青岛CBD核心区城市综合体项目前期策划报告

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1、英文标题:30-40pt 副标题:26-30pt字体颜色:R0 G0 B0内部使用字体 :Arial外部使用字体 : Arial中文标题:32-40pt字体:黑体 副标题:24-28pt字体颜色:R0 G0 B0字体:华文细黑体山山东万浩青万浩青岛CBD项目目汇报英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华

2、文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目概况项目概况交易模式及交易模式及风险测度度项目整体定位项目整体定位项目索引目索引项目价目价值实现能力能力一一三三四四目目 录录contents项目目战略略选择五五项目概况项目概况本体解析本体解析二二英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:

3、24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩土地使用土地使用权获取方式由直接取方式由直接转让转为股股权转让方式之后，方式之后，项目面目面临现金流金流压力力短期增加及国有股短期增加及国有股权收收购所所带来的法律来的法律风险问题项项目目公公司司海发海发万浩万浩银行委贷1亿元工程建设工程建设营营 销销 建设进度建设进度5%10%20%25%30%万浩包销万浩委托代建海发配合万浩完成其他项目推进工作土地使用权抵押土地解押海发将土地用权过渡给项目公司，并完成股权转让工作货

4、币投入土地使用权及其它投入风险启示一风险启示一p项目周期较长，完成整个转让过程需要10个月的时间;p过程复杂，面临国资委审批；p现金流压力较大，除需增加成立项目公司注册资金外（5千万），还需1亿左右的解押资金短期资金;p股权公开挂牌交易的不可控。风险启示风险启示英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文

5、细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩在在规划及市划及市场限定条件下，限定条件下，项目租售比例不合理，目租售比例不合理，现金流金流产品体量不足且去化品体量不足且去化较慢慢序号序号项目项目建面（）建面（）市场解析市场解析租售模式租售模式租售比例租售比例商业商业地上部分地上部分10260商业物业存量稳步上升，截止2013年2月，全市存量352.5万，年均去化96.6万，供远大于求；项目周边未来规划大体量商业，在售或营业的商业多为住宅底商；青岛市商业存量、片区底商存量、片区商业成熟度及项目现有规划条件制约商业销售速度，竞

6、争压力大。持有p销售面积约3.8万；p持有面积1.1万；p地下停车可售约222个，持有519个一层一层3184二层二层3453三层三层3623地下商业地下商业2600写字写字楼楼综合楼综合楼281982012年至今，全市写字楼新增供应64.7万，成交43.5万，市场呈现供大于求，且库存约150，市场竞争压力较大；项目月均单盘去化约0.2万。销售1#办公楼办公楼124102#办公楼办公楼15788住宅住宅商品房商品房8469市北区住宅整体供应偏少，以改善类产品为主，单盘去化约30套/月。销售经济适用房经济适用房1143地下地下车位车位地下五层地下五层共共741个个44520项目周边写字楼客户以中

7、小企业为主，价格敏感，购买停车需求的客户仅占30%。30%销售风险启示二风险启示二英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩风险启示三风险启示三当各物当各物业全全销售售时，项目可目可实现

8、税前利税前利润约1.8亿元；但在元；但在现有市有市场条件下，商条件下，商业持有、地下停持有、地下停车销售售30%的技的技术方案，方案，项目租售目租售难以平衡，以平衡，亏空空约1.3亿元元项目方案1方案2财务指标对比总投资7989575830总销售收入9804562885税前利润18150-12946投资收益率（税前）22.72%-17.07%所得税2149 0税后利润15858-12946投资毛利润率：23%-17%投资净利润率：20%-17%销售毛利润率:19%-21%销售净利润率：16%-21%方案1、方案2费用构成测算依据：销售价格：写字楼1.6万元/，住宅1.65万元/，地下车位15万

9、元/商业租金：1F8.8元/d，2F5元/d，3F2.8元/d，地下商业2元/d方案方案1：全销售：全销售方案方案2：商业持有，停车位销售：商业持有，停车位销售30%英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生

10、活之美山东万浩山东万浩【风险启示三启示三】在方案二条件下，在方案二条件下，项目目动态收益率收益率为12%，净现值小于零，表明，小于零，表明，在在规划条件已定、划条件已定、现有市有市场条件下，条件下，项目不具目不具备可行性可行性财务指标财务指标内部收益率12%财务净现值-737 万元静态投资回收期（年）9.21 折现率6.15%风险启示三风险启示三英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体

11、:Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目概况项目概况交易模式及交易模式及风险测度度项目整体定位项目整体定位项目索引目索引项目价目价值实现能力能力一一三三四四目目 录录contents项目目战略略选择五五项目概况项目概况本体解析本体解析二二英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:2

12、0-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目位于目位于青青岛东岸重点岸重点发展方向，展方向，商商务功能明确，功能明确，发展潜力大展潜力大本案本案敦化路敦化路龙城路城路延吉路延吉路连云港路云港路南京路南京路项目区位目区位交交通通配配套套四四至至地地块指指标即墨即墨蓝色硅谷核心区色硅谷核心区高新区高新区城市核心区城市核心区西海岸西海岸经济新区新区p青岛目前处于“三城联动”阶段，东

13、岸被定位为城市核心区；p市北区处于东岸核心，区位优势显著，是东岸的重点发展区域；p2012年，新市北区成立，将加大区域资源整合，优化产业布局；p未来，青岛主城区将继续向北迁移，市北区的战略地位日益凸显英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G

14、119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目区位目区位交交通通配配套套四四至至地地块指指标本案本案市政市政府府火火车站站 机机场2.3KM6.1KM19.8KM【对外交通外交通】距火距火车站站约15分分钟车程，距机程，距机场约40分分钟车程，靠近程，靠近区域主干道区域主干道延吉路和南京路延吉路和南京路，可方便到达其他区域，可方便到达其他区域新市北区新市北区本案本案福州北福州北路路连云港路云港路南京路南京路辽阳西路阳西路M4号号线M5号号线南京路站南京路站延吉路延吉路绍兴路路敦化路敦化路山山东路路200米200米英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-

15、40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【对外交通外交通】中央商中央商务区地区地处城区中央，周城区中央，周边道路道路较窄，窄，单行行较多，多，拥堵情况比堵情况比较严重；重；未来区域内有未来区域内有三条地三条地铁交交汇，M3号号线将在将在2014年开通，

16、或将改善交通状况年开通，或将改善交通状况p大交通：大交通：位于市区中部，可方便到达各区域，交通通达性好交通通达性好；p道路交通：道路交通：项目靠近城市主干道，附近有近13处公交站点，并公交站点，并规划有划有3条地条地铁线，预计未来交通将更加便捷。市南区市南区崂山区山区李李沧区区至至胶胶州州湾湾高高速速辽辽阳西路阳西路阳西路阳西路市北区市北区重重重重庆庆南路南路南路南路南京路南京路南京路南京路山山山山东东路路路路瑞昌路瑞昌路瑞昌路瑞昌路四方区四方区城阳区城阳区海底隧道海底隧道火火车站站轮渡渡青青岛港港汽汽车站站跨海大跨海大桥东东西快速西快速西快速西快速路名车道宽度车道数交通组织情况山山东路路28

17、8双向双向徐州路徐州路72由南向北由南向北单行行连云港路云港路92由北向南由北向南单行行南京路南京路153+1由北向南由北向南单行行延吉路延吉路144双向双向敦化路敦化路216双向双向备注：右边道路情况仅限CBD区域内福州北路福州北路连云港路云港路徐州路徐州路南京路南京路辽阳西路阳西路M4号号线M5号号线南京路站南京路站敦化路站敦化路站延吉路站延吉路站M3号号线绍兴路路敦化路敦化路延吉路延吉路鞍山路站鞍山路站山山东路路CBDCBD项目区位目区位交交通通配配套套四四至至地地块指指标英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12

18、 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩p项目周边主干道：连云港路（双行）、敦化路(双行)、延吉路（双行）、南京路（北向南南京路（北向南单行）行）；p项目周边道路均为规划路及断划路及断头路路现有交通不便利；p龙城路、徐州路均为单行，动线较为单一一，对项目便利性影响较大；p周边公共交通发达。距公交距公

19、交车站站步行步行约5-6分分钟，距未来地距未来地铁口口约10分分钟路程。路程。连云云港港路路规划划路路敦化路敦化路地地铁站站连云港路云港路公交站公交站延吉路延吉路龙城路城路徐徐州州路路敦化路敦化路锦绣华城城公交站公交站规划路划路南南京京路路本案本案规划路划路规划划路路项目区位目区位交交通通配配套套四四至至地地块指指标【对内交通内交通】项目目道路交通道路交通较发达，距离主干道达，距离主干道较近近，但，但车流量大易形成流量大易形成拥堵堵；周；周边单行行较多，多，动线较为单一一，限制本案通达性，限制本案通达性英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选

