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1、 建宁楼市市场环境分析建宁楼市市场环境分析目录目录/ /CONTENTS第一章第一章 项目投资背景项目投资背景一、建宁县城市概况二、建宁县近几年经济运行情况三、建宁县城市规划四、建宁县房地产市场分析五、建宁县房地产区域市场分析六、建宁县主要在售个案分析第一章第一章 地产投资环境地产投资环境一、建宁县城市概况一、建宁县城市概况（一）地理位置（一）地理位置 建宁县地处闽西北边陲，武夷山脉中段，为闽江正源头。与江西省广昌、南城、南丰、黎川等四县接壤，自古以来是福建与江西的主要通道之一，为守闽重镇、“闽盐赣米”集散地。 建宁县是传统农业大县、中国建莲之乡、黄花梨之乡和亚洲最大的薄型纸生产基地。建宁县建
2、宁县（二）自然地理环境（二）自然地理环境 建宁地处中亚热带，属海洋性季风气候区，又有大陆性山地气候特点，且立体气候及地区小气候差异显著。故有“一山有四季，十里不同天”之说。四季分明，日照充足，温暖湿润，昼夜温差大。 中栋白云母矿床，为福建省最大的白云母矿，已探明的储量福建省最大的白云母矿，已探明的储量378.8378.8万吨，占全省总万吨，占全省总储量的储量的76.9%76.9%；瓷土资源分布甚广，储量约；瓷土资源分布甚广，储量约1 1亿吨。亿吨。 建宁县总面积1718平方公里；县主城区规划面积由1988年的7.2平方公里扩展到2005年的40平方公里，扩大5.5倍；县人民政府驻濉城镇，全县辖
3、4个镇、6个乡：濉城镇、里心镇、溪口镇、均口镇、金溪乡、伊家乡、黄坊乡、溪源乡、客坊乡、黄埠乡。2009年总人口年总人口14.56万人，其中主城区人口仅约万人，其中主城区人口仅约4-5万人。万人。 人口出生由1988年的2055人下降到2005年的1378人；出生率由16.6降至8.47；人口自然增长率由8.8降到7.12；计划生育率由81.36%提高到96.87%；人口死亡率由6.7下降到2.35。全县人口呈现“低出生、低死亡、低增长”态势。 土地总量得到控制，17年全县建设用地184.07公顷，其中耕地29.45公顷；开发耕地660公顷，土地整理1091.2公顷，新增耕地137.92公顷。
4、划定基本农田保护1154片13242.16公顷。环保工作列入国民经济与社会发展计划和年度考评，实行一票否决制，生态环境和城市水、气环境质量保持良好，被列入省级生态示范区建设县和国家第二批生态示范区。（三）行政区划及人口（三）行政区划及人口里心镇里心镇溪口镇溪口镇均口镇均口镇建宁县主城区建宁县主城区本地块本地块（四）交通情况（四）交通情况 交通、通讯落后，基础设施滞后，是长期来一直困扰建宁经济社会发展的难交通、通讯落后，基础设施滞后，是长期来一直困扰建宁经济社会发展的难题。题。 为破解这一“瓶颈”制约，县委、县政府大力实施项目带动战略，推动基础设施建设。公路建设上，采取多方筹资，先后实施“以工代
5、赈扶贫公路”、“先行工程”、“路网工程”、“入闽通道工程”、“乡乡通油路工程”和福建省“年万里农村路网工程”等多种形式的公路建设，17年总投入达3.6亿元，其中“以工代赈”和上级拨补1.8亿元。 县城距邵武142公里，到三明200公里，离南昌280公里，至福州520公里，距武夷山市280公里，可以利用武夷机场空中通道走向世界，可以利用邵武、三明和南昌等铁路与京九、鹰厦铁路主干线连成一片。全县境内通车里程达656公里，实现了村村通公路。开通了至南昌、鹰潭、抚州、赣州、瑞金、宁都、南台、广昌以及南平、邵武、三明、永安、泉州、福州等地的长途客货运输。建宁交通图：建宁交通图：二、建宁县近几年经济运行情
