房地产业税企间涉税争议

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1、谜涤搽硬辙鲤墟是亡傣撤鼓渴竖赚倪藐袱霖扰链稼涕贩趣集钠赂借第爹缝房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议 注册会计师、注册税务师；曾任国家税务总局稽注册会计师、注册税务师；曾任国家税务总局稽查局税收专项检查组成员。查局税收专项检查组成员。 中国税务报税收与会计、税收筹划专栏特约撰中国税务报税收与会计、税收筹划专栏特约撰稿人、审稿人；现任国家税务总局稿人、审稿人；现任国家税务总局1236612366咨询服务组成咨询服务组成员；中国税务信息网、中国税务网员；中国税务信息网、中国税务网“税收疑税收疑难业务咨询难业务咨询”特聘专家、版主。特聘专家、版主。 近年内在国家级报刊发表税收业务论文和筹划文

2、近年内在国家级报刊发表税收业务论文和筹划文章章260260多篇，出版个人专著多篇，出版个人专著3 3部，参与出版书籍部，参与出版书籍8 8部，其部，其中参与国家税务总局稽查局组织编写的房地产稽查中参与国家税务总局稽查局组织编写的房地产稽查实务和税务稽查案例书籍。实务和税务稽查案例书籍。纷嗣抬溜铰成今褐谭寸急乡幢秧志档投情觅客挖肠照淘扫为恬娶哮涸管婴房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20242一、企业所得税方面存在的问题一、企业所得税方面存在的问题二、个人所得税方面存在的问题二、个人所得税方面存在的问题三、土地增值税方面存在的问题三、土地增值税方面存在的问题四、营业税方面存在的

3、问题四、营业税方面存在的问题 五、其他税收方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题寸荆袍庄讳抿在售呵菌忻旦晋肃立合把铭蜡厅舶异宰戒逞惧歉卒然俗战毯房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20243一、企业所得税方面存在的问题一、企业所得税方面存在的问题1.1.最新企业所得税政策最新企业所得税政策(1)(1)关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资格的通知格的通知( (财税财税201037201037号号) )(2)(2)关于做好关于做好20092009年度企业所得税汇算清缴工作的通知年度企业所得税汇算清缴工作的通知( (国税函国税函2

4、0101482010148号号) )(3)(3)关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知知( (国税函国税函20101562010156号号) )(4) (4) 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函通知（国税函20102012010201号）号）慢移翠釜棠虞牧剁赛蛆室予逆浆颅茬霖进贴锹桓暗韭汉代助涕萨唱遗咯勺房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20244（5 5）财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税）财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的补充通

5、知（财税前扣除有关问题的补充通知（财税201045201045号）号）（6 6）财政部国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢）财政部国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知（财税复重建有关税收政策问题的通知（财税201059201059号）号）（7 7）国家税务总局关于发布企业重组业务企业所）国家税务总局关于发布企业重组业务企业所得税管理办法的公告（公告得税管理办法的公告（公告20102010年第年第4 4号）号）（8 8）关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告）关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告（公告（公告20102010年第年第6 6号）号）艳茎履萍冀谢乱冷安抢歉

6、顿倘紫贡儡景叛承掌盘推熄扭琐亿界弊苗渐骏碑房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20245财政部财政部 国家税务总局国家税务总局 关于确认中国红十字会总会关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资格的通知公益性捐赠税前扣除资格的通知财税财税201037201037号号根据财政部国家税务总局关于通过公益性群众根据财政部国家税务总局关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知（团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知（财税财税20091242009124号号）精神，经财政部、国家税务总局联合）精神，经财政部、国家税务总局联合审核确认，中国红十字会总会具有审核确认，中国红十

7、字会总会具有20082008年度、年度、20092009年年度和度和20102010年度公益性捐赠税前扣除的资格。年度公益性捐赠税前扣除的资格。 财政部财政部 国家税务总局国家税务总局 二一年四月二十六日二一年四月二十六日惭篱臃鸣述涸查劲匹溪馁棘醛詹粪赂载让辗趣耸了住舀捣韦累和讣鹅痪妄房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20246财税财税20091242009124号号 为贯彻落实中华人民共和国企业所得税法，现为贯彻落实中华人民共和国企业所得税法，现对企业和个人通过依照社会团体登记管理条例规定对企业和个人通过依照社会团体登记管理条例规定不需进行社团登记的人民团体以及经国务院批准

8、免予登不需进行社团登记的人民团体以及经国务院批准免予登记的社会团体记的社会团体（以下统称群众团体）的公益性捐赠所得（以下统称群众团体）的公益性捐赠所得税税前扣除有关问题明确如下：税税前扣除有关问题明确如下：一、企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠一、企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额支出，在年度利润总额12%12%以内的部分，准予在计算应以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。统一会计制度的规定计算的大于零的数额。痢商二怖梨捆娥蒂跪柄陨鸭江缔差湍颂

9、褒科辕渡揉复济墩剖弘并防担讶嘿房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20247举例：某企业购买物资一批用于公益性捐赠，该批物举例：某企业购买物资一批用于公益性捐赠，该批物资购买价资购买价117117万元。当年利润万元。当年利润10001000万元。会计处理：万元。会计处理：借：营业外支出借：营业外支出 117 117贷：银行存款贷：银行存款 117 117税收调整分析：视同销售调增税收调整分析：视同销售调增0 0，捐赠限额，捐赠限额120120，可以，可以全部扣除全部扣除117117万元。万元。杆赎僚辉债闹刁圆堵哪投迂抵敲吕捡抚涝润贝扑厦飞破维桅粟君譬沈绪驰房地产业税企间涉税争议

10、房地产业税企间涉税争议9/5/20248五、符合本通知第四条规定的公益性群众团五、符合本通知第四条规定的公益性群众团体，可按程序申请公益性捐赠税前扣除资格。体，可按程序申请公益性捐赠税前扣除资格。对符合条件的公益性群众团体，由财政部、国家对符合条件的公益性群众团体，由财政部、国家税务总局和省、自治区、直辖市、计划单列市财政、税务总局和省、自治区、直辖市、计划单列市财政、税务部门分别税务部门分别每年联合公布名单每年联合公布名单。名单应当包括继续。名单应当包括继续获得公益性捐赠税前扣除资格和新获得公益性捐赠税获得公益性捐赠税前扣除资格和新获得公益性捐赠税前扣除资格的群众团体，企业和个人前扣除资格的

11、群众团体，企业和个人在名单所属年度在名单所属年度内向名单内的内向名单内的群众团体进行的公益性捐赠支出，可以群众团体进行的公益性捐赠支出，可以按规定进行税前扣除。按规定进行税前扣除。挨锯旬癸阵舷携超嘘眯航歹傀啸呼肩盯时眼牛芥门白罚耿甫甄姐账硷讲痞房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20249财税财税201059201059号号四、关于鼓励社会各界支持抗震救的税收政策四、关于鼓励社会各界支持抗震救的税收政策1. 1. 自自20102010年年4 4月月1414日起，对单位和个体经营者将日起，对单位和个体经营者将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会团体、自产、委托加工或购买的货物

12、通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区的，县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区的，免征免征增值税、城市维护建设税及教育费附加。增值税、城市维护建设税及教育费附加。2. 2. 自自20102010年年4 4月月1414日起，对企业、个人通过公益日起，对企业、个人通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾地区性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾地区的捐赠，允许在当年企业所得税前和当年个人所得税的捐赠，允许在当年企业所得税前和当年个人所得税前前全额扣除全额扣除。 3. 3. 财产所有人将财产（物品）直接捐赠或通过财产所有人将财产（物品）直接捐赠或通过公益性社会团体

13、、县级以上人民政府及其部门捐赠给公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区或受灾居民所书立的产权转移书据，受灾地区或受灾居民所书立的产权转移书据，免征印免征印花税。花税。随渔验痴膳顺瞪斋蝶蓖蘑橙抱热筹氧每乞划碴氓炳插箭娥将叙赃赏涕掇蚂房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202410国家税务总局关于做好国家税务总局关于做好20092009年度企业所得税汇算清年度企业所得税汇算清缴工作的通知缴工作的通知( (国税函国税函20101482010148号号) )三、有关企业所得税纳税申报口径三、有关企业所得税纳税申报口径根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及根据企业所得

14、税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。财务、会计规定计算。皮届闽捍顾费袖禹嘘懈烁星他古尖睡渡腰蛊爬威形穷哟莆闭靠窘棍囱鼠佑房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202411 （二）资产损失税前扣除填报口径。（二）资产损失税前扣除填报口径。根据根据国家国家税务总局关于以前年度未扣除的资产损失企业所得

15、税税务总局关于以前年度未扣除的资产损失企业所得税处理问题的通知处理问题的通知（国税函（国税函20092009772772号）规定，企号）规定，企业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏损，应调整资产损失发生年度的亏损额，并填报企业损，应调整资产损失发生年度的亏损额，并填报企业所得税年度纳税申报表附表四所得税年度纳税申报表附表四“弥补亏损明细表弥补亏损明细表”对对应亏损年度的相应行次。应亏损年度的相应行次。举例：举例： 某企业某企业20082008年度应纳税所得额年度应纳税所得额100100万元，万元，20102010年审年审批确认批确认200

16、82008年资产损失年资产损失120120万元，则可以调整万元，则可以调整20082008年亏年亏损损-20-20万元。并在万元。并在20092009年申报表附表四中反映。年申报表附表四中反映。危灸喻魄雇尼量疡菠扬虱勿惨屠虎黍椿陶卵驾咱荐嗅阴彻鳞宝臆盒济贩刀房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202412（五）投资损失扣除填报口径（五）投资损失扣除填报口径 根据根据国家税务总局关于印发企业资产损失税国家税务总局关于印发企业资产损失税前扣除管理办法的通知前扣除管理办法的通知（国税发（国税发200920098888号）号）的规定，企业发生的投资（转让）损失应按实际确认的规定，企业发

17、生的投资（转让）损失应按实际确认或发生的当期扣除，填报企业所得税年度纳税申报表或发生的当期扣除，填报企业所得税年度纳税申报表附表三附表三“纳税调整明细表纳税调整明细表”相关行次，相关行次，对于长期股权对于长期股权投资发生的损失，企业所得税年度纳税申报表附表十投资发生的损失，企业所得税年度纳税申报表附表十一一“长期股权投资所得损失长期股权投资所得损失”“”“投资损失补充资料投资损失补充资料”的相关内容不再填报的相关内容不再填报。休钳群空滩豫疡蹦署耿钎啸扩畸跟箩猫幢翠豁音择殿衅馒汤撰设岩我浊捐房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202413国税发国税发200988200988号号

18、第三条第三条 企业发生的上述资产损失，应在按税收企业发生的上述资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。前或延后扣除。 因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额。调整后计算的多缴税额，应生年度的应纳所得税额。调整后计算的多缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当

19、期应纳税款。按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款。阁双合倡艳走虫性陆敷扭捏茸滓金宫庭薛邑划斑骇吟栅淬厨隆谋绢泥囊牺房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202414关于做好关于做好20072007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知知( (国税函国税函20082008264264号号) ) 二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理问题问题（一）企业因收回、转让或清算处置股权投资而（一）企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的权益性投资转让损失，可以在税前扣除，但每发生的权益性投资转让损失，可

20、以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向以后纳税年度结转扣除。以后纳税年度结转扣除。企业股权投资转让损失连续企业股权投资转让损失连续向后结转向后结转5 5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第6 6年一次年一次性扣除。性扣除。投奇婉基派滇碟宰货煤宫四谅咀珠咽女钓骇售砷险蛀闰劝恭炸馁挪寂拟祖房地产业税企间涉税争议房地产业

21、税企间涉税争议9/5/202415关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告 国家税务总局公告国家税务总局公告20102010年第年第6 6号号 根据根据中华人民共和国企业所得税法中华人民共和国企业所得税法第八条及第八条及其有关规定，现就企业股权投资损失所得税处理问题其有关规定，现就企业股权投资损失所得税处理问题公告如下：公告如下：一、企业对外进行权益性一、企业对外进行权益性( (以下简称股权以下简称股权) )投资所投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额时失在计算企业应纳税

22、所得额时一次性扣除一次性扣除。二、本规定自二、本规定自20102010年年1 1月月1 1日起执行。本规定发布日起执行。本规定发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，按照本以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，按照本规定，准予规定，准予在在20102010年度一次性扣除年度一次性扣除。特此公告。特此公告。 二二一一年七月二十八日年七月二十八日颖约尊上翰汐拈熊愈芽缄假代翱扼跋镭蜜陡标好井著插肘妒峰勋揖钉铱寄房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202416国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知理问题的通知国税函

23、国税函20101562010156号号 一、实行总分机构体制的跨地区经营建筑企业应一、实行总分机构体制的跨地区经营建筑企业应严格执行国税发严格执行国税发200828200828号文件规定，按照号文件规定，按照“统一计统一计算，分级管理，就地预缴，汇总清算，财政调库算，分级管理，就地预缴，汇总清算，财政调库”的的办法计算缴纳企业所得税。办法计算缴纳企业所得税。梧世动诗晾障帐白胡鉴仟港苇搏烘棕穷奸盔冠对乔硅娱岁边匝哭楼扦凑砚房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202417 二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的管理的项目部项目部(

24、 (包括与项目部性质相同的工程指挥部、包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等合同段等) )不就地预缴企业所得税，其经营收入、职不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发由二级分支机构按照国税发200828200828号文件规定的办号文件规定的办法预缴企业所得税。法预缴企业所得税。 三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，目部，应按项目实际经营收入的应按项目实际经营收入的0.2%0.2%按月或按季由总按月或按季由总机构向项目所在地预分

25、企业所得税机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。在地主管税务机关预缴。娇垣炊防题膝碾傀够牢炭苔赁祭酱呢腆馋验商氢值土掂守项睹住锐颂镇淄房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202418 六、跨地区经营的项目部六、跨地区经营的项目部( (包括二级以下分支机包括二级以下分支机构管理的项目部构管理的项目部) )应向项目所在地主管税务机关出具应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的总机构所在地主管税务机关开具的外出经营活动税外出经营活动税收管理证明收管理证明，未提供上述证明的，项目部所在地主，未提供上述证明的，项目部所在地

26、主管税务机关应督促其限期补办；管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。凡杰屯短生誉疚绩嫩淑泪晾应积潮配烫痹靶粘晾烦隆森炮战贩承汀芜繁咎房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202419国税函国税函20092212009221号号关于二级分支机构的判定问题关于二级分支机构的判定问题二

27、级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等）构协议或合同、公司章程、管理制度等）. .以总机构名义进行生产经营的非法人分支

28、机构，无法以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行国税视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行国税发发200820082828号的相关规定。号的相关规定。啦祸麻场送姬姆殷腊廖狗奶疽玄位昂皱匣体疏霹慑闸淄凋耿挑贡暑霹蜘浩房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024202.2.权责发生制原则的运用存在的问题权责发生制原则的运用存在的问题所得税法所得税法第八条第八条 企业企业实际发生的实际发生的与取得收入有关与取得收入有关的、合

29、理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。条例第九条条例第九条 企业应纳税所得额的计算，以企业应纳税所得额的计算，以权权责发生制为原则责发生制为原则，属于当期的收入和费用，属于当期的收入和费用，不论款项不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部本条例和国务院财政、税务

30、主管部门另有规定的除外。门另有规定的除外。倾二瑶嫉候商江劳臀蛛盆乃梢京喂代小止雄臂遥效楼呵晤剩捅猴糕窘啥漫房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202421国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知确认问题的通知( (国税函国税函20102012010201号号) )根据国税发根据国税发200631200631号规定精神和国税发号规定精神和国税发200931200931号第三条规定，房地产开发企业建造、开发号第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是的开发产品，无论工程质量是否

31、通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。税所得额。压蛮器控韶膛萤鸿淆祁勘老寂载呵赴涟黑鸽菩揩答区辑蓖滇大泥邀杀办嫉房地产业税企间涉税争议房地产业税企

32、间涉税争议9/5/202422税法规定哪些是支付时扣除？税法规定哪些是支付时扣除？国税函国税函200920093 3号号：“合理工资薪金合理工资薪金”，是指企，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定构制订的工资薪金制度规定实际发放实际发放给员工的工资薪给员工的工资薪金。金。 条例条例第三十五条企业依照国务院有关主管第三十五条企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳缴纳的的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、基本养老保险费、基本医疗保险

33、费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。积金，准予扣除。企业为投资者或者职工企业为投资者或者职工支付的支付的补充养老保险费、补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。的范围和标准内，准予扣除。箔略纵克售拯琳泡评术往则缝冻前勋潘镊谬衡吴煎侍额正孔拐揩纲静某蜒房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202423企业依照国家有关规定为特殊工种职工企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的支付的人身人身安全保险费和国务

34、院财政、税务主管部门规定可以扣安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费。除的其他商业保险费。企业企业拨缴的拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额工会经费，不超过工资薪金总额2%2%的部的部分，准予扣除。分，准予扣除。企业参加财产保险，按照规定企业参加财产保险，按照规定缴纳的缴纳的保险费，准予保险费，准予扣除。扣除。企业根据生产经营活动的需要租入固定资产企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的支付的租赁费租赁费，按照以下方法扣除：以经营租赁方式发生的，按照以下方法扣除：以经营租赁方式发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融资租赁方租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融

35、资租赁方式发生的租赁费支出，按照规定提取折旧费用，分期式发生的租赁费支出，按照规定提取折旧费用，分期扣除。扣除。献讽耗颂砒宵呜棋糟命凝熔彩抑划乐邢嘛哆微蜘散灵文园统巍渺终雾默菲房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202424哪些在发生时扣除？（条例规定）哪些在发生时扣除？（条例规定）企业在生产经营活动中企业在生产经营活动中发生的发生的合理的不需要资本化合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。的借款费用，准予扣除。企业在生产经营活动中企业在生产经营活动中发生的发生的利息支出，准予扣除利息支出，准予扣除企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币企业在货币交易中，以及纳税年度终了时

36、将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价间价折算为人民币时产生的汇兑损失折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分外，准予扣除。外，准予扣除。 企业企业发生的职工福利费支出发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总，不超过工资薪金总额额14%14%的部分，准予扣除。的部分，准予扣除。物咙臂敦滁丹沙镐煽痕喂尹称挑颧氛翼诸辈峡央暮懒谩枯挪斩脱痔暂怨住房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202425企业企业发生的职工教育

37、经费支出发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总，不超过工资薪金总额额2.5%2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。税年度结转扣除。企业企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的按照发生额的60%60%扣除，不得超过收入的扣除，不得超过收入的55。企业企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过规定的部分，准予扣除；超过部分，准予在以不超过规定的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。后纳税年度结转扣除。企业企业发

38、生的合理的劳动保护支出发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。，准予扣除。企业发生的企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。的各项税金及其附加。牡豆村品治吧节方宋诗赖徐斑亿赠灭苑玫刃罕俏够唉侣舅单娄准懒核饮饥房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202426房地产预提费用特殊规定房地产预提费用特殊规定出包工程出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的但最高不得超过合同总金额

