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1、蒋村地块项目产品建议书蒋村地块项目产品建议书 JOYON REAL ESTATEPAGE一、总体结论摘要一、总体结论摘要产品形式：高层为主、小高层为辅，板楼为主，点式为辅结合的住宅建筑产品形式：高层为主、小高层为辅，板楼为主，点式为辅结合的住宅建筑产品品类：产品品类：G2为主，顶层少量为主，顶层少量TOP1面积区段：面积区段：155平米（90+65)特殊的标准四房需求（满足90平米以下不低于50%的要求） 139平米入门的四房需求 175平米180平米五房的改善需求 225平米少数的top客户需求风格意向：风格意向：新古典风格或现代原创风格JOYON REAL ESTATEPAGE形态户型（）
2、 套数面积面积比例备注客户对应蒋村07号地块高层、小高层1391542140625%平层在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户，跃层为TOP1客户。154.2432249665.352.27%平层（90与64.24m2拼接而成）175.3613022796.821.1%平层2501025001.62%跃层合计61696368.3100.00%报建套数为938套蒋村10号地块高层、小高层139801112012.46%平层在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户，跃层为TOP1客户。154.2431448431.454.27%平层（90与64.24m2拼接而成）180.
3、51562815831.55%平层255615301.71%跃层合计55689239.4100.00%报建套数为870套产品配比表产品配比表JOYON REAL ESTATEPAGE成本测算成本测算07地块：达到净利率地块：达到净利率10 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9400元/平米（此地价的保本售价为12750元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11700元/平米（此地价的保本售价为15295元/平米）；（送中央空调）10地块：达到净利率地块：达到净利率10： 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地
4、上楼面地价为9330元/平米（此地价的保本售价为12770元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11630元/平米（此地价的保本售价为15590元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11900元/平米（此地价的保本售价为15300元/平米）；（不送中央空调）JOYON REAL ESTATEPAGE第一部分第一部分总体市场分析总体市场分析第一部分第一部分总体市场分析总体市场分析JOYON REAL ESTATEPAGE一、宏观调控政策一、宏观调控政策 1、加息、加息 中国人民银行决定从2008年
5、3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由15%上调至15.5%。 2、第二套房贷从严政策、第二套房贷从严政策 2007年9月27日，央行和银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知；要求申请购买第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于40，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。2008年1月1日起，大部分商业银行个人房贷将执行去年多次加息后的新利率。首套贷款月供增加约6%-9%，二套房月供增长20%30%。JOYON REAL ESTATEPAGE二、杭州房地产市场运行状况二、杭州房地产市场运行状况 1、市场概况、市场概况 2007年城区成交年
6、城区成交39301套，日均套，日均107.7套套 根据透明售房网记录统计全年城区（不包括萧山余杭）共销售商品房（含办公楼、商铺）39301套套,日均成交107.7套左右。 2008年13月份的日均销售套数分别为67.8套、31.4套、65.9套，与2007年平均值相比明显回落。区域区域2007年成交套数年成交套数上城区3793套下城区2421套江干区5781套拱墅区7355套西湖区5254套滨滨江区江区8863套套之江区之江区689套套下沙区5145套总计总计39301套套月份月份20082008年年1 1月月2 2月月3 3月月网上可售套数（月底）网上可售套数（月底）144531383515
7、308网上网上预预定套数（月底）定套数（月底）634323475销销售售总总套数套数21019102043日均日均销销售售67.831.465.9JOYON REAL ESTATEPAGE2 2、2004200720042007杭州城区（不含杭州城区（不含萧萧山、余杭区）新增供山、余杭区）新增供应应量及成交量量及成交量统计统计杭州市区年成交套数呈上涨趋势，尤其是2007年同比上涨46%，但这一快速上涨趋势在2007年10月份后开始回落。年份年份20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年新增商品房供新增商品房供应应量量31070套29694套30395套年末
