10家，零部件生产企业60多家，2004年汽车工业总产值134.49亿元。到2010年，合肥市汽车整车生产能力达到年产65万70万辆，其中轿车生产能力达到25万辆；发动机30万台；汽车出口量年均增长10%，汽车产量进入全国汽车行业前六名。届时，合肥市汽车产业总
18、产值达到800亿元以上，配套件工业总产值达到250亿元，并培育形成1户工业总产值突破500亿元、2户左右突破50亿元的大企业，合肥将成为全国重要的汽车及零部件生产基地。家电产业是合肥市具有核心竞争力的行业拥有合肥海尔、美的、格力、美菱、荣事达、华凌、三洋等骨干企业和名牌产品。自“九五”以来，国外和国内沿海资本大规模涌入，产能大幅上升，企业竞争力大大提高，合肥家电业在国内生产基地的重要地位已确立，完全拥有成为千亿元产业的实力。目前，合肥市正提升家电研发创新水平，提高产业集聚度，增强产业配套能力，打造家电发展新优势。重点发展骨干企业和名牌产品。根据规划，到2010年，合肥市家电行业累计投入100亿
19、元，总产值达到400亿元以上，年均增长25%。形成3000万台的家用电器生产能力。培育形成1户工业总产值突破200亿元、1户以上突破100亿元、2户左右突破50亿元的大企业，建成国内外重要的家电制造基地。22合肥产业结构积极转型，依托工业立市，汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工等八大重点产业占据工业大半壁江山。合肥市世界500强企业：合肥市上市企业：丰原药业合肥百货美菱电器皖能电力丰乐种业国元证券国风塑业安凯客车东华科技合肥城建科大讯飞皖通高速江淮汽车国通管业科大创新安徽合力合肥三洋四创电子城市认知/产业结构23强合肥的房地产投资与GDP增幅均处于
20、中部六省省会城市的最高水平，建议优先进入。中部六省省会2010年一季度GDP同比增幅合肥560.6017.6%武汉1104.7715.9%长沙880.3714.7%郑州833.4016.6%南昌448.1414.4%太原379.9610.3%太原合肥郑州长沙南昌武汉房地产投资额弱强GDP总额城市认知/中部六省省会城市房地产投资中部六省省会房地产投资额（亿元）社会固定投资额（亿元）房地产占固定投资额比例合肥200.92729.1027.56%武汉163.79574.6328.50%长沙129.37471.5027.44%郑州92.34378.7024.38%南昌27.37215.0212.73%
21、太原15.5748.0932.38%24城市认知/中部六省省会城市商品房市场中部六省省会新开工面积（万平方米）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）合肥3283488438武汉251.592437.63157.29长沙723.144971.90260.52郑州393.503847.2028.30南昌72.021615.14120.93太原58.731378.338.71中部六省省会批准预售面积（万平方米）销售面积（万平方米）供求比（万平方米）合肥207.41359.330.58武汉282.08360.200.78长沙287.28341.990.84郑州221.75368.960.77南昌46
22、.1269.440.66太原46.0760.130.60中部六省省会商品房均价（元/）同比增长住宅均价（元/）同比增长合肥573542%535334%武汉592312.21%569114.15%长沙511419.57%492520.95%郑州453111.44%42239.62%南昌553931%518229.60%太原591623.82%551429.62%中部六省省会城市一季度房地产数据分析综合以上图表，可以分析出合肥房地产市场相比较其他5个省会城市总比处于领先优势上，从房价上来看中部六省房价普遍出现大幅上扬，合肥的增幅最大，说明市场明显供不应求，造成房价上涨，可以预测未来合肥的房地产市场
23、会更加火爆。25供应量成交量供求比供应量（万）环比（%）成交量（万）环比（%）供求比环比（%）2007年560.4907.10.622008年751.334.06689.9-23.941.0975.812009年857.0414.071105.1060.180.78-28.442010年1-6月398.3830.03404.940.580.9829.28%2010年7月61.8313.9332.9737.491.9-17.392010年8月60.59-20.0550.6153.50%1.20-36.84从2007年到2009年上半年，合肥商品住宅市场总体表现优异，需求量大于供给量，市场存量大量
24、消化。2010年4月的密集政策调控对合肥市场影响巨大，但从7月起成交量开始恢复，市场对于下半年政策前景上存在分歧，但整体经济氛围不同于08年，观望气氛不甚浓。合肥市商品住宅供求走势图城市认知/商品住宅供求总量国十条26安徽本地企业外地进驻合肥企业安徽置地绿城集团安粮集团（安徽省粮食进出口（集团）公司）华润置地安徽信达万达集团滨湖投资集团万科集团安徽国购投资集团恒大地产集团新华地产融侨集团安徽高速地产杭州宋都集团合肥城市建设发展股份有限公司（简称“城发”）宝业集团蓝鼎投资集团祥源投资集团百大拓基（合肥拓基地产）绿地集团城市认知/合肥开发商选取与分类27与海尔存在竞争的企业开发的产品，在后面的报告