6、况二、建宁县近几年经济运行情况（一）国民生产总值（一）国民生产总值（GDP）宏观经济增长宏观经济增长小于小于4%4-5%5-8%大于大于8%10-15%房地产业发展状况房地产业发展状况萎缩萎缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳定发展稳定发展高速发展高速发展飞速发展飞速发展 建宁县2010年经济社会发展指标的全面完成，过去的五年，是建宁发展最好最快的时期，2010年建宁县首次进入全省县域经济发展“十佳”县（市）行列，居全省第七位，比2005年跃升34位。2010年全县生产总值突破42亿，同比去年增长14.3%；2006年-2010年GDP保持12%以上的增长率，经济稳步发展。经济发展速度较快，虽然城市经
7、济总量不大，但是因为人口较少，2010年人均GDP约达到29200元，房地产业发展的基础稳定。（二）工业生产总值及三大产业对比（二）工业生产总值及三大产业对比 2010年建宁县新增规模以上工业企业7家，总数达88家，实现利税2.55亿元，增长44.4%。经济开发区累计完成投资10亿元，建成标准厂房15万平方米，入园企业8家，总数达到30家，全年实现产值12.3亿元。 2010年规模以上工业总产值37.95亿元，增长39.4%，增加值11.8亿元，增长29.3%。除了2008年受经济低迷影响，其余年份建宁县规模以上工业总产值增长率均保持40%的增长率增长。 2010年建宁县三次产业结构比例调整为
8、26.347.326.4。从上图可以看出，从2006年前的以农业为主要支柱产业逐渐开始向工业倾斜，同时第三产业所占比例也逐年减少，在2010年的三大产业占比中可以明显感受到建宁县创建“三明新兴工业城”所取得的成果。（三）固定资产投资（三）固定资产投资 五年来，主要经济指标高幅增长，与“十五”末比较，2010年建宁县全社会固定资产投资净增34.4亿元，该年社会固定资产投资完成39亿元，增长率31%；2007年是建宁县经济飞速发展的重要阶段，固定资产投资的增长率也达到了顶峰，达到86.78%。 2010年全年实施重点项目118个，完成投资24.1亿元，占年度计划的103.7%。其中列入市级以上重点
9、项目9个，完成投资4.44亿元，占年度计划104.9%，51个新建重点项目中有50个转入在建实施，转化率达98 %，43个重点项目竣工或部分投产。（四）财政收入（四）财政收入 2010年建宁县财政总收入1.59亿元，其中地方级一般预算收入1.08亿元，增长33.3%，地方财政收入首次突破亿元；和五年前相比财政总收入净增1.04亿元，年均增长24%，其中地方级一般预算收入净增0.77亿元，年均增长28.3%；财政收入在2008年首次突破亿元，同时也达到最高增长率。（五）人均可支配收入（五）人均可支配收入 2010年建宁县城镇居民年建宁县城镇居民人均可支配收入人均可支配收入14651元，农元，农民
10、人均纯收入民人均纯收入6319元，分别元，分别增长增长11.8%和和9.8%；（六）社会消费品总额（六）社会消费品总额 2010年建宁县社会消费品零售总额8.45亿元，增长16.6%；居民消费价格指数103.4。与五年前相比城镇居民人均可支配收入净增7237元，农民人均纯收入净增2569元，年均分别增长14.6%和11%，均超额完成“十一五”目标。 2010年年末金融贷款增幅比存款增幅高出28个百分点，金融存贷结构更加优化，与五年前相比金融机构存贷款余额分别净增18.43亿元和9.3亿元，年均分别增长23.95%和28.4%。宏观经济情况总结：宏观经济情况总结： 在在2009年福建省年福建省5
11、8个县域个县域GDP排行中，建宁县排行排行中，建宁县排行49名，在三明市名，在三明市9个县中仅排行个县中仅排行第第8名，目前建宁县经济基础比较薄弱，经济总量偏小，结构性矛盾突出，工业化水平名，目前建宁县经济基础比较薄弱，经济总量偏小，结构性矛盾突出，工业化水平不高；不高； 随着全省建设海峡西岸经济区的战略定位，三明全市构筑随着全省建设海峡西岸经济区的战略定位，三明全市构筑“两带一圈两带一圈”发展格局，发展格局，特别是山海协作大通道的纵深推进，给内陆山区创造更为广阔的发展空间，有利于建宁特别是山海协作大通道的纵深推进，给内陆山区创造更为广阔的发展空间，有利于建宁县在融入全省、全市发展大局中争取更