20、颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目区位目区位交交通通四四至至地地块指指标本案本案酒店酒店餐餐饮银行行商超商超娱乐休休闲万达美食街万达购物中心万达艾美酒店老船夫饭店粥全粥到新兴体育场家乐福超市青岛银行中国银行光大银行建设银行恒丰银行万达影城上岛咖啡星巴克咖啡大歌星KT

21、V佳世客超市东晖国际酒店良友美食p优势：本案周边配套齐全，涵盖酒店、餐饮、商超、休闲娱乐等； 未来大型综合体和中央广场的建成将进一步丰富和完善商务区的配套；p不足：不足：整个CBD商业中心缺乏集中缺乏集中的金融配套，的金融配套，几家银行网点分布过于分散，没有形成规模；餐餐饮配套数量配套数量较少少且缺乏特色；目前综合活合活动范范围较为局限，局限，只能限于万达广场及周围。配套配套齐全，全，以万达商以万达商业广广场核心分布核心分布；缺乏集中的金融配套缺乏集中的金融配套；特色餐；特色餐饮配套配套数量少、数量少、营业时间短短；随着各；随着各项目和目和规划配套的逐步落成，将会划配套的逐步落成，将会进一步完

22、善商一步完善商务区的配套区的配套配配套套英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩四周均四周均为规划路，非主干道，划路，非主干道，昭示性和通达性昭示性和通达性较差；差；东侧为成熟住宅，南

23、成熟住宅，南侧为卓卓越大厦、档案越大厦、档案馆，西，西侧和北和北侧在建在建项目目为超高超高层，后期会有遮，后期会有遮挡；目前基坑支目前基坑支护已已完成完成本案本案民建民建大厦大厦海运海运大厦大厦凯景景广广场万达万达广广场卓越卓越大厦大厦现状状住宅住宅档档案案馆现状状住住宅宅卓越卓越二期二期p地块四至：东临：住宅楼；西临：民建大厦；南临：住宅楼；北临：凯景大厦p地块现状：基坑支护已完成凯景广景广场地地块内部内部万达广万达广场民建大厦民建大厦卓越大厦卓越大厦地地块俯俯视本案民建大厦项目区位目区位交交通通四四至至地地块指指标配配套套诺德诺德广场广场财富财富地带地带欧亚欧亚中心中心英文目录标题:20-

24、40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目目总建面建面约9.5万，万，体量体量较小；小；由由商服、商商服、商业、住宅、住宅组成，成，物物业类型型驳杂；商服及商商服及商业占比占比较高，地下面高，地下面积达

25、达4.7万，地下停万，地下停车741个个(共五共五层），），其定位及去化将其定位及去化将成成为本本项目目难点点项目单位数量规划用地面积10683 其中其中城城镇住宅用地住宅用地2136.7 商服用地商服用地8546.6 总建筑面积95193 其中其中地上建筑面积48073 公建建筑面公建建筑面积38460 其中其中商商业建筑面建筑面积10260.8 商服楼建筑面商服楼建筑面积28198.9 其其 中中1#商服楼建筑面商服楼建筑面积积12410.8 2#商服楼建筑面商服楼建筑面积积15788.1 住宅楼建筑面住宅楼建筑面积9613 其其中中经济适用房建筑面适用房建筑面积1143.5 商品房建筑面

26、商品房建筑面积8469.4 居住居住总户数数户122.0 经济适用房适用房总户数数户18.0 商品房商品房总户数数户104.0 地下建筑面积47121 总停车位辆741 建筑基底面积3600.0 容积率4.499 建筑密度%33.70 绿地率%20.10 1#商服楼2#商服楼住宅楼商业961312410.815788.112860.8项目区位目区位交交通通四四至至地地块指指标配配套套英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录

27、(2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【项目属性界定项目属性界定】东岸中央商务区二线区位东岸中央商务区二线区位 中小企业孵化为主的小型综合体项目中小企业孵化为主的小型综合体项目优势：优势：1.项目位于东岸商务区重点发展方向，办公属性明显；2.项目紧邻区域主干道延吉路及南京路，对外交通较为便捷； 3.未来地铁的开通，区域交通状况将逐步改善。劣势：劣势：1.项目昭示性较差；2.周边交通较为拥堵，单

28、行线较多，可进入性较差； 3.项目规划条件已定，租售比难以平衡；地下空间定位及停车位限制项目可行性。项目区位目区位交交通通四四至至地地块指指标配配套套英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山

29、东万浩项目概况项目概况交易模式及交易模式及风险测度度项目整体定位项目整体定位项目索引目索引项目价目价值实现能力能力一一三三四四目目 录录contents项目目战略略选择五五项目概况项目概况本体解析本体解析二二英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R1

30、19 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目价值项目价值实现能力实现能力市场机会分析市场机会分析盈利模式分析盈利模式分析物业类型选择物业类型选择各物业价格实现能力各物业价格实现能力财务分析财务分析宏观市场宏观市场政策分析政策分析各物业类型市场表现各物业类型市场表现租售模式租售模式英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目

31、录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现近三年以来，青近三年以来，青岛经济增增长速度快，二、三速度快，二、三产业占比持占比持续提升；提升；对外外贸易易进出口出口额逐年攀逐年攀升升， 优质企企业数量呈不断增数量呈不断增长趋势英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2

32、-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现2013年，青年，青岛市将启市将启动建建设国家首批国家首批国国际贸易中心城市；易中心城市；与香港、与香港、东京等城市京等城市对标，使，使青青岛成成为跨国跨国经济的的总部基地部基地p2012年青岛国际经济合作和服务外包倍速增长，“外外贸、外、外资、外、外经、外、外包包”四项外经贸主要指标全省领先；p2013年青年青岛将启将

33、启动建建设国家首批国国家首批国际贸易中心城市，易中心城市，加速城市从“传统贸易向现代国际贸易转变”；p围绕“国国际贸易中心城市易中心城市”定位，定位，和香港、东京、纽约等重要的国际城市对标,使青岛成为跨国经济的总部基地;p2013年将新建年将新建30个外个外贸公共服公共服务平台，平台，还将组织参加80个境内外展会，在本市举办10场跨国采购会和进口商品展，开拓新兴市场。英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :

34、18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现二套房二套房贷首付不低于首付不低于60%；一二一二线城市全面限城市全面限购住建部：限住建部：限购政策到期延政策到期延续国国务院下放房地院下放房地产预售售许可可权房房产税税扩围全国逐步推开全国逐步推开新国五条新国五条发布，布，强调二手二手房个税及保障土地供房个税及保障土地供给过去，去，以行政手段以行政手段为主；中央制定、主；中央制定、

35、地方地方执行。行。现阶段，段，逐步向市逐步向市场调控手段控手段过渡；渡；中央指中央指导性思想性思想为主，地方具制定体主，地方具制定体计划。划。将来，将来，地方政府地方政府对土地土地财政的依政的依赖状况状况暂时难以改善，博弈将以改善，博弈将进入深水区，入深水区，住宅市住宅市场必将受限，商必将受限，商业地地产政策走政策走势不不明朗。明朗。2011年开始，抑制投年开始，抑制投资型型购房手段逐步深化，房手段逐步深化，商商业地地产调控目控目标未确定；未确定；地方新国五条的地方新国五条的出台，出台，目前目前对一手房市一手房市场影响不大，后影响不大，后续政策走政策走势不明朗不明朗青青岛市国五条落地，重申市国

36、五条落地，重申“限限购”等措施，等措施，调控力控力度度趋弱弱英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩市区及政策要点：市区及政策要点：限限购、限、限贷继续青青岛暂执行原契税行原契税标准；

37、准；房房产税税进入非住宅入非住宅领域；域；行政区划行政区划调整或整或导致楼市格局致楼市格局变化；化；保障房、公租房等保障性住房仍为政府关注重点青岛市2012年3月1日起征房屋维修基金青岛市非住宅过户需缴纳房产税青岛行政区划调整，四方区和市北区合并成新市北区青岛暂执行原契税，商业3%青青岛市国五条市国五条细则调控力度偏弱，控力度偏弱，对商商业地地产影响影响较小，小，对非住宅房非住宅房产过户进行行缴税等抑税等抑制投制投资型型购房政策，房政策，对商商业购房略有影响房略有影响宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体

