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1、 阳泉阳泉 产产 品品 篇篇从从家具风格家具风格上可分为上可分为:现代家具、欧式古典家具、美式现代家具、欧式古典家具、美式家具、家具、 中式古典家具（也就是红木家具）中式古典家具（也就是红木家具）、新古典系列家具等新古典系列家具等 从从家具地域上家具地域上可分为：可分为： 中式风格、美式风格、欧式风格、中式风格、美式风格、欧式风格、日式风格、韩式风格、地中海风格、日式风格、韩式风格、地中海风格、东南亚风格、英式风格、北欧风格。东南亚风格、英式风格、北欧风格。从从家具功能家具功能可分为：可分为：客厅家具、卧室家具、餐厅家具、客厅家具、卧室家具、餐厅家具、书房家具、厨卫家具（设备）和辅书房家具、厨
2、卫家具（设备）和辅助家具等助家具等从从家具用途家具用途可分为：可分为：宾馆家具、酒店家具、民用家宾馆家具、酒店家具、民用家具、办公家具等具、办公家具等按按所用材料可所用材料可分为：分为：实木家具、板式家具、软体家具、藤编家具、实木家具、板式家具、软体家具、藤编家具、竹编家具、钢木家具、聚胺酯发泡家具、竹编家具、钢木家具、聚胺酯发泡家具、弯曲木家具和其他人造材材料制成的家具弯曲木家具和其他人造材材料制成的家具（例如玻璃家具、大理石家具等）。（例如玻璃家具、大理石家具等）。 按家具按家具产品档次产品档次分类可分为：分类可分为：高档、中高档、中档、中低档、高档、中高档、中档、中低档、低档低档 中纤板
3、：中纤板：木质纤维或其他植物纤维为材料，加入脲木质纤维或其他植物纤维为材料，加入脲醛胶合剂，在高温（醛胶合剂，在高温（200以上）高压以上）高压（400吨以上）的条件下压制而成的一种板吨以上）的条件下压制而成的一种板材材是做饰面板的基材之一。是做饰面板的基材之一。外购专业厂制造生产外购专业厂制造生产优越性优越性: :科学利用人造板结合现代生产工艺科学利用人造板结合现代生产工艺达到有效利用木材资源，实现环保达到有效利用木材资源，实现环保的目的，而其产品有胜过实木产品的目的，而其产品有胜过实木产品的效果及实现环保的目的。的效果及实现环保的目的。板材板材密度密度特点特点低密度低密度纤维纤维板板低于低
4、于450450公斤公斤/ /立方米立方米纤维颗纤维颗粒粒较较大，不大，不够够均匀，均匀，强强度相度相对对不足，自重不足，自重较轻较轻。中密度中密度纤维纤维板板450-880450-880公斤公斤/ /立方米之立方米之间间 纤维纤维适中，内部适中，内部结结构构紧紧密均匀，密均匀，强强度度较较大，抗大，抗变变形，不易断裂，自重形，不易断裂，自重适中。主要用于板式家具制造。适中。主要用于板式家具制造。高密度高密度纤维纤维板板880880公斤公斤/ /立方米以上立方米以上纤维颗纤维颗粒粒细细小，内部小，内部结结构均匀，构均匀，强强度度较较大，自重大，自重较较大。主要使用于制大。主要使用于制造造强强化木
5、地板。化木地板。刨花板刨花板价格极便宜，价格极便宜，强强度极差，一般不适度极差，一般不适宜制作宜制作较较大型或者有力学要求的家大型或者有力学要求的家私。私。板材规格：板材规格：2440mm1220mm板材厚度：常用的有板材厚度：常用的有3mm、5mm、9mm、 12mm、15mm、18mm、25mm三胺板：三胺板：(三聚氰胺浸渍胶膜纸饰面人造板三聚氰胺浸渍胶膜纸饰面人造板)以人造板为基材，表面贴三聚氰胺浸渍纸，经高以人造板为基材，表面贴三聚氰胺浸渍纸，经高温热压而成。（有麻面和素面两种）温热压而成。（有麻面和素面两种）生产三胺板具备的条件：生产三胺板具备的条件：.压力压力900吨吨1000吨吨
