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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789谨呈：武汉三方置业有限公司武锅项目整体定位及营销推广报告武锅项目整体定位及营销推广报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、本项目开发必须以区域开发的角度来思考一、本项目开发必须以区域开发的角度来思考二、本项目必须遵守大盘开发的一般规律二、本项目必须遵守大盘开发的一般规律 三、本项目开发属于都市重建的范畴，必须遵守三
2、、本项目开发属于都市重建的范畴，必须遵守都市重建的普遍规律都市重建的普遍规律 项目建筑面积约项目建筑面积约106106万平万平米，虽然是以住宅开发为米，虽然是以住宅开发为主，但绝对不是一个普通主，但绝对不是一个普通的房地产项目，不能以开的房地产项目，不能以开发小项目的经验来处理。发小项目的经验来处理。项目是武锅股份整体改项目是武锅股份整体改造计划一部分，属于城市造计划一部分，属于城市核心区都市重建体系。核心区都市重建体系。项目基本判断项目基本判断2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903
3、1789重建案例研究发现，保留与更新、增值举措是重建案例研究发现，保留与更新、增值举措是都市重建项目的增值核心都市重建项目的增值核心1大盘必须充分挖掘区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张大盘必须充分挖掘区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张2大盘需要打造自己专属的主流客户群，且客户群要复合而非单一大盘需要打造自己专属的主流客户群，且客户群要复合而非单一 3大盘产品的功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同大盘产品的功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用 大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、
4、回现产品、创新产品大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标的组合搭配，整体实现项目目标42009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789报告基本思路报告基本思路项目界定项目界定市场背景市场背景l区域状况l配套交通l项目本体项目定位项目定位营销推广营销推广l城市背景l区域背景l客户定位l功
5、能定位l产品布局l户型建议l推广主题lVI研展2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目界定壹PART ONE2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789丁丁字字桥桥路路石石牌牌岭岭路路雄楚大街雄楚大街本案本案武昌站武昌站静静安安路路梅梅苑苑路路文安路文安路武珞路武珞路中中山山路路地块位置：项目位于武昌中心区域原武汉锅炉厂原址，南临雄楚大街总占地：52.8万（其中
6、建设用地面积48.2万，道路与变电站用地面积约4.6万 ）总建面：106.6万（其中住宅96.6万，商业及会所约10万）容积率：2绿化率：37%规划总户数：9476户项目地理位置与基本经济指标项目地理位置与基本经济指标2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789北面：北面：临近武珞路，有很多门面西面：西面：临近丁字桥路，有少量居民住宅区项目四至及周边情况项目四至及周边情况项目地块项目地块1235764NEWS高高压压线线走走廊廊2371546高压线走廊高压线走廊南面：南面：临近雄楚
7、大街，临近铁路线和高压线走廊，有少量私房住宅东面：东面：临近石牌岭路，有高压线走廊2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一期组团占地74亩，位于整体用地的南面，雄楚大街省公安厅办公大楼的北面，拟建地面建筑面积11.73万平方米。 一期组团地块规划有高层、小高层与部分商业。 项目一期状况项目一期状况2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789自驾交通：自驾交通：雄楚
8、大街、武珞路、丁字桥路、石牌岭路等主干道相互贯穿连接公共交通：公共交通：途经本项目有723（关山徐东）、503（幸福村武汉客运港）、529（光谷司门口）、72（华科大武昌分校武昌火车站）、等多条交通线路通往武汉三镇；未来交通未来交通：规划中的地铁轨道交通2号线一期工程线路北起汉口常青花园，以地下方式穿越长江至武昌地区，经三层楼 -武青三干道-洪山；轨道交通 4 号线一期工程起自武昌火车站，经紫阳东路-中南路-中北路-岳家嘴-中北路延广场-中南路-武珞路至光谷广场止，线路全长 26.8km ，共设 21 个车站。项目所在区位的交通路网众多，出行非常便利。丁丁字字桥桥路路石石牌牌岭岭路路雄楚大街雄
9、楚大街本案本案武昌站武昌站静静安安路路梅梅苑苑路路文安路文安路武珞路武珞路中中山山路路交通环境交通环境珞珞狮狮路路2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789新火车站配套工程新火车站配套工程有力缓解项目周边交通拥挤现状有力缓解项目周边交通拥挤现状【新武昌火车站鸟瞰效果图】【站台效果图】p新武昌火车站综合配套工程包括：新建和改建周边道路的区域道路工程；新建地铁四号线车站、公交站枢纽站、停车场的交通设施工程p工程预计于2008年底完工武昌武昌新武昌火新武昌火车站车站武珞路武珞路雄楚大雄
10、楚大街街中山大中山大道道南湖南湖本案本案2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789梅家山立交梅家山立交破解武昌破解武昌“南大门南大门”的拥堵，出行即将畅的拥堵，出行即将畅快快【梅家山立交方案图】p梅家山立交规划高峰通行能力：4500辆8600辆/小时p目前已率先建设配套的津水路，为畅通武昌“南大门”提前开路【梅家山立交规划效果图】南湖南湖武昌武昌新武昌火新武昌火车站车站武珞路武珞路雄楚大雄楚大街街中山路中山路本案本案梅家山立交梅家山立交2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划
11、人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789新火车站配套工程、梅家山立交等规划，将对提升整个区域尤其新火车站配套工程、梅家山立交等规划，将对提升整个区域尤其是项目所在片区的竞争优势起到巨大的推动作用是项目所在片区的竞争优势起到巨大的推动作用2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本项目位于武昌中心区域原武汉锅炉厂原址，紧邻武昌亚贸、中南、街道口三大商圈，商业配套齐全；项目地块位于武昌中心城区，交通十分便捷，武
12、昌核心三大运输站点近在咫尺；周边人口繁杂，流动人口众多，车流量大于人流量；紧邻三大商圈紧邻三大商圈街道口商圈街道口商圈亚贸商圈亚贸商圈中南商圈中南商圈本案本案付家坡长途客运付家坡长途客运站站宏基长途客运站宏基长途客运站武昌火车站武昌火车站雄楚大街雄楚大街本案本案武珞路武珞路南湖南湖武昌武昌2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789优势分析（优势分析（strengthstrength）区位优势：区位优势：项目位于武昌中心区，区位优势明显；外部配套优势：外部配套优势：紧邻中南商圈、亚
13、贸商圈、街道口商圈，周边银行、商场林立，配套齐全;交通方便：交通方便：路网纵横，公交线路发达；文化底蕴浓厚：文化底蕴浓厚：周边不仅蕴含着楚文化、首义文化精髓，而且临近理工大等知名高等院校，另外地块还具有独特的工业文化；品牌：品牌：开发商在社会上有一定的信誉度和客户认同度；规模：规模：建筑面积106万，具有社区规模优势；自身配套优势：自身配套优势：商业街、学校、超市、运动设施满足业主需求；机会分析（机会分析（opportunity opportunity ）“两型社会两型社会”、“1 18 8”城市圈为武汉带来机遇；城市圈为武汉带来机遇；新武昌火车站配套施工工程机会；新武昌火车站配套施工工程机会
14、；梅家山立交给该片区交通环境带来改善机会；梅家山立交给该片区交通环境带来改善机会；劣势分析（劣势分析（weaknessweakness）业主出行不便：业主出行不便：项目四周不直接临近主干道，给业主出行带来一定不便；形象展示面不易建立：形象展示面不易建立：项目不直接临近主干道，导致项目形象展示面不易建立；负面影响：负面影响：地块东、南面的高压走廊以及一期北面仍在使用中的铁路，会给业主心理带来负面心理影响;周边形象差：周边形象差：周边城中村、旧宅环境嘈杂，形象较差；噪音污染：噪音污染：项目前期开发时，工厂仍在生产，会带来一定噪音污染；威胁分析（威胁分析（threatthreat）武昌中心区与南湖板
15、块竞争威胁，分离项目客户；武昌中心区与南湖板块竞争威胁，分离项目客户；未来房地产市场的政策性风险；未来房地产市场的政策性风险；项目项目SWOT分析分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789SWOTSWOT发展策略发展策略我们的战略我们的战略 S: S: 区位区位/ /交通交通/ /人文人文/ /规模规模/ /配套配套W: W: 业主出行不便业主出行不便/ /周边形象差周边形象差/ /噪音污染噪音污染O: O: 两型社会两型社会/ /“1+81+8”城市城市圈圈/ /新武昌火车
