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1、正弘中央公园正弘中央公园广告提案广告提案通过问题找到答案通过问题找到答案一次没有废话的探讨一次没有废话的探讨请带着开放的心态参与请带着开放的心态参与v我们面对的是一个什么项目？我们面对的是一个什么项目？v市场和客户已经走向哪里？市场和客户已经走向哪里？v一期入市必须统一的价值观？一期入市必须统一的价值观？v我们的大创意在哪？我们的大创意在哪？v平面的问题？平面的问题？正弘中央公园正弘中央公园五问五问第一问第一问我们面对的是一个什么项目？我们面对的是一个什么项目？第一：从体量上。纵观郑州地产开发历史不超过第一：从体量上。纵观郑州地产开发历史不超过5 5个。个。第二：从区域上。东西南北四大板块经历
2、国家级新城开发的城市运营项目仅此一个。第二：从区域上。东西南北四大板块经历国家级新城开发的城市运营项目仅此一个。第三：从规划上。行政核心公园、第三：从规划上。行政核心公园、1212个地块住宅、商务酒店等物业发展丰富程度同个地块住宅、商务酒店等物业发展丰富程度同样具有唯一性。样具有唯一性。第四：从营销上。距离主城区第四：从营销上。距离主城区2525公里的卫星城市除上街工业区外全郑项目无一类似。公里的卫星城市除上街工业区外全郑项目无一类似。第五：从定位上。尽管郑州环线城乡结合部超体量大盘鳞次栉比，但本项目的物业第五：从定位上。尽管郑州环线城乡结合部超体量大盘鳞次栉比，但本项目的物业构成导致其定位一
3、定史无前例。构成导致其定位一定史无前例。所以，我们可以用三个字总结所以，我们可以用三个字总结超常规超常规所以，所以，营销战略与全郑项目雷同，则必败营销战略与全郑项目雷同，则必败市场定位与全郑项目雷同，则必败市场定位与全郑项目雷同，则必败价值传递与全郑项目雷同，则必败价值传递与全郑项目雷同，则必败市场形象与全郑项目雷同，则必败市场形象与全郑项目雷同，则必败 本案超常规特性已经决定我们绝不能沿着一切现有项本案超常规特性已经决定我们绝不能沿着一切现有项目的思路和打法操作，不创新必败，小创新仍然必败目的思路和打法操作，不创新必败，小创新仍然必败! !那么，那么，现实如此骇人听闻现实如此骇人听闻超常规的
4、路从哪里开始下脚？超常规的路从哪里开始下脚？营销的根源是研究客户的需求营销的根源是研究客户的需求不同的需求和潜在的需求创造新的市场机会不同的需求和潜在的需求创造新的市场机会一切自然要以客户说起一切自然要以客户说起第二问第二问市场和客户已经走向哪里？市场和客户已经走向哪里？I. I.全郑环线内存量全郑环线内存量4 4个月消化完毕。个月消化完毕。II.II.高新区、新郑龙湖板块迎来小高潮。高新区、新郑龙湖板块迎来小高潮。III.III.高铁板块商务体量爆发。高铁板块商务体量爆发。IV.IV.都市圈卫星城逐步发力。都市圈卫星城逐步发力。V.V.航空港成为国家战略，百业箭在弦上蓄势待发。航空港成为国家
5、战略，百业箭在弦上蓄势待发。我们的客户可能性来源，我们的客户可能性来源，AA主城区客户外溢主城区客户外溢BB主城区改善性、度假型需求主城区改善性、度假型需求CC城市产业转移带来的外来移民、生意人城市产业转移带来的外来移民、生意人DD航空港区经济链条外企、国企、私企的中高管、专家、职员航空港区经济链条外企、国企、私企的中高管、专家、职员EE全省投资客户全省投资客户全国典型大盘的客户策略，全国典型大盘的客户策略，参考天津万科参考天津万科 东丽湖万科城东丽湖万科城 中国第一神盘花果园中国第一神盘花果园 郑州大盘金碧天下郑州大盘金碧天下第一阶段第一阶段 片区起飞带来的投资客户片区起飞带来的投资客户 +
6、 + 低密度物业需求的改善性客户低密度物业需求的改善性客户+ +周边原住民周边原住民第二阶段第二阶段 产业发展带来的外来扎根客户产业发展带来的外来扎根客户 + + 城市外溢客户城市外溢客户+ +投资客户投资客户第三阶段第三阶段 产业成熟带来的大量外来人口置业产业成熟带来的大量外来人口置业+ +市区客户大量移民市区客户大量移民根据客户可能性来源，根据客户可能性来源，和成功开发案例及自身首阶段物业特征和成功开发案例及自身首阶段物业特征我们的战略分析是我们的战略分析是首批客户：产业转移首批客户：产业转移+ +投资投资+ +低密改善低密改善客户关注点分析客户关注点分析板块伟大前景板块伟大前景环境优势及