25、中会给各位领导详细阐述，这里统计了合肥开发商在销售套数、销售面积的排名，其中世纪金源、蓝鼎投资、绿地集团排名前三强。城市认知/主要竞争开发商盘点统计28行业内没有真正的领导者，海尔在市场中将处于优势竞争地位。低高一般卓越产品能力品牌信誉品牌信誉滨湖投资合肥房地产的领导者万达华润融侨绿城绿地安徽高速万科恒大世纪金源旭辉宋都城市认知/竞争环境29合肥城市发展潜力与方向30西扩和南展是合肥未来主要发展趋势，西扩和南展是合肥未来主要发展趋势，建议优先考虑高新区和滨湖区进行开发建议优先考虑高新区和滨湖区进行开发西扩西扩南展南展由老城区到市区，再由市区到西区，合肥市延续向西发展的总体趋势；西扩的发展依托皖
26、江城市带承接转移示范区，带动高新区用地，在未来有希望发展成为合肥的西部中心.由市区到政务区，再由政务区到滨湖区，合肥向南发展的趋势一览无遗，南展的重点在于合肥141战略组团滨湖新区的建设，目标就是要建成全省乃至全国环境友好型和资源节约型社会示范区。高新区城市发展潜力与方向/空间发展规划/西扩南展31以“立足全省、着眼中部、面向长三角”战略发展眼光，构筑“一主城、四中心、一滨湖新区”的现代化滨湖大城市，实现合肥由环城向滨湖、临江转变。1、一核即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。2、四组团一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中
27、心；二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心；三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心；四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心。3、一新城依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区合肥确立141城市总体空间发展格局，拉开现代化滨湖大城市的框架：城市发展潜力与方向/“141”城市总体空间发展32 规划合肥城区主要向西、向南发展，适度向北、向东发展、老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。城市以老城区
28、为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。庐阳区=北区+老城区瑶海区=东区包河区=南区+滨湖新区蜀山区=经开区+西区+高新区城市发展潜力与方向/城区规划33城市发展潜力与方向/人口发展规划合肥市规划定位：合肥市城市总体规划提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。市域城镇体系规划到2010年，合肥市总人口为580万，其中城镇人口360万，中心城区城市人口300万，城镇化水平为62%。2010年底，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米。规划到2020年，合肥市总人口为710万人，其中
29、城镇人口525万人，中心城区城市人口360万人，城镇化水平为74%。2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。34城市发展潜力与方向/产业规划组团规划用途西部（高新区）工业组团以高新技术产业开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区等为主体，重点发展高新技术及相关产业。西南部（经开区）工业组团以经济技术开发区、桃花工业园区、包河工业园区为主体，重点发展先进制造业和技术含量较高的相关产业。北部工业组团发展庐阳工业园区，重点发展现代印刷、电力设备、建材、食品和农副产品加工等产业，加强与长丰县双凤经济开发区相协调。东北（瑶海）工业组团以瑶海经济开发区为主体，重点发展物流、服
30、装、电缆、建材及相关配套产业。东部工业组团发展肥东经济开发区(龙岗)，重点发展家用电器及配套、化工、冶金、轻纺、食品及农副产品加工等产业。五大工业组团形成两条工业走廊，其中西南工业走廊处于城市发展方向上，工业区与城区互相镶嵌，土地价值也较高；东北工业走廊为较为纯粹的工业发展区。35城市发展潜力与方向/交通规划城市交通全面升级，对内改善了城市交通条件，加强各区域的联系、加速了城市向四周扩张；对外提升了城市的辐射能力。航空方面：原有骆岗机场难以满足发展需要，目前已规划在肥西县高刘镇建设新桥机场，新机场08年动工。建成后的新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级4E，可供世界上目前已投入商务运营的所
31、有飞机起降。铁路方面：正在建设沪汉蓉高铁合肥站，沪汉蓉线路经上海、南京、合肥、武汉、宜昌、重庆、成都，把中国经济最活跃的地带连接起来。现已建成的路段，合肥到南京45分钟，到上海三个小时，到武汉只需两小时。水路方面：投资27亿建设合肥港，计划将合肥港发展成为水上交通运输系统的重要枢纽。公路方面：规划7个出入口，方便区域与长江流域各城市的来往。内部交通：畅通一环、二环，中环的打通，外环高速的通车，以及六纵六横主路网的改造，快速公交的引入，轻轨的规划，合肥规划构建的“一刻钟快速交通网”正在形成。对外交通：区域综合交通枢纽加快形成，合宁高铁正式运营，合蚌高铁及铁路南站搬迁建设启动，105公里的外环高速