16、新武昌火车站站/ /梅家山立交梅家山立交发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会突出项目武昌中心区优势，建立工业园区内大规模的高端标志性社区形象；打造“离尘不离城”的高尚生活特区，建立高性价比形象；以大桥局过硬的建桥品质为品牌宣传，保证市场关注度。利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势良好交通规划，将有效促进区域的发展；配备社区巴士，解决出行不便的问题；建立良好展示面形象，区别周边楼盘；针对客户心理，宣扬绿化隔音效果；T: T: 竞争激烈竞争激烈/ /政策风险政策风险发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁树立区域内有别于其他低端楼盘不同的高档定位、高性价比产品；细分客群，以整个项目规划设计及发展潜力为
17、特色，吸引对应客户。减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁项目开发初期适当建立社区自给配套，区别周边楼盘，建立项目的大规模社区的影响；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目卖点分析项目卖点分析地段：地段：位于武昌中心；交通：交通：地处核心，交通四通发达；配套：配套：紧邻中南商圈、街道口商圈、亚贸商圈；品牌：品牌：中铁大桥局国企背景具有较强的社会责任感及信誉度；规模：规模：建筑面积106万，具有社区规模优势；文化：文化：区域文化底蕴浓厚；景观：景观：原生态植被绿化优势；自身配
18、套优势：自身配套优势：商业街、学校、运动场地、社区超市等满足业主需求。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 1 4 1 4 2 3 2 3产品产品服务服务人文人文地段地段大规模，丰富配套都市综合体品牌和影响力楚文化、首义文化、高校文化、商业文化以及工业文化武昌中心区、三大商圈项目核心价值分析项目核心价值分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场背景贰P
19、ART TWO2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体市场2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789全国宏观市场政策背景存款准备金上调至存款准备金上调至17.5%17.5%，创历史新高，本次调整幅度高达，创历史新高，本次调整幅度高达1%1%国土部、工商总局联合发布国土部、工商总局联合发布 “限时令限时令”， 规定商住项目开发原则上规定商住项目开发原则上3 3年
20、内必需完成年内必需完成为加强银行体系流动性管理，中国人民银行6月7日宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，分两次于2008年6月15日和25日各上调0.5个百分点，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%17.5%的的历历史史高高位位。 同时，对于此次准备金率的调整，地震重灾区法人金融机构暂不上调。 为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局联合下发通知，向各地发布国有建设用地使用权出让合同示范文本，自自20082008年年7 7月月1 1日日起起执执行行。合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属属于于商商品品住住宅宅项项目目的的，原原则则上上开开
21、发发时时间间最最长长不不得得超超过过3 3年年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。 观点：观点：银行银银行银根继续收根继续收紧，使得开发企业和置业者贷款门槛的提升，而土地开发限时令的迫使项目运作周期加速，紧，使得开发企业和置业者贷款门槛的提升，而土地开发限时令的迫使项目运作周期加速，导致一边开发商倾销手中存货回收资金，另一边消费者无法获得足够贷款，可能使得行业市
22、场进一步恶化。导致一边开发商倾销手中存货回收资金，另一边消费者无法获得足够贷款，可能使得行业市场进一步恶化。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789全国其他城市房地产市场概况北京：北京： 5月成交均价环比下降成交均价环比下降266266元元/ /平方米平方米，降幅为2%，而商品住宅成交量不仅环比上月增加了42%，而 且还是2008年前5月以来单月成交量首次突破7000套；上海：上海： 5月商品住宅成交均价环比下跌成交均价环比下跌10211021元元/ /平方米平方米，降幅为6.
23、8%，月成交量环比增加22%。深圳：深圳：5月楼市延续4月的态势，价跌量升价跌量升，成交均价环比下跌949元/平方米，降幅为7.9%，成交面积环 比增加15.3%，为2008年前5月成交量之最高。广州：广州：5月楼市价跌量缩价跌量缩，5月商品住宅成交均价虽仍在10000元/平方米之上，但是相较4月环比下降 4.3%；成交量环比微降。观点：观点：国内一线城市并没有像之前预期一般走出价格跌势，更甚降价幅度越国内一线城市并没有像之前预期一般走出价格跌势，更甚降价幅度越演越烈，演越烈，从而导致整体信心溃散，从而导致整体信心溃散，市场止跌乏力。市场止跌乏力。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人
24、士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观市场小结市场未获得之前预期起稳走势，金融政策持续收紧，价格逐渐回归理性，短期市场仍会以开发商打折降价加速回笼资金，消费者持币观望为主，传统淡季到来及整体市场低迷致使短期前景不容乐观。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789武汉市场2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598
25、QQ:69031789武汉近年内首度出现量价齐跌-52%0808月月武汉楼市首度量价齐跌，成交量并未得到释放，从而说明市场对现行价格依旧存在较大抗性。武汉楼市首度量价齐跌，成交量并未得到释放，从而说明市场对现行价格依旧存在较大抗性。0808月月成交量仅为往年水平的一半不到，随着传统淡季的到来成交量仅为往年水平的一半不到，随着传统淡季的到来，武，武汉整体成交将进汉整体成交将进一步下一步下滑。滑。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789武汉市场两级化日益明显 代代表武汉高端项目的武
26、汉天地位列成交套数排名第一位，核心区各高端项表武汉高端项目的武汉天地位列成交套数排名第一位，核心区各高端项目均榜上有名，目均榜上有名，说明武汉市场说明武汉市场还是存在较高消费能力，对具备核心资源优势，较高区域价值的高端项目存在较大市场认还是存在较高消费能力，对具备核心资源优势，较高区域价值的高端项目存在较大市场认同。同。 代代表武汉刚性需求的魅力之城、常青花园等也有不错表现，经过上轮万科价格调整，魅力之城项目回归表武汉刚性需求的魅力之城、常青花园等也有不错表现，经过上轮万科价格调整，魅力之城项目回归市场价格合理水平后，其流量得以迅速放大，说明刚性需求市场对上轮整体价格上涨并不认同。市场价格合理
27、水平后，其流量得以迅速放大，说明刚性需求市场对上轮整体价格上涨并不认同。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789武汉市场小结整体市场虽然步入严冬，但市场需求并未消失：具备知名品牌、成熟区位、独有资源的高端项目随着自身进展，依旧获得市场的高度认同；回归去年同期价格水平的刚性需求项目，在品牌认同、配套逐步成熟的支撑下，也取得不错的市场表现。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6
28、9031789区域市场2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域供应量分析洪山区洪山区 0808年年 1 15 5月份的供应量一直下滑月份的供应量一直下滑，消费者对于楼市的观望态度一直持续不下，低成，消费者对于楼市的观望态度一直持续不下，低成交使得供应方不敢大胆放量，对市场的迅速回暖也越来越失去信心。交使得供应方不敢大胆放量，对市场的迅速回暖也越来越失去信心。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-
29、83513598 QQ:69031789区域成交价格分析洪山区洪山区5 5月成交均价以月成交均价以 946946元元/ /平米的速度向下滑落平米的速度向下滑落，“红五月红五月”并没有遵循开发商的意愿，开发并没有遵循开发商的意愿，开发商纷纷试探性的加大了打折力度，部分开发商开始直接降价。商纷纷试探性的加大了打折力度，部分开发商开始直接降价。折扣力度越来越大，折扣风愈演愈折扣力度越来越大，折扣风愈演愈烈，同时也使购房者越来越坚定对未来降价的预期，楼市也在愈演愈烈的搏弈中走向僵持。烈，同时也使购房者越来越坚定对未来降价的预期，楼市也在愈演愈烈的搏弈中走向僵持。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版
30、！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域成交量分析5 5月洪山区成交月洪山区成交 5.07 5.07 万平米，创万平米，创 08 08 年成交量新高，但与年成交量新高，但与 07 07 年同期相比，相差甚远年同期相比，相差甚远。可见。可见只有只有在开发商和购房者之间的预期落差得到弥补的情况下，市场才能走出观望。一方面开发商需降低在开发商和购房者之间的预期落差得到弥补的情况下，市场才能走出观望。一方面开发商需降低盈利预期告别暴利，另一方面购房者也要减退对房价持续下跌的预期。盈利预期告别暴利，另一方面购房者也要减退
31、对房价持续下跌的预期。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域楼盘成交概况截止至08年5月30日2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域市场小结与去年同期相比，08年呈现量价齐跌的局面；在加大打折力度、市场逐渐探底之后，成交量有所回升；市场需求一直存在，项目自身价值与购房者心理价格对等才是关键。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库
