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1、12012.08.13ClicktoaddtitleClicktoaddsubheading昆明精装修市场分析报告=2随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、金地、绿城）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。精装修已成为品牌中档、高档住宅开发主要趋势引言3昆明精装修市场基本特征精装修典型项目分析报 告 结 构报 告 结 构Report Struct
2、ureReport Structure总结分析及大坝装修建议4精装修定义就目前市场主流情况而言，精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。5昆明精装修市场发展概况2010年以前：小户精装时代昆明市场精装修发展演变形式与沿海发达城市基本一致：小户精装昆明市场精装修发展演变形式与沿海发达城市基本一致：小户精装主流产品成主流产品成品精装。只是其发展时段较沿海落后了品精装。只是其发展时段较沿海落后了3 3年左右时间。年左右时间。l该阶段精装典型项目有果壳中的宇宙、城市理想、江东好世界、星雅俊园、甲壳城市、中央丽城等。l这段期间装
3、修产品以40年产权公寓类产品，以及70年住宅产权中的一室厅类小面积产品为主。l此类产品针对人群为投资客、过渡性居住的年轻一族，精装修以利于投资客出租，方便过渡性居住一族的居住便利性。城市理想精装和谐世纪精装星雅俊园精装6昆明精装修市场发展概况2010年以来：成品精装时代l该阶段典型特征以万科入驻昆明，本土品牌开发商俊发地产宣布中高端产品线逐渐引入精装为契始。经过2年多市场培育，主流产品精装概念在昆明由客户的不认同、怀疑，到被逐步接纳认同，形成了一定的细分市场，并一定程度上成为中高端城市住宅的代名词。l精装修项目一般为中高端，品质+品牌型城市住宅项目。l该阶段代表项目为空间俊园、金域缇香、七彩俊
4、园、白沙润园、滨江俊园、万科.学府、金域国际为主。空间俊园精装万科学府精装7精装修发展的驱动力品牌发展的需要销售价格支撑的需要市场趋势的前瞻性引领l精装成品发售，在丰富企业产品线的同时，有利于彰显企业深度开发的实力；同时，集成式精装的环保经济概念、精装房所展示的品质也是企业品牌输出的一个构成部分。l中高端项目，为了实现其销售价格支撑，以精装概念、以及精装所展现的品质，作为项目销售单价支撑的重要要素之一。l精装修出售是开发商对项目深度开发的体现之一；同时，精装出售所能实现的经济效益、环保节能效益；可信赖的专业细分背景下，消费者出于便利、退出不专业的参与等。在可预见的未来，精装修出售将成为主流住宅
5、产品的发展趋势。l在这种背景下，品牌开发商出于前瞻性市场引领的动机，亦大力推出精装房项目。8昆明精装修项目市场表现市场认同初成，对应细分市场逐渐形成支撑项目品质、售价的要素，但促成溢价能力不明显主要覆盖城市中高端住宅l市场精装修出售项目以品牌开发商为主，主要覆盖G1、G2产品序列，Top、City、Town产品序列的精装修案例还没出现。在一线城市，以星河湾和绿城为代表的Top产品开发商中，已经出现精装修案例，但该类产品对开发商精装修把控能力要求极高。l由于品牌发展商的信誉支撑，市场对主流产品精装修出售的疑虑已经逐步打消，且有一定群体客户出于省心、便利动因，倾向于选择精装修产品，这近期以万科学府