38、首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩中央商中央商务区板区板块：山东路两侧无疑是该区域较成“气候”的写字楼聚集区，该区域以商住楼和中档写字楼为主，规划的市北中央CBD，占据城市中心区位优势，衔接新老城市开发热点，是未来最具潜力的商务新区之一。香港中路板香港中路板块：经过

39、十几年的开发建设，青岛已经形成以香港中路为轴心的半岛中央商务区。该板块是目前青岛写字楼市场投资规模最大和最为成熟的区域，出现了交通拥挤承载饱和的情况，办公区逐渐向外扩展，并形成新的副中心。海尔路商务区板块：该区域产业基地多、规模大、产值高，吸引企业总部扎堆“总部+基地”，是该区域的一大特点。另外，该区域的高起点规划及配套，也被众多企业看好。由于公交路线较少，配套不齐全，人气不足，该区域商务氛围尚处于形成阶段。【写字楼写字楼】版版块特征：特征：香港中路香港中路为主；中央商主；中央商务区及海区及海尔路商路商务区板区板块为辅；城阳及西海；城阳及西海岸商岸商务区目前区目前发展尚未形成展尚未形成规模模宏

40、宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现数据来源：青岛网上房地产2012年4月至今，全市供应64.7万，成

41、交43.5万，市市场呈呈现供供过于求于求；办公物业存量波存量波动不明不明显，全市办公存量维持在150万左右；全市办公物业成交均价多位于成交均价多位于10000-15000元元/价格区价格区间，2012年下半年来，成交均价有所上升。【写字楼写字楼】供求关系：供求关系：青青岛市市办公市公市场呈呈现供供过于求于求态势，市，市场竞争激烈；全市成交均价争激烈；全市成交均价处于于10000-15000元元/，区域，区域间及区域内因不同品及区域内因不同品质价格差价格差异大异大英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:

42、R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【写字楼写字楼】供求关系：供求关系：根据中央商根据中央商务区区规划，未来划，未来项目所属区域目所属区域办公公产品入市量品入市量较大，目大，目前可前可预计未来供未来供应量量为132.2万，万，市市场竞争激烈争激烈宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现项目名称待售民建大厦中锦大厦

43、青房财富地带卓越世纪中心凯景广场利群/瑞驰地块绍兴路地块体量（万）12.35.511.944.525.027.06.0等级5A智能智能化化甲甲级层数2520/2230/2258/40车位750个个159个个637个个1550个个1000个个外立面玻璃玻璃幕幕墙墙+面面砖砖玻璃幕玻璃幕墙墙+花花岗岗岩岩玻璃幕玻璃幕墙项目名称在售卓越大厦欧亚中心诺德广场燕归堂体量（万）4.18.114.711.0开盘时间2011-92012-12011-92011-10物业组合纯办公办公办公办公等级5A乙级5A甲级5A乙级乙级标准层面积160015002500800层数244226/3533主力面积（）75-10

44、0178-360155、426 20-160去化率93.1%6.1%10.1%40.0%均价22000180001800014000英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩香港中路海尔

45、路中央商务区区域区域规划划规划年代早，缺乏统一规划，呈带状分布，主要集中在香港中路规划较好，呈线状分布，重要集中在海尔路规划严格，呈块状分布。主要集中在敦化路、延吉路、山东路南京路之间区域配套区域配套区域配套非常完善商业配套处于起步阶段周边配套比较完善区域交通区域交通便利但已经非常拥堵便利但缺少公交线路直通城市中心区位，比较便利物物业形象形象跨度较大，形象不一，既有非常现代高端写字楼，也有陈旧商住楼和老办公楼起步晚，物业形象新，具有艺术感和现代气息刚刚开始开发，未来以现代商务楼为主空空间格局格局200-300平米为主为促进租赁，小到200平米以内几十平到几百平不等租赁情况出租率90%以上出租率

46、仅20-30%万达出租率90%（在建项目多）租金价格旧写字楼和商住楼一般在2元/平米天以下，2003年以后建成写字楼租金在2.2-3元/平米，部分顶级高配全海景写字楼达到5元/平米天如保时捷中心商住楼1.1-1.3元/平米天；写字楼1.5-2.2元/平米天2.2元/平米天（万达）租客特征租客特征外资企业、船舶、贸易、金融、物流运输、办事处大型国企、高科技、贸易、金融、轻工企业、事务所等小型外贸公司、办事处销售价格售价格2.5-3.5万/平米商住楼售价9500元/平米写字楼以财富广场和数码中心为例，均价9500-12000元/平米1.8万/平米销售率售率供应量较少，甲级多租而不售整体销售率70-

47、80%卓越及万达销售较好，欧亚、诺德等销售较差购买客客户特征特征较具规模的大型公司购买中小型公司和集团公司购买个人投资+小型公司物物业收收费老写字楼3元以下，高档写字楼5-15元/平米月，最高达24元/平米月5-9元/平米月-6-8元/平米月物物业管理管理视写字楼等级差别很大一般一般【写字楼写字楼】租金表租金表现：香港中路商香港中路商务区基本区基本饱和，和，办公租金高，交通公租金高，交通拥堵，企堵，企业客客户外溢；外溢；中央商中央商务区及海区及海尔路商路商务区承接外溢客区承接外溢客户宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40

48、pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【写字楼写字楼】客客户表表现：海海尔路商路商务区承接市南外溢大中型企区承接市南外溢大中型企业，总部企部企业集中；集中；中央商中央商务区区办公公规模小，目前主要承接外溢的中小型企模小，目前主要承接外溢的中小型企业，香港

49、中路商香港中路商务区区优势：发展成熟、配套十分完善展成熟、配套十分完善办公公规模大、入模大、入驻企企业多多劣劣势：租金高租金高交通交通拥堵，通勤堵，通勤时间高高海海尔路商路商务区区优势：总部企部企业集中集中路况交通条件路况交通条件较好好劣劣势：配套欠缺，缺乏人气配套欠缺，缺乏人气公共交通不公共交通不发达；达；中央商中央商务区区优势：中小型企中小型企业集中集中通达性通达性较好、配套完善好、配套完善劣劣势：起步起步阶段，段，办公公规模小模小交通路况条件交通路况条件较差差宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现中小型企中小型企业大中型大中型实力企力企业大中型大中型总部企部企业英文目录标题:20-40

50、pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【写字楼写字楼】竞品分析：品分析：考考虑到到选择此区域客此区域客户关注点及关注点及总价承受力与价承受力与选择其他商其他商务区不同，区不同，因此将本因此将本案案竞品品锁定

51、在中央商定在中央商务区山区山东路、南京路、路、南京路、辽阳路与延吉路阳路与延吉路围合区域合区域卓越大厦卓越大厦在售在售欧欧亚中心中心诺德广德广场燕燕归堂堂待售待售民建大厦民建大厦中中锦大厦大厦青房青房财富地富地带艺德大厦德大厦卓越世卓越世纪中心中心凯景广景广场本案本案绍兴路地路地块宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:

52、24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【写字楼写字楼】竞品分析：品分析：区域内在售区域内在售竞品少，主打品少，主打5A级概念，概念，同同质化化竞争争严重；重；纯办公物公物业去化去化优于商住混合物于商住混合物业，后期多个，后期多个项目将公寓目将公寓产品改品改为办公公产品品项目名称在售卓越大厦欧亚中心诺德广场燕归堂（1#）体量（万）4.18.114.711.0开盘时间2011-92012-12011-92011-10物业组合纯办公办公+公寓（现全部改办公）办公

53、+公寓（现全部改办公）公寓（现部分改办公）等级5A乙级5A甲级5A乙级乙级标准层面积160015002500800层数244226/3533主力面积（）75-100（可打通）178、236、360（可打通）155、426（可打通）20-40/75-160去化率93.1%6.1%10.1%40.0%均价（元/）22000180001800014000装修毛坯（公共2500）2000元/2000元/2000元/电梯日立（5部）进口三菱（8部）三菱（6部）4部层高（m）3.63.3（净高2.6）3.1公摊23%30%25%18%物业费876.8车位252个1:1.21：:0.8520大堂大理石雅士白

54、、国宝灰、黑金森披萨灰、雪花白外立面玻璃幕墙玻璃幕墙白麻石+玻璃幕墙花岗岩涂料宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分

