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1、半山田园项目初步定位报告半山田园项目初步定位报告市市 场场 研研 究究 部部东东 部部 公公 司司2 20 00 09 9- -1 10 0- -1 15 5项目定位思路项目定位思路项目本体认识项目本体认识项目本体认识项目本体认识项目问题界定项目问题界定项目问题界定项目问题界定案例与致胜因案例与致胜因案例与致胜因案例与致胜因素分析素分析素分析素分析项目定位项目定位项目定位项目定位与建议与建议与建议与建议地地地地块块块块属属属属性性性性区区区区域域域域属属属属性性性性项目本体认识项目本体认识黄龙体育中心黄龙体育中心武林广场武林广场城站火车站城站火车站九堡九堡临平临平西湖西湖钱塘江钱塘江区域位置：
2、项目所处区位区域位置：项目所处区位目的地目的地直线距直线距离（米）离（米）武林广场9.5黄龙体育中心10.8城站火车站12.0笕桥机场3.5九堡8.0临平11.2西湖10.8钱塘江9.2地块与几个主要地点的距离：笕桥机场笕桥机场区域交通图区域交通图由地块向南经沈半路走大关路、石祥路、东新路或石桥路可到达杭州市中心、城西、城南等地区。由地块向东经临丁路可到达临平区。由地块向北走沈半路，向东北可到达临平区，向西可到达康桥镇或崇贤镇，也可上绕城高速；待半山隧道建成通车则将会成为杭州市区与临平城区的联结点。虎山公园上塘河依山路广济路虎山路临丁路地块周边情况地块周边情况秋石快速路：高架秋石快速路：高架+
3、 +半山隧道半山隧道环境卫生设施用地（环境卫生设施用地（U4U4）市政备用地（市政备用地（U10U10）供水用地（供水用地（U11U11）社会停车场库用地（社会停车场库用地（S3S3）给水加压泵站（给水加压泵站（U11U11）规划移动基站规划移动基站依锦苑（拆迁安置小区，依锦苑（拆迁安置小区，495495户）户）9 9班幼儿园班幼儿园3636班小学（在建）班小学（在建）龙山公园项目地块分析项目地块分析40#40#地块规划条件地块规划条件成交时间：成交时间：2009.9.10 2009.9.10 交地时间：交地时间：2010.9.272010.9.27开工时间：开工时间：2011.3.17201
4、1.3.17前前竣工时间：竣工时间：2013.3.172013.3.17前前规划条件规划条件：1、地上总建筑面积不大于69828平方米；2、建筑密度不大于30%；3、容积率小于2.0；5、建筑限高控制在50米以内；4、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的50%以上；5、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路；6、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。项目地块分析项目地块分析41#41#地块规划条件地块规划条件成交时间：成交时间：2009.9.10 2009.9.10 交地时间：交地时间：2010.9.272010.9.27开工时间：开工时间：2011.3.1
5、72011.3.17前前竣工时间：竣工时间：2013.3.172013.3.17前前规划条件规划条件：1、地上总建筑面积不大于52560平方米；2、建筑密度不大于30%；3、容积率小于1.8；5、建筑限高控制在36米以内；4、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；5、机动车开口朝向北侧、东侧规划道路；6、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；7、图示建筑控制区内不允许布置建筑，且应设置软硬结合的步行设施。项目地块分析项目地块分析40#40#地块现状及四至地块现状及四至2009.10.132009.10.13拍摄拍摄项目地块分析项目地块分析41