6、;温度温度200度度;时间时间40”家具主要使用部位：外膛和内膛都能使用，所使家具主要使用部位：外膛和内膛都能使用，所使用材料厚度不同，有用材料厚度不同，有80克、克、120克。克。三胺板的优点：耐高温、耐划伤、环保不需要油三胺板的优点：耐高温、耐划伤、环保不需要油漆，装饰性强。漆，装饰性强。聚酯板：亮光和哑光聚酯板：亮光和哑光u是以人造板为基材，表面经过机贴或素板是以人造板为基材，表面经过机贴或素板用不饱和聚酯漆工艺加工而成；亮光产品用不饱和聚酯漆工艺加工而成；亮光产品可达到表面如镜的效果。可达到表面如镜的效果。u聚酯板二次加工，因表面达到了工艺要求，聚酯板二次加工，因表面达到了工艺要求，防
7、止产品加工生产过程中的碰划伤采用覆防止产品加工生产过程中的碰划伤采用覆膜工艺。膜工艺。u覆膜材料：覆膜材料：PVCPVC、牛皮纸。牛皮纸。预油板：预油板：u以人造板为基材，表面机贴预油纸。以人造板为基材，表面机贴预油纸。u优点：不需要油漆。在家具中主要使用部优点：不需要油漆。在家具中主要使用部位：内膛、抽底板及背板为主。位：内膛、抽底板及背板为主。u吉象板、红塔板、吉象板、红塔板、福人板、三元板等名牌优质中福人板、三元板等名牌优质中纤板纤板.u密度在密度在700-750公斤公斤/立方米立方米左右，表面平整，内左右，表面平整，内部结构细密，加工效果良好；具有较强的抗变形部结构细密，加工效果良好；
8、具有较强的抗变形能力；板材握钉能力强，可实现多次拆装；承重能力；板材握钉能力强，可实现多次拆装；承重力强力强u出厂含水率在出厂含水率在8%10%之间之间.台湾大宝、香港仙人掌台湾大宝、香港仙人掌等名牌优质油漆。等名牌优质油漆。丰满度好、硬度高、抗冲击力好、高通透丰满度好、硬度高、抗冲击力好、高通透性、平整、耐高温、手感好，加入性、平整、耐高温、手感好，加入超强抗超强抗变色、抗酸碱和抗污染助剂变色、抗酸碱和抗污染助剂，耐黄变、抗，耐黄变、抗酸碱、抗污染能力好酸碱、抗污染能力好基材好（桦木、柞木等）、硬度好、环保基材好（桦木、柞木等）、硬度好、环保;木纹通直、无虫蛀、无节子、含水率低于木纹通直、无
9、虫蛀、无节子、含水率低于国标要求（国标要求（7%）u产品主要采自沿海外资现代化规模管理，按国家产品主要采自沿海外资现代化规模管理，按国家标准标准ISO9001：2000质量管理体系运作的企业，质量管理体系运作的企业，产品严格按照行业质量标准和技术要求精制而成产品严格按照行业质量标准和技术要求精制而成u不锈钢材料、合金材料不锈钢材料、合金材料(锌合金、钛合金锌合金、钛合金)制作制作u基材结实，表面经多次电镀，强度大、光泽好。基材结实，表面经多次电镀，强度大、光泽好。门铰门铰开合开合20万次，采用两段次，可在多个角度万次，采用两段次，可在多个角度定位，定位，开关安静无杂音，不变色、不生锈，门绞开关
10、安静无杂音，不变色、不生锈，门绞弹簧采用高强度合金，弹簧采用高强度合金，承重力达承重力达25公斤公斤/只，只，一般衣柜门一般衣柜门34个门绞共能承受强度个门绞共能承受强度75公公斤斤100公斤。公斤。连接件连接件镀金成份高、不易变色、不生锈、强度高、镀金成份高、不易变色、不生锈、强度高、耐腐蚀耐腐蚀道轨道轨优质钢材和进口的新工程塑料胶轮优质钢材和进口的新工程塑料胶轮;负重可负重可达达30磅磅/根根路路;安静、顺滑、回流效果好，安静、顺滑、回流效果好，不变形。不变形。装饰件装饰件设计精细、高雅、别致设计精细、高雅、别致;表面电镀层均匀、表面电镀层均匀、耐蚀、光泽度好、强度高耐蚀、光泽度好、强度高