39、的10%10%。公共配套设施公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的）法规规定必须配套建造的）应向政府上交但尚未上交的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物报批报建费用、物业完善费用业完善费用可以按规定预提。（企业承担的物业管理可以按规定预提。（企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）基金、公建维修基金或其他专项基金） 庄莫袋吮赶镊忠喧秆雇兴筐翰泄红

40、架抖伙琶蛊嘻宣脓紧沤沽恬赣芜养渡郧房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202427第三十条第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，税务机关

41、同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。待土地整体开发完毕再行调整。拇涨瓤十宗茄父蝗颠躇机吩盖吴碰臂痘褒佰锐狼泥倾累起瘫币赵捌烦弃颧房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202428国税发国税发200880200880号号 在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。国税发国税发200888200888号号 加强发票核实工作，不符合规定的发票

42、不得作为加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。税前扣除凭据。企便函【企便函【20092009】3333号号 企业与其他企业或个人共用企业与其他企业或个人共用水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除据实进行税前扣除审斟挤继皿獭英申乐呼匀况贞抛胖硒穷愉阐犊隋秒骗笆邑秸多荡茫嫌体增房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2

43、024293.3.视同销售计税基础调整存在的问题视同销售计税基础调整存在的问题(1)(1)新法规定新法规定： 企业所得税法实施条例第二十五条企业所得税法实施条例第二十五条 企业发企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。或者提供劳务。籍扶锥班慷扇泥腊猫靶丢编着眼泊壮壬哟读候栈莆党狼算越抄赖囱肇榔缺房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/

44、5/202430国税函国税函20082008828828号号 一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，不视同销售确认收入，相关资产的相关资产的计税基础延续计算计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经（三）改变资

45、产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。（六）其他不改变资产所有权属的用途。敷午果里猴田缮急吟铁泣跃伴豺木估鼻线钾首忧搀的粤具掣厅页质吞佑见房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202431 二、企业将资产移送他人的下列情形，因二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定，应按规定视同销售确定收入。视

46、同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。（六）其他改变资产所有权属的用途。饶系绍夜涵帛预盾义酿过圈谱腆汛寺倡洪青隋许自糟圾猾潜蓖哇捂师政昆房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202432国税发国税发200931200931号号 将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵

47、偿债务、换取其他企事业单位资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入( (或或利润利润) )的实现。确认收入的实现。确认收入( (或利润或利润) )的方法和顺序为：的方法和顺序为：按本企业近期或本年度按本企业近期或本年度最近月份最近月份同类开发产品市场销同类开发产品市场销售价格确定；售价格确定；由主管税务机关参照当地由主管税务机关参照当地同类开发产品同类开发产品市场公允价值市场公允价值确

48、定；确定； 按开发产品的按开发产品的成本利润率成本利润率确定。开发产品的成本利确定。开发产品的成本利润率不得低于润率不得低于15%,15%,具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。华炒署滓阶矿婆此嘘孔剐栖湍撂埂避头锣蚕桂弦备檬笨弦团朔疥潘眉佬伎房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202433举例：某企业将成本是举例：某企业将成本是8080万元，售价是万元，售价是100100万元的一万元的一开发产品用于股东分配。当年利润开发产品用于股东分配。当年利润200200万元。万元。会计处理：会计处理：借：应付股息借：应付股息 85 85贷：开发产品贷：开发产品 80 80

49、 应交税费应交税费- -营业税营业税 5 5税收调整：视同销售收入税收调整：视同销售收入100100，视同销售成本，视同销售成本8080，营，营业税金业税金5 5，调增，调增1515。应纳税所得额应纳税所得额=200+15=215=200+15=215？楼搓仑夺冕旨入帕沤音薄脓内润锋惺硕呼缘灿陶钮狰企怀擂该舅膜伙缀苗房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202434如直接作销售处理如直接作销售处理借：银行存款借：银行存款 105 105 贷：产品销售收入贷：产品销售收入 100 100 营业税金及附加营业税金及附加- -营业税营业税 5 5借：销售成本借：销售成本 80 80贷：

50、开发产品贷：开发产品 80 80借：应付股息借：应付股息 105 105贷：银行存款贷：银行存款 105 105分析：实现利润分析：实现利润=100-80-5=15=100-80-5=15万元万元应纳税所得额应纳税所得额=200+15=215=200+15=215友饶妮辆嚎吠孪抵辨渠疆妇翼矿沾魄查度汲睫为栗肤住鱼戏滔铃唤你赫兢房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202435问题：拆迁补偿视同销售如何调整计税基础？问题：拆迁补偿视同销售如何调整计税基础？某房地产企业就地安置拆迁户某房地产企业就地安置拆迁户50005000平米，市场售价平米，市场售价80008000元，土地成本元，

51、土地成本2 2亿元，建筑施工等其他开发成本亿元，建筑施工等其他开发成本80008000万元，总可售面积万元，总可售面积8000080000平米。则平米。则: :1.1.实际所得实际所得=8000(80000-5000)-28000=32000=8000(80000-5000)-28000=320002.2.税收处理：税收处理： 视同销售收入视同销售收入= =50000.8=400050000.8=4000 增加视同拆迁补偿支出增加视同拆迁补偿支出40004000万元万元, ,总成本：总成本：28000+4000=3200028000+4000=32000，单位成本：，单位成本：40004000

52、税收所得税收所得=800080000-(28000+4000)=32000=800080000-(28000+4000)=32000淌期毛拘堑倒僳阿普渐煞耽括素迈芭瓮鳃往藉国致猩乖祸娜循撂挥盖陵扁房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202436 第三十一条第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.1.换取的开发产品如为该

53、项土地开发、建造的，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。本还应加上应支付的补价款或减除

54、应收到的补价款。空珍演讫困粱仓阅搽烹灰闭首畏镀呢硝陇字磺援害恋然补创河振呐补揖癣房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202437 2.2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价

55、款或减除应收到的补价款。除应收到的补价款。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。起冒打刻沫耶狐此治孵患脊

56、仲馁皮刨几秘淌恫臆汰赎怯嘿慌戴毯欧沸诫蕴房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202438（2 2）买一赠一组合销售问题）买一赠一组合销售问题国税函国税函20082008875875号号 企业以企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。值的比例来分摊确认各项的销售收入。例：某房地产企业为促销，购买住房赠送车库。车库例：某房地产企业为促销，购买住房赠送车库。车库售价售价1010万，住房售价万，住房售价9090万。按万。按9

57、090万确认销售总收入。万确认销售总收入。帐务处理：借：银行存款帐务处理：借：银行存款 90 90 贷：销售收入贷：销售收入- -住房住房 81 81 - -车库车库 9 9裸搽闻辈标鄙驻雕婚清刃稼哭梆败享岿吹尚肤睬倒两摄琼习酷龙克廓敬镀房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024394.4.以前年度成本费用税收处理以前年度成本费用税收处理财税字财税字19961996079079号号 企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。扣。 第九条企业

58、应纳税所得额的计算，第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生以权责发生制为原则，制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。规定的除外。菏楔洗爱挟囚耪抨灼彰监赐编齿类乱似光苛赏髓鸣蒲苏桩三路易剂勃疵铜房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202440中华人民共

59、和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法 第五十一条第五十一条 纳税人超过应纳税额缴纳的税款，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起之日起三年内三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。当立即退还。分析：纳税人发现的，分析：纳税人发现的，3 3年之内；税务机关发现的，年之内；税务机关发现的，3 3年年？衰腑拣枯咸视凡匝仔使惩彩呸骏灰纠泵盒颊弓旺服瓶凯烙醋

60、烫贝祖青侣竞房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202441房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发国税发200920093131号号 第二十八条：第二十八条：对期前已完工成本对象应负担的成对期前已完工成本对象应负担的成本费用本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。用待其实际销售时再予扣除

61、。 第三十四条第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。本。薯爸伴互蓖餐参损恬邓贪降飞梆随笑熙妊裙谁淖玖诅泊操扦挠迪玛恐嗡炯房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202442举例：举例： 某开发产品某开发产品20082008完工，可售面积完工，可售面积1000010000平米，平米，20082008年已售年已售40004000平米，平米，20092009年已售年已售

62、20002000平米，剩余平米，剩余40004000平米。平米。20092009年取得该项开发产品结余成本费用年取得该项开发产品结余成本费用200200万元。万元。分析：分析： 剩余产品分得剩余产品分得40%40%费用费用8080万元；已销面积分摊万元；已销面积分摊60%60%费用费用120120万元，全部在万元，全部在20092009年销售当期申报扣除。年销售当期申报扣除。漱坍冶故二窄玄古快熄佃哦汐鳖荧睛抚她出锦井乙渠送掐氟始吊孪捐等匹房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024435.5.应付账款调增征税问题应付账款调增征税问题（1 1）企业财产损失所得税前扣除管理办法第五

63、条：）企业财产损失所得税前扣除管理办法第五条： 因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。纳企业所得税。（2 2）国税发国税发19991999195195号号：企业的应付未付款，凡债：企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。算缴纳企业所得税。忱

64、念涨干加默花掖焊如离烧讥乓终逝趋佣兄浮洁喊主怎云赖唾揖贴捏俞苗房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202444中华人民共和国民法通则第一百三十五条：中华人民共和国民法通则第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二年，法律另有规定的除外。椎饱征戈倾食睛法敖钩役棱冒驯厂鸟圭撼鹤线叁漆案强焕厂铸怕欣畦长艘房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202445中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第

65、三人，但有下列情形之一的除外：根据部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：根据合同性质不得转让；按照当事人约定不得转让；依照合同性质不得转让；按照当事人约定不得转让；依照法律规定不得转让。法律规定不得转让。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。分析：分配债权债务实际是转变支付方式分析：分配债权债务实际是转变支付方式千销秒络陵臃

66、刮尚帜识捷访饿挫换定验娜跃叭益棍静妻稳萎雾怔尤现蔬怜房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202446国税函国税函20082008267267号号根据个人所得税法和有关规定，个人取得的股根据个人所得税法和有关规定，个人取得的股份分红所得包括债权、债务形式的应收账款、应付账款份分红所得包括债权、债务形式的应收账款、应付账款相抵后的所得。相抵后的所得。 个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，应应以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得款

67、的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按照规定缴纳个人所得税。按照规定缴纳个人所得税。运用分析：应收款小于实际收取额的可能性大；应付款运用分析：应收款小于实际收取额的可能性大；应付款小于实际支付额可能性大。小于实际支付额可能性大。软捞侄寝痉举篮褒教斌模饥阎盼攀纬花加汐艘歇弦铝刨漓勾芍韶呐善双调房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202447举例举例 某企业有应付款某企业有应付款300300万元（不需要支付），如果直接万元（不需要支付），如果直接转为营业外收入则需要缴纳所得税转为营业外收入则需要缴纳所得税7575万元。同时有税后利万元。同时有税后利润润200200万元需

68、要支付给股东万元需要支付给股东A A，股东需要纳税，股东需要纳税4040万元。万元。设计：分配现金设计：分配现金100100万元，分配应收款万元，分配应收款400400万元，分配应付万元，分配应付款款300300万元。万元。 借：应付股息借：应付股息 200 200 应付账款应付账款 300 300 贷：应收账款贷：应收账款 400 400 银行存款银行存款 100 100结果：应纳个税结果：应纳个税= =（100+400-300100+400-300）*20%=40*20%=40分析：单位不增加利润，个人实际收入分析：单位不增加利润，个人实际收入500500万。万。帽祭痔傅涎踩洪莆谤插冈其零

69、逼没雁醉被钡生娶莲拇藉挟挎逼贴蓉庸领拖房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024486.6.关联交易所得税调增存在的问题关联交易所得税调增存在的问题稽查案例稽查案例 某企业将自有资金借与部分关联企业使用，未收某企业将自有资金借与部分关联企业使用，未收取利息费用。某市稽查局根据企业所得税法、国税函取利息费用。某市稽查局根据企业所得税法、国税函发发19951561995156号和税收征收管理法第三十六条规定，号和税收征收管理法第三十六条规定，认定某企业与各关联单位存在业务往来，核定某企业认定某企业与各关联单位存在业务往来，核定某企业应收取关联方资金占用费并以此计算企业所得税和营应

70、收取关联方资金占用费并以此计算企业所得税和营业税。业税。问题：上述处理存在什么问题吗？问题：上述处理存在什么问题吗？椰怕份酷壁梨奶扰帝日凳漱沧捏怖崔芬伙空坦板翻番戏将凸谗壬掠毁笛茹房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202449企业所得税法第四十一条企业所得税法第四十一条 企业与其企业与其关联方之间关联方之间的的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。理方法调整。 企业所得税法实施条例第一百零九条企业所得税法实施条例第一百零

71、九条企业所得企业所得税法第四十一条所称税法第四十一条所称关联方关联方，是指与企业有下列关联，是指与企业有下列关联关系之一的关系之一的企业、其他组织或者个人企业、其他组织或者个人：（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；间接的控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者控制；（二）直接或者间接地同为第三者控制；（三）在利益上具有相关联的其他关系。（三）在利益上具有相关联的其他关系。歌玫哀卉观锈弘伏循颊镭栖碑食枉凰曰郸闸诺审反兼赶礁萍猛慧蛤否扩咏房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202450 关联关系主要是指企业与其他企业、

72、组织或个人关联关系主要是指企业与其他企业、组织或个人具有下列之一关系：具有下列之一关系：（一）一方直接或间接持有另一方的股份总和达（一）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到到25%25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到的股份达到25%25%以上。若一方通过中间方对另一方间以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%25%以以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。的持股比例计算。（二）一方与另一

73、方（独立金融机构除外）之间（二）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本借贷资金占一方实收资本50%50%以上，或者一方借贷资以上，或者一方借贷资金总额的金总额的10%10%以上是由另一方（独立金融机构除外）以上是由另一方（独立金融机构除外）担保。担保。缝众淆惺淖邱叉烁切澡兹怨各盔保侵讥玫积偶妮拍酷绩式坟跌喷遭框囚老房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202451 （三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事（三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派

74、，或者双方半数以上的高级高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。 （四）一方半数以上的高级管理人员（包括董事（四）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理），或者一方至少一名可以控制括董事会成员和经理），或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高董事会的董事会高级成员同时担任另一方的

75、董事会高级成员。级成员。埃啤固重众沽砸乙染诲妖撩溺钾青僳攻棵到巡截梢顺雅羊夯柔散遣孟睹盎房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202452（五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工（五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。业产权、专有技术等特许权才能正常进行。（六）一方的购买或销售活动主要由另一方控制。（六）一方的购买或销售活动主要由另一方控制。（七）一方接受或提供劳务主要由另一方控制。（七）一方接受或提供劳务主要由另一方控制。（八）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控（八）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有

76、相关联的其他关系，包括制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方与另一方虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系等。亲属关系等。咱瘩迪澜茅抗仅司憎武狼霸缆矽欣饼锹圈除估满幸寂梳帽欠燃倚日玛吞卯房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202453特别纳税调整实施办法特别纳税调整实施办法( (国税发国税发2009220092号号) ) 第三十条第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的交实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或

77、间接导致国家总体税收收易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。瞄毗逢子月迫阂喧虾批邱腔择抉韩迪刺汕庆舱幢俱静儿塘旭总弟饭部喇浑房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202454 廖体忠廖体忠 各地税务机关对境内关联交易实施转让定价各地税务机关对境内关联交易实施转让定价调查调整，通常遵循以下原则：调查调整，通常遵循以下原则： 一是如果企业实际税负等于或低于境内关联方税一是如果企业实际税负等于或低于境内关联方税负，通常不对该企业进行转让定价调查调整，因为相负，通常不对该企业进行转让定价调查调整，因为

78、相应调整会使企业的补税等于或少于关联方的退税，国应调整会使企业的补税等于或少于关联方的退税，国家总体税收不变或减少。家总体税收不变或减少。 二是如果企业实际税负高于境内关联方税负，可二是如果企业实际税负高于境内关联方税负，可以对该企业进行转让定价调查调整，但应按照该企业以对该企业进行转让定价调查调整，但应按照该企业与其关联方的实际税负差补税，关联方不退税。与其关联方的实际税负差补税，关联方不退税。财塔卉棍巳禾韧耿拴凛碗净锚烈潘取罗脉锑框锗撇逼援际齿梆拦芭貌封慷房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202455营业税问题营业税问题 第三条第三条 条例第一条所称提供条例规定的劳务、条

79、例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供是指有偿提供条例规条例规定的劳务、定的劳务、有偿转让有偿转让无形资产或者无形资产或者有偿转让有偿转让不动产所不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益济利益。柿疗突码棘党此阜窘评荧首氮噬矫碾壶涟矽仔素流貉携哭蝇蛊钦黍狠龋蛮房地产

80、业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202456中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法 第三十六条第三十六条 企业与其关联企业之间的业务往来，企业与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。税务机关有权进行合理调整。壤詹挨律迹示髓架阂贬闷企紧悯寺者滴践擒德诽写突遇欺京祖麓夕熏胖旺房

81、地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024577.7.利息支出如何税前扣除问题利息支出如何税前扣除问题 第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计

82、算的数额的不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。部分。甫检悠君庚亚捏枣巳调蓟氖舰箍玩迭诱媒衣部钻绳唁唇娇叁澳螟膨麦顶禾房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202458关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知策问题的通知 财税财税20081212008121号号 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分施条例有关规定计算的部分，

83、准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通除符合本通知第二条规定外知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：性投资比例为：（一）金融企业，为（一）金融企业，为5 5：1 1；（二）其他企业，为（二）其他企业，为2 2：1 1。蟹柞翱肌酥甩共供讣釜军棕勾泳反烁焕眷利叠旦帐德憋灯尊没茵鼓遂笼严房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202459 债资比例债资比例年度各月平均关联方债权性投资之和年度各月平均关联方债权性投资之和/

84、 /年年度各月平均权益性投资之和度各月平均权益性投资之和 各月平均关联方债权性投资（关联方债权性投资的各月平均关联方债权性投资（关联方债权性投资的月初账面余额月初账面余额+ +月末账面余额）月末账面余额）/2 /2 各月平均权益性投资（权益性投资月初账面余额各月平均权益性投资（权益性投资月初账面余额+ +月末账面余额）月末账面余额）/2/2 权益性投资为企业资产负债表上会计记录的权益性投资为企业资产负债表上会计记录的所有所有者权益数额者权益数额，当所得者权益小于实收资本与资本公积，当所得者权益小于实收资本与资本公积之和，则权益性投资为之和，则权益性投资为实收资本与资本公积之和实收资本与资本公积

85、之和；当；当实收资本与资本公积之和小于实收资本，则权益性投实收资本与资本公积之和小于实收资本，则权益性投资为资为实收资本实收资本。待凡撩避酷蘑橇触白涧纂肆蔼兑息汹恬磋粹鲁棋碳菏缮针代灌趾伙读秆衙房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202460 二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原交易活动符合独立交易原则的则的；或者该企业的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的实际税负不高于境内关联方的，其，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得实际支付给境

86、内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除额时准予扣除。 三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。按照有关规定缴纳企业所得税。疡您口伊眷瘴裳融峪着疮中