6、#41#地块现状及四至地块现状及四至n地块北面的依山路n地块南面的广济路n地块西面的华中路从地块北面的山坡向南所拍摄实景（左东右西）2009.10.132009.10.13拍摄拍摄项目所在区块土地利用规划项目所在区块土地利用规划中区东区西区半山地区的规划定位：未来半山地区按横向带状地形依托金星路、半山路、广济路将形成“一线贯三区一线贯三区（以石桥路、沈半路为界）（以石桥路、沈半路为界）依山（半山）面水（上塘河）依山（半山）面水（上塘河）”的用地结构：中区中区：用地范围为石桥路以西，320国道以东，临丁路以北、半山以南；以半山镇区为中心，包括杭钢生活区共同形成镇区居住区块。西区西区：用地范围为金
7、昌路以南，沈半路以西，铁路北站以北范围区域。东区东区：用地范围为笕丁路以西，上塘河以北，半山以南，石桥路以东形成的新城市景观居住区，并合理安排该区块的配套公建设施。东区将建成最重要的居住区。半山隧道：半山隧道：将是杭州市区最大的穿山交通隧道，位于秋石快速路的北段，两边是高架。南起半山路交叉口，北至320国道绕城公路石塘收费口，隧道呈南北走向穿越半山、老虎山，双向6车道，西线隧道长2200米，东线隧道长2184米，工程总投资约6.1亿元，预计将在2011年前竣工通车。区块周边情况区块周边情况皋亭山（海拔361.1米）浙江省肿瘤医院：浙江省肿瘤医院：1963年10月成立，为国内最早的4家肿瘤医院之
8、一。医院现有职工近1122人，开放床位1393张，设有19个病区，占地面积63880平方米，建筑面积64297平方米，其中门诊大楼6402平方米，住院大楼23086平方米，绿化面积35779平方米。半山公墓：半山公墓：创办于1987年，总占地182亩，已建入土墓穴35000余穴。规划地铁规划地铁3 3号线：号线：西起留下，沿天目山路，向东至武林广场，与1号线形成换乘； 而后向北直至临平，在藕花洲大街与1号线相交。（2011-2020期间建设）地块周边规划道路及建设情况地块周边规划道路及建设情况附：广济路以南地块的标高均在5.0米以上。区内有上塘河，常水位2.35米，控制高水位4.35米。上塘河
9、规划通航，通航等级为六级，通航水位3.13米，通航净空4.5米，通航净宽不小于22米。 项目位置项目位置9.5KM项目所处板块地位项目所处板块地位杭州市杭州市20092009年各板块成交情况年各板块成交情况（截至（截至9 9月底普通住宅、月底普通住宅、别墅）墅）杭州市杭州市20092009年各板块成交面积年各板块成交面积（单位：平方米）位：平方米）杭州市杭州市20092009年各板块成交均价年各板块成交均价（单位：元位：元/ /平方米）平方米）杭州市杭州市20082008年各板块成交情况年各板块成交情况（普通住宅、（普通住宅、别墅）墅）杭州市杭州市20082008年各板块成交面积年各板块成交面
10、积（单位：平方米）位：平方米）杭州市杭州市20082008年各板块成交均价年各板块成交均价（单位：元位：元/ /平方米）平方米）杭州市杭州市20072007年各板块成交情况年各板块成交情况（普通住宅、（普通住宅、别墅）墅）杭州市杭州市20072007年各板块成交面积年各板块成交面积（单位：平方米）位：平方米）杭州市杭州市20072007年各板块成交均价年各板块成交均价（单位：元位：元/ /平方米）平方米）2007-20092007-2009类似板块成交均价变动情况类似板块成交均价变动情况200720072008200820092009三墩板块三墩板块14047元元下沙板块下沙板块8212元元钱
11、江新城钱江新城27208元元黄龙、城西黄龙、城西28102元元武林板块武林板块19633元元湖滨板块湖滨板块55532元元城北板块城北板块13374元元滨江区板块滨江区板块11813元元九堡板块九堡板块11012元元西溪留下板块西溪留下板块16656元元杭州市主要板块的层次划分杭州市主要板块的层次划分我们将杭州主城我们将杭州主城区的房地产市场区的房地产市场细分为细分为2020板块，板块，本项目隶属于新本项目隶属于新城北板块。城北板块。从从20092009年成交水年成交水平来看，新城北平来看，新城北板块属于成交价板块属于成交价格偏低的板块，格偏低的板块，成交量也偏低。成交量也偏低。新城北板块新城