11、家具产品设计流程：家具产品设计流程：外观设计（研发中心）外观设计（研发中心） 结构设计结构设计 工艺设计工艺设计家具生产模式：家具生产模式：采用的是流水线生产模式。（并行）采用的是流水线生产模式。（并行）并并 一条是饰面板流水生产线一条是饰面板流水生产线行行 一条是素板流水生产线一条是素板流水生产线产品的生产流通采用的是：流水线生产方式；产品的生产流通采用的是：流水线生产方式；车间除尘系统：采用的是中央气力输送除尘，改车间除尘系统：采用的是中央气力输送除尘，改善了粉尘对环境的污染。善了粉尘对环境的污染。工艺流程工艺流程 饰面板生产工艺流程：饰面板生产工艺流程：板材板材 开料开料 封边封边 排钻
12、排钻 铣型铣型 拉槽拉槽 电子锯电子锯 直线封边直线封边 三排三排 单立轴单立轴 单立轴单立轴 推台锯推台锯 曲线封边曲线封边 六排六排 锣机锣机 有以锯带刨的功能有以锯带刨的功能 十一排十一排 门铰门铰 全检全检 备料打包备料打包 上线打包上线打包 专检专检 清点配套清点配套 流水线打包流水线打包 模板模板 打胶打胶工艺流程工艺流程 素板生产工艺流程：素板生产工艺流程：素板素板 开料开料 封边封边 排钻排钻 铣型铣型 打槽打槽 电子锯电子锯 有的封边有的封边 三排三排 边角边角 单立柱单立柱 推台锯推台锯 有不封边有不封边 六排六排 线型线型 有以锯带刨的功能有以锯带刨的功能 十一排十一排
13、全检全检 灰工灰工 底漆底漆 水砂水砂 线型线型 批灰批灰 喷涂喷涂 机砂机砂 五金件五金件 封固底封固底 刷涂刷涂 手砂手砂 模板模板 打磨打磨 面漆面漆 安装安装 上线打包上线打包 入库入库 喷涂喷涂 五金件五金件 流水线打包流水线打包 全检全检 装饰件装饰件素板素板 灰工灰工 贴纸贴纸 底底漆漆 水砂水砂 面漆面漆 打磨打磨 机贴纸机贴纸 喷涂喷涂 机砂机砂 封固底封固底 手工贴纸手工贴纸 刷涂刷涂 手砂手砂 批灰批灰 工艺特点工艺特点开料开料双虎公司使用的大部分设备为德国进口的双虎公司使用的大部分设备为德国进口的电子开料锯，大大提高了工作效率以及板电子开料锯，大大提高了工作效率以及板材
14、利用率，更重要的是保证了所有板材的材利用率，更重要的是保证了所有板材的精确度和边角的完整度。精确度和边角的完整度。打孔打孔 目前双虎公司已经大规模使用国外引进的目前双虎公司已经大规模使用国外引进的6排钻打孔机，排钻打孔机， 8排钻打孔机，并花巨资从排钻打孔机，并花巨资从意大利引进了意大利引进了11排钻，而一般的家具厂家排钻，而一般的家具厂家还以单排钻和还以单排钻和3排钻为主。排钻为主。特点：特点：1：一次性完成打孔作业，提高了工作效率：一次性完成打孔作业，提高了工作效率2：保证了孔位的准确度，易于安装，降低：保证了孔位的准确度，易于安装，降低对家具的损耗。对家具的损耗。底灰底灰饱和聚酯树脂为主
15、要原料，配入了化学饱和聚酯树脂为主要原料，配入了化学添加剂，可根据实际需要，随时调配使添加剂，可根据实际需要，随时调配使用、方便快捷的新型嵌填材料。具有干用、方便快捷的新型嵌填材料。具有干燥快、附着力强、耐热、不开裂、施工燥快、附着力强、耐热、不开裂、施工周期短等特点周期短等特点程序完善程序完善,严格把关严格把关油漆油漆双虎公司油漆技术长期以来是业内公认最双虎公司油漆技术长期以来是业内公认最好的家具制造企业之一。好的家具制造企业之一。全国较少使用两次底漆的家具制造企业全国较少使用两次底漆的家具制造企业铣形铣形全自动雕刻机全自动雕刻机公司引进了数十台全自动雕刻机，大大提公司引进了数十台全自动雕刻