32、！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域项目分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789根据根据“区位特征类同区位特征类同”选取原则及竞争项目分布特点，典型竞争项目主要选取在以下几个：选取原则及竞争项目分布特点，典型竞争项目主要选取在以下几个：重点竞争项目：重点竞争项目：复地东湖国际复地东湖国际次重点竞争项目：次重点竞争项目：静安上城、御景名门、静安上城、御景名门、027社区社区复地东湖国际：复地东湖国际：多层洋房
33、预计多层洋房预计1200012000元元/ /高层住宅高层住宅预计预计96009600元元/ /静安上城：静安上城：7000元元/御景名门：御景名门：6400元元/027社区：社区：53005800元元/ 重点竞争项目重点竞争项目次重点竞争项目次重点竞争项目本案本案区域典型竞争项目区域典型竞争项目2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789复地东湖国际复地东湖国际项目基本情况：项目基本情况：项目位于武昌区中北路，为原项目位于武昌区中北路，为原“武重武重”厂厂区；区；总占地总占地53
34、53万，规划总建筑面积万，规划总建筑面积106106万；万；规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、墅、商业、高级写字楼、LOFTLOFT办公、星级酒办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等。店、酒店式公寓、中小学校等。 项目由复地集团开发，品牌知名度高，位于武昌核心区，紧邻东湖，外部景观资源项目由复地集团开发，品牌知名度高，位于武昌核心区，紧邻东湖，外部景观资源良好，在项目规模、物业档次、推售周期上均是我项目的最大竞争对手。良好，在项目规模、物业档次、推售周期上均是我项目的最大竞争对手。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资
35、料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789静安上城静安上城 项目地段尚可，通过自身品质打造以及推广使得项目形象在区域内占据较高地位，吸项目地段尚可，通过自身品质打造以及推广使得项目形象在区域内占据较高地位，吸引较多区域内中高端客户群体，成交客户多以公务员、高校教师为主。引较多区域内中高端客户群体，成交客户多以公务员、高校教师为主。项目基本情况项目基本情况规划建筑面积：规划建筑面积：1313万；万；物业类型：物业类型：8 8栋高层住宅、栋高层住宅、2 2栋临湖联排别墅，栋临湖联排别墅，共计共计989989户；户；推售情况：推售情况：4
36、 4月月2626日开盘，累计推案日开盘，累计推案462462套，套，6 6月月份成交份成交2626套，成交均价套，成交均价67006700元元/ /，累计成交累计成交240240余套余套 ；户型户型: : 一房一房51-5551-55，占比，占比28.5%28.5% 二房二房83-9183-91，占比，占比28.5%28.5% 三房三房106-128106-128，占比，占比43%43%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789御景名门御景名门 项目毗邻武汉理工大学、武汉科技大学
37、科教学院，中小户型占比较高，销售周期较短，项目毗邻武汉理工大学、武汉科技大学科教学院，中小户型占比较高，销售周期较短，周边高校青年教师及周边个体工商户为主要客户群体。周边高校青年教师及周边个体工商户为主要客户群体。项目基本情况项目基本情况规划建筑面积：规划建筑面积：5 5万；万；物业类型：物业类型：3 3栋高层住宅栋高层住宅推售情况：推售情况：0707年年9 9月至月至0808年年6 6月累计推案月累计推案514514套，套，5 5月份成交月份成交5 5套，成交均价套，成交均价63506350元元/ /；6 6月月3030日推日推出出“购房均价减购房均价减4 4万万”，折后，折后5700570
38、0元元/ /起；起；户型户型: : 一房一房4444，占比，占比25%25% 二房二房81-9981-99，占比，占比46%46% 三房、四房三房、四房120-156120-156，占比，占比29%29%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789027027社区社区 项目位于武昌火车站旁、雄楚大道边，交通便利，产品设计项目位于武昌火车站旁、雄楚大道边，交通便利，产品设计70以上为以上为90平米以下小户平米以下小户型产品，针对年轻群体主打青年置业概念。型产品，针对年轻群体主打青年置
39、业概念。项目基本情况项目基本情况规划建筑面积规划建筑面积：9 9万万物物业类型业类型：11层、层、18层、层、26层共层共 1700户户推售情况推售情况：7月月12日开盘，推量日开盘，推量415套，实际成交套，实际成交134套套户型：户型：一房：一房：33-58 两房：面积两房：面积90 三房：面积三房：面积122-131 销售均价：销售均价：5000-5800元元/2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域房地产市场以中小规模开发为主，多数项目在产品形象、品质、产品附加区域
40、房地产市场以中小规模开发为主，多数项目在产品形象、品质、产品附加值的挖掘上比较滞后，从而形成在武珞路以南、雄楚大道以北、中山路以东、值的挖掘上比较滞后，从而形成在武珞路以南、雄楚大道以北、中山路以东、珞狮路以西的核心区域内缺乏品质大盘的真空局面。珞狮路以西的核心区域内缺乏品质大盘的真空局面。由此，我们可以大由此，我们可以大胆提出，在此区域本案没有直接竞争项目！胆提出，在此区域本案没有直接竞争项目！结论：结论：本案的目标只能是跳出区域限制，向更广阔的空间延伸。本案的目标只能是跳出区域限制，向更广阔的空间延伸。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量
41、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目发展战略2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 项目核心问题项目核心问题如何在三镇高端竞争中打造本项目的核心竞争力如何在三镇高端竞争中打造本项目的核心竞争力?2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域内核心竞争力挖掘区域内核心竞争力挖掘区域外核心竞争力挖掘区域外核心竞争力挖掘2009年
42、房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域在售的楼盘竞争力区域在售的楼盘竞争力静安上城静安上城027027社区社区御景名门御景名门55154中高档（7000）企业高管，公务员主力产品主力产品档次（元档次（元/ /）目标客户目标客户核心竞争力核心竞争力产品、景观33131中档（5600）年轻客户价格、宣传推广两房：89101三房：120150中档（6400）区域客户居多品牌、总价低、精装房中高端路线，主打晒湖景观，产品品质良好中高端路线，主打晒湖景观，产品品质良好本案无论在规模、开发商品
43、牌与自身配套、产品品质和人文底蕴等方面，本案无论在规模、开发商品牌与自身配套、产品品质和人文底蕴等方面，均高于周边竞争项目，且不处于同一竞争层面之上。均高于周边竞争项目，且不处于同一竞争层面之上。产品品质一般，整体三栋全为点楼产品品质一般，整体三栋全为点楼产品设计产品设计70%70%以上为以上为90 90 小户型，单价有吸引力，总价适中，主要针对小户型，单价有吸引力，总价适中，主要针对年轻置业群体年轻置业群体产品2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本项目在区域内本项目在区域
44、内无直接定位相似的竞案无直接定位相似的竞案，鉴于高，鉴于高品质大盘标准，将本案提到品质大盘标准，将本案提到武汉三镇的高度武汉三镇的高度进行进行竞争对比分析竞争对比分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789PK本项目本项目武汉新天地、武汉新天地、锦绣长江锦绣长江武汉天地：武汉天地：由香港瑞安开由香港瑞安开发，位于汉口桥头堡，高发，位于汉口桥头堡，高端大盘，外部拥有一线江端大盘，外部拥有一线江景，内部景观较弱，景，内部景观较弱，“新新天地天地”系列高端风情商业系列高端风情商业街为
45、其形象核心街为其形象核心世茂锦绣长江：世茂锦绣长江：由香港世由香港世茂开发，汉阳规模大盘，茂开发，汉阳规模大盘，拥有长江外部景观，内部拥有长江外部景观，内部景观弱，高端江景住宅开景观弱，高端江景住宅开发为其形象核心发为其形象核心本案：本案：由中铁大桥局开发，由中铁大桥局开发，位于武昌核心区域，规模位于武昌核心区域，规模大盘，拥有多种业态的都大盘，拥有多种业态的都市综合体，外部景观弱，市综合体，外部景观弱，具有内部原生态景观具有内部原生态景观武汉天地、世茂锦绣长江等高端项目拥有如江景等强大外部景观优势，这是本案所不具备的；武汉天地、世茂锦绣长江等高端项目拥有如江景等强大外部景观优势，这是本案所不
46、具备的；但在内部景观上，本案有可直接利用的原生态植被，可以通过内部景观的独特打造进行相应但在内部景观上，本案有可直接利用的原生态植被，可以通过内部景观的独特打造进行相应补强补强在开发商品牌上，本土国企背景更能传递一种厚重、务实的精神在开发商品牌上，本土国企背景更能传递一种厚重、务实的精神在区域配套上，本案具有明显优势，须臾可达三大商圈，生活便利在区域配套上，本案具有明显优势，须臾可达三大商圈，生活便利区域外典型项目竞争区域外典型项目竞争2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本
