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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。枫丹白露项目2011年市场形势分析沈阳中原枫丹白露项目组2011.2.14Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20102010年房地产市场政策分析及预测Part 1Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20102010年全国宏观调控政策回顾Part 1.1201
2、0年是宏观调控政策比较严厉的年份，调控手段主要为收缩购房信贷；为对冲通货膨胀6次上调存款准备金，降低货币流动性2010-1-1土土地地出出让让八八统统一一沈阳公积金贷沈阳公积金贷款二套首付比款二套首付比例提高到例提高到40%40%2010-1-7国国十十一一条条2010-1-18上调存款准上调存款准备金率备金率0.5%0.5%2010-2-25上调存款准上调存款准备金率备金率0.5%0.5%2010-3-11国国十十九九条条2010-4-17新新国国十十条条2010-5-10上调存款准上调存款准备金率备金率0.5%0.5%沈阳公积金贷沈阳公积金贷款二套首付比款二套首付比例提高到例提高到50%5
3、0%2010-9-29新新国国五五条条2010-10-1价价格格公公示示2010-11-32010-11-162010-11-29国家全面叫停国家全面叫停第三套住房公第三套住房公积金贷款积金贷款上调存款准上调存款准备金率备金率0.5%0.5%上调存款准上调存款准备金率备金率0.5%0.5%2010-12-20上调存款准上调存款准备金率备金率0.5%0.5%Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 20102010年调控效果在沈阳的市场表现Part 1.22010年调控基调是增加供给，打击炒房。通过收紧信贷的手段平抑房价，但从全年沈阳市
4、房价走势来看，调控效果不明显。国十一条国十一条土地出让八土地出让八统一统一国十九条国十九条新国十条新国十条新国五条新国五条沈阳市商品住房销售明码标沈阳市商品住房销售明码标价管理暂行规定价管理暂行规定沈阳公积金贷款二套首付比例提沈阳公积金贷款二套首付比例提高到高到50%50%提纲挈领的作用，为全年调控定下基调。增加供给，打击炒房提纲挈领的作用，为全年调控定下基调。增加供给，打击炒房收回各独立管理区域的土地出让权限，目前来看效果不明显收回各独立管理区域的土地出让权限，目前来看效果不明显明确土地出让金缴纳的具体时点，在沈阳已经落地明确土地出让金缴纳的具体时点，在沈阳已经落地明确二套房首付不低于明确二
5、套房首付不低于50%，三套房首付比例大幅提高；不能提供，三套房首付比例大幅提高；不能提供一年以上纳税证明或社保证明的外地人，暂停贷款一年以上纳税证明或社保证明的外地人，暂停贷款三套房停贷；差别化契税：购买唯一住房契税三套房停贷；差别化契税：购买唯一住房契税1.5%；唯一住房且小；唯一住房且小于于90平米，契税平米，契税1%；90平米以上的非唯一的普通住房，契税平米以上的非唯一的普通住房，契税3%。开发企业在项目销售场所的显著位置放置整个楼盘所有商品住房销开发企业在项目销售场所的显著位置放置整个楼盘所有商品住房销售价目表。此规定并未得到实施。售价目表。此规定并未得到实施。公积金贷款比例正逐步与商
6、业银行保持一致。公积金贷款比例正逐步与商业银行保持一致。2009年商品住宅年价格同比平均涨幅为12%。2010年商品住宅年价格同比平均涨幅为31%。2010年5月、9月、11月份价格同比涨幅超过了40%。2009、2010年商品住宅价格涨幅2009年、2010年沈阳商品住宅月平均价格涨幅分别为12%和27%。2010年5月、11月份价格同比涨幅达到40%左右！2010年商品住宅价格涨幅1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份0%10%20%30%40%50%-10%-1%10%10%4%3%13%12%21%25%18%16%17%24%
7、9%15%37%44%19%27%27%27%29%36%33%09年同比涨幅10年同比涨幅Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20102011年宏观调控着力点预测及行业影响Part 1.32011年面临的经济环境十分复杂，调控集中在货币政策方面，产业结构调整短期不明显，房地产行业将受到信贷收紧的影响政策展望与政策展望与行业影响行业影响 可能对房地产行业产生的影响可能对房地产行业产生的影响 2011 2011年国家宏观调控政策展望年国家宏观调控政策展望回归常态的货币政策回归常态的货币政策为对冲全球性的流动性过剩导致的高通胀风险，