12、大作为；县在融入全省、全市发展大局中争取更大作为； 建宁县城镇化水平不高，基础设施比较落后。主要表现为交通瓶颈制约未得到根本建宁县城镇化水平不高，基础设施比较落后。主要表现为交通瓶颈制约未得到根本解决，区位劣势逾加明显，将在一定时期内制约建宁县的发展；解决，区位劣势逾加明显，将在一定时期内制约建宁县的发展； 在建宁县在建宁县“十二五十二五”时期经济社会发展的主要目标中，全县地区生产总值要比时期经济社会发展的主要目标中，全县地区生产总值要比2010年翻一番以上、突破年翻一番以上、突破100亿元，人均地区生产总值赶超全市平均水平；财政总收入比亿元，人均地区生产总值赶超全市平均水平；财政总收入比20
13、10年翻一番以上、突破年翻一番以上、突破3亿元；三产结构更加优化；亿元；三产结构更加优化；三、建宁县城市规划三、建宁县城市规划（一）建宁县国民经济和社会发展第十一个五年主要规划（一）建宁县国民经济和社会发展第十一个五年主要规划 “十一五”期间建宁县国民经济和社会发展的目标是：加快全面建设小康社会步伐，着力构建社会主义和谐社会，做到经济做大做强、环境做优做美、社会和谐进步、人民安居乐业。到2008年，全县地区生产总值和人均生产总值分别比2000年翻一番，2010年全县地区生产总值突破26亿元，资源利用率进一步提高，单位生产总值能源消耗低于全省平均水平，生态环境质量位居全省前列。“十一五十一五”期
14、间经济社会发展的具体目标如下：期间经济社会发展的具体目标如下：1、地区生产总值年均增长9.5%。2、农林牧渔业总产值年均增长5%。3、规模以上工业总产值年均增长25%。4、全社会固定资产投资年均增长18%。5、地方级一般预算收入年均增长10%6、全社会消费品总额年均增长10%。7、居民消费价格指数总水平基本稳定。8、城镇居民人均可支配收入年均增长7%。9、农民人均纯收入年均增长6%。10、就业：城镇登记失业率年控制在5以内；城镇新增就业人数每年1000人，累计5000人。11、人口自然增长率年控制在8以内。“十一五十一五”交通运输规划要点：交通运输规划要点：1、铁路和高速公路建设方面：、铁路和
15、高速公路建设方面：全力争取向莆铁路过境建宁并设站点，向莆铁路正线全长635.9公里，项目初步设计概算516亿元，全线于2008年10月1日开工，预计2011年下半年建成通车；积极配合省、市做好宁德经邵武、泰宁、建宁至江西广昌出省高速公路前期工作。2、出县公路建设方面：、出县公路建设方面：加快建设福银高速公路建泰连接线建设项目、改造省道 205线建宁至宁化公路、建宁至江西广昌三条出县通道建设。3、农村公路建设方面：、农村公路建设方面：实施36条240公里农村道路硬化工程，积极创造条件打通省（县）际断头路。配合旅游事业发展的需要，加快景区道路建设，进一步完善公路网络。 最终形成以快速铁路、省道20
16、5、306线为公路主骨架、县通乡公路为支线、通村公路为分支线的比较完善的交通网络。（二）建宁县（二）建宁县“四城四城”战略规划战略规划 2009年年9月份印发建宁县人民政府月份印发建宁县人民政府深化深化“四城四城”战略打造战略打造“五区四地五区四地”在推进海在推进海峡西岸经济区建设中实现跨越崛起的实施方案峡西岸经济区建设中实现跨越崛起的实施方案。 围绕海西建设战略定位、基本格局、基本态势和市委、市政府确定的四大发展定位，立足六大比较优势，持续提升思路求作为，进一步明确“四城”战略定位。 闽江正源第一城。闽江正源第一城。这是推进“四城”建设的核心目标。要立足闽江正源第一区位，打响闽江正源第一品牌