32、全线贯通，“一环六射”高速路网正式形成，公路里程到达数8262公里。36城市发展潜力与方向/交通规划/轨道交通规划方案远景预留机场线高速路段近期线路远期线路远景线路火车站轨道换乘枢纽至徐州至淮南至阜阳至六安至西安至武汉至成都至芜湖至南京至蚌埠37合肥是国家第一个计划外批准的城市。我们用20个月时间走完了其他获准城市平均5年才走完的申报历程，充分展现了合肥速度。报批过程也是宣传安徽、宣传合肥的过程，大变化、大发展的合肥新形象正在树立和显现。城市发展潜力与方向/交通规划/轨道交通规划合肥近期（20092016年）规划建设1号和2号线，总长约56公里，总投资279.29亿元，形成“十”字形的基本骨架
33、。其中，1号线一期工程规划建设期为20092014年；2号线规划建设期为20112016年。而远期来看，合肥城市轨道交通线网规划将由6条线路组成，线路总长度181.1公里，建设车站128座。【看点】首次涉足“地下交通世界”【看点】破解“道路难追汽车”难题【看点】晋级全国“轨道交通俱乐部”38城市发展潜力与方向/交通规划/轨道交通对房地产市场的影响地铁驾到，一路将从合肥市新站区出发，驶过瑶海区、包河区，进入滨湖。轻轨，影响了我们什么？地铁对合肥楼市的影响也会有一个逐步显现的过程，特别是对距离市区较远的郊区楼盘，如对滨湖新区的价值提升有很大帮助，“用地铁去改变滨湖新区”这样说并不过分，可以说是势不
34、可挡。另外，合肥地铁的开建也对目前市区其它非沿线楼盘有一定的冲击，随着地铁建设的深入，地铁沿线的地价、房价都会有一个曲线上涨的过程。合肥地铁开通后，将会直接改变了普通的地理概念。由于地铁的快捷、守时、不塞车等特点，乘坐地铁从滨湖新区或者西郊、南郊、北郊、东郊到市区中心也就十到三十分钟的路程。特别是对于距离市中心较远的楼盘，随着合肥私家车保有量越来越大，在上下班高峰时间，路上堵车非常严重。这时如果郊区的居民乘坐地铁上下班就成了较好的选择。地 铁郊区楼盘的价值提升地 价房 价市民地理概念39城市发展潜力与方向/交通规划/合肥新桥国际机场筹建中的新桥国际机场区 位 图设计效果图新桥国际机场新机场场址
35、与合肥市中心的直线距离公里合肥是交通枢纽，而且即将成为全国最重要的交通枢纽之一，这对于人口的导入具有极大的优势。安徽省毗邻6个省，合肥作为安徽的经济中心，显然能够起到很好的辐射作用。目前这6个省中，江苏和浙江在经济建设上都取得了非常大的成就，得益于两者在地理位置和经贸往来上的良好交流。山东独有的沿海优势基本上使他可以一家独大的发展，合肥就具有得天独厚的优势，合肥是东西部的交通枢纽，物流的优势明显，在距离上不远不近，恰到好处，可以把东部优势的经济影响力扩大到湖北、河南、湖南等地。中国缺的不是武汉青岛这样的大城市，而是缺少像合肥这样的能够吸收东部经济成果，并能带动中西部发展的城市。4010年08年
36、09年07年美国次贷危机影响下，全球陷入经济危机的阴影。08年11月，政府提出扩大内需，促进增长的十项措施。并投资4万亿以刺激内需。由于各项政策措施的实施，09年达到了“扩内需，保增长，调结构”的目标，也实现了经济的保8发展。房地产的快速发展被作为扩大内需的一项重要内容。08年12月，国务院出台了一系列优惠政策刺激房地产发展。房地产行业也得到迅速发展,09年全国房地产市场呈现价格快速增长，成交量稳步上升的势头。为了抑制房价过快上涨，政府在09年底和10年初分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。政府重拳出击，4月17日出台新国十条,5月前后地方细则纷纷出台3月15日北京再现新地王。3月
37、3日-14日的两会期间，温总理强调坚决遏制房价过快上涨的势头。“新国十条”的出台背景4月15日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）4月20日，住房和城乡建设部下发关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知5月2日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点城市发展潜力与方向/新政背景41合肥市商品房住宅供求情况走势图07年至10年4月合肥商品住宅市场大部分时间呈现供不应求局面，而“新国十条”出台一个月，5月的供求比历史性的达到最大值，受新政的影响，大部分置业者持观望态度暂缓入市；另开盘和推售新房源计划的开发商也相比新政前很少。新政百日后
38、，合肥楼市逐渐回暖，8月成交量达到50万方。城市发展潜力与方向/新政对房地产市场的影响新国十条国十一条国十条42合肥市2009年至2010年8月商品房量价情况走势图09年至今合肥市商品房成交均价是在稳步上升，新政在房价上涨的大背景下出台，但合肥房价已依然保持着稳步上升的态势，在中部六省中合肥住宅增幅居首位。新国十条国十一条城市发展潜力与方向/新政对房地产市场的影响43合肥城市投资策略建议44投资策略建议投资策略建议“市场先行”、“产业接力”合肥城市投资策略建议45中房信观点：市场先行：短期择地看市场一看供求：供不应求的板块优先选择；二看份额：市场份额逐年扩大的板块优先选择；三看供应：未来竞争较
39、小的板块优先选择；四看价格：从价格水平看未来升值潜力和利润空间；五看资源：拥有优势资源的板块优先选择；六看限制：风险可控的板块优先选择。产业接力：长期布局看产业房地产市场特别是住宅市场的发展最终取决于两个因素：具有购买力的人口和便捷的交通，因此我们研究城市未来投资机会，更多的是关注其产业和人口的集聚、以及交通的改善。合肥城市投资策略建议46从市场角度看投资l合肥九区板块市场分析47合肥市主城区包河区马鞍山路板块工业园板块五里墩板块蜀山区黄潜望板块庐阳区瑶海区北一环板块新站区天鹅湖板块瑶海工业园板块北城区板块和平广场板块火车站板块龙岗开发区板块政务区高新区滨湖区经开区高新区板块滨湖区板块大学城板