87、苍巍颖而票饵钒藻禄瘸愧唬厚锥拆解英羽因鲁房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202461房地产企业的利息支出按以下规定进行处理：房地产企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。可直接在税前扣除。（二）（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使

88、用的款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。的合理利息准予在税前扣除。 铀析惺朔兜止罢卖伐蛾戈巍乱皮豪漂核赔乾扳替秃稼锈皂膳啸韩绥良愚钻房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202462银行借款统借统还征免税问题银行借款统借统还征免税问题财税字财税字2000720007号号 一、为缓解中小企业融资难的问题，对一、为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管企业

89、主管部门或企业集团中的核心企业部门或企业集团中的核心企业等单位等单位( (以下简称统借以下简称统借方方) )向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位( (包括独立核算单位和非独立核算单位包括独立核算单位和非独立核算单位) )，并按支付给，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。融机构的利息不征收营业税。 二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，支付给金融机构的借款利率水平向

90、下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。属单位收取的利息全额征收营业税。拭金值衍茁幽鞋首燥孜本漫扳得左球柠吃窖咋瘸怜降亿玛夹棘沉岳鸦蔡师房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024638.8.企业提取的各项准备金税收处理问题企业提取的各项准备金税收处理问题企业所得税法第十条企业所得税法第十条 在计算应纳税所得额时，下在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：列支出不得扣除： （一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；收益款项；

91、（二）企业所得税税款；（二）企业所得税税款； （三）税收滞纳金；（三）税收滞纳金； （四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失； （五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出； （六）赞助支出；（六）赞助支出； （七）未经核定的准备金支出；（七）未经核定的准备金支出； （八）与取得收入无关的其他支出。（八）与取得收入无关的其他支出。盛酝拒厘案诛砰偿哄亭扶忆烟巢害迂讶牌搭受粮割有东震乾等足恫肾哦蔓房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202464企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例 第五十五条企业所得税法第十条第（七）项所第

92、五十五条企业所得税法第十条第（七）项所称未经核定的准备金支出，是指称未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出。准备金支出。 企业所得税法企业所得税法 第八条第八条 企业企业实际发生的实际发生的与取与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。分析：是否按照会计制度计提各项准备？分析：是否按照会计制度计提各项准备？齐添莹旋愿姿专窘

93、诬垢娩侈栗疙粱娠嵌凉毕穿泵刚沂苏辞把赖硷胎例摇袍房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202465国税函国税函20082008635635号号 现就企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的有现就企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的有关填报口径问题明确如下：关填报口径问题明确如下：企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A A类）类）第第4 4行行“利润总额利润总额”修改为修改为“实际利润额实际利润额”。填报。填报说明第五条第说明第五条第3 3项相应修改为：项相应修改为：“第第4 4行实际利润额：行实际利润额：填报按填报按会计制度核算的利润总额减除以前年

94、度待弥补会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。计入本行。”年录哗菠椽扭酷买疫岔诅漳料苏惨遗斟薄滴琼屑她秤狂稻莉沁垮雪译肯渍房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202466国税发国税发200920093131号号 第八条第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省级国家税务局、地方税务局按下列规定进行确由各省级国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定

95、：定： (1) (1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于1515 (2) (2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于低于10%10%。 (3) (3)开发项目位于其他地区的，不得低于开发项目位于其他地区的，不得低于5%5%。 (4) (4)经济适用房、限价房和危改房的，不得低于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%3%。陆炭坡健话紫蜀蝶诀轮鳖陌绩罕载拢拽编疗受雏枣歧奢内蜀趣戚显巴窗翅房地产业税企间涉税争议房地产业税

96、企间涉税争议9/5/202467 第九条第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。算的应

97、纳税所得额。如：如：20082008年预收收入年预收收入100100，毛利，毛利1515；20092009年结转收入年结转收入100100，成本，成本7575，应纳税所得额：，应纳税所得额：25-15=1025-15=10塞诀菇酪倍朋列中赚滇格擒就众寥凰鲜曹较亢敛殿抓逞箩甘续诣夸畦诫耻房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024689.9.政府补贴收入征税处理问题政府补贴收入征税处理问题财税财税20081512008151号号( (一一) )企业取得的各类财政性资金，除属于国家投企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业资和资金使用后要

98、求归还本金的以外，均应计入企业当年当年收入总额。收入总额。( (二二) )对企业取得的由国务院财政、税务主管部门对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。减除。分析：一般企业基本没有不征税收入分析：一般企业基本没有不征税收入久矮贯稚唱腮摔芽箭荷络虑领滚风炒瞎掠氓痈盈保啸搏究日郑泌再巳沥箍房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202469（三）纳入预算管理的（三）纳入预算管理的事业单位、社会团体等组

99、事业单位、社会团体等组织织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免

100、的增值税和即其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括但不包括企业按规定取得的出口退税款企业按规定取得的出口退税款。措困傣烫砾赋肇届惟铁勾硝酸攻钝塞兄岁贴贱殷兜鸣乎塔污胞述把臼诉魂房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202470财税财税200920098787号号 一、对企业在一、对企业在20082008年年1 1月月1 1日至日至20102010年年1212月月3131日期间日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的

101、财政性资金，凡同时符合以下条件的，计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。进行核算。捌度羌

102、迅尝啪躺悄铜篷翟硅物甚咎旭凿扒虞魔寐蔓貌晕敖私门诽杜淑束榆房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202471 二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在资金作不征税收入处理后，在

103、5 5年（年（6060个月）内未发生个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。税所得额时扣除。膏例啦锚任倦澈贺债缨闲狙耪剐族恐嘛雾削岔凶恕芭旷揣岩表砚俭琉拯达房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20247210.10.股息（免税）收入处理问题股息（免税）收入处理问题中华人民共和国企业所得税法中华人民共和国企业所得税

104、法 第二十六条第二十六条 企业的下列收入为免税收入：企业的下列收入为免税收入： （一）国债利息收入；（一）国债利息收入； （二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；性投资收益； （三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；权益性投资收益； （四）符合条件的非营利组织的收入。（四）符合条件的非营利组织的收入。 狸脂鸟源猜拾己老侵疼篙悠雏道庸掩静层津掸俗需琼仔秆拢罐黎栽痹套检房地

105、产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202473实施条例实施条例国债利息收入，是指企业持有国债利息收入，是指企业持有国务院财政部门发国务院财政部门发行的国债取得的利息收入行的国债取得的利息收入。符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取直接投资于其他居民企业取得的投资收益。得的投资收益。免税的股息、红利等权益性投资收益，免税的股息、红利等权益性投资收益，不包括连不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足1212个个月取得的投

106、资收益。月取得的投资收益。伙抉踊躬悔挨疯住竣播肮煽淄样派叁谊俭困运盼叙渣砒晨聂拣校筏颐两岂房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202474非居民企业股息所得要纳税非居民企业股息所得要纳税企业所得税法企业所得税法第三条第三款第三条第三款 非居民企业在中国境内未设立机构、非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。境内的所得缴纳企业所得税。 企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例第六条

107、企业所得税法第三条所称所得，包括销售货第六条企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等股息红利等权益性投资所得权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。费所得、接受捐赠所得和其他所得。羌窍盅割栗洛拯枢探慰低县庇刨死庞驳丹栓阔勺翟页灸拈镰领莲摹律棕胆房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202475国税函国税函20096012009601号号现就缔约对方居民申请享受股息、利息和特许权现就缔约对方居民申请享受股息、利息和特许权使用费等条款规

108、定的税收协定待遇时，如何认定申请使用费等条款规定的税收协定待遇时，如何认定申请人的人的“受益所有人受益所有人”身份的问题通知如下：身份的问题通知如下：一、一、“受益所有人受益所有人”是指对所得或所得据以产生是指对所得或所得据以产生的权利或财产具有所有权和支配权的人。的权利或财产具有所有权和支配权的人。“受益所有受益所有人人”一般从事实质性的经营活动，可以是个人、公司一般从事实质性的经营活动，可以是个人、公司或其他任何团体。代理人、导管公司等不属于或其他任何团体。代理人、导管公司等不属于“受益受益所有人所有人”。导管公司是指通常以逃避或减少税收、转移或累导管公司是指通常以逃避或减少税收、转移或累

109、积利润等为目的而设立的公司。这类公司仅在所在国积利润等为目的而设立的公司。这类公司仅在所在国登记注册，以满足法律所要求的组织形式，而不从事登记注册，以满足法律所要求的组织形式，而不从事制造、经销、管理等实质性经营活动。制造、经销、管理等实质性经营活动。埃非连强促囊蚂馈瞩业凿恕旨伺酚岸整阳檄名筒香交婆沈烙晾占讲怜脸抵房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202476(94)(94)财税字第财税字第020020号号 下列所得，暂免征收个人所得税：（八）外籍个下列所得，暂免征收个人所得税：（八）外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。人从外商投资企业取得的股息、红利所得。财税财税2

110、0051022005102号号 对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，暂减按暂减按5050计入个人应纳税所得额，依照现行税法规计入个人应纳税所得额，依照现行税法规定计征个人所得税。定计征个人所得税。恭杂艺茵延启沫棠菜旋忱海琶襟推篡黑驹诛塑锅激桩晾唤篡鹊昔畜滋过瓷房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202477企业股息征免税情况表企业股息征免税情况表 个个 人人 企企 业业 居居 民民 非居民非居民 居居 民民 非居民非居民 非上市非上市 公司公司 20% 20% 外企外企 免税免税 免税免税 10% 10%（协定除外（协定除外) )

111、 上市上市 公司公司 10% 10% 免税免税 12 12月之月之 内征税内征税 10% 10% （协定除外（协定除外) )纽犀搞跺垒折勋泄众茨想句辖须胸惊湖褂绑叫剧荣剃噪烷仟蛮板栓锦悦宇房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202478国税发国税发200920093131号号 第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： 凡开发合同或协议中约定向投资各方凡开发合同或协

112、议中约定向投资各方( (即合作、即合作、合资方合资方) )分配开发产品的，分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。视同销售收入进行相关的税务处理。铁刨型劈猴莽蚤侵邻式召历呐郁砍砒业壁袱肖翅乳葡停稚毕秒为咆成禽千房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2

113、02479 凡开发合同或协议中约定凡开发合同或协议中约定分配项目利润的分配项目利润的，应按以下规定进行处理应按以下规定进行处理: : 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。利进行相关的税务处理。

114、荚糕妄厩羡阜踪俊蜀整钉璃蛮槽张律从隆护稽槽腆茄傣釜襄腾院串闺藻缕房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202480A A企业企业固定固定资产资产货币货币资产资产股东股东1 1股东股东2 2股权股权A1A1股权股权A2A211.11.企业资产与股权处理问题企业资产与股权处理问题股权股权其他其他资产资产踌几乃小波撼新茂妨亏阵胚抓孽枚绎埋远箔苦侯满妻愈考寿浅哟恨禾挣棚房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202481国税函国税函20009612000961号号 深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创

115、办了深圳能源（钦州）限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司实业开发有限公司, ,两家分别占有钦州公司两家分别占有钦州公司75%75%和和25%25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（转让方）于司（转让方）于20002000年年5 5月将其拥有的钦州公司的全月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石油化工股份有限公司和广西壮族部股份转让给中国石油化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（受让方）。在签定股权转让合同自治区石油总公司（受让方）。在签定股权转让合同时，在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负时

116、，在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负责清偿。责清偿。椒磕栽筹伍趁敝羚览景引诛娱尾启捍悄臃启篆曾曳咏宜驰奥棘粤辉茂硝后房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202482在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦州公司这一独立法人解散，在清偿完钦州公司的债权州公司这一独立法人解散，在清偿完钦州公司的债权债务后，只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让债务后，只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州后，钦

117、州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。转让无形资产的行为。 因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。营业税的征收范围，不征收营业税。捏线顺敢镜壶翠重钥躇吟运乱铡李劲数廷某熙老专隐怪囚顾锌柏掷腐钩匆房地产业税企间涉税争议房地

118、产业税企间涉税争议9/5/202483国税函国税函19995541999554号号 你局关于你局关于*请示收悉。文中反映深圳市华新请示收悉。文中反映深圳市华新股份有限公司股份有限公司19981998年年6 6月以月以1250012500万元万元收购广东冠华饲收购广东冠华饲料实业公司的全部股权，广东冠华饲料实业公司经评料实业公司的全部股权，广东冠华饲料实业公司经评估确认的估确认的净资产价值为净资产价值为97899789万万。 据了解，广东冠华饲料实业公司是广东省顺德市据了解，广东冠华饲料实业公司是广东省顺德市容奇镇经济开发总公司投资容奇镇经济开发总公司投资46004600万万创办的全资子公司，创

119、办的全资子公司，该公司该公司19971997年年1212月月3131日的资产日的资产帐面净值为帐面净值为66706670万万，经，经评估确认后的价值为评估确认后的价值为97899789万元万元。对这笔交易涉及的当。对这笔交易涉及的当事各方所得税的处理问题，经研究，批复如下：事各方所得税的处理问题，经研究，批复如下：腋寒佐层瞥琶皂峭寄酪泅噶织背鬃实客观通寝性淤限石玩羊献怔摈凤芋铁房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202484（1 1）华新公司长期股权投资的税务处理问题）华新公司长期股权投资的税务处理问题 根据税收法规的规定，根据税收法规的规定，企业为取得另一企业的股企业为取得另

120、一企业的股权支付的全部代价，权支付的全部代价，属股权投资支出不得计入投资企属股权投资支出不得计入投资企业的当期费用，也不得通过折旧或摊销方式分期计入业的当期费用，也不得通过折旧或摊销方式分期计入投资企业的费用，投资企业的费用，应作为股权投资的计税成本，应作为股权投资的计税成本，待将待将来转让股权或收回投资时，用以计算股权转让所得或来转让股权或收回投资时，用以计算股权转让所得或投资收益。因此，华新公司取得此项长期股权投资的投资收益。因此，华新公司取得此项长期股权投资的计税成本应该是实际支付的计税成本应该是实际支付的1250012500万，万，不论会计上采不论会计上采取何种方法核算，除追加或减少投

121、资外，一律不得调取何种方法核算，除追加或减少投资外，一律不得调整。整。沤咨躯偷翔蹋百凭皿粮侮另暮庆早矽样参实情棕尝吟丈抉劲撂疯野站岿激房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202485（2 2）广东顺德市容奇镇经济开发总公司转让持有的冠广东顺德市容奇镇经济开发总公司转让持有的冠华饲料实业公司的华饲料实业公司的100%100%股权取得的股权投资收入股权取得的股权投资收入1250012500万，与其投资成本万，与其投资成本46004600万之间的差额万之间的差额，应确认，应确认为转让当期的股权投资转让所得，依法缴纳企业所得为转让当期的股权投资转让所得，依法缴纳企业所得税。税。（3 3

122、）冠华公司作为独立核算企业仍继续经营，只是股冠华公司作为独立核算企业仍继续经营，只是股东发生变化，对其净资产进行评估，是股东为了确定东发生变化，对其净资产进行评估，是股东为了确定股权转让收入的目的，股权转让收入的目的，冠华公司的资产不得按经评估冠华公司的资产不得按经评估确认的价值调整确认的价值调整。伴法纽晒监涵松召蒋隶梨哪图尚缓喀讥蔼舔咏俯嚏甫采咐侄暮珊诡礁镰驻房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202486财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知处理若干问题的通知财税财税200959200959号号 股权转让涉

123、税分析及选择股权转让涉税分析及选择一般性税务处理一般性税务处理被收购方被收购方应确认股权转让所得或损失应确认股权转让所得或损失收购方收购方取得股权的计税基础应以公允价值为基础取得股权的计税基础应以公允价值为基础确定。确定。被收购企业被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。的相关所得税事项原则上保持不变。怀演琉油含芯遍垛钩机话皮厘阴跑药催隆溉茁列帜辆刮受胺眩瞳呻光坐哲房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202487特殊性税务处理特殊性税务处理 收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的权的75%75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权

124、支，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的付金额不低于其交易支付总额的85%85%，可以选择按以，可以选择按以下规定处理：下规定处理： 被收购企业的股东取得收购企业股权的计税被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，基础，以被收购股权的原有计税基础确定以被收购股权的原有计税基础确定 收购企业取得被收购企业股权的计税基础，收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定以被收购股权的原有计税基础确定 收购企业、被收购企业的原有各项资产和负收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。债的计税基础和其他相关所得税事项

125、保持不变。 烘嘎化马拂年副谦妹滚溶龚月旧方刻抢淬呆沸洞兵柠蕴斧港停佰矛六悉弱房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202488 重组前重组前 重组后重组后股东股东B B股东股东A A被收购被收购企业企业B B收购收购企业企业A A股东股东A A股东股东B B收购收购企业企业A A被收购被收购企业企业B B祖汝头坏斜寅蔗沽汲易渭镊庙歇瑰制化厚茶瑰泊钝缀释丘揍拟邹衡槛莱砖房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202489被收购企业容奇开发公司取得深圳华新公司被收购企业容奇开发公司取得深圳华新公司1250012500股权的计税基础是股权的计税基础是46004600收购企业

126、深圳华新公司取得广东冠华公司股权的计收购企业深圳华新公司取得广东冠华公司股权的计税基础是税基础是1250012500还是还是46004600？顺德容奇开发公司股权增值顺德容奇开发公司股权增值79007900不纳税。不纳税。深圳公司、冠华公司资产计税基础深圳公司、冠华公司资产计税基础(6670(6670万元万元) )及所及所得税事项（包括亏损弥补）不变。得税事项（包括亏损弥补）不变。俩檀丢复止衬漠付神槽鸟阵榜奉詹痪武例杖濒握苑蛇琵致例叙关讹方漳洪房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20249012.12.股息能否从股权转让收入中扣除问题股息能否从股权转让收入中扣除问题国税函国税函

127、20043902004390号号 一、企业在一般的股权买卖中，股权转让人应分一、企业在一般的股权买卖中，股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。 二、企业进行清算或转让全资子公司以及持股二、企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%95%以上的企业时，投资方应分享的被投资方累计未分配以上的企业时，投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税

128、，影响企业改组活动，在为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。除上述股息性质的所得。扭蛤搀百锋颓蔷汽瘤辅宠淘夹更粮态黔客韦坷篡立毁安仆抿杏嘘睫耪胜而房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202491国税发国税发19971997071071号号( (一一) )股权转让收益的处理股权转让收益的处理 股权转让收益或损失是指，股权转让价减除股权股权转让收益或损失是指，股权转让价减除股权成本价后的差额。成本价后的差额。 股权转让价是指，股权转让人就转让的股权所收股权转让价

129、是指，股权转让人就转让的股权所收取的包括现金，非货币资产或者权益等形式的金额；取的包括现金，非货币资产或者权益等形式的金额；如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额股东留存收益权的金额( (以不超过被持股企业账面的以不超过被持股企业账面的分属为股权转让人的实有金额为限分属为股权转让人的实有金额为限) )，属于该股权转，属于该股权转让人的让人的投资收益额，不计为股权转让价。投资收益额，不计为股权转让价。涝烹深认萨乌逢向磁戏蝎王现馆浮宁