12、北板块8274元元20092009年主要板块成交均价（普通住宅、别墅）年主要板块成交均价（普通住宅、别墅）度假区、转塘度假区、转塘9192元元20092009年杭州市已出让土地分布图年杭州市已出让土地分布图9.5KM类似出让地块分布示意图类似出让地块分布示意图（与市中心相近距离的地块）（与市中心相近距离的地块）（楼面地价价格（楼面地价价格9000-120009000-12000元元/ /平方米）平方米）200955、56号200915、16号200949号200923、24、37、36、38号200913、14号200753号200743号200940、41号200737号潜在竞争比较激烈：与
13、近期出让同等价位楼面价格的土地相比，本项目的在地理位置上的竞争力不占优势；该部分土地面积约71万平方米（1165亩），总建筑面积约160万平方米；序号土地编号区域地块属性用地面积()总建筑面积()土地价格(万元)楼板价(元/)1200956号拱墅区住宅2045453180.458500110002200955号拱墅区住宅3428982293.695680116273200949号 大城南住宅;公建配套39071703286800096694200941号 大城北住宅292005256053333101475200940号 大城北住宅34914698286666695476200938号 大城东
14、住宅77459170410191500112387200936号 大城东住宅142893429437200108488200937号 大城东住宅228895264559400112839200924号 大城东住宅58321139970139500996610200923号 大城东住宅59283142279139000977011200922号 中心区域住宅32745104784100018954512200913号 大城北住宅44764111910111000991913200916号 大城北住宅51124132922131000985514200914号 大城北住宅5526913817314
15、00801013815200915号 大城北住宅62652162895161800993316200828号 中心区域住宅2625684019924421100217200802号 大城西住宅44870987141099901114218200801号 大城西住宅44664982601001101018819200784号 中心区域住宅;办公235477770574700961320200753号 大城西住宅5522477314855001105921200743号 大城南住宅570271140541141001000422200737号 大城南住宅5677111354211000096882
16、3200717号 中心区域住宅;商业84255296799349000117592420073号 中心区域住宅;办公4000650070001076925200638号 中心区域住宅653391468900973126200637号 中心区域住宅1338020070220201097227200624号 中心区域住宅175004375041300944028200620号 中心区域住宅;办公10407333303636300010899土地市场分析土地市场分析 近三年楼面价近三年楼面价9000-120009000-12000的土地成交情况的土地成交情况项目问题界定项目问题界定项目问题界定项目问
17、题界定项目所在区域属性分析项目所在区域属性分析板块竞争力不强板块竞争力不强传统的工业区域，生活配套不全且档次不高；传统的工业区域，生活配套不全且档次不高；肿瘤医院肿瘤医院 公墓的负面影响；公墓的负面影响；距离城区较远，对市区的吸引力较弱；距离城区较远，对市区的吸引力较弱；规划预期较好规划预期较好良好的自然资源（山景、公园）；良好的自然资源（山景、公园）；交通规划（快速路、隧道）；交通规划（快速路、隧道）；配套规划、大型的居住社区；配套规划、大型的居住社区；核心矛盾：未来售价跳核心矛盾：未来售价跳高于整个板块高于整个板块潜在的竞争潜在的竞争交通瓶颈打破交通瓶颈打破土土地地成成本本区区域域竞竞争争