6、、白沙润园等项目表现较为明显。目前昆明市场精装修项目，市场认知代名词为：品牌开发商+中高端城市住宅项目（G1、G2）。l在滨江俊园、学府、白沙润园等项目中，精装修已经成为客户对项目品质认同，由品质认同带来的价格支撑的重要因素。但刨除装修成本后，对项目售价的溢价能力并不明显，且客户难以因为装修因素而溢价购买产品。9精装修分类精装修种类划分在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：基本精装修住宅：主要完成地面、墙面，室内水电气布线，同时厨房、卫生间除了地面、墙面、天花处理外，还配备了完善的必备设备、部品（橱柜、马桶、燃气灶等）。菜单式精装修成品房：提供若
7、干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。亦俗称拎包入住。10精装修要素构成分类分区部品用材/要素必备程度室外部分公共大堂门禁可视对讲、指纹/密码锁、入户大门信报箱大堂顶灯水晶灯、普通大灯地面石材、瓷砖墙面用材瓷砖、石材、乳胶漆物业接待台其他软饰植物、雕塑大堂地砖墙面电梯间电梯电梯品牌、镜面、轿厢底部用材、电梯密码、射频刷卡等走廊地面石材、瓷砖墙面瓷砖、石材、乳胶漆门禁对讲可视对讲、指纹/密码锁软饰植物、雕塑11精装修要素构成分类分区部品用
8、材/要素必备程度室内部分入口玄关入户大门防撬门、门锁地砖防滑、耐磨玄关收纳柜鞋帽、雨伞、衣架、整容镜、软饰客餐厅地面石材、地砖、地板墙面瓷砖、石材、墙纸、乳胶漆、踢脚线天花乳胶漆、石膏吊顶背景墙电视背景墙吊灯水晶灯、普通吊灯中央空调新风系统地暖系统家私沙发、餐桌、茶几家电电视、饮水机等卧室、书房地面品牌木地板墙面品牌墙纸、乳胶漆、踢脚线天花石膏造型顶灯家私家电12精装修要素构成分类分区部品用材/要素必备程度室内部分厨房地面耐磨防滑地砖、石材墙面墙砖天花铝材吊顶操作台板石材、仿石材水槽品牌水槽龙头品牌龙头整体橱柜品牌定制橱柜燃气灶品牌燃气灶抽油烟机品牌抽油烟机微波炉垃圾粉碎机其他其他家电13精装
9、修要素构成分类分区部品用材/要素必备程度室内部分卫浴地面耐磨防滑地砖、石材墙面墙砖洗面盆品牌面盆龙头品牌龙头马桶品牌马桶、全自动智能马桶厕纸盒品牌厕纸盒毛巾架品牌毛巾架化妆镜淋浴房品牌淋浴房花洒品牌花洒浴镜浴霸品牌浴霸浴缸品牌浴缸阳台地面防滑地砖栏杆扶手品牌栏杆扶手地漏洗衣机位空调新风机位其他部品开关品牌开关其他水电气布线14精装修分类装修成本维度豪华装修2500元/m2以上高档装修20002500元/m2中档装修15002000元/m2经济型装修1500元/m2以下15经济型装修要点分析价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求维持较高档次的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱消毒柜垃
10、圾食物粉碎机橱柜灶具两件套台盆厨房墙地砖热水器淋浴房淋浴花洒坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴缸洗手间套件在经济型装修预算的压力下，对台盆、龙头、马桶、花洒、浴缸等易感知/易识别的部品，需要采用国际品牌；对抽油烟机、橱柜、燃气灶、浴霸、淋浴房、开关、门锁等要求国内知名品牌；对地板、入户门、室内门、墙纸、乳胶漆、背景墙、衣柜、储物柜、可视对讲等品牌要求不明显。背景墙浴缸龙头可视对讲16中档型装修要点分析烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴
11、霸暖风机浴缸微波炉在中档型装修预算的压力下，对台盆、龙头、马桶、花洒、浴缸等易感知/易识别的部品，需要采用国际品牌；对抽油烟机、橱柜、燃气灶、浴霸、淋浴房、开关、门锁、地板、入户门、室内门、墙纸、乳胶漆等要求国内知名品牌；对背景墙、衣柜、储物柜、可视对讲等品牌要求不明显。价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求维持较高档次的产品价格压力下，选择舍弃的产品抽油烟机17高档型装修要点分析烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、抽油烟机台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴霸暖风机微波炉浴缸浴室墙地砖在高档型
12、装修预算的压力下，对台盆、龙头、马桶、花洒、浴缸、开关、门锁、入户门等易感知/易识别的部品，需要采用国际品牌中较高档次产品；对抽油烟机、橱柜、燃气灶、浴霸、淋浴房地板、入户门、室内门、墙纸、乳胶漆、可视对讲等要求国内一线品牌；对背景墙、衣柜、储物柜等品牌要求不明显。价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求维持较高档次的产品价格压力下，选择舍弃的产品18在豪华型装修的预算下，对台盆、龙头、马桶、花洒、浴缸、开关、门锁、入户门等易感知/易识别的部品，需要采用国际品牌中较高档次产品；对抽油烟机、橱柜、燃气灶、浴霸、淋浴房地板、入户门、室内门、墙纸、乳胶漆、可视对讲、热水器等要求国内一线品牌
13、，部分要求国际一线品牌；对背景墙、衣柜、储物柜等品牌要求不明显。同时，在这种情况下，智能化安保系统、中央空调、地暖、中央净水、中央吸尘、新兴保温隔热技术等会搭配应用；消毒柜、垃圾粉碎机等厨房家电开始出现；同时，其他部品中，部分开始采用新科技、高智能化的系统。豪华型装修要点分析烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、抽油烟机台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱储物间内橱步入式衣帽间空调、中央空调冰箱浴霸暖风机窗玻璃微波炉浴室墙地砖消毒柜价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求维持较高档次的产品价格压力下，可选择舍弃的产品智能安保地暖中央净
14、水、中央除尘微波炉背景墙（客厅、卧室）19昆明精装修市场基本特征精装修典型项目分析报 告 结 构报 告 结 构Report StructureReport Structure总结分析及大坝装修建议20经济型装修案例万科.学府（C标交付标准）分区品牌、工艺、用材室内客餐厅天花乳胶漆，局部石膏板吊顶墙身外露部分乳胶漆入户门入户门配锁具地面强化木地板配踢脚线主卧房天花乳胶漆墙身外露部分乳胶漆房门成品户内门带门锁、门吸地面强化木地板配踢脚线窗台板人造石窗台板卧房天花乳胶漆墙身乳胶漆房门成品户内门带门锁、门吸地面强化木地板配踢脚线窗台板人造石窗台板主卫天花局部铝扣板吊顶墙身外露部分贴墙砖（被柜体遮挡或隐
15、蔽部位不贴墙砖）主卫门成品户内门带门锁、门吸地面外露部分贴地砖（被马桶遮挡或隐蔽部位不贴地砖），石材门槛石公卫湿区天花铝扣板吊顶墙身外露部分贴墙砖公卫门成品户内门带门锁、门吸地面外露部分贴地砖（被马桶遮挡或隐蔽部位不贴地砖），石材门槛石公卫干区天花乳胶漆，局部石膏板吊顶墙身防水乳胶漆（被柜体遮挡部位做防水处理）地面地砖（被柜体等遮挡部位不铺地砖），石材门槛石厨房天花铝扣板吊顶墙身外露部分贴墙砖（被柜体遮挡或隐蔽部位不贴墙砖）厨房门成品户内门带门锁、门吸地面外露部分贴地砖（被柜体遮挡或隐蔽部位不贴地砖），石材门槛石过道天花局部石膏板吊顶墙身乳胶漆地面强化木地板配踢脚线（公卫干区过道外露部分贴地砖