8、2011年的货币投放量会有所缩减。上调存款准备金、加息等调控手段出台的可能性很大。产业结构调整产业结构调整长期的产业结构调整，将资金更多的投入到实体产业当中。回归常态的货币政策回归常态的货币政策产业结构调整产业结构调整货币投放量的收紧，包括存款准备金的上调，导致银行信贷量的缩减，加之国家产业结构调整的政策导向，对房地产开发贷款会产生一定影响。今年连续的上调存款准备金，包括明年有可能出现的加息，以及政府的舆论导向，会对购房者的心理预期产生一定影响。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 20102010年沈阳房地产市场特征回顾Par
9、t 1.4从2008-2010年批准预售情况的总体走势可以看出，每年的5-9月份是商品住宅集中批准入市的月份。9 9月份是一年中批准入市量最大的月份是一年中批准入市量最大的月份。从这一点可以看出，秋季月份。从这一点可以看出，秋季房交会的规模和影响力，远大于房交会的规模和影响力，远大于每年每年3 3、4 4月份的春季房交会。月份的春季房交会。为了赶在“新国十条”落地前实现销售，5月份的批准入市量相对于2008、2009年明显增加。2008-2010年商品住宅批准预售走势为了赶在“新国十条”落地前实现销售，5月份的批准入市量相对于2008、2009年明显增加。2010年批准预售情况单单位：万平米位
10、：万平米1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份0501001502002503002008年2009年2010年2008年2009年2010年1312.301062.081315.87与批准入市情况从5月份开始回升不同，每年的3、4月份商品住宅的销售量就开始明显的回升9月份不仅批准入市量为全年的峰值，而且销售量也达到了全年的顶峰。2010年与2008、2009年相比，常规的销售淡旺季特征不明显，8-10月销售量平稳增加，10月份达到全年销售顶峰。2008-2010年商品住宅销售量走势2010年与2008、2009年相比，常规的销售淡旺季
11、特征不明显，8-10月销售量平稳增加，10月份达到全年销售顶峰。2010年销售情况2008年2009年2010年1075.061222.961292.99近三年供求关系明显发生变化，2010年总体供求关系平衡商品住宅供需情况分析2008年供大于求。2009年供小于求。2010年供求平衡。近三年供需情况分析虽然沈阳是典型的北方城市，四季分明，房屋销售受季节变化影响，但从2010年的供需比值来看，传统的销售淡季，冬季的销售率都在200%以上，总体呈现淡季不淡的销售趋势。5 5月份发展商对于国家政策快速月份发展商对于国家政策快速反应，提前开盘，而购房者反应反应，提前开盘，而购房者反应滞后滞后。111
12、1月份发展商根据传统的销售淡月份发展商根据传统的销售淡季判断，推出量减少，而购房者季判断，推出量减少，而购房者需求依然旺盛。需求依然旺盛。2010年商品住宅供需情况分析从2010年的供需比值来看，传统的销售淡季冬季的销售率都在200%以上，呈现淡季不淡的销售趋势。5月、11月出现供需错位2010年供需情况分析2009、2010年较之2008年价格有明显涨幅，尤其2010年，涨幅较大。每年9月份销售价格达到全年顶峰。2010年11月份受供需关系影响，价格出现非正常反弹，几乎追平9月份销售价格。2008-2010年商品住宅价格走势每年9月份销售价格达到全年顶峰。2010年11月份受供需关系影响，价
13、格出现非正常反弹，几乎追平9月份销售价格。2010年销售情况2009年商品住宅年价格同比平均涨幅为12%。2010年商品住宅年价格同比平均涨幅为31%。2010年5月、9月、11月份价格同比涨幅超过了40%。2009、2010年商品住宅价格涨幅2009年、2010年沈阳商品住宅年平均价格涨幅分别为12%和27%。2010年5月、11月份同比涨幅达到40%左右。今年价格疯长！2010年商品住宅价格涨幅1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份0%10%20%30%40%50%-10%-1%10%10%4%3%13%12%21%25%18%16
14、%17%24%9%15%37%44%19%27%27%27%29%36%33%09年同比涨幅10年同比涨幅沈阳市场的供需结构决定了价格涨幅。沈阳市的供应结构相对合理，购房需求以自住为主，总体市场是健康而平稳的。沈阳市房地产市场特征调控政策产生的影响购房需求主要以首次、结婚、改善等自住购房为主1房地产供应结构2对首次购房和结婚购房没有任何影响对首次改善型客户影响较小，这部分客户大多没有贷款记录对再改型客户有一定影响。这部分客户大多有过贷款记录，首付提高至50%，对部分价格承受能力较差的客户影响较大；但对于大部分客户而言，还是能够接受的。对高端客户影响较小。高端客户购房主要是考虑自身的经济状况，在