16、机，大大提高了产品精度，减少了材料损耗，同时也高了产品精度，减少了材料损耗，同时也提升了效率。提升了效率。 沙沙 发发全青皮全青皮用伤痕、虻眼最少的原皮用伤痕、虻眼最少的原皮,经过直接染色，经过直接染色，并做轻微喷涂以填充伤痕而得的成皮。并做轻微喷涂以填充伤痕而得的成皮。全青皮毛孔清晰可见、真实感强，而且透全青皮毛孔清晰可见、真实感强，而且透气性、舒适感俱佳气性、舒适感俱佳;最容易保养最容易保养;无害健康。无害健康。价格较贵价格较贵,因其天然性故有色差。因其天然性故有色差。 半青皮半青皮仍是表层皮，较次于全青皮。用以做半青皮的原仍是表层皮，较次于全青皮。用以做半青皮的原皮伤痕较多，虻眼较多。皮
17、伤痕较多，虻眼较多。在制革时，需要轻磨皮表的伤痕和虻眼，使得在制革时，需要轻磨皮表的伤痕和虻眼，使得“暇斑暇斑”不易看出，但因磨得浅，皮表的毛孔仍隐不易看出，但因磨得浅，皮表的毛孔仍隐约可见，真实感常足，观感、质感和舒适感都较约可见，真实感常足，观感、质感和舒适感都较好。因而半青皮还是原皮中的上品。好。因而半青皮还是原皮中的上品。半青皮和全青皮的价格之差，主要因为原皮的价半青皮和全青皮的价格之差，主要因为原皮的价值差别。值差别。全青皮全青皮半青皮特点半青皮特点:皮面柔滑细腻、透气性好、手感好、无异皮面柔滑细腻、透气性好、手感好、无异味，在使用过程中不掉色、柔韧度高、不味，在使用过程中不掉色、柔
18、韧度高、不变硬、不积尘等变硬、不积尘等压纹皮压纹皮:由伤痕较重、虻眼较深的原皮制作而成。由伤痕较重、虻眼较深的原皮制作而成。为了消除疤痕，就需要较深地磨去表皮层，为了消除疤痕，就需要较深地磨去表皮层，再填充。因而皮表面的观感和质感较差。再填充。因而皮表面的观感和质感较差。为了弥补这种不足，工艺上再加以压花。为了弥补这种不足，工艺上再加以压花。超纤皮：超纤皮：也叫再生皮，属于合成革中的一种新研制也叫再生皮，属于合成革中的一种新研制开发的高档皮革。因其具有耐磨、耐寒、开发的高档皮革。因其具有耐磨、耐寒、透气、耐老化、质地柔软、皮纹与真皮十透气、耐老化、质地柔软、皮纹与真皮十分相似以及外观漂亮等优点
19、，已经成为代分相似以及外观漂亮等优点，已经成为代替天然皮革理想的选材。替天然皮革理想的选材。 西皮：西皮：仿照真皮花纹制造的人造合成革。手仿照真皮花纹制造的人造合成革。手感较之真皮有很大差异，但比普通的仿皮感较之真皮有很大差异，但比普通的仿皮厚，手感柔软。厚，手感柔软。仿皮：仿皮：用表面做成皮纹的布料和合成材料制用表面做成皮纹的布料和合成材料制作，依据厚度的大小判定质量的好坏。作，依据厚度的大小判定质量的好坏。进口麂皮布、微纤植绒布进口麂皮布、微纤植绒布:经过纳米技术处理，防污、防虫、防水经过纳米技术处理，防污、防虫、防水;抗抗日照、抗耐磨度（日照、抗耐磨度（50000次以上）、抗静电次以上）
20、、抗静电;透气性能好、手感佳、有光泽、不滑丝等透气性能好、手感佳、有光泽、不滑丝等国产高档布料国产高档布料:雪尼纱、棉麻、晴纶等雪尼纱、棉麻、晴纶等表面柔软爽滑、手感好、光泽佳、不褪色、表面柔软爽滑、手感好、光泽佳、不褪色、透气性能好、强度大，不易拉伸变形、富透气性能好、强度大，不易拉伸变形、富有弹性等有弹性等色彩丰富、绚丽，并根据不同色彩丰富、绚丽，并根据不同的款式和颜色，进行精心、专业搭配！的款式和颜色，进行精心、专业搭配！ 坐垫坐垫: 密度密度40/立方米立方米 - 45/立方米立方米(国家标准：密度国家标准：密度25/立方米立方米 - 30/立方米立方米)靠背靠背:密度密度25/立方米