55、析市市场表表现【写字楼写字楼】竞品分析：品分析：在售在售项目客目客户多多为市南区外溢的市南区外溢的过渡型企渡型企业；以外；以外贸及物流行及物流行业为主，主，购买目的多目的多为自用自用，关注交通、物关注交通、物业服服务、价格、价格等等项目名称客户区域客户行业企业规模需求面积自用/投资关注点卓越大厦市南区、市北区、崂山区多为贸易类客户，含有少量金融类、物流类中小型企业小面积或打通面积均有自用交通、价格、未来规划、物业欧亚中心市南区、市北区70%-80%为外贸行业，除此之外还有信贷、金融大于10人公司，一般为20-30人左右多为整层或半层购买（1000左右），其中20层以上半层开卖自用未来规划、物业

56、服务、配套、价格诺德广场主要为区域周边（较多为在万达的租赁客户）、崂山区、黄岛区贸易、物流、外教、政府公司规模在扩大时，中型企业部分为整层或半层购买自用出行方便，拥挤度较市南区弱燕归堂绝大多数为周边区域地缘性客户贸易类居多小型企业或个人办公室150左右自用兼投资未来升值潜力、交通出行、价格英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级)

57、:20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【写字楼写字楼】小结小结区域纯办公物业较受欢迎，但产品同区域纯办公物业较受欢迎，但产品同质化竞争较为严重质化竞争较为严重全市整体呈现供大于求态势，库存相全市整体呈现供大于求态势，库存相对稳定；项目所属区域潜在供应对稳定；项目所属区域潜在供应130万，竞争较为激烈万，竞争较为激烈项目未来主要承接香港中路外溢客户，项目未来主要承接香港中路外溢客户，以贸易、物流等行业的中小企业为主，以贸易、物流等行业的中小企业为主，

58、较为关注交通、物业服务、价格较为关注交通、物业服务、价格通过产品创新降低企业运营通过产品创新降低企业运营成本、提升产品生态感知，成本、提升产品生态感知，是写字楼产品突破市场的方是写字楼产品突破市场的方向之一向之一区域写字楼竞争较为激烈，区域写字楼竞争较为激烈，且客户价格承受能力有限，且客户价格承受能力有限，写字楼产品较难完成现金流写字楼产品较难完成现金流使命使命英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-

59、24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现项目名称建面（万）主力面积入市时间上市套数去化套数去化率均价（元/）精装修（元/）总价区间（万元）客户中海中海SOHO国国际24.842-552011192168%15000毛坯毛坯63-83以小型以小型办公企公企业为主主70-9620114812%105-144燕燕归堂堂11.070-16020115768314%12495毛坯毛坯87

60、-200诺德广德广场14.740-602011773506%15000200060-90去化去化率低率低面面积控制控制总价价控制控制【公寓公寓】市市场去化：去化：2011年之后，政府抑制投年之后，政府抑制投资型置型置业，公寓市，公寓市场逐逐渐冷却，冷却，公寓公寓产品去化差品去化差具体表现：具体表现：燕归堂：燕归堂：2011年推出3栋商住楼，办公、公寓混合，去化很差；2012年，项目更名为“7080中心广场”，并将1#改为纯办公产品，主打小户型、精灵办公；中海中海SOHO国际公寓：国际公寓：2011年入市，原定均价18000-19000元/，带精装；2012年，公寓产品将精装改为毛坯，销售均价1

61、5000-16000元/，去化仍较差英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩区域项目名称基本信息上市时间一一线海景海景海逸天成海逸天成1栋公寓楼，公寓楼，44层，面，面积区区间80-1

62、60，360套，精装修，套，精装修，标准未定准未定现证办理理预售售绿城深城深蓝广广场二二线海景海景中中铁青青岛中心中心1栋公寓，主力面公寓，主力面积62-90，精装，精装6000元元/，均价，均价35000元元/2013.6华润中心中心公寓公寓2.9万，主力万，主力户型型50-902013.6保利海大保利海大项目目2栋16层公寓，建面公寓，建面约2.7万万2014年年2013年为沿海区域公寓产品集中入市期，集中入市期，竞争激烈争激烈；占据一线海景资源的海逸天成及绿城项目对本案影响较小。与项目形成直接直接竞争的主要争的主要为二二线海景的中海景的中铁青青岛中心、中心、华润中心、保利海大中心、保利海

63、大项目目【公寓公寓】潜在潜在竞争：争： 2013年市南区沿海区域多个年市南区沿海区域多个项目目公寓公寓产品集中入市，品集中入市，竞争争压力大力大；其中二；其中二线海景海景项目目中中铁、华润、保利公寓、保利公寓产品与本案直接品与本案直接竞争，需重争，需重点关注入市点关注入市动态宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-

64、30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【公寓公寓】公寓属性：公寓属性：从公寓居住、从公寓居住、办公公 以及投以及投资三个属性看，三个属性看，其居住属性弱于住宅，其居住属性弱于住宅，办公属性弱于公属性弱于纯办公、投公、投资属性同属性同样弱于住宅和弱于住宅和办公公（1）居住属性：同住宅功能相同，）居住属性：同住宅功能相同，购买50公寓首付款可公寓首付款可买77住宅，居住属性住宅，居住属性优势不明不明显；首付款：首付款：以区域50小户型公寓，单价13000元/为例；总

65、价：13000*50=650000元；首付65000*50%=325000元；以同样首付，可购买总价325000/30%=1080000元住宅产品；住宅面积：108000/14000（住宅均价）=77（2）办公属性：公寓公属性：公寓产品可商可住，品可商可住，对于于办公客公客户来来讲，办公形象差，不愿公形象差，不愿购买；（3）投）投资属性：属性：以以50公寓、公寓、办公、住宅公、住宅为例，例，购入入单价价13000元元/，总价价65万元；售出万元；售出单价价14000元元/，大于三年不足，大于三年不足5年年交易：根据二手公寓与住宅出售税交易：根据二手公寓与住宅出售税费来看，二手公寓所来看，二手公

66、寓所缴税税费二手住宅二手住宅二手公寓出售所交税费：50454元二手住宅出售所缴纳税费：43964元出租：根据区域内出租：根据区域内项目投目投资回回报来看，来看，办公公寓住宅公公寓住宅项目名称良辰美景卓越大厦万达39克拉（公寓）售价售价140002000014000租金租金1415元元/月月（毛坯）（毛坯）4350元元/月月（2.9元元/天）天）2702元元/月月（精装修）（精装修）投投资回回报2.4%5.2%4.6%产权：住宅70年产权大于公寓40年落落户：公寓不能落户商水商商水商电：公寓费用高公公积金金贷款：款：公寓不能公积金贷款宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-4

67、0pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【公寓公寓】小小结从公寓属性来看，居住属性弱于住宅，从公寓属性来看，居住属性弱于住宅，办公属性弱于纯办公、投资属性同样办公属性

68、弱于纯办公、投资属性同样弱于住宅和办公弱于住宅和办公政府抑制投资型置业，公寓市场逐渐政府抑制投资型置业，公寓市场逐渐冷却，月均去化极低，如中海冷却，月均去化极低，如中海SOHO国际月去化仅国际月去化仅2套套未来公寓市场竞争激烈，项目无景观未来公寓市场竞争激烈，项目无景观优势资源优势资源从市场去化、潜在供应从市场去化、潜在供应及投资属性来看，项目及投资属性来看，项目公寓产品无竞争优势，公寓产品无竞争优势，难以完成现金流使命，难以完成现金流使命，因此，不建议做公寓因此，不建议做公寓英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12

69、B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【住宅市住宅市场】供求关系：供求关系：2013以来，市以来，市场新增供新增供应持持续增加，去化良好，增加，去化良好，进入去入去库存存阶段；其中，市北区累段；其中，市北区累计供供应成交量位居全市中下游水平，成交均价位居全市第

70、三位成交量位居全市中下游水平，成交均价位居全市第三位英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【住宅市住宅市场】供求关系：供求关系：市北区住宅整体供市北区住宅整体供应偏少，以改善偏少，以

71、改善类产品品为主，月成交量多主，月成交量多14000元元/左右左右；期末存量；期末存量115.3万，存万，存销比比14.3，去化去化压力一般力一般市北区近一年来仅在在2012年下半年有供年下半年有供应，随着新产品入市，成交量波动较大；市北区成交以再改产品为主，其次为首改产品，首置产品成交占比最少；截止2013年4月，市北区存量65.4万，整体呈下降趋势。宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30p

72、t子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【住宅市住宅市场】户型分析：型分析：90-100二居及二居及120-130三居去化三居去化较好，好，总价价200万以下；万以下；60-70一居房源去化一居房源去化较差差项目名称居室主力户型上市量（套）去化套数月均去化（套）去化率单价（元/）装修标准（元/）主力总价区间（万元）良辰美良辰美景三期景三期一居一居

