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1、3.10房地产开发项目全过程管理房地产开发项目全过程管理 王祖和2021/9/181主要内容n全过程管理原理n全过程管理实务2021/9/182全过程管理原理计划与控制原理系统原理目标管理原理PDCA循环原理执行力原理程序化原理2021/9/183计划与控制原理n计划与控制过程概览n计划与控制原理2021/9/1841.项目计划与控制过程概览2021/9/1852.项目的计划与控制原理n 什么是计划？什么是计划？n 什么是控制？什么是控制？n一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。2021/9/
2、186街道挖沟取土烧砖引水成渠运送建材修建皇宫废料填沟平整建街北宋皇宫修复工程丁渭工程n系统原理系统原理2021/9/187目标管理原理n目标管理中的目标管理中的SMART原则原则n1. 目标必须是具体的（Specific）； n2. 目标必须是可以衡量的（Measurable）n3. 目标必须是可以达到的（Attainable）； n4. 目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）； n5. 目标必须具有明确的截止期限（Time-based）；2021/9/188PDCA循环原理循环原理系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标2021/9/189n执行力原理2021/9/
3、1810影响项目执行的主要因素n人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能导致缺乏执行力的结果。n1.缺乏执行意识n2.缺乏执行型项目文化n3.缺乏执行能力n4.文件自身存在问题n5.执行机制n6.项目经理n7.执行过程问题2021/9/1811n提高执行力的途径2021/9/1812程序化原理n流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动。输入资源输入资源输出结果输出结果（目标）（目标）活动1活动 2活动 5活动 3活动 4流程边界流程边界流程流程“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位）、活动、活动间
4、的相互作用（协作关系）、输出结果。2021/9/1813流程管理流程象人体的神经系统流程象人体的神经系统,它确保了组织它确保了组织功能的正常运转与协调一致性功能的正常运转与协调一致性流程是组织的基本运作环境流程是组织的基本运作环境,直接影响到直接影响到人的行为进而影响组织的文化人的行为进而影响组织的文化坏人在好的制度下可能会变好坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏好人在坏的制度下可能会变坏为什么我们总是延迟交房？已经习惯了!2021/9/1814n对内：n顺畅的内部管理秩序n公平的评价体制n有效的执行准则n清晰的职责和责任n知识和经验的积累n对外：n高度的顾客满意n高度的顾客
5、信任度和忠诚度有责、有序、有效有责、有序、有效流程管理带来什么？2021/9/1815案例：某房地产公司精细化流程 80房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20%房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变创业期创业期成长期成长期成熟期成熟期发展发展阶段阶段衰退期衰退期 手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程没有流程建立流程建立流程完善流程完善流程优化流程优化流程2021/9/1816流程体系-流程清单2021/9/1817全过程管理实务全过程管理实务2021/9/1818房地产开发全过程项目设想项目论证项目策划项目立项项目招标项目设计项目施工 销售竣工交付2021/9/1819项目设想2
6、021/9/1820项目论证2021/9/1821项目立项2021/9/1822项目策划n项目目标策划n项目分解n组织设计n合同策划n计划体系n创优策划n销售策划n制度策划2021/9/1823目标策划n目标的三个方面： 1、成果性目标 2、约束性目标 3、利害相关方都满意2021/9/1824案例：某房地产项目总目标n 项目交付物：总建筑面积125000平米。三栋六层花园洋房、十四栋小高层建筑以及两处会，总户数541个单位的高档住宅小区。n 项目工期目标：2001年4月项目启动，2003年12月竣工交付（后调整为2004年9月竣工交付）。n 项目成本目标：项目全部开发费用控制在58941万元
7、之内。n 项目质量目标：项目综合质量达到国家现行验收规范合格标准。用户满意率95%。n 项目安全目标：设计无安全隐患，施工无重大责任事故。2021/9/1825n项目分解项目分解n100000兰溪谷工作分解n110000n前期准备120000设际及报建 130000招投标工作n140000n工程实施n150000n验收阶段160000销售及移交n170000n项目管理n111000n管线调查n112000n地质勘查n113000场地市政条件n121000建筑方案设计n122000建筑方案报建n123000扩大初步设计n124000基础施工图设计n125000基础施工图报建n126000施工图设
