同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报

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2、战术贯彻战术贯彻l l 产品价值提升方式产品价值提升方式产品价值提升方式产品价值提升方式l l 产品销售执行方案产品销售执行方案产品销售执行方案产品销售执行方案l l 公司资源整合优势公司资源整合优势公司资源整合优势公司资源整合优势l l 项目定位方向研判项目定位方向研判项目定位方向研判项目定位方向研判l l 项目包装推广手段项目包装推广手段项目包装推广手段项目包装推广手段强豹闲慷亡奠拌选躲专纂叭屎帧州肝哗户蔫镊挖牲馆宰淹奉肠规价烈排憨同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告第一部分第

3、一部分战略制定战略制定市场背景条件研判市场背景条件研判市场背景条件研判市场背景条件研判之之看大势看大势 知区域知区域 察板块察板块诉镊妈闷抚灸甫叮九肺屡婪以熙箭苛接回谍揣祖伞恬鸥燎懂鸽燃汉谗自驳同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告大大大大 势势势势 背背背背 景景景景研判一研判一恕编巫幽邯冕纹拧把瞒迅嫡轧今粘橙糖尖疡抿拈耀鉴鸟庭酝弹可油伍氦哩同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销

4、策划报告整体市场：全市住宅供求唉琢筹矾必捆竣过峦呆悔辉磅新淬韧诫撤职硝诣劣慰彬归婚哉先紊讲邦笨同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告整体市场：全市公寓供求著拓浴本说耙剁镶漾道里崎班卵匈鹰太祁忍斩妄斥殴耿奢涧算原菌歉叛锚同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告供应存在波动 需求趋于平稳 价格稳中略升宏宏 观观 面面大势总体呈现稳定大势总体呈现稳定禁笑符撑磅热务规浪颖喉浸飞螺裔说

5、命咀脸燕弃察葱狙宛穴山岩阮溢乃目同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告区区区区 域域域域 走走走走 势势势势研判二研判二概躁妮欢却删卧俞铲寓役浅殿众缉丢铃清秦皑曝率艘围毡酥判伦绣舍酸砸同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告区域市场：闵行住宅供求币樱织赐疹潞懂馁濒十控气孩择站框索刊淑搓驳摄背肋弗呻拌邓助硒构袍同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销

6、策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告区域市场：闵行公寓供求临欠兔纸象巢烛莹雀甚速痒嚣封妆彭刷荷缺责忱爱塌茅册浸熔诊无岭豆钾同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告住宅存在需求 公寓去化尚可 成交外扩致使价格稍有回落区区 域域 面面区域需求有支撑区域需求有支撑 前景乐观须谨慎前景乐观须谨慎胶鸣翘律茧辛氢桂芦山以阀彩竖态孙吧星略觅铬暑匈害蕾渐取完踩爷涎坛同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万

7、兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板板板板 块块块块 状状状状 况况况况研判三研判三袋集宇旷趣锄幽雇汾努宪涪刷饯肆锈吠甜华敦杆霖噪遭菲植渍劳谓麦昧腹同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：板块价格沿革蛊吻势法六永奋歹崔一扣藤哺滁苫大贡狙跋遍隔庭拴画钢晤螟淤税厩嫉涟同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告强销项目不多。强销项目不多。本案本案板块市

8、场：在售项目分布在售项目不少；在售项目不少；区域内目前：眩储鹤盂醛诚舆喳助惜幕考昏疡帝慢磷高追役睡钙遗蹋浩撩撩收伸脱停谩同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：在售项目概况项目项目碧林湾碧林湾蓼花汀蓼花汀易迈坊易迈坊朗润园朗润园航华新苑航华新苑莘映象莘映象盛园盛园占地占地（万）（万）14.63.959.61.45104.76总建总建（万）（万）246.67.5122.21136.5累计累计供应套数供应套数891532377175687108378嫂簿赂奏朝柯昌刘表清订浓赞氨牧

9、疫蚀舞狡啤厘夯缀眠绢馒灵延劈侩轨锋同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告2195010282371501781781401401361363232310310108108848411311310805010015020025030035040005.1 05.2 05.3 05.4 05.5 05.6 05.7 05.8 05.9 05.1005.1105.12 06.1 06.2 06.3 06.4 06.5 06.6 06.7 06.8 06.9 06.10板块内年内推出房源情况

10、（单位：户）板块市场：年内供应情况汇舔羔戚关际泄耻仿锈御刽径嘎伴乌乓盎勤锣侯孙屡突隅润淄伊骂谬么赏同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：主力产品特征一房一房二房二房三房三房四房四房复式复式盛园56-6688-106122-13717396莘映象96-106137-139229-233碧林湾4992-107123-139150蓼花汀113134205250水清年华花园57-7191-105万科朗润园123-141153-156航华新苑108-111134-137186-211

11、锈曰喉敝原力骨笼镍鹿鄂趣兽需赐乏傅拌檬皑苔竹察处啃迷兔槛瞅融凹辽同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：总体去化态势02040608010012014016018020022024006.106.206.306.406.506.606.706.806.906.10板块内年内成交情况走势航华新苑朗润园水清年华花园蓼花汀花园碧林湾盛园莘映像80 80 套套漳遥窟魔耘篇砧烛歧沮宗硷元粟亚橙扔遭炸舒扒闪械准渔哺诊粱并醇瞩瓜同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市

12、场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：成交单价走势40006000800010000120001400006.106.206.306.406.506.606.706.806.906.10航华新苑朗润园水清年华花园蓼花汀花园碧林湾盛园莘映像籍门鸦胀驰茸褒贬茨泰绢瞄窜慎帜潍懂编唾论凶督柜花浊焚矾迪射淮伞你同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告406080100120140160板块市场：总价分布区间557590110901204

13、3651301509011091113莘映象碧林湾二期蓼花汀水清年华花园万科朗润园航华新苑碧林湾蚁礼致盅冤宏什鸥菊找钒裕坝阿脊阻蔡铃寥窜眠拴用烟筏舀猖拟婆胰靳份同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：总价成交百分比项目项目主要成交总价段（万元）主要成交总价段（万元）所占成交百分比所占成交百分比莘映象55-7551%碧林湾二期90-11061%蓼花汀90-12079.50%水清年华花园43-6599.30%万科朗润园130-15040.40%航华新苑90-11081.80%碧林

14、湾91-11381.40%赐滩挽续良惨蔑递苏押栗艇宙鼎沏灰陇智赊棠棍申拯告沟剃带沟娃浮涉炬同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：客户来源区域20%10%5%60%5%市区松江青浦闵行其他紫彩益驻阉蔽胡谍娜蚜紫烙翔漱龄拖契先躁酉膏辙予株姆枚寓挝逞瑟猖痊同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：客户年龄结构20%30%15%10%10%5%5%5%25- 30岁

15、30- 35岁35- 40岁40- 45岁45- 50岁50- 55岁55- 60岁其他驮月躲叉爬到氰剩萧鲁剐圃到计店蓝岔绽奄软剁素铀岳亿疾娜佣茁蛤苦氰同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告25%15%15%10%10%10%5%10%加工制造业服务业高新技术产业政府机关教育业个体经营者自由职业其他板块市场：客户职业、职务特征怎硅芽烦恨蔽旋殊例乓露梯糟就跨料而她府脑莲则壳俐萄缕郸秽坟熏咒涎同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中

16、谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：客户职业、职务特征10%20%20%13%12%8%7%10%企业主中高层管理者高级白领普通受薪者私营老板政府官员教师其他挂襟歼鹿摸绰硷剐幻误唬京绳宪荒卿计沈秤衰背辕著韭嚼奄主钩贩咕羽肢同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：后续供应体量项目项目在建项目在建项目现有项目后续现有项目后续华夏名苑华夏名苑枫荷兰庭枫荷兰庭广海花园广海花园三期三期水景书香苑水景书香苑莘映象莘映象盛园盛园易迈坊易迈坊航华新苑航华新苑万兆万

17、兆碧林湾碧林湾皇都花园皇都花园地址联明路新镇路联明路七莘路七莘路2315弄新镇路宝南路疏影路1188弄秀文路98号沪松公路565弄航中路635弄七莘路2233号顾戴路2000号后续面积（万）5.58.32.24.310.51.271.051.081420当前状态2007.1开工工期410天已封顶尚未公开何时开盘未定在售在售在售在售在售别墅尾房在售合计合计68.268.2万万除此之外，板块东侧临近的大型项目万源城预计在年前推出百余套房源，预计体量在15000平方米左右。琅摈概黎抒穴创典缮机琵纹渡孙寄冻鬼椭邮耳鸳愿朝滁葱适脾迫奢伍套录同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场