16、）家私客餐厅配电视背景墙，玄关柜主人房配有成品衣柜21经济型装修案例万科.学府（C标交付标准）分区品牌、工艺、用材室外外墙外墙涂料及局部面砖外门窗铝合金门窗阳台地面铺地砖，天花乳胶漆，墙面为外墙涂料，阳台栏杆根据功能不同分两种类型：1、生活阳台为实墙栏板；2、景观阳台为装配式钢栏杆加玻璃栏板设备灯饰局部吊顶安装筒灯，厅、房预留主灯位；厨、卫安装厨卫灯，公卫干区吊顶安装筒灯，阳台安装吸顶灯插座、电器开关户内配总电源配电箱；所有房间均装有开关、插座面板；全部电线以暗藏形式安装。厨房设备橱柜配有成品橱柜配人造石台面；方太或同等品牌燃气炉、方太或同等品牌抽油烟机；摩恩或同等品牌不锈钢洗涤盆，配冷热水龙
17、头。烟道成品烟道燃气燃气管到户（由客户自行申请开通）卫生间洁具、镜柜配有科勒或同等品牌抽水马桶和洗面盆配有成品镜柜淋浴屏沐浴区配淋浴屏浴霸配有奥普或同等品牌浴霸其它配有摩恩或同等品牌冷热水龙头及淋浴花洒，配有摩恩或同等品牌厕纸架、毛巾挂杆有线电视电话线宽带网客厅配备电话插座 客厅配备宽带网信息插座客厅及主卧配有线电视插座（均由客户自行申请开通）阳台生活阳台配给水点、地漏；景观阳台配地漏对讲系统可视对讲抄表系统集中设置（自来水给水水表为远程抄表）热水系统24层及以上配太阳能，23层及以下配空气源热泵22经济型装修案例万科.学府（C标）备注：根据万科的装修标准，精装修项目交付标准分为A、B、C三类
18、标准，C标主要针对City、Town、Golden 1、 Golden 2品类序列。B标针对Golden 1、高端洋房、大户型类产品；A标主要针对别墅、大平层类Top品类序列。一般市场上所见基本都为C标装修标准。入户玄关l入户防撬门l防滑耐磨地砖l玄关收纳柜l厅房复合木地板玄关收纳柜l鞋柜l大衣架l箱包收纳柜l雨伞架彩色可视对讲TCL开关方太燃气灶老板抽油烟机23经济型装修案例万科.学府（C标）MOEN盆槽及龙头厨卫防潮墙砖卧室复合木地板及乳胶漆墙面室内木门及推拉式衣厨美的电热水器MOEN洗面盆及龙头TOTOI座便器及仿石材防滑地砖、墙砖MOEN毛巾架及厕纸盒MOEN花洒及TOTO浴缸24分区
19、工艺、用材室内客餐厅天花乳胶漆，局部石膏板吊顶墙身外露部分乳胶漆地面强化木地板配踢脚线玄关天花乳胶漆，局部石膏板吊顶墙身乳胶漆地面地砖入户门入户门配锁具主卧房天花乳胶漆墙身乳胶漆房门成品户内门带门锁、门吸地面强化木地板配踢脚线窗台板石材窗台板卧房天花乳胶漆墙身乳胶漆房门成品户内门带门锁、门吸地面强化木地板配踢脚线窗台板石材船台板主卫天花埃特板吊顶墙身外露部分贴墙砖其余部分用水泥砂浆找平主卫门成品户内门带门锁、门吸地面外露部分贴地砖其余部分用水泥砂浆找平，石材门槛石公卫湿区天花埃特板吊顶墙身外露部分贴墙砖，其余部分用水泥砂浆找平公卫门成品户内门带门锁、门吸地面外露部分贴地砖其余部分用水泥砂浆找平
20、，石材门槛石公卫干区天花乳胶漆，局部石膏板吊顶墙身局部墙砖或马赛克，其余部分为乳胶漆（被柜体、镜子等遮挡部位不贴墙砖，为水泥砂浆抹面）地面地砖（被柜体等遮挡部位不铺地砖），石材门槛石厨房天花铝扣板吊顶墙身外露部分贴墙砖（被柜体遮挡或隐蔽部位不贴墙砖）厨房门成品户内门带门锁、门吸地面外露部分贴地砖（被柜体遮挡或隐蔽部位不贴地砖），石材门槛石过道天花局部石膏板吊顶墙身乳胶漆地面强化木地板配踢脚线（公卫干区过道外露部分贴地砖）中档型装修案例白沙润园（B标交付标准）25中档型装修案例白沙润园（B标交付标准）分区工艺、用材室外外墙外墙涂料+局部劈开砖阳台地砖、阳台栏杆根据户型和位置不同分两种类型：1、铝