18、力力潜潜在在竞竞争争配配套套不不完完善善项目出路？项目出路？项目出路？项目出路？案例与致胜因素分析案例与致胜因素分析杭州市场类似区域及楼盘分析杭州市场类似区域及楼盘分析通过对比杭州的房产市场，搜寻在该项目所在区域内价通过对比杭州的房产市场，搜寻在该项目所在区域内价格与品质跳高的楼盘（公寓类产品），主要对以下几个格与品质跳高的楼盘（公寓类产品），主要对以下几个楼盘做重点分析：楼盘做重点分析：1 1、闲林板块：翡翠城；、闲林板块：翡翠城；2 2、九堡板块：丽江公寓；、九堡板块：丽江公寓；3 3、下沙板块：朗诗国际、保利东湾；、下沙板块：朗诗国际、保利东湾；4 4、三墩板块：金地自在城；、三墩板块：
19、金地自在城；5 5、之江板块：公园沐桥；、之江板块：公园沐桥；6 6、城西板块：西溪诚园、和家园；、城西板块：西溪诚园、和家园；潜在的竞争力较大的楼盘及地块潜在的竞争力较大的楼盘及地块1 1、滨江万家星城（、滨江万家星城（0909年年1212月底开盘，预计价格月底开盘，预计价格1.7-1.81.7-1.8万元万元/ /平方米）平方米）2 2、0909年出让的年出让的13-1613-16、23-2423-24、36-3836-38号地块号地块研究案例“销售价格远高于周边市场价格的房地产项目”案例选取原则：1、在周边市场上绝对的价格领导者2、去化速度快于同类产品案例研究的目的：价格领导者的成功模式
20、和核心竞争力项目名称项目名称所处板块所处板块板块特点板块特点取胜因素取胜因素翡翠城闲林板块传统的住宅区域，部分工业区印象；交通逐渐便利，配套逐渐成熟；区域内高端的产品品质；区域超级大盘的规划（配套）；绿城的品牌效应；丽江公寓九堡板块近期新兴板块；市场关注度逐渐提高；价格水平逐步提升；区域内高端的产品品质；良好的江景资源；绿城的品牌效应；朗诗国际下沙板块制造业与大学城集中区域；新兴的城市副中心；近期房产市场的价格“洼地”；区域内高端的产品品质；住宅高科技的应用；良好的江景资源；保利东湾良好的江景资源；区域内大盘的规划（配套）；保利的品牌效应（品质保证）；自在城三墩板块传统的住宅区域，市场接受度较
21、大；区域内高端的产品品质；金地的品牌效应；区域大盘的规划（配套）；西溪诚园城西板块传统的住宅区域，板块接受度比较高，配套已经成熟，交通便利；区域内高端的产品品质；西湖区中心预期规划；绿城的品牌效应；西溪的景观资源；和家园良好的自然资源；西溪湿地公园；良好的交通条件；区域大盘的规划（配套）；公园沐桥之江板块区域楼盘整体品质不高；市场价格的“洼地”；整体处于正在发展中的地位；后续供应强劲；区域内绝对高端的品质（多层和高层结合、美式大宅、高端装修）；良好的自然资源；杭州市场类似区域及楼盘分析杭州市场类似区域及楼盘分析楼盘取胜因素分析楼盘取胜因素分析田园地块田园地块新城北新城北区域楼盘整体品质不高；区
22、域楼盘整体品质不高；市场价格的市场价格的“洼地洼地”；整体处于正在发展中的整体处于正在发展中的地位；后续供应强劲。地位；后续供应强劲。 优势：景观资源丰富；交通逐步便利；配优势：景观资源丰富；交通逐步便利；配套逐渐成熟；套逐渐成熟； 劣势：不属于传统的住宅区域；板块竞争劣势：不属于传统的住宅区域；板块竞争力不强；区域市场价格偏低；项目规模不大且被力不强；区域市场价格偏低；项目规模不大且被分割；公墓以及肿瘤医院的心理影响；配套品质分割；公墓以及肿瘤医院的心理影响；配套品质不高；不高；价格领导者核心竞争力的构成价格领导者核心竞争力的构成翡翠城翡翠城丽江公寓丽江公寓朗诗国际朗诗国际保利东湾保利东湾核
23、心竞争力核心竞争力1+2+41+2+41+2+41+2+41+3+41+3+41+3+41+3+41+31+31+31+31+3+41+3+41+3+41+3+4自在城自在城西溪诚园西溪诚园和家园和家园公园沐桥公园沐桥核心竞争力核心竞争力1+41+41+41+41+2+3+41+2+3+41+2+3+41+2+3+41+3+41+3+41+3+41+3+41 1 1 1n“1”是以产品的品质与创新，确立自己的竞争优势；n“2”是以产品附加服务，确立自己的竞争优势；n“3”是客观性的；典型的单一项目成功要素，以区域环境快速实现销售体现“项目价值”；n“4”是跨区域性品牌模型，以品牌所传递的内涵作
