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1、PAGE PAGE 1 1公公 司司 简简 介介中联创展房地产有限公司中联创展房地产有限公司关于一月十日调研报告关于一月十日调研报告 中联创展中联创展 策划部策划部本次调研的目的本次调研的目的u对邢台市城市发展方向与城市功能分区开展调研；u全面了解邢台市房地产市场的价格、供需关系，并对邢台未来房地产市场的走势进行初步预测；u对意向地块进行客观的说明与优劣分析，为集团高层提供决策性依据。报告结构报告结构1邢台市简介邢台市简介2地块分析地块分析宏观市场分析宏观市场分析5报告回顾报告回顾63市场分析市场分析房地产市场分析房地产市场分析产品建议产品建议项目项目swotswot分析分析4区域研究区域研究
2、邢台市介绍邢台市介绍（）邢台市位置与城市动力邢台市位置与城市动力u邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山 西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。总面积12486平方公里。u市政府所在地北距石家庄市106公里， 距首都北京396公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市 。u邢台市辖两个区、两个县级市、15个县：桥东区、桥西区 、沙河市、南宫市、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、南和县、巨鹿县等。另外还设有邢台
3、经济开发区和大曹庄管理区。u邢台市简称为邢，别称牛城、邢襄，旧称邢国、襄国、邢州、顺德府。邢台市有着有3500余年的建城史和610余年的建都史，是大科学家郭守敬的故乡，素有“五朝古都”之称。 邢台市介绍邢台市介绍（）邢台市辖区与其历史渊源邢台市辖区与其历史渊源邢台标志邢台标志- -清风楼清风楼 u邢台市辖区蕴藏着黑色金属、辅助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其他金属原料、地下势水、矿泉水等38种矿产。u邢台旅游资源丰厚，古迹名胜众多，是极具发展前途的旅游城市。邢台市旅游主题形象可概括为“四古”，即：古洞、古寨、古贤、古林（原始次生林）。 邢台市介绍邢台市介绍（3）邢台市矿产资源与旅游资源邢台市
4、矿产资源与旅游资源虚照禅师塔虚照禅师塔( (在天宁寺大殿后在天宁寺大殿后) ) 报告结构报告结构1邢台市简介邢台市简介2地块分析地块分析宏观市场分析宏观市场分析5报告回顾报告回顾63市场分析市场分析房地产市场分析房地产市场分析产品建议产品建议项目项目swotswot分析分析4区域研究区域研究地块分析地块分析(1)-(1)-周边环境周边环境钢铁路与团结西街地段分析钢铁路与团结西街地段分析项目地段项目地段交通便利交通便利配套设施完善配套设施完善人员密集人员密集区域特点：区域特点：红星汽车厂宿舍地段分析红星汽车厂宿舍地段分析项目地段项目地段区域特点：区域特点：交通不便利配套设施不齐备周围新开项目较多
5、报告结构报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究城市规划情况城市规划情况宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究一级市场一级市场二级市场二级市场第四部分：项目板块研究第四部分：项目板块研究第三部分：邢台市客户群研究第三部分：邢台市客户群研究第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究城市规划城市规划宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况城市地位：邢台地区政治、经济、文化中心城市地位：邢台地区政治、经济、文化中心邢台市是河北
6、省南部区域城市；城市未来的定位是冀南重要的中心城市。邢台市区辖桥东区、桥西区，市区土地总面积133平方公里，总人口697.2万人，市区人口60万（4511人/平方公里）邢台市近年来邢台市近年来GDPGDP快速增长，国民经济稳定快速快速增长，国民经济稳定快速发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%萎缩萎缩 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展近5年邢台市GDP增长率保持在10%以上，为房地产健康发展提供有效保证。根据城市G