8、可售套数年末可售套数年末年末预订预订套数套数6137套2495套19249套446套22083套399套13110套466套总总成交套数成交套数18200套套约约220万万m220007套套245万万m226907套套328万万m239301套套500万万m2日均成交套数日均成交套数49.8套54.8套73.7套107.7套JOYON REAL ESTATEPAGEJOYON REAL ESTATEPAGEJOYON REAL ESTATEPAGE3、2007年杭州市住年杭州市住宅销售均价宅销售均价市区成交均价节节攀升，2007年10月、11月的月均销售均价已超过14000元/平米，目前月均销
9、售均价基本在1300014000元/平米左右。JOYON REAL ESTATEPAGE4、杭州市、杭州市2007年年1月月2008年年2月底批准预售月底批准预售15000元以上住宅上市量及销售率元以上住宅上市量及销售率西湖区上市量最多，共成交955套，虽然销售率排名第五，但从绝对量上是最多所在城区批准预售套数占比批准预售面积(平方米)至2008年2月29日可售套数销售率上城区79221%146290.754294.7%下城区451.2%6506.99197.8%江干区77620.5%191567.2419874.5%拱墅区2727.2%23991.1219827.2%西湖区161642.7%
10、268637.4895540.9%滨江区90.2%1136.4190%之江区2727.2%79977.9824310.7%总计3782套100%1646套56.5%JOYON REAL ESTATEPAGE第一部分第一部分总体市场分析总体市场分析第二部分第二部分土地属性分析土地属性分析JOYON REAL ESTATEPAGE 一、宗地区位及城市角色一、宗地区位及城市角色 宗地位于杭州西湖区蒋村控规单元，处于蒋村商住区与西溪湿地交界处，紧邻浙江大学紫金港校区。 在政府对全市土地划分的9个等级中宗地处于第6级。 宗地所在位置处于城西商圈的辐射范围内。 从杭州人的角度来看，宗地既有城西商住区的生活
11、便利，又有湿地的景观资源，属于高档、成熟的居住地块。 阶段性结论：项目适合二三次置业的换房需求，对于富贵之家的吸引力非常大，尤其是富有的小太阳家庭、三代小太阳家庭。但对于TOP客户基本无吸引力。JOYON REAL ESTATEPAGE二、宗地四至二、宗地四至JOYON四至四至宗地宗地北：双龙村、余杭塘河北：双龙村、余杭塘河南：安居点、紫金港南路南：安居点、紫金港南路东：绿城育华学校东：绿城育华学校西：西溪实验学校和育人学校西：西溪实验学校和育人学校 N N安居点安居点绿绿城城育育华华学学校校西西溪溪实实验验学学校校和和育育人人学学校校双龙村双龙村紫金港南路紫金港南路JOYON REAL ES
12、TATEPAGE三、宗地概况三、宗地概况蒋村新区B-10地块规划要求用地性质居住用地（设配套公建）占地面积建设用地面积：44664 平方米容积率小于等于2.2总建面98260.8 平方米（其中配套公建面积约占总建面的 7 %）建筑密度小于等于 30 %绿地率30%限高控制50米米车位比按照杭州市规范设计日照间距符合技术规定要求建筑退界符合技术规定要求蒋村规划单元总平面图蒋村规划单元总平面图蒋村规划单元总平面图蒋村规划单元总平面图蒋村新区B-07地块规划要求用地性质居住用地（设配套公建）占地面积建设用地面积：44870 平方米容积率小于等于2.2总建面98714平方米（其中配套公建面积约占总建面
13、的 7 %）建筑密度小于等于 30 %绿地率30%限高控制50米米车位比按照杭州市规范设计日照间距符合技术规定要求建筑退界符合技术规定要求JOYON REAL ESTATEPAGE四、宗地周边环境四、宗地周边环境1、宗地现状、宗地现状宗地现状宗地现状绿城育华学校绿城育华学校浙大紫金港校区（西区）浙大紫金港校区（西区） 施工中施工中绿城无产权员工住宅绿城无产权员工住宅 厂房厂房 废弃厂房废弃厂房浙大紫金港校区（东区）浙大紫金港校区（东区）双龙村双龙村EN宗地宗地JOYON REAL ESTATEPAGEJOYON REAL ESTATEPAGE先前为农田村庄，现为待开发荒地。先前为农田村庄，现为
14、待开发荒地。先前为农田村庄，现为待开发荒地。先前为农田村庄，现为待开发荒地。JOYON REAL ESTATEPAGE2、自然环境：北端双龙村、自然环境：北端双龙村双龙垂钓：位于双龙村尽端，双龙垂钓：位于双龙村尽端，双龙垂钓：位于双龙村尽端，双龙垂钓：位于双龙村尽端，环境清幽，为娱乐休闲场地。环境清幽，为娱乐休闲场地。环境清幽，为娱乐休闲场地。环境清幽，为娱乐休闲场地。市政绿化苗场市政绿化苗场市政绿化苗场市政绿化苗场余杭塘河：位于宗地正北余杭塘河：位于宗地正北余杭塘河：位于宗地正北余杭塘河：位于宗地正北方向，浙大紫金港校区方向，浙大紫金港校区方向，浙大紫金港校区方向，浙大紫金港校区（东区）医学
15、院正南面，（东区）医学院正南面，（东区）医学院正南面，（东区）医学院正南面，是良好的水景资源。是良好的水景资源。是良好的水景资源。是良好的水景资源。浙大紫金港（东区）医浙大紫金港（东区）医浙大紫金港（东区）医浙大紫金港（东区）医学院学院学院学院JOYON REAL ESTATEPAGE2、自然环境：宗地西北侧、自然环境：宗地西北侧西溪湿地西溪湿地西溪湿地西溪湿地 在建中的西溪天堂在建中的西溪天堂在建中的西溪天堂在建中的西溪天堂JOYON REAL ESTATEPAGE府苑小区府苑小区府苑小区府苑小区府新花园府新花园府新花园府新花园西溪锋尚西溪锋尚西溪锋尚西溪锋尚紫金庭院紫金庭院紫金庭院紫金庭院
16、 2、自然环境：宗地东北侧楼盘、自然环境：宗地东北侧楼盘JOYON REAL ESTATEPAGE 3、人文环境、人文环境 宗地北面紧邻浙大紫金港校区，作为杭州最大最好的综合性高等学府，人文氛围佳。 宗地南面紧邻西溪湿地，西溪湿地人文历史深厚绵长，由东汉起治，至今已有近两千年的历史。西溪野幽清寂历来是文人雅士理想的隐逸闲居之地。湿地内庵堂庐舍，桥阶埠石拥有非常多的人文胜景。西溪民俗文化也独具特色，兴味悠远。 宗地东南为蒋村商住区，属于杭州最早的中高档楼盘集聚地，居民素质佳。JOYON REAL ESTATEPAGE 4、不利因素、不利因素 宗地南侧的文一路及东侧的紫金港路均规划为快速道路，有不