47、案本案复地东湖国际复地东湖国际地段武昌核心区，毗邻三大商圈武昌东湖景区、科教政务区交通公交、地铁快速通达武汉三镇交通系统有待改善品牌中铁大桥局复地景观内部原生态景观外部景观东湖、内部原生态景观配套商业、商务、酒店配套齐全商业、商务、酒店配套齐全PK本项目本项目复地东湖国际复地东湖国际本案与东湖国际有许多相似之处，均属武昌区规模大盘，且都是城市核心区大型厂本案与东湖国际有许多相似之处，均属武昌区规模大盘，且都是城市核心区大型厂房改造项目，内部保留大量原生态植被资源。东湖国际相对本案最大的优势在于东房改造项目，内部保留大量原生态植被资源。东湖国际相对本案最大的优势在于东湖外部景观及衍生资源。在后期
48、，应着重强调本案纯熟的城心配套优势，避免与之湖外部景观及衍生资源。在后期，应着重强调本案纯熟的城心配套优势，避免与之直接竞争。直接竞争。区域内典型项目竞争区域内典型项目竞争2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789利用自身区位、规模优势，力求产品差异化、提高产品附加值，利用自身区位、规模优势，力求产品差异化、提高产品附加值，建立独具特色的商业配套体系，打造自身专属的主流客户群建立独具特色的商业配套体系，打造自身专属的主流客户群向全武汉人传达本项目城心的优越位置、超大的社区规模、齐
49、全向全武汉人传达本项目城心的优越位置、超大的社区规模、齐全的生活配套与厚重、独特的历史人文的生活配套与厚重、独特的历史人文集中型生态的内部景观、独特的商业配套体系、中铁大桥局雄厚集中型生态的内部景观、独特的商业配套体系、中铁大桥局雄厚的开发实力与务实的开发理念的开发实力与务实的开发理念项目竞争战略项目竞争战略对外对外对内对内避免劣势，发挥优势避免劣势，发挥优势2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789从规模、开发商品牌、区域位置、文化底蕴、产品等几方面为核心建立项目竞争从规模、开
50、发商品牌、区域位置、文化底蕴、产品等几方面为核心建立项目竞争力，与市场上高端项目抗衡。力，与市场上高端项目抗衡。项目的界定：都市核心、大规模、全近项目的界定：都市核心、大规模、全近配套、厚人文、旧城改造项目配套、厚人文、旧城改造项目项目核心竞争力项目核心竞争力大规模大规模值得信赖的开发商值得信赖的开发商城市资源城市资源文化底蕴文化底蕴高品质的都市综合体高品质的都市综合体106万建筑面积万建筑面积 中铁大桥局中铁大桥局 城市核心区城市核心区 ，紧邻商圈，紧邻商圈 文化氛围浓厚文化氛围浓厚 产品产品 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料
51、免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案主打本案主打核心区位核心区位+ +商业配套商业配套+ +原生态景观原生态景观+ +历史人文历史人文产品的准确定位、创新及环境资源的利用是项目建立竞争优产品的准确定位、创新及环境资源的利用是项目建立竞争优势的必然选择。势的必然选择。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目定位叁PART THREE2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-
52、83513598 QQ:69031789客户定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案客户定位基本原则本案客户定位基本原则 本项目是一个规模大，开发周期长的本项目是一个规模大，开发周期长的项目，客户定位在数量上和层级上都需要项目，客户定位在数量上和层级上都需要具有具有包容性和前瞻性包容性和前瞻性 客户的发展是一个演变的过程，客户客户的发展是一个演变的过程，客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大和升级，层面会随着楼盘的开发而逐步扩大和升级，而且而且客户在不同阶段的关注将有所不同
53、客户在不同阶段的关注将有所不同 项目开发初期主要依赖本区域客户的情项目开发初期主要依赖本区域客户的情况，将随着项目自身价值的不断挖掘，况，将随着项目自身价值的不断挖掘，吸吸引更多的跨区域客户引更多的跨区域客户客户覆盖面是一个动态变化客户覆盖面是一个动态变化的过程的过程客户层面、来源客户层面、来源区将由窄变宽区将由窄变宽客户群在不断变化客户群在不断变化在客在客户群特征上、客户层次和总户群特征上、客户层次和总价接受能力不断演变价接受能力不断演变 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317
54、89本项目作为城市核心区的旧改项目，也一本项目作为城市核心区的旧改项目，也一 定会定会遵循前期以区域周边客户为主的规律遵循前期以区域周边客户为主的规律 他们是：他们是：省政府、区政府公务员省政府、区政府公务员/ /企事业单位职工企事业单位职工周边武汉理工大学、武汉科技大学科教学院、十五中、武工大附周边武汉理工大学、武汉科技大学科教学院、十五中、武工大附中等高收入教师群体中等高收入教师群体中南路商务圈办公的私企老板、职业经理人以及高收入白领中南路商务圈办公的私企老板、职业经理人以及高收入白领武汉大学医学院、洪山医院广州军区武汉总医院、省妇幼保健院、武汉大学医学院、洪山医院广州军区武汉总医院、省妇
55、幼保健院、武汉大学口腔医学院等高收入医疗工作者武汉大学口腔医学院等高收入医疗工作者以及区域内的私营企业主及个体工商业主以及区域内的私营企业主及个体工商业主他们一般文化水平和社会地位较高、一般遵循传统价值理念、对他们一般文化水平和社会地位较高、一般遵循传统价值理念、对于事物具有自己独立的见解、对于前景和规划的理解和接受能力于事物具有自己独立的见解、对于前景和规划的理解和接受能力较强较强 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域内目标客户搜索区域内目标客户搜索区域内客户区域内客
56、户典型客户：区域内公务员、企事业单位职工；周边高校教师、大型三甲医院医生典型客户：项目周边“原住民”拆迁户、私营企业主、个体工商户2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本项目承载的历史使命和发展商对项目的期望使得本项目承载的历史使命和发展商对项目的期望使得尽快引爆区域外市场成为客户定位的重点尽快引爆区域外市场成为客户定位的重点传统的区域置业观念传统的区域置业观念天然形成的城市格局天然形成的城市格局周边环境、形象的影响周边环境、形象的影响 交通条件的制约交通条件的制约 谁将成为
57、跨区置业的先锋谁将成为跨区置业的先锋？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客户层次：中高端客户层次：中高端籍贯属性：籍贯属性：武汉人：武汉人：籍贯是武汉事业移民：事业移民：在武汉长期工作的外来人员外地人：外地人：武汉周边（“1+8”城市圈及省内主要城市）来源区域：来源区域：按照武昌、汉口和汉阳、外地进行划分基于客户来源对客户进行分类分析基于客户来源对客户进行分类分析外地人事业移民武汉人武昌 汉口和汉阳 外地籍籍贯贯属属性性来源区域来源区域EBDAC2009年房地产营销策划大
58、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789传统武汉人对区域及距离敏感性强，传统武汉人对区域及距离敏感性强，而事业移民及外地人愿意为资源和底蕴付出时间成本而事业移民及外地人愿意为资源和底蕴付出时间成本传统武汉人传统武汉人由于对武汉三镇固有格局的矜持和交通现实状况的阻隔，置业区域选择集中在本区域，基本不会考虑跨区置业；在选择作为第一居所时，一般希望车程在半小时以内；事业移民事业移民群体更多的考虑的是周边的资源、居住环境以及区域底蕴，往往对区域距离相对模糊，愿意为更好的资源付出时间成本；外地人外地人由于要以武汉
59、为平台，会更多考虑所选区域的城市化程度以及对内、外的交通便捷性。区域资源及底蕴区域距离敏感度传统武汉人事业移民、外地人弱弱强强2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市的繁华城市的繁华岁月的回忆岁月的回忆人文的积淀人文的积淀磅礴的气势磅礴的气势实力不凡的事业移民及外地人士实力不凡的事业移民及外地人士我们依靠什么吸引他们的目光我们依靠什么吸引他们的目光？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351
60、3598 QQ:69031789客户特征分析：客户特征分析： A/C类（传统武汉人）类（传统武汉人） 地域观念、生活环境地域观念、生活环境2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客户特征分析：客户特征分析： B/D类（事业移民）类（事业移民） 资源占有、生活方式资源占有、生活方式2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客户特征分析：客户特征分析：E类（外地人）类
61、（外地人） 稀缺资源、身份标签稀缺资源、身份标签2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789对稀缺的各类资源优势的放大，是引导对稀缺的各类资源优势的放大，是引导跨区置业客户消费的关键跨区置业客户消费的关键随着“1+8”城市圈的建立，武汉渴望着在中部崛起，人们也被地铁、SHOPPING-MALL改变着生活方式，他们渴望着一个标志性的自我转型载体，比如一个具有标签性的物业，收藏着城市与自己生活方式的迁将稀缺资源作为标签将稀缺资源作为标签是他们的观点，崇尚城心生活崇尚城心生活是他们的共性
62、，我们需要做的就是将他们团结在一起本项目的使命：引导一个专属阶层的诞生城心标签阶层城心标签阶层2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789早期：以本项目周边及武昌其早期：以本项目周边及武昌其他区域客户为主他区域客户为主中期：随着项目影响力扩大，中期：随着项目影响力扩大，在巩固周边客户的基础上，拓在巩固周边客户的基础上，拓展客户层面展客户层面汉口和汉阳的事业移民外地人：大武汉周边（荆州、潜江、仙桃、孝感、黄石等地）及全国客户后期：随着都市融合趋势加快后期：随着都市融合趋势加快和项目影