21、立方米 - 26/立方米立方米(国家标准：密度国家标准：密度23/立方米立方米)其他部位其他部位: 密度密度18/立方米立方米 - 25/立方米立方米内架实木内架实木:采用优质实木，经过药水浸泡、全面烘干、采用优质实木，经过药水浸泡、全面烘干、四面刨光等处理；不生虫、不腐蚀、不变四面刨光等处理；不生虫、不腐蚀、不变形、不开裂形、不开裂优质锰钢弹簧优质锰钢弹簧:不易变形，回弹力好，坐感好不易变形，回弹力好，坐感好 高强度进口橡筋高强度进口橡筋:不易变形、回弹力好，坐感好不易变形、回弹力好，坐感好 优质桦木或橡木，不易变形，表面光滑、纹优质桦木或橡木，不易变形，表面光滑、纹路路 清晰、颜色自然清晰
22、、颜色自然; ; 运用复杂实木雕刻工艺，造型别致、立体运用复杂实木雕刻工艺，造型别致、立体感强感强色彩丰富、舒适休闲、温馨浪漫色彩丰富、舒适休闲、温馨浪漫安全易修复、外套可随意更换、使用成本安全易修复、外套可随意更换、使用成本低低能增加灯饰、茶几、音响、按摩等诸多功能增加灯饰、茶几、音响、按摩等诸多功能能价格适中价格适中软 床外外 架架:优质桦木和进口橡胶木优质桦木和进口橡胶木 耐温差，耐湿度差，防虫蛀，经久耐用耐温差，耐湿度差，防虫蛀，经久耐用大理石大理石:精选国内外优质天然石材精选国内外优质天然石材 耐高温，耐酸碱，易于清洁保养耐高温，耐酸碱，易于清洁保养 经特殊处理，表面温馨柔和，手摸不
23、感凉意经特殊处理，表面温馨柔和，手摸不感凉意玻璃面玻璃面:采用优质钢化玻璃采用优质钢化玻璃 耐冲击性和承重性都超过国家标准耐冲击性和承重性都超过国家标准餐 桌 新产品介绍新产品介绍SH10A深色板木苏氏雕花系列深色板木苏氏雕花系列(雕刻工艺系雕刻工艺系列列)中国人买得起的好家具 苏氏雕花工艺风格说明：风格说明：该系列在实木家具设计理念中融入苏式雕刻工艺的现代设计方式，选料上将柚木纹理和实木材质完美结合，采用高精密雕花技术，打造“中国人买得起的好家具”。10ASH10C银线木板木配陶瓷系列银线木板木配陶瓷系列(陶瓷装饰系陶瓷装饰系列列)陶瓷装饰家具 古典而时尚风格说明：风格说明：该系列将中国陶瓷
24、文化与家具设计相结合，同时选用银线木得明快色调，呈现出一种古典而不乏时尚、简洁而不乏品味的家具风格。10C10CSH10D青少年彩色亮光系列青少年彩色亮光系列(印刷工艺系列印刷工艺系列)为青少年量身设计 “我的家具我做主”风格说明：风格说明：该系列为青少年量身设计。采用数码彩印工艺，图案立体鲜明，PET油墨安全环保。设计中大胆运用个性几何图案，色彩时尚，线条流畅，尽显自我风格。同时引入时尚家具DIY功能，多种功能可自由搭配，小件产品采用一款四色的制作理念，更显“我的家具我做主”的设计理念，在变幻中营造出了家具时尚前卫的气息和简洁明快的格调。10D10DSH10E胡桃木配黑亮光系列胡桃木配黑亮光
25、系列(亮光三胺板工亮光三胺板工艺艺)精英阶层的家具选择 自然与品位的完美结合风格说明：风格说明：该系列为精英阶层和成功人士打造。胡桃木纹亮光与深色亮光搭配，彰显简约大气的外观风格。配以水滴形凹凸装饰，细腻自然，品味自显。10ESH10F香槟复合色家具系列香槟复合色家具系列(香槟升级系列香槟升级系列) 香槟系列全新升级 美观与实用并重 风格说明风格说明：该系列为双虎香槟色系的全新升级。秉承原有香槟系列品质，将槟白、香槟、奶酪色与银饰糅合，引入全新复合色亮光家具设计理念。选用银嵌猫眼蓝宝石为装饰，结合旗袍设计元素的柔美曲线，在细节中尽显家具时尚、浪漫的韵致。多种色彩、功能灵活组合搭配，兼顾家具的实