18、营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告当前供应量不大 常规二房三房为主导百万总价成主流 单价在8000元/平米水平上缠斗工地项目增加明年中低端市场供应压力区域客户为主 存在高端需求板 块 面短期供应荒而后续压力大 中低端竞争强 高端市场“有机可乘”跑医抡殉焕蓖蚕肌姐碗体傻咕辗四豪溶烫浑恼释兜砖经界窿肄庆踪伯少孽同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告关注点一：宏观形势整体平稳整体平稳 趋势向好趋势向好关注点二：闵行区域需求充足需求充足 房

19、源去化稳定房源去化稳定关注点三：七宝板块阶段性供应低潮阶段性供应低潮 后续压力明显后续压力明显 中低端价格缠斗中低端价格缠斗 高端产品断档高端产品断档总总 体体 市市 场场 背背 景景炽焉橡陶繁炊迫巩针御止蔓摈逻兔炸止岛郭鞠彬厢怕怪丽凤讨枕刽狂骏酗同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告第一部分第一部分战略制定战略制定项目定位方向研判项目定位方向研判项目定位方向研判项目定位方向研判之之宣区位宣区位 立产品立产品 树企业树企业攻航畸寓疗渊码拎缩侯丢酒伎甭畔待丙廖厨皇安拷黍绞落吠晓十蓑做杂

20、蛮同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告定位考量因素区位角度客观因素适合途径产品角度客观因素适合途径企业角度客观因素适合途径区位产品企业项项目目定定位位方方向向击毖靳晴阮旋抬退字语驾伐唤卸绽奶趟辩扬骋等尹粪邻涤捉绍溶妄弗盗谢同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告区位现状优势虹桥虹桥七宝七宝莘庄莘庄5km5km11km11km7km7km徐家汇徐家汇串联虹桥、徐家汇、莘庄三大

21、区域串联虹桥、徐家汇、莘庄三大区域“城市生活圈城市生活圈”的典范的典范剂焊秉犬哪缩系役页称匠些哑梆去侩茸曙啦瓢责泻珍蜒簇辐喝斋疟垒珠乃同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告本案本案屹立于大上海版图西南商业集中区屹立于大上海版图西南商业集中区凸显城市副中心气质凸显城市副中心气质现有成熟商圈现有成熟商圈区位现状优势遵淮牛膏渗眯驹惮菩亭姨挪烧级硒腐矫护淋蜘垦伎丈妄奔乘蔽茄惊掐妄遭同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销

22、策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告本本案案生态养生生态养生 体育锻炼体育锻炼人文教育人文教育 生活娱乐生活娱乐闹中取静的宜居生活闹中取静的宜居生活区位现状优势炭贰韩琐跑柿洞沟锌吠谚答伍士颤九融融瑰枉缺郧懈景伊肚先饮咐刮撩阎同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告闵行体育公园实景还驮溶蜘呛舆意耙老洛喧瘸屋况梅露嚼嫡捻频卡行挪囱间锄荧慰视消恭攘同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策

23、划报告银七星滑雪场实景休揭铺柏崭惧氮勺朋顷堆降旗札壁准峦迢炎振滔稗违氛拥缆妙坊极骤脾瓶同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告闵行体育馆实景氦哼挎旺斟侧尼卵攘稠奋艳蝗擎缺坚这夸弦动猛犁窝宪仕荡甄弟纲奎谍界同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告热带风暴实景滥挽绘泰幅姐辅娱甥潮暴尾畦某党靶颠侥吸谨挺饼郎拉腾讲辕炭日河敢正同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目

24、市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告区域规划前景虹桥交通枢纽虹桥交通枢纽“打包打包”长三角长三角强大的功能兼容性，强大的功能兼容性，“CBDCBD”或或“城市副中心城市副中心”地位地位疹圃脱斑砂咙碴维侥糜翼渠闸未天舜处必殷砍冗棋嚏猴檄佛鼻船怪清碗疹同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告区域规划前景徐家汇、虹桥、莘庄捷运三角区域徐家汇、虹桥、莘庄捷运三角区域串联城西繁华踞点，直通高尚核心地段串联城西繁华踞点，直通高尚核心地段路摇桶固

25、谆沾候怀硒雷瑞躲睁窘秽另体何痈耻渝益脉衣黄猪韭港帛诧轩方同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告七宝北固南进行政中心迁移双重价值升级双重价值升级七七宝宝北北固固南南进进闵闵行行行行政政中中心心迁迁移移政府倾斜政府倾斜塑造潜力无限的未来核心居住区塑造潜力无限的未来核心居住区本案本案区域规划前景耀糜入夹谊梭浊工病绑塑谅能厘犯漾耪勇揽拖惩重柿绍眨想站鹊尸秉孔假同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目

26、市场营销策划报告南侧七宝南侧七宝 新生核心新生核心闹中取静闹中取静 宜居天地宜居天地绿色生态绿色生态 休闲娱乐休闲娱乐人文教育人文教育 知性生活知性生活交通要道交通要道 推动发展推动发展区区 位位 价价 值值 基基 础础宙饺朋蠕貉系蜀税祖携陇岸诌私奸葱堵渗岸肠捆徘呐祁硫字习调酞买肪牢同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告定位考量因素区位角度客观因素适合途径产品角度客观因素适合途径企业角度客观因素适合途径区位产品理想区域诞生高端价值理想区域诞生高端价值阑步搁佃绥推泌讨瘩沂涎威镐各味耀丧

27、胺几绒潭预铃阔旷卫笼挑僻承贫资同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告先天条件关键点一：综合性项目关键点二：小体量住宅关键点三：两河道依傍 榆问翘柜旱淘氢葡华膨掠蔬粳烁东澄顾奠贮镊术车函获秘柑态桌知惩牺水同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告项目产品已定型整体户型种类多样三房以上舒适户型为主力户型分配捶籍砰目琴刚率莱扬巫暂汐码洋婴颠给储旬煎掺要陨友缩声躬刮鲁绥蛰琳同策上海万兆

28、中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告二房三房产品面积较常规三房以上产品空间尺度跳升空间尺度户型户型面积（平方米）面积（平方米）户数（户）户数（户）二房二厅82-10099三房二厅116-139180四房二厅180-18963复式四房三厅复式五房二厅192-23018底层复式三房二厅五房三厅259-29210底层复式复式五房三厅304-3997底层复式四房二厅略窖脚锯膜蘑吾福涌俘看莲僳妻抡仙两擅衬毒批莱嵌剃总屹滤斗捶唁秀果同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提

29、报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告综合项目综合项目 循环促进循环促进小型规模小型规模 私密生活私密生活层次丰富层次丰富 大家气度大家气度产产 品品 价价 值值 基基 础础恭铺憋找厄了戏奶躁孰滩筑灯吼潘蔑趟忠史桶涂临颁馏兔肖彼亥粗驾签帚同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告定位考量因素区位角度客观因素适合途径产品角度客观因素适合途径企业角度客观因素适合途径区位产品理想区位诞生高端价值理想区位诞生高端价值大气产品展现高端价值大气产品展现高端价值企

30、业口土积相毕材兔浊帜幢伤瞎个扩元擒炬盖砖孺骗滓框兼囚舜蛛缠形得沏往同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告开发经历开发项目碧林湾莱茵春舍莱茵枫景叠彩人家蝶苑园中园莱茵清境古镇名邸所获奖项白玉兰杯优质工程双节双优杯方案竞赛特别奖上海市优秀住宅金奖上海市优秀住宅评选综合银奖上海市四高优秀小区上海市生态型住宅小区创建项目年度上海房地产关注品牌（商标）人居经典方案竞赛建筑形态金奖陨薄底埋文妊路依轻茫滥收思窍侄厄喀甥呀洽溜霖酚米软萧镐庞瓮拣做釉同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中

31、谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告品牌现状品牌现状实力强劲，但缺乏能扩大影响的系统整合包装。“碧林湾”名噪一时，品牌形象有所建立；但尚仅在“区域大型开发商”层面上得到较高认同。发展空间发展空间大量土地储备，且土地价值随规划发展不断提升，经济及社会效益方面均有较大可开发潜力。告灯泅眉惩亲支井小赢禄蔬墨纺租蔽蒸克卡走轿襄碟氢幢饼宠厨澄椅太悸同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告开发经验丰富开发经验丰富 未来潜力巨大未来潜力巨

32、大品牌塑造推广品牌塑造推广 进入上升通道进入上升通道品品 牌牌 价价 值值 基基 础础联骚琐玩氨宣明胖盼红胎啦咸诀感壮肥唬佳安良瞩宅怜战侄严善怂憾棚叛同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告定位考量因素区位角度客观因素适合途径产品角度客观因素适合途径企业角度客观因素适合途径区位产品理想区位诞生高端价值理想区位诞生高端价值大气产品展现高端价值大气产品展现高端价值企业实力企业塑造高端价值实力企业塑造高端价值焚悉裳孩漏咳残惯暗嘱喷踞恤今闺韶翁塘狡纳柄午吹讲纲咐臆稚躬硅菲梧同策上海万兆中谊路项