63、响力的进一步提升，和项目影响力的进一步提升，成为所有武汉高端客户群的置成为所有武汉高端客户群的置业首选业首选本项目客户演变过程分析本项目客户演变过程分析早期 中期 后期来来源源时间阶段时间阶段BEADC身份标签身份标签区域导向区域导向资源导向资源导向2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位之基准产品定位之基
64、准 u项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；u市场调研反映的具有有效需求的市场空间；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；u政府在城市总体规划上的限制。政府在城市总体规划上的限制。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。项目产品定位是一个相对复杂的过程，主要
65、取决的因素有：项目产品定位是一个相对复杂的过程，主要取决的因素有：2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目所在区位呈现以下特点：项目所在区位呈现以下特点：区域形象：区域形象：立足武昌中心区，辐射汉口、汉阳及周边城市地理位置：地理位置：紧邻城市内环线，城市中心强势资源：强势资源：地铁二号线、四号线，新武昌火车站，区域交通环境不断改善在土地属性及规划批准使用条件上，在土地属性及规划批准使用条件上，项目表现出：地块南北跨度较大、容积率适中、南部地块与主体地块分隔等特点。产品定位条
66、件产品定位条件项目主要特点项目主要特点 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789结合项目区位特点及土地使用属性特点，项目可能发展的方向有项目可能发展的方向有：商务商务产权式酒店产权式酒店餐饮娱乐餐饮娱乐居住居住项目项目集中型商业集中型商业次级零售次级零售商业商业酒店酒店住宅住宅临时性居住临时性居住经营性酒店经营性酒店 通过前文的分析，项目可能发展的功能有上表中各大种类，对于本项目将结合通过前文的分析，项目可能发展的功能有上表中各大种类，对于本项目将结合地块所在的区位、地块的属性
67、、市场及开发等多角度对项目各功能发展空间进行综地块所在的区位、地块的属性、市场及开发等多角度对项目各功能发展空间进行综合评估，从而寻求项目准确地市场定位发展方向。合评估，从而寻求项目准确地市场定位发展方向。产品功能方向产品功能方向2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789住宅发展分析住宅发展分析指标角度：指标角度：容积率适中，地块规模大且较为集中开发角度开发角度：周边存在道路、变电站、高压走廊等负面因素，规划时应予以考虑市场角度：市场角度：目前周边区域住宅存在产品单一、配套欠缺、
68、附加值低状况本案通过产品多元化、控制面积、控制总价，增加附加值，营造高性价比形象，在高档市场营造较强竞争力综合评估：综合评估：适合发展中高档住宅适合发展中高档住宅居住发展方向研究居住发展方向研究2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789根据项目容积率和占地规模，住宅部分通常可能出根据项目容积率和占地规模，住宅部分通常可能出现三种产品形式的组合方式现三种产品形式的组合方式根据项目地块规划条件以及资源优势，通过项目研究可以看到在容积率在2左右的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种
69、：容积率容积率=2=2纯小高层（高层）社区小高层、多层混合社区高层（小高层）、低密度类别墅社区对项目整体对项目整体形象的树立形象的树立贡献不足贡献不足提升项目形象、提升项目形象、收益最大化收益最大化2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789临时性居住（公寓）发展分析临时性居住（公寓）发展分析指标角度：指标角度：符合发展指标开发角度：开发角度：周边配套成熟，地段中心，具有商业商务氛围，有开发可能市场角度：市场角度：区域市场早期公寓型物业市场认可度较高综合评估：综合评估：可行且风险较
70、小可行且风险较小2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商务发展方向研究商务发展方向研究指标角度：指标角度：项目用地各方向均不临主干道，通达性有所欠缺开发角度：开发角度：项目北端地块位于城市核心，商务氛围浓厚，具备商务发展基本条件写字楼开发成本高，风险相对较大，但有利于建立企业及项目品牌，具有发展价值市场角度：市场角度：中南区域目前为武昌高档写字楼最密集地区，商务市场竞争激烈综合评估：综合评估：可行但具有具有一定风险可行但具有具有一定风险2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
71、策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商业发展方向研究商业发展方向研究指标角度：指标角度：有较高公建比例要求，将商业价值充分挖掘是项目定位的重要方面之一开发角度：开发角度：地块近邻三大商圈，商业价值具有挖掘空间； 本项目未来3万多位业主成为潜在消费客户； 考虑企业发展目标，项目商业将以出售作为主要开发目标。市场角度：市场角度：中心城区各类商业形态均十分齐全 独具风格的主题风情街是唯一市场空白点综合评估：综合评估：汇聚人文、时尚、艺术的主题风情街是发展的主要方向汇聚人文、时尚、艺术的主题风情街是发展的主要方向2009
72、年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商业案例研究一商业案例研究一 苹果社区苹果社区地处北京CBD核心，国贸东南600米，项目占地面积21万平方米，总建筑面积70万平方米，由北京今典鸿运房地产有限公司开发。【项目整体效果图项目整体效果图】2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 “苹果二十二院街”堪称是整个苹果社区的“灵魂之作”，用三十多个由中国民居建筑文化符号和现代
73、建筑手法平行构置的现代院落建筑构成，这些院落错落有致地散布在绿地上，蔓延出胡同与巷弄，形成曲折有致的天然街景，构成一个有着深厚文化内涵的城市建筑群落。 对中国商业建筑形态的发展产生革命性影响的苹果街对中国商业建筑形态的发展产生革命性影响的苹果街 苹果街位于苹果社区北区“苹果传媒港”，总长约两公里，总占地约6万平方米，由苹果商业街和“苹果二十二院街”组成。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“苹果二十二院街”是风格独特的中国现代院落商街，是完全独立存在的商街。“苹果二十二院街
74、”总长接近一公里，是由酒吧、茶吧、主题餐厅组成的一条街，是整个CBD地区乃至北京地区独具自然与人文底蕴的城市景观。【商街效果图商街效果图】2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商业案例研究二商业案例研究二 上海逸飞创意街由上海逸飞创意街由已故著名艺术家陈逸飞先生生前亲自策划，英国已故著名艺术家陈逸飞先生生前亲自策划，英国ALSOPALSOP公司完成整体概念设计，公司完成整体概念设计，建筑形态极具创意，富含艺术气息，是艺术与商业建筑形态极具创意，富含艺术气息，是艺术与商业的完美
75、结合。的完美结合。 整条创意街将以创意用品专卖、休闲餐饮、休闲娱乐功能为经营主题，整条创意街将以创意用品专卖、休闲餐饮、休闲娱乐功能为经营主题，规划引入时尚家居用品、艺术装饰用品店、奢侈名品专卖店、艺术摄影、人规划引入时尚家居用品、艺术装饰用品店、奢侈名品专卖店、艺术摄影、人体彩绘艺术馆、艺术雕塑、画廊等。体彩绘艺术馆、艺术雕塑、画廊等。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891.1.商业也可以艺术，艺术化的商业更具生命力商业也可以艺术，艺术化的商业更具生命力2.2.城市的，开
76、放的城市的，开放的 街区商业与道路、与城市保持密切连通街区商业与道路、与城市保持密切连通 3.3.广场效应广场效应 聚集人气，能够形成知名度，带来城市名片效应聚集人气，能够形成知名度，带来城市名片效应 4.4.商业街区与住宅互相融合，商业提升居住品质商业街区与住宅互相融合，商业提升居住品质 案例对本项目商业的启示案例对本项目商业的启示2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789走差异化路线走差异化路线 不是从规模上不是从规模上 而是从业态上、档次上及建筑形态上着手而是从业态上、档次
77、上及建筑形态上着手 本项目商业发展方向：本项目商业发展方向：打造武昌乃至大武汉独树一帜的高档特色街区商业打造武昌乃至大武汉独树一帜的高档特色街区商业 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789特色风情街特色风情街便捷的步行距离便捷的步行距离特色街区指示特色街区指示/ /街名街名开放的街道开放的街道实用的公共设施实用的公共设施动感、趣味动感、趣味/ /生活生活/ /文化文化自然的步行系统自然的步行系统标志点标志点景观元素景观元素核心交汇点核心交汇点建立分界线建立分界线优势展示优势展
78、示提升项目附加值提升项目附加值单单元元阵阵列列式式创创新新布布局局商商业业街街：摈摈弃弃以以住住宅宅底底商商作作为为商商业业街街的的普普通通发发展展模模式式，利利用用模模式式创创新新吸吸引引眼眼球，提升项目知名度及附加值。球，提升项目知名度及附加值。【小独栋商业形态示意小独栋商业形态示意】2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789娱乐风情街规划建议：娱乐风情街规划建议：功能定位：功能定位：酒吧、茶吧、主题餐厅、休闲餐饮、休闲娱乐酒吧、茶吧、主题餐厅、休闲餐饮、休闲娱乐产品规划：产