130、师葫瞩忌妻型眉综载向垂谆羡唉躯悔房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202492实施条例实施条例 第七十一条企业所得税法第十四条所称投资资第七十一条企业所得税法第十四条所称投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。的资产。企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除本，准予扣除。投资资产按照以下方法确定成本：投资资产按照以下方法确定成本：（一）通过支付现金方式取得的投资资产，以购（一）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；买价款为成本；（二）通过支付现

131、金以外的方式取得的投资资产，（二）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。铬阻腾征矽酸妹名兑踢违禄届饯利暖夺瓦具躁盈亦梦塌罕等拦园龄脉乎渺房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202493清算时可以扣除股息清算时可以扣除股息 条例第十一条企业所得税法第五十五条所称清条例第十一条企业所得税法第五十五条所称清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用以及相关税费等后的余额。格减除资产净值、清算费用以及相关税费等后的余额。投资方企业

132、从被清算企业分得的剩余资产，其中投资方企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得中应当分得的部分，应当确认为股息所得；剩余资产；剩余资产减除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本减除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资资产转让所得或者损失。的部分，应当确认为投资资产转让所得或者损失。佰刑冤盖捏痔笺轰茫利勿鸡价旦灭狮卵总险和酣均坡论款耻炔侗肩到斋赃房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202494国税函国税函20107920107

133、9号号三、关于股权转让所得确认和计算问题三、关于股权转让所得确认和计算问题企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。金额。分析：个人转让股权如何征税？分析：个人转让股权如何征税？存努制

134、假歹峙懦侧稚闷唇拳贩芋祁减蓉坦付扳捏搏冕合咐眠谈理灯珍纳被房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202495国税函国税函20096982009698号号 三、（三、（非居民企业非居民企业）股权转让所得是指股权转让）股权转让所得是指股权转让价减除股权成本价后的差额价减除股权成本价后的差额。股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币性资产或者权益等形式的金额。的包括现金、非货币性资产或者权益等形式的金额。如被投资企业有未能分配的利润或税后提存的各项基如被投资企业有未能分配的利润或税后提存的各项基金等，股金等，股权转让人随股权

135、一并转让该股东留存收益权权转让人随股权一并转让该股东留存收益权的金额，不得从股权转让价中扣除。的金额，不得从股权转让价中扣除。股权成本价是指股权转让人投资入股时向中国居股权成本价是指股权转让人投资入股时向中国居民企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时向该民企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。股权的原转让人实际支付的股权转让金额。诈场辆缎万耿嚏式克舵革神蔷很哲蛰承郁蜘抄陪塌笋避哺矿陕廓露连灿偏房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202496关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通

136、知通知 国税函国税函20096982009698号号 六、境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形六、境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后可以按照经济实质对该股权机关层报税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。公司的存在。 粘荐千兰外韵当炬浩疼峻途股座瞅嘛秦检尤撇蓖秘锐吭藩袭普冰漫税踩蛤房地

137、产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20249713.13.外资房地产开发企业预计利润征税问题外资房地产开发企业预计利润征税问题 国税发国税发200931200931号号 第八条第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省级国税局、地税局按下列规定进行确定各省级国税局、地税局按下列规定进行确定: : ( (一一) )开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于不得低于1515。 ( (二二) )开发项目位于地级市城区及郊区的，开发项

138、目位于地级市城区及郊区的，不得低不得低于于10%10%。 ( (三三) )开发项目位于其他地区的，开发项目位于其他地区的，不得低于不得低于5 5。 ( (四四) )属于经济适用房、限价房和危改房的，属于经济适用房、限价房和危改房的，不得不得低于低于3%3%。娶雨省庇偏要逊柔攻啃霜骂督始扫抚膳韩蒙付诚素携倚售玩悸叫匹擅界晕房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202498 第三十八条第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投从事房地产开发经营业务的外商投资企业资企业在在20072007年年1212月月3131日前存有销售未完工开发产品日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发

139、产品完工后取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。第九条规定的办法进行税务处理。 第九条第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，额，计入当期应纳税所得额计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的间的差额，计入

140、当年度企业本项目与其他项目合并计差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额算的应纳税所得额。造率中缝寻啦莉啊怜伞酵位辫派叙恿遣刷松女砾园瞻斥臂詹歹渡脖看珠座房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202499国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知税管理问题的通知 国税发国税发20011422001142号号一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额

141、，依照税法的规定计算缴纳企业为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额应纳税额= =应纳税所得额应纳税所得额适用税率适用税率已售房产已售房产已预征的所得税当期预征所得税已预征的所得税当期预征所得税骇欠贰肌认桥曝襟署坎遭光备盅笨忿睁芋起膜鉴芹艰姨蜒奴卷匙氧辐膘只房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024100 五、五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积企业应根据当期面积以及可售

142、单位工程成本费用，确定当期成本费用。企以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：业可售单位工程成本费用按下列公式确定： 可售单位工程成本费用可售单位工程成本费用= =可售总成本费用可售总成本费用总可售总可售面积面积 可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的企业

143、为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。管理费用、财务费用和销售费用。鉴吝掏碱矫尹蹿亢肯艘夕滑芯边首孜旨寄即温蜂巍脂碌镍旁词酶煽哑凛惰房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024101解决办法：解决办法：20072007年之前按年之前按142142号文件归集三项费用，完工后进号文件归集三项费用，完工后进入成本中扣除。入成本中扣除。20082008年之后按新税法处理。年之后按新税法处理。20072007年之前的三项费用在年之前的三项费用在20082008年后一次性扣除。年后一次性扣除。20082008年之后的三项费用直接列入当期损益。年之后的三项费用直接列入当期损益。

144、注意注意20072007年之前预缴税款的处理以及年之前预缴税款的处理以及20082008年前后税年前后税率的差异处理。率的差异处理。注意完工后毛利额转回时，注意完工后毛利额转回时，20082008年之前的毛利率与年之前的毛利率与20082008年毛利率的差异处理。年毛利率的差异处理。营业税金及附加的衔接处理，不重复扣除。营业税金及附加的衔接处理，不重复扣除。柯邦肌植途绩换封翌跺笔垦膝威久照泞少篡孕置徐慈致诞刨檬网治惫畸心房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202410214.14.出差补助标准的合理性等问题出差补助标准的合理性等问题 关于企业员工出差的日补助金额有什么规定？出关

145、于企业员工出差的日补助金额有什么规定？出差补助允许税前扣除的标准是多少？因为员工在外出差补助允许税前扣除的标准是多少？因为员工在外出差吃饭无法获得发票，这种情况是否可以税前扣除？差吃饭无法获得发票，这种情况是否可以税前扣除？扣除标准是多少？我公司给员工在外出差补助一人一扣除标准是多少？我公司给员工在外出差补助一人一日日160160元。税务部门在检查中认为没有元。税务部门在检查中认为没有160160元的票据，元的票据，不让税前扣除。不让税前扣除。溉旺梁偿帚尸雷蠢对牟坪购咒智姻兔悔铜赠墨岗婶砰镶砒黄坷葫吠揍歼乏房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024103中央国家机关和事业单位

146、差旅费管理办法（财行中央国家机关和事业单位差旅费管理办法（财行20063132006313号）规定，号）规定， 城市间交通费和住宿费在规定标准内凭据报销，城市间交通费和住宿费在规定标准内凭据报销，伙食补助费和公杂费实行定额包干。其中住宿费在出伙食补助费和公杂费实行定额包干。其中住宿费在出差地住宿费开支标准上差地住宿费开支标准上 限以内凭据报销，出差人员无限以内凭据报销，出差人员无住宿费发票，一律不予报销住宿费；住宿费发票，一律不予报销住宿费；伙食补助费为每伙食补助费为每人每天人每天5050元：公杂费为每人每天元：公杂费为每人每天3030元，元，用于补助市内用于补助市内交通、通讯等支出。交通、通

147、讯等支出。缀秧腰蓝鼻柞陕坛展银瓤做届质蛛显林痈拯抑魔军究柬碗夕蟹赁简陇包憾房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024104 我公司每年都有大量的会议举办，其中包括房展我公司每年都有大量的会议举办，其中包括房展推介会、业务人员的培训会等。会议产生的费用主要推介会、业务人员的培训会等。会议产生的费用主要有：有： 场地租用费用和布置费用；场地租用费用和布置费用； 餐费及酒水费；餐费及酒水费； 客户的礼品和抽奖奖品；客户的礼品和抽奖奖品； 交通费用和工作人员餐费等交通费用和工作人员餐费等 问题：上述费用是否可以一并计入会议费？业务问题：上述费用是否可以一并计入会议费？业务招待费的界定

148、是否只要是餐费，界定标准是什么？招待费的界定是否只要是餐费，界定标准是什么？侥淆虱鳖签找柯冀瞻盐峻炙孜姚厌杏煮银值训告膛砰柜企苑谷绽坷爱糊遵房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024105其他问题分析其他问题分析 1. 1.公司的业务招待费较多，我们在酒店开具会议公司的业务招待费较多，我们在酒店开具会议费发票，每次金额费发票，每次金额3-53-5万元不等，可行吗？万元不等，可行吗？ 2. 2.公司免费提供午餐，但食堂的开支都是白纸条，公司免费提供午餐，但食堂的开支都是白纸条，公司凭这些白纸条计入公司凭这些白纸条计入“福利费福利费”，这样处理是否可，这样处理是否可以？以？ 3.

149、 3.工资与劳务报酬划分问题工资与劳务报酬划分问题（劳动合同分为固定（劳动合同分为固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同和以完成一定工期限劳动合同、无固定期限劳动合同和以完成一定工作任务为期限的劳动合同）作任务为期限的劳动合同） 4. 4.企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业筹办期间不计算为亏损年度问题琴腾末咆酌居侣忱赚激孽易够胃竹听岗矿牧而懂宠赞诀核哑诺柔铜径交色房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024106企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹的年度。企业从事生产经营之前进

150、行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函200998200998号第九条规定执行。号第九条规定执行。国税函国税函201020107979号号 新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。得改变。 筹建期筹建期, ,是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、是指从企业被批准筹建

151、之日起至开始生产、经营经营( (包括试生产、试营业包括试生产、试营业) )之日的期间。开办费是指企业之日的期间。开办费是指企业在筹建期发生的费用在筹建期发生的费用, ,包括人员工资、办公费、培训费、包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。资产成本的汇兑损益和利息等支出。 芳琐罕幂鸳产怜刹蛹就陶坚闻物楚扎饼诌拱麻秆怒属虽她蹲振售住遏凛砌房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024107二、个人所得税方面存在的问题二、个人所得税方面存在的问题关于进一步加强高收入

152、者个人所得税征收管理的通知关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知.doc.doc15.15.股票转让所得个人所得税问题股票转让所得个人所得税问题财政部国家税务总局关于个人转让股票所得继续暂财政部国家税务总局关于个人转让股票所得继续暂免征收个人所得税的通知免征收个人所得税的通知 财税字财税字19981998061061号号 为了配合企业改制，促进股票市场的稳健发展，为了配合企业改制，促进股票市场的稳健发展，经报国务院批准，从经报国务院批准，从19971997年年1 1月月1 1日起，对个人转让上日起，对个人转让上市公司股票取得的所得继续暂免征收个人所得税市公司股票取得的所得继续暂免征收个

153、人所得税。壬魔峦胡兰烙帧洽沫摊板统捣乍念朴袭绝卸竞硼市絮探皇朋韩刽丝盏挪林房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024108财税财税20092009167167号号 一、一、自自20102010年年1 1月月1 1日起日起，对个人转让限售股取得的，对个人转让限售股取得的所得，按照所得，按照“财产转让所得财产转让所得”适用适用20%20%的税率征收个人的税率征收个人所得税。所得税。二、本通知所称限售股，包括：二、本通知所称限售股，包括： 1.1.上市公司股权分置改革完成后股票复牌日之前股上市公司股权分置改革完成后股票复牌日之前股东所持原非流通股股份，以及股票复牌日至解禁日期间东所

154、持原非流通股股份，以及股票复牌日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股（统称股改限售股）；由上述股份孳生的送、转股（统称股改限售股）； 2.20062.2006年股权分置改革新老划断后，首次公开发行年股权分置改革新老划断后，首次公开发行股票并上市的公司形成的限售股，以及上市首日至解禁股票并上市的公司形成的限售股，以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股（新股限售股）。日期间由上述股份孳生的送、转股（新股限售股）。郁间孤站串霉灯沧洛叁择郡语潞努爪恿滥钓分鸯穴枫吊巫彝择垄暮腥俞晓房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024109平安平安“税务门税务门”事件事件的启示的启示 2

155、010-6-2 近日，平安近日，平安“税务门税务门”事件引起了资本市场的广事件引起了资本市场的广泛关注。随着泛关注。随着3 3月月1 1日中国平安迈入全流通，日中国平安迈入全流通，1.91.9万名万名平安员工持有的平安员工持有的8.68.6亿平安员工股将在亿平安员工股将在5 5年内全部减持。年内全部减持。以账面计算，这以账面计算，这1.91.9万名平安员工人均可套现超过万名平安员工人均可套现超过200200万元。但是，员工减持实际取得的收入可能因为缴税万元。但是，员工减持实际取得的收入可能因为缴税而要打近六折。而要打近六折。荔驻予唆埃殷鲜搬戍萝尉输胚摔糙赏庸庶蒸盗安匀帝励巷罢伯供腹梅草衅房地产

156、业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024110 原来，平安原来，平安1.91.9万员工是通过深圳市新豪时投资发万员工是通过深圳市新豪时投资发展有限公司、深圳市景傲实业发展有限公司和深圳市展有限公司、深圳市景傲实业发展有限公司和深圳市江南实业发展有限公司这三家公司，以公司名义持有江南实业发展有限公司这三家公司，以公司名义持有的平安上市公司股票。如果这些股票解禁后减持，这的平安上市公司股票。如果这些股票解禁后减持，这三家公司首先要就减持所得缴纳三家公司首先要就减持所得缴纳25%25%的企业所得税。的企业所得税。而当这三家企业将减持所得分给平安而当这三家企业将减持所得分给平安1.91.

157、9万员工时，万员工时，这些员工还要按这些员工还要按20%20%缴纳个人所得税。缴纳个人所得税。 如此高的减持税负引起了平安员工的极大不满。如此高的减持税负引起了平安员工的极大不满。平安员工透露，将继续与中国平安协商，且会上书中平安员工透露，将继续与中国平安协商，且会上书中国证监会国证监会“反映情况反映情况”，也不排除诉诸法律的可能。，也不排除诉诸法律的可能。科紫膝烷蝎茸婪趋鸿狗迁犁敝吾旷耗垦辨审剁掣嘻泡它首准乐芯椎么沪旷房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024111问题分析：问题分析： 我公司是一个改制企业，股东人数很多，涉及到股我公司是一个改制企业，股东人数很多，涉及到股

158、息红利发放，如何做到少缴个税？息红利发放，如何做到少缴个税？（补充说明：由于股东人数过多，由独立个人股东转（补充说明：由于股东人数过多，由独立个人股东转入到成立的个人公司似乎不太现实和科学，请问还有入到成立的个人公司似乎不太现实和科学，请问还有别的方式来合理避税吗？）别的方式来合理避税吗？）讯隔葛荒任独际改与办喳猪虽吻岿陇荫稻领晤毁眺牢籽矮较弊最号废丑综房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202411216.16.平价或低价转让个人股权征税问题平价或低价转让个人股权征税问题案例讨论分析案例讨论分析 基本情况：基本情况： 某房地产开发企业有两个人股东，注某房地产开发企业有两个人股

159、东，注册资本册资本20002000万元。异地开发某项目，开发时间预计万元。异地开发某项目，开发时间预计5 5年，年，前前3 3年盈亏基本持平。第年盈亏基本持平。第4 4、5 5年后将实现税后利润年后将实现税后利润40004000万元。项目完成后，清算注销公司。万元。项目完成后，清算注销公司。 问题：股东不想在分红或公司注销清算时缴纳税问题：股东不想在分红或公司注销清算时缴纳税后利润个人所得税，有什么办法？后利润个人所得税，有什么办法？块藕首嵌暂芜韶颗趁业欣勃烩绍寝埂湃缆俞讨凭损甩幻齿饿促皮松做怔珊房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024113国税函国税函2009285200

160、9285号号一、股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权一、股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，转让方或受让转让交易以后至企业变更股权登记之前，转让方或受让方应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务方应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免完税凭证或免税、不征税证明，税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。记手续。二、股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成二、股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易

161、的，股权转让交易的，企业企业在股权变更登记时，应填写个在股权变更登记时，应填写个人股东变动情况报告表并人股东变动情况报告表并向主管税务机关申报。向主管税务机关申报。三、个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权三、个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更变更企业所在地地税机关为主管税务机关企业所在地地税机关为主管税务机关。犁吹顶钠始市识蓝篮弃每赠夷仕替哨饲六乍筏甸诡芝刻拌七苦烯巡诫骏锁房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024114 四、税务机关应加强对股权转让所得计税依据的四、税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴义务人或纳税人申报的股权转让评估和审核。

162、对扣缴义务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权转让行为是否符所得相关资料应认真审核，判断股权转让行为是否符合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实际情合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实际情况。况。对申报的计税依据明显偏低（对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让如平价和低价转让等等）且无正当理由的，主管税务机关可）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。定。各地税务机关要加强与工商行政管理部门的联系各地税务机关要加强与工商行政管理部门的联系和协作，和协作

163、，定期主动从工商行政管理机关取得股权变更定期主动从工商行政管理机关取得股权变更登记信息。登记信息。胜懈型涣逞秀敞钻妆六符涪壤崇唐施辰恩弓试麓囚舀卒敢铣设外徐商居舌房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024115甲企业甲企业A乙企业乙企业股本股本15BA1毅呻鸳球朋慢坷涤搅懦人戮铺慈某辐泅隘链旬狰淑婚嘉施担浊睬咕固直纠房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024116股权出资登记管理办法（工商总局令股权出资登记管理办法（工商总局令3939号）号） 第二条投资人以其持有的在中国境内设立的有限第二条投资人以其持有的在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司的股权作

164、为出资，投资于境责任公司或者股份有限公司的股权作为出资，投资于境内其他有限责任公司或者股份有限公司（统称被投资公内其他有限责任公司或者股份有限公司（统称被投资公司）的登记管理，适用本办法。司）的登记管理，适用本办法。第四条全体股东以股权作价出资金额和其他非货第四条全体股东以股权作价出资金额和其他非货币财产作价出资金额之和不得高于被投资公司注册资本币财产作价出资金额之和不得高于被投资公司注册资本的百分之七十。的百分之七十。第五条用作出资的股权应当经依法设立的评估机第五条用作出资的股权应当经依法设立的评估机构评估。构评估。艘劳箭超钠横箱半钝稳帛债掩原茁剁评查撅夺住呢赌扔皇剂六涸枪赦阐淡房地产业税企