21、合金玻璃栏杆；2、实墙栏板加铝合金玻璃栏杆设备灯饰局部预留灯带、筒灯，厅、房预留主灯位；厨、卫安装厨卫灯，公卫干区吊顶安装筒灯，阳台安装吸顶灯插座、电器开关户内配总电源配电箱；所有房间均装有面板开关、插座；全部电线以暗藏形式安装，厨房插座独立回路。主卧室灯为双控开关厨房设备橱柜配有成品橱柜配人造石台面；方太或同等品牌燃气炉、方太或同等品牌抽油烟机；摩恩或同等品牌不锈钢洗涤盆，配冷热水龙头。烟道共用烟道燃气燃气管到户家私主人房配有成品衣柜玄关配有玄关柜（适用带玄关户型）卫生间洁具、镜柜配有科勒或同等品牌抽水马桶和洗面盆配有成品镜柜淋浴屏沐浴区配钢化玻璃淋浴屏浴霸配有奥普或同等品牌浴霸其它配有摩恩
22、或同等品牌冷热水龙头及淋浴花洒，配有摩恩或同等品牌厕纸架、毛巾挂杆有线电视电话线宽带网客厅配备电话插座客厅配备宽带网信息插座客厅及主卧配有线电视插座阳台生活阳台配给水点、地漏；景观阳台配地漏新风加湿系统配有新风加湿系统对讲系统可视对讲抄表系统集中设置（自来水给水水表为远程抄表）太阳能热水系统太阳能供热26中档型装修案例白沙润园（B标交付标准）入口多功能玄关柜灯带槽、筒灯、局部石膏板造型入户门锁细节石英石台面、西门子牌燃气灶/抽油烟机/消毒碗柜MOEN槽盆及龙头墙面乳胶漆、电视背景墙地面复合木地板（客餐厅、卧室）27中档型装修案例白沙润园（B标交付标准）MOEN台盆、龙头奥普浴霸、MOEN毛巾架
23、、厕纸盒、花洒、钢化玻璃淋浴屏石材地面墙面墙砖镜柜石材台面埃特板吊顶石材门槛石科勒品牌马桶28高档型装修案例滨江俊园分区工艺、用材、品牌公共部分大堂地面天然石材墙面墙砖信报箱有保安值班室有电梯电梯国产三菱电梯室内客餐厅天花灯带槽、局部石膏板造型朗能筒灯，立邦乳胶漆墙身欧雅墙纸，电视背景墙地面实木地板玄关入户门双层实木中铁门主卧房天花灯带槽、局部石膏板造型朗能筒灯，立邦乳胶漆墙身欧雅墙纸房门实木分户门地面实木地板窗台板石英石材卫生间天花铝扣板吊顶墙身新世纪米黄石材主卫门实木门地面新世纪米黄石材厨房天花铝扣板吊顶墙身墙砖厨房门实木门地面地砖29高档型装修案例滨江俊园分区工艺、用材室外外墙涂料阳台韦
24、邦金属边吸顶灯设备灯饰预留灯孔插座、电器开关TCL-Legrand厨房设备橱柜瑞士Frankie台面仿石材燃气灶方太微波炉瑞士Frankie抽油烟机ROBAM老板抽油烟机盆槽瑞士Frankie家私主人房玄关卫生间洁具、镜柜TOTO马桶、洗面盆、龙头MOEN花洒淋浴屏浴霸其它空调松下中央空调阳台白马王子吸顶灯对讲系统WRT对讲系统抄表系统太阳能热水系统30高档型装修案例滨江俊园交付标准入户门及门锁餐、厅、卧室3层实木地板韦邦牌筒灯TCL-Legrand开关面板餐、厅、卧立邦牌乳胶漆天花顶、墙面松下中央空调国产三菱电梯灯带槽、局部石膏板造型31高档型装修案例滨江俊园交付标准卫生间白色亚克力台面实木
25、柜TOTO面盆及花洒梳妆镜墙面墙砖贴面卫生间TOTO座便器地面瓷砖钢化玻璃淋浴屏MOEN花洒瑞士Frankie燃气灶白色亚克力操作台面瑞士Frankie盆槽及龙头ROBAM牌抽油烟机方太微波炉瑞士Frankie（方太）一体橱柜32豪华型装修案例七彩俊园交付标准分区工艺、用材、品牌公共部位单元门门6米挑高，对开入户大门门禁美国金指码指纹、密码、刷卡锁入户大堂天花7米挑高，涂料+局部石膏吊顶；灯带槽及暖色灯带、筒灯内墙天然石材+打磨上蜡+镜面不锈钢地面天然石材+打磨上蜡信报箱分户信报箱值班台值班台、7米高镜面不锈钢大堂软格屏风首层电梯厅天花7米挑高，涂料+局部拉法基石膏吊顶；灯带槽及暖色灯带、筒灯