73、47-4816140.987.5%14301毛坯毛坯6766-7012448338.7%94-100二居二居84-891961479.2 75.0%120-12793-1011891509.4 79.4%133-144三居三居107-11360402.5 66.7%153-162122-13240231.4 57.5%174-189141-14567462.9 68.7%202-20715030231.4 76.7%215华仁欧仁欧典商苑典商苑二居二居88-94387915.4 23.5%180002500158-169三居三居127-12857382.2 66.7%229155-164291

74、30.8 44.8%279-295315100.0 0.0%567具体表具体表现：良辰美景：良辰美景：定价合理，整体去化较好；93-101二居房源去化最好，66-70一居房源去化最差；欧典商苑：欧典商苑：定价偏高，整体去化较差；122-128三居去化较好英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首

75、选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【住宅市住宅市场】客客户分析：分析：周周边纯住宅住宅产品客品客户主要来自市南、市北周主要来自市南、市北周边区域，行区域，行业较分散，分散，关注关注户型、型、环境、价格、配套等；境、价格、配套等；万达客万达客户多多为自住兼投自住兼投资型，关注未来升型，关注未来升值潜力及居住潜力及居住舒适度舒适度项目名称客户来源客户行业关注点良辰美景良辰美景市南、市北区居多市南、市北区居多行行业较分散，包括医分散，包括医药、事事业单位、房地位、房地产等等社区社区环境、境、户型、价格、交通、型、价格、交通、

76、配套配套华仁欧典商苑仁欧典商苑客客户户主要来自周主要来自周边边地地缘缘客客户户，年，年龄龄主要分布在主要分布在35岁岁以上以上个体、事个体、事业单位居多位居多户型、精装修型、精装修标准、配套准、配套万达广万达广场来自市北区以及在青工作新青来自市北区以及在青工作新青岛人人行行业分布分布较分散分散未来的升未来的升值潜力、潜力、户型、价格型、价格锦绣华城城多多层洋房客洋房客户主要来自市南、市主要来自市南、市北，高北，高层客客户来源范来源范围较广广从事个体生意客从事个体生意客户较多多客客户主要主要为自住，多关注自住，多关注项目的目的价格、居住价格、居住环境、境、户型等型等宏宏观市市场政策分析政策分析市

77、市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【住宅住宅】小小结周边项目客户主要来源于市北、市南周边项目客户主要来源于市北、市南地缘性客户，

78、以个体、公务员为主，地缘性客户，以个体、公务员为主，行业属性不明显，关注户型、环境、行业属性不明显，关注户型、环境、价格价格目前，市北区住宅以改善产品为主，目前，市北区住宅以改善产品为主，月均去化约月均去化约10万，库存维持在万，库存维持在110万，去化压力一般万，去化压力一般畅销户型为畅销户型为90-100二居及二居及120-130三居；三居；60-70一居房源去化较差一居房源去化较差住宅去化压力一般，紧住宅去化压力一般，紧凑两室存在市场空缺凑两室存在市场空缺英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:

79、R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【商商业】供求关系：供求关系：供供应量大，供量大，供远大于求，大于求，存量存量稳步上升，商步上升，商业物物业市市场去化去化压力力较大；大；价格并无明价格并无明显上升上升趋势，多徘徊在，多徘徊在10000-14000元元/之之间整体来看，青

80、岛市商业市场供应远大于成交，其中2012年4月至今，全市共计供应157.2万，成交96.5万，市市场呈呈现供供远大于求大于求；商业物业存量存量稳步上升步上升，截止2013年2月，全市存量352.5万；全市商业物业成交均价多位于成交均价多位于10000-12000元元/价格区价格区间，各月成交均价因成交项目不同而有所差异。1204120512061207120812091210121112121301130213031304020004000600080001000012000140001600010547145419154917510800131851097112963122201134011

81、011966414098青青岛商商业市市场期末期末库存分析存分析期末库存（万）青岛市成交价格分析英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【商商业

82、】分布特征：目前在售或分布特征：目前在售或营业的商的商业多多为住宅底商，大型集中商住宅底商，大型集中商业多在多在规划中；划中；延延吉路商吉路商业氛氛围优于敦化路；未来商于敦化路；未来商业竞争激烈争激烈，商，商业氛氛围相相应会极大提升会极大提升良辰美景良辰美景2F底商底商华仁欧典商苑仁欧典商苑2F住宅底商住宅底商锦绣华城城2F底商底商中央广中央广场层数：数：-1到到-3层建面：建面：15.7万万住宅底商住宅底商民建大厦民建大厦4F集中商集中商业建面：建面：2.1万万未入市未入市利群地利群地块未未规划划凯景广景广场1F底商底商集中商集中商业诺德广德广场商商业自持自持已已签约天虹百天虹百货万达广万达

83、广场-1-5层自持自持本案本案英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【商商业】价格价格实现：周：周边目前及已目前及已规划划综合商合商业多多为百百货类，缺少特色缺少特色；商商业网点租金

84、网点租金约为6元元/天，均价天，均价45000-50000元元/，周，周边商商业营业时间较短短类型项目名称租售状态建面（万）层数面积区间业态售价/租金营业时间住宅住宅底商底商锦绣华城城只租只租不售不售2200以上以上沿延吉路沿延吉路设有咖啡有咖啡馆等特色小店、等特色小店、银行、面包店、教育、行、面包店、教育、珠宝、二手房珠宝、二手房租金：租金：6元元/天天10:00-22:00华仁欧典商苑仁欧典商苑出售出售0.622000以上以上仅3套，无烟道，套，无烟道，不能做餐不能做餐饮47000元元/良辰美景良辰美景招商招商2150-250现未开始招商未开始招商综合合商商业万达广万达广场自持自持-2到到

85、3超市、服超市、服饰、娱乐、健身健身租金：租金：1层（12-20元元/天）天）2层（8元元/天）天）3层（5元元/天）天）10:00-21:30中央广中央广场80%租租20%售售15.7-1到到-315-30（销售商售商铺）特色小吃、餐特色小吃、餐饮、宴宴请诺德广德广场自持自持-1到到4高档百高档百货民建大厦民建大厦待定待定2.11-4层利群地利群地块待定待定宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-

86、30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【商业商业】小小结项目可进入性较弱，无地段优势项目可进入性较弱，无地段优势1全市商业供应远大于求，租金实现全市商业供应远大于求，租金实现能力较差，限制价格上涨能力较差，限制价格上涨项目周边规划集中商业多为百货类，项目周边规划集中商业多为百货类，同质化竞争较为严重同质化竞争较为严重建议商业尽量控制面积，建议商业尽量控制面积，以服务周边办公配套

87、为以服务周边办公配套为主主宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩车位数量车位配比销售方式租金（元/月）出售价格备注良辰美景二期3501:0.9

88、出售12.8万/位良辰美景三期5901:0.8出售地上预计35013.8万/位地下、地上锦绣华城10001:0.7出租300华仁欧典商苑3801:0.8出售17万/位地下停车场共三层中海紫御观邸4491:1出售19万/位万科蓝山12001:0.8出售11万/位机械式停车位分析：片区住宅车位均价区间在11万-19万之间，机械式停车位费用较低，普通停车位较高受销售情况的影响，多数项目未推出出租车位，但估价约350-400之间，片区住宅车位月租金均价为300-350元/个。【停停车位位】住宅：区域内住宅住宅：区域内住宅项目目车位主要位主要为出售出售为主，价格在主，价格在11-19万万/位位宏宏观市市

89、场政策分析政策分析市市场表表现英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【停停车位位】写字楼：写字楼：项目昭示性目昭示性较差，写字楼客差，写字楼客

90、户以中小企以中小企业为主，价格敏感，多以出主，价格敏感，多以出租租车位位为主；考主；考虑项目回目回现要求，考要求，考虑部分部分销售售项目类型车位数量车位配比出售/出租租金（元/月）卓越大厦卓越大厦写字楼2521:0.7出租600万达广万达广场公寓/商业/写字楼19001:0.7出租500数数码科技科技中心中心写字楼4501:0.7出租400国国际发展展写字楼4961:0.8出租520诺德广德广场写字楼9051:0.8出租4507080中心中心广广场写字楼7991:0.8半租半售预计13500元/。租金预计500元/月银华广广场写字楼1:1出售15万元/个目前写字楼市场车位销售模式多为出租，价格