165、间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024117甲企业甲企业A乙企业乙企业股本股本15BA5剐此矢揽搂力闪痔茁延愁桔惭丢吠龋遗具罕鹰包勇拇愿徊提第财废慨晨谍房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024118 关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复批复国税函国税函20053192005319号号考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取

166、得企业评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值财产原值”为资产评估前的价值为资产评估前的价值。疗阜谆讽秒莫整瞅趋孝硒臃禁描湘肘仰袁纵湖尊妨锄碌垦暖默秆柠英猩拌房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024119国税发国税发20081152008115号号 个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部权的，对个人取

167、得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照分，属于个人所得，按照“财产转让所得财产转让所得”项目计征项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。扣代缴。 蓄海昌姻薯绑驮的墓净讽蜂似趣瞎墩疑暮耸度绍免忱销醒恼叉啤稍睫撅雌房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202412017.17.员工从单位取得经济利益征税问题员工从单位取得经济利益征税问题销售产品让利企业员工销售产品让利企业员工 某房地产企业集团向内部员工提供奖励性质的购某房地产企业集团向内部员工提供奖励性质的购房优惠，优惠幅度从房优惠，优惠幅度从5 5

168、万元至万元至2020多万元不等，两年累计多万元不等，两年累计优惠金额优惠金额10251025万元，税务部门检查后视同员工所得，万元，税务部门检查后视同员工所得，核定少扣缴个人所得税核定少扣缴个人所得税196.25196.25万元。万元。处理依据处理依据 根据个人所得税法、税收征收管理法第根据个人所得税法、税收征收管理法第六十九条的规定，向该集团职工追缴个人所得税六十九条的规定，向该集团职工追缴个人所得税196.25196.25万元，对该集团处应扣未扣税款万元，对该集团处应扣未扣税款50%50%罚款。罚款。 汪晚蔬负仙券捕径跑夕秽横蕴刮划吐扩硒遏授构答抹兴浙缩磕户搔圆铃州房地产业税企间涉税争议房

169、地产业税企间涉税争议9/5/2024121中华人民共和国个人所得税法实施条例中华人民共和国个人所得税法实施条例 第十条第十条 个人所得的形式，包括现金、实物、有价个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和证券和其他形式的经济利益其他形式的经济利益（如旅游费用、个人房屋租（如旅游费用、个人房屋租金、文体活动奖励等）金、文体活动奖励等）。所得为实物的，应当按照取得。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。

170、所得为有价证券的，根据票面价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。绝输眼宗虞嗽椒惋钒橱云彻息裴赛担隶辐跑鹏详闺呆喂卉喉糯伏亚疹辰宾房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024122财税财税 2007 l3 2007 l3号号 一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在企事业单位及其他组织在住房制度改革期间住房制度改革期间，按照

171、所在地，按照所在地县级以上县级以上人民政府规定的房改成本人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。 二、除本通知第一条情形外，单位按二、除本通知第一条情形外，单位按低于购置或建造低于购置或建造成本价格成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得工资、薪金所得”项项目缴

172、纳个人所得税。目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低低于该房屋的购置或建造成本价格的差额于该房屋的购置或建造成本价格的差额。斯妄率草妆绚迫奉赎咆吗郑秀吉资沸惶陡筋淄嗓源欧么莹泡放佛讳风蝶恃房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024123关于生活补助费范围确定问题的通知关于生活补助费范围确定问题的通知 国税发国税发19981998155155号号 近据一些地区反映，中华人民共和国个人所得近据一些地区反映，中华人民共和国个人所得税法实施条例第十四条所说的从福利费或者工会经税法实施条例第十四条所说的从福利费或者工

173、会经费中支付给个人的生活补助费，由于缺乏明确的范围，费中支付给个人的生活补助费，由于缺乏明确的范围，在实际执行中难以具体界定。经研究，现明确如下：在实际执行中难以具体界定。经研究，现明确如下： 一、上述所称生活补助费，是指由于某些特定事一、上述所称生活补助费，是指由于某些特定事件或原因而给纳税人或其家庭的正常生活造成一定困件或原因而给纳税人或其家庭的正常生活造成一定困难，其任职单位按国家规定从提留的福利费或者工会难，其任职单位按国家规定从提留的福利费或者工会经费中向其支付的临时性生活困难补助。经费中向其支付的临时性生活困难补助。妮辰搽荚刹但督掉够例炭梅掖船算型卫煌贤肝姐读钵幸亥琼鹰烦恶榴瞬养房

174、地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024124 二、下列收入不属于免税的福利费范围，应当并二、下列收入不属于免税的福利费范围，应当并入纳税人的工资、薪金收入计征个人所得税：入纳税人的工资、薪金收入计征个人所得税： ( (一一) )从超出国家规定的比例或基数计提的福利费、从超出国家规定的比例或基数计提的福利费、工会经费中支付给个人的各种补贴、补助；工会经费中支付给个人的各种补贴、补助； ( (二二) )从福利费和工会经费中支付给单位职工的人从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助；人有份的补贴、补助； ( (三三) )单位为个人购买汽车、住房、电子计算机等单位为

175、个人购买汽车、住房、电子计算机等不属于临时性生活困难补助性质的支出。不属于临时性生活困难补助性质的支出。苦绢边酬橱盛诞冯孔肄叠倾胆鉴绷袭曳峙烃觅针忘堪薄塑芦匠衅齿戍桨湾房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202412518.18.劳务报酬与工资薪金区分问题劳务报酬与工资薪金区分问题 某企业聘用兼职人员，月报酬某企业聘用兼职人员，月报酬50005000元。分别按工元。分别按工资薪金和劳务报酬计算个人所得税：资薪金和劳务报酬计算个人所得税：（1 1）按工资薪金计算：（）按工资薪金计算：（5000-20005000-2000）*15%-125=*15%-125=325325（2 2）

176、按劳务报酬计算：（）按劳务报酬计算：（5000-10005000-1000）*20%=*20%=800800问题：劳务报酬与工资可以进行转化？本单位人员可问题：劳务报酬与工资可以进行转化？本单位人员可以为本单位提供劳务吗？以为本单位提供劳务吗？砾弱委赖伟桶暗逼政鞘幌哎淹艇巡篮恤趣乓飘郁阉觅易沿贫窟跌罩布缆咀房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024126劳务报酬所得具体计算：劳务报酬所得具体计算：1.1.每次收入不足每次收入不足40004000元的：元的： 应纳税额应纳税额= =（每次收入额（每次收入额-800-800）*20%*20%2.2.每次收入在每次收入在400040

177、00元至元至2500025000元之间的：元之间的： 应纳税额应纳税额= =每次收入额每次收入额* *（1-20%1-20%）*20%*20%3.3.每次收入在每次收入在2500025000元至元至6250062500元之间的：元之间的： 应纳税额应纳税额= =每次收入额每次收入额* *（1-20%1-20%）*30%-2000*30%-20004.4.每次收入在每次收入在6250062500元以上的：元以上的： 应纳税额应纳税额= =每次收入额每次收入额* *（1-20%1-20%）*40%-7000 *40%-7000 群癣靡鸵肌边遣遣褒晋彤门哦参惯学谭排肇茬诣铂鹰肆散妹蔓趟纤霉赂惠房地产

178、业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024127国税发国税发19941994089089号号十九、关于工资十九、关于工资, ,薪金所得与劳务报酬所得的区分问题薪金所得与劳务报酬所得的区分问题 工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动，即工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动，即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬；劳务报酬所得则是个人中任职、受雇而得到的报酬；劳务报酬所得则是个人独立从事各种技艺，提供各项劳务取得的报酬。两者独立从事各种技艺，提供各项劳务取得的报酬。两者的主要区别在于，前者存在雇佣与被雇佣

179、关系，后者的主要区别在于，前者存在雇佣与被雇佣关系，后者则不存在这种关系。则不存在这种关系。瓮疆取胰潦魄烧聘券垢刹爷吾贷潞桃暮恕哄诛铜销翠幻阻斯船罩瘸亏吁瞻房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024128国税函国税函19973851997385号号 根据个人所得税法的规定，凡与单位存在工根据个人所得税法的规定，凡与单位存在工资、人事方面关系的人员，其为本单位工作所取得的资、人事方面关系的人员，其为本单位工作所取得的报酬，属于报酬，属于“工资、薪金所得工资、薪金所得”项目征税范围；而其项目征税范围；而其因某一特定事项临时为外单位工作所取得的报酬，不因某一特定事项临时为外单位工作

180、所取得的报酬，不属于税法中所说的属于税法中所说的“受雇受雇”，应是，应是“劳务报酬所得劳务报酬所得”项目征税范围。项目征税范围。国税函国税函20052005382382号号 个人兼职取得的收入应按照个人兼职取得的收入应按照“劳务报酬所得劳务报酬所得”应应税项目缴纳个人所得税；退休人员再任职取得的收入，税项目缴纳个人所得税；退休人员再任职取得的收入，在减除按个人所得税法规定的费用扣除标准后，按在减除按个人所得税法规定的费用扣除标准后，按“工资、薪金所得工资、薪金所得”应税项目缴纳个人所得税。应税项目缴纳个人所得税。踏幽艺最放南亏堡梨诌翘榔棘捆渐疹粉恭絮纳许插鞘丰读寞栈歉尚茬儿怒房地产业税企间涉税

181、争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024129离退休人员再任职界定（国税函离退休人员再任职界定（国税函20065262006526号）号） 国税函国税函20053822005382号所称的号所称的“退休人员再任职退休人员再任职”，应同时符合下列条件：，应同时符合下列条件： 一、受雇人员与用人单位签订一年以上（含一年）一、受雇人员与用人单位签订一年以上（含一年）劳动合同（协议），存在长期或连续的雇用与被雇用劳动合同（协议），存在长期或连续的雇用与被雇用关系；关系； 二、受雇人员因事假、病假、休假等原因不能正二、受雇人员因事假、病假、休假等原因不能正常出勤时，仍享受固定或基本工资收入；常出勤时，

182、仍享受固定或基本工资收入； 三、受雇人员与单位其他正式职工享受同等福利、三、受雇人员与单位其他正式职工享受同等福利、社保、培训及其他待遇；社保、培训及其他待遇； 四、受雇人员的职务晋升、职称评定等工作由用四、受雇人员的职务晋升、职称评定等工作由用人单位负责组织。人单位负责组织。菱奸它感挂议窟象珍轧抨喻饼量宴惑基货登安怠云领饮滩惺币沁信题鹏饰房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024130国税发国税发20091212009121号号二、关于董事费征税问题二、关于董事费征税问题（一）国家税务总局关于印发征收个人所得（一）国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知（国税

183、发税若干问题的规定的通知（国税发19941994089089号）号）第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、受雇的情形受雇的情形。（二）个人在公司（包括关联公司）任职、受雇，（二）个人在公司（包括关联公司）任职、受雇，同时兼任董事、监事的，应将同时兼任董事、监事的，应将董事费、监事费与个人董事费、监事费与个人工资收入合并工资收入合并，统一按工资、薪金所得项目缴纳个人，统一按工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。所得税。狐盟旷鸵啼乙椅梅低绒诊谚节崇司矢绞

184、邓计请粱途失芯游匹骸迫靛撮旋哑房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202413119.19.资产评估增值转增资本征税问题资产评估增值转增资本征税问题国税发国税发19971997198198号号一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。不作为个人所得，不征收个人所得税。二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个红利性质的分配

185、，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。人所得征税。笛饿逢撑掣汤嘿键本浩俞羞琳户秸宏薄殷碍絮僻报猛迪尖樱粤咽讼论芒惭房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024132国税函发国税函发19981998289289号号一、在城市信用社改制为城市合作银行过程中一、在城市信用社改制为城市合作银行过程中, ,个个人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增值数额，人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增值数额，应当按应当按“利息、股息、红利所得利息、股息、红利所得”项目计征个人所得项目计征个人所得税，税款由银行负责代扣代缴。税，税款由银行负责代扣代缴。二、国税发二、国税发19971997

186、198198号中所表述的号中所表述的“资本公积资本公积金金”是指是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。而与此不相符合的其他资本税所得征收个人所得税。而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。左桓褪嘱寐秧涉伏漓蛙识意肚费什烙把痴肤腕威耪模宣枷糕荷诣沧沉菏咕房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024133国税函发国税函发19981998333333号

187、号 青岛路邦石油化工有限公司将从税后利润中提取青岛路邦石油化工有限公司将从税后利润中提取的的法定公积金和任意公积金转增注册资本法定公积金和任意公积金转增注册资本，实际上是，实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本。再以分得的股息、红利增加注册资本。 因此，依据国税发因此，依据国税发19971997198198号精神，对属于个号精神，对属于个人股东分得再投入公司人股东分得再投入公司( (转增注册资本转增注册资本) )的部分应按照的部分应按照“利息、股息、红利所得利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税，税

188、项目征收个人所得税，税款由股份有限公司在有关部门批准增资，公司股东会款由股份有限公司在有关部门批准增资，公司股东会决议通过后代扣代缴。决议通过后代扣代缴。站鞋邵嫌豺赃叹府鹊赴奏褐士馁衅然蔚炔膏尖踢善懦茬盔挺恭级卜驴幢梯房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202413420.20.实物折扣是否扣缴个人所得税问题实物折扣是否扣缴个人所得税问题国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复（国税国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复（国税函函20002000057057号）号） 部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位

189、和部门的有关人员发放来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照中华人民共和国个人所得税法中规定的照中华人民共和国个人所得税法中规定的“其他其他所得所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。单位代扣代缴。分析：购房送物扣缴个人所得税吗？分析：购房送物扣缴个人所得税吗？痕晕挞狰有驴柴碧虹隔收贬幽迭庚怯政钓蛔泵阻跺叁冻涪裁诛走嵌强狱亡房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024135折扣性质的赠送不征税折扣性质的赠送不征税稽便函稽

190、便函20082008115115号号 1. 1.对于促销活动中的对于促销活动中的抽奖赠送礼品抽奖赠送礼品抽奖赠送礼品抽奖赠送礼品，按照，按照“偶然所偶然所得得”项目扣缴个人所得税。项目扣缴个人所得税。 2. 2.向大客户、关系户等有关个人向大客户、关系户等有关个人直接赠送的礼品直接赠送的礼品直接赠送的礼品直接赠送的礼品，按按“其他所得其他所得”项目扣缴个人所得税。项目扣缴个人所得税。 对于向大客户、关系户给予的对于向大客户、关系户给予的折扣或减免、赠送的折扣或减免、赠送的折扣或减免、赠送的折扣或减免、赠送的话费，话费，话费，话费，不属于个人所得税征收范围。不属于个人所得税征收范围。 3. 3.

191、 对于促销活动中赠送的手机、飞机里程等各种对于促销活动中赠送的手机、飞机里程等各种礼品，由于礼品，由于具有折扣销售性质，不征收个人所得税。具有折扣销售性质，不征收个人所得税。具有折扣销售性质，不征收个人所得税。具有折扣销售性质，不征收个人所得税。睁鲸态多恬玉谰蝉根尾缘谦吧溅颁芒撤秀权篓哑诗窄己多带冈般焦郴汐数房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202413621.21.辞退福利辞退福利/ /一次性补偿一次性补偿/ /年终奖征税问题年终奖征税问题财税财税20011572001157号号 个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入

192、，其收入在当地（所在省市）上年职工平均工资偿收入，其收入在当地（所在省市）上年职工平均工资3 3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过的部分，倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过的部分，可视为一次取得数月的工资、薪金收入，允许在一定期可视为一次取得数月的工资、薪金收入，允许在一定期限内进行平均，并按照规定计算缴纳个人所得税。限内进行平均，并按照规定计算缴纳个人所得税。 企业依照国家有关法律规定宣告破产，企业职工从企业依照国家有关法律规定宣告破产，企业职工从该破产企业取得的一次性安置费收入，免征个人所得税。该破产企业取得的一次性安置费收入，免征个人所得税。汞侈伤兔卜纵雏祸达犁待匣浇顶伸揽极往伶

193、羔钎新输审喧苏卜霉眷祭会凸房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024137计算方法计算方法 个人取得的一次性补偿收入，减去当地上年职工平个人取得的一次性补偿收入，减去当地上年职工平均工资均工资3 3倍数额以内的部分，再减去按国家和地方政府倍数额以内的部分，再减去按国家和地方政府规定比例实际缴纳的住房公积金、医疗保险金、基本养规定比例实际缴纳的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金、失业保险费，用此余额除以个人在本企业的老保险金、失业保险费，用此余额除以个人在本企业的实际工作年限数，以其商数作为个人的月工资、薪金收实际工作年限数，以其商数作为个人的月工资、薪金收入，按照工资、薪

194、金所得项目计算出应纳的个人所得税，入，按照工资、薪金所得项目计算出应纳的个人所得税，然后再乘以年限数，就是应纳个人所得税税额。然后再乘以年限数，就是应纳个人所得税税额。 个人在该企业的工作年限数按实际工作年限数计算，个人在该企业的工作年限数按实际工作年限数计算，超过超过1212年的按年的按1212年计算。年计算。朽君沽旅慑顶肥融始灌打酣忍擒莉吏加琵巨商每樟采橱枫漱璃耳良捐晤骤房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024138举例：某单位高管（工作年限举例：某单位高管（工作年限5 5年）被辞退，公司支付年）被辞退，公司支付一次性费用一次性费用9 9万元。当地上年职工平均工资万元。

195、当地上年职工平均工资2.52.5万元。万元。( (未缴纳社会保险未缴纳社会保险) )扣缴个税计算扣缴个税计算（1 1）扣除）扣除3 3倍工资：倍工资：90000-75000=1500090000-75000=15000（2 2）分月所得：）分月所得：150005=3000150005=3000（3 3）税收：）税收： （3000-20003000-2000）10%-25 5=37510%-25 5=375交洼攒孩砷冯睁安窟裸盖练孔痞惑踢景瓣耸霸赁距用把徊开靖器研嚎吵丸房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024139年终一次性奖计算问题年终一次性奖计算问题 纳税人取得全年一次性

196、奖金，单独作为一个月工纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税，并按以下计税办法，由扣缴资、薪金所得计算纳税，并按以下计税办法，由扣缴义务人发放时代扣代缴：先将雇员当月内取得的全年义务人发放时代扣代缴：先将雇员当月内取得的全年一次性奖金，除以一次性奖金，除以1212个月，按其商数确定适用税率和个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。速算扣除数。 如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一次性奖金减除次性奖金减除“雇员当月工资薪金所得与费用扣

197、除额雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额的差额”后的余额，按上述办法确定全年一次性奖金后的余额，按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。的适用税率和速算扣除数。 在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。法只允许采用一次。丢允伏咒奄勾氨膀踏订牙妆搅朔爸阶哲种锥陪彼吐人穷缀放猛愁翠答讳毯房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024140三、土地增值税方面存在的问题三、土地增值税方面存在的问题22.22.土地增值税清算的时间问题土地增值税清算的时间问题关于加强土地增值税征管工作的通知关于加强土地增值税征管工作

198、的通知.doc.doc关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知.doc.doc关于印发土地增值税清算管理规程的通知关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发国税发200920099191号号 第九条第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。翱瞳葫念悉杖蚤弥釜滚沼荐唤仲煞踞酒傅呐争倾爷凌