24、为核心竞争力，一旦形成很难被模仿和超越体现“品牌价值”。3124产品产品环境环境品牌品牌服务服务（自然、区位）自然、区位）（社会资源）（社会资源）被动式被动式主动式主动式客客观观性性主主观观性性？田园项目成为价格领导田园项目成为价格领导者的关键之举者的关键之举本项目定位思路及产品档次描述本项目定位思路及产品档次描述产品档次描述：产品档次描述：定位为城北区域最高定位为城北区域最高档次的公寓类住宅产品，在城北板块档次的公寓类住宅产品，在城北板块中脱颖而出，成为城北住宅产品的品中脱颖而出，成为城北住宅产品的品质与价格的双标杆。凸显质与价格的双标杆。凸显项目的产品项目的产品品质和得天独厚的自然资源。品
25、质和得天独厚的自然资源。由于容由于容积率以及高度的限制，因此只能定位积率以及高度的限制，因此只能定位为区域内最高端的公寓产品。绿城的为区域内最高端的公寓产品。绿城的公寓产品系列中适合选择二代高层公公寓产品系列中适合选择二代高层公寓中的寓中的西溪诚园风格（西溪诚园风格（4141号地块部分号地块部分可以考虑精装修）。可以考虑精装修）。项项目目出出路路总体定位思路：总体定位思路：综综合分析本项目的区合分析本项目的区域特点与地块属性，域特点与地块属性，本项目的定位必须本项目的定位必须跳开区域的限制，跳开区域的限制，突破自身条件的限突破自身条件的限制，做区域内独树制，做区域内独树一帜的产品，与周一帜的产
26、品，与周边的项目形成产品边的项目形成产品类型与品质的差异类型与品质的差异化竞争。化竞争。参参考考丽丽江江公公寓、寓、西西溪溪诚诚园园的的定定位位思思路路产品定位与建议产品定位与建议问题选项1234567891011191%29%0%16%91%26%14%16%60%74%26%29%33%4%43%9%29%47%63%40%0%11%30%31%22%39%0%33%30%16%0%0%20%40%4%58%0%0%12%5%5%0%0%28%50%2%16%2%0%0%5%0%0%26%15%合计100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%潜在
27、客户初步调研潜在客户初步调研针对地缘客户的需求调查：肿瘤医院、保灵药业、杭锅、半山镇政府针对地缘客户的需求调查：肿瘤医院、保灵药业、杭锅、半山镇政府( (杭钢未访谈成功）。有杭钢未访谈成功）。有效问卷效问卷4545份。份。户型（m2）9090- 120120-140140-160160-180180-200200-220220-250250-300300-350商铺套数208883292579562713700172比例50%20%22%2%1%1%0%0%0%0%4%在售套数378290141000113去化套数 2051824896795523660059去化比例98%99%97%100%
28、98%85%46%86%0%0%34%项目周边楼盘户型及去化情况项目周边楼盘户型及去化情况本次对半山田园40、41号地块周边楼盘进行市场调查，共列了以下10个楼盘：广宇上东城、天阳观筑、联合格里、新源元都新景、嘉里桦枫居、润和亿城嘉园、润和亿城雅苑、泰地洄龙湖邸、滨江万家星城、冠宇隽园（未售） 。户型（户型（m2m2）909090-12090-120120-140120-140 140-160140-160 160-180160-180 180-200180-200 200-220200-220 220-250220-250 250-300250-300 300-350300-350总套数总套
29、数175517553030290290276276444455551616121219195 5比例比例70.1%70.1%1.2%1.2%11.6%11.6%11.0%11.0%1.8%1.8%2.2%2.2%0.6%0.6%0.5%0.5%0.8%0.8%0.2%0.2%户型（户型（m m2 2）909090-12090-120120-140120-140 140-160140-160 160-180160-180 180-200180-200 200-220200-220 220-250220-250 250-300250-300 300-350300-350总套数总套数23862386