91、区间为400-600元/月，售价13000-15000元/个.车位出租为主原因分析车位出租为主原因分析客户维度客户维度：区域市场客户置业以中小企业自用为主，对价格敏感，因此，基于成本控制，多数客户选择租用一定比例车位；投资客户占3-4成，投资客户为控制投资成本、考虑后期租售难度多不考虑购买车位。开发商维度：开发商维度：卓越大厦地下车位部分销售模式为租售结合的模式；出售部分主要针对大客户，将一部分车位作为写字楼出售的附加值，类似捆绑销售，提升性价比；此外地下车位造价较高，散客多考虑成本不买车位，制约去化速度，回款速度慢，也就不作为主力回款项。 汪总（卓越大厦营销总监）汪总（卓越大厦营销总监）英文

92、目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现【停停车位位】区域写字楼客区域写字楼客户以中小企以中小企业为主，写字楼捆主，写字楼捆绑销售不利于价格售不利于

93、价格实现；而；而项目目住宅体量住宅体量较小，小，难以消化大量地下空以消化大量地下空间，因此，地下，因此，地下车位是位是项目的主要目的主要风险之一之一物物业类型型客客户定位定位客客户关注点关注点停停车需求需求写字楼写字楼贸易、物流等中小企业价格、经营成本、交通及物业服务客户价格接受能力有限，多数选择租用车位，且车位销售影响写字楼价格实现住住宅宅主力户型为61m2一居95m2二居（规划已定），适合首置刚需客户户型、环境、价格、配套等客户关注总价，对停车需求一般，且规模有限，难以去化大量地下空间商商业以区域办公客群为主，以特色餐饮、娱乐配套等目的性休闲商业为主客户停车需求较强，但价格敏感，较高停车费

94、影响商业经营额英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现项目市目市场机会机会总结宏观宏观市场市场政策政策分析分析市场市场表现表现123青岛经济增长

95、速快，青岛经济增长速快，二、三产业占比持续二、三产业占比持续提升；提升；对外贸易进出对外贸易进出口额逐年攀升口额逐年攀升， 优优质企业数量不断增长，质企业数量不断增长，商务办公需求逐步增商务办公需求逐步增长长投资受抑制，住宅市投资受抑制，住宅市场趋于稳定，公寓市场趋于稳定，公寓市场逐渐冷却，商业办场逐渐冷却，商业办公市场略有影响公市场略有影响住宅供需活跃，公寓住宅供需活跃，公寓市场风险最大、无市市场风险最大、无市场空间，商业办公市场空间，商业办公市场去化压力较大场去化压力较大英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B

96、24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目价值项目价值实现能力实现能力市场机会分析市场机会分析盈利模式分析盈利模式分析物业类型选择物业类型选择各物业价格实现能力各物业价格实现能力财务分析财务分析宏观市场宏观市场政策分析政策分析各物业类型市场表现各物业类型市场表现租售模式租售模式英文目录标题:20-40

97、pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩综合体综合体住宅住宅公寓公寓商业商业办公办公供供过于求，于求，竞争激烈争激烈存在市存在市场机会，但机会，但风险较大大板板块内稀缺，去化内稀缺，去化较好好商服性商服性质，

98、去化，去化优于于公寓公寓四种四种四种四种产产品的品的品的品的风险风险排序：公寓排序：公寓排序：公寓排序：公寓商商商商业业办办公公公公住宅住宅住宅住宅基于基于项目本体、市目本体、市场及及竞争，建争，建议项目目选择商商业、住宅、写字楼三种物、住宅、写字楼三种物业类型型物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-

99、30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析商业持有商业出售优势商业持有长期经济润较高核心商圈地块越发稀缺，决定物业稀缺，土地的稀缺必然带动不动产的增值；且中央CBD商业目前平均租金6-11元/天，商业氛围逐渐形成。利于资金快速回笼运用有效的营销手法，利于快速回款、资金回笼规避部分税费高端物业税费较高，如商业持有延长回款时间，结算利润较少，规避部分税费规避后期经营风险商业持有回款周期及运营较长，中途资金风险、经营风险

100、、物业管理风险较高，直接出售可以规避风险，节约人员成本劣势承担后期经营风险商业地产设计多方资源的整合，长线运营培育周期长，商业持有不利于短期资金回笼，经营及政策风险大同质化竞争激励，销售压力大青岛市商业存量、片区底商存量及片区商业成熟度制约商业销售速度，竞争压力大增加日后改造费用的成本后期租售阶段业态需求与物业设计往往存在出入，如进行修改必然增加建设成本，且费用较高销售战线长，存在政策风险分产权式销售必然拉长销售战线，一线城市面临政策打压风险，或将波及二三线城市【商商业】基于基于项目商目商业持有及出售的持有及出售的优劣劣势分析，建分析，建议项目以持有目以持有为主，同主，同时考考虑部分部分销售，

101、售，缩短投短投资回收周期回收周期英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析楼盘权重本项目良辰美景璟台锦绣华城华仁欧典商苑12340%3

102、0%30%均价均价(元元/）权重重147001700015500景观资源2015161515区位条件2017191818产品设计2018181819升值潜力1514131314营销水平1513131314发展商品牌价值107889合计100848785 89 Q Q1Q2Q3以市以市场导向定价确定向定价确定预期期产品基准价格，品基准价格，综合合项目的各目的各类因素因素商品住宅价格商品住宅价格商品住宅价格商品住宅价格英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文

103、目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析商品住宅价格商品住宅价格商品住宅价格商品住宅价格项目名称目名称良辰美景璟台良辰美景璟台锦绣华城城华仁欧典商苑14193 16800 16989 Q 40%30%30% Q 5677 5040 5097 项目预计基准价格15106按当前市按当前市场初步初步测算，商品房入市毛坯

104、价格在算，商品房入市毛坯价格在15700元，精元，精装价格装价格约16500元元/；项目最目最终售价要根据市售价要根据市场、蓄客及、蓄客及销售目售目标等在开等在开盘前确定前确定Q：本项目权重；Q ：各项目权重值；为折算均价；为预期价格；修正后各相关楼盘价格：（QQ ） Q 按照模型推算按照模型推算,参考周参考周边的的竞品，可品，可测算本算本项目商品住宅目商品住宅预计基准毛坯价格在基准毛坯价格在15106元元/，但基于当前市，但基于当前市场形形势、参考、参考竞品品销售售现状及未来开状及未来开盘实现热销，本本项目目预计入市毛坯均价入市毛坯均价为15700元元/。（注：。（注：针对本本项目客群定位，

105、精装成本目客群定位，精装成本约800元元/，精装价格，精装价格约16500元元/）英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析写字楼价格

106、写字楼价格写字楼价格写字楼价格楼盘权重本项目欧亚中心诺德广场卓越大厦12340%40%20%均价均价(元元/）权重重160001600020000交通条件2016181819区位条件2017181819产品设计2018191819公共空间108979升值潜力107889营销水平108889发展商品牌价值106779合计10080878493Q Q1Q2Q3以市以市场导向定价确定向定价确定预期期产品基准价格，品基准价格，综合合项目的各目的各类因素因素英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G1

107、19 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩写字楼价格写字楼价格写字楼价格写字楼价格项目名称欧亚中心诺德广场卓越大厦14713 15238 17204 Q 40%40%20% Q 5885 6095 3441 项目预计基准价格15421 按当前市按当前市场初步初步测算，写字楼入市价格在毛坯算，写字楼入市价格在毛坯16000元左右；元左

108、右；项目最目最终售价要根据市售价要根据市场、蓄客及、蓄客及销售目售目标等在开等在开盘前确定前确定Q：本项目权重；Q ：各项目权重值；为折算均价；为预期价格；修正后各相关楼盘价格：（QQ ） Q 按照模型推算按照模型推算,参考周参考周边的的竞品，可品，可测算本算本项目写字楼目写字楼预计基基准毛坯价格在准毛坯价格在15421元元/，但基于当前市，但基于当前市场形形势、参考、参考竞品品销售售现状及未来开状及未来开盘实现热销，本本项目目预计入市毛坯均价入市毛坯均价为16000元元/。（注：此价格。（注：此价格仅为参考价格，最参考价格，最终的的销售价格售价格需参考需参考项目入市目入市时的市的市场情况予以

109、修正）情况予以修正）英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析商商商商业业价格价格价格价格根据本体、周根据本体、周边项目及市目及市场情

110、况情况对本本项目的目的业态进行定位，并由行定位，并由业态出出发，反推本反推本项目租金及商目租金及商业售价。售价。根据根据项目所目所处区位、交通、配套、消区位、交通、配套、消费人群等因素分析，本案商人群等因素分析，本案商业整体定位方向整体定位方向应为区域区域补充型特色配套商充型特色配套商业。根据项目本体、项目周边商业现状、消费人群等分析，项目商业应定位于区域区域补充型充型特色配套商特色配套商业，辐射射CBD及周及周边。以商以商务为主，居住主，居住为辅，满足周足周边商商务人人士的餐士的餐饮、休、休闲等商等商务配套需求，配套需求，打造特色商业街区，完善区域的商业功能。商商业布局以商布局以商务会所会所