79、品规划：150-500小独栋商业建筑群小独栋商业建筑群其中：其中：150-300150-300独栋建筑占到独栋建筑占到80%80%，300-500300-500建筑占到建筑占到20%20%。【风情街形态示意风情街形态示意】2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789特色资源利用特色资源利用厂房改造的酒吧厂房改造的酒吧/ /餐厅餐厅/ /创意工作室创意工作室 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351
80、3598 QQ:69031789住宅住宅中高档、建筑形态多元化产品特点：产品特点：控制户型面积，增加附加值主力客户主力客户：区域内公务员、企事业单位职工；周边高校教师、大型三甲医院医生临时性居住临时性居住公寓（产权式酒店式公寓）产产品品特特点点：面积小，总价低，适合投资或过渡居住主力客户主力客户：青年白领、投资客户商务商务高档写字楼产品特色：形象好，配置合理、管理到位主力客户：大中型企业、武汉及外地投资客户商业商业独特风情商业街产品特色：风格独特、富含艺术气息主力客户：餐饮、娱乐、创意行业自营商家，投资客 各可行物业发展形态建议各可行物业发展形态建议 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策
81、划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目形象定位项目形象定位 纵观武汉房地产市场，武汉天地、世茂锦绣长江等高端大盘均拥有一线江景资源的强力支撑，即将入市的复地.东湖国际也依托东湖的自然景观提升项目的整体形象。 结合本土市场高端客户对稀缺景观资源较高的认可程度，我司认为，即使可以通过产品形态的变化以及品质的提升来拔高项目形象，但在缺乏相应外在稀缺自然资源支撑之时，这种强行的提升是存在一定市场风险并且难以被市场所接受的。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免
82、费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目资源项目资源市市场场形形象象027027社区（社区（58005800）静安上城（静安上城（70007000）御景名门（御景名门（64006400）水岸星城（水岸星城（85008500）东湖国际东湖国际本案本案武汉天地武汉天地世茂锦绣长江世茂锦绣长江2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目整体定位项目整体定位新武汉新武汉 百万方百万方 复合功能发展区复合功能发展区新武汉：新武汉：中部崛起、“1+8”城市圈、轨道交通
83、、旧城改造武汉拥有千载难逢的发展契机百万方：百万方：城心120万方超大规模复合功能发展区：复合功能发展区：复合功能是项目在产品上的特点，也是项目未来重要竞争优势之一2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789案名建议一：案名建议一：百年.又一城百年前，早已是享誉海外的大都市百年后，几经沉浮，武汉欲重回巅峰百年的等待，迎来又一座憾世新城2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903
84、1789案名建议二：案名建议二： 故地GRADE城市的变迁，总是让人充满回忆故地重游，定有另一番感触不经意间，已经步入另一个阶层2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品布局建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地块与外界的关系对价值及布局造成的影响地块与外界的关系对价值及布局造成的影响繁华城心、纯熟配套繁华城心、纯熟配套离城心较远、周边形象较差离城心较
85、远、周边形象较差动静相宜、闹中取静动静相宜、闹中取静价值点：价值点：近邻三大商圈，商业、商住价值明显近邻三大商圈，商业、商住价值明显在规划布局时，要优先考虑将酒店、商业在规划布局时，要优先考虑将酒店、商业街区等配套分布于此，充分利用其良好的街区等配套分布于此，充分利用其良好的昭示性，最大限度地提升自身形象以及传昭示性，最大限度地提升自身形象以及传播口碑播口碑价值点：价值点：中心区位、环境优美中心区位、环境优美居住价值居住价值位于地块中心，出入自如、动静相宜，大位于地块中心，出入自如、动静相宜，大量原生态植被，描绘出气度不凡、大隐于量原生态植被，描绘出气度不凡、大隐于市的写意人生，建议规划高档住
86、宅及部分市的写意人生，建议规划高档住宅及部分低密度类别墅产品低密度类别墅产品价值点：价值点：近邻主干道、周边相对嘈杂近邻主干道、周边相对嘈杂居住配套居住配套离城心较远，一期地块相对隔离，周边配离城心较远，一期地块相对隔离，周边配套及形象较差，不宜规划项目最高端产品；套及形象较差，不宜规划项目最高端产品；与其他部分相比土地利用价值相对较低，与其他部分相比土地利用价值相对较低，可考虑将学校、会所、运动场地等社区配可考虑将学校、会所、运动场地等社区配套规划于该区域套规划于该区域2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835
87、13598 QQ:69031789二期二期商务：商务：写字楼写字楼住宅：住宅：Soho公寓公寓产权式酒店式公寓产权式酒店式公寓高层小户型高层小户型小高层小户型小高层小户型一期一期住宅：高层住宅：高层+ +小高层小高层二房、三房、四房、二房、三房、四房、复式复式三期商业：三期商业：风情商业街区风情商业街区四期四期住宅住宅高层高层+ +超高层超高层三房、四房、三房、四房、复式复式五期五期住宅：住宅：花园洋房花园洋房电梯洋房电梯洋房小高层、高层中等户型小高层、高层中等户型六期六期住宅：住宅：高层两房三房高层两房三房复式复式丁字桥石牌岭雄楚大道NSWE产品布局及分期建议产品布局及分期建议布局原则：布局
88、原则：充分发挥各地块资源优势；针对住宅产品与商务、商业产品的不同特性分区摆布，力争使相互价值共同提升；考虑到地块区位、外部环境因素以及资源利用最大化，将会所、运动设施等社区配套布局在资源相对缺乏区域。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品户型建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789两房两厅两房两厅建筑面积：建筑面积：6767两房两厅两房两厅建筑面积：建
89、筑面积：7272通通过过“凸凸窗窗”、“交交错错式式露露台台”、“空空中中花花园园”等等方方式式令令使使用用空空间间大大大大提提高高，达达到到“物物超超所所值值”的的印印象。象。中小户型建议中小户型建议通过控制面积、增加附加值，使中小户型住宅具有较高的市场竞争力。通过控制面积、增加附加值，使中小户型住宅具有较高的市场竞争力。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789不是露台；不是露台；也不是天台；也不是天台；是空中的庭院；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光难题；不需要更大的
90、面宽解决了采光难题；更更重重要要是是还还原原了了一一种种生生活活情情态态，高高层层住户也有了自家的小院；住户也有了自家的小院；亮点一：空中庭院亮点一：空中庭院亮点二：入户花园亮点二：入户花园入入户户是是回回家家的的真真正正起起点点，入入户户方方式式的的变变化化提提供供了了一一种种对对于于生生活活全新的理解。全新的理解。亮点三：倒凸窗亮点三：倒凸窗倒倒凸凸窗窗窗窗台台客客户户可可根根据据需需要要拆拆卸卸，从而达到赠送面积的目的从而达到赠送面积的目的2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903
91、1789中等面积户型建议中等面积户型建议二房二厅二房二厅建筑面积：约建筑面积：约8282平方米平方米通通过过凸凸窗窗、错错层层露露台台及及空空中中花花园园等等赠赠送送实实惠惠面积，充分保证户型舒适性。面积，充分保证户型舒适性。三房二厅三房二厅建筑面积：约建筑面积：约104104平方米平方米户户型型结结构构合合理理，大大量量赠赠送送实实惠惠面面积积，保保证证户户型舒适性和通透性。型舒适性和通透性。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789类别墅产品户型建议类别墅产品户型建议多层洋房
92、产品特点：多层洋房产品特点： 每两层一户 每户客厅挑高6米 6米高阔绰阳台 在普通的多层基础 上，创造出别墅居住 的空间效果 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型配比建议户型配比建议产品形式产品形式面积区间面积区间物业形态物业形态面积面积面积比面积比合计合计一房一房45-50高层住宅约14万方15%58%50-65公寓约6万方6%二房二房70-90高层住宅约30万方31%80-90公寓约6万方6%小三房小三房104-115高层住宅约20万方21%29%大三房大三房120
93、-140高层住宅约8万方8%四房四房150-160复式约3万方3%13%160-180多层洋房约10万方10%总计总计97万方100%100%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销推广肆PART FOUR2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品的更新与创新是本案立于不败之地的基础在长达5年的工程进度与推盘方式都必须站定市场领导者地位2009年房地产营销
94、策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总主题：当世界聚焦武汉，我们以百年城见证未来总主题：当世界聚焦武汉，我们以百年城见证未来产品：高层小高层主题：武昌等待重新起动 产品：商业及配套主题：财富百年，扼守中南 产品：精装小高层高层小户型、 产权式酒店式公寓主题：城市万有引力产品：高层超高层主题：成熟百年城，我主城中央 0808年年8 8月月0909年年4 4月月一期一期0909年年5 5月月0909年年1111月月二期二期0909年年8 8月月1010年年7 7月月三期三期产品：花园洋房多层叠拼主