30、467467341341328328287287432432151151757558586565比例比例52%52%10%10%7%7%7%7%6%6%9%9%3%3%2%2%1%1%1%1%在售套数在售套数2652659 981815 5979790906666242437375353去化套数去化套数212121214584582602603233231901903423428585515121211212去化比例去化比例89%89%98%98%76%76%98%98%66%66%79%79%56%56%68%68%36%36%18%18%重点楼盘户型及去化情况重点楼盘户型及去化情况（不包括
31、自在城）（不包括自在城）销售率最高销售率最高而市场供应而市场供应不足，建议不足，建议主要配置。主要配置。销售率较高销售率较高而市场供应而市场供应不足，建议不足，建议次要配置。次要配置。市场供应较大，虽市场供应较大，虽然销售率次高，但然销售率次高，但与本项目绝对高端与本项目绝对高端的定位不相符合，的定位不相符合，建议不做主要配置。建议不做主要配置。作为高端产作为高端产品定位的有品定位的有效补充，不效补充，不做主要配置。做主要配置。由于高地价限由于高地价限制，导致总价制，导致总价太高，本面积太高，本面积段的户型尽量段的户型尽量不配置。不配置。重点楼盘重点楼盘0808年年1 1月至月至0909年三月
32、底成交结构分析（市场低迷时期）年三月底成交结构分析（市场低迷时期）重点楼盘重点楼盘0808年至今（年至今（0909年为主）的供应与成交结构分析年为主）的供应与成交结构分析本项目户型面积段定位本项目户型面积段定位（不考虑（不考虑90/5090/50、90/7090/70限制）限制）1 1、4040号地块：占地号地块：占地面积面积3491434914平方米，平方米，容积率容积率2.02.0，总建筑，总建筑面积面积6982869828平方米。平方米。比例比例面积段面积段房型房型细分比例细分比例 户均面积户均面积套数套数20%90以下二房二厅一卫5%8044 三房二厅一卫15%90116 30%90-
33、120三房二厅二卫30%115182 10%120-140三房二厅二卫10%13054 30%140-160三房二厅二卫15%14572 四房二厅二卫15%15568 10%160-180四房以上10%17041 合计100%120 577 比例比例面积段面积段房型房型细分比例细分比例户均面积户均面积套数套数10%90以下二房二厅一卫5%8033 三房二厅一卫5%9029 30%90-120三房二厅二卫30%115137 10%120-140三房二厅二卫10%13040 40%140-160三房二厅二卫20%14572 四房二厅二卫20%15568 10%160-180四房以上10%17031
34、 合计100%130411 2 2、4141号地块：占地号地块：占地面积面积2920029200平方米，平方米，容积率容积率1.81.8，总建筑，总建筑面积面积5256052560平方米。平方米。4141号地块相比具有更号地块相比具有更好的景观资源，建议好的景观资源，建议后期推出，户型定位后期推出，户型定位适当提高。适当提高。项目项目翡翠城翡翠城丽江公寓丽江公寓朗诗国际朗诗国际 保利东湾保利东湾总图总图规模规模150150万方万方2525万方万方2121万方万方48.548.5万方万方建筑建筑形态形态多层、高层、小高层多层、高层、小高层及排屋及排屋小高层、高层小高层、高层高层高层高层、排屋高层
35、、排屋 容容积率积率1.31.32.52.52.452.452.092.09车位车位配比配比100%100%70%70%100%100%80%80%重点楼盘规模和建筑形态分析重点楼盘规模和建筑形态分析项目项目金地金地 自在城自在城公元沐桥公元沐桥西溪诚园西溪诚园和家园和家园总图总图规模规模7070万方万方1010万方万方6565万方万方100100万方万方建筑建筑形态形态高层、排屋高层、排屋多层、小高层多层、小高层高层高层小高层、高层、排屋及小高层、高层、排屋及独立别墅独立别墅 容容积率积率1.81.81.21.22.22.21.21.2车位车位配比配比70%70%200%200%120%12