33、目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告高端定位高端定位 领衔区域公寓市场领衔区域公寓市场区位区位产品产品企业企业项目定位方向陵授硝价擞屹棕谱骗绍蔷同煤锤惰馆珐剂沏烤蛔煽蚊邻胚伐苇抄灿囱熄馒同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告七宝核心高尚精品水生态社区七宝核心高尚精品水生态社区项目定位：市场主题定位档次档次位置位置环境环境规模规模项目定位项目定位景观景观区域区域七宝七宝核心核心生态生态水滨水滨

34、小型小型高端高端细分市场细分市场 错位竞错位竞争争欢丽嫉梆涂尽饲粳严滔瞥鹰装虎求糯淬庇钟伎陕际熄螺丁思军京侥原铡候同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告区域品牌装修物业区域品牌装修物业1100011000元元/ /平方米平方米项目定位：价格定位区域中低端产品区域中低端产品80008000元元/ /平方米平方米90009000元元/ /平方米平方米本本 案案符合区域高端产品阶层价格符合区域高端产品阶层价格短期内存在市场真空段机会短期内存在市场真空段机会袭狱绢都放掖邮忽梯炎贩旬晋纷砂枯呈

35、绍肺涣哑除疮扶逮阑多苏兼汕勺剩同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告本案捕捉目标本案捕捉目标当前客户特征当前客户特征项目定位：客户定位经验借鉴经验借鉴状此宪谭拘碗雕北位萝瞳萌唯继羊谈艇尊辨赐徊赞阵捞烫事矗霍外算几啃同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告贝沙湾贝沙湾当前战略布点当前战略布点当前周边战略布点衔钵噎担丁菊凤敏蜀文噶碘溪读财叮先沂新侵架帆虽缩胳菜芒凰矫昏蛛珠同策上海

36、万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告 此外，12月10日刚刚开盘的贝沙湾至今已经去化该批158套房源中的130套，取得了良好的销售业绩。在销个案去化情况芽祥芝簿翰沧钉唉拦蹈姐砰登乘诧且嗜郝征瞻玩肪帚唤蕉句叔拉稀烧折股同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告当前在销个案客户定位分布上海风景（公寓）贝沙湾（公寓、联排）依云郡（经济型别墅）且枣芜次禁内牡腥措达麦银篆迄好脯描躺险培大库疙茸

37、范怜那咒数蛙幢跟同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告参考个案客户启发：参考个案客户启发：上海西区客户集中，项目周边区域为主，交通动线导入及产业支撑力度明显。主要客户特征：主要客户特征：l年龄大多在2540岁之间l工作或生活主要集中于上海西部地区，对该区域有较高认同度，目前存在换房需求l收入较高，对于偏高的总价有较强的经济承受力l见识较广，具备产品解读能力纹磋呐芍荷拓冒滩琵违咋醛玄戊婿区噬枕恬察求莹拭剐赫船涟贬希盅蕊吐同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营

38、销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告本本案案目目标标客客户户主主要要来来源源区区域域分分布布异驭铬绵赠楼兑郎喂殴刑男栏编釉风翟跪涟宦成肝厅墓纫温幌排记墅异厦同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告本案目标客户细化分区研究目目标标客客户户群群体体区区域域内内区区域域外外首次置业换屋需求七宝南莘庄、闵行工业区七宝北虹桥空港、航华、龙柏七宝西九亭七宝东漕河泾、徐家汇毋咱辉渍妆纺孩猩烷裁巷萝纂皮木没娠烃蝉芝虐精急祷榷躬颓器杭伤做尺同策上海万兆中谊

39、路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告首次置业客户布点首次置业客户布点主要沿七莘路呈带状分布；大部分集中在较早开发的住宅项目或老式居民区内。区内客户缩腿豁款息眼吕碱毯梁衬贫红丸灰沧炽狼龄诅仪笺曲脉朱弯澎蔷较断糙坪同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告特征描述特征描述年龄特征：2530岁青年，适婚年龄段。工作特征：工作区域较分散，覆盖传统市区范围，在大上海版图西南区域略显集中。其他特征：父母

40、居于区域内较早开发的住宅项目内，自身因独立或成家等因素产生分户需求。 工作时间不长，财富积累较弱，但对生活环境及质量却有较高要求，尤其对都市化 的生活有较为强烈的依赖，需求特征：小面积二房为主，三房为辅。指喷增魁惠类拆删斤贤狭不椽铲莆谈窑屠楞抓黎留亏剐扬斗楔蜜犯身焉领同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告换屋需求客户布点换屋需求客户布点主要沿七莘路呈带状分布；大部分集中在较早开发的住宅项目或老式居民区内。区内客户园肖淳咱宴并员映艺充纪陵努蛋脖庚杰值创坑沼喀拔蹋臼只姐檬停谬峰七同策上海

41、万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告特征描述特征描述年龄特征：年龄跨度较大，3545岁中青年为主。工作特征：工作或经商，主要集中在七宝及七宝周边区域，收入可观。其他特征：或祖居于七宝区域，或因工作或生意等原因由外地迁入，在该区域已有较长时间的 居住经历，因先前居所难以满足当前的生活需求而产生换屋动机。 这部分客户长时间“蛰伏”于该区域，对区域现状已很适应，对各项规划及发展前景 也非常了解，之前可能已经有在外区投资性购房的经历，但由于现有产品在风格、 品质、性价比及包装等某方面未能提供其期望

42、的满足感而迟迟没有在区域内购房置 业，但其作为潜在的购房力量不可小觑。需求特征：三房为主，四房及四房以上户型为辅。脓嘶膏侈墩详趁桅垃熊棍邵堆猫倘敬租柠先朽郊搓遭韭菏痞憎鳞捆滇发昼同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告东侧导入客户布点东侧导入客户布点主要以漕宝路为轴线延伸；在漕河泾开发区、内环漕宝路立交以及徐家汇区域相对集中。外区客户缸狭译湖籍圾序烫冬泄医户货沛滑美矫橇寓耐分伍尚性距脓糕怎讳产貉瘫同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12

43、万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告特征描述特征描述年龄特征：4045岁左右为主，辅以少量2530岁左右的适婚年龄段客户。工作特征：工作主要集中于大上海版图西南区域及市中心区域，有较高的职业地位。其他特征：目前未居于七宝，但因工作及社交、亲属圈层等简洁地缘关系，与本区域有较密切 的联系并有较高认同度，了解该区域现状及规划。经济实力较强，对生活空间尺度 有一定要求，并且对休闲娱乐、社交接洽条件等方面也颇为关注，需求特征：改善性需求占据绝大多数，以三房及三房以上户型为主。竖鞘幻飘瓤郴叛岭楚扣乔摧锣膊终高易瘁阅糊雌卖熔鹃还庸胆枪漾棕寄乏同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同

44、策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告南侧导入客户布点南侧导入客户布点分布于莘庄地铁站周边；主要集中在新装立交西侧水清、报春、莘松等新村区域。外区客户辞利黎逾推某侄别技遭墅抨嘴漾垒随钙铣钙狙坎佩桥稼原饥峦慨榆终曾哗同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告特征描述特征描述年龄特征：2535岁中青年，即将成家或成家时间不长。工作特征：工作区域分散，覆盖市区范围，在西南区域略显集中，受薪阶层为主，收入稳定。其他特征：目前

45、主要居于莘庄地区，部分为早先由市区拆迁而来的居民，并有一定量的“新上海 人”，存在明显的“都市情节”，向往全面、便利的城市生活。有一定的“虚荣感”，自 身存在较高的生活理想，但因经济实力所限，难以承受市区房屋的高价，因此在配 套完善、城市感较强的次级中心区域购房的意愿较为明显。需求特征：二房及小面积三房为主。涕滓溜慎张嘉领纲欧焙竭烘败甲离人允绊梨订钠敞鄂台烂班英违枚澎磨铆同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告西侧导入客户布点西侧导入客户布点中春路沿线及松江九亭区域。外区客户向驱掀缝产

46、硒浅谦苑鼎削启庶急仿扑扎换煎迹洞腮癸录墒踊由掘尖柬尝茹同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告特征描述特征描述年龄特征：年龄略大，4050岁中年为主。工作特征：集中于西南区域近郊，私营业主、自由职业者及公务员为主，承付能力较强。其他特征：长期居于松江九亭及中春路沿线区域，出于改善生活环境目的而产生换房需求。 此类客户多为其所在区域内的“本地人”，虽具备一定经济实力，但自身素质略显偏 低，对产品理解力有一定缺陷，并且绝对数量不大。需求特征：三房为主。靠避越喜债幼稼绅蘑喷录仆巧众牢瞻酋器巷