15、经济状况稳定的前提下，大多采用一次性的付款方式，几乎不受政策影响外地人购房受影响较大。沈阳市外地人购房比例为40%，限制外地人购房，使得部分外地人无法购房。.沈阳市的住宅价格梯次明显。不同层次的购房者都可以买到住房。住宅供应量相对充足。近几年每年的批准预售面积都超过1200万平米。住宅套型主要以80-120平米的中等套型为主。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 20102011年沈阳房地产市场供给情况预测Part 1.52010年沈阳住宅新开工面积大幅增加，涨幅达到46%；而批准预售面积与往年基本持平，导致2011年住宅有可能
16、大量上市。2008年2009年2010年050010001500200025003000350040002364.82318.43479.21879.31879.72754.9商品房新开工面积（万平米）商品住宅新开工面积（万平米）2008年2009年2010年0500100015002000250030001879.31879.72754.91312.31062.081248.2商品住宅新开工面积（万平米）商品住宅批准预售面积（万平米）2008-2010年新开工面积2008-2010年批准预售与新开工面积对比2010年截止到11月底，成交面积达到453.31万平米。未来2年内预计的上市面积将达
17、到1357万平米。各月土地出让平均容积率大多超各月土地出让平均容积率大多超过过2.52.5，意味着未来除沈北新区等，意味着未来除沈北新区等少数远郊地区能够出现大规模低少数远郊地区能够出现大规模低密产品外，三环内大部分地区小密产品外，三环内大部分地区小高层、高层产品将成为未来供应高层、高层产品将成为未来供应的主力。的主力。2010年土地成交量及未来供应量从土地成交来看，未来2年内预计的上市面积将超过1357万平米。三环内的大部分地区小高层、高层比例将大幅增加。2010年土地市场总述皇姑区2010年土地成交面积53.05万平米；潜在供应面积将达到205万平米沈北新区是未来供应量最大的区域。经济技术
18、开发区成为低密度供应量相对较大的区域。2010年各区土地成交量及未来供应量大东区土地成交量较低，未来市场主要消化现有产品2010年各区土地成交情况大东和平皇姑沈北沈河经济技术开发区苏家屯于洪01002003004005006007000.000.501.001.502.002.503.003.504.004.503.332.953.873.153.861.972.032.13土地成交面积（万平米）供应面积（万平米）平均容积率金地、万科两个品牌开发商进入东部片区，东部片区市场发展带来较强的促进作用阳光阳光100万科蓝山万科蓝山万科万科万科万科万科万科保利保利金地金地中粮中粮恒大华府恒大华府远洋远
19、洋香港南华香港南华土地成交特点2010年品牌发展商拿地分布2010年品牌发展商拿地主要集中在二环附近区域，北二环是今年品牌发展商拿地的热点区域。东西二环品牌发展商也有所增加。发展商占地（万平米）容积率楼面地价（元/平米）金地19.752.32430保利8.251.61238远洋7.0622500万科49.52.431968土地成交楼面地价在1200-2500元/平米之间，容积率大多在2以上。从已经入市的万科蓝山项目销售价格推测，未来二环边品牌发展商项目的销售价格在6000元以上。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 201020
20、11年沈阳市场成交量及价格预测Part 1.62011年沈阳市场的供给略大于需求；但需求依然强劲，需求结构未发生变化，成交量会有所增加；使得2011年成交价格增长幅度降低。20112011年沈阳房地产市场总体保持平稳发展的态势年沈阳房地产市场总体保持平稳发展的态势2011年成交价格小幅上升2011年成交量稳中有升122011年供应量预测12010年新开工量大幅增加以及本年新增土地成交而增加的潜在上市量，使得2011年总体供应量有增大的可能。32011年收紧的货币政策，不排除有加息和继续上调存款准备金的可能。针对房地产行业的贷款量有所缩减。2沈阳市的购房需求结构以改善型自住需求为主，在2011年
21、不会改变。本年的成交量和价格涨幅说明沈阳市场需求强劲。2011年客户需求预测2011年政策导向预测鉴于2011年的市场供求结构，加之国家的政策导向，明年沈阳房地产市场价格大幅增长的可能性较小。另外，随着土地价格的不断提升，加之考虑沈阳房地产市场本身利润空间，价格下调的空间较小。2011年虽然沈阳市场的供给量会明显增加，但强劲的市场需求仍然存在，消费者对于市场的预期没有变化，加之沈阳的城市影响力在逐渐加大，预计2011年的成交量会稳中有升。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 20102011年应对市场变化策略建议Part 1.7