17、利影响。 紫金港路立交在紫金港路与留石快速路口，不利影响较小。 文一西路南侧为安置小区，品质较差。 宗地南侧、北侧地块尚未出让，有不确定因素。 阶段性结论：进一步说明宗地阶段性结论：进一步说明宗地不具备建造顶级公寓的条件，不具备建造顶级公寓的条件，对于对于TOP客户没有吸引力。客户没有吸引力。JOYON REAL ESTATEPAGE 5、有利因素、有利因素 蒋村商住区成熟的生活配套，西溪湿地的景观、紫金港校区的人文氛围，是宗地的三大利好。 位于西溪湿地公园东南角的西溪天堂项目，总建面积15万余平方米，定位为城市休闲和度假会议酒店群落，由多家国际著名设计公司担纲设计，包含旅游集散换乘、旅游服务
18、和商住休闲三大功能，涵盖国家级的湿地博物馆、五星级中心酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、超豪华别墅会所以及旅游换乘等多重复合功能。 将会对整个城西地区的商务氛围起到提升作用，对于宗地也有非常有利的影响。 宗地以南，文一西路以北为商业配套用地，增加宗地周边的商业配套。 两宗地块之间的绿化带及紫金港路西侧的绿化带将提升居住品质。JOYON REAL ESTATEPAGE 五、宗地交通状况五、宗地交通状况 1、交通可达性：方便、快捷，部分路段为景观大道、交通可达性：方便、快捷，部分路段为景观大道 宗地处于规划中的文一快速路与紫金港快速路交叉处，可通过文一路、文二
19、路、文三路直达市区，通过紫金港路、天目山路、西溪路到达黄龙商务区、西湖景区、西溪景区、市区。 紫金港路紧邻西溪湿地，向南可远眺北高峰，一路风景迷人。天目山路也是景观大道，直通商龙商务区与市区。 因此，宗地交通可达性比较好。但城西居住人口众多，早晚高峰时段拥堵比较厉害。等大量绕城外围闲林及余杭镇的楼盘交付后，拥堵现象将更为严重。快速道估计无法解决交通问题。JOYON REAL ESTATEPAGE现状规划公共交通项目东林语别墅北侧为城西公交总站，有多路公交车直达市区。规划地铁2号线最近的站点在古墩路上。私车交通处于文一路、紫金港路交叉点，周边道路条件良好文一路、紫金港路拓展为六车道快速路。交通拥
20、堵城西居住人口众多，早晚高峰时段拥堵比较厉害。等大量绕城外围闲林及余杭镇的楼盘交付后，拥堵现象将更为严重。快速路仍无法解决交通问题。2、交通出行状况、交通出行状况JOYON REAL ESTATEPAGE六、宗地周边产业构成六、宗地周边产业构成由于宗地交通可通性虽好，但高峰时段交通拥堵严重，所以对于较近的黄龙商圈与文教商务区有较大吸引力。黄龙商务区的企业层次高，内容多样，其中很多企业的中高层管理者及私营企业主可能成为宗地的目标客户。文教商务区存在大量IT业的新兴企业，其中的部分企业主可能成为宗地的目标客户。市中心电视、报纸媒体的高级从业人员，也是宗地的目标客户。阶段性结论：项目对于黄龙商圈、文
21、教商务区工作的阶段性结论：项目对于黄龙商圈、文教商务区工作的G2客户最具吸引力，对于市中心客户最具吸引力，对于市中心工作，有城西偏好的工作，有城西偏好的G2客户有一定吸引力客户有一定吸引力。JOYON REAL ESTATEPAGE现状规划日常生活及商业商业配套一般，周边2公里内有西城广场物美超市，4公里范围内有联华华商超市。地块南侧商业配套西溪天堂精品商业坤和文一西路商业项目西溪天地教育配套毗邻浙江大学紫金港校区、育人学院，2公里范围内中小学众多，如绿城育华学校（小学、初中、高中）、西湖第二实验学校（紫金港河文二西路口，54班，小学、初中）、第十五中学西溪校区（紫金港河文三路口，36班）、西
22、湖小学文新校区（紫金港河文三西路口，24班）西湖实验学校（文一西路、蒋村东路口，36班）等等，教育配套较丰富娱乐休闲西城广场、新金都文一路美食街、竞舟路美食街西溪天堂医疗配套2公里范围内无医院，3公里范围内有绿城医院（心脑血管）、城西社区医院，5公里范围内有省立同德医院浙大医疗中心，浙江医院分院七、宗地周边生活配套七、宗地周边生活配套阶段性结论：项目对看重生活便利和望子成龙的阶段性结论：项目对看重生活便利和望子成龙的G2客户吸引力较强。客户吸引力较强。JOYON REAL ESTATEPAGE八、土地属性变动趋势八、土地属性变动趋势1、外在动因、外在动因城西的改造基本完成，从目前得到的信息来看
23、，政府没有对项目所在区域的拆迁改造计划，因此，政府推动的区位属性提升在项目的开发周期内基本不会发生。从城市经济及产业发展的角度看，项目南面约两公里处的西溪天堂的建成将进一步提升城西的影响力，客观上加强了对项目所在区域住宅的需求度。项目东面约5公里处的申花路版块商业规划，对本项目基本没有提升作用。从城市土地供应的角度看，与本地块同类的城西及西溪湿地周边土地在未来的供应将非常少，这意味着本项目土地的稀缺性会逐渐提高，也间接推动了土地属性的提升。阶段性结论：项目土地属性通过外在动因提升速度缓慢、幅度有限。但由于本地块极具稀缺性，阶段性结论：项目土地属性通过外在动因提升速度缓慢、幅度有限。但由于本地块
24、极具稀缺性，因此对有城西偏好的客户来讲，是入住城西或在城西改善居住的最后机会之一。因此对有城西偏好的客户来讲，是入住城西或在城西改善居住的最后机会之一。 JOYON REAL ESTATEPAGE2、内在动因、内在动因项目与市中心间的交通拥堵状况不可能通过开发商来改变。对项目住宅性能的全方位提升，可进一步赢得G类客户的心。阶段性结论：对于看重产品舒适度的阶段性结论：对于看重产品舒适度的G2客户，如果项目在住宅性能上有全面提升，可增加对客户，如果项目在住宅性能上有全面提升，可增加对他们的吸引力。他们的吸引力。JOYON REAL ESTATEPAGE九、土地属性评价及品类对应九、土地属性评价及品