26、内墙电梯石材+木质门套+天然石材+镜面不锈钢地面天然石材+打磨上蜡电梯进口三菱电梯，分层限制，刷卡或门禁放行入户标准层电梯厅天花涂料+局部石膏吊顶；灯带槽及暖色灯带、韦邦筒灯内墙电梯石材门套+墙砖地面天然石材+打磨上蜡门禁WRT彩色可视对讲33豪华型装修案例七彩俊园交付标准分区工艺、用材、品牌室内厅天花乳胶漆，局部石膏板吊顶筒灯韦邦筒灯背景墙1.康发电视背景墙2.康发收纳式客厅背景墙（开关、插座、家政收纳）墙身欧雅墙纸地面天然石材，打磨上蜡玄关天花乳胶漆，局部石膏板吊顶墙身欧雅墙纸地面天然石材，打磨上蜡入户门曼特宽体双层入户门，智能门锁（刷卡、密码、指纹、锁匙）卧房天花涂料+局部石膏吊顶；灯带
27、槽及暖色灯带、韦邦筒灯墙身欧雅墙纸房门康发成品户内门带门锁、门吸衣橱主卧步入式衣橱地面圣象三层实木地板窗台板石材窗台板卫生间天花埃特板吊顶墙身外露部分贴墙砖+局部马赛克卫门成品户内门带门锁、门吸地面外露部分贴地砖，石材门槛石厨房天花铝扣板天花墙身外露部分贴墙砖厨房门康发成品户内门地面外露部分贴地砖，石材门槛石过道天花乳胶漆，局部石膏板吊顶墙身乳胶漆地面天然石材+打磨上蜡34豪华型装修案例七彩俊园交付标准分区工艺、用材、品牌室外外墙涂料;石材;仿石材铝合金门窗铝合金门窗玻璃双层中空玻璃阳台地砖，阳台栏杆根据户型和位置不同分两种类型：1、铝合金玻璃栏杆；2、实墙栏板加铝合金玻璃栏杆设备灯饰局部吊顶
28、预留灯带、筒灯，厅房预留主灯位；厨、卫安装厨卫灯，阳台安装吸顶灯插座、电器开关户内总电源配电箱；所有房间均装有TCL-Legrand面板开关、插座；全部电线以暗藏形式安装，厨房插座独立回路。主卧室灯为双控开关厨房设备橱柜配有柏丽成品橱柜配人造石台面抽油烟机瑞士Frankie燃气灶瑞士Frankie盆槽瑞士Frankie龙头瑞士Frankie消毒柜瑞士Frankie家私主人房配有康发步入式衣橱35豪华型装修案例七彩俊园交付标准分区工艺、用材、品牌设备卫生间台面人造石，配化妆镜洗面盆DURAVIT杜拉维特龙头DURAVIT杜拉维特沐浴屏朗高钢化玻璃淋浴房花洒汉斯格雅毛巾架、厕纸盒朗高五金部件座便器
29、DURAVIT杜拉维特智能马桶，自动烘干，自动感应，电动按摩浴缸DURAVIT杜拉维特浴霸DURAVIT杜拉维特有线电视电话线宽带网客厅、主卧室配备有线电视管线；客厅、主卧室配备电话插座；客厅、书房配备宽带网信息插座。阳台配有水龙头、插座、地漏；中央空调美的中央空调对讲系统WRT彩色可视对讲系统科技智能中水回收系统【政府要求】通过再生水的合理回收利用，可用于灌溉、冲刷太阳能一体化【高于政府要求设置】太阳能热水系统、空气源热水系统雨水收集系统将空调凝结水和屋面雨水的收集、处理，用作道路冲洗和绿化灌溉用水，配合程控型绿地喷灌及滴灌等节水灌溉节水新风系统解决整套房屋内部的通风和换气问题，能够在不开窗
30、的前提下为整个房屋提供新鲜的自然空气，同时去除其中的有毒有害气体，还能调节室内的湿度36豪华型装修案例七彩俊园交付标准单元入户入户单元大堂信报箱及墙面细节入户单元大堂地面、屏风、值班台、天花、电梯过道墙体细节电梯及墙面装饰37豪华型装修案例七彩俊园交付标准电梯厅地面、墙面、天花、入户门、门锁WRT彩色可视对讲入户玄关及背景墙主卧背景墙衣橱38豪华型装修案例七彩俊园交付标准客厅背景墙客厅天然石材地面墙纸及开关面板美的中央空调卧室墙面、实木地板、天花、门窗厨房、卫生间天花处理及筒灯Frankie抽油烟机Frankie盆槽、朗高龙头及厨房墙面细节Frankie消毒柜39豪华型装修案例七彩俊园交付标准