95、题：花影绿坡 优雅生活1010年年8 8月月1111年年2 2月月四期四期产品：高层主题：欢乐百年城 1111年年3 3月月1111年年1010月月五期五期1111年年8 8月月1212年年六期六期产品： 5A级写字楼主题：百年商务，世界财富2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一期：百年城启动时间：08年8月09年4月目的：1、拔高整体项目的形象，以塑造品牌为主 2、09年4月之前消化一期90%产品2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房
96、策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品：住宅：高层小高层，三房、四房、顶层复式，会所推广主题：武昌等待重新起动！推广主题：武昌等待重新起动！产品类型：高档住宅推盘思路：以高端产品形象入市，占领市场话语权，品牌亮相，建立独特独一无二的品牌形象标签和价值基础。目标客户：周边区域内公务员、企事业单位职工、高校教师、大型三甲医院医生等推广通路：公关活动，大众媒体配合分众媒体全面建立产品形象，树立高端形象1公关： 新闻发布会，建立百年汇，三方城市论坛2媒介： 户外封锁机场高速、二桥，城市重要交通要道 杂志：BOSS等商务杂志与专业杂志为主 报纸：可以前期少
97、量投入，形式以双通整版或整版出现，调性简洁大气2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178908年8月08年9月08年10月08年12月09年3月09年4月蓄水期10%百年奥运百年城全民迎接奥运会造势期强销期40%持销期80%尾盘销售期90%10月12日开盘认筹期房交会强销11月圣诞节促销春节前促销2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789蓄水期蓄水期目的：吸引社会关注
98、，占位高端话语权2008.82008.82008.102008.10强销期强销期2008.102008.102008.122008.12持销期持销期2008.122008.122009.42009.4广告主题：武昌等待重新起动！新闻主题：傲视百年，08武汉中央第一城华贵人生的城市版图活动主题：号召全城关注奥运开幕式必备条件：设置大屏幕与凉爽的场地，供大多数人一起观看，提供一定的冷餐目的：建立居住形态标准，区隔市场竞争，占位08地产第一品牌广告主题：百年城市荣光新闻主题：百年奥运百年城全民迎接开幕式活动主题：08秋季房交会傲视百年，传奇人生目的：制造目标消费群体购买冲动，促进客户价值转化广告主题
99、：房子越大，圈子越小新闻主题：百年城为你规划人生百年一个圈层的贵族游戏活动主题：圣诞促销、春节前促销策略：强化城市生活标准推动力策略：切身体验，制造图腾策略：建立品牌，借势运势2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二期：百年公馆时间： 09年5月09年11月目的：1、树立市场第一精装小户型品牌 2、完成二期酒店公寓与小户型销售2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031
100、789二期产品：住宅：soho公寓、产权式酒店式公寓、精装小高层小户型、高层小户型 推广主题：城市万有引力推广主题：城市万有引力目标客户：武昌区域2835岁白领、外地事业移民、部分二次置业者推盘思路：锁定高端投资客，贩卖产权式酒店概念。精装小户型以续接酒店式公寓未成交客户，自住投资皆可。操作模式：引进专业酒店管理公司，尝试产权式贩卖，以酒店管理公司代管投资性酒店公寓。（推盘重点在于推售产权式酒店式公寓掩护精装小户型。酒店式公寓可以作为：1、新卖点;2、二期形象展示。）推广通路：建立百年城中独特的个性高端形象，针对年收入超过20万的城市新贵1、公关：“百年世界酒会”、酒店样板房2、媒介：户外、品
101、牌杂志、车友杂志、分众电梯框架、DM、彩信、楚报2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178909年3月09年4月09年7月09年10月蓄水期10%强销期40%持销期90%4月18日开盘房交会促销百年世界酒会百年财富论坛认筹2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789蓄水期蓄水期目的：树立独一无二的市场小户型品牌2009.32009.32009.42009.4强销期强销期
102、2009.42009.42009.72009.7持销期持销期2009.72009.72009.102009.10广告主题：城市万有引力中央财富动脉新闻主题：投资酒店式公寓，做百年老板新投资，新财富牛市活动主题：百年世界酒会认筹目的：突出项目利益点，以促动快销。广告主题：百年铂金公寓，全城一致认同新闻主题：酒店私有化，畅想百年城武汉第一家私家酒店诞生活动主题：百年财富论坛目的：全面完成销售广告主题：卫冕全城，3050平全城热销新闻主题：最后XX套百年公寓炙热抢手活动主题：房交会促销策略：强化价值，针对投资策略：诉求升值价值策略：树立标杆，诉求投资价值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人
103、士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三期：风情商业街招商时间：09年8月10年3月目的：1、引进大型主力店，次主力店、个 性品牌组合 2、完成商业销售，保证资金回笼时间：09年1月10年7月目的：1、全城招商，针对高端餐饮娱乐、 创意产业 2、树立市场一级商务形象积极筹划重大营销事件，以求制造社会热点，提升项目知名度2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品：商业+5A甲级写字楼推广主题：财富百年，扼
104、守中南推广主题：财富百年，扼守中南2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品：商业及配套商业主题：引擎中南，百亿雄资汇武昌商业主题：引擎中南，百亿雄资汇武昌目标客户：国内外品牌餐饮娱乐企业，资金雄厚的私营企业主推盘思路：招商先行，销售延后，主力店+次主力店+专业店 操作模式：在既定主题范围内选择性招商推广通路：前期树立大商业规模形象，建立市场信任度与忠诚度1、公关：大型招商会议，产品推介会，与国际知名商家签定合作，举办签约活动2、媒介：招商手册，户外、车身、长江商报、楚报、短
105、信、露演2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789招 商销 售09年8月09年9月09年10月10年3月20日09年10月18日开盘主力店招商销售期次主力店品牌店招商9月26日主力店签约活动整合推广策略制、调整与控制策略、分阶段目标制定、分阶段战术安排活动策略方案（各活动策划方案及执行计划）公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划）第一部分：第一部分：VIVI核心核心1、项目主形象2、形象创意说明3、招商手册第二部分：现场包装第二部分：现场包装1、围墙 2、现场路牌3、导
106、示牌4、立柱挂旗5、欢迎标牌6、项目通道包装7、引导标识8、条幅 9、车体广告10、候车亭11、路牌广告12月24日试营业开业2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789招商推广主力店洽谈全面招商商业优势生意机会经营管理0909年招商推广节点及主要内容示意年招商推广节点及主要内容示意全面诉求百年街的成熟与差异化定位，告知业态所蕴含的巨大生意机会，吸引客户资源1月主要针对主力店进行洽谈，签订合同，以配合整体推广节点2-3月份项目全面启动招商，通过立体式的媒体宣传，发布信息，吸纳散户商
107、家进驻项目立体宣传项目的巨大商业优势，以促进整体的招商临近开业，主推经营管理，增强经营者信心，最终消化项目招商的难点铺位0909年年8 8月月0909年年9 9月月0909年年1010月月0909年年1212月月1010年年3 3月月活动与时间节点全面启动招商，品牌商户签约仪式百年街商业试营业圣诞节主题沙龙活动百年街十大品牌评选活动开业庆典活动说明通过品牌商户签约活动，宣传百年街优势，考察团活动增强商户信心通过对入驻品牌的公开评审、筛选，向市场展示进驻项目的品牌，并借品牌评选奠定项目后续经营基础。开盘2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产
108、资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品：5A甲级写字楼商务主题：百年商务，世界财富商务主题：百年商务，世界财富目标客户：金融业、房地产行业、保险行业、广告行业推广通路：1、公关：世界财富论坛、项目推介酒会2、媒介：新闻、硬广、软文、杂志、电视、网络、户外百年大厦2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910年3月中旬10年1月10年5月10年7月导入导入招租招租亮相亮相制造制造“全城轰动全城轰动”的推广引爆点的推广引爆点吸引市场与目标消费群吸引市场与
109、目标消费群关注与认知百年大厦关注与认知百年大厦体验式推广活动体验式推广活动1 1、世界财富论坛、世界财富论坛2 2、项目推介酒会、项目推介酒会2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911年持续7月4月招租2月户外电视杂志硬广新闻软文常规媒体应用方式网络2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四期：城市天下之冠时间：10年8月11年2月目的：1、再次提升项目的整体
110、形象 2、完成四期全部销售任务，维护并重新建立市场标杆2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四期产品：住宅：高层超高层：三房、四房、复式四期主题：成熟百年城，我主城中央四期主题：成熟百年城，我主城中央产品类型：豪宅目标客户：三镇城市新贵，30-40岁年薪20万以上高端人群；周边主要城市企业主操作模式：设置百年钻石会，量身针对每位客户跟踪咨询服务，制作精美的邮件，提供装修， 购物，健身、时尚咨询等会员服务推广通路：提升百年会品牌形象，发放钻石卡1、公关：制订跟踪服务，提供全面能