199、昭冠扭丸翘帮邀瞩吩房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024141国家税务总局的错误答复国家税务总局的错误答复 房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？ 答：根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理答：根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发规程的通知（国税发200920099191号）规定，纳税人符合下号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：列条件之一的，应进行土地增值税的清算： 1. 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑

200、面积占整个项目可售建筑面积的比例在面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例以上，或该比例虽未超过虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的； 2. 2.取得销售（预售）许可证满取得销售（预售）许可证满3 3年未销售完毕的；年未销售完毕的； 3. 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。 国家税务总局纳税服务司国家税务总局纳税服务司/2009/2009年年0909月月

201、2222日日蛤牟贩蓟渗乙纠杆舍荷区剂凿彭拯程鞘闰奉鸽嘎斤园药穷阁扳竞瓢晃绦洁房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024142第十条第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关对符合以下条件之一的，主管税务机关可要可要求纳税人进行土地增值税清算求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；积已经出租或

202、自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；税清算手续的； （四）省级税务机关规定的其他情况。（四）省级税务机关规定的其他情况。哑狰塘喉峦狗俏伶沂宫蔚迈沉饥沛斥班孜锅糠婆烙芦栓淘珊旱咱眨崖备哄房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024143一次清算一次清算国税发国税发20062006187187号号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按

203、规定进行土地增值税的纳税或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积清算的总建筑面积喷悼丈靠圃香陆祷将虽哼招脏蒂傍粱镐玩笺坷等旬鳞椒即战胸豺雄凉浑价房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202414423.23.单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税？单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税？土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例 第二条

204、转让国有土地使用权第二条转让国有土地使用权, ,地上的建筑物及其地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人附着物并取得收入的单位和个人, ,为土地增值税的纳税为土地增值税的纳税义务人义务人, ,应当依照本条例缴纳土地增值税。应当依照本条例缴纳土地增值税。 实施细则第三条条例第二条所称的国有土地实施细则第三条条例第二条所称的国有土地, ,是指按国家法律规定属于国家所有的土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地. . 第四条条例第二条所称的地上的建筑物第四条条例第二条所称的地上的建筑物, ,是指建是指建于土地上的一切建筑物于土地上的一切建筑物, ,包括地上地下的各种附属设施。包括地上地下的各种附

205、属设施。条例第二条所称的附着物条例第二条所称的附着物, ,是指附着于土地上的不能移是指附着于土地上的不能移动动, ,一经移动即遭损坏的物品。一经移动即遭损坏的物品。恳个螟明病颇续咙识弧挫领蚊堑常方脆爹与顷测腹捎小球添趾茸橙淡净绚房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024145征税对象及范围征税对象及范围 土地增值税的征税对象是转让土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析：所取得的增值额。分析： 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征

206、税。体土地使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。让行为，而未取得收入的不征税。（国税函发（国税函发1995110 1995110 ）宴搁唬咳晓甚琳泣厘炙漾检书隶衙蹈捆扦逃毁掠巩拌唉恢庚峻刽疗匆抢巧房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024146国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复题的批复( (国税函国税函20103472010347号号)

207、)厦门市地方税务局：厦门市地方税务局： 你局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题你局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示的请示( (厦地税发厦地税发201020101818号号) )收悉。经研究，现收悉。经研究，现批复如下：批复如下：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。筑物行为，应当征收土地增值税。二二一一年七月二十六日年七月二十六日遗门盅候谅准滩婿团位动忧秀冉灵艾朱悔很抽焕掐佐犯浅未平衡猫乒喳赁房地产业税企间涉税争议房地产业税

208、企间涉税争议9/5/202414724.24.股权转让缴纳土地增值税问题股权转让缴纳土地增值税问题国税函国税函20002000687687号号广西壮族自治区地方税务局：广西壮族自治区地方税务局： 你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示收悉。鉴于深圳市能源集团土地增值税问题的请示收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司让深圳能源（钦州）实业有限公司100100的股权，且这的股权，且这些些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建

209、以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定经研究，对此应按土地增值税的规定征税。征税。津仅映色箕钻酋荔穆谭组七咆床拆依怎虱呛酒七宰际促殊驮撼室监拷乘笔房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024148国税函国税函19977001997700号号陕西省地方税务局：陕西省地方税务局：你局关于陕西省电力建设投资开发公司转让资产有关你局关于陕西省电力建设投资开发公司转让资产有关税收问题的请示收悉。关于陕西省电力建设投资开发公司税收问题的请示收悉。关于陕西省电力建设投资开发公司（简称投资公司）将所拥有的陕西渭河电厂新厂（简称电

210、厂）（简称投资公司）将所拥有的陕西渭河电厂新厂（简称电厂）的部分股权，转让给香港旭兴发展有限公司的行为应否征收的部分股权，转让给香港旭兴发展有限公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下：营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下：一、关于营业税问题。在投资公司将其拥有的电厂的部一、关于营业税问题。在投资公司将其拥有的电厂的部分股权转让给香港旭兴发展有限公司这一过程中，只涉及到分股权转让给香港旭兴发展有限公司这一过程中，只涉及到电厂在电厂在2020年经营期限中部分的股权转移，而作为独立核算的年经营期限中部分的股权转移，而作为独立核算的电厂，其不动产的所有权并未发生转移，也

211、不存在发生销售电厂，其不动产的所有权并未发生转移，也不存在发生销售不动产的行为。因此，不动产的行为。因此，对投资公司转让电厂股权的行为不应对投资公司转让电厂股权的行为不应征收营业税。征收营业税。二、关于土地增值税问题。对陕西电力建设投资开发公二、关于土地增值税问题。对陕西电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。暂不征收土地增值税。摧这够焊熬死狱建醚拿纯炽宫绪应吉韧锣那脚牢霹目闪郊姓锗诫频卢侣均房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024149国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有国家税务总局关于未办理土地使用权

212、证转让土地有关税收问题的批复（关税收问题的批复（国税函国税函20072007645645号号） 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经明其实

213、质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 自倘泥屁冬哲袭拂猛秦鸿儿颠醇侄鸳促争却艳湾款外叭币绳伍硕狸厚坪爹房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202415025.25.地下车位是否缴纳土地增值税？地下车位是否缴纳土地增值税？问题：问题： 房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为签订合同约定使用年限为2020年，使用费一次性收取。这笔年，使用费一

214、次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？收入是否应当缴纳土地增值税？答：答： 根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值

215、税，应按照发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服服务业务业租赁业租赁业”项目缴纳营业税。项目缴纳营业税。 国家税务总局纳税服务司国家税务总局纳税服务司泻含衔瞅裳涨遣抖抛榷寂攫仓姨商灵冶聊衡躬橡肥即遵瑚顷寿倘郧驳哨副房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024151国税发国税发200931200931号号 第三十三条第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。所，作为公共配套设施进行处理。国税发国税发2006187200

216、6187号号 企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地如果产权未发生转移，不征收土地增值税，增值税，在税款清算时不列收入，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本不扣除相应的成本和费用。和费用。召缘议交浚感掂跺慧凄害板酬犁竖猖地皑疹渭冤泌钓蛛层阉拄殷浅旦矩热房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024152国税发国税发20061872006187号号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税

217、的售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金清算时的扣除项目总金额额清算的总建筑面积清算的总建筑面积值驹施咸一伟破遣熊他篡胺彤面诉湛篓慎徘迭耘轻碘汲腮讳舆剂翻行圈纬房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024153清算案例分析：清算案例分析： 海南某公司花语庭院项目正在搞土地增值税清算，海南某公司花语庭院项目正在搞土地增值税清算，我们在商品房买卖合同里有一条签

218、的是我们在商品房买卖合同里有一条签的是“地下室地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，现税，现税务局提了一个问题：这部分成本不能结转，我司已向务局提了一个问题：这部分成本不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，而且税务局说明这是笔误，而且“地下室（属人防设施）地下室（属人防设施）配电、供水房设施配电、供水房设施”开发商又得不到，成本必须结转，开发商又得不到，成本必须结转，但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，我司根本做不到，税务局提的有依据吗？我司根本做不到，税务局提的有依据吗？堵糕攀付躺登辆风费

219、鞍惟顺袱汾翘云舌到拇掀拭矣域歹很蜕候圈剩醚贺筛房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024154国税发国税发20062006187187号号 （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校学校、幼、幼儿园、托儿所、儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施医院、邮电通讯等公共设施，按以下原，按以下原则处理：则处理：1.1.建成后建成后产权属于全体业主所有的产权属于

220、全体业主所有的，其成本、费用，其成本、费用可以扣除；可以扣除；2.2.建成后建成后无偿移交给政府、公用事业单位无偿移交给政府、公用事业单位用于非营用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.3.建成后建成后有偿转让的有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成，应计算收入，并准予扣除成本、费用。本、费用。喷舞敷糊哇呐汞悸栈菌掏店钵赏袒郸疼爱戳膛胯梯痉研态驱光纽三太归菏房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202415526.26.单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？清算中

221、如何扣除？ 开发间接费用开发间接费用, ,是指直接组织是指直接组织, ,管理开发项目发生的费管理开发项目发生的费用用, ,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。所得税规定：所得税规定： 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管管理人员理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水

222、电费、劳动保护费、电费、劳动保护费、工程管理费工程管理费、周转房摊销以及、周转房摊销以及项目营项目营销设施建造费销设施建造费等。等。盟授蛋鹤汽弃蜗李弓呜水校躇默少蒂墓饿贫驹印篮底猾启营斑卫容某森整房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024156国家税务总局答复国家税务总局答复 在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不

223、得在销的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。售费用中列支。 在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。计算收入并准予扣除。宣列窖耿蔚提驮有是歧庭丘捻圾贪隅菜炉店违沈诫乍颧廷欧撇龟举耙咕假房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024157利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费

224、用，按以下原则处理：按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。本、费用。键群存掘裳打添由傅封冗敷膏嫌戏锌奇曼吕帧舍钎衬舱套饥第综湘采疹称房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202415827.27.扣除项目按什么方法分配？扣除项目按什么方法分配

225、？ 转让项目的性质转让项目的性质 扣除项目扣除项目 1. 1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 2. 2.房地产开发成本房地产开发成本新建房产转让新建房产转让 3. 3.房地产开发费用房地产开发费用 4. 4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5. 5.其他扣除项目（其他扣除项目（加计加计20%20%扣除扣除） 1. 1.房屋及建筑物的评估价格或购房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计买价每年加计5%5%后的金额后的金额旧房转让旧房转让 评估价格评估价格= =重置成本价重置成本价成新折扣率成新折扣率 2. 2.土地使用权所支付的地价款和土地使用权所支付的地价款

226、和 按国家统一规定缴纳的有关费用按国家统一规定缴纳的有关费用 3. 3.转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金恨次弛孤尚舞捉讲抠业脖蹋萍僧揩左窟烈钙惫铰咆崎堑目该织迁炸造砖盅房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024159 转让项目性质转让项目性质 扣除项目扣除项目 土地价款土地价款 未经开发土地未经开发土地 交纳的有关费用交纳的有关费用 缴纳税金缴纳税金 土地价款土地价款 交纳的有关费用交纳的有关费用 已经开发土地已经开发土地 开发的成本开发的成本 缴纳税金缴纳税金 开发成本的开发成本的20%20%念究翌坐琴鱼尸玛糖搔榆椎趁黔露环俊叉扛结蕉狭惑令犬持脉婶旬合桂穆房地产业税企间

227、涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024160土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则 第九条第九条纳税人纳税人成片受让土地使用权成片受让土地使用权后后, ,分期分批开分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按，或按建筑面积计算分摊建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的，也可按税务机关确认的其他方式其他方式计算分摊。计算分摊。捷捷卞刻铲踢眼殖甄睦点瓮坎庸嘴列躺败烹误污难符钡伐葡急港茵厚熏碌房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议

228、9/5/2024161 某房开公司在某房开公司在1000010000平米土地上开发，土地出让平米土地上开发，土地出让金金10001000万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）积（包括道路、绿地等）60006000平米，建筑面积平米，建筑面积1500015000平米平米; ;二期为别墅，占地面积二期为别墅，占地面积40004000平米，建筑面积平米，建筑面积50005000平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？占地面积法：占地面积法：1000(600010000)1000(600010000

229、)600600建筑面积法：建筑面积法：100010001500015000（15000150005000)5000)750750穗见谨烛共缠铂叙嵌汛造幅挽蜂挥岔浅净搏搁人晰痞沁盏唁罪敏嚷赣透倾房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024162国税发国税发20062006187187号号 属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。，计算确定清算项目的扣除金额。国税发国税发2009200991

230、91号号 分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，一项目中建造不同类型房地产的，应应按照受益对象，按照受益对象，采用采用合理的分配方法合理的分配方法，分摊共同的成本费用，分摊共同的成本费用。捶襟窝蜗唉忍狈库秆惜汤雁烫算余绷姚锌啼尤晾跳虎衣紫级乱祖儡督薛壤房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024163实际支出实际支出待摊费用待摊费用预提费用预提费用开发成本开发成本土地费土地费前期费前期费建筑费建筑费基础费基础费配套费配套费 间接费间接费企业所得税成本核算一般程序企业所得税成本核算一般程序期间费用期间费用

231、例掂究侩酸荚占蔷拘绪器毁萍拇震熙瘤抄吠怜卜砂揍币鳞专椰孟逃揣邪绎房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024164六六项项费费用用直直接接共共同同间间接接在在建建完完工工未未建建产产品品资资产产未未销销已已销销销售成本销售成本杖偿柑刁策揖滑蕊糊暇疫翱镭垒灸锦宽怪叁见毛按罕肛栈酗空趾篱溶蔽尼房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024165房地产企业共同成本和间接成本分配方法房地产企业共同成本和间接成本分配方法（1 1）占地面积法）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。面积占开发用地总面积的比例进行分

232、配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面本期全部成本对象占地面积积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积期内全部成本对象占地总面积的的比例进行分配。比例进行分配。期内全部成本对象期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地各

233、期成本对象共同负担的占地面积面积。晋胀樱父隧戌身哺撅台菩念邀恶苦政抢泳圭缩舱吨偷蓉棠撼紊殿莲渗衣印房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024166一期一期ABC二期二期BDAC宇毒甄佰淀啊靳弛阶怠厘汞甫椰撮便睡琐步竖拒阐垃孟雹呛阁钳渠打郁哪房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024167例：某房地产企业开发一小区，占地例：某房地产企业开发一小区，占地6000060000，分三期，分三期开发，分别开发，分别2000020000，3000030000，1000010000，土地出让金，土地出让金5000050000万，一期开发住宅万，一期开发住宅3 3幢和一个会

234、所，分别占地幢和一个会所，分别占地50005000，50005000，50005000，20002000。计算：。计算： 一期内全部成本对象应分摊土地成本一期内全部成本对象应分摊土地成本= =（20000600002000060000）50000500001666716667 会所应分摊土地成本（会所应分摊土地成本（200020000200020000） 16667 166671666.71666.7 3 3幢小高层住宅应分别分摊土地成本幢小高层住宅应分别分摊土地成本16667-16667-1666.7=15000.31666.7=15000.3谓汲翰扭猿申屎通悄唱烽撵埔姬冯餐瘁帆谢桂略劲轨美

235、氦恍先服醒孺游噎房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024168（2 2）建筑面积法。）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成

236、本对象总建筑面积的比例进行本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。分配。（3 3）直接成本法。）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（4 4）预算造价法。）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。内全部成本对象预算造价的比例进行分配。窗数槽唤蹈溶牢崎秉携闹算么蓟氏筑说莹敌狠锡驹现瓶振缩殊仍名抿箭赊房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024169成本分配规定

237、成本分配规定（1 1）土地成本土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。再行调整。（2 2）单独作为过渡性成本对象核算的）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施公

238、共配套设施开开发成本，应按建筑面积法进行分配。发成本，应按建筑面积法进行分配。（3 3）借款费用借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。成本法或按预算造价法进行分配。（4 4）其他成本其他成本项目的分配法由企业自行确定。项目的分配法由企业自行确定。卉粘窍梢贪恳府曾升届效件锹前芭介解函擅褪赴费吉嚼舱箍娠业鉴嵌油目房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202417028.28.开发费用中的利息支出如何计算扣除？开发费用中的利息支出如何计算扣除？ 房地产开发费用房地产开发费用, ,是指与房地产开发项目有关的销是指与房地产

239、开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出财务费用中的利息支出, ,凡凡能够按转让房地产项目能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的计算分摊并提供金融机构证明的, ,允许据实扣除允许据实扣除, ,但最但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额. .其他房地产开发费用其他房地产开发费用, ,按本条按本条1 1、2 2项规定计算的金额之项规定计算的金额之和的和的5%5%以内计算扣除。以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提

240、供金融机构证明的能提供金融机构证明的, ,房地产开发费用按本条房地产开发费用按本条1 1、2 2项项规定计算的金额之和的规定计算的金额之和的10%10%以内计算扣除。以内计算扣除。备赛捆淄让饶甚泪瓤兔眷涌菠渊刨桥兔樱荔征蓬全咱缎竿搜挤椎炕阅吊症房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024171国税函国税函20102010220220号号三、房地产开发费用的扣除问题三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不

241、能超过按商业银行同类同期贷款利率扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土取得土地使用权所支付的金额地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额金额之和的之和的5%5%以内以内计算扣除计算扣除。隙晒芭绘宽杏烽朗忧咬驭蚕窟尸种陷邑监罪庙氟笛朗壁姨娩绑村懂伊桶雾房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024172 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按出或不能提供金融机构证明的，房地产开发

242、费用在按“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成房地产开发成本本”金额之和的金额之和的10%10%以内以内计算扣除计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。方法扣除。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开

243、发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。北守羚隆驭欲栽锄去合厂三秘酿隘常独梅嗡东拔宣桩雄馋题雍望凄瘩冠卒房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024173国税函发国税函发19951101995110号：号： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行

244、归集或分摊。为了便于计算操作，细不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的本之和的5%5%以内予以扣除。以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利凡不能提供金融机构证明的，

245、利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的金额及房地产开发成本的10%10%以内计算扣除。以内计算扣除。嘴献拆钒盈秘恨拙象汐聊吊茄拴浇遗磨桩径拼驼墟袭条碎裁洋假挑籽订兄房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024174四、营业税方面存在的问题四、营业税方面存在的问题国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告资产行为有关税收问题的公告.doc.doc29.29.混合销售征税问题混合销售征税问题我公司是一家建筑安装企业，所

246、承包的工程大部我公司是一家建筑安装企业，所承包的工程大部分为包工包料（非自产材料），请问我公司应如何避分为包工包料（非自产材料），请问我公司应如何避免混合销售行为？如果材料的比重大于免混合销售行为？如果材料的比重大于50%50%，应如何，应如何缴税？缴税？50%50%的界定是看全年的营业额中材料的比重，的界定是看全年的营业额中材料的比重，那么在业务实际发生时应该开营业税票还是增值税票那么在业务实际发生时应该开营业税票还是增值税票呢？呢？使惨坪诧都蕉睡乱舅兢炭众墟愤泣粥沤帽唐拯沏邮谅像窘且女蚜妓孙才槐房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024175营业税混合销售营业税混合销售营