25、类对应区位形象佳，土地属性提升的外部动因有限，但极具稀缺性。具有非常好的景观资源，可部分程度提升土地属性。交通到达性好，辐射面广。周边步行距离内生活配套一般。两条快速道对南面安置小区对项目存在一些不利影响。我们认为：蒋村地块具备高端地块的地理位置。项目土地属性的内在品类基因为：我们认为：蒋村地块具备高端地块的地理位置。项目土地属性的内在品类基因为：100G2客客户。户。JOYON REAL ESTATEPAGE十、客户初选十、客户初选多次置业，希望能在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户。以黄龙商圈及文教商圈工作客户为主，市中心工作客户为铺。重点为希望增加一到两个房间的三代小太阳
26、家庭。JOYON REAL ESTATEPAGE第三部分第三部分市场竞争分析市场竞争分析JOYON REAL ESTATEPAGE一、重要结论摘要一、重要结论摘要项目竞争板块为：项目竞争板块为：文教区板块、蒋村商住区板块、申花路板块文教区板块、蒋村商住区板块、申花路板块。住宅市场情况：住宅市场情况：市场上在售单价超过15000元/平米的G住宅产品的供应量从大到小依次为180平米以上， 144-180平米，120-144平米，畅销程度分别为144-180平米， 180平米以上， 120-144平米。 另外，180平米以上的户型供应比例虽然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大户型，属于
27、TOP客户。 蒋村地块有50%的90方以下小户型要求，但从分析看，这个地块的小户型没有优势。主力户型应为144-180平米之间的4房到5房。JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板块分析、各竞争板块分析文教区板块文教区板块区位角色文教板块曾经聚集了20多所大专院校，人文气氛浓厚，已得到杭州市民的普遍认可，尤其是从这些大专院校毕业后留杭工作的学子，对文教区更是有一种强烈的情感依赖。交通发达，但上下班高峰期堵车现象严重配套非常成熟环境人文气息浓厚，但基本无自然景观主要客户G2富贵、望子成龙主要产品产品类型为高层、小高层公寓，主力面积在140180平方米
28、。主力均价均价在1500025000元左右主要竞争点文教区情结、教育配套07年成交情况约？万存量（包括房源和已出让土地）38万左右，其中银马有2.2万方，枫华府第有4.2万方，城市芯宇1.9万方，今日嘉园1万方。未上市的城市芯语二期9万、杭医高专9.3万，雅戈尔项目9.4万 ，3个项目供应量占了存量的73 。竞争强度文教区在售的楼盘的售价已超过20000元/平米，银马、城市芯宇等高品质楼盘售价在2200025000元左右，比蒋村地块预估的15000元/平米单价高出一到两个等级，竞争力偏弱。JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板块分析、各竞争板块分
29、析文教区板块典型项目文教区板块典型项目银马公寓一期银马公寓一期B楼，楼，2007年8月27日开盘151套，网上开盘均价21000元/平米，至2008年3月30日，已预售66套，已售均价25010元/平米左右，销售率43.7%。幢号幢号已售套数已售套数已已预预定套数定套数可售套数可售套数户型户型套数套数已预售套数已预售套数2幢66081160/167/174149532092513户型户型套数套数已售套数已售套数销售率销售率160-174149 5335.6209251352JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板块分析、各竞争板块分析文教区板块典型
30、项目文教区板块典型项目金都城市芯宇5#、6#楼，2008年1月20日开盘443套，网上开盘均价22000元/平米，至2008年3月30日，已预售260套，已售均价21460元/平米左右，销售率58.7%。幢号幢号已售套已售套数数已已预预定套定套数数可售套数可售套数房屋用途房屋用途户户型型套数套数已售套数已售套数5幢142075住宅73-867290-1166842135-18813995200384636幢118090住宅,办公,其他90-1201168917121户型户型套数套数已售套数已售套数销售率销售率73-907 22990-12018413171135-1881419668200-3
31、846350JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板块分析、各竞争板块分析蒋村商住区板块蒋村商住区板块区位角色蒋村板块是杭州最早的中高档住宅区，在19982000年左右聚集了杭州一大批有想法，有点钱的客户。这批客户有明显的城西偏好，G2类客户比例大。交通发达，但上下班高峰期堵车现象严重配套缺乏大型商业配套，但饭店、菜场等小配套较全，生活便利环境居民普遍较富裕，不少小区内部环境好，基本无自然景观主要客户G2富贵、望子成龙主要产品在售产品类型为高层、小高层公寓，主力面积在140190平方米，二手房以多层为主，成交主力户型90-120平米。主力均价新盘均
32、价在14000元18000元/平米左右，高品质二手房均价在1300015000元/平米左右。主要竞争点城西情结07年成交情况约？万存量（包括房源和已出让土地）63万左右，其中文鼎苑6.3万方，西溪蝶园2.6万方，方易西鉴枫0.2万方，待售楼盘西溪蝶园二期29万方，西溪里24.4平米，占存量的67%。竞争强度在售楼盘均为余房，预计等蒋村项目上市时，已销售完毕。待售的西溪蝶园为精装190平米左右的跃层，可作差异化竞争；西溪里有部分为墙门大宅，总价较高，吸引的是TOP客户，其余的高层公寓余房可能会是正面竞争的对手。JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板