7、DP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，城市房地产处于高速发展时期资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报邢台市人均邢台市人均GDPGDP快速增长，房地产市场处于高快速增长，房地产市场处于高速发展期速发展期邢台市人均GDP保持高速增长，近4年来增长速度均超过6%，受金融危机的影响，2009年全国经济从低谷走出来，邢台也不例外。根据人均GDP与房地产发展关系模型，人均GDP在800-4000美元之间时，房地产处于高速发展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期启动期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平稳发展期 减缓
8、发展期减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报宏观经济小结宏观经济小结城市GDP与人均GDP逐年大幅度增长，房地产市场处于高速发展时期第二产业比例连续上年比重最大，形成以邢钢、冶金、冀中能源为主的大型国企；城市白领群体缺失（发达城市的购房主力人群）从发展的眼光看，邢台急需新的增长点。第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究城市规划城市规划宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁入，未形成市场的推动力量入，未形成市场的推动力量邢台市2012年末常
9、住 人口697.2万，户籍人口621万，人口自然增长率约7.52012年邢台市区人口为60万人人口状况小结人口状况小结城市人口城市辐射力较差，人口增长主要依靠本地人口的自然增长，外来人口数量很小，综合实力不足，制约城市未来高速增长由于城市产业结构中缺乏第三产业，导致城市白领（购房的主力群体）缺失邢台人特征邢台人理财、投资意识不强，这种情况逐渐改变，未来购房能力会逐渐加强置业投资仍需要继续引导国有企业员工及机关事业单位人群购买能力较强第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究城市规划城市规划宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况邢台市近邢台市近1010年的发展规划图年的发展规划图城市规划发展
10、方向城市规划发展方向u“五星捧月”中“月”指中心城区，“五星”指任县、南和、内邱、沙河、皇寺。邢台城市集群人口远景将达到200万人左右。各中心之间以农田、绿地相隔离，以快速交通相联系，形成功能各异、规模适度、产业互补、城绿交融、人文与自然相生并荣、景观与风貌独具特色的邢台城市集群，成为带动区域经济发展的核心。城市总体布局：一城三区两心四轴城市总体布局：一城三区两心四轴u城市核心部分。u“三区”指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。u“两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。u“四轴”指贯穿市区的四条主要街道，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。邢台城市规划小结邢台城市规划小结
11、一城三区，以新区开发为发展方向，新区建设带动旧城改造，重点加快城市路网建设，形成“一城三区”的中心城市布局邢台市规划构筑的“水系绿网，环城绿廊”将起到加快建设步伐的作用“四横四纵”的交通规划，缩小了城市空间距离PAGE PAGE 2626公公 司司 简简 介介政策分析政策分析l货代紧缩抑制投资性需求货代紧缩抑制投资性需求l限外政策限制外籍人士购房，限外政策限制外籍人士购房， 空置面积增加空置面积增加l反囤地政策，供给增加反囤地政策，供给增加l保障住宅政策落实保障住宅政策落实l城镇化进程进入发展快车道城镇化进程进入发展快车道l开发商融资难开发商融资难l人民币升值，通胀延续，地产保值人民币升值，通
12、胀延续，地产保值l土地资源的稀缺土地资源的稀缺l结汇难限制外商投资结汇难限制外商投资l保障性住宅比例有限，循序渐进保障性住宅比例有限，循序渐进l成本不断提升成本不断提升房价下跌房价下跌房价上涨房价上涨抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究城市规划情况城市规划情况宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究一级市场一级市场二级市场二级市场第四部分：项目区域研究第四部分：项目区域研究第三部分：邢台客户群研究第三部分：邢台客户群研究依据房地产发
