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1、Page 0深圳精装房研究深圳精装房研究DTZ戴德梁行戴德梁行 综合住宅服务主管综合住宅服务主管 蒋尚礼蒋尚礼Page 1对销售价格产生直接影响对销售价格产生直接影响减少自行分散装修的麻烦减少自行分散装修的麻烦避免入住后噪音干扰及二次污染避免入住后噪音干扰及二次污染树立项目的高端形象树立项目的高端形象1. 精装房的效益评估精装房的效益评估效益评估效益评估Page 22. 精装房风险提示精装房风险提示Source: DTZ Residential 建筑材料品质及建筑材料品质及施工质量施工质量交楼及入伙时间延后交楼及入伙时间延后AADDC CE E风险提示风险提示后期的维护与保修后期的维护与保修个
2、性化不突出，重复装修个性化不突出，重复装修BB装修标准报价与装修标准报价与实际成本不符实际成本不符Page 3深圳精装房发展现状深圳精装房发展现状Page 42008年4月深圳市政府宣布2010年深圳取消毛坯房届时销售住宅实现100%一次性装修1. “半成品时代半成品时代” 逐渐向逐渐向 “成品时代成品时代” 迈进迈进010203040506070800%10%15%20%25%带装修项目批准预售面积 20042005200620072008H1带装修项目占当年全部供应量的比例 (万平方米)Source: DTZ Residential 5%7%8%6%8%21%58.660.339.746.
3、552.9Page 52. 精装修楼盘市场分布精装修楼盘市场分布HONG KONGHONG KONGSource: DTZ Residential For Reference Only 口岸物业口岸物业n 金地名津金地名津n 铂金时代铂金时代 滨海度假滨海度假n 万科东海岸万科东海岸n 鸿威海怡轩鸿威海怡轩服务企业服务企业n 万科城万科城n 万科第五园万科第五园商务区公寓商务区公寓n 星河世纪星河世纪n 高发城驰高发城驰 拓展区物业拓展区物业n 金地梅龙镇金地梅龙镇n 丹枫雅苑丹枫雅苑口岸物业口岸物业n 澳城澳城n 后海公馆后海公馆 Page 63. “装修策略装修策略”成为成为“淡市中淡市中
4、”有效的营销手段有效的营销手段装修方案选择方式具体操作代表楼盘1：装修可选：装修可选由客户自己决定要不要装修不要装修可直接在总价里折减相应装修款客户可以自由选择要或不要装修套餐，客户选择性强，接受度较高 中城天邑（福田区）2：部分户型带装修：部分户型带装修根据客户群特点，大户型以毛坯销售，小户型带精装修通常大户型客户对空间和风格的需求更加多样化，因此可以采取小户型带装修，大户型不带装修的方式 英郡年华（龙岗区）3：自主装修：自主装修提供装修券由客户在指定地点自主选购安装只定制品牌厨卫洁具，其余部分以装修券(百安居)形式送出，由客户自行采购安装实质上为一种让利行为，目的为直接促进销售 澳城（南山
5、区）4：菜单式装修：菜单式装修提供装修套餐菜单，由客户在有限范围内自由选择装修方案提供装修备选方案A、B、C，客户可按菜单选择装修方案，由开发商施工执行以成品交房。目前市面推行的通常为统一装修标准与用材，但材料（如地板、面砖）颜色可选的方式 万科城（龙岗区）Source: DTZ Residential Page 74. 10%-15%的装修占比成为市场主流的装修占比成为市场主流项目项目所在区域销售均价装修价格装修所占比例关外金地梅龙镇期宝安区11,700 元/平方米1,200 元/平方米10%慢城期龙岗区10,000 元/平方米600 元/平方米6%招商依山郡公寓龙岗区7,800 元/平方米
6、800 元/平方米10%万科城期高层龙岗区12,200 元/平方米2,000 元/平方米16%关内中城天邑福田区20,000 元/平方米1,000 元/平方米5%皇御苑福田区15,000 元/平方米2,000 元/平方米13%后海公馆南山区26,000 元/平方米3,000 元/平方米11%澳城南山区30,000 元/平方米4,500 元/平方米15%红树西岸南山区45,000 元/平方米6,000 元/平方米13%万科东海岸盐田区15,000 元/平方米2,000 元/平方米13%海怡轩盐田区19,000 元/平方米3,000 元/平方米15%铂金时代公寓罗湖区11,000 元/平方米1,2
7、00 元/平方米10%百仕达东郡广场罗湖区25,000 元/平方米3,000 元/平方米12%Source: DTZ Residential Page 85. 预计未来装修将更多向提升人居生活品质转变预计未来装修将更多向提升人居生活品质转变Source: DTZ Residential 装修标准（元/平方米）等级划分装修内容典型楼盘3,000 超星级装修（世界顶级品牌+智能化）地面墙面天然石材德国成品橱柜（博洛尼）国际一流品牌卫浴（杜拉维特）国际品牌实木户内门Low-E玻璃 新风系统中央空调系统智能化设备 国际专利降噪技术红树西岸2,000-3,000 星级装修（国内外知名品牌+人性化）国际知