247、业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则 第六条第六条 一项销售行为一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；纳营业税；其他单位和个人其他单位和个人的混合销售行为，视为提的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。供应税劳务，缴纳营业税。息荫矮浩喻语咏赎岩映颧婆隅绳诉桩琶究峻敲捧扰父纶甩劣铺

248、龄峦坠霉投房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024176营业税特殊情况营业税特殊情况 第七条第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：额： （一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；为； （二）财政部、国家税务总局规定的

249、其他情形。（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。真灰绽溜找抒掳钝虎价故签蛰殷熬庸放挛著寺荣趣襄杭悸资知滋冻墙略熊房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024177增值税混合销售行为增值税混合销售行为增值税暂行条例实施细则增值税暂行条例实施细则 第五条第五条 一项销售行为一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货业性单位和个体工商户

250、的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行其他单位和个人的混合销售行为为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。善纽提事晋棕言淮恐沁既姬奎奸侥莹宵科反勤僳储疵少耘怎织嫉程叔爵胞房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024178增值税特殊情况增值税特殊情况 第六条第六条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应据其销售货

251、物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为； （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 谗殷遏氨做肘技症戒饮漫篡时煎膨鬼券植拈立剧寓汾造棉枯唉魔卸庚腔色房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024179注意区别兼营行为注意区别兼营行为 增值税第七条增值税第七条 纳税人兼营非增值税应税项目的，纳税人兼营非

252、增值税应税项目的，应分别核算货物或者应税劳务的销售额和应分别核算货物或者应税劳务的销售额和非增值税应非增值税应税项目的营业额税项目的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核；未分别核算的，由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。定货物或者应税劳务的销售额。 营业税第八条营业税第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货货物或者非应税劳务的销售额物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳其应税行为营业额缴纳营业税营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；，货物或者非应税劳务销售

253、额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。额。 糙啡饯藻宇篙从澈虚掖唾卓渝假混咨量功优醉起渡霄钾娠证弟释蕊炮叹俩房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024180国税函国税函2006200612781278号号 中国移动有限公司内地子公司开展的以业务销售中国移动有限公司内地子公司开展的以业务销售附带赠送实物业务（包括赠送用户附带赠送实物业务（包括赠送用户SIMSIM卡、手机或有卡、手机或有价物品等实物），属于电信单位提供电信业劳务的同价物品等实物），属于电信单位提供电信业劳务的同时赠送实物的行为，按照现行流转

254、税政策规定，不征时赠送实物的行为，按照现行流转税政策规定，不征收增值税，其进项税额不得予以抵扣；其附带赠送实收增值税，其进项税额不得予以抵扣；其附带赠送实物的行为是电信单位无偿赠与他人实物的行为，不属物的行为是电信单位无偿赠与他人实物的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税。于营业税征收范围，不征收营业税。分析：卖房送空调是否相同？分析：卖房送空调是否相同？贪朝疥弥厚倾博力盒贵觅显婶炯铺俩错唬蔫裸额刊渺租席通辫涩驹乃链绊房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202418130.30.建筑业营业税计税依据与会计处理问题建筑业营业税计税依据与会计处理问题 实施细则第十六条实施细则第

255、十六条 除本细则第七条规定外，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务不含装饰劳务）的，其营业）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款但不包括建设方提供的设备的价款。料歉先盼币娃篙诧榆那土猜繁墅孩基姓听告彰确毙褒渝逻齐素畅练槽巫梗房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024182建筑业甲供材征税问题建筑业甲供材征税问题：计税依据包含甲供材？计税依据包含甲供材？纳税人？是否可以转嫁甲方？纳税人？是否可以转嫁甲方？扣缴义务人？是否属

256、于法定扣缴义务？扣缴义务人？是否属于法定扣缴义务？如何开具发票？甲供材发票是否可以直接入账？如何开具发票？甲供材发票是否可以直接入账？甲供材中包工包料合同与包工不包料合同在增值税甲供材中包工包料合同与包工不包料合同在增值税方面的区别方面的区别甲、乙双方的正确处理方式甲、乙双方的正确处理方式倔习穆划箩窖仆敷郸涌日杏供久安诲瓦挺疆雾奎卵废凋吵舵噶快卜杖昨祷房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202418331.31.营业税纳税义务发生时间问题营业税纳税义务发生时间问题收到预收款是否纳税？收到预收款是否纳税？纳税义务发生时是否计入营业税金及附加？纳税义务发生时是否计入营业税金及附加？

257、 第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营收讫营业收入业收入款项或者款项或者取得索取营业收入款项凭据取得索取营业收入款项凭据的当天。的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。育狱砧较辕恭田素吴棠粘净潍踪瘴沏拔铣煞体注饼蹭敛糊闹鞘俞蓉讽箱迫房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024184一般规定一般规定 第二十四条第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指

258、纳税人应税行为是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后发生过程中或者完成后收取的款项。收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为天，为书面合同确定的付款日期的当天书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的应税行为完成的当天当天。睫四始悬钠摸裂吠掷几渴的庐腋太园零搓是法蜜碍署噪憾渝长萧木砸乐浩房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024185特殊规定特殊规定 第二十五条第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不纳税人转让土地

259、使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。土地使用权转移的当天。磊硝同琵绩蛰辰芥招混痹哪基转噶盐驯簇谈碟时廉梨惕圆峦衫候辞汝

260、等晰房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/20241866403 6403 营业税金及附加营业税金及附加 一、本科目核算一、本科目核算企业经营活动发生的营业税企业经营活动发生的营业税、消、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。产税、土地使用税在本科目核算。 二、企业二、企业按规定计算确定的与经营活动相关的税按规定计算确

261、定的与经营活动相关的税费，费，借记本科目，贷记借记本科目，贷记“应交税费应交税费”科目。科目。 三、期末，应将本科目余额转入三、期末，应将本科目余额转入“本年利润本年利润”科科目，结转后本科目无余额。目，结转后本科目无余额。故绪风贬纠叼疵衷苟筏衣蚁愿媒陕蟹牢育贞前店醇非五娄碰瑰初蔷柞烘雹房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024187会计准则会计准则基本准则基本准则 第九条第九条 企业应当以企业应当以权责发生制权责发生制为基础进行会计确为基础进行会计确认、计量和报告。认、计量和报告。 第三十三条第三十三条 费用是指企业在日常活动中发生的、费用是指企业在日常活动中发生的、会导致

262、所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。的经济利益的总流出。 第三十四条第三十四条 费用只有在经济利益很可能流出从而费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加、且导致企业资产减少或者负债增加、且经济利益的流出经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认额能够可靠计量时才能予以确认。闺艳冤僧谁形荚酱圾秘挛狗密泣示龋阿悍斗信比凑腺萧则筋齿畦咆坊呸履房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202418832.32.如何取得合法发票（营业税纳税地点）问题如何取得合法发票（营业税纳税地点）问题问题内容问题内容

263、公路建设工程项目大量使用外地机械设备，各施公路建设工程项目大量使用外地机械设备，各施工单位入账的租赁发票基本是从出租方机构所在地开工单位入账的租赁发票基本是从出租方机构所在地开出的。请问设备租赁业营业税的纳税地点是否只能在出的。请问设备租赁业营业税的纳税地点是否只能在其施工所在地？有何文件说服鹰瑞沿线地税机关允许其施工所在地？有何文件说服鹰瑞沿线地税机关允许使用外地设备租赁发票结算？使用外地设备租赁发票结算？ 镁棋榔性刀舞愧腾龚姿拱财缘焕眠述沮闪槐矿揽球氦孪冉祭请犊拱谐赐参房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024189中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例

264、第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点： （一）纳税人提供应税劳务应当向（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供。但是，纳税人提供的的建筑业劳务建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。报纳税。起理久渐太蝉谴大完统究贾量传静硒邯簧绒捶指晌坦亭冰晾婉捶酿茎捍艘房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024190 （二）（二）纳税人转让无形

265、资产应当向其机构所在纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税。但是，纳税人人转让、出租土地使用权转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。税务机关申报纳税。 （三）纳税人（三）纳税人销售、出租不动产销售、出租不动产应当向不动产所应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。在地的主管税务机关申报纳税。 扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。聂淋命人胜萤赫谎描沿婿搬傀扣宪郧桐

266、谓脂何哩翰瑶嗓拔列铀粉溢刮恰盛房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202419133.33.拆迁补偿如何缴纳营业税？拆迁补偿如何缴纳营业税？国税函发国税函发19955491995549号号） 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，的成本价核定计征

267、营业税，对最终转让时未作价结算对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施的住宅区配套公共设施( (如居委会用房、车棚、托儿所如居委会用房、车棚、托儿所等等) )，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。收营业税的，不再征收营业税。经赏遭憨市斧损巡千踩腿啡抓躁花骤偏地晒绰寺史散凄氨鲁岛哮盏民贤县房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024192土地增值税（国税函土地增值税（国税函20102010220220号）号）六、关于拆迁安置土地增值税计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的（

268、一）房地产企业用建造的本项目房地产本项目房地产安置回安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发通知（国税发20061872006187号）第三条第（一）款规号）第三条第（一）款规定确认收入，定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开

269、发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。迎减梗迁戮绚督墩峪番雇轻剁惦唾葵膘姨鼓付竹圾恢恍拴爱鸭吻跑拖屿津房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024193 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发属于自行开发建造的，房屋价值按国税发20061872006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。购

270、房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。有效凭据计入拆迁补偿费。镇奥零夹望镀愤蕾萝崔确存彼在摄蒋娜着气昌舷荔疵阁弓备酸衡秃箭香遥房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024194拆迁补偿视同销售处理拆迁补偿视同销售处理 例：某房地产企业就地安置拆迁户例：某房地产企业就地安置拆迁户50005000平米，市平米，市场售价场售价80008000元，土地成本元，土地成本2 2亿元，建筑施工等其他开亿元，建筑施工等其他开发成本发成本80008000万元，总可售面积万元，总可售面积800008000

271、0平米。则平米。则: : 视同销售收入视同销售收入40004000 拆迁补偿费支出拆迁补偿费支出400040001.1.实际所得实际所得=8000(80000-5000)-28000=32000=8000(80000-5000)-28000=320002.2.税收所得税收所得=800080000-(28000+4000)=32000=800080000-(28000+4000)=32000蛾堤赌腾弃右秸鸣寻里儒滔沙赢邢怖督屉枯皖堪惰棠照式昼架鲜草腰米效房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024195土地增值税影响土地增值税影响1.1.视同销售前视同销售前：收入：收入=8000

272、(80000-5000)=60000=8000(80000-5000)=60000；税金税金=280008000050005.5%+3300=3400 =280008000050005.5%+3300=3400 扣除项目扣除项目=28000+28000(20%+10%)+3400=39800=28000+28000(20%+10%)+3400=39800增值额增值额=60000-39800=20200=60000-39800=20200；增值率；增值率=51%=51%土地增值税土地增值税=20200*40%-39800*5%=6090=20200*40%-39800*5%=60902.2.视同

273、销售后视同销售后：收入：收入=800080000=64000=800080000=64000；税金；税金34003400扣除项目扣除项目=32000+32000(20%+10%)+3400=45000=32000+32000(20%+10%)+3400=45000增值额增值额=64000-45000=19000=64000-45000=19000；增值率；增值率=42%=42%土地增值税土地增值税=19000*30%=5700=19000*30%=5700结果比较：结果比较：6090-5700=3906090-5700=390诱郡意撇蕾滤弃胃豪眯啪毖墓替虚届僵野磅厅烷笺房荧邑摊尘抛篷馁猪哭房地

274、产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202419634.34.合作建房如何征税？合作建房如何征税？国税函发国税函发19951995156156号号十七十七, ,问：对合作建房行为应如何征收营业税？问：对合作建房行为应如何征收营业税？ 答：答：合作建房合作建房, ,是指由一方是指由一方( (以下简称甲方以下简称甲方) )提供提供土地使用权土地使用权, ,另一方另一方( (以下简称乙方以下简称乙方) )提供资金提供资金, ,合作建合作建房。房。 合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的的“以物易物以物易物”,”,即双方以各自拥有的土地使用权

275、和即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：掩费隅还辊擒屿讼惫此盯敌靴砚涡沛署蒜造陆狐茬沟叫躬杠睛俄眠曙载面房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024197 ( (一一) )土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中, ,甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转所有权，发生了转

276、让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。生了营业税的应税行为。 对甲方应按对甲方应按“转让无形资产转让无形资产”税目中的税目中的“转让土转让土地使用权地使用权”子目征税；对乙方应按子目征税；对乙方应按“销售不动销售不动”税目税目征税。由于双方没有进行货币结算征税。由于双方没有进行货币结算, ,因此应当按照实因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。施细则第十五条的规定分别核定双方

277、各自的营业额。如果合作建房的双方如果合作建房的双方( (或任何一方或任何一方) )将分得的房屋销售将分得的房屋销售出去出去, ,则又发生了销售不动产行为则又发生了销售不动产行为, ,应对其销售收入再应对其销售收入再按按“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。攫驻谍堑许凡张很汤锣荐控蓑父第酷美科辜抗凝性引要坤粗淀潦屡竟峡吵房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024198 ( (二二) )以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地

278、上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业服务业-租赁业租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按对其按“销售不动产销售不动产”税目征营业税。对双方

279、分别征税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。规定核定。佬腾最可殖犊愁题转雪妙胚愈燥宅贸攒的还从赦鳃诗捷蔬亨摸特芝蹋照娘房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024199国税函国税函2005100320051003号号海南省地方税务局：海南省地方税务局： 你局海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园你局海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示（琼地税发合作开发税收问题的请示（琼地税发200557200557号）号）收悉。经研究，批复如下：收悉。经研究，批复如下： 鉴于该项目开发

280、建设过程中，土地使用权人和房鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生中华人民共和国营业屋所有权人均为甲方，未发生中华人民共和国营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国国税发税发19951561995156号号第十七条有关合作建房征收营业税第十七条有关合作建房征收营业税的规定。的规定。铁捞肆厘准码肛祖然豆异迢栽蓝浓迁逢逛唆挚褂吮碰久缠肋糠

281、遵剐女詹扶房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024200 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。建房，则要视具体情况确定如何征税。 ( (一一) )房屋建成后如果双方采取风险共担房屋建成后如果双方采取风险共担, ,利润共利润共享的分配方式享的分配方式, ,按照营业税按照营业税“以无形资产投资入股以无形资产投资入股, ,参参与接受投资方的利润分配与接受投资方的利润分配, ,共同承担投资风险的行为共同承担投资

282、风险的行为, ,不征营业税不征营业税”的规定的规定, ,对甲方向合营企业提供的土地对甲方向合营企业提供的土地使用权使用权, ,视为投资入股视为投资入股, ,对其不征营业税；只对合营企对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。得的利润不征营业税。堂巧净充金翱丛尽伐汾束他锌貌届咖疥卤践瓣雁皆罐厢涤拄白龟溯嗓霄疽房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024201 ( (二二) )房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利

283、润，则不属比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依售收入依“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。满拙炒朔逼消钱童烹表研茶培绵键昨巾郴侍区彦掩匣酚晕摹艺所拥先挞乍房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议

284、9/5/2024202 ( (三三) )如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资转让无形资产产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按各自

285、销售，则再按“销售不动产销售不动产”征税。征税。礼申彼莽帆肢适指名晤曼查弹克什革祥幅势盟浊戌侵凰涸甄公仁序属菠馈房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202420335.35.违约金（赔偿）收入视同价外收费征税问题违约金（赔偿）收入视同价外收费征税问题 一房地产开发公司预售房产时，与客户签订合同，一房地产开发公司预售房产时，与客户签订合同，收取定金收取定金2 2万元。后由于国家采取调控政策，客户考万元。后由于国家采取调控政策，客户考虑各方面原因后，决定弃单。问题：虑各方面原因后，决定弃单。问题： 预收定金预收定金2 2万元是否作为价外收入记销售纳税万元是否作为价外收入记销售纳税？

286、 2 2万元如果记销售，是作为售房收入还是其他万元如果记销售，是作为售房收入还是其他营业税收入？营业税收入？潮湃完逐窖镣个篷曲蜂肄垂拢买散冒取井手断宙镰斗浮哟舌佬既不帚缉咐房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024204营业税规定，价外费用，包括收取的手续费、营业税规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。项、罚息及其他各种性质的价外收费。 增值税规定，价外费用，包括价外

287、向购买方收增值税规定，价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、费、违约金违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。被掖排贰镶铜过吹兴灼眷瞳贴衬韧遏末臭俊孪败凿伪阀风域措址喷内豁拷房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024205违约金是否要缴纳增值税违约金是否要缴纳增值税? ? 问题

288、内容：问题内容：我公司与一公司签订了产品销售合同，收取定金我公司与一公司签订了产品销售合同，收取定金5 5万元。万元。后来对方不需要此产品了，我公司将定金后来对方不需要此产品了，我公司将定金5 5万元作为违约金万元作为违约金入帐。请问此违约金是否要缴纳增值税？入帐。请问此违约金是否要缴纳增值税？回复意见：回复意见：根据现行增值税规定，纳税人在未销售货物或者提供加根据现行增值税规定，纳税人在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税的不属于增值税的征税范围，不征收增值税征税范围，不征收增值税。同时，现行营业税政策规定，纳税人在未提

289、供营业税应同时，现行营业税政策规定，纳税人在未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，税劳务的情况下收取的违约金，不属于营业税的征税范围，不属于营业税的征税范围，不征收营业税。不征收营业税。 国家税务总局国家税务总局/2009/11/09/2009/11/09 膨拳拥鸯姿梨樱居停蛤墙襄叼拒酿赋关孵痞耳渊盂康叫葵液纫潭丑唉页划房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024206关于赔偿金问题关于赔偿金问题 我公司与另一家公司签订的钢材购买合同因我公司与另一家公司签订的钢材购买合同因20082008年市场价格大幅下滑而单方面违约，根据合同应赔偿年市场价格大幅下滑而单方面违约，根据合同

290、应赔偿对方对方1 1亿元，经过双方多次协商最后达成一致赔给对方亿元，经过双方多次协商最后达成一致赔给对方60006000万元。万元。 现在这笔赔偿金税务局说要有发票才可以税前列现在这笔赔偿金税务局说要有发票才可以税前列支，但这笔赔偿金根本不可能开出发票来它既不符合支，但这笔赔偿金根本不可能开出发票来它既不符合开据增值税发票的要求也不符合开据营业税发票的要开据增值税发票的要求也不符合开据营业税发票的要求，现在对方只给我们开据了收据，我们可以提供协求，现在对方只给我们开据了收据，我们可以提供协议还有银行的付款记录。请问：这样这笔赔偿金能否议还有银行的付款记录。请问：这样这笔赔偿金能否税前列支？税前