33、块分析、各竞争板块分析蒋村板块典型项目蒋村板块典型项目耀江文鼎苑21#、25#、32#楼，2007年12月22日开盘229套，网上开盘均价17698元/平米，至2008年3月30日，已售54套，已售均价15912元/平米，销售率23.6%。耀江文鼎苑23#、31#、34#楼，2007年12月22日开盘201套，网上开盘均价17698元/平米，至2008年3月27日，已售3套，已售均价18580元/平米，销售率1.5%。户型户型套数套数已售套数已售套数销售率销售率98-11246套套10套套22%133-141152套套14套套9%157-180198套套24套套12%208-2458套套0套套
34、0%270-2944套套0套套0%JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板块分析、各竞争板块分析蒋村板块典型项目蒋村板块典型项目西溪蝶园精装跃层公寓于2007年12月21日开盘204套，网上显示开盘均价22000元/平米，到2008年3月30日为止，已售58套，已售均价已售均价18820元元/平米左右，销售率平米左右，销售率28%。幢号幢号已售套数已售套数已预定套数已预定套数可售套数可售套数房屋用途房屋用途户型户型套数套数已售套数已售套数3#39083住宅182-196122397#19063住宅182-1968219户型户型套数套数已售套数已售套
35、数销售率销售率182-1962045828%JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板块分析、各竞争板块分析申花路板块申花路板块区位角色申花路板块是杭州新兴的中高档住宅区，住宅售价从07年的8000元/平米上涨到目前的13000元/平米。未来的城西商业中心。交通发达，但上下班高峰期堵车现象严重配套目前缺乏大型商业配套，未来规划为城西的商业中心，有沃尔玛、银泰百货、欧尚二店、世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心、龙祥农副产品综合超市等配套 环境基本无自然景观，周边化工厂、热电厂等尚未搬迁，空气污染严重主要客户青年之家和青年持家客户主要产品在售产品类型
36、为高层公寓为主，主力面积在8090平方米。主力均价均价在13000/平米左右。主要竞争点离市中心近，未来商业配套好，性价比高。07年成交情况约？万存量（包括房源和已出让土地）15.5万左右，其西城年华1.9万，橡树园2.3万方，万家花城3.6万方，待售楼盘协安上郡6.8万 。竞争强度在售楼盘均为余房，预计等蒋村项目上市时，已销售完毕。待售协安上郡量也不大。在五年内蒋村地块要优于申花板块，预计5年后申花板块的可居性更强。JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板块分析、各竞争板块分析申花板块典型项目申花板块典型项目旅游橡树园1#4#、7#楼，2008年
37、2月3日开盘328套，网上开盘均价13000元/平米，至2008年3月31日，已售166套，已售均价13533元/平米，销售率50.6%。户型户型套数套数已售套数已售套数销售率销售率81-8589 7179.792105875360.9127-139924043.5170-2104025JOYON REAL ESTATEPAGE一、定性竞争分析一、定性竞争分析1、各竞争板块分析、各竞争板块分析申花板块典型项目申花板块典型项目滨江滨江万家花城二期万家花城二期7#13#楼，楼，2007年12月16日开盘554套，网上开盘均价12960元/平米，至2008年3月31日，已售499套，已售均价1320
38、4元/平米，销售率90%。户型户型套数套数已售套数已售套数销售率销售率758013311989%878937735594%113115302583%1461494250%滨江滨江万家花城二期万家花城二期1#6#楼，楼，2008年3月24日开盘482套，网上开盘均价13160元/平米，至2008年4月7日，已预售108套，已售均价14130元/平米，销售率22.4%。户型户型套数套数已售套数已售套数销售率销售率7580105013%87893291325%11530330%141167800%JOYON REAL ESTATEPAGE三、定量竞争分析三、定量竞争分析杭州市2007年1月2008年
39、2月底批准预售15000元以上住宅供应量从大到小依次为180平米以上， 144-180平米，120-144平米，畅销程度分别为144-180平米， 180平米以上， 120-144平米。 另外，180平米以上的户型供应比例虽然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大户型，属于TOP客户。所以按价位分析，蒋村地块适合做140180平米的大户型。面积所在城区批准预售套数占比占比批准预售面积(平方米)至2008年2月29日可售套数销售率销售率120-144上城区12515.2%17116.281756.6%下城区121665.240江干区13217124.3841西湖区30741213.32
40、192144-180上城区22220.4%34198.89161.7%下城区274231.271江干区10015686.7122西湖区41667847.96264滨江区4706.494之江区4676.864180上城区28541.2%80300.55858%江干区497153533.04102西湖区509121953306之江区26879301.12239JOYON REAL ESTATEPAGE面积所在城区批准预售套数占比占比批准预售面积(平方米)至2008年2月29日可售套数销售率销售率60西湖区110.3%512.49275%滨江区144.17160-80上城区391.5%2917.29