40、块南艳湖板块明珠广场板块合肥城市投资策略建议/板块划分48序号指标指标说明评分标准01交通反映与主城连接度，包括公路交通、轨道交通、公交车等。 越便利，分值越高，最高5分。02商业反映生活的便利性，包括零售、服务类商业等。越完善，分值越高，最高5分。03环境反映居住的舒适度，包括景观、人文、独特资源等。越优越，分值越高，最高5分。04教育反映学区便利性，包括各类学校，主要是小学、中学等。越完善，分值越高，最高5分。05医疗反映就医便利性，包括各类医院、社区卫生站、诊所等越完善，分值越高，最高5分。06规划利好反映未来政府导向及投入力度，包括市政配套、商业、产业、人口等各类规划利好。越多，分值越
41、高，最高5分。07供求比反映房地产竞争环境。供求比越低，分值越高，最高5分。08市场份额反映板块市场容量。市场份额越大，分值越高，最高5分。09价格水平基于区域整体均价的差价。比均价越低，分值越高，最高5分。10土地成本基于区域整体土地成交均价的差价。比均价越低，分值越高，最高5分。合肥城市投资策略建议/房地产市场投资环境测评表49指标包河区蜀山区庐阳区瑶海区高新区滨湖区政务区经开区现实性未来性现实性未来性现实性未来性现实性未来性现实性未来性现实性未来性现实性未来性现实性未来性交通3.54.544.544.5343.54.535453.54商业44.544.54.553.54.53434.53
42、434环境44.55544.533.5553.54.54.54.53.54教育4455443.544.5544.533.544医疗345544.53.543.54.53.54.53444.5规划利好34553.543455554534供求比3.53.54.55444444.54.54.54455市场份额3.53.54.54.5444.5434.54.543.5344价格水平333.53.53.53.54.53.5443.533344土地成本43323.5343.54.5442.52.523.53总分35.538.543.544394136.539404538.54234.53837.540.5
43、备注：分别从现状和发展趋势综合分析各板块市场。现实性和未来性指标均好，则建议优先进入；现实性指标略低，但未来性指标较好，建议近期进入；现实性指标差，未来性指标好，建议远期进入。合肥城市投资策略建议/房地产市场投资环境测评表50合肥市主城区包河区马鞍山路板块工业园板块五里墩板块蜀山区黄潜望板块庐阳区瑶海区北一环板块新站区天鹅湖板块瑶海工业园板块北城区板块和平广场板块火车站板块龙岗开发区板块政务区高新区滨湖区经开区高新区板块滨湖区板块大学城板块南艳湖板块明珠广场板块经过对城市投资环境研究，我们确定蜀山区、高新区、滨湖区三板块进行重点关注。合肥城市投资策略建议/板块推荐51蜀山区高新区滨湖区优先进入
44、近期进入包河区瑶海区庐阳区远期进入经开区政务区合肥城市投资策略建议/短期择地/板块进入建议52马鞍山路板块包河工业园板块五里墩板块黄潜望板块北一环板块北城区板块龙岗开发区板块瑶海工业园板块和平广场板块火车站板块天然湖板块高新区板块滨湖区板块大学城板块明珠广场板块南艳湖板块53合肥市主城区包河区马鞍山路板块工业园板块五里墩板块蜀山区黄潜望板块庐阳区瑶海区北一环板块新站区天鹅湖板块瑶海工业园板块北城区板块和平广场板块火车站板块龙岗开发区板块政务区高新区滨湖区经开区高新区板块滨湖区板块大学城板块南艳湖板块明珠广场板块经过对城市投资环境研究，我们确定蜀山区、高新区、滨湖区三板块进行重点关注。合肥城市投
45、资策略建议/蜀山区板块54楼盘不多，因中科大、安大在此，区域人文环境好，多集中在黄山路周边和青阳路版块，其地段决定其区域均价偏高。黄山路周边代表有新华、绿城.百合公寓。青阳路板块代表有颐和花园、凤凰城。区域供应量偏小。今年下半年望江西路将会成为新的热点。区域说明蜀山区位于合肥西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区域划分五里墩板块、黄潜望板块规划定位突出科教优势、生物工程为代表的高新技术产业区域特色科教优势突出、人居环境极佳、服务设施完善、交通通讯便捷区域发展成熟度1.蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置2.座落着中国科技大学、安徽大学等27所高等
46、院校，高等教育发达；有中科院合肥分院等56所科研院所，科研实力雄厚；还有合肥市第五十中学、合肥西园小学等一批一流名校，基础教育扎实。3.辖区东有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区，南有徽园、明珠广场和欧洲风情街，西有蜀山森林公园、野生动物园、天鹅湖，北有董铺水库、合肥植物园、江淮风情园，自然环境宜人，人文景观众多。周边产业蜀山产业园、国购广场房产发展潜力优秀五里墩板块黄潜望板块合肥城市投资策略建议/蜀山区板块分析55板块名称区域特点代表项目价格（元/）五里墩板块商业核心区五里墩板块紧邻合肥市中心区域，商业配套齐全，大型商场家乐福商业综合体位于板块中心位置，周边教育、医疗设施齐全，各个重点