8、计n127000n许可证n135000专项工程招标n134000总承包招标n133000n桩基招标n132000基础支护招标n131000n监理招标n141000n基坑工程n142000n桩基工程n143000总承包工程n144000n专项工程n151000n电梯验收n152000n人防验收n153000n燃气验收n154000n消防验收n155000n规划验收n156000n环保验收n157000n档案验收n158000n初步验收n159000n竣工验收n161000n预售查丈n162000预售许可证n163000n公开发售n164000n物业移交n165000n入伙n166000保修期跟踪
9、n128000专项工程设计2021/9/1826案例：某房地产公司部分制度清单n技术管理制度技术管理制度n质量安全考评制度质量安全考评制度n工程变更管理制度工程变更管理制度n进度款管理制度进度款管理制度n竣工结算审核制度竣工结算审核制度n风险管理制度风险管理制度n合同管理制度合同管理制度n材料采购管理制度材料采购管理制度n信息管理制度信息管理制度n会议管理制度会议管理制度n报告管理制度报告管理制度n工程档案管理制度工程档案管理制度 2021/9/1827项目招标2021/9/1828项目设计n设计管理的目的设计管理的目的 为了规范项目从前期方案设计至工程完成整个过程中的勘察设计管理流程，明晰勘
10、察设计管理中的参与各方职责及工作界面，制定设计管理规定。设计管理的基本目标是通过对整个勘察设计过程有效的管理，确保勘察设计质量、控制勘察设计进度，提高项目技术经济合理性，保证项目实施的顺利进行。2021/9/1829案例：某房地产公司项目设计管理n勘察设计质量管理目标勘察设计质量管理目标：通过对勘察设计任务策划、明确建设标准、勘察设计合同约定及其实施过程的审查，保证勘察设计单位投入足够的劳动力和在预定的计划工期内完成勘察设计工作，按要求提供合格的、满足建设需求及行政审批要求的各阶段设计成果。2021/9/1830n勘察设计进度管理目标勘察设计进度管理目标：n勘察设计准备目标，包括勘察设计条件确
11、定的时间目标和勘察设计基础资料提供的目标，其影响设计能否顺利进行和设计时间；n时间目标，即方案设计、初步设计、岩土及场地工程地质勘探、施工图设计交付时间；n各有关阶段勘察设计审批目标。2021/9/1831n勘察设计阶段投资控制目标勘察设计阶段投资控制目标：初步设计概算不超过可行性研究报告中总投资估算；施工图预算不超过初步设计概算，且由设计变更引起的费用增加不超过总投资。2021/9/1832勘察设计管理工作内容勘察设计管理工作内容n勘察设计管理的工作内容包括：n勘察设计质量管理n勘察设计进度管理n勘察设计阶段投资管理。2021/9/1833n设计质量管理设计质量管理n编写设计任务书；n组织进
12、行勘察设计方案比选及勘察设计招投标；n对设计单位的方案设计、初步设计、施工图设计及专业深化设计的质量管理；n对勘察单位的勘察方案进行评估以及对勘察报告的质量进行管理；n负责组织施工图审查及施工图发放管理；n参加图纸会审及设计交底，负责设计变更管理。2021/9/1834n勘察设计进度管理勘察设计进度管理n制定并审核详细的勘察设计进度计划和出图计划，并控制其执行，尽可能避免发生因设计推迟而影响总进度计划；n满足总进度计划要求；n满足招标进度，使勘察设计进度为招标服务，并作为进度目标值；n参与相关报审的时间2021/9/1835n勘察设计阶段投资控制勘察设计阶段投资控制n勘察设计阶段的投资控制工作
13、不单纯是项目财务方面的工作，也不单纯是项目经济方面的工作，而是包括组织措施、经济措施、技术措施在内的一项综合性工作。2021/9/1836施工管理n四控 进度控制； 质量控制； 费用控制； 安全控制。n四管 生产要素管理； 合同管理； 信息管理； 现场管理。n一协调 组织； 协调。2021/9/1837案例：某房地产项目进度控制n进度控制：进度控制：n确定项目里程碑节点n审核施工总进度计划/月进度计划n召开工程例会n组织进度专项检查考评n召开进度专题协调会2021/9/1838案例：某房地产项目质量控制n质量控制：质量控制：n施工准备阶段质量管理，具体包括：施工准备阶段质量管理，具体包括：n审
14、核参建各方质量管理体系；n审核监理规划；n评审施工组织设计（方案）；n组织并完成施工现场的“七通一平”工作；n组织测量交接桩及申请放样复验；n组织工程质量安全报监；n审查开工条件；n开复工令签发。2021/9/1839n施工阶段质量管理，具体包括：施工阶段质量管理，具体包括：n确定工程质量验收标准和验收要求；n材料、设备进场检查验收n隐蔽工程、分项、分部工程质量检查与验收；n召开监理工作会及质量专题会议；n组织质量检查与考评；n组织质量问题和质量事故处理。2021/9/1840某房地产项目安全控制n安全控制：安全控制：n安全生产目标交底工作；n审查安全生产相关文件，建立健全安全生产责任制；n审
15、核进场人员的安全资质和证明文件，检查施工过程中的各类持证上岗人员资格，验证施工过程所需的安全设施、设备及防护用品，检查和验收临时用电设施；n审核并签署现场有关安全技术签证文件；n对施工单位落实各分项工程或工序及关键部位的安全防护措施进行检查，对施工单位提交的关于工序交接检查、分部、分项工程安全检查报告进行审核；n组织安全综合考评。2021/9/1841竣工交付n办理市政配套设施n组织专项验收n组织单位工程验收n组织竣工验收n竣工决算n办理竣工验收备案n组织编写项目使用维护手册n工程档案移交n工程移交（施工单位向项目管理公司移交）n项目移交（项目管理公司向物业移交）2021/9/1842销售2021/9/1843案例：某房地产项目营销策划案例：某房地产项目营销策划2021/9/1844n策略思路策略思路n先片区后项目的前期策略先片区后项目的前期策略n三个概念和一个核心三个概念和一个核心n围绕概念执行的三大包装围绕概念执行的三大包装 n推盘上市攻略推盘上市攻略 n广告推广广告推广 2021/9/1845