13、展周期理论，邢台处于向上依据房地产发展周期理论，邢台处于向上发展阶段发展阶段市场典型表现市场典型表现开发商策略开发商策略高速高速发展发展地价和房价开始同步上升，地价和房价开始同步上升，期房销售进入高速消化期，期房销售进入高速消化期，中长期投资者开始进入市场中长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；最佳策略：土地储备；销售策略：分期销售，实现销售策略：分期销售，实现项目预期利润最大化项目预期利润最大化房地产周期理论房地产周期理论邢台GDP增速邢台人均GDP增速房地产发展程度判断因素：邢台市邢台市阶段阶段价格价格 阶阶段段： 复复苏苏 发发展展 危危机机 萧条萧条第二部分：房地产市场研究第二部分
14、：房地产市场研究一级市场一级市场二级市场二级市场七里河新区土地供应分析：土地价格相对不高，七里河新区土地供应分析：土地价格相对不高，拿地门槛较低，区域价值空间尚未体现拿地门槛较低，区域价值空间尚未体现邢台市平均年土地供应量在1000亩左右，包括住宅、商业、商住。协议出让、招拍挂商住用地合计1345.45亩，按平均容积率2，预计总建筑面积180万平方米城区内主要以城中村改造为主，其中二环内共有6个村拆迁。二环外有4-6个村拆迁。拆迁进度缓慢。房地产一级市场小结房地产一级市场小结供应邢台市土地供应量适中，年平均1000亩左右（住宅和商业）未来土地供应主要集中于龙岗新区与七里河新区等新兴版块城市内已
15、无大宗土地出让（城中村改造除外）取地方式协议及招拍挂方式第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究一级市场一级市场二级市场二级市场u西北区域情况:邢台市区西北部是政府规划发展方向，地价相对较高，未来环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套比较完善，较适宜居住。开发项目以小高层、高层为主。 u东南区域情况:中南地区是邢台市目前老城区的中心，多为旧城改造，拆迁费用较高，工程进度缓慢。 目前市中心地段、市政配套完善，交通方便，但环境较杂乱，空气污染严重、噪音大，本区域是规划中工业区，不太适宜居住。 u东北部区域情况:东北区域不是政府规划发展方向、地价相对较低； 周边市政配套不完善、生活不方便目
16、前居住社区只有世纪名都，其售价较低，邢台市房地产市场格局邢台市房地产市场格局邢台市客户对住宅产品的诉求处于从核邢台市客户对住宅产品的诉求处于从核心产品打造到外围产品转换的发展阶段心产品打造到外围产品转换的发展阶段质量 采光通风交通价格环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型 物管配套教育功能核心产品层外围产品层外延产品层外延产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面邢台市场目前邢台市场目前邢台市场目前邢台市场目前产品品质的突产品品质的突产品品质的突产品品质的突破主要集中在破主要集中在破主要集
17、中在破主要集中在户型、环境塑户型、环境塑户型、环境塑户型、环境塑造、功能空间造、功能空间造、功能空间造、功能空间上上上上二级市场小结二级市场小结市场市场处于快速成长阶段，加大放量未来几年大量的经济适用房和拆迁安置房将冲击邢台房地产市场机关、事业人群为主要购房客户，多数为二次及以上置业，置业目的主要以改善居住条件的自住为主市场上较为畅销楼盘年销售量集中在7-8万m2之间产品市区产品以中户型为主的小高层、高层为主，高端项目有大户型供应，二环线附近以中大户型的多层，小高层为主，别墅类物业主要集中在二环线周边。别墅项目主要集中在西北三环、南二环，市场畅销户型面积在80-130m2之间，总价在48万以内
18、，平均约35万，超过48万产品形态明显发生变化，如由小高层TH、别墅、花园洋房等价格邢台住宅市场面临着土地、经济适用房以及新住宅项目的大量供应，市场竞争激烈，价格不会出现大幅度的上涨邢台市房地产市场总结邢台市房地产市场总结一级市场一级市场土地供应市场规范性较强，土地供应适中。二级市场二级市场商品房价格有持续上涨趋势，但同时面临着土地供应和市场供应的双重压力，价格会平稳上涨，但幅度不会太大邢台市房地产市场主流目前还是以改善型为主、地段和配套是主要邢台市房地产市场主流目前还是以改善型为主、地段和配套是主要诉求的阶段；下一阶段发展的重点将是园林景观和社区生活。诉求的阶段；下一阶段发展的重点将是园林景