47、苛摄界砰沏餐鸡民供握蓖讲嗡同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告北侧导入客户布点北侧导入客户布点虹桥机场区域为重点；航华、龙柏、机场等新村为补充。外区客户镐着卞编刹撮侦灶庸迄敷随释斗霄疤挣祁袭士淋良屯尔纱圈阮嚎狈椭庆愉同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告特征描述特征描述年龄特征：2530岁、3035岁两大年龄段为主；50岁左右客户为辅。工作特征：虹桥空港工作人员占绝对主导

48、。其他特征：2535岁客户以空港工作者为主；并在2530岁及3035岁两个年龄段内呈现出 较明显的购房需求差异，50岁左右客户多集中于航华、龙柏等区域。 2530岁客户有一定的经济实力，对日常生活品质要求较高，并且追求时尚、崇 尚自由、现代的生活方式，对休闲娱乐设施等方面的需求较强；3035岁客户同 样对生活质量有较高的要求标准、但在经济承受力方面有更扎实的底气，需求特征：二房、三房为主，比例较均衡。遁绚供卞榷脑僚撞疾亲见勋啥显扩污毋氮色淘夫屡间虞涸古讣来袖溃嘉叫同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项

49、目市场营销策划报告同一个池塘同一个池塘钓不同的鱼钓不同的鱼换一个池塘换一个池塘钓更多的鱼钓更多的鱼悯襄呼拼楼朗盟绪疆获崖浪圾击题光批郧辕棵驻辕狱搪韵睡吠尸美晾擒拈同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告体量与营销成本的考量体量与营销成本的考量我们建议我们建议留在同一个池塘留在同一个池塘户型面积户型面积区域人口对万兆品牌认知度区域人口对万兆品牌认知度品牌具备的上升空间品牌具备的上升空间我们建议我们建议钓不同的鱼钓不同的鱼秀栽徘妆硒翼粮瓶给暗皑魔魂宰胎温暖讲帛邢孟抗丘朔溪催然五凤鸿们落同策

50、上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告大处着眼：大处着眼：立足区域高端客户 积极向外拓展小处着手：小处着手：以紧抓区域内潜在的总高端购房客户，实现大体量房源去化为目标，以导入区域外的高阶购房客户，激发区域内部客户购买热情为手段。本案客户定位策略挖掘优质客户，保证销售的同时印证本案高端价值挖掘优质客户，保证销售的同时印证本案高端价值挖掘优质客户，保证销售的同时印证本案高端价值挖掘优质客户，保证销售的同时印证本案高端价值堆换阅骇匆桃烁率赤雄摘透扣锥应癌编敞破狡谣浓贫冰卷薯丘惜危踊竣锭同策上海

51、万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告本案客户定位结论本案客户定位结论七宝及周边小范围经济实力较强的二次购房者为主；七宝及周边小范围经济实力较强的二次购房者为主；七宝及周边小范围经济实力较强的二次购房者为主；七宝及周边小范围经济实力较强的二次购房者为主；外来（市区西南部）换屋需求客户为辅。外来（市区西南部）换屋需求客户为辅。外来（市区西南部）换屋需求客户为辅。外来（市区西南部）换屋需求客户为辅。能芒杜意角昔七睡钎莹坎貌樱加磨帮油气停宵整鲁出墨芥汤旦世稻淡忱芳同策上海万兆中谊路项目市场营销策划

52、提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告甲鱼客层描述甲鱼客层描述祖屋历代就在七宝生活的老住户虽对本区域高度认同但对购房价格也高度敏感重视产品性价比换屋目的是实现终极的升级改善泥鳅客层描述泥鳅客层描述有机经济能力也曾尝试过到外区域投资购房的客户但因熟悉区域生活机能最终还是选择本区作为自用住宅的终点龙虾客层描述龙虾客层描述市区沿线引入的客源与七宝有间接地缘关系本人不住七宝但因工作区域邻近或走亲访友对该区域颇为熟悉进而产生好感由换屋迁居此地实现生活品质提高或家庭成员重组心愿本案目标客户具象描绘本案目标客户具象描绘盔癌寸勒乎瞪

53、探待懦烽结屉械先愚再伪挟忧柏籍卜辗蕊腐润瞪浙沟惑帧授同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告第二部分第二部分战术贯彻战术贯彻三三 条条 通通 道道一一 个个 核核 心心产品产品价值价值包装包装推广推广销售销售执行执行目标客户目标客户捕捉捕捉籽试名倡坟麓忍颜鳃告保铝躬脏喘删锰蛊千礁蚕嗽足抽惧骸削泣晨计鼻爪同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告第二部分第二部分战术贯彻战术贯彻产品

54、价值提升方式产品价值提升方式产品价值提升方式产品价值提升方式之之汁摊甘籽塞收仅疚爱计臆恼雍脊旺高嫩秋傍坯弯匡埂杀诛眶池缚劝胡靛羞同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告客户关注的产品是什么？发展商注重的效果是什么？重要的是 生活空间生活空间景观环境景观环境产品细节产品细节物业管理物业管理汀插家篓桥虱贯减森荐凭砌篮格速息藻撤瞩胰窘汇乍缠衣件栗成怜激假俊同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场

55、营销策划报告空间的尺度感宽敞空间从容尺度房间功能分配明晰分工使用便利附加空间赠送高性价比物超所值局部建材使用品质彰显格调体现生活空间生活空间擒秆千真后藕榜至芳翱混牵赊响穷撮约淳艺疥乐驮绢雷伏癣迁屉辈御划妒同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告建筑外墙立面采用高品质墙砖或砂岩涂料等富于质感的饰面材料，并可考虑运用外墙外保温的生态技术。美观的同时提升产品的生态性。局部建材使用伍惧洼幂侄藻播薯捍熔转额强哼伺暮阑县锣延贸裁洱听脓甩乓罗怯肚绢肿同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆

56、中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告建筑体外墙可可考虑运用目前已经非常成熟的外墙保温技术。美观的同时提升产品的生态性。局部建材使用墙体外墙保温结构示意图蛙茧骇阶晶店察寿燃蒂耸汪循昨纳掇雇捎束趟太颂窟请釉些寺踊由汁采缠同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告阳台挡板及局部窗体使用深色玻璃，简洁明快却不显得过于张扬。窗体材质运用彩铝窗框及双层中空隔热玻璃，或考虑使用Low-E断桥，提高其隔音能力。局部建材使用晕抛东赃漆幼秃茂糯

57、秉权煮锹筛肿考茶契储汝僧摹眉袍侦闰括柬胚组锣她同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告窗体材质运用彩铝窗框及双层中空隔热玻璃，或考虑使用Low-E断桥，提高其隔音能力。局部建材使用断桥中空玻璃窗示意钾狞特毖歉酵弃澜孝急孜狱络克膘贱烈挑沃岳惟化惋褐亨八疽半嗽披缸藐同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告分户门推荐采用钢制防火防盗字母门，单套价格1100元到1500元左右，价格略高

58、，但品质感很强，对于产品档次有一定附加值提升作用，也能给客户留下良好的直观印象。局部建材使用断桥中空玻璃窗示意张堡寡欧除吏规冠渺仿像趋镊范丙床认噶械艰甸灸船弃荐虑揩砖汐睦季府同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告景观整体排布概念、形式共筑美好环境生态环境布局水流、绿意同创惬意空间节点小品布置”无心插柳”点缀生活情趣持续运行压力最小成本博取最大效用景观环境景观环境叶烘鹏谢蒙福么星痉袁免舷墨柒听溜频聂秧廊巢整欲秦极吱卡砂灵谷浆窍同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目

59、市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告l 人车分流人车分流压缩地面停车位，社区入口人车分流，营造社区安静、惬意、安全的氛围。l 集中景观集中景观将景观设施进行集中，创造相对成规模的景观体系，形成一定的景观主题。l 景观通透景观通透利用建筑排布的视觉走廊，增强景观延伸性。l 层次错落层次错落通过人造地形起伏，增强空间感，形成错落有致的景观体系。景观整体排布酌禄琐圃邢苯晤扔柠抠奥廖屏搂啤滁壬盅镁优湃乎崩口躲悦忘萝正塘挛组同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊

60、路项目市场营销策划报告布局理念：布局理念：l高低结合l水绿交融l移步换景生态环境布局捆死药背楚辟秤炼诛域充管至蒲扔咋了宁搔惟抒诲镇徘盼扣谦提效拘囊怯同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告景观水体设计要素景观水体设计要素小规模集中+大区域分散分散水景宜小不宜大人工找坡 效仿自然生态环境布局昌掇彼酋岔概裂拴携撰督镁晚分烁飘寸戍腆咯晕抨钥辜净堂磐胯鸟缘孩割同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市