41、488%西湖区181207.842滨江区161.84180-90上城区6410.2%5638.86645.8%拱墅区27223991.12198西湖区484244.52490-100上城区194.2%1834.05452.5%西湖区14113666.4872100-120上城区386.9%4284.83242%下城区6610.480江干区475223.1133西湖区16617991.87113滨江区3323.913单价在15000以上的楼盘中，80-90平米的户型占了10.2%，销售率低于平均销售率。2007年1月至2008年2月底共销售208套。所以蒋村地块不支持80-90平米的户型。JOY
42、ON REAL ESTATEPAGE楼楼盘盘名称名称60-8080-9090-120120-140140-180180总计总计银马银马公寓公寓149套售53套25套售13套174套售66套城市芯宇城市芯宇7套售2套184套售131套141套售96套6套售3套338套售232套总计总计7套套售售2套套184套套售售131290套套售售14931套套售售16套套512套套售售298套套占比占比1.4%36%56.6%6%100%销销售率售率28.6%71.2%51.4%51.6%58.2%文教区供应量最大的是140-180平米的大户型，从目前的销售率看成交量最大的是90-120平米的中等户型，集中
43、在城市芯宇，该楼盘主打城市精英，99方做2室，120平米做成二室和一室。对蒋村地块不具参考价值。银马的户型设置是准确的，但因为价格已上涨至25000元/平米，所以销售趋缓。JOYON REAL ESTATEPAGE楼楼盘盘名称名称60-8080-9090-120120-140140-180180总计总计蝶园蝶园204套售58套204套售58套文鼎院文鼎院46套售10套152套售14套198套售24套12套售0套408套售48套总计总计46套套售售10套套152套套售售14套套198套套售售24套套216套套售售58套套612套套售售106套套占比占比7.5%24.8%32.3%35.3%销销售
44、率售率21.7%9.2%12%26.9%17.3%蒋村商住区供应量最大的是140-190平米的大户型。蝶园190平米的精装跃层在万科的在售楼盘中属于卖得最差的，一方面是跃层，流失大量喜欢平层的客户，另一方面是精装修以后总价在18800元/平米左右，总价超过350万元，已经属于TOP客的范围，但蝶园的地段其实是属于G2的。而文鼎苑目前的售价在1600018500元左右，单价明显偏高，销售非常慢。JOYON REAL ESTATEPAGE楼楼盘盘名称名称6060-8080-9090-120120-140140-180180总计总计桂花城桂花城11237世世纪纪新城新城621896133星洲花园星洲
45、花园115323217德加公寓德加公寓12115新金都新金都241310湖畔花园湖畔花园11611524莲莲花港花港145111颐颐景园景园66紫金庭院紫金庭院114118阳光地阳光地带带246府新花园府新花园66府苑新村府苑新村268总计总计882436242417141占比占比5.7%5.7%1725.5%17%17%12%2007年年1月至月至2008年年1月蒋村商住区部分成交二手房户型统计月蒋村商住区部分成交二手房户型统计从目前的成交统计看，从目前的成交统计看，90120平米最大，平米最大，8090，120140，140180的比例也不小。城西的这些较高品质的公寓，当时主打的都是舒适型
46、口号，130140平米的三室两厅非常多。所以蒋村地块不建议做三室两厅，与二手房相比，没有太多优势。而对于选择140-180平米的G2客户来讲，住宅性能的提升，会让他们愿意花更多的钱买新楼盘。90万以下的小户型，在蒋村二手房中的量也不少，尤其是在一些品质更差些的二手小区内。JOYON REAL ESTATEPAGE楼楼盘盘名称名称60-8080-9090-120120-140140-180180总计总计芳芳满满庭庭84套售83套419套售414套123套售112套13套售1套639套售610套橡橡树树园园89套售71套87套售53套92套售40套40套售2套308套售166套万家花城万家花城23
47、8套售133套706套售438套60套售34套12套售2套1016套售607套总计总计322套套售售216套套1214套套售售923套套147套套售售87套套215套套售售152套套25套套售售3套套40套套售售2套套1963套套售售1383套套占比占比16.4%61.8%7.5%11%1.3%2%100%销销售率售率67%76%59%70.7%12%5%70.5%申花路板块供应量最大的是8090平米的小户型，13000元的价格从目前的市场来讲，已经有些高了，所以万家花城的销售也趋缓了。蒋村地块的预计售价在15000元左右，与申花板块比小户型没有优势。JOYON REAL ESTATEPAGE
48、第四部分第四部分客户定位客户定位JOYON REAL ESTATEPAGE一、客户定位一、客户定位1、目标客户描述、目标客户描述结合土地属性分析、市场竞争分析及我们对G2客户的感性了解，我们给出如下目标客户概述：地缘属性工作区域主要来自城西，黄龙商圈及文教区商圈，其次市中心。居住区域主要来自西湖区，其次为下城区及省内外阶层和职业属性以外贸、IT行业私营企业主为主，媒体高级管理人员、大型国内外高新技术及金融企业中高层管理者为辅，浙江大学紫金港校区的高教职员工是重点争取的客户品类属性希望能在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户为主JOYON REAL ESTATEPAGE2、目标客户