19、观和社区生活。第一部分：大势研究第一部分：大势研究城市规划情况城市规划情况宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究一级市场一级市场二级市场二级市场第三部分：邢台客户群研究第三部分：邢台客户群研究第四部分：项目板块研究第四部分：项目板块研究邢台客户特征描述邢台客户特征描述通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出：通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出：1.1.邢台人具有：勤劳、正直、开拓、诚信、奉献的精神邢台人具有：勤劳、正直、开拓、诚信、奉献的精神2.2.邢台人具有：开放、接受新事物的特征邢台人具有：开放、接受新事物的特征 具体
20、表现在地产方面：对建筑风格及园林景观的要求具体表现在地产方面：对建筑风格及园林景观的要求3.3.消费力逐步提高消费力逐步提高具体表现在地产方面：对房地产的认识逐步深刻，不再以满足居具体表现在地产方面：对房地产的认识逐步深刻，不再以满足居住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求产品的多样化和品质化产品的多样化和品质化4.4.投资意识及消费意识还需加强投资意识及消费意识还需加强2012年市区国有单位人均年收入2.7万元左右行业收入水平最高的为医疗卫生、政府公务员、金融保险、文体娱乐、教育等行业城市一般家庭月收入在3000元左右
21、。主力客户群体主力客户群体-城区稳定高收入人群：主要集中于城区稳定高收入人群：主要集中于公务员、大型国有企业员工等机关事业单位公务员、大型国有企业员工等机关事业单位高收入人群：面积要求高收入人群：面积要求110M110M2 2以上，总价不以上，总价不超过超过5050万万 代表群体：代表群体：l 市政府及其他机关公务员l 区政府、区委及相关机关公务员l 公检法系统l水、电供应系统l银行金融系统l医疗卫生系统l邢钢、冶金、冀中能源等国企员工 群体特征：群体特征：l普通公务员及员工收入稳定，包括福利、奖金及其他补贴月收入约在2000元左右，年收入在3万左右l住房补贴高，多次置业的可能性比较大购房购房
22、动机动机主要是为了自住主要是为了自住, ,改善居住环境改善居住环境非常认同开发商品牌效应非常认同开发商品牌效应, ,关注产品品质及园林景观关注产品品质及园林景观朋友介绍及口碑朋友介绍及口碑产品产品需求需求一般都是二次以上置业，要求面积比较大，一般都是二次以上置业，要求面积比较大，110M110M2 2以上、以上、总价不超过总价不超过5050万万配套配套交通要方便交通要方便要求有一定的生活设施配套要求有一定的生活设施配套对社区教育配套没有太高要求对社区教育配套没有太高要求资料来源：访谈置业消费者状况置业消费者状况以自住为主，产品品质、以自住为主，产品品质、环境是本地居民的重要关注点环境是本地居民
23、的重要关注点置业情况置业情况人群人群居住现状居住现状置业目的置业目的主要诉求主要诉求备注备注本本地地居居民民周边居民周边居民自建房屋较多，面积自建房屋较多，面积较大，环境比较差，较大，环境比较差，有潜在置业需求有潜在置业需求自住自住消费不成熟，更关注价消费不成熟，更关注价格、环境格、环境周边较多村居周边较多村居市区居民市区居民拥有自有房产，但环拥有自有房产，但环境、户型一般，有一境、户型一般，有一定积蓄，有二次置业定积蓄，有二次置业基础基础自住自住相对价格，更关注产品相对价格，更关注产品品质和服务，包括地段、品质和服务，包括地段、配套、规划、户型、园配套、规划、户型、园林景观以及后期物业管林景
24、观以及后期物业管理理从业人员多数从业人员多数集中在机关事集中在机关事业单位业单位外外来来居居民民周边县市周边县市由于邢台是单核城市，由于邢台是单核城市，周边县市高端人群有周边县市高端人群有在长沙置业的需求在长沙置业的需求自住自住高性价比，环境、配套高性价比，环境、配套调研结果显示调研结果显示置业比例较少置业比例较少外省市人群外省市人群在邢台置业比例较小在邢台置业比例较小自住自住更关注环境、价格、地更关注环境、价格、地段、配套段、配套调研结果显示调研结果显示置业比例较少置业比例较少投资客投资客看中邢台房产的升值看中邢台房产的升值潜力，置业投资潜力，置业投资投资投资地段、升值潜力地段、升值潜力置业