26、用性，可谓集美观与实用于一体。10FSH10H银色木纹白亮光系列银色木纹白亮光系列(印刷工艺系列印刷工艺系列)25-40岁人群首选家具 米兰玫瑰花纹风韵风格说明风格说明：该系列为25-40岁人群打造。选用传统板材和马赛克拉手、钻链装饰条等，采用彩色印刷工艺，呈现米兰家具变幻浪漫的玫瑰花纹。设计时尚，风格浪漫雅致。10HSH10K彩色哑光丝网印系列彩色哑光丝网印系列(丝网工艺系列丝网工艺系列)彩色哑光家具 时尚潮流新宠风格说明：风格说明：该系列为彩色哑光家具。以都市灰、香槟色、奶酪黄三色搭配象牙为基色，衬以变幻的菊花花饰，运用时尚平底和瓦楞线条，简洁大方、浪漫时尚。10K10KSH10N薰衣草配
27、白亮光系列薰衣草配白亮光系列(哑光三胺板工艺哑光三胺板工艺)创意人群的品位家具 简约而不简单风格说明：风格说明：该系列源于意大利的现代简约主义设计风格。设计中融合意大利式的浪漫和东方文化精髓。色彩搭配和谐独特，点、线、面有韵律地组合，融入变幻的花纹设计，再配以亮银金属线条，并采用亮光和哑光相结合的表面处理工艺，注入多种装饰元素，极显个性、时尚而高雅的家具风格。另外，家具设计灵活实用，适合大小户型。10N如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什
28、么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市
29、场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场
30、、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的
31、范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域
32、房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产
33、市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关
34、系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资
35、利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房
36、（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物
37、支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交
38、价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：
39、通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地
40、段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争
41、（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手
42、资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