47、大学，安医第一附属医院都位于其中。众力登云庭、融侨中央美域7000-7700黄潜望板块成熟住宅区板块位于蜀山区西南部，紧邻政务文化新区，周边高等教育配套齐全，中国科技大学，安徽大学都处于板块周边，交通便利，出行方便。华润幸福里、华地学府名都7200-7800合肥城市投资策略建议/蜀山区板块分析56区域区域板块板块发展阶段发展阶段板块风险板块风险现实性指标现实性指标未来性指标未来性指标进入建议进入建议产品建议产品建议蜀山区五里墩板块成熟期中低风险43.544无土地供应/黄潜望区板块成熟期中低风险41.544近期进入近期进入城市综合体城市综合体合肥城市投资策略建议/蜀山区短期择地建议57经过对城市
48、投资环境研究，我们确定蜀山区、高新区、滨湖区三板块进行重点关注。合肥市主城区包河区马鞍山路板块工业园板块五里墩板块蜀山区黄潜望板块庐阳区瑶海区北一环板块新站区天鹅湖板块瑶海工业园板块北城区板块和平广场板块火车站板块龙岗开发区板块政务区高新区滨湖区经开区高新区板块滨湖区板块大学城板块南艳湖板块明珠广场板块合肥城市投资策略建议/蜀山区板块58高新区板块市区组团说明位于城市西部，环依国家级大蜀山森林公园，毗邻在建的新桥国际机场组团划分高新区板块规划定位以电子和生物产业为主，居住商业为辅组团特色电子信息及软件、生物医药为主的高新技术研发基地区域发展成熟度1、高新区政府所在地，基础设施完备，教育条件优良
49、，交通发达，2、合家福已经入驻，商业配药正逐步完善，但缺乏大型商业中心中心区域与市政府距离周边产业承接转移示范带、高新技术开发区资源大蜀山森林公园房产发展潜力高居住向西，高新区组团承接合肥市部分首置客户群和高新区内产业人口居住需求，是合肥市西部较佳的宜居区域。中心组团距市政府2公里合肥城市投资策略建议/高新区板块分析59板块名称区域特点代表项目价格（元/）高新区板块现代化工业居住综合社区园区集现代化交通、工业、高档人居于一体，是合肥城市西部组团核心区。上铁银欣花园、新加坡花园城高层5000-9000元/合肥城市投资策略建议/高新区板块分析60区域板块发展阶段板块风险现实性指标未来性指标进入建议
50、产品建议高新区高新区板块发展期中等风险4045优先进入小户大家合肥城市投资策略建议/高新区短期择地建议61经过对城市投资环境研究，我们确定蜀山区、高新区、滨湖区三板块进行重点关注。合肥市主城区包河区马鞍山路板块工业园板块五里墩板块蜀山区黄潜望板块庐阳区瑶海区北一环板块新站区天鹅湖板块瑶海工业园板块北城区板块和平广场板块火车站板块龙岗开发区板块政务区高新区滨湖区经开区高新区板块滨湖区板块大学城板块南艳湖板块明珠广场板块合肥城市投资策略建议/滨湖区板块62组团说明北靠南二环路，南依巢湖，西接合安高速，东临南淝河组团划分滨湖区板块规划定位以刚需购房者、度假休闲为主组团特色金融办公、居住休闲为主导功能
51、区域发展成熟度1、合肥市141战略重要组成部分，教育医疗条件优良，交通发达，2、商业配药正逐步完善，但缺乏大型商业中心中心区域与市政府距离周边产业包河工业园资源巢湖，十五里河房产发展潜力高滨湖区板块市区方向居住向南，滨湖区组团承接合肥市部分改型客群和周边外迁人口的首置需求，是合肥市较佳的宜居区域。中心组团距市政府约15公里合肥城市投资策略建议/滨湖区板块分析63板块名称区域特点代表项目价格（元/）滨湖区板块滨湖新兴生态居住区新区的核心功能将体现为行金融公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等滨湖世纪城、蓝鼎棠溪人家6000-7000（高层）/20000（别墅）合肥城市投资策略建议
52、/滨湖区板块分析64区域板块发展阶段板块风险现实性指标未来性指标进入建议产品建议滨湖区滨湖区板块发展期中低风险38.542优先进入小户大家合肥城市投资策略建议/滨湖区短期择地建议65从交通、产业角度看投资l五大项目支撑合肥未来发展66新桥国际机场、城际高铁、多条高速、地铁、BRT快速公交的建设将构筑发达的大合肥立体交通网络，缩短市民的时间成本，加速城市化进程。合肥是国家第一个计划外批准的城市。我们用20个月时间走完了其他获准城市平均5年才走完的申报历程，充分展现了合肥速度。报批过程也是宣传安徽、宣传合肥的过程，大变化、大发展的合肥新形象正在树立和显现。合肥高铁南站建成后将是继上海虹桥站、南京南
53、站之后的华东第三大车站，预计到2020年的车站年发送旅客1800万人，日均发送近5万人，该站未来将成为我省高速铁路的汇集中心。合肥新桥国际机场坐落高刘镇境内，建成后的机场将继北京、上海虹桥、浦东、广州白云、深圳宝安、厦门高崎等之后具备国内最高飞行区等级，可供世界上已投入商务运营的所有飞机起降。城际高铁新桥国际机场（筹建中）地铁合肥城市投资策略建议/从交通角度看投资67产业聚集必然带来产业人口的聚集，有了现代化的产业人口就会有现代化的生活需求，最终结果是催生城市新的生活空间。合肥市已形成以轻型、中型和重型商用车，客车，商务车，微型车为主导产品的系列化发展格局，具有中国最全的商用车产品型谱。到20
54、10年，合肥市汽车整车生产能力达到年产65万70万辆，其中轿车生产能力达到25万辆；发动机30万台；汽车出口量年均增长10%，汽车产量进入全国汽车行业前六名。拥有合肥海尔、美的、格力、美菱、荣事达、华凌、三洋等骨干企业和名牌产品。目前，合肥市正提升家电研发创新水平，提高产业集聚度，增强产业配套能力，打造家电发展新优势。家电产业汽车产业合肥城市投资策略建议/从产业角度看投资68地铁建设将加速人口流动，进而推动沿线区域就业和经济增长，抬高沿线区域房价。我们发现，特别是城市经济中心、良好的居住区域，由于其较好的吸附力，将出现“马太效应”，地铁建设对于房地产市场升温的促进作用将更为明显。地铁对沿线区域