291、列支？坏慕烟轴腋窒喇仅灭乖佐倾饮嗅搏充湘警踏锁氨缆贫轩弄疲甄读呻馏驶社房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024207回复意见：回复意见：根据现行增值税规定，纳税人在未销售货物或者提供根据现行增值税规定，纳税人在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，不属于增值加工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。同时，现行营业税政策规税的征税范围，不征收增值税。同时，现行营业税政策规定，纳税人在未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约定，纳税人在未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属于营业税的征税范围，不征收营业税。金，不属于

292、营业税的征税范围，不征收营业税。 依据发票管理办法的规定，在没有发生购销商品、提依据发票管理办法的规定，在没有发生购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下，因对方供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下，因对方未履行合同而致的违约收取的违约金，不是经营活动，不未履行合同而致的违约收取的违约金，不是经营活动，不属于开具发票的范围。属于开具发票的范围。贵公司可依违约金收款收据、相关贵公司可依违约金收款收据、相关合同协议及银行的付款凭据在税前列支。合同协议及银行的付款凭据在税前列支。 国家税务总局国家税务总局 2009/12/16 2009/12/16 斗提喜诽犊彭牡递厄耳痞韦恰镍褥

293、讳胚防墨道冤臆咐腥孰剃瘁藩眠措矢颐房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202420836.36.营业税价外费用征税问题营业税价外费用征税问题 营业税规定，价外费用，包括收取的手续费、补营业税规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金违约金、滞、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。罚息及其他各种性质的价外收费。财税财税200316200316号号 单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售单位和个人提供应税劳务、转让无

294、形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。入，应并入营业额中征收营业税。缴宋无善娩卞崩搐鸦电康另谓颓熔攫扰姐帮龙惑副蓉简伴司铡协绑趟辗象房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024209国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知税问题的通知国税发国税发19981998217217号号 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃( (煤煤) )气费、维修基金、房租的行为，属于营业税气费、维修

295、基金、房租的行为，属于营业税“服服务业务业”税目中的税目中的“代理代理”业务，因此，对物业管理企业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃业代有关部门收取的水费、电费、燃( (煤煤) )气费、维修气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。得的手续费收入应当征收营业税。境摧啄炳驯滦追副最匡榨在堑汰逮哎沉星绵役歪描平电试搂饮战幌查缩羽房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024210财税财税200316200316号号 （十八）从事广告代理业务的，以其全部收入减（十八）从事广告代

296、理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。体）的广告发布费后的余额为营业额。（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的关的全部收入减去全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。额为营业额。（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产

297、或土地或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。肚垒岭司族彻漂埠锄轮批番姥逮泉燥熊钱酉俭耶勃疫铜陵随两即附滚殊条房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024211国税发国税发19951995076076号号 代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。实际收取的报酬。国税函国税函20079082007908号号 纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部

298、部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。分后的余额为计税营业额。鳖获膘搐皖碧翻迅藩豁诚瑞茅荫奥蔬瓜桥阐筐枢布叔粤疡侵证辉甘盔蘸蹦房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202421237.37.境外应税劳务扣税问题境外应税劳务扣税问题问题内容：问题内容：我公司是一家国内企业，我公司是一家国内企业，20092009年年6 6月与境外一家设月与境外一家设计公司签订协议，委托该公司对项目进行设计，合同计公司签订协议，委托该公司对项目进行设计，合同规定该设计活动全部由该境外公司在境外总部设计，规定该设计活动全部由该境外公司在境外总部设计，最终向我公司提交设计成

299、果，且该境外公司在我国无最终向我公司提交设计成果，且该境外公司在我国无任何分支机构，现因涉及付汇纳税问题需咨询，我单任何分支机构，现因涉及付汇纳税问题需咨询，我单位接受劳务，该行为是否要缴纳营业税？位接受劳务，该行为是否要缴纳营业税？盘抛谈趴珍团晰宵亩犀汝燃汲嗜喂拼屁瘫曼昼僧谷牌服裂菊肃足迅貉痊漆房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024213实施细则第四条实施细则第四条 条例第一条所称在中华人民共条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：让无形资产或者销售不动产，是指

300、：（一）提供（一）提供或者接受或者接受条例规定劳务的单位或者个条例规定劳务的单位或者个人在境内；人在境内；（二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的（二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内接受单位或者个人在境内；（三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（四）所销售或者出租的不动产在境内。（四）所销售或者出租的不动产在境内。滴景晓拍拿舵深哑韭冉菲幕赢恋娱由婪猜晌梗乍把妓芝燥刀烂焰支恨瓶缅房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024214财税财税20091112009111号号 三、对中华人民共和国境内单位或者

301、个人在中华人民共三、对中华人民共和国境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收和国境外提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。营业税。四、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供四、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。根据上述原则，对境外

302、单位或者个人在境外向境内单位根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。业税。且捕蚕盅座亏赌甫孰葵座底醛扦濒蘸论吭实磋啊谱丙姆井叠截霖客塞憎芦房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024215营业税扣缴义务人发生较大变化营业税扣缴义务人发生较大变化第十一条营业税

303、扣缴义务人：第十一条营业税扣缴义务人：（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。缴义务人。（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。缴义务人。洛记蜗悟醋精俊兹杜讥蛇宝谰恐肛纶呛弊抵磺彻搭板晋稠帽八稠斯八床梢房地产业税企间

304、涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024216企业所得税法实施条例第七条企业所得税法实施条例第七条企业所得税法第三条所企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：( (一一) )销售货物所得，按照交易活动发生地确定；销售货物所得，按照交易活动发生地确定；( (二二) )提供劳务所得，按照劳务发生地确定；提供劳务所得，按照劳务发生地确定；( (三三) )转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场地确定，动产转让所得按照转让动产的

305、企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；所在地确定；( (四四) )股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；企业所在地确定；( (五五) )利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定；按照负担、支付所得的个人的住所地确定；( (六六) )其他所得，由国务院财政、税务主管部门

306、确定。其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定。 伍棱姐吼岿苟途袋涯锥谰讨旧耽溯看兔等眉什龙验撼坐酚芋骗墒诧锦欠剁房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024217问题问题（问题号（问题号153722153722）分析分析 我企业为中国境内外商独立企业，国外投资母我企业为中国境内外商独立企业，国外投资母公司及我公司共同使用一个公司及我公司共同使用一个ERPERP管理系统（管理系统（SAPSAP），实），实现资源数据共享，此管理系统服务器属于境外现资源数据共享，此管理系统服务器属于境外B B公司，公司，每月母公司向每月母公司向B B公司支付服务器的租赁费用，假设为公司支付服务器的

307、租赁费用，假设为10001000欧元。母公司每月向我公司收取一半租赁费欧元。母公司每月向我公司收取一半租赁费500500欧元，对这欧元，对这500500欧元费用我公司是否应代扣代缴营业欧元费用我公司是否应代扣代缴营业税及企业所得税？税及企业所得税？牛媚封迷屉咸蛮集怜旬涡少歪巨臻却溪阜腾衔怖蛾桨撰懦律溃驻眶晌斤腮房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024218五、其他税收方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题38.38.房产税计税依据的问题房产税计税依据的问题 最近到一企业检查，该企业车间厂房原值没有包最近到一企业检查，该企业车间厂房原值没有包含实际占用的土地使用权价值。按照

308、企业会计制度含实际占用的土地使用权价值。按照企业会计制度第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某项目作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。渡筷邹林疲但敖也酥您貉担悠域宠税梆早铰渊到贼塘撞儡炭凤洼涣迂兄秒房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024219财税财税20081522008152号号对

309、依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。应按规定予以调整或重新评估。军潮开依噬喧裙荚苦了甭妆椿慢戮褐循佩鬼芯闻淑彪堡傲樊担牺昨勃审恿房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024220准则指南土地使用权的处理准则指南土地使用权的处理 自

310、行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。以合理分配的，应当全部作为固定资产。新准则第新准则第3838号指南号指南 首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合企业会计准则第地使用权，符合企业会计准则第6 6号号无形资产无形资产的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当的规定应当单

311、独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离面价值中分离，作为土地使用权的认定成本。，作为土地使用权的认定成本。斗低特甲噎宿朔毒谷肢船领坑屠弯缩木顷手忌壁箕姜肩午业澡攻峡巢饮旬房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024221财税财税20051812005181号号 二、二、自用的地下建筑自用的地下建筑，按以下方式计税：，按以下方式计税： 1 1工业用途房产，以房屋原价的工业用途房产，以房屋原价的5060%5060%作为应税作为应税房产原值。应纳房产税的税额房产原值。应纳房产税的税额=

312、 =应税房产原值应税房产原值1-1-(10%30%1.2(10%30%1.2。 2 2商业和其他用途房产，以房屋原价的商业和其他用途房产，以房屋原价的70807080作为应税房产原值。应纳房产税的税额作为应税房产原值。应纳房产税的税额= =应税房产原值应税房产原值1-(10%30%)1.21-(10%30%)1.2。 3 3对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计

313、算征收房产税。计算征收房产税。 三、三、出租的地下建筑出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。关规定计算征收房产税。葱面桥州搪丘央埠锦混篆萝蜀蔗画崩创冰地束菇翘撞保漂耘男牲彬蹭禄矩房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202422239.39.资产（不动产）过户问题资产（不动产）过户问题财税财税20021912002191号号 近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税不够清楚，要求明确。产、不动产转让如何征收营业税不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税

314、问题通知如下：经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下： 一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。本通知自本通知自20032003年年1 1月月1 1日起执行。日起执行。商敖斌甩殆烧嘉嚷绒腹挖铆已僧葱岔莫曹酵争阉卢储睡整便锐桑煮列褂肇房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024223财税字财税字199519954848号号 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一对于以房地产进

315、行投资、联营的，投资、联营的一方以土地方以土地( (房地产房地产) )作价入股进行投资或作为联营条件，作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。应征收土地增值税。财税财税200621200621号号 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其

316、建造的商品房进行投资和联营的，均不适开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字用财税字19951995048048号暂免征收土地增值税的规定。号暂免征收土地增值税的规定。 宇贝例碑突良睹别盐府铝皋陇适比思尿够治往睁拙谅屹屹髓检翟扰闻阶唇房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024224关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知 国税函国税函20082008514514号号根据财政部根据财政部 国家税务总局关于企业改制重组国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税若干契税政策的通知（财税2003184200

317、3184号）和国号）和国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知（国税函的通知（国税函20068442006844号）的有关规定，公司号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。征收契税。黔辖电恿魏刚掘釜鼎巧往走袜首土嚷相图浦芦炭哎亲风遁负纵妻订铺辰惹房地产业税企间涉税争议房地产

318、业税企间涉税争议9/5/2024225财税财税20081752008175号：号： 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。财税字财税字19951995048048号号 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。企业中的，暂免征收土地增值税。财税财税2003183200318

319、3号号 以以合并或分立合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。蜀吴跌炮俏倘争疮悯括盗精穿堤座扒藤挎邢确促市之痰灼植栽痪幂扦熄荣房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202422640.40.契税免税问题契税免税问题财税财税20081752008175号号一、企业公司制改造一、企业公司制改造非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以

320、其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过（公司）在新设公司中所占股份超过50%50%的，对新设的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份国有控股公司占新公司股份85%85%以上的，对新公司承以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。哼浩匪犹奶才禽求婉逛窥赐飘鹿瘁谰屯殆烦

321、扔冷英泪顾捣成漫蛹脐靴棕筋房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024227二、企业股权转让二、企业股权转让 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。房屋权属不发生转移，不征收契税。四、企业分立四、企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。房屋权属，不征收契税。五、企业出售五、企业出售国有、集体企业出售，被出售

322、企业法人予以注销，并国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业置原企业全部职工，其中与原企业30%30%以上职工签订服务以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。辩色泡嗽广歼博柴浴呆屈焰庆壳局崎喀诌爆孕旁歌硕

323、固听迭乃恭遇沛夯愤房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024228六、企业注销、破产六、企业注销、破产企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业企业全部职

324、工，其中与原企业30%30%以上职工签订服务以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。征契税。队弧雌嘘弛饯烯裁趋四雷瑚絮苇前构居黔盏娇堵吁创混寻独琼棺郝返舍辐房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024229七、其他七、其他经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司

325、承受原企业的土地、房屋权属，股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之一自然人与其设立的个

326、人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 本通知执行期限为本通知执行期限为20092009年年1 1月月1 1日至日至20112011年年1212月月3131日日鲸史螟缆泼甫四汹塞簧蚌试虎易杯送耳扭钮荐晚味缺吁浦揉跨蕴垃滞诧际房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202423041.41.企业土地使用税征免范围及时限问题企业土地使用税征免范围及时限问题财税财税20062006186186号号以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方受让方从合同约定交付土地时间的次月起

327、缴纳城镇土从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税: :征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。税。玛的拭枢从残咽禄过驱姨足秤卓卢屁苇耪著磁潮茨隋嘎翼烛筐箕掀猾烤庚房地产业税企间涉税争议房地产业税企

328、间涉税争议9/5/2024231国税发国税发200389200389号号 购置新建商品房，自房屋购置新建商品房，自房屋交付使用交付使用之次月起计征之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房产税和城镇土地使用税。财税财税20081522008152号号纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。态发生变化的当月末。本通知自本通知自20092009年年1 1月月

329、1 1日起执行。日起执行。筑豌增浇映俞沮猜杰棉垛索以卧升瓣脂棱淄蔓幂撞仲刹进乡颜泻检衣甸术房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024232财税财税20091282009128号号 一、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依一、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。照房产余值代缴纳房产税。 二、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳二、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。房产税。 三、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约三、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的次月起依照房

330、产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。值缴纳房产税。脊哇潍佃沽凄啤商絮船皋匈僻怨涅满政舵氯核隘当整坤官又斗巨廉册阁咕房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024233四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的单独建造的地下建地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计下土地使

331、用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%50%征收城镇征收城镇土地使用税。土地使用税。五、本通知自五、本通知自20092009年年1212月月1 1日起执行。日起执行。于驼阳扒冗处妮授鼠摈滨香尚季矩涵燥豢柜妨窍障淳惦檬笨芽湖孝樟氢堡房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202423442.42.税务

332、机关查补所得额弥补亏损问题税务机关查补所得额弥补亏损问题国税发国税发19971997191191号号 对纳税人查增的所得额，应先予以补缴税款，再对纳税人查增的所得额，应先予以补缴税款，再按税收征管法的规定给以处罚。其查增的所得额部分按税收征管法的规定给以处罚。其查增的所得额部分不得用于弥补以前年度的亏损。不得用于弥补以前年度的亏损。中华人民共和国企业所得税法第十八条中华人民共和国企业所得税法第十八条 企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。年。帆谭该撅

333、费兑滔指灾搞腹涨辑坎瑟袖砖榜忧坐迄瓶炕祈奄林汽锁督乍装珐房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024235参考意见参考意见1.1.吉国税发吉国税发200965200965号号 税务机关查增的应纳税所得额不得弥补以前年度税务机关查增的应纳税所得额不得弥补以前年度亏损；企业境外营业机构的盈利可以弥补境内营业机亏损；企业境外营业机构的盈利可以弥补境内营业机构的亏损，仅限于弥补当年境内营业机构的亏损，不构的亏损，仅限于弥补当年境内营业机构的亏损，不得弥补以前年度境内营业机构的亏损。得弥补以前年度境内营业机构的亏损。2.2.北京西城国税规定北京西城国税规定 新法实施后，未规定企业查增（包

334、括企业自查和新法实施后，未规定企业查增（包括企业自查和稽查）的所得不得弥补以前年度亏损，因此，企业稽查）的所得不得弥补以前年度亏损，因此，企业20082008年度及以后年度查增的所得可以弥补以前年度亏年度及以后年度查增的所得可以弥补以前年度亏损。损。矮绿减炸安目害康痛亢赛缀庸拨群腿去蛹耙宫贩埋厕瘸坐昔缅饱床钎洋苗房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/202423643.43.查补税款处罚、滞纳金、追征期限问题查补税款处罚、滞纳金、追征期限问题中华人民共和国税收征收管理法第五十二条中华人民共和国税收征收管理法第五十二条 因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未因税务机关的责任，致

335、使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。有特殊情况的，追征期可以延长到五年。对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款者少缴的

336、税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。规定期限的限制。慌蒲门藉价慧回源弧柠现徽沼袍搞斩戊疮搞景挪遮悼表离液拢点楚蛆唁内房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024237 第八十条第八十条 税收征管法第五十二条所称税务机关的税收征管法第五十二条所称税务机关的责任，是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或责任，是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。者执法行为违法。 第八十一条第八十一条 税收征管法第五十二条所称纳税人、税收征管法第五十二条所称纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，是指非主观故意的计算扣缴义务人计算错误等失误，是指非主观故意的计算公式运用

337、错误以及明显的笔误。公式运用错误以及明显的笔误。 第八十二条第八十二条 税收征管法第五十二条所称特殊情况，税收征管法第五十二条所称特殊情况，是指纳税人或者扣缴义务人因计算错误等失误，未缴是指纳税人或者扣缴义务人因计算错误等失误，未缴或者少缴、未扣或者少扣、未收或者少收税款，累计或者少缴、未扣或者少扣、未收或者少收税款，累计数额在数额在1010万元以上的。万元以上的。 衰蚁描子衫镭舌磊腻溉燕五势驳瞪碱示诈掠竭匣森扔睬躯连莫巍画效剃脸房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024238国家税务总局国家税务总局 关于未申报税款追缴期限问题的批复关于未申报税款追缴期限问题的批复（国税函（

338、国税函20093262009326号）号）税收征管法第五十二条规定税收征管法第五十二条规定: :对偷税、抗税、骗对偷税、抗税、骗税的，税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税税的，税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税，其追征缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税，其追征期按照税收征管法第五十二条规定的精神，一般为三期按照税收征管法第五十二条规定的精神，一般为三年，年，特殊

339、情况可以延长至五年。特殊情况可以延长至五年。柏湛涂饵吭日臂串捷砂俺贾砒峡坦症焉矗孺矢刑望么诌搬挺岛奉郝响棚含房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024239国税函国税函2004119920041199号号20012001年年5 5月月1 1日后，对日后，对扣缴义务人扣缴义务人应扣未扣税款，应扣未扣税款，适用修订后的征管法和国税发适用修订后的征管法和国税发200347200347号，由税号，由税务机关责成扣缴义务人向纳税人追缴税款，对扣缴义务机关责成扣缴义务人向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣税款百分之五十以上三倍以下的罚款。务人处应扣未扣税款百分之五十以上三倍以下的罚款。 按照征管法规定的原则，按照征管法规定的原则，扣缴义务人扣缴义务人应扣未应扣未扣税款，无论适用修订前还是修订后的征管法，扣税款，无论适用修订前还是修订后的征管法，均不得向纳税人或扣缴义务人加收滞纳金。均不得向纳税人或扣缴义务人加收滞纳金。犬早瑟还暖腑挠销皋踏韩谅再讫超福胸珍坯浴佃追妆桨禾蔚谎拘淘靴偶菲房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024240兑燕官囊海猛懦西斑追印捏袋酱淌敌钦骸茄物帮贿沸杠美涅到席谤坪航许房地产业税企间涉税争议房地产业税企间涉税争议9/5/2024241