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1、第三章第三章 成功企业实证研究成功企业实证研究跨区域发展战略跨区域发展战略1研究思路跨区域面临的挑战跨区域面临的挑战 战略问题战略问题1、怎么跨区域？跨地域发展的切入点竞争策略产品系列的形成2、跨区域给企业管理带来的挑战？组织建设与业务发展的配合集团总部与分公司的协调不同地域业务发展的协调3、如何获取跨区域发展所需要的资源？进入新市场的资源配备整合资源为可持续发展作资源储备 企业研究国内成功企业：万科中海华润合生富力国外成功企业：Pulte homesCentexlennar业务发展模式业务发展模式管理模式管理模式资源整合模式资源整合模式跨跨跨跨区区区区域域域域发发发发展展展展成成成成功功功功
2、关关关关键键键键因因因因素素素素2国内篇3万科中海华润置地富力合生创展4万科民营、上市公司、蓝筹企业、行业领跑者民营、上市公司、蓝筹企业、行业领跑者5一、万科业务发展战略1、区域选择策略从“机会主义”到“战略导向”6城市城市1991199119921992199319931994199419951995199619961997199719981998199919992000200020012001200220022003200320042004深圳深圳上海上海厦门厦门青岛青岛鞍山鞍山北海北海成都成都沈阳沈阳天津天津北京北京石家庄石家庄大连大连武汉武汉长春长春南京南京南昌南昌佛山佛山广州广州中山
3、中山东莞东莞昆山昆山无锡无锡城市7万科从万科从“ “机会主义机会主义” ”到到“ “战略导向战略导向” ”的转变的转变珠三角珠三角82、产品策略产品标准化+产品创新跨区域发展规模化设计标准化项目系列城市花园系列四季花城系列金色家园系列自然人文系列产品系列情景house趋优house优尚house创库house在不同的目标城市选择相应的地块产品创新产品升级而在竞争策略方面，万科一般先而在竞争策略方面，万科一般先以成熟系列项目进入新市场，再以成熟系列项目进入新市场，再因地制宜适时开发一些高端产品因地制宜适时开发一些高端产品91 1、城市花园系列：城市中心区外围住宅、城市花园系列：城市中心区外围住宅
4、9090年代初年代初 上海万科城市花园上海万科城市花园 深圳万科城市花园深圳万科城市花园 成都万科城市花园成都万科城市花园 天津万科城市花园天津万科城市花园 沈阳万科城市花园沈阳万科城市花园 长春万科城市花园长春万科城市花园102 2、四季花城系列：城郊结合部、四季花城系列：城郊结合部9090年代末年代末 深圳万科四季花城深圳万科四季花城 武汉万科四季花城武汉万科四季花城 沈阳万科四季花城沈阳万科四季花城 上海万科四季花城上海万科四季花城 南昌万科四季花城南昌万科四季花城113 3、金色家园系列：城市中心区住宅、金色家园系列：城市中心区住宅9090年代末年代末 深圳万科金色家园深圳万科金色家园
5、 成都万科金色家园成都万科金色家园 沈阳万科金色家园沈阳万科金色家园 南京万科金色家园南京万科金色家园124 4、自然人文系列、自然人文系列20002000年以后年以后 深圳万科深圳万科1717英里英里 深圳万科东海岸深圳万科东海岸 深圳万科金域蓝湾深圳万科金域蓝湾 上海万科兰乔圣菲上海万科兰乔圣菲 上海万科蓝山小城上海万科蓝山小城 天津万科水晶城天津万科水晶城 北京万科西山庭院北京万科西山庭院13二、万科的管理模式转变做中国房地产行业持续的领跑者做中国房地产行业持续的领跑者20142014年销售额年销售额10001000亿元，商品住宅市场份额亿元，商品住宅市场份额3%3%每年每年30%30%
6、的增长率的增长率完成完成11001100万的销售面积万的销售面积年竣工量年竣工量13001300万万同时运作同时运作140140个项目个项目拥有拥有70007000万的土地储备万的土地储备需要需要1300013000人人如何管理？ 14变法十年集权 一朝颠覆集团角色集团角色战略目标战略目标集团战略集团战略管理模式管理模式均好性发展均好性发展业务环节上没有短板每个项目要达到万科基本标准 投资决策中心投资决策中心投资决策资金管理人事、专业性把握1994 - 20042005有质量的增长有质量的增长提高资金和人力资源回报率提高客户忠诚度加强产品和服务创新率战略总部战略总部战略规划品类分析财务安排做减
7、法：做减法：专业化做乘法：做乘法：战略合作战略结盟万科集团产品线：客户分析 产品研发运营线：企业发展战略规划 融资及财务安排 运营管理管理线：人力资源 客户服务 总经理办公室监控线：企业审计 风险防范区域中心分公司15 万科现在所作的一切事情都是为了未来的战略万科现在所作的一切事情都是为了未来的战略目标，是一种长期的战略安排。目标，是一种长期的战略安排。解冻解冻 16三、万科的资源整合模式成为四大国有商业银行总行级的重点客户 与国际房地产投资银行（HI）合作 与新加坡政府产业投资基金合作 产业链整合产业链整合产业链整合产业链整合（资源整合）（资源整合）（资源整合）（资源整合）行业整合行业整合行
8、业整合行业整合( (规模扩张）规模扩张）规模扩张）规模扩张） 万 科产品研发、设计投资财务管理品牌建设客户管理收购南都 收购朝开 通过联动电子商务搭建网络化采购平台营销外包，寻求专 业化合作开发商角色归位：资源整合商17万科的资源整合策略从近期看规避了在跨区域发展过程中出现的问题！o当地银行融资困难o拿不到合适的土地o找不到供应商o不熟悉市场从远期看，这更是企业规模化发展道路上的必然！18合理的土地储备是万科持续发展的源泉土地储备量/年开工面积3.5三、万科的资源储备1925.17%员工总数：1676人本科及以上学历：72.7%营销类专业技术类管理类项目发展人员成本管理人员设计人员工程人员2004年万科房地产系统人力资源构成20万科观点：跨地域经营、发展的实施，可以迅速扩大万科观点：跨地域经营、发展的实施，可以迅速扩大 规模，提高了万科的市场占有率，降规模，提高了万科的市场占有率，降低开低开 发成本，同时，防范了地域风险，保发成本，同时，防范了地域风险，保持公持公 司长期稳定发展的态势，更有利于营司长期稳定发展的态势，更有利于营造出造出 一个真正的全国性知名品牌一个真正的全国性知名品牌21