8、名品牌卫浴（科勒RocaTOTO）提升地板地砖品牌增加电器附送，多为空调液晶电视冰箱洗衣机等实用家电人性化设计：Low-E玻璃及新风系统后海公馆海怡轩1,000-2,000 附加值装修（品质升级+人性化）组合橱柜（人造石台面）名牌厨房电器（方太林内松下西门子）客餐厅瓷砖复合木地面房间品牌复合木地板人性化设计：Low-E玻璃及新风系统万科城金地梅龙镇600-1,000 普通装修品牌卫浴组合橱柜 品牌厨房电器客餐厅瓷砖地面招商依山郡公寓、慢城For Reference Only Page 9深圳精装房典型案例深圳精装房典型案例Page 10典型案例（一）：深圳万科城典型案例（一）：深圳万科城Pag
9、e 11Source: DTZ Residential For Reference Only 全面家居解决方案（菜单式装修）：深圳万科城全面家居解决方案（菜单式装修）：深圳万科城传统户型传统户型万科城户型万科城户型人性化设计：从户型设计入手考虑使用功能人性化设计：从户型设计入手考虑使用功能 直接进入客餐厅，无过度空间直接进入客餐厅，无过度空间储藏收纳组合，室内外过度储藏收纳组合，室内外过度衣物、鞋帽更换及储藏衣物、鞋帽更换及储藏玄关玄关Page 12玄关玄关厨房厨房卫生间卫生间主卧室主卧室客厅客厅基于各平面功能模块上的菜单选择基于各平面功能模块上的菜单选择卫生间卫生间储纳模块储纳模块卫浴模块卫
10、浴模块厨房模块厨房模块起居模块起居模块寝室模块寝室模块Page 13实木复合地板实木复合地板安防系统安防系统西蒙开关、多乐士墙面漆西蒙开关、多乐士墙面漆双面开关衣柜双面开关衣柜科勒洗浴花洒科勒洗浴花洒LOW-E玻璃玻璃科勒马桶科勒马桶科勒洗浴花洒科勒洗浴花洒三面翻镜子三面翻镜子西门子厨具西门子厨具桃心吊柜桃心吊柜自由活动层板自由活动层板旋转鞋架旋转鞋架散件框散件框加大吸纳柜加大吸纳柜霍曼入户门霍曼入户门玄关玄关厨房厨房卫生间卫生间主卧室主卧室客厅客厅基于各平面功能模块上的菜单选择（万科城实例）基于各平面功能模块上的菜单选择（万科城实例）Page 14典型案例（二）：深圳百仕达红树西岸典型案例（
11、二）：深圳百仕达红树西岸Page 15“ 深圳首个智能化住宅项目深圳首个智能化住宅项目 ” 亚洲领先的生活数码港亚洲领先的生活数码港 强强联合红树西岸联合国际权威LG、HONEYWELL、CLIPSAL和CNHOORAY共同打造红树西岸 亚洲领先数字化社区社区物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化 定制化的“智能家居”可结合个性化家居风格，由CNHOORAY为业主量身定做智能化家居系统Page 16“奢华品质奢华品质”的生活配套的生活配套Miele 厨具厨具Miele 冰箱冰箱SieMatic 橱柜橱柜世界顶级品牌世界顶级品牌逾有百年历史的欧洲家逾有百年历史的欧洲家电之父，世界
12、顶级电器电之父，世界顶级电器品牌品牌品质与设计品质与设计追求追求“精益求精精益求精”的品的品质和设计的完美，为欧洲质和设计的完美，为欧洲名流家庭所尊崇名流家庭所尊崇为世界名流定制为世界名流定制厨房家居中的顶尖品牌厨房家居中的顶尖品牌被誉为橱柜中的被誉为橱柜中的“劳斯劳斯莱斯莱斯”厨房厨房洗手间洗手间Duravit 水龙头水龙头Gorhe 卫浴卫浴Gorhe 花洒花洒世界一流设计世界一流设计世界四大卫浴品牌之一世界四大卫浴品牌之一世界一流设计师设计手世界一流设计师设计手工精致而成工精致而成世界顶级品牌世界顶级品牌德国高仪集团是世界著德国高仪集团是世界著名的卫浴产品及系统供名的卫浴产品及系统供应商
13、应商人性化设计理念人性化设计理念德国高仪经典的人性化德国高仪经典的人性化设计理念成就了其用水设计理念成就了其用水科技的不朽传奇科技的不朽传奇Page 17“超宁静超宁静”的居住环境的居住环境LOW-E 玻璃玻璃隔音楼板隔音楼板同层排水同层排水透光、隔热、降噪透光、隔热、降噪世界四大卫浴品牌之一世界四大卫浴品牌之一世界一流设计师设计手世界一流设计师设计手工精致而成工精致而成阻隔垂直方向噪音阻隔垂直方向噪音中间夹层隔音垫为中间夹层隔音垫为“挤塑挤塑聚苯板聚苯板”加加5公分水泥砂公分水泥砂浆保护层，共浆保护层，共26公分厚公分厚避免垂直排水噪声避免垂直排水噪声发达国家先进技术，同层发达国家先进技术，
14、同层排水支管与主排水支管不排水支管与主排水支管不穿越楼板，避免噪声穿越楼板，避免噪声排水排水玻璃玻璃楼板楼板Page 18“顶级舒适顶级舒适”的生活享受的生活享受中央空调中央空调热水循环热水循环软化水软化水舒适的温度和新鲜的空气舒适的温度和新鲜的空气各房间均有空调口，配有各房间均有空调口，配有 新风系统、户式中央空调新风系统、户式中央空调以及冷暖空调智能化控制以及冷暖空调智能化控制打开龙头就有热水打开龙头就有热水美国专利美国专利JUST RIGHT无需等待、无需动力，无需等待、无需动力，节约能源，分户设置节约能源，分户设置水质不伤皮肤水质不伤皮肤清除水中多余的钙镁离子清除水中多余的钙镁离子保证水质不伤皮肤，呵护保证水质不伤皮肤，呵护健康健康Page 19Thank you