31、卫生间台面、杜拉维特洗面盆、龙头卫生间淋浴屏、花洒、天花、墙面细节朗高毛巾架杜拉维特浴缸杜拉维特智能座便器、地面、墙面细节40昆明精装修市场基本特征精装修典型项目分析报 告 结 构报 告 结 构Report StructureReport Structure总结分析及大坝装修建议41对精装修房态度和意见备注：客户分析主要参照中原地产对昆明市场精装修客户市场调查分析结论Q1、是否考虑购买精装修房53%客户选择考虑购买精装修房，主要看样板房装修是否满意，选择肯定买精装房占13%，主要为年轻客户，而坚定买毛坯客户占34%，主要为有过装修经验客户Q2、考虑买精装房原因选择考虑及一定购买精装房客户中84
32、%客户主要出于装修麻烦原因； 42对精装修房态度和意见Q3、不愿意接受精装原因被访者选择不愿意接受精装房主要原认为开发商装修质量差及缺乏个性；另外由于客户对品牌认知度较低，在选择对品牌认同度关注度最低； Q4、整体装修风格喜好大部分人喜欢简约风格，而选择中式风格被访者多为二次装修年龄层次较大客户；客户大多不喜欢过于奢华装修风格，简约、现代、时尚是客户选择装修风格关键词。 43对房屋装修价值观排序Q5、对房屋装修价值观排序从图表中可以明显看出，被访者出于面子会将第一项“面子”排在最后，普遍把舒适性和效果排在第一，其次关注功能性和耐用性。 Q6、愿意为最重要一项多支付款项在选择为最重要的一项多支付
33、装修款项时，主要集中在10-20%，占总被访者的89%。44关注装修因素及功能空间排序Q7、对装修因素关注排序被访者注重装修费用及装修风格，在有限费用下，客户对装修风格最为关注；其次为装修品牌和售后服务，对保修期的关注度最低 Q8、对各功能空间排序与被访者对客厅满意程度一样，普遍认为客厅最重要，其次为主卧室，对厨房和卫生间关注度较低。 45昆明市场精装修购买客户定性描述备注：以下描述参照了万科项目成交客户特征城市中产、上中产型客户为主，相对年轻，知识层次较高l年龄集中在2641岁客户群体；l客户从事职业以生意人、企事业普通员工、公务员、私企老板为主；l客户家庭年总收入以10-20万区间段为主，
34、其他占比较高的为5-10万区间、20-30万区间。观念相对开放，出于方便、品牌信赖选购精装房l由于年龄层次，知识结构，社会地位等综合因素，具有较为开放的视野，对新鲜事物接受度相对较高；l不排斥精装修，但又不是对精装修有特殊偏好，非精装修房购买不可；l出于方便、免除烦恼的便捷性需求动因，而选择精装修项目；l出于对开发商企业品牌，品质信心的信赖，而对精装修交房的品质、承诺难以兑现等担忧相对不高。46精装修项目市场销售表现住宅精装修溢价能力表现不明显l品牌开发商万科的精装修项目，其精装修能产生的销售溢价能力在500元左右，整体溢价能力在5%左右。l在俊发地产的两个精装修项目中，由于户型面积造成的总价
35、较高，出于总价价格压力，造成项目的精装修溢价能力不能得以实现。l整体归纳分析而言，全国性品牌开发商，由于规模化采购带来较好的成本控制，成熟的装修经验让精装修产品的价值能够得到较好彰显，其品牌认同力造成客户能够愿意适当为精装修溢价买单。l就本土品牌开发商俊发而言，精装修并不能为项目的售价带来溢价效应。同时，中大户型面积还要承担由于装修造成销售单总价上升造成销售迟滞的风险。项目名称销售价格装修成本扣除成本实际成交价区域市场销售价格万科学府(C标）11500100010500云安阳光城：10000白沙润园（B标）1050018008700朝九晚五（小高层）：8000滨江俊园1150022009300
36、葡萄街区：9000同德昆明广场：9500七彩俊园18000300015000汇都国际：16000南亚之门：140001600047精装修项目市场销售表现紧凑型居家产品去化迅速，110以内面积去化速度次之，中大户型销售去化情况不容乐观l由于产品面积对应总价，以及精装修带来的价格上涨因素，精装修出售房源中：l90左右兼顾居家功能的紧凑型居家产品销售情况最好，次之为107及60以内产品。l中间面积段及大户型产品去化情况惨淡备注：以上信息为滨江俊园在售13栋，改动于2012年7月推售，以上销售情况为截至2月6日方案备案信息为准建筑面积套数销售套数未售套数去化率4060124725258%9762539