55、的影响1342地铁布站区域将吸引周边人口导入，人口增加是推动经济发展和房地产市场升温的根本因素。因建设地铁，沿线区域建筑业最先被拉动，建成投入使用后，周边工业、房地产业、批发零售业将有加速表现；地铁建设过程中将产生临时性就业，运营过程中还将催生大量相关就业。地铁对沿线区域房价有推动作用，特别是城市中心区域房价涨幅更为明显。加速人口流动拉动就业和经济增长加剧大城市经济集聚地铁建成后，城市与城市郊区的交通可达性大大改善，将增强城区的经济集聚效应，因此，在推动经济发展方面对大城市的利好更强。抬高沿线区域房价69地铁建设将进一步提升合肥“承东（沿海）启西”的核心地位，推动城市第三产业的发展。节点层面地
56、铁对合肥城市发展的影响区域层面合肥作为中部地区的核心城市，地铁建成后将显现更强的经济集聚效应，区域地位将进一步巩固。产业层面城市层面由于地铁车站的带来可达性和城市形象的改善，将带来大量的产业转移机会，促进区域产业升级与经济发展。地铁对城市产业的带动主要是第三产业，因此地铁通车后所带来的大量人流、信息流、知识流将更加有利于合肥城市第三产业的发展。地铁节点周边地区商务职能的增长是最快和最明显的，同时与之相配套的商业、休闲、旅游等功能也会产生相应的增长。70地铁站周边土地一般成圈层结构，距离地铁站越近的地区土地价值越高，往往开发高密度也越高。地铁站点第一圈层第二圈层第三圈层第一圈层第二圈层第三圈层进
57、出地铁站的可达性直接联系间接联系间接联系5-10分钟10-30分钟30分钟步行或车行通过多种交通方式通过多种交通方式区位潜力高等级商务办公区为商务配套设施城市各种相应职能区建设密度高中高依赖于特殊功能发展动力非常高高适度第一圈层分析总结高新区第一圈层第一圈层蜀山区滨湖区第一圈层包河区71分析总结房地产市场特别是住宅市场的发展最终取决于两个因素：具有购买力的人口和便捷的交通，因此我们研究城市发展方向，更多的是关注其产业和人口的集聚、以及交通的改善。正是通过上述角度的初步分析，我们得出了如下结论。交通30分钟辐射区是人口未来的主要居住选择区域。而连通这些区域的快速交通的主要节点是客户置业的首选，应
58、特别关注。重点推荐高新区、蜀山区、滨湖区可优先进入。72基于上述对合肥城市发展方向、产业环境、市场环境等因素未来趋势的判断，我们给出了企业未来十年合肥战略发展的建议，以供参考。73一阶段（2010-2012年）二阶段（2013-2015年）三阶段（2016-2020年）竞争态势以招拍挂土地为主，旧城改造很难形成现实土地供应高新、滨湖、庐阳区是土地主要供应区域中密度住宅用地为主经济保持高速增长城市化进程加快经济保持稳步增长城市化进程加快经济保持稳步增长城市化率达到74%宏观环境首改人群置业高峰刚需住宅市场存在发展机遇首置首改人群置业高峰人口导入稳定增长、购房仍以刚需为主首置首改人群置业高峰老龄化
59、人口结构以招拍挂土地为主，旧城改造很难形成现实土地供应高新区、滨湖区土地供应增多高密度综合体+中低密度住宅土地供应区域市场扩张，抢占市场优势板块扩张市场份额，抢占高新、滨湖优势板块市场细分化，特色经营，基于差别化消费的特卖点诉求策略建议以现有产品体系为基础，并积极尝试做大盘开发产品建议实现多业态多项目，完善业务结构，尝试改善型住宅等高端市场产品重构产品体系，丰富产品类型，满足细分需求城市核心圈层，西扩南展打造滨湖新城、高新区、北城区高新区、滨湖区、东城区政府资源投放发展期-成熟期成交量、价格较快增长成熟期成交量稳定，价格稳步增长成熟期成交量开始萎缩，价格保持稳定房地产市场特征土地来源以旧城改造
60、为主瑶海区、滨湖区成为主要供应区域高密度综合体+中密度住宅未来十年企业战略发展规划建议74合肥别墅市场专题研究752010年2007年2009年琥珀山庄作为合肥最早的“别墅”，一度是合肥别墅的代名词。全国其他城市出现了很多形态的别墅，合肥市场才有少数开发商开始别墅项目的前期运作。全国市场供需状况十分平淡，合肥市几乎没有确切意义上的别墅项目。以和庄、碧湖云溪、维多利亚为代表的别墅项目掀起了合肥别墅发展的第一次浪潮。合肥别墅市场呈现出供需两旺的景象。开发商受市场鼓舞，纷纷加快对别墅产品的开发速度。第三次浪潮席卷而来。众安绿色港湾、玫瑰绅城等超大型纯别墅社区的亮相以及碧桂园等地产大鳄的进驻，开创了合
61、肥别墅发展的第二次浪潮。从合肥别墅市场供应量来看，一直维持在较低水平，07、08两年供应量分别为9.11万、12.46万。合肥别墅将迎来史上最大的放量高峰。绿地内森庄园、名流高尔夫别墅、元一高尔夫别墅、绿城玫瑰园、万振紫蓬湾、盛通别墅等十多个全新的别墅项目即将上市，加上目前在售的半岛一号、观澜天下、棠溪人家、绿色港湾、碧桂园、碧湖云溪等多个别墅楼盘，共有近20个风格不一的高品质别墅产品同期发售。合肥的别墅市场迎来黄金时代。2003年2001年2001年前90年代初合肥别墅市场发展年鉴合肥别墅市场专题研究历程76第一阶段：合肥别墅市场起步于90年代中期，以琥珀山庄为代表，发展较为缓慢第二阶段：进
62、入1998年以后，随着合肥房产市场的整体启动，合肥西区大蜀山旁出现初具规模的别墅群，形成合肥别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一第三阶段：2004年下半年，随着中国经济总体形势的持续、高速发展，合肥的住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的快速发展第四阶段：随着城市的扩容，中心城区将无法满足人们对精神需求的追求，那么时代将呼唤出新的生态型、都市型人文居住港湾，具有优越资源的区域将成为未来别墅发展的潜力区域。90年代中期起步期90年代末发展期快速发展期快速发展期滨湖潜力区紫蓬山潜力区城北潜力区合肥别墅市场专题研究历程合肥市别墅发展经历了四个阶段，别墅项