111、为依托，依托，辅以沿街的以沿街的特色餐特色餐饮，咖啡，咖啡馆等休等休闲业态；不仅满足项目入驻企业的商务需求，同时辐射周边其他办公和居住人群，成为休闲不夜城。社区内商社区内商业组团型社区商型社区商业区域性社区商区域性社区商业区域商区域商业市市级商商业商圈商圈级别商商业价价值英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt

112、字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析楼层业态建议主要用途一、二层特色餐饮、咖啡馆、茶楼、24H茶餐厅满足区域办公人群的商务洽谈、休闲需求三层商务会所为区域办公人群提供商务洽谈、会议、餐饮、娱乐、棋牌、休闲、健身等配套服务负一层美食广场、生鲜超市满足区域办公、居住人群的日常生活所需一一层、二、二层：价值最高，可作为商业的主街进行招商，主要为特色餐饮、咖啡馆等业态；根据此类业态的经营特点，建建议采取采取“一拖二一拖二”、“背背靠背靠背”形式形式进行行组分割

113、分割，提高利用率。负一一层：价值略低，可设美食广场，比较适合地下经营；建建议引引进品牌店。品牌店。三三层：通达性较差，可经营商务会所，为本案及区域商务办公人群提供商务洽谈平台。负一一层一一层二二层三三层价价值最低最低价价值最高最高价价值略低略低商商商商业业价格价格价格价格根据楼根据楼层位置及商位置及商业定位确定价格梯度，定位确定价格梯度，一一层二二层负一一层三三层。英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :1

114、8-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析商商商商业业价格价格价格价格根据楼根据楼层位置及商位置及商业定位确定价格梯度，定位确定价格梯度，一一层二二层负一一层三三层。美美食食广广场配配套套餐餐厅娱乐配配套套（如如酒酒吧吧）底商底商负一一层配配套套储藏藏室室英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216

115、G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析商商商商业业价格价格价格价格根据楼根据楼层位置及商位置及商业定位确定价格梯度，定位确定价格梯度，一一层二二层负一一层三三层。品品牌牌店店社区服社区服务型型物物业（如医（如医药行行业、生、生活用品行活用品

116、行业等）等）特色餐特色餐饮（如（如茶茶馆、特色餐、特色餐饮、咖啡、咖啡馆）一一层+2层英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析商商商

117、商业业价格价格价格价格根据楼根据楼层位置及商位置及商业定位确定价格梯度，定位确定价格梯度，一一层二二层负一一层三三层。商商务会所服会所服务休休闲会所（台会所（台球球厅、瑜伽室、瑜伽室、美容会所等）美容会所等）健身房健身房3层休休闲层英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0

118、B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析商商商商业业价格价格价格价格类型项目名称租售状态建面（万）层数面积区间业态售价/租金营业时间住宅底商锦绣华城只租不售2200以上沿延吉路设有咖啡馆等特色小店、银行、面包店、教育、珠宝、二手房租金：6元/天10:00-22:00华仁欧典商苑出售0.622000以上仅3套，无烟道，不能做餐饮47000元/良辰美景招商2150-250现未开始招商综合商业万达广场自持-2到3超市、服饰、娱乐、健身租金：1层（12-20元/天）2层（8元/天）3层（5元/天）10:

119、00-21:30中央广场80%租20%售15.7-1到-315-30（销售商铺）特色小吃、餐饮、宴请诺德广场自持-1到4高档百货民建大厦待定2.11-4层利群地块待定目前周目前周边商商业网点网点租金租金约为6元元/天，均价天，均价35000-45000元元/ ；但；但项目周目周边商商业存量存量较大，且本案大，且本案较竞品在通达性、昭示性存在劣品在通达性、昭示性存在劣势，市市场空档期入市空档期入市抢占市占市场是本案商是本案商业成功关成功关键，即本案商，即本案商业定价需定价需极具价格极具价格优势迅速占迅速占领市市场，规避避竞争争压力。力。英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题

120、:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析商商商商业业价格价格价格价格销售价格建售价格建议：综合本案商合本案商业市市场定位（定位（补充充型特色底商）、型特色底商）、业态定位（小型社区服定位（小型

121、社区服务型型业态）、）、产品特性及租金水平（品特性及租金水平（8%年收益率），年收益率），项目目1F商商业价格价格约4万元万元/，2F:2.2万元万元/，3F:1.3万元万元/，地下一，地下一层0.9万元万元/租金价格建租金价格建议：综合本案所合本案所处板板块租金特征、租金特征、业态出租情况、本案定位与出租情况、本案定位与业态租租金承受力平衡关系，金承受力平衡关系，建建议本案本案1F商商业租金租金8-10元元/，2F:5元元/，3F:2.8元元/，地下一地下一层2元元/。英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24

122、备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【停停车位位】考考虑区域停区域停车位上位上涨态势，建，建议项目地下停目地下停车位价格位价格为15万元万元/个个车位位销售与住宅、售与住宅、办公公销售呈售呈现正相关关系正相关关系区域内典型区域内典型项目目车位成交价位成交价稳定在定在10-20万元，万元，自自11年年10

123、月以来成交均价呈上升月以来成交均价呈上升态势宏宏观市市场政策分析政策分析市市场表表现购买一定比例车位，领导自用30%租一定比例车位，领导自用55%不考虑购买车位15%客客户访谈户访谈分析分析通过客户访谈分析，多数自用客户为控制购房成本选择租用一定比例车位，但30%客户鉴于停车难，考虑购买车位。写字楼车位部分：写字楼车位部分：模式一：与大客户需求户型捆绑式销售，具体比例后期视大客户销模式一：与大客户需求户型捆绑式销售，具体比例后期视大客户销售情况而定，捆绑数量建议与售情况而定，捆绑数量建议与销售面积比率为销售面积比率为200：1个，价格建个，价格建议议15万元万元/个个；模式二：其他车位灵活销售

124、，针对客群本案住宅客户、写字楼客户模式二：其他车位灵活销售，针对客群本案住宅客户、写字楼客户及市场车位需求客户；及市场车位需求客户；价格与住宅车位一致（价格与住宅车位一致（150000元元/个）个），以，以保证客源不流失保证客源不流失英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0

125、 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩【分析前提分析前提】项目目总建筑面建筑面积共共95193：其中住宅面：其中住宅面积9613（含含经适房），商服楼适房），商服楼建筑面建筑面积28198.9 ，地上商地上商业面面积10260.8，地下商，地下商业面面积2600，总停停车位位741个个编号名称单位数量备注1总规划用地面积10683.30 其中其中城城镇住宅用地住宅用地2136.70 含保障住房划含保障住房划拨用地用地233.5商服用地商服用地8546.60 2总建筑面积94987.69 3地上总建筑面积47866.89 其中其中商商业1026

126、0.80 持有持有商服用地商服用地28198.90 销售售1# 商服商服12410.80 2# 商服商服15788.10 住宅（商品房）住宅（商品房）8469.40 销售售住宅（住宅（经济适用房）适用房）1143.50 销售售4地下建筑面积47120.80 其中其中地下一地下一层商商业面面积2600.00 持有持有地下停地下停车位位44520.80 销售售30%5总停车位个个741 销售售30%6建筑基底面积3600.00 7容积率4.4998建筑密度33.70 9绿地率20.10 物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题

127、:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析各物各物业的开的开发建建设和和销售售进度如下表度如下表开发建设/销售进度2013年2014年2015年2季度3季度 4季度1季度2季度3季度4季度1季度

128、2季度3季度4季度商品住宅商品住宅开开发建建设进度（比例）度（比例）10.00% 30.00% 20.00% 20.00% 20.00%销售售进度（比例）度（比例）100.00%经济适用房适用房开开发建建设进度（比例）度（比例）10.00% 30.00% 20.00% 20.00% 20.00%销售售进度（比例）度（比例）100.00%2#办公楼开开发建建设进度（比例）度（比例）10.00% 30.00% 20.00% 20.00% 20.00%销售售进度（比例）度（比例）10.00% 20.00% 30.00% 30.00%10%1#办公楼开开发建建设进度（比例）度（比例）10.00% 30

129、.00% 20.00% 20.00% 20.00%销售售进度（比例）度（比例）10.00% 20.00% 20.00% 30.00%20%商商业开开发建建设进度（比例）度（比例）10.00% 30.00% 20.00% 20.00% 20.00%车位位开开发建建设进度（比例）度（比例）10.00% 30.00% 30.00% 30.00%销售售进度（比例）度（比例）30.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00%英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R