22、Three Factors(7)市场预测策略建议从2010年的批准预售量及土地成交量可以预测，2011年上市量有较大增加的可能2鉴于2009年、2010年价格的较大涨幅，购房者对价格越来越敏感，对季节影响逐渐弱化。3应对央行收紧的货币政策，和明年较大的上市量，不排除某些发展商优惠或降价销售的可能1反季节推售，不必等待传统的销售高峰期，抢在调控收紧前推售。淡季营销，结合2010年淡季不淡的特点，在“淡季”加大营销力度。一切以保障现金流为前提一切以保障现金流为前提。货币政策收紧，有可能使品牌发展商加大优惠力度，从而对市场整体价格产生一定的负面影响，建议发展商调低价格预期，灵活使用价格策略建议发展商
23、调低价格预期，灵活使用价格策略。关注竞争区域市场供给情况及价格变化，及时调整推盘策略及时调整推盘策略，从而在激烈的市场竞争中实现项目的快速去化。主打项目以“多层产品多层产品”为主为主的稀缺优势。虽然2010年沈阳市在政策打压下，价格逆市上涨；但2011年宏观经济环境更为复杂，政策舆论导向持续加压，沈阳市场供应量有所增加，不排除加大优惠等价格波动现象出现的可能。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 20102011年新政预测Part 1.8Code of this report | 28 Copyright Centaline G
24、roup, 2010首次和二次置业客户为主，新政对枫丹白露项目的影响有限2011年1月新国八条，明确提出“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，对于“拥有2套及以上住房的，禁止再买房”沈阳版“限购令”的出台主要政策预测对于枫丹白露的影响国家政策主要针对投资性购房，限购也针对第三套购房进行限制枫丹白露项目主要以小户型为主，客户也主要是首次或这二次置业受影响的也主要是二套房购买客户的首付增加一成首付，其实压力并不是很大如果客户对增加一成首付有比较大压力，开发商可以通过，垫付一成或两成首付进行促销，降低购买门槛，提高销售量。Code of this
25、report | 29 Copyright Centaline Group, 20102010年底至2011年1月新开盘项目分析Part 2Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 20102010年11-12月新开盘项目分析Part 2.1Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010成交率在50-70%之间，市场情况比较理想开盘项目开盘项目所在区域所在区域推售产品推售产品销售价格销售价格成交情况成交情况和泓国际和平长白高层高层均价7000元/ 推出房源约244套，
26、开盘当天成交约44%荣盛爱家郦都浑南高层均价7500元/含精装1500元/推出房源约118套开盘当天成交约58%唯美尚品苏家屯小高153跃层均价6500100平层均价4800推出房源约129套开盘当天成交约62%阳光尚城于洪高层均价5000元/平最高价6000元/平共推出312套房源开盘当天销售率达70%左右银亿万万城二期于洪多层均价5200元/平共推出76套房源开盘当天销售率达50%左右保利上林湾三期于洪洋房多层洋房均价8000元/平一楼均价价11000元/平顶楼均价9000元/平多层均价5800元/平共推出242套房源开盘当天销售率达54%左右数据来源：沈阳中原市场研究部2010年11-1
27、2月新开盘项目成交情况Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 20102011年1月新开盘项目分析Part 2.2Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 36 Copyright Centalin
28、e Group, 2010Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 20102011年新开盘项目分析新开盘的项目主要是以二次或二次以上置业的客户为主体大部分为提前开盘，担心沈阳版限购令，影响项目销售销售情况参差不齐，主要是由于各项目蓄客的情况不同，导致了销售率的差别。为规避政策风险，项目提前开盘Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010总结预计预计201
29、12011年年将是我国房地产市场的调控年将是我国房地产市场的调控年，未来调控政策将会逐步增加，但主要目，未来调控政策将会逐步增加，但主要目的是打击投资或投机型购房等不合理需求。的是打击投资或投机型购房等不合理需求。沈阳市场仍处在刚性需求为主流的市场，而且枫丹白露项目主要面对的客户也是首沈阳市场仍处在刚性需求为主流的市场，而且枫丹白露项目主要面对的客户也是首次购房或二次改善需求的客户，投资投机需求客户比例较低，预计对枫丹白露其影次购房或二次改善需求的客户，投资投机需求客户比例较低，预计对枫丹白露其影响比较小。响比较小。但是考虑到未来宏观调控的不确定性，但是考虑到未来宏观调控的不确定性，建议建议项目在条件允许的情况下尽早入市。项目在条件允许的情况下尽早入市。