49、价值需求、目标客户价值需求在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户客户基本需求描述成熟且闹中取静的地段，小区景观好，栋距大，立面品质感强，舒适、享受的室内空间，好的开发商品牌和物业服务地段交通出行便利商业完备，能满足日常生活需求医疗较看重教育较看重周边环境要求较高产品景观景观层次饱满，绿化精致宜人，可参与性强，特别需考虑老人、孩子的需求楼层高层或一楼带花园公共部分舒适、精致的地下电梯门厅，一楼大堂地下车位车位配比1.5：1，有条件做到2：1，人车分流会所简单会所，以棋牌房等功能为主，如果设餐饮，建议会所放在小区外沿户型功能大面积，功能全，
50、看重主卧、主卫、客厅、厨房；餐厅独立，需要4到5个房间，有储藏室、走入式衣柜、入户花园、露台、设备阳台。层高3米。朝向至少两卧朝南、客厅朝南采光主要功能空间均需采光好通风南北通透物业品质高的物业服务装修为了控制总价，建议不要精装修；送中央空调外机品牌看重开发商品牌JOYON REAL ESTATEPAGE第五部分第五部分产品建议产品建议一、土地属性分析一、土地属性分析07号地块号地块 区位资源新城西规划+稀缺湿地资源=G类客户升级需求 宗地形态宗地呈矩形，长宽比恰当，竖向无明显特征 交通条件北、西、南为城市次干道，南北可接入小区 可视景观除东侧为规划绿地外，四至可见为规划小区 开发强度规模为居
51、住组团级，人口在3000人以下JOYON REAL ESTATEPAGE1010号地块号地块区位资源新城西规划+稀缺湿地资源=G类客户升级需求宗地形态西南缺角矩形，长宽比恰当，竖向无显特征交通条件西、南为城市次干道，可接入小区可视景观东侧隔道路绿地可见绿城育华校园， 西南为规划幼儿园，其余周界可见为规划小区开发强度规模为居住组团级，人口在3000人以下JOYON REAL ESTATEPAGE两两块地的块地的共性：共性： 区位规划与资源条件类同 开发强度类同差异：差异： 用地07号地较方正，07号地仅以东侧规划绿地为景观核心，10号地还拥有东侧校园景观，但城市交通噪音相对大。 交通，07号地三
52、侧，10号地两侧交通。小结小结： 两地块可采纳同样的营销售市场分析结论，具体布置应反映土地属性差异。JOYON REAL ESTATEPAGE二、项目产品需求二、项目产品需求营销建议营销建议 整体定位为G类客户改善需求 面积区段锁定四个范围：155（90+65)特殊的标准四房需求【90面积以下品类】139入门的四房需求175180五房的改善需求225少数的top客户需求 区段内部套数比例根据经验给出（不再经过销售去化定量分析） 产品力描述JOYON REAL ESTATEPAGE设计参数设计参数 面宽分配原则（详纪要） 品类附加卖点 155（90+65)可合并的两代居 139小高层的高得房率
53、175180改善型的入户花园 225178平方米基座的顶层跃典型户型平面讨论（缺少销售客户反馈修正阶段）JOYON REAL ESTATEPAGE典型户型典型户型: 90: 90平米以下面积组合平米以下面积组合JOYON REAL ESTATEPAGE典型户型参考典型户型参考: 139: 139平方米平方米JOYON REAL ESTATEPAGE典型户型参考典型户型参考: 180: 180平方米平方米JOYON REAL ESTATEPAGE三、用地价值分析三、用地价值分析JOYON REAL ESTATEPAGE用地价值建议用地价值建议07号地块以及10号地块接受相邻市政绿地公园及幼儿园的
54、景观资源辐射，可排布大户型；07号地块以及10号地块南北间距有限，南侧临街布置小面积户型139平方米，北侧在保证间距的前提下尽可能用足土地，排布90+65品类；中部可排布大户型；在用足限高的情况下尽量增加栋距，并围合中心景观10号用地东侧虽有噪声干扰，但拥有绿城育华的校园景观资源，可安排90+65品类JOYON REAL ESTATEPAGE0707地块技术指标地块技术指标（报建口径）（报建口径）报建：938户容积率：2.2停车数：924四、四、07地块强排方案地块强排方案JOYON REAL ESTATEPAGE0707地块技术指标地块技术指标( (销售口径）销售口径）JOYON REAL
55、ESTATEPAGE0707地块总图地块总图JOYON REAL ESTATEPAGE0707地块地下层平面地块地下层平面JOYON REAL ESTATEPAGE0707地块日照分析地块日照分析JOYON REAL ESTATEPAGE0707地块空间布局地块空间布局外部接口外部接口07号地块三个机动车出入口分别选择在南侧规划路（两个），北侧规划路（一个）07号地块人行主出入口选择用地东南，沿市政公园边界进入小区，结合会馆的设置，有利于创造美好的社区入口氛围。07号地块人行次出入口可选在西侧或北侧。除按规范设置地面停车位外，全部机动车在小区周边设置坡道入库，减少对小区内部干扰。JOYON R
56、EAL ESTATEPAGE0707地块空间布局地块空间布局内部交通内部交通07号地块内部车行（地库满足500台以上地库出入要求）停车后直接通过地库层入户门厅进入各楼栋。07号地块内部人行将通过景观道路在南北两个庭院内串联各个楼栋地面入口门厅。07号地块消防车道的设置将借用城市道路作为高层两个长边中的一边，减少小区内部道路面积。并按规范设置尽端回车场地。JOYON REAL ESTATEPAGE0707地块空间布局地块空间布局楼栋布局楼栋布局绝对高度45米黄海标高约束下，沿北侧用地边界满布90+65平方米高层组合品类。为保证90/70政策要求的面积数，沿西侧规划路布置点式楼栋。因用地条件所限制