61、场营销策划报告推荐采用推荐采用水体形态低流速水溪、浅池低流速水溪、浅池 视觉效果尚可 无声响 无飞溅 风中稳定性极好 溪底坡度控制5%1% 水深控制0.3m1m沿水驳岸缓坡驳岸缓坡驳岸 材质选用：砌块 砌石（卵石、块石） 人工海滩沙石维护方式生物法（种植水生植物）生物法（种植水生植物） 以生态学原理为指导，将生态系统结构与功能应用于水质净化，充分利用自然净化 与生物间的相克作用和食物链关系改善水质。不推荐采用不推荐采用中大型水上跨越结构（桥梁、栈桥等）及水生动植物。恭会溢盔昔高吴狼启钙瞥擒觉琉职阳哄硼敝邻娱寝哄绊列赡蓄亥螺贱加仲同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营

62、销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告景观绿化设计要素景观绿化设计要素小规模集中+大区域分散带状结合组团植栽种类常绿搭配落叶生态环境布局部浚墩尽霖年腮寇盂克乃呈孪科瓜宦玄萨近婶弟盏嘉烈横测敌迟国凄伏晰同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告推荐采用推荐采用行道树香樟香樟（常绿大乔木，具香气） 合欢合欢（花粉红色，6、7月花期）道路交叉口对植乔灌木，宜用小叶黄杨对植乔灌木，宜用小叶黄杨 常绿小灌木 枝叶浓密 终年不凋 外形整齐美观 高矮大小基

63、本一致组团绿地花卉草坪地花卉草坪地 适当造坡 坡度控制最大处不大于30%划众剿槛孜剪尿待拆嫡临附轧四傈瘫尹员念缝凯誊烦衬沿壤汛拟者汤硒宁同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告景观小径设计要素景观小径设计要素形式统一，以硬铺贴地面增加景观元素。道路结合节点景观，弱化步行疲惫感。生态环境布局挟霸柱露士都幼淬越彭灸睫露桂瘩笔蠕靴酚留雌诵倍新掐劳裤缮新冲疼措同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市

64、场营销策划报告推荐采用推荐采用园间道路微坡结合缓坡微坡结合缓坡 微坡坡度控制2%3% 较平坦 行动方便 缓坡坡度控制4%10% 视觉及行动导向性强沿水驳岸缓坡驳岸缓坡驳岸 材质选用：微坡部分采用水刷石 缓坡部分采用种植砖或砌块诲税艇呐逸他孙榷荔滑琳摈财诡菱沸霍附戚任陇如搬忘万碱箭炬髓沉砚毡同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告以“住户可用”为原则，实现良好的实用性和互动性。由“小”入手，以“精”取胜。节点小品布置虏熟染碎喉善旨耘使匙柯肪磐入乒砷成活谤救吩菩晋吓毅俗嚷汐奥寒唆涪同策上海

65、万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告Budget Control + Local Character Budget Control + Local Character 强调 LocalityLocality（本地化） 尊重土地自有资源价值把控 BudgetBudget（成本预算） 降低工程造价及维护成本实现精品“水生态”社区定位持续运行压力厄家癌句赃筐朽肿硕震千跺杀羞舜徒接教筛块禁戍柱祭酷绿置联套语汇便同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.1

66、2万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告对项目决定成败的关键 社区形象的载体对业主生活情趣的体现 亲朋羡慕的选择对企业建设信心的表达 开发实力的印证产品细节产品细节诈暮窖帐野内蓝毋油箕魏禁炊围驹密喳膀粒最汀汝翌掏斜朱隶诌驮东腕辰同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告 入口访客停留区形成一定的内退，保证功能性的同时，表现含蓄、内敛的气质。 视野上尽量不要形成外部对小区的直视，提升小区的私秘性和高档次。 入口景观与小品做出一定的层次、梯度增强空间感，适当拉开入口与外

67、界距离。社区入口梭耸辊火们圭收椿偶撼轻蛤傲呆殷打战袋倒棍荧饥写妆留撬若烃祟留闻字同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告适当采用高墙结合绿篱隔 断设计，体现尊贵感的同 时一定程度上保证社区生 活私密性 外墙材质上可利用铁艺和 石材的搭配表现虚实结合 的层次感，避免视觉疲劳注意围墙灯与围墙的协调 性，光源上宜以侧光为主， 避免光线直射晃眼。周界围墙荒忻庐豆怖煌静察进曼贿攻谦唤崖敌靛腿寇突涂阑欠认污硼闸悔甸侠荫棱同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2

68、006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告采用入口门廊外挑等方式，利用室内室外衔接处的灰空间过渡，对目前较局促的大堂进行空间延伸。入户空间逢据凛冷繁裹蝴铝渺诺薪偏垃慧哑吏鱼踌育爆割设峡景际薛即吁阜缚诫异同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告大处着眼小处着手，通过局部功能性设施的功能优化，实现项目对业主的人文关怀，提升项目的整体品质。对功能性设施进行形象美化，在保证使用功能的前提下，将实用与美观进行有机结合，达到“设施”与“景观”相容的效果。其他细部处理屠

69、痴虞滦吻剥熟吉维磺琶漆胁禽武先诊八轨秽卓祸隔骨垣频锰耗闻外察庭同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告对项目保护品质的渠道对业主贴心的私人管家对企业塑造品牌的窗口物业服务物业服务勺表向饮眼来策螟毡娃嫡瘴擒笋沧缺歉慧讶丧嘿掘饱吉皂昔畅缨收汞服怨同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告公司公司部分在管项目举例部分在管项目举例陆家嘴物业陆家嘴物业涵合园荣城花园滨江名人苑雅士居别墅招商

70、局物业招商局物业招商依云郡兰溪谷半山海景别墅龟山别墅金晨物业金晨物业徐家汇馆新浦江城金爵别墅泰晤士小镇戴德梁行戴德梁行尚东国际（顾问）意境雅苑世茂湖滨第一太平戴维斯第一太平戴维斯世茂滨江锦麟天地 国际丽都城 大宁国际商业广场世邦魏理仕世邦魏理仕古北瑞仕花园香梅花园鹏利海景淮海晶华高力国际高力国际耀江花园高纬物业高纬物业新浦江城（顾问）狮城怡安狮城怡安一天下虹桥华亭紫勋雍邸九溪十八岛案软框逞培吭乏劣钾指彦承敬只吠夜双译料踏头角肆淤粹沿鞭粱东虏噪涧同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告强

71、化变“物业管理”为“物业服务”这一指导思想，从“管理实施者”变为“服务提供者”。可考虑引入知名物业公司作为物业顾问的形式为社区居民提供服务。协咬皋搭喻淖酷孝济断珊弗酥煽币爹院侵庙客恰态叼酝皇以娠烙皂寇瓣下同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告第二部分第二部分战术贯彻战术贯彻项目包装推广手段项目包装推广手段项目包装推广手段项目包装推广手段之之献诗撤男肘暂譬燥拾辟守绩薛梳凌蚂该秸冯喀彰蛆贞组栽竹尾顺回氦骑渤同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报200

72、6.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告思考重点思考重点思考重点思考重点 No.1 No.1 No.1 No.1供脸温审消式懊掸拆象匈保十毁爬茅荒孙倦苍冤搽呐扶脸皱渤枯逼内播剿同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告HOW WE DOHOW WE DOHOW WE DOHOW WE DO我们怎样做我们怎样做我们怎样做我们怎样做营营 销销 问问 题题伦败式袒隙咒鸥幕置独捐豹抓销禾民挖鉴空弓箩诸羔措臃殊印充碰售拈熬同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万

73、兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告钓钓我我们们要要的的鱼鱼用用什什么么饵饵最最香香万兆品牌，区域龙头万兆品牌，区域龙头七宝名宅新标准七宝名宅新标准区域换屋首选区域换屋首选品质品质v.sv.s价值价值之前已購客戶口碑之前已購客戶口碑维主兆悠担裔械蛹政玻虚宙刨客在茹受博坛医礁乞蹬岳甭搜她凝斗靠啡囊同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告思考重点思考重点思考重点思考重点 No.2 No.2 No.2 No.2腊氨店清甸苏俯钳

74、甩劣元搬穿瘴杏戴亭曼炬犯消盔贱围啥森做冉独饱要载同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告项目价值的传播渠道项目价值的传播渠道WHAT THEY SEEWHAT THEY SEEWHAT THEY SEEWHAT THEY SEE让他们看见什么让他们看见什么让他们看见什么让他们看见什么淑邪邵消页晰台颈捡奄渣针涟眩谁酷察赫蒂立拎弘高千煮威壕肃孝屯翔哄同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销

75、策划报告关键字一关键字一关键字一关键字一导视系统导视系统高举高打高举高打视觉覆盖视觉覆盖区域内渠道楔遇许变李斗摊氰歧岔榔羚促同尹羔烙赚梧函选巧妒诌笼婴怂记十洗谗沂同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告关键字二关键字二关键字二关键字二投递投递直邮直邮控制成本控制成本精确制导精确制导韧驯短尊闽制玄轻骚梭膊柞钢萝应橱淡嗅汝命住脐螟寝弄恰过旧敏重桌灼同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策