17、，充分发挥生态、交通、国土、政策、人文、水资源六大比较优势，着力构建特色鲜明的特色工业体系、现代农业体系、现代服务业体系，迅速做大县域经济总量，营造水质一流、空气一流、生活一流、服务一流的最佳人居、创业环境，打造中西部地区入闽第一城市，把建宁建设成为经济繁荣、社会和谐、生态文明的闽江正源第一城。 闽赣省际物流城。闽赣省际物流城。这是体现建宁前锋作为的重要平台。要围绕建设服务周边地区发展新的对外开放通道，打造闽赣边界交通枢纽，构建省际边贸交流平台，建立健全交流合作机制，积极拓展交流合作领域，建设省际物流集散基地，在海西纵深推进和内地对外开放中发挥前锋和通道作用，把建宁建设成为海西连接两洲、拓展腹
18、地、商贸活跃的闽赣省际物流城。 三明新兴工业城。三明新兴工业城。这是实现建宁跨越崛起的关键所在。要围绕打造东部沿海地区先进制造业基地，坚持走新型工业化道路，转变经济发展方式，提高自主创新能力，壮大工业园区规模，培育特色产业集群，发展高新技术、生态环保型产业，形成集约化、生态型的特色工业体系，有效提升综合实力，把建宁建设成为独具特色、产业集聚、活力迸发的三明新兴工业城。本地块本地块主城区主城区祥飞工业园祥飞工业园建宁县翔飞工业园建宁县翔飞工业园 建宁县翔飞工业集中区位于建宁县城北部，范围包括从塔下到渡头沿滩溪两岸地块，北起渡头水库，南至塔下，西至寒坡岭，东至韩家园，总规划面积为15.27 平方公
19、里。翔飞工业集中区的规划建设期限分为近期和远期，近期规划建设从2006年2010年，主要规划建设好斗埕工业组团、塔下工业组团和渡头工业组团；远期规划建设从2011年2020年主要规划建设曲滩工业组团、韩家园工业组团和锄架井工业组团。翔飞工业集中区具有便捷的交通条件，集中区与县城仅一河之隔，省道205线自北向南从园区穿过，形成产业轴连接县城，向莆高速铁路设立的武调新村站点离园区仅5公里，规划中的邵武经建宁至广昌高速公路从园区中部穿过，互通式立交口就在园区中部，工业集中区交通区位优势日渐凸显。目前，已目前，已完成投资完成投资2亿元，建设标准厂房亿元，建设标准厂房4万平方万平方米，职工公寓楼米，职工
20、公寓楼2万平方米，已有入园企万平方米，已有入园企业业29家，年产值超过家，年产值超过10亿元人民币。亿元人民币。 生态休闲旅游城。这是提升建宁城市魅力和发展形象的主要载体。生态休闲旅游城。这是提升建宁城市魅力和发展形象的主要载体。 要围绕形成我国重要的自然和文化旅游中心，秉承千年古城之神韵，彰显千里闽江之灵秀，建设生态性、功能性、休闲性、文化性兼备的生态园林城市，突出“闽江正源莲乡建宁”主题形象、“红色之旅、生态之旅、田园观光之旅”三大品牌、“红之魂、花之娇、绿之幽、古之韵”四张名片，拓展苏区文化、莲乡文化、慈航文化等特色文化内涵，开发休闲、安养、文化旅游精品，把建宁建设成为环境优美、魅力呈现
21、、品牌凸显的生态休闲旅游城。（三）细化跨越崛起目标（三）细化跨越崛起目标经过经过10年左右的努力，把建宁建成全市西北一翼中生态优越、特色鲜明的重年左右的努力，把建宁建成全市西北一翼中生态优越、特色鲜明的重要增长极。要增长极。到2012年，在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，主要经济指标年均增幅高于全市平均水平，人均地区生产总值接近全市平均水平，地方级财政一般预算收入突破亿元大关，城乡居民收入显著提高，基本公共服务设施更加完善，闽赣边界交通枢纽基本形成，海西前锋作用更加凸显，资源利用效率明显提高，可持续发展能力不断增强，争创一批全省、全市“单打冠军”。 到2020年，跨越崛起目标基
22、本实现，其中到2017年实现地区生产总值突破100亿元，人均地区生产总值比2000年翻三番，提前三年实现全面建设小康社会的目标；到2020年，地区生产总值达到130亿元以上，人均地区生产总值达到或超过全市平均水平，县域经济发展评价排名位居全省中上行列。科学发展的体制机制基本建立，生态文明建设保持全省前列，各项事业协调发展，人民生活更加富裕，社会更加和谐安定，科学发展达到新的水平。总结：总结： 对外交通的完善将成为建宁县城市发展的最大契机。对外交通的完善将成为建宁县城市发展的最大契机。贯穿建宁的向莆快速铁路已全线动工，将于2012年正式通车运营；建泰高速公路已动工建设；浦城经建宁至龙岩、梅州快速