63、目分布从市中心向城市周边扩散、从蜀山区向城市各区域扩散、别墅种类从仅有城市别墅到第二居所别墅开始崭露头角。77别墅市场逐步进入快速发展阶段，真正高端别墅项目还比较稀缺；公寓产品的发展阶段表明，别墅产品的升级、细分已迫在眉睫。1.目前合肥市别墅主要集中在蜀山区、滨湖区，蜀山区域凭借优越的地理位置和纯美自然景观成为合肥别墅开发的热土，但土地资源有限；2.随着城市不断的扩张，合肥远郊必将成为未来别墅市场开发的重点区域；3.城市人群对度假休闲的需求更为强烈，在具有优越自然景观和资源的区域，度假休闲别墅将成为市场亮点；4.符号等于形象，合肥缺乏区域标杆，资源型别墅将成为未来的市场稀缺品；合肥别墅市场专题
64、研究现状78绿色港湾帝豪星港湾碧湖云溪香榭水都半岛一号阿奎利亚玫瑰绅城绿地内森庄园蓝鼎棠溪人家碧桂园滨湖城静安睿园合肥别墅市场专题研究现状79楼盘名称区属位置物业类型备注半岛一号庐阳区蒙城北路梅冲湖畔别墅、高层在售阿奎利亚庐阳区凤阳北路双凤管委会叠加、联排在售帝豪星港湾新站区新海公园西侧联排别墅在售香榭水都经开区圣泉路与习友路叠加别墅在售金谷A区包河区包河区花园大道1号独栋别墅在售蜀山一号蜀山区金桂路与海棠路联排别墅在售办公别墅碧湖云溪包河区太湖路与铜陵南路别墅在售棠溪人家滨湖区西藏路与中山路联排、双拼、独栋在售绿色港湾包河区合宁高速与南淝河叠加、联排、双拼在售玫瑰绅城包河区淝河路99号联排、
65、连体在售观澜天下蜀山区紫蓬山风景区独栋在售静安睿园龙岗区长江东路与通达路联排别墅在售合肥市别墅部分项目一览合肥别墅市场专题研究现状80合肥别墅市场专题研究现状合肥市别墅部分项目一览楼盘名称区属位置物业类型备注新华学府春天蜀山区黄山路与石台路别墅、高层售罄澜溪镇蜀山区香樟大道与黄山路别墅售罄元一水果墅庐阳区双凤工业区别墅售罄万振逍遥苑包河区马鞍山路与太湖路别墅售罄格林硅谷经开区芙蓉西路商务别墅售罄维多利亚别墅蜀山区望江西路与人工湖别墅售罄双湖美墅经开区始信路多层售罄维也纳森林蜀山区黄山路与怀宁路别墅售罄和庄蜀山区长江西路别墅售罄翰林雅居经开区松林路与丹霞路别墅售罄金星家园经开区圣泉路与繁华大道独
66、立、叠加售罄御景山庄蜀山区长江路玉兰大道别墅售罄8181合肥别墅市场专题研究供求情况以北京、上海为代表的一线城市别墅成交量占住宅成交量在10%左右，西安、南昌等二、三线城市别墅成交量占比也在3%左右，并且有走高趋势，而合肥市场平均约为1%。假设未来合肥市场年成交量为800-1000万平米，即使保守按二、三线城市3%的比例计算，别墅市场年成交量仍在24-30万平米。部分代表性城市别墅成交面积占住宅成交面积的比例城市能级代表城市别墅成交面积占住宅成交面积的比例一线城市上海07：12%08：10%一线城市北京07：16%08：8%二线城市南京07：7%08：9%三线城市南昌07：1%08：4%三线城
67、市西安07：1%08：3%三线城市合肥07:1%08:1%82年度当年新增供应面积（平方米）新增供应套数截止目前去化面积（平方米）截止目前去化套数05年86333.0339081138.8636806年82195.7633980567.0633207年91098.5338786256.4436808年124549.9658042437.1420209年107200.00429174797.2669910年上半年50742.341392171.029总计542119.622264467367.781978数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统我们统计了05年-10年上半年最近5年半的别墅新增供
68、应和去化情况，发现市场供需基本处于平衡状态(考虑到10年别墅备案时间延迟后面统计暂不计算在内）。数据统计，截止目前为止，合肥最近5年总供应套数为2125套，总去化套数1978套，平均每年去化394套左右。由上表分析可见，合肥市的别墅产品至今发展尚且不成熟，别墅项目较少且市场需求一般，目前合肥市场上的玫瑰绅城、绿色港湾等项目尚不能基本满足合肥市场别墅产品的需求。未来市场将出现的别墅产品供求分布在政务区、高新区以及肥西紫蓬山风景区。合肥别墅市场专题研究供求情况截止2010年7月，合肥市别墅项目可售面积为68238.78平米。83户型面积段成交面积（）百分比60以下7362154.90%60-801
69、3372188.90%80-100598960639.87%100-120215235014.33%120-140265503317.67%140-1609964796.63%160-1804990213.32%180-2002174811.45%200以上4387592.92%由图可见，09-10年上半年160以上的住宅成交面积段占总成交面积的7.69%。可见，在合肥比例不大的大面积住宅市场中，尚以非别墅产品（豪宅、洋房等）为主流。合肥别墅市场专题研究别墅市场份额84成交单价成交面积()百分比5000以下109721127.10%5000-6000151813637.49%6000-7000
70、93367623.06%7000-80002896927.15%8000-90001119532.76%9000-10000489451.21%10000以上497611.23%由图可见，2010年1-6月主要成交量集中在5000-6000元/的住宅，而10000元/以上价格的住宅成交量仅占1.23%。合肥别墅市场专题研究别墅市场份额85合肥别墅市场专题研究别墅市场份额由图可见，2010年1-6月总价在60万以下的住宅成交面积占总成交面积的61.24%，总价在150万以上的住宅成交面积仅占1.92%。成交总价成交面积（）百分比40万以下54019513.36%40-60万193565547.8