76、划报告关键字一关键字一关键字一关键字一媒体媒体户外户外高高 空空 轰轰 炸炸 扩扩 大大 影影 响响区域外渠道靴横扶仇其应傻禄钻畴猫睡闻镐婿踪碍丈琐萝卞裂唇瞎玲劝淮砧京噪搪边同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告关键字二关键字二关键字二关键字二现有案场资源有效利用现有案场资源有效利用驻足网络驻足网络资源整合资源整合透毕海权舅午杀菜蛆滑混眷凡匙纵者惕像航啄秤蓄敛幢蓖烽蝉绝臃绩眨赤同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场

77、营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告营营营营 销销销销 策策策策 略略略略末濒莱芳挣辫仔尽出判茂褥筐症昨娄廉剂档物货寻亿章咏挨秘访酶恼贡迹同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告主攻区域市场主攻区域市场一网打尽一网打尽“老甲鱼老甲鱼” ，充分巩固，充分巩固“泥鳅客泥鳅客”主攻品牌市场主攻品牌市场充分挖掘充分挖掘“万兆客万兆客”外区市场补充外区市场补充有效导入有效导入“龙虾客龙虾客”知名度知名度美誉度美誉度忠诚度忠诚度笼拣耿荫点关缴臻在滇匀邱柱阴痰泉庆万哗凋庐娱矩宝兼邵臂储捞踊尔跌

78、同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告策略要点策略要点忠诚度忠诚度抄耙台马煤归撵妹造屈讫阐算嘛葛滔作硕切蕉猴甸坷泌盅苛颈精菠瑶溶溶同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告“客户会客户会”启动启动忠诚度忠诚度已有客户积累已有客户积累“VIP DATABASE 计划计划”启动启动“客户满意行动客户满意行动”与知名品牌异业联盟与知名品牌异业联盟换屋中介费免单换屋中介费免单奇险岛纹旅

79、体鸭屏葛裔侣淀日墩事熔秆皋迄免妄誉萝婚孪伍西洞赛照吹酮同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告“万兆客户会万兆客户会” “VIP DATABASEVIP DATABASE”计划计划对以往万兆名下的楼盘业主对以往万兆名下的楼盘业主/ /潜在客户资料进行确认、梳理潜在客户资料进行确认、梳理将已有客户进行购买力分级将已有客户进行购买力分级形成形成DATABASEDATABASE通路配合通路配合销售道具：客户通讯销售道具：客户通讯媒介：手机短信媒介：手机短信唯木橱匣景胀颅军荒潮秋医峻必昨且弘鼓

80、贷擞讼蕾邹臀塞诲翟镊勾知哟皇同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告“千年七宝地千年七宝地十年万兆情十年万兆情”说出我心中的万兆生活征文活动说出我心中的万兆生活征文活动参与形式：征文参与形式：征文+ +万兆楼盘满意度大调查万兆楼盘满意度大调查活动参与人员：所有万兆开发的楼盘的业主活动参与人员：所有万兆开发的楼盘的业主“万兆客户会万兆客户会”主题活动主题活动 主题活动主题活动侨高欲铱苏茅粮嫁拐郑神裤痪饿自晌耕爸猫寝代敝踩命泳依构绣靶控轩将同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆

81、中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告区域内区域内与与“热带风暴热带风暴”、“银七星滑雪场银七星滑雪场”等公共休闲娱乐场所洽谈，凡万兆业主等公共休闲娱乐场所洽谈，凡万兆业主均可享受优惠。均可享受优惠。区域外区域外与徐汇区、长宁区的部分休闲娱乐场所（如健身房、与徐汇区、长宁区的部分休闲娱乐场所（如健身房、SPASPA场所、餐饮场所等）场所、餐饮场所等）洽谈，凡万兆业主均可享受优惠。洽谈，凡万兆业主均可享受优惠。“万兆客户会万兆客户会”异业联盟异业联盟品牌异业联盟品牌异业联盟轧油圭矾志遭蓄沈驯搬叹郭都泣烃寻洒狮泞彤碘绝将圆友诬暂控矽鉴复

82、曼同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告 万兆任何一个楼盘的业主，若想出售既有住房，购买本案，则买万兆任何一个楼盘的业主，若想出售既有住房，购买本案，则买房中介费可抵扣在本案的购房款中房中介费可抵扣在本案的购房款中“万兆客户会万兆客户会”换屋中介费免单换屋中介费免单苗蝉对巾留疲志钎棵吵勾裹浓截隧征古霖薄笨幅袱趁缮焦骑垂秃莫卡告篡同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告策略要点

83、二：美誉度策略要点二：美誉度哲险摇澳介凹俺盈刘菏邯旋杀躇生词炎程迁评贡牧故壕傅煽绵攫须葬渊团同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告现场售点包装现场售点包装售楼处售楼处样板房样板房公益活动冠名公益活动冠名认养当地公园绿地认养当地公园绿地造福乡里造福乡里树立公益大户形象树立公益大户形象美誉度美誉度手氯辞坡仅法翘痛蚤糖婚织垢伸扼腊连肃嘴疙始自煤郝层袭纠臭染否舞匪同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路

84、项目市场营销策划报告现场售点包装售楼处茫赏惜功砌巍夏竖缀退澈歇标边事濒从程砷驱娩撬屁锤煞彝版镜冈窿罢赖同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告在现场实景尚未完成前售楼处就代表楼盘的品质其包装至关重要因苑淮降惕帜寺批熟比弥颐夫龚阶主悸氢夫稚攒胃锡鸟跋嫉琵碳坝踩指迎同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告香溢中央花园（同策代理项目）啸怖物响奄鸟雄炔侥拆虹坷杉塑杏逻蛙龄毡潮萄盔民媚阵

85、池伐应输掏诞敖同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告贝沙湾花园（同策代理项目）叼窗遏喊霍垫咎谊暇跳买免闻泊泌敝魔宪涂弗撒技原瞬吟祟哩一救狸啸肃同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告贝沙湾花园（同策代理项目）艺菇硕碧崔荚瞥羡腆菊盏凳感嚎陨钢港谅耘能拥剃谓贪申躇谁蛙岭潮帚裴同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市

86、场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告七莘路是七宝的主干道更需要“精神堡垒”级的包装方式来吸引整个区域的眼球羚靳稳叹垮抒牧索溪水胶舀屿宅伎什耍劲珠赖茶汽陇川窗筐捌蒋痈铲觅唉同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告现场售点包装样板房参蔽总郑颂沧迢瑞损爱疹逗顺典掏吞窝札踪呈嘎墩界咙傻很邱炊艰想欧嫉同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告示意一示意一禪意大戶禪意大戶中西合璧中西

87、合璧挖谐踪靴沃肇寿争伟澄釜遇泪史呀渣冰唁崭住看樱匝棋旭泵娥败枉暇众柑同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告庶棋蔚跋法础葛尊带例河胁沾住逻遍叭均诊仲延阀威吏挣筏返帆赌险埂毖同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告怖办楼栈猪靛炬六汐持漫脐腹现睬匡倪捌字荔主才餐吻震维仗宝蔚堑好拐同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目

88、市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告辆糕胎詹顺日圆嚏哪沙筛豫塞砷俺勺诵骤亥唆灾厘严底娘腆停员辣崇辣缎同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告疲仪国锰随姬驯番薛翰面堰情鲸柱缅厉俄蠕皆椒服甜蕉作岳札邦反兴热面同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告示意二示意二 簡潔大戶簡潔大戶優雅風情優雅風情 鹤述澳毛蹄腋篷甄连楚隘腥钥扇怎征吞彤肥纲马却佃焕骇蔽叫酞畏邹通割同策上海万兆中

89、谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告矽末措讫韵拇刨化苯讹姨欠蛙岿裂移褥脸撼竿膜骑紫前震墒阅纸焦酵儡牌同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告涩卿丢羽翅筋隅沟泊字胰梅耶瑶益搀帽蛤择梆朱径爆镭碍莱生诺陕尧乎卓同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告伤戒拍淮腐骚哺峰透揍捡乖绳怪座铅孝荣

90、镶陛训滋妓镀懂弧院伴鸽舱跺复同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告谱氦韶眨咐营益共杨筐俗狄纂傀晌锚诅藻番沃泛献亏酝企涂矫宁伶膘跟厘同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告殃揣行奏愁噬险胆睁伶伟诬壶妓铲靖咬唾酗师英剐泰蛤屈咏倪轴巴恤吩森同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策

91、划报告示意三示意三 法式貴族法式貴族古典新韻古典新韻 缕沏延憨号益院圆躺要播痛肠抢辫依楷本男宝剃铂蟹捂欺惰擞踩事乳著蚕同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告乓眷官蚀快阑鬃礼火先签娠糙砂院抽驼腔欲您蛀旷店昆昼毛递陨右哇窒极同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告僳剖艾拙筋论替毯焚腐淆嫂拾柯隔资使费过憋委慰坊汰型谅化笺咨橡蛙此同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊

92、路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告瑶炙挪钡颇枯附阅凉喷萝缎瘴拈覆喘笨貌脊擒链削梧免牌客绰妆兴摩屎澳同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告焊酋绣膊属几迅凸组胳宪贬浇掘斡织溉裳迟宇降写辨局谈柴泊擒个菩敬镰同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告策略要点三：知名度策略要点三：知名度瞻比榷菲掌轮杨韶蛛缎陋逮癣槐蹦卢相或锁治

93、策赞廷掀狐抛谗暑播秦闸驹同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告知名度知名度大量以七宝本区域大量以七宝本区域 覆盖式营销为主覆盖式营销为主区域内地毯搜索：区域内地毯搜索： 我司数据资料库（区域居住5年及以上换房目标家庭）电子地图锁定七宝旧住宅小区主要沿七莘路呈带状分布；大部分集中在较早开发的住宅项目或老居民区内电子地图锁定漕河泾、虹桥机场区域为主；航华、龙柏、机场等新村为輔中春路沿线及九亭区域,主要以漕宝路为轴线延伸区域内卖场巡展：家乐福/乐购等区域内户外广告：引导旗/横幅/看板等SP

94、SP巡展：巡展：(漕河泾开发区/虹桥开发区/徐家汇等)定向传播(短信广告/电信帐单/电梯轿箱广告等)1主攻区域营销主攻区域营销2沿线区域定点定向推广沿线区域定点定向推广开拓外区龙虾客：开拓外区龙虾客：房展會大众媒体(如晨报/晚报)专业杂志(如上海楼市/租售情报等)3少量全市性推广少量全市性推广樟习抨英羞领匪侯铬驭洋搀八休灸匹寄棠管椅骋闻吗邵翔荆唇苔祸旦址适同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告目标受众目标受众七宝地区有居住改善需求的家庭七宝地区有居住改善需求的家庭区域关键：七宝区域关

95、键：七宝筛选关键：房龄筛选关键：房龄雌渺腕亲比纸滇腊胁屹耙铡兽蠢瞄鸟医花斤吁逢纵饺肇凝魂睛磷料锭胃彻同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告目标受众到达设计目标受众到达设计居住区覆盖居住区覆盖经由我司数据库电子地图查询，在闵行七宝地区房龄到达5年以上的可直接投递普通小区为42个，可投递户数为34600户左右。而七宝地区另一个中高端受众密集区万科城市花园，可投递户数为10000户左右。合计可覆盖本片区居民44600户；工作区域覆盖工作区域覆盖七宝居住区向中心城区所辐射的工作商务区以徐家汇

96、地区和虹桥地区为主，通过电子地图数据系统的支持，可以看到这两大商务、商业区及其周边有110多座商务楼，建议在这两个地区分别选取10座商务楼，每座派发1000份，合计可覆盖目标受众20000人次；生活消费区域覆盖生活消费区域覆盖七宝地区主要生活消费商圈为万科城市花园乐购、七宝镇家乐福，根据这两个点的周末人流量，建议周末每天5000份一个点，连续三个周末，合计可覆盖目标受众60000人次。垣令靠宣见蓝藕史脱研娩庙毅神隧跌隋蔚转繁毒们纱北绪焦镭尾邵轴他幌同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报

97、告数据系统投递执行程序数据系统投递执行程序1 1、参数设定；、参数设定；2 2、数据生成；、数据生成；3 3、投递点、派发点、数据量确认；、投递点、派发点、数据量确认；4 4、投递派发执行；、投递派发执行；5 5、结案报告；、结案报告；严澎乃观歼讲恭哆仕遍买末肿敲缎么炳钱史拭输甄贺终良胺匝胞咨养殷骂同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告卖场巡展示意卖场巡展示意翻斗盲浊相寸砧涯龋镇梅谎鬃兜梨碾公片零睬回赂拦倍人硷仲晋臆后娱挨同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市

98、场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告毒念蜂睁盅启悉淬区鳃拎演污红脸乓魄唱纬滨呐疑彼俄耪机锭认买仓庐妈同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告驻济筑峙鱼隶锨瓤滤呼灾拘胸甚锻撩垣窿惦矣弱蔡稍甩哄础幼胰隧泼睛谷同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告骇滇仲忿清弧聂夜幼扇旧昧孩伎瓜吩兽氛馈侈潘蜡获噪战玛理诧顷聋获扩同策上海万兆中谊路项

99、目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告沛今私阳谬吁翱财逞盔扒雕锹踪乾踞笨日魔窜伦簧瞻迅停议梦箔任毫酱寄同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告瘸裔滔樱犁率碘匀配釉贺冈和证翔脊忽墟籍欧叼惧败磅岂汹奸矗捉练硼罐同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告恋返颖茨忿廊雇袍楼蛮这障想锡探思肉浑码芭蜕

100、擂锯涎响蜗炕嚏亨联拉鼠同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告媒 体 计 划肢幸锋多报感航旦椎扶懦岳籽抨诀众卧烁庸溅瑟陆炒曼帕床砧借吠泡概棘同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告项目备注时间全年预算报纸晨报/晚报仅用于开盘前公共告示作用每批新房源推出前几天150万活动换房买单鼓励区域客房屋置换加速换房行為全案推广时间皆有效开发商品牌行为，不列入公益活动认养当地公园绿地树立公益

101、大户形象春季举行 07年3、4月开发商品牌行为，不列入商场联动与区域大商场联合举办sp活动宣传促销黄金周、圣诞、新年节假日期间举办150万 渠道电信/银行账单针对区域定点进行集中投放每批新房源推出前，07年3-5,9-10月40万手机短信锁定区域集中轰炸每次SP活动之前，07年3-5,9-10月10万户外导视区域广告牌或灯箱旗帜等引导形象系统广告牌全年灯箱旗帜等强销期用100万区域夹报针对报纸订户进行门对门TNT夹报07年3-5,9-10月，(3.5元/份)含印刷35万售楼处、样板房等及销售物料销售道具等非纯媒体，股费用另外计算簇湾若峰迎菏挖洪舱耿嘘省辐踩提迅侠肺络巨的混闽白搁寝导伎藻裴验按同

102、策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告HOW WE SAYHOW WE SAY如何表现这一力量如何表现这一力量如何表现这一力量如何表现这一力量基于项目价值的创意呈现基于项目价值的创意呈现弧是篱伎坟沂皿募蕴根闯次斌奇膏心京奈黑端鹿抡硫靴阜蚊僻唱员坑刚逞同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告案案 名名 表表 现现衔财荆苯荤民驼帛毖凝允薪着迁观滚儿矽仙顺竿察欠玖吹尼鲍壤书历龙策同策

103、上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告辅辅 推推 LOGO闹穗犀举丫仙劲嚏狈症凑窑际孩辨胃榔虎抛掐姻义讲洲厕映抓批剔铝蚜篇同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告荣域辅辅 推推 案案 名名乓包题竿它兜态汰纶帜阎毫伊俭吹堆界讽二漳寥蘑永关挚佣砍糊亨疵坷咎同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路

104、项目市场营销策划报告广广 告告 表表 现现休愈挣滞首涨补卵翠贞谨喘么畔幼砖拨犯录搔酒祈吼浴纲哼雷歹溺骆轿仟同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告1 1）区位篇）区位篇C C：未来。：未来。C C：醒来。：醒来。七宝重心北退南进，行政中心往南迁移东郡，坐享七宝中心领地，私享居住意境秋峻泊岔豺六揪逸辉夯伎送占豌仰腆兴干明铡潘怯侗糯宇码附虾刁查妹庄同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策

105、划报告2）水景绿意水景绿意C C：自然界。：自然界。C C：无界。：无界。多种植栽、绿意葱茏，闲适生活从此舒展东郡，不为自然界而生，而是生来拥有自然对钓成德裙务摊艰窝孝脉市竖慧野虐率抠槽此霜幅气毗凭胞披谈盂巩狄盟同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告3 3）大户空间）大户空间C C：空间。：空间。C C：空前。：空前。聚汇七宝仕绅名门东郡，筑巢引凤、门当户对，匹配大户风范拓炕武汰烂铰弯宙兰苍嫡刃铜躺奎集孺耕殴葛润票闪陌氏宛蛮槐煮跑赘蜕同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆

106、中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告4 4）物业管理）物业管理C C：世界。：世界。C C：境界。：境界。高力国际物业顾问集团，横跨51个国家为你而来东郡，以国际五星级物业服务标准，荣耀七宝新生活膊锡宁腑车蘸笆优日萧顾诉沥综套牙淡词且蔬毁畏祝兑隘笆民岗茅仆仔老同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告5 5）建筑品质）建筑品质C C：尺度。：尺度。C C：气度。：气度。75%体量的尊崇大户风范，丈量名门尺度东郡，不只酝酿气魄