23、铁路和湄洲湾经建宁至重庆国家高速大通道都将于2011年动工；建宁至宁化高速公路已列入省政府“十二五”动工项目；江西吉安至建宁快速铁路已列入国家铁路规划研究项目，建宁将逐步成为海峡西岸向内陆省区纵深辐射推进的前锋和前沿，建宁区位优势日益凸显。 交通的畅通改善，经济的发展融合，省际物流量大幅增加，省际商贸活动更加频繁。三明市在现代流通产业发展规划中，将“省际边贸综合市场”定点在建宁。建宁县委县政府乘势而上，提出打造包含“闽赣省际物流城”在内的“四城战略”,将成为建宁县域经济新增长极。四、建宁县房地产市场分析四、建宁县房地产市场分析（一）一级市场分析（一）一级市场分析1、建宁县县城（濉河镇）年度商住
24、用地成交情况汇总、建宁县县城（濉河镇）年度商住用地成交情况汇总 2008年建宁县全县出让各类型用地共14幅，主城区全年仅成功出让了3幅商住用地，总面积32.29亩，总成交价格1519万元，平均容积率为2.89，平均楼面价达到243.74元/。 2009年建宁县全县出让各类型用地共22幅，主城区商住用地只出让4幅； 主城区4幅商住用地总面积84.19亩，总成交价格近亿元，平均容积率为2.92，平均楼面价达到566.22元/，其中容驷桥住宅小区地块由拍卖方式竞拍，楼面价811.72元/。 2010年建宁县全县出让各类型用地共24幅，主城区全年仅成功出让了4幅商住用地，总面积40.66亩，总成交价格
25、4823万元，平均容积率为2，平均楼面价达到906.73元/。 从图表可以直观明显看出，2008年，建宁房地产同样受世界经济危机和全国房地产市场低迷的影响而步入低谷，仅有32.29亩；土地市场供应的高峰期为2009年，也是建宁房价飙升的重要阶段；随后的2010年土地有所放缓。 由于该县的土地供应较少，一方面政府救市，更重要的是受土地供应减少的传递，刚性住房需求和部分的投资兼改善型购房，导致房价节节上升。 从土地成交金额的统计可以明显发现除，建宁土地市场供应价格以及楼面单价都是逐年上升，从而导致房价逐渐递增。2、建宁县土地出让特点分析、建宁县土地出让特点分析 09年土地出让规模增加：年土地出让规
26、模增加：09年随着房地产市场的走强，土地出让的步伐也逐步加快。尽管2009年土地供应量有所加大，但总体来说，土地供应量依然严重不足，2008-2010年三年却仅有157.14亩商住用地成交。土地供应量对二级市场影响较大：土地供应量对二级市场影响较大：08年商住类土地出让量小，也造成一定程度上的供应紧张，致使09年房地产供需情况发生改变，销售情况较好，供应量较少致使市场供不应求，房价也一路飙升，2008年至今房价飙升近2000元/。土地成交价格较高：土地成交价格较高：主城区土地供应量严重不足且成交价格偏高，在导致未来房地产市场供应不足的同时，将直接促涨地价，提高房地产开发成本，造成房价上涨。这种
27、供地模式不利于房地产市场的健康、稳定发展。此外，2010年县城中心城区一幅商住用地，住宅楼面地价已经达到1796.74元/。土地出让的规模小型化：土地出让的规模小型化：近三年出让的地块均无超过50亩和总建筑面积超过10万的地块。商住用地以水南新区为主：商住用地以水南新区为主：目前市中心已经无可利用开发用地，政府出让用地逐渐向水南新区偏移，从濉河镇的地势构造来看，水南新区还留有较多的可开发的平整土地。（二）二级市场分析（二）二级市场分析 建宁县2005-2010年10月份房地产投资完成额统计表可以看出，2005-2010年10月份期间，2005至2006年是房地产开发的起步与跨越阶段，这个阶段建