7、核心景观元素环境优势及核心景观元素板块首位度项目板块首位度项目第三问第三问一期入市必须统一的价值观？一期入市必须统一的价值观？客户关注点分析客户关注点分析板块伟大前景板块伟大前景环境优势及核心景观元素环境优势及核心景观元素板块首位度项目板块首位度项目首阶段必须统一的三大营销价值观首阶段必须统一的三大营销价值观第一点：不拘小点，势能为王第一点：不拘小点，势能为王第二点：大盘未动，配套先行第二点：大盘未动，配套先行第三点：制造事件，全国撒网第三点：制造事件，全国撒网航空国家战略航空国家战略 未来热版图未来热版图 国际化国际化 首席大盘首席大盘 公园地产公园地产已建立已建立待建立待建立第一点：不拘小
8、点，势能为王第一点：不拘小点，势能为王 第二点：大盘未动，配套先行第二点：大盘未动，配套先行 第三点：制造事件，全国撒网第三点：制造事件，全国撒网营销表述营销表述营销支撑营销支撑？我们的定位？我们的定位？航空港航空港 首席国际公园地产大盘首席国际公园地产大盘描述准确描述准确但但俗不可耐俗不可耐第四问第四问我们的大创意？我们的大创意？I. I.首阶段广告语，首阶段广告语，II.II.一城优越享未一城优越享未来来III.III.感觉很对，气势略柔，表述模糊感觉很对，气势略柔，表述模糊IV.IV.换个案名可能仍然适用换个案名可能仍然适用V.V.比如比如 绿地新都会绿地新都会I. I.下阶段要完成什么
9、，下阶段要完成什么，II.II.面对投资客户表述港区首席大盘姿态面对投资客户表述港区首席大盘姿态III.III.面对改善型客户表述国际生活版图全配套和身份认同面对改善型客户表述国际生活版图全配套和身份认同IV.IV.面对国内其他航空港企业中高管描述接纳性面对国内其他航空港企业中高管描述接纳性V.V.面对其他所有项目表述项目地域唯一性面对其他所有项目表述项目地域唯一性VI.VI.我们的建议是我们的建议是泛国籍泛国籍 洲际公园生活区洲际公园生活区200万平米港区新兴城市万平米港区新兴城市 400亩纯公园亩纯公园 30万方国际度假商业万方国际度假商业 12块人居绿洲版图块人居绿洲版图 I. I.下阶
10、段广告延展下阶段广告延展这个星球这个星球 人们偏爱公园人们偏爱公园阐述公园在人类文明历史中的作用阐述公园在人类文明历史中的作用以及在国际大都市里发挥的重要调节作用以及在国际大都市里发挥的重要调节作用形成公园地产的主流热度形成公园地产的主流热度I. I.下阶段广告延展下阶段广告延展各种飞人各种飞人 从此巢居公园从此巢居公园阐述航空港区的生活便捷性阐述航空港区的生活便捷性暗示商务精英们栖息地的身份归属暗示商务精英们栖息地的身份归属I. I.下阶段广告延展下阶段广告延展不谈国籍不谈国籍 这里只聊生活这里只聊生活阐述航空港区在国内外城市发展中阐述航空港区在国内外城市发展中对于世界各地生活方式的多元吸纳
11、性对于世界各地生活方式的多元吸纳性暗示国际化生活方式的展开暗示国际化生活方式的展开I. I.下阶段广告延展下阶段广告延展万种方言万种方言 此地只讲鸟语此地只讲鸟语阐述公园生活的生物共生性阐述公园生活的生物共生性及对城市精英逃离都市回归田园的吸引及对城市精英逃离都市回归田园的吸引同时对于产业聚集客户及跨国跨省公司高管的同时对于产业聚集客户及跨国跨省公司高管的人才聚集生活方式描述人才聚集生活方式描述第五问第五问平面问题？平面问题？谢谢！谢谢！首先，擎磐不提案，但无奈和正弘情感太深且项目太符合擎磐价值观，所以提案精心准备却简短直接首先，擎磐不提案，但无奈和正弘情感太深且项目太符合擎磐价值观，所以提案精心准备却简短直接其次，对项目销售节点了解不深入，策略部分无法贸然展开其次，对项目销售节点了解不深入，策略部分无法贸然展开再次，没有确定合作，说的太多影响心情再次，没有确定合作，说的太多影响心情最后，最后，