37、85%10730151550%11011936112531%1201293030%14214761134821%1872184040%合计32016415651%48大坝项目产品品类初判断90130左右面积段洋房产品品类属性属于G2范畴，但同时具有一定TOP1品类特质160以上面积段洋房+别墅TOP1稀缺性城市资源型豪宅大坝、河尾村项目精装修实施建议49大坝、河尾村项目精装修实施建议基于品类的精装修适宜性初判l别墅、洋房大平层TOP型产品精装修主要出现一线城市，专攻TOP型物业开发的星河湾、绿城之流企业，对精装用材、品质、工艺、风格、客户掌控水平要求极高，同时考虑到昆明市场发育度因素，不建议采
38、取精装修l对主流洋房产品，出于对项目品质、售价支撑、市场竞争差异化、公司品牌发展等因素考虑，可以考虑采取精装修出售的方式。但在精装实施前建议对风格、档次、用材做深入研究，在充分装修完成后实际呈现的品质，并做好成本控制后，再行实施。市场发展程度消费客群+市场表现精装利弊因素50大坝、河尾村项目精装修实施建议精装修实施基本思路：试水先行，分段实施l项目2013年先行销售A5-2地块，在对公司精装修品质至臻尚需一段时日，精装修带来的销售表现尚不明确的情况下。l建议先在A5-2地块中采取部分产品精装，在精装、毛坯房同时向市场供给出售的情况下，进行以下几个方面的测试：1.测试主城洋房精装修出售的市场接受
39、情况。2.测试不同面积段产品品类，在由于精装修成本，造成销售单总价上升的价格压力下，不同产品品类的精装修出售的市场接受度问题。同时，在精装修实施的过程中，还要着重注意一下方面因素：1.装修品质把控问题：如果实施不到位，装修品质不达标，销售阶段反而对销售带来较大的负面因素，交房之后可能会带来较大的业主投诉问题。就万科而言，其金域缇香项目在交房期间就因为客户投诉问题，造成部分楼栋重新整改，推迟交房。2.集中装修交付带来的居家品质提升问题：万科在精装房空间及部品的流线、人性化、人体工学优化上研究造诣很深，其精装修对客户而言，是增加了居家便利，提升了生活品质。而不是限制了客户的个性化选择需求。3.成本
40、控制问题：万科由于成熟化运作，大批量全国性集中采购，在成本控制上把控优异。相形之下，俊发在成本控制能力上稍弱。51大坝、河尾村项目精装修实施建议房源选择l在A5-2地块中，出于施工、整体性考虑，选择部分房源，整栋形式进行精装修。l选择7#楼，小户型面积居多，就市场分析而言，该部分产品精装修销售无压力。l同时选择1#楼，共2个单元，中等面积段产品，进行装修，作为后续地块产品的装修测试。l如果中等户型面积精装修，市场接受度良好的情况下，则后期产品，除160以上大户型产品外，全部进行精装修出售。l作为公司首个精装修出售项目，结合市场分析，建议不进行溢价销售。52差异化实施建议l市场竞争差异化：装修档次/用材以参照滨江俊园室内部分为主，适当参照七彩俊园的公共部分。在人性化设置上重点参照万科（收纳、流线、人体工学尺度等）。同时在装修风格的处理上，与以上项目做适度差异化。l品类差异化：90档在高档型的基础上适当向中档型靠拢；110-130以产品主打高档型，少量易感知部品向豪华型靠拢。l分区差异化：公共区域往往在营销期的样板体验阶段客户即可感知，建议向豪华型靠拢。大坝、河尾村项目精装修实施建议53F/ +86-0871-5725708 T/ +86-0871-5330000E/ B PC/ 650025THANKS