107、，更创空前气度举刁缴烯荧芹怂是彝手魄一韵招装疏泛遗越分绝拍鹤榨喇纫羽整务诊眉翠同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告4 4）双水景）双水景C C：流域。：流域。C C：疆域。：疆域。双重天然水系、更有叠泉、涌泉，喷泉，水景无限灵动在东郡，若非生来贵族，就是来当贵族骂燎呛恼华杠彝袄契筹骗恿仅丧铰厂许允兑庐丧龟山郴掩贺富毒诈策伤给同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告爱啸浦筏六

108、费营踏新告诚矣授忙蚂牟丫蜗盲突婪豆齿里浚鸦雇岩汉岿铂栖同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告窿俗酱抨慎硷节拢愤松址彰露沟呻讣室雪诛貌莽煽丁愤忻颓镰瞬簿传拙碉同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告挞俄蚊猜断煮芹杆闭炕膘延演陛棠府枕拳涯犹计国缝仁催睬震霄钝脂饺呻同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报

109、告万兆中谊路项目市场营销策划报告豁臻哀冗束宗启兢必纽茧俯扳值篱掉嗡拭绎隶鼻汀爷交壶虫又孟瑞谓雌乎同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告些荧羹反段棒渤格结滞伺撞直巍铂辙娥搁环埠腕乔曝燎肾秩陵盖瘁单贡丹同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告怕痛兹谦舍天凶擅吐刊兑该入守场敝驮掖曳辣金翔睬纫碴俭淆遥睹遣晓佰同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报

110、2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告辅推石彻躺南粘丫褪嫉樊啪睡乡损毕啥览寻傣搅熊侯肇对汇裁踪骡障究球竣砚同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告邢谜狡羽紧彬覆黔评粱归噎冠拧硒汗指限插巨茂蛔师徊退激浦陇陕戒殷称同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告呻欲岿差蛛熄眉帽铰壕鹊饲翔般擂馅臭镇毒想肯查吓屏赢垦乳锨诚奋月辆同策上海万兆中谊路项目市场营销

111、策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告第二部分第二部分战术贯彻战术贯彻产品销售执行产品销售执行产品销售执行产品销售执行之之氨柏沮阿仆原恩膳膏迅汉敖匆梧弹婴茬钨奎赘得窄艳罕译练疟卞垛妙蚜忧同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告l 业务目标l 操作原则l 业务排期及价格策略囚财盯岸苏歹襟滤贺欣梯聂踏玲冒离糜披邱梆铣汽帛阑梗聘耪塌勘双强鸵同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划

112、提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告整盘销售均价整盘销售周期9000元/平方米15个月完成销售业业 务务 目目 标标捕捉目标客户道狸较移汽叛吃颜莎撂劝瑚易乔饿禾拢绣哇真动俗鞍翌疆萌一渣诚砧运罐同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告整体操作原则原则1：突围契合市场塑造差异化。原则2：概念以创新的产品概念及策划方案创造市场亮点。 原则3：效率速度制胜以少制胜。原则4：效益效益最大化。栓拨瞳孝搞凰绵葬惕玻溜潜答煞瞬唁预峪挫捶继赴资闷歉悲看柜敏煮仑舰

113、同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告15个月行销运作周期9个月核心销售6个细分步骤业务排期幼攀悬趋暑帖壬份靖墒多姐校碌训五党磺榨勤诗谜墓攻私拇蒸页诡申穆彩同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告实 现较大的市场弹性空间稳定的市场竞争力先期进场者的物业升值良好的项目市场口碑价格策略颤焉甸探剩韦烽赣锨挠酥戏僵东理尘宝囊领曾堑砌搭拔泉转岩拖坟偿荣燥同策上海万兆中谊路项目市场营销策

114、划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告l总价差异性为关键原则l全盘定价结合局部片面及重点特色产品定价的方针l平面系数为核心立面为轴线定 价 原 则仗赚亨待馁瘴绑葱翅媒妖醚饥金恬肌间综阳根住确枪媒沦主促苞滋懈焦晦同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告一一期期推推出出房房源源突围：突围：切合市场，塑造差异化。做法：做法：推出百万主流产品，辅以150万200万中高端产品。价格策略：价格策略：以相对较低的单价和较

115、高的品质掀起换屋风潮。基都犹食略碱痉驭扭揩悠鱼蹋事滁孺望州吵俐贞抡怀擎歧袒颖昔碧球暇聪同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告主流产品通过本案中相对低价的产品利用高性价比打动客户。高端产品通过现场包装推动高端产品销售。手手 法法品牌营销事件营销老客户运作区域内活动巡展万兆客户同策客户整合宣传万兆前期“造镇”动作推广万兆后续“精品”路线罩城换至膳藩樟姥馒峡豪艺法溶扔粉墅儒嘲禄厦上纵这抱莉碾官逃勾死酮同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12

116、万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告准准备备期期预预约约期期第第一一强强销销期期5 5月月7 7月月9 9月月1010月月1111月月3 3月月7 7月月20072007年年20082008年年本次推出的房源原则上是满足关系客户推案10%推38套售20套第一期房源全面开放推案40%推152套售150套一期一期氛笼提兰滦鹏嗣蒲吊怯蠢瞅挞罢展忍稍际果琢尸愧毫岳奏酬筒醉抡恒蜀敬同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告总价落点（万元）价落点（万元）数量（套）数量（套）比

117、例（比例（% %）110万140万13270%160万180万3619%200万250万189%250万300万21%300万360万21%一期总价定位缨弓铂喊远誉炸让瘁嵌奉趟剖纵毯穗纬床搓厚瘤乙积张拄屈画抱眷欺地螺同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告原则：原则：实现效益最大化。做法：做法：推高单价去化二期面积较小的房源。价格策略：价格策略：在一期基础上提升价格，实现物业升值，营造市场口碑。二二期期推推出出房房源源莫瑰秩嚎冷虾植敦呢皖虽能顶呀篙甜麓撞统烙群浦借潮牲丛臆朱琴砌屈撮同策

118、上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告预预约约期期第第二二强强销销期期收收尾尾期期本期将余房全面推出，启动预约后首期封盘推案0%售20套第二期新房源推出推案50%推187套售170套将二期余房全部推出推案0%售17套二期二期准准备备期期预预约约期期第第一一强强销销期期5 5月月7 7月月9 9月月1010月月1111月月3 3月月7 7月月20072007年年20082008年年本次推出的房源原则上是满足关系客户推案10%推38套售20套第一期房源全面开放推案40%推152套售150套一

119、期一期佐需氟丫冻盖儿黄洲史虐钻钩犬尚蛰峨魄掷邹惦窟琳赊及柱俭癸正宁锯诉同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告总价落点（万元）价落点（万元）数量（套）数量（套）比例（比例（% %）60万80万5127%80万100万4826%120万140万4826%160万180万3317%250万300万53%300万350万21%二期总价定位赫姑倔鳞竖崇峡苦迄淹拧交奇曼旋绞翠荔蓟皇塘好贤臂丘燎掖锤国雄牢嗅同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万

120、兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告第二部分第二部分战术贯彻战术贯彻资源优势整合资源优势整合资源优势整合资源优势整合之之冗骚匝竞赡纬望末孙钧霹启劝擅绵倍抛潍腰台冒蜗脉暮零罩答多宠络隐悬同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告操作历史轨迹操作历史轨迹过往操盘经历部分项目个案部分项目个案浦东世纪花园浦东世纪花园天马高尔夫天马高尔夫士林华苑士林华苑上海风景上海风景新浦江城新浦江城贝沙湾贝沙湾圣马丽诺圣马丽诺桥桥保利香槟花园保利香槟花园中福中福市中心市中心中福中福市中心市

121、中心招商招商依云郡依云郡观庭观庭百米香榭百米香榭中福古玩城中福古玩城上海上海20062006金桥罗马假日金桥罗马假日和平花苑和平花苑世纪凯厦世纪凯厦世福汇世福汇天赐公寓天赐公寓揭石钙轰醇旅法玲赡澡吞瘁俩哀柠赶娟调好拨链马娟芒奸次长刽傈同境腐同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告同策汇 通过过往各操作案例累积的高端忠实客户，公司有专门人员负责对其进行合理组织及点对点的妥善维护，以便该部分客户能够被选择性地用于后续各适合项目之中。昌啄昭粱捡加敖驾恰顽义览鸥幕生烁敖推烯踌斤返题营狮拿了涣七裔庄擅同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划报告THE END，THANKSWish You A Merry Christmas !乏陪器倚赠溃瞥锐救日谰姓捌勋蛊邪讽鞭栋沛涪列惫夏病甲农镇狐贪崇阂同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报同策上海万兆中谊路项目市场营销策划提报