36、0%100%100%重点楼盘规模和建筑形态分析重点楼盘规模和建筑形态分析在在8 8个楼盘中：个楼盘中：n规模方面：整体规模偏大，规模方面：整体规模偏大，8 8个楼盘的规模基本都在个楼盘的规模基本都在2020万方以万方以上，其中上，其中2 2个楼盘的规模在个楼盘的规模在100100万以上，只有一个楼盘为万以上，只有一个楼盘为1010万方万方（本项目规模为（本项目规模为1212万方）。万方）。n建筑形态方面：由于项目规模较大，建筑形态较多，从别墅、建筑形态方面：由于项目规模较大，建筑形态较多，从别墅、排屋、多层、小高层、高层均有涉及。（本项目为排屋、多层、小高层、高层均有涉及。（本项目为12-17
37、12-17层的层的小高层、高层）小高层、高层）n容积率：容积率：4 4个楼盘容积率在个楼盘容积率在2.02.0以下，以下，4 4个楼盘容积率为个楼盘容积率为2.02.0以上。以上。 （本项目容积率为（本项目容积率为1.8-2.01.8-2.0）。）。n车位配比方面：整体配比较高，基本在车位配比方面：整体配比较高，基本在100%100%以上，公园沐桥达以上，公园沐桥达到到200%200%。重点楼盘规模和建筑形态小结重点楼盘规模和建筑形态小结项目项目翡翠城翡翠城丽江公寓丽江公寓朗诗国际朗诗国际 保利东湾保利东湾效果效果图图风格风格新古典新古典新古典新古典现代现代现代现代外墙外墙材料材料涂料、石材涂
38、料、石材石材石材涂料涂料涂料、面砖、石材涂料、面砖、石材精装精装部分精装修部分精装修精装修精装修部分精装部分精装毛坯毛坯重点楼盘建筑风格与用材分析重点楼盘建筑风格与用材分析项目项目金地金地 自在城自在城公元沐桥公元沐桥西溪诚园西溪诚园和家园和家园效果效果图图风格风格现代现代美式美式新古典新古典现代现代外墙外墙材料材料排屋：石材排屋：石材高层：涂料、基座大高层：涂料、基座大理石理石 石材石材石材石材涂料、面砖涂料、面砖精装精装部分精装修部分精装修精装修精装修精装修精装修部分精装修部分精装修重点楼盘建筑风格与用材分析重点楼盘建筑风格与用材分析n建筑风格：有建筑风格：有4 4个为现代风格，个为现代风
39、格，3 3个为新古典主义，个为新古典主义，1 1个为美式个为美式风格。风格。n外墙材料：外墙材料：5 5个楼盘以石材为主，个楼盘以石材为主，3 3个楼盘以涂料、面砖为主，个楼盘以涂料、面砖为主，n精装修：精装修：3 3个楼盘为整体精装修；个楼盘为整体精装修；4 4个楼盘为部分精装修（少量）个楼盘为部分精装修（少量）；只有一个项目为毛坯。；只有一个项目为毛坯。重点楼盘建筑风格及用材分析小结重点楼盘建筑风格及用材分析小结本项目规划与建筑风格定位本项目规划与建筑风格定位规划方面：规划方面：结合地形采用行列式布局，结合地形采用行列式布局，采用点式与小板式相结合的采用点式与小板式相结合的形式。形式。车位
40、配比保证车位配比保证1 1：1 1以上。以上。建筑方面：建筑方面：与其他重点楼盘相比，除公与其他重点楼盘相比，除公园沐桥外，都是中等以上大园沐桥外，都是中等以上大盘规模，本项目规模较小，盘规模，本项目规模较小，两块地地上建筑面积只有不两块地地上建筑面积只有不足足1313万平方米。因此，应该万平方米。因此，应该保持两块地的建筑风格的统保持两块地的建筑风格的统一。采用与山景、水景相协一。采用与山景、水景相协调的立面风格。调的立面风格。意向图片意向图片内容内容丽江丽江本项目本项目外立外立面工面工程程涂料涂料阳光阳光 6060元元/ /不用涂料不用涂料面砖面砖面砖材料单价面砖材料单价3838元元/ /
41、 , , 福建恒福建恒达达不用面砖不用面砖石材石材石材平均单价为石材平均单价为460460元元/ / ，平，平均综合单价均综合单价700700元元/ / ，产品为，产品为新疆产维多金麻、沙特产黄金钻新疆产维多金麻、沙特产黄金钻同等档次或略高同等档次或略高楼宇可视对讲、楼宇可视对讲、门禁系统门禁系统悉雅特，悉雅特，30003000元元/ /户户略高档次略高档次电梯电梯全新合资日立全新合资日立“HITACHIHITACHI商标商标HGP-1050HGP-1050型，梯速型，梯速1.75m/s1.75m/s略高档次略高档次进户门进户门蓝盾进户门蓝盾进户门 26102610元元/ /樘（钢木型樘（钢木型门框）门框） 略高档次略高档次本项目建筑材料档次定位本项目建筑材料档次定位本项目配套建议本项目配套建议报告结束，谢谢！报告结束，谢谢！