28、宁县开发了第一批商住项目景江苑、景秀花园等。 2007年以后房地产投资额保持21%增长率；2010年前10个月投资额已经达到1.58亿元，预计2010年的房地产投资额将继续保持稳健的增长方式。1、房地产开发投资分析、房地产开发投资分析2、建宁县房地产市场现状综述、建宁县房地产市场现状综述 截止2010年10月底，普通商品房新开工面积约7万；普通商品房销售面积约2万，房地产开发投资完成1.5805亿元；随着房地产投资加大，竣工面积从2006年的1.12万增加到2009年的4.55万；从2010年商品房新开工面积与在售楼盘统计数据来看，2011年上半年预计将会有4万左右的商品房面积可供销售。 建宁
29、县近几年价格增长速度较快，从2005年价格区间1200-1500元/至目前的4400-6350元/，年均增长1000元/以上，从近几年土地供应情况来看，商住用地并没有太大的增加，商品房新增供应量有限，2011年商品房价格受限购限贷政策影响，会有所小变化，待政策引导市场反应而定。五、建宁县房地产区域市场分析五、建宁县房地产区域市场分析 通过调研，我们将建宁县县城划分为三个板块，从北到南依次是：黄舟坊新区、老城区、水南新区。 黄舟坊新区1985年新建汽车客运站，该区早期被规划为黄舟坊工业园区，该区2005开发的景江苑、景秀花园是建宁县最早的一批商住项目，据了解当时早期价格仅有1200-1400元/
30、，但是销售并不理想； 老城区是县政府所在地，该区聚集了建宁县县城极大部分的消费人群，沿街店面繁多，以民主路和建莲路的交界为中心向四周辐射各式各样中低档次的商业业态；该区2005年以后建有青山南苑商业街、莲兴商业城，还有福城商住楼（省际边贸综合市场）； 水南新区水南新区19851985年正式年正式规规划水南划水南为为以居住以居住为为主的主的县县城副中城副中心区，同心区，同时时也是建宁也是建宁县总县总部部经济经济建建设设区、区、县县商商贸贸物流中心；物流中心；该该区是今后城市区是今后城市发发展的重点方向，目前已展的重点方向，目前已经规经规划有划有建宁建宁县县休休闲闲文化文化产业产业园、园、县县法院
31、、法院、县检查县检查院、商会大厦、院、商会大厦、亿兴亿兴大厦、大厦、商会大厦等一系列的市政商会大厦等一系列的市政规规划划。1、建宁、建宁县场县场板板块块划分划分县汽车站县汽车站县政府县政府中心商圈中心商圈本地块本地块老城区老城区水南新区水南新区黄舟坊新区黄舟坊新区2、建宁县在售楼盘楼市地图、建宁县在售楼盘楼市地图福城福城江源水都江源水都富贵世家富贵世家建建宁宁县县休休闲闲文化产业园文化产业园本地块本地块万星首府3、建宁县在售普通商品房楼盘一览、建宁县在售普通商品房楼盘一览 建宁县目前在售与待售的主要项目只有3个（不包含万星首府8万方与本案8万方），拥有总建筑面积约19.39万（加万星与本案合3
32、5 .39万 ），平均容积率2.3，区域楼盘总户数有1142户；本区域的产品涵盖了从多层至高层，其中以小高层为主；在售楼盘住宅均价多层5100元/，高层4980元/，水南新区因为良好的规划前景，楼盘价格更高；目前在售与待售楼盘剩余可销售套数预计约760套，预计将有400套左右新房源会在2011年上半年面世。4、建宁县在售楼盘户型配比、建宁县在售楼盘户型配比 对建宁县在售楼盘的户型配比统计分析发现，建宁县各面积区间供应差异不大，由于市场体量较小，并有没有过多的面积段可供选择。其中三房（其中三房（96-124）是主力户）是主力户型，占到总量的型，占到总量的76%。两房（。两房（78-80）约）约占
33、到总量的占到总量的13%。 随着建宁县日益高涨的房价，大面积四房以上房源并不受市场看好；同时市场上开始出现了部分创新户型，如晟大富贵世家的98三房。5、建宁县房地产市场楼盘调研综述、建宁县房地产市场楼盘调研综述通过此次对当地在售楼盘调研，我们从通过此次对当地在售楼盘调研，我们从“在售楼盘在售楼盘”和和“购房者购房者”两个方面总结了以下几点：两个方面总结了以下几点：在售楼盘：在售楼盘：目前建宁县房地产发展处于初级阶段，市场不规范，开发商实力不强，普遍营销水平不高；售模式单一，广告宣传落后，配套设施（如泳池、会所等）少，营销推广水平低（不做样板房、现场包装，广告设计也比较差）；市场产品开发粗框，档