130、0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目投资（万元）比例（）测算依据(一)前期费用一 土地成本28889 35.21%二 技术咨询费1064 1.3%三 前期配套费2927 3.57%四 项目建设管理费1440 1.76%五 建筑安装工程费2961636.10%六 管理费用10511.28%七 销售费用28512.99%八 不可预见费7710

131、.94%二七之合的2%九 财务费用28513.57%(二)流转税金十 经营税费883411.06%销售收入5.65% 总投资79895总销售收入98045税前利润18150投资收益率（税前）22.72%(三）所得税十一所得税(预提)2149 按销售收入的（15-流转税率）的25（现所得税率）预征,按所得税率结算税后利润15858投资毛利润率：23%投资净利润率：20%销售毛利润率:19%销售净利润率：16%注：1、投资毛利润率=（总销售收入项目土地费用及开发成本）/总投资2、投资净利润率=税后利润/总投资3、销售毛利润率=（总销售收入项目土地费用及开发成本）/总销售收入4、销售净利润率=税后利

132、润/总销售收入物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析方案方案1各物各物业全全销售方案：税后利售方案：税后利润月月1.6亿元，税后利元，税后利润率率20%，但，但该方案市方案市场实现度度较差差英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119

133、 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩方案方案2商商业持有，地下停持有，地下停车销售售30%：市：市场可可实现性性较好，但好，但资金缺口金缺口较大，税后大，税后利利润为负1.3亿元元物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析项目投资（万元）比例（）测算依据(一)前期费用一 土地成本28889 38.1%二 技术咨询费1064 1.4%三 前期配套费2927 3.9%四 项目建设管理费1440 1.9%五 建筑安装工程费2961639.06%六 管理费用10511.39%七 销售费用15722.07%八 不可预见费7531%二七之合的2%九 财务费用28513.7

134、6%(二)流转税金十 经营税费56667.47%销售收入5.65% 总投资75830总销售收入62885税前利润-12946投资收益率（税前）-17.07%(三）所得税十一所得税(预提)0按销售收入的（15-流转税率）的25（现所得税率）预征,按所得税率结算税后利润-12946投资毛利润率：-17%投资净利润率：-17%销售毛利润率:-21%销售净利润率：-21%注：1、投资毛利润率=（总销售收入项目土地费用及开发成本）/总投资2、投资净利润率=税后利润/总投资3、销售毛利润率=（总销售收入项目土地费用及开发成本）/总销售收入4、销售净利润率=税后利润/总销售收入英文目录标题:20-40pt

135、字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩类别类别第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年第第16年年第第17年年第第18年年第第19年年第第20年年现金流入(万元)3485 3764 4065

136、4390 4741 5120 5530 5972 6450 6966 现金流出（万元）348 376 406 439 474 512 553 597 645 697 净现金流量净现金流量3136 3387 3658 3951 4267 4608 4977 5375 5805 6270 累计净现金流量累计净现金流量6666 10053 13712 17662 21929 26538 31515 36890 42695 48965 类别类别第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年现金流入(万元)0 23601 35958 2091 21

137、96 2372 2561 2766 2988 3227 现金流出（万元）24237 43532 4641 209 220 237 256 277 299 323 净现金流量净现金流量(24237.47)(19931.33)31317 1882 1976 2135 2305 2490 2689 2904 累计净现金流量累计净现金流量(24237)(44169)(12851)(10969)(8993)(6858)(4553)(2063)626 3530 内部收益率12%财务净现值-737 万元静态投资回收期（年）9.21 折现率6.15%方案方案2动态测算：算：项目整体投目整体投资收入率收入率为1

138、2%，投，投资回收周期回收周期为6.15%，NPV为-737万万元元物物业类型型租售模式租售模式价格价格实现财务分析分析英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目概况项目概况交易模式

139、及交易模式及风险测度度项目整体定位项目整体定位项目索引目索引项目价目价值实现能力能力一一三三四四目目 录录contents项目目战略略选择五五项目概况项目概况本体解析本体解析二二英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生

140、活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩模式模式模式模式1 1：项项目收目收目收目收购购级数土地增值额税率速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0土地增值税税额增值额302增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40%5%土地增值税税额增值额40扣除项目金额53增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50%15%土地增值税税额增值额50扣除项目金额154增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%土地增值税税额增值额60扣除项目金额35海发：海发：取地楼面地价4000元/；转让价6000元/项目转让产生的土地增值税：项目转让产生的土地增值税：2000*40%4000*

141、5%=600优势：优势：项目法律风险较低劣势：劣势：1项目主体发生变化，一系列的名称变更审批登记手续比较繁琐2 土地增值税的转架导致项目楼面成本上升600元/英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山

142、东万浩山东万浩项项目目公公司司海发海发万浩万浩模式模式模式模式2 2：股：股：股：股权转让权转让银行委贷工程建设工程建设营营 销销 建设进度建设进度5%10%20%25%30%万浩包销万浩委托代建海发配合万浩完成其他项目推进工作土地使用权抵押土地解押海发将土地用权过渡给项目公司，并完成股权转让工作货币投入土地使用权及其它投入优势：优势：p可根据实际情况减少需缴纳的税费，如土地增值税、房地产交易的相关税费。劣势：劣势：p项目周期较长，完成整个转让过程需要10个月的时间p过程复杂，面临国资委审批；p现金流压力较大，除需增加成立项目公司注册资金外（5千万），还需1亿左右的解押资金短期资金p股权公开挂

143、牌交易的不可控英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩模式模式模式模式2 2：股：股：股：股权转让权转让股权转让过程中我司注资概况股权转让过程中我司注资概况项目节点项目节点投资方式投资

144、方式投资金额投资金额履约保证金履约保证金-0.6亿元亿元公司注册资金公司注册资金1-0.46亿元亿元土地解押资金土地解押资金委贷委贷1亿元亿元公司注册资金公司注册资金2-0.24亿元亿元股权转让价格股权转让价格挂牌转让挂牌转让2.8亿元（实付亿元（实付2.2亿元，履亿元，履约保证金抵偿约保证金抵偿0.6亿元）亿元）英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级) :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-

145、30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩项目概况项目概况交易模式及交易模式及风险测度度项目整体定位项目整体定位项目索引目索引项目价目价值实现能力能力一一三三四四目目 录录contents项目目战略略选择五五项目概况项目概况本体解析本体解析二二英文目录标题:20-40pt 字体 :Arial中文目录标题:28-40pt 字体:黑体首选颜色: R216 G12 B24备选颜色:R119 G119 B119R0 G0 B0英文目录正文:20-30pt子目录 (2-5级)

146、 :18-24pt 字体 :Arial中文目录正文:24-30pt子目录(2-5级):20-24pt 字体:华文细黑体首选颜色: R0 G0 B0 :备选颜色: R119 G119 B119建筑生活之美建筑生活之美山东万浩山东万浩企业目标：企业目标：“立足河北，放眼全国立足河北，放眼全国”桥头堡：山东区域桥头堡：山东区域战略市场战略市场菏菏泽泽三三/四线城市四线城市其他区域其他区域安康项目安康项目企业目标企业目标：“立足河北，放眼全国立足河北，放眼全国”布局策略布局策略：通过济南及都市圈周边城市的项目布局，扎根山东，力拓济南市场，提升：通过济南及都市圈周边城市的项目布局，扎根山东，力拓济南市场

147、，提升品牌知名度，并逐步实现青岛等其他二线城市的全国化布局品牌知名度，并逐步实现青岛等其他二线城市的全国化布局项目价值实现项目价值实现：青岛海发项目规模较小，非核心区域，且有一定的开发风险，较难创：青岛海发项目规模较小，非核心区域，且有一定的开发风险，较难创造品牌价值，扎根青岛，因此，建议放弃青岛项目，以企业目标及布局策略为导向，造品牌价值，扎根青岛，因此，建议放弃青岛项目，以企业目标及布局策略为导向，稳扎稳打稳扎稳打机会市场机会市场济济南南二线二线/三城市三城市青青岛岛二线城市二线城市青岛项目青岛项目战略市场战略市场战略市场战略市场菏泽项目菏泽项目Thanks!英文标题英文标题:60-72pt 字体字体 :Arial首选颜色首选颜色: R216 G12 B24备选颜色备选颜色:R119 G119 B119网址英文网址英文:18-20pt 字体字体: Arial首选颜色首选颜色: R119 G119 B119备选颜色备选颜色: R0 G0 B0 感感谢!请指正！指正！