111、级的尊贵服务2、媒介：楚报、户外、品牌商务杂志、车友杂志、分众电梯框架、彩信，高档餐厅展示架百年天下2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910年8月10年9月10年11月10年2月蓄水期10%强销期40%持销期90%8月28日开盘房交会促销新年主题派队准业主及百年会会员自驾游认筹业主主题酒会2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789蓄水期蓄水期目的：再次提升项目
112、的整体形象2010.82010.82010.92010.9强销期强销期2010.92010.92010.112010.11持销期持销期2010.112010.112011.22011.2广告主题：一城观天下，傲视一百年新闻主题：武昌的高度，世界的财富活动主题：业主主题酒会 认筹目的：引动销售，沟通消费群广告主题：一城高度鉴证人生百年新闻主题：武昌再现超高层豪宅武昌中央新地标活动主题：房交会促销目的：完成销售，巩固百年城形象广告主题：空中别墅，奢侈才是尺度新闻主题：百年城恢宏巨著高杆人生的生活标签活动主题：准业主及百年会会员 自驾游 新年主题派对策略：树立高杆生活标签策略：切身体验，制造图腾策略
113、：城市新地标的建立2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789五期：城市洋房人生时间：11年3月11年10月目的：1、完善百年城成熟形象，以城市理想巩固百年城 2、针对城市话语者，完成五期洋房销售2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789五期产品：住宅：花园洋房、电梯洋房五期主题：花影绿坡五期主题：花影绿坡 优雅生活优雅生活目标客户：武汉及外地年收入超过50万企业高管
114、、CEO人群，在数个城市均拥有房产 年龄普遍在38岁55岁操作模式：针对高端窄众客群在媒体、通路选择上树立尊贵、神秘形象推广通路：1、公关：家庭情感诉求2、媒介：机场户外、高端商务杂志、航空杂志、南方周末、5星级酒店展示架百年经典2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911年3月11年5月11年6月11年10月蓄水期10%强销期40%持销期90%4月30日开盘认筹植树节活动准业主及业主主题夏令营欢乐家庭会业主看房团国庆嘉年华母亲节、父亲节活动2009年房地产营销策划大全移动硬盘
115、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789蓄水期蓄水期目的：完善百年城成熟形象2011.32011.32011.52011.5强销期强销期2011.52011.52011.62011.6持销期持销期2011.6 2011.6 2011.102011.10广告主题：城市梦想，洋房归来新闻主题：四季盛开的美丽情结国际家艺，精装人居品位。 活动主题：植树节活动 欢乐家庭会 认筹目的：沟通消费群，促进销售广告主题：提前10年住进洋房新闻主题：城市中央的洋房人生青年照样买洋房活动主题：业主看房团 母亲节、父亲节活动目的：针对
116、城市新贵，完成五期洋房销售广告主题：花园电梯，花漾人生新闻主题：花。草。枝。果。植被百科随笔闲情逸致，快意人生 活动主题：准业主及业主 主题夏令营 第一届国庆嘉年华策略：利益诱惑，生活运营策略：诉求产品特点，把握销售全局策略：舆论市场话题，维护项目市场好感2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789六期：欢乐百年城时间：11年8月12年目的：1、注重生活内容，升华项目繁荣 2、针对社会大众，快速动销2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
117、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789六期产品：住宅：高层，两房、三房、四房复式六期主题：欢乐百年城六期主题：欢乐百年城目标客户：三镇范围25岁45岁中高收入群体操作模式：欢乐家庭式营销方式，针对自住性客户，通过前期品牌维护，完成最后一批大量住房销售任务推广通路：大众媒体，快速促销 户外、楚报、晚报 百年家园2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911年8月11年9月11年11月12年蓄水期10%强销期40%持销期90%9月10日开盘认筹准业
118、主及业主主题夏令营欢乐家庭会准业主看房节第二届国庆嘉年华圣诞节主题派队与媒体冠名举办教师节主题活动2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789蓄水期蓄水期目的：注重生活内容，升华项目繁荣2011.82011.82011.92011.9强销期强销期2011.92011.92011.112011.11持销期持销期2011. 2011. 112112012.3012.3广告主题：欢乐百年城，共庆文明年新闻主题：还原一个生活的家园回家更是对纯真的回归活动主题：准业主及业主主题夏令营 认筹
119、与媒体冠名举办教师节主 题活动目的：制造目标消费群体消费冲动，促进客户价值转化广告主题：浮华褪尽，善待一生新闻主题：百年城市荣华，武昌地产市场领导者的盛大光芒活动主题：准业主看房节 第二届国庆嘉年华目的：快速销售尾盘广告主题：百年经典，城颂光芒新闻主题：百年城完美谢幕精雕细琢，百年难见的奇迹谢幕活动主题：欢乐家庭会 圣诞节主题派队策略：提倡高品质建筑，策略：深入人心，诉求市场第一 品牌的闭幕策略：号召城市关注，主题营销2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三大体系构建传播渠道
120、广告体系广告体系传播价值观念，引发价值认同；内容：广告将采用以报纸为主，户外、电视广告及特殊媒介为辅的做法。但在广告中，要注意价值观念与项目生活利益的嫁接，平衡信息的合理性。活动活动/ /新闻体系新闻体系传播生活观念，引发社会对生活的反思；内容：本案是以活动作为中心，向上呼应广告中传递的价值观念，促使消费者对未来生活成像，制造事实的支撑，向下创造新闻传播的由头，引发社会的广泛关注，我们的新闻将可能采用情感诉求的办法。现场体系现场体系传播项目生活价值，强调生活意境营造，形成深度认知，促使消费者直观感受未来生活。意境区以项目整体居住情绪营造为主，使来访直接感受项目传递的价值观念；销售接待区结合功能
121、性看板与资料的辅助，促使消费者清晰了解购买产品的利益样板房传递最直观的生活氛围与未来的自我空间，使目标对象能够在期房的情况下对实景获得高度成像。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789中南、光谷大型广告牌中南、光谷大型广告牌尝试采用一个强烈媒体，利用社会对此广告的关注效应，通过等主题传播，能够有效整合产品、价值、消费者三者之间的联系，让广告信息得以整体输出，在某种程度上具有“官方信息发布平台”的效果。单立柱广告牌单立柱广告牌/ /灯杆灯箱灯杆灯箱承担品牌持续提示，可能在项目周边
122、道路投放灯杆广告，制造越来越强烈的生活氛围，数量待定；同时在长江大桥、二桥、常青花园等各投放大型户外或单立柱广告各一个。公交站台与公交车身公交站台与公交车身本媒介可配合活动传播作短期信息发布使用，本阶段为协助大型活动信息提示，制造信息广泛覆盖。设置地点为中南光谷徐东主城区等主要交通干线，一般连续设置3-5个站台，数量待定。公交车身选择总站601、581等。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789报纸广告报纸广告商报、晚报为主力媒体，晨报，楚报辅助，目的在于快速获得目标对象的价值
123、认同；另针对下阶段活动的前期造势传播，可选择同样的媒体以头版报眼与头版通栏的广告形式传递活动信息。新闻造势：新闻造势：提升对目标对象的深度到达，传播主要活动信息带出品牌价值取向，联合新闻媒体，随活动进行发布。电视广告电视广告以WHTV-1，2为主要发布媒体，着重传播项目核心价值与目标对象人生价值价值观念之间的相互认同作用，以此促进目标对象对项目的高度认同。由于电视的价值深度认知提升作用较弱，传统的房地产项目选择电视广告传播的力度小，因此，无论从本项目的诉求策略还是媒介环境上看，电视广告都是一个不容忽视的主力媒体。大众媒介渠道运用2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验
124、货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789特殊广告媒介的使用网络广告网络广告以武汉主要门户网站为弹出式广告为主，主要担负品牌主张的传播。移动电视移动电视着重传播项目核心价值与目标对象人生价值价值观念之间的相互认同作用，以此促进目标对象对项目的高度认同。同时由于中级车为目标对象的日常运用工具，且该时段信息接受可能性较高，能够使品牌信息深度到达。 特殊媒介广告特殊媒介广告建议发展商以自身资源调度，与帕菲特健身中心、美格菲健身中心、苏荷、两岸咖啡、星巴克咖啡、以及其他目标对象阶层从事休闲活动较多的场所，设立可移动的宣传栏，并配精美的百年城生活手册与D
125、M，供客人带走。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789桥梁与价值桥梁与价值BRIDGE & VALUEA leading full-service provider of real estate services in ChinaTHANKS！2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地产策划资料大全2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过200G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系联系QQ：17425192淘宝店：http:/