71、8%60-80万98234324.30%80-100万3146917.78%100-150万1917384.74%150-200万421071.04%200万以上355980.88%86区域项目区域分布年龄区间职业分布购买用途庐阳区半岛一号外地、市区40岁以上企业老板，国家政府官员自住瑶海区帝豪星港湾新站区为主、有部分市区客户3555公务员、企业老板自住包河区金谷A区外地、市区40岁以上私营、企业事业单位高管商务办公玫瑰绅城外地、市区35岁以上私营、企业事业单位管理者改善性居住碧湖云溪包河区为主、部分市区、外地3550企业事业单位管理人员、企业、私营、个体老板改善性居住绿色港湾外地、市区40岁
72、以上企业大老板、政府高官改善性居住蜀山区蜀山一号高新区客户为主、部分市区3555私营主商务办公和自主龙岗区静安睿园瑶海区为主、部分市区3550政府高管、企业、私营业主改善性居住政务区香榭水都政务区为主、部分来自市区35岁以上企业、私营业主自住合肥别墅市场专题研究客群研究87处于社会金字塔顶端，购买力最旺盛，看重社区的安全和产品档次，看重项目的投资价值和资源绝版性私营企业主在客户群体中数量较少，但是消费能力较强，注重私密性政府官员高知群体由大学教授，医生，律师等专业人士组成。人数不多，眼光挑剔，感性置业别墅主力购买客户群，讲究品牌与形象文体界人士文化层次高，消费理性，注重产品间的比较大中型企业的
73、中高层管人员根据调研，合肥别墅市场客户按照职业身份划分，主要包括如下人群，具体比例结构及属性如下：从客户构成上看，私营企业主、文体界人士和部分大中型企业中高层管理人员占据了合肥市别墅客户的大部分，高知阶层和政府官员也为别墅市场的主要消费力量，私营企业主中的大型民营企业领袖则主要消费别墅市场的顶级别墅。合肥别墅市场专题研究客群研究88合肥别墅客户描述|购房驱动因素分析购房驱动要素地理位置驱动配套环境驱动价格因素驱动空间发展或环境优势。项目周边配套完善齐全看重价格方面性价比。项目临近市区交通便利周边未来规划环境及前景。购房驱动因素包括地理位置、环境配套和价格因素三种驱动方式，根据市场调研及各种综合
74、指标评定，合肥消费者环境配套、价格因素驱动普遍最为明显。合肥别墅市场专题研究客群研究89项目推广语评价碧桂园滨湖城给您一个五星级的家作为远郊别墅，生活便利性是项目短板，消费者很难相信这里能有五星级的豪华便利。这句失败的推广语实际上是自曝其短。玫瑰绅城合肥首席，城市别墅直白清晰，但因为合肥的城市别墅较多，所以推广语没有突出竞争优势。观澜天下一生一墅,一天下!气势宏伟，与案名呼应，可是不但空泛无说服力，而且陷入了推广语中最激烈的竞争尊贵感的竞争泥潭中。棠溪人家滨湖城市，中国别墅推广语只是直白地介绍产品的属性而已，棠溪人家的成功是主要靠大众预期和羊群效应。绿色港湾当世界泊在你的港湾在字面上营造了一种
75、温馨感，但内容空泛，没有涉及到产品的核心价值。半岛1号200万平米世界级游艇湾区形成了差异化竞争思路，比以上几家高明一些，但推广概念与产品资源禀赋不相符。如下表所作评价，合肥的别墅项目在概念推广上普遍存在严重的不足。合肥别墅市场专题研究形象宣传90合肥别墅楼盘分布集中在几个板块，新增供应皆在二环之外，以经开区翡翠合肥别墅楼盘分布集中在几个板块，新增供应皆在二环之外，以经开区翡翠湖板块、政务区天鹅湖板块、包河区板块和环巢湖带板块为主，合肥市北部湖板块、政务区天鹅湖板块、包河区板块和环巢湖带板块为主，合肥市北部别墅项目尚稀缺，区域分布结构上南重北轻；别墅项目尚稀缺，区域分布结构上南重北轻；合肥高端
76、住宅市场主要存在一组相互制约的矛盾：目前供应结构以城市别墅为合肥高端住宅市场主要存在一组相互制约的矛盾：目前供应结构以城市别墅为主，价格过高，把部分潜在消费者过早地挤压到高层豪宅公寓市场，郊区别墅主，价格过高，把部分潜在消费者过早地挤压到高层豪宅公寓市场，郊区别墅以景观资源和较低价格竞争，由于合肥目前公认的景观资源密集地带稀少（紫以景观资源和较低价格竞争，由于合肥目前公认的景观资源密集地带稀少（紫蓬山），此种供应十分有限；单纯郊区别墅形态物业则如同农民房，乏人问津。蓬山），此种供应十分有限；单纯郊区别墅形态物业则如同农民房，乏人问津。合肥次峰层客户缺少购买城市别墅的经济能力和购买郊区别墅的动机
77、，在数据合肥次峰层客户缺少购买城市别墅的经济能力和购买郊区别墅的动机，在数据上表现，就是合肥别墅市场的份额很小，理论上的大市场无从启动。上表现，就是合肥别墅市场的份额很小，理论上的大市场无从启动。合肥别墅市场专题研究发现问题91合肥市别墅产品形象和功能占位不饱和，做细分市场空间巨大合肥市别墅产品形象和功能占位不饱和，做细分市场空间巨大总供应不足，别墅市场存量不大，市场总体风险可控总供应不足，别墅市场存量不大，市场总体风险可控大批消费者尚待引导以进入别墅尤其是非顶级别墅市场大批消费者尚待引导以进入别墅尤其是非顶级别墅市场未来新桥机场建成，对合肥北部板块的形象和城市功能升级提升巨大未来新桥机场建成，对合肥北部板块的形象和城市功能升级提升巨大市场尚无类似华侨城一样的“强文化主题项目”，现存别墅都是以“区位、产品、自然景观”为导向的，即使有所谓主题也是无细节支撑的“伪主题别墅”。合肥别墅市场专题研究发现机会