34、次不高；缺少建筑、园林规划及会所等社区配套；产品户型设计缺乏亮点；销售人员素质、专业水平较差；购房者：购房者：主要需求以三房为主，受欢迎面积区间在96-124，追求户型的实用性，对朝向有一定要求；消费力不强，对于高总价的承受能力有限，对开发商品牌以及产品品质等因素敏感性不强；县城规模不大，楼盘口碑口口相传效应明显；购房群体主要以本县居民为主，县城附近的乡镇为之女能够在较好的学校就读而购房的占了一定比例，外地客户所占比例不高，首次置业和改善性住房比重较大，投资性购房极少。六、建宁县主要在售个案分析六、建宁县主要在售个案分析1 1江源水都江源水都豪庭豪庭案名案名江源水都江源水都豪庭豪庭联系电话联系
35、电话0598-3956555、3956666开发商开发商福建鸿恒昌房地产开发有限公司工地位置工地位置建宁县河南东路东山旁全程营销全程营销所处板块所处板块江南新区规划用途规划用途商住占地面积占地面积约55亩左右（二期22.16亩）规划形态规划形态多层、小高层、高层规划户数规划户数二期391（不计2栋安置房）容积率容积率2.3建筑面积建筑面积一期4万多；二期3.89万均价均价（元/）高层4980；多层5300层差层差（元/）50面积范围面积范围96.22-139.05主力面积主力面积96.22-124.05销售率销售率？物业费物业费（元/）0.5开盘日期开盘日期二期2010.12.1交房日期交房日
36、期2012年年底目前目前销售销售情况情况一期售罄，1#余2套尾房。正推2#、3#，4730元/起价，均价约5200-5300.工程进度工程进度一期交房入住，1#全部落架，2#、3#即将封顶项目分析：项目分析：1、项目第一期均规划为5-6F的多层住宅，目前已经交付入住；“江源水都豪庭”是该项目的二期产品，总建3.89万，由一栋18F板式高层，一栋12F板式小高层和四栋多层商住楼组成；2、该项目于2010年12月1日推出二期第一批房源，其中包括一期地块的最后一栋A2#楼7F，和二期地块的1#楼18#，1#楼为目前建宁县最高的住宅楼，1#楼面积为122.53/124.05；3、A2#楼多层均价约53
37、00元/，最高价格为5570元/；1#楼高层均价约为4980元/，最低价4480元/，最高单价为6350元/；层差为50元/；4、项目沿街楼层下面均规划有商业，一期商业业态主要为装饰、建材、饮食、休闲等，二期商业面积区间为33-41，共16间店面，层高为4.2-5.1M，店面价格区间为13700-16300元/；5、购买客户主要是建宁县本地人以及少数来县城做生意而置业的商人；6、该项目为目前建宁县最大规模的社区，同时规划有建宁最高的一栋住宅楼，二期是目前建宁县唯一的一个拥有围合式中庭花园社区。2晟大晟大富贵世家富贵世家案名案名晟大富贵世家联系电话联系电话3275888、3275999开发商开发
38、商福州晟大房地产有限公司工地位置工地位置建宁县河南路和水南大道之间泗水河旁营销顾问营销顾问福建苹果树所处板块所处板块水南新区规划用途规划用途商住占地面积占地面积30.35亩规划形态规划形态小高层、高层规划户数规划户数304容积率容积率2.2建筑面积建筑面积5万均价均价（元/）待定层差层差（元/）面积范围面积范围98-121主力面积主力面积98-106销售率销售率物业费物业费（元/）待定开盘日期开盘日期预计1月末开盘交房日期交房日期20128目前目前销售销售情况情况一期售罄。二期推3、4#，主力面积：115-122，16层115总价60万，均价约5200.按揭93折，一次性9折。工程进度工程进度
39、一期全部落架，二期即将封顶。项目分析：项目分析：1、项目开工日期为2010年12月8日，分为A、B两地块，A地块位于河南路与城小路之间，东面是拟建的滨河路，自北向南排布有1#2#3#楼、大型商场，1#2#楼分别为8F框剪结构小高层，3#楼为10F框剪结构，临街面为商业用房，二层以上为标准住宅，大型商场为二层框架结构；B地块靠河滨路设计有一层地下室，上面排布有5#6#楼，地块西侧排布有7#8#楼，上部结构为17F框剪结构，临街面为商业用房，二层以上为标准住宅；2、该项目预计于2011年3、4月份推出第一批房源，推出的是A地块的三栋，推出户型为98/103/104/106，顶层为阁楼，共64套；项