25、投资行为置业投资行为在邢台尚未形在邢台尚未形成规模成规模数据来源：调研资料客户分析小结客户分析小结主流客户为泛公务员群体，私营业主、国企员工。置业目的大都为自主，投资行为相对较少置业的关注点，首先是性价比，其次是地段，生活与工作地的距离一般拥有第一套房屋，居住环境和户型都很一般；由于多年的积累，拥有改善居住条件的物质基础；主要诉求集中于社区规划、园林景观、户型、外立面等产品方面以及后期的物业管理服务；第一部分：大势研究第一部分：大势研究城市规划情况城市规划情况宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究一级市场一级市场二级市场二级市场第三部分：邢台客
26、户群研究第三部分：邢台客户群研究第四部分：项目板块研究第四部分：项目板块研究区域评价与未来展望区域评价与未来展望区域评价1.区域交通条件较好2.由于缺乏生活配套，区域缺乏活力，造成区域发展缓慢3.对邢台城区人而言，区域处于城市边缘，开发程度不足，心理距离较远，但与城市其他新区而言，尤其龙岗新区而言，区域成熟度相对不高。4.改造后，自然环境较好，为邢台人认可的健康绿色居住环境区域未来展望1.区域将是城市外扩的第一站2.生态旅游、休闲、居住将成为本区域的主导3.当前的规划格局，使得本区域将成为邢台未来的中高端居住区报告结构报告结构1邢台市简介邢台市简介2地块分析地块分析宏观市场分析宏观市场分析5报
27、告回顾报告回顾63市场分析市场分析房地产市场分析房地产市场分析产品建议产品建议项目项目swot分析分析4区域研究区域研究关于钢铁路与团结西街关于钢铁路与团结西街项目项目SWOTSWOT分析分析我们的战略我们的战略利用项目土地成本低的优势，先期产品迅速引爆项目。通过七里河的改造，改善该区域环境。使之成为新的宜居板块。优势优势 S劣势劣势 W机会机会 O威胁威胁 T交通便利交通便利项目配套设施齐备项目配套设施齐备项目地段人员密集项目地段人员密集城市发展区城市发展区项目面积小，项目面积小，操作困难操作困难住户较多，涉及住户较多，涉及拆迁拆迁涉及拆迁成本涉及拆迁成本邢台今年发展形邢台今年发展形势良好，
28、项目位势良好，项目位置处在城市西部置处在城市西部前景良好。前景良好。可以进一步打进可以进一步打进邢台市场。邢台市场。今年房地产项目今年房地产项目较多市场已经从较多市场已经从需求型进入供应需求型进入供应型。型。消费人群消费热消费人群消费热情逐渐理智。情逐渐理智。关于红星汽车厂宿舍项目关于红星汽车厂宿舍项目SWOTSWOT分析分析我们的战略我们的战略利用项目土地成本低的优势，先期产品迅速引爆项目。通过七里河的改造，改善该区域环境。使之成为新的宜居板块。优势优势 S劣势劣势 W机会机会 O威胁威胁 T地段较大，操作地段较大，操作性良好性良好当地政府政策支当地政府政策支持持临近外环交通有临近外环交通有
29、优势优势项目地段不理想，项目地段不理想，过于深入村落过于深入村落项目周围配套设项目周围配套设施不完善施不完善涉及拆迁人员多，涉及拆迁人员多，拆迁成本高拆迁成本高根据政府规划，根据政府规划，政府将搬迁至项政府将搬迁至项目附近。目附近。政府规划项目所政府规划项目所在区域将进行新在区域将进行新区开发区开发因政府搬迁消息，因政府搬迁消息，附近大量地段被附近大量地段被开发竞争激烈开发竞争激烈因政府迟迟不搬因政府迟迟不搬迁，当地群众从迁，当地群众从盲目投资渐渐冷盲目投资渐渐冷静转为持币观望。静转为持币观望。报告结构报告结构1邢台市简介邢台市简介2地块分析地块分析宏观市场分析宏观市场分析5报告回顾报告回顾6
30、3市场分析市场分析房地产市场分析房地产市场分析产品建议产品建议项目项目swotswot分析分析4区域研究区域研究产品建议（产品建议（1 1）u方案一：项目整体定位为中低端楼盘，以价格为优势，实现开发资金的快速回笼。u产品类型：以叠拼、花园洋房、小高层为主u方案二：以中高端产品为主体，以部分中端产品启动市场。在分期开发中，实现产品的逐步升级，逐步提升利润空间。最终实现利润最大化。u产品类型：以别墅、联排、花园洋房、多层为主；以小高层为辅报告结构报告结构1邢台市简介邢台市简介2地块分析地块分析宏观市场分析宏观市场分析5报告回顾报告回顾63市场分析市场分析房地产市场分析房地产市场分析产品建议产品建议
31、项目项目swotswot分析分析4区域研究区域研究邢台城市建设发展现状小结邢台城市建设发展现状小结1、城市现代化建设速度落后于其他河北省地级市，例如邯郸、沧州等2、城市商业氛围不浓厚，城市无大型商业区，没有形成有效商圈3、房地产开发建设的“水平”，远高于其它地级市城市规划及建设水平。在打造建筑产品和社区环境景观等细节方面，可跻身中国二线城市，具有较强的产品竞争力。以“阳光国际、阳光巴厘岛和燕云台等为例”4、邢台市现无四星级酒店，写字楼市场亦是真空。说明一点，城市的商务竞争力太弱。（近期建设的产品将会推出四星级酒店及商务写字楼）备注：房地产从业人员的专业素养也略高于其它地级市水平，置业顾问的综合水平较高。THE ENDTHE END中联创展中联创展策划部策划部