57、，北侧单元布置密集，城市界面将比较封闭。用地南侧布置139平方米品类。中心区域布置180平方米及顶层225平方米品类。在保证间距的前提下，尽可能增加端头套，接受市政绿地的辐射。JOYON REAL ESTATEPAGE0707地块空间布局地块空间布局公建配套公建配套配套公建（物业管理办公+物业管理经营+社区用房+开放商所有会馆）布置在东南入口侧JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块技术指标地块技术指标（报建口径）（报建口径）报建：886户容积率：2.12停车数：786五、五、10地块强排方案地块强排方案JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块技术指标地块技术指标(
58、 (销售口径）销售口径）JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块总图地块总图受高度和房型的限制，受高度和房型的限制，10号地总的容积率无法保号地总的容积率无法保证证2.2，在新的约束下调整各类配比，在新的约束下调整各类配比JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块地下室地块地下室JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块日照分析地块日照分析容积率：2.05容积率：2.12受规范制约：用地北侧相邻居住用地界内受规范制约：用地北侧相邻居住用地界内14米保证大寒日照时数米保证大寒日照时数2小时。本用地北侧小时。本用地北侧建筑层高被迫降至建筑层高被迫降至12层以下
59、，是容积率无法保证的主要原因层以下，是容积率无法保证的主要原因JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块空间布局地块空间布局外部接口外部接口10号地块三个机动车出入口分别选择在南侧规划路（两个），北侧内部道路（一个）07号地块人行主出入口选择用地西侧，面对市政公园，结合会馆的设置，有利于创造美好的社区入口氛围。07号地块人行次出入口可选在西侧或北侧。除按规范设置地面停车位外，尽可能机动车在小区周边设置坡道入库，减少对小区内部干扰。JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块空间布局地块空间布局内部交通内部交通07号地块内部车行（地库满足500台以上地库出入要求）停车后直接
60、通过地库层入户门厅进入各楼栋。07号地块内部人行将通过景观道路在南北两个庭院内串联各个楼栋地面入口门厅。07号地块消防车道的设置将借用城市道路作为高层两个长边中的一边，减少小区内部道路面积。并按规范设置尽端回车场地。JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块空间布局地块空间布局楼栋布局楼栋布局绝对高度45米黄海标高约束下，沿北侧用地边界满布90+65平方米高层组合品类。为保证90/70政策要求的面积数，在用地南侧道路沿线近幼儿园的西侧布置板楼，及沿东侧规划路布置点式楼栋。因保证相邻北侧用地日照条件，北侧退界的土地损失比较大。用地东南侧布置139平方米品类。中心区域布置180平方米及
61、顶层225平方米品类。在保证间距的前提下，尽可能增加端头套，接受市政绿地的辐射。JOYON REAL ESTATEPAGE1010地块空间布局地块空间布局公建配套公建配套配套公建（物业管理办公+物业管理经营+社区用房+开放商所有会馆）布置在西侧入口侧JOYON REAL ESTATEPAGE六、风格意向六、风格意向方案方案新古典风格之新古典风格之/北京北京 立面主要应用面砖材料，采用柔和的米白色或浅驼色，搭配略蓝色玻璃。基座可应用石材。呈现出高耸挺拔、富于动态但又不失稳重的建筑风格JOYON REAL ESTATEPAGE方案方案B现代原创风格现代原创风格/深圳深圳万科十七英里，经前期客户测试
62、，高端客户对该风格评价度较高选择新古典需要避免成为绿城的追随选择新古典需要避免成为绿城的追随者。选择现代风格。但需保证用材品者。选择现代风格。但需保证用材品质以体现价值感。质以体现价值感。JOYON REAL ESTATEPAGE七、建议和说明七、建议和说明由于10号地受日照退界及幼儿园退界影响，容积率无法做足2.2，从成本分摊角度建议倾向获取07号地。由于10号地东侧紧临交通干道，虽有绿城学校景观，但长期居住并不如07号用地，建议倾向获取07号地。现状布局考虑到地库的经济性，并没有在主楼下为停车考虑柱网转换，因此停车配比无法满足销售提出的1：1.6（销售户）的要求。现状布局中使用的户型个别位
63、置需要根据用地条件做微调以满足所有规范和开发目标，暂以原型替代。10号用地中的容积率2.12的方案中对180平方米户型做了面宽的调整（暂未反映在单体平面的修改中）JOYON REAL ESTATEPAGEJOYON REAL ESTATEPAGE八、成本测算八、成本测算07地块：达到净利率地块：达到净利率10 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9400元/平米（此地价的保本售价为12750元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11700元/平米（此地价的保本售价为15295元/平米）；（送中央空调）10地块：达到净利率地块：达到净利率10： 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9330元/平米（此地价的保本售价为12770元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11630元/平米（此地价的保本售价为15590元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11900元/平米（此地价的保本售价为15300元/平米）；（不送中央空调）