40、目是建宁县目前在售项目中唯一采用赠送大面积方式增加户型附加值的项目；3、项目建筑外立面为新古典主意风格，建成后社区将采取封闭式管理；4、项目规划有水南新区第一个大商场，面积有3500，据销售人员介绍商场意向引入新华都或者永辉等超市；5、项目临近目前县城较好的城关小学和容泗河滨河景观，规划有大型超市以及内部景观，采取封闭式管理，在目前建宁县在售的三个楼盘中属于较好楼盘。3福城（省际边贸综合市场）福城（省际边贸综合市场）案名案名福城（省福城（省际边贸综际边贸综合市合市场场）联系电话联系电话0598-3955666、3955777开发商开发商建宁福城房产开发有限公司工地位置工地位置县城西面龙宝路地段
41、营销顾问营销顾问所处板块所处板块老城区规划用途规划用途商住占地面积占地面积40.78亩规划形态规划形态多层、小高层规划户数规划户数427容积率容积率2.2建筑面积建筑面积6万均价均价（元/）多层4800层差层差（元/）50-80面积范围面积范围78-126主力面积主力面积98-111销售率销售率物业费物业费（元/）0.5开盘日期开盘日期5#7#楼2010.10交房日期交房日期2012年底目前目前销售销售情况情况一期售罄。推4#、5#。主力面积80-140，现进行意向登记。不交钱。工程进度工程进度项目分析：项目分析：1、福城“省际边贸综合市场”小区A、B、C区（含农贸市场）由福建省建宁福城房产开
42、发有限公司承建，其中配建的农贸综合市场是建宁县的一项重点工程；2、建宁县省际边贸综合市场位于A区，由商业店面及农贸市场组成，共六幢商住楼，楼幢编号7-12号。其中：7号、8号楼一、二层为商业店面，上部为住宅；9号-12号楼一、二层为农贸市场，上部为住宅。农贸市场总建筑面积为8056，其中：一层部分建筑面积633，二层部分建筑面积1406，办公用房建筑面积318。农贸市场一层从东至西依次分别为：自产自销交易区、水果蔬菜交易区、肉类交易区、海产品交易区、活禽活鱼交易区、宰杀区。市场二层为干货和小商品交易区。3、该项目共规划17栋住宅，还剩A区6栋（5栋多层，一栋小高层）未售，约176套；4、项目5
43、#7#楼共42套，10月份开盘，目前已经售罄，多层折后均价约4800元/，低折后单价4310元/，最高折后单价5148元/，层差50-80元/；5、项目临近西门市场，且规划省际边贸综合市场，离老城区较近，生活较为便利，但是该项目地段较为脏乱，人流混杂，在一定程度影响到了居住品质。4南方国际南方国际案名案名南方国际联系电话联系电话开发商开发商工地位置工地位置营销顾问营销顾问所处板块所处板块规划用途规划用途商住占地面积占地面积规划形态规划形态多层、小高层规划户数规划户数容积率容积率建筑面积建筑面积均价均价（元/）层差层差（元/）面积范围面积范围主力面积主力面积销售率销售率物业费物业费（元/）开盘日
44、期开盘日期交房日期交房日期目前目前销售销售情况情况推2#、3#，主力面积80-140，3房。8F100户型5100元/，下定2万，减1.5万。前期交5万定金老客户，优惠2万。工程进度工程进度5万星首府万星首府案名案名万星首府联系电话联系电话开发商开发商工地位置工地位置营销顾问营销顾问所处板块所处板块规划用途规划用途商住占地面积占地面积规划形态规划形态规划户数规划户数容积率容积率建筑面积建筑面积均价均价（元/）层差层差（元/）面积范围面积范围主力面积主力面积85-110销售率销售率物业费物业费（元/）开盘日期开盘日期交房日期交房日期目前目前销售销售情况情况推2#。16F户型，5700元/起。配套万星影城。阳台+半房可改造成一房。工程进度工程进度END!
