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1、立丹行研究中心2009第三季第三季语厦门楼市需求是否仍会厦门楼市需求是否仍会“被萎缩被萎缩”？一面是热火朝天的土地拍卖，一面却是第三季度住宅交易一面是热火朝天的土地拍卖，一面却是第三季度住宅交易量的大幅下滑，量的大幅下滑，V V型曲线难道真的会演变成型曲线难道真的会演变成W W的悲剧？本季的悲剧？本季深度地产深度地产365365透过数据与大家一起探讨个中原因以及未来趋透过数据与大家一起探讨个中原因以及未来趋势势1 1、第三季楼市交易量下滑显著、第三季楼市交易量下滑显著20092009年年1-91-9月份商品房交易量月份商品房交易量379379万平方米，万平方米，突破突破20072007年全年交
2、易量年全年交易量厦门楼市在经历了2008年调整后，2009年集中释放需求量，1-9月份商品房销售379万平方米超过07年全年交易量，预计2009年量价将创历史新高。本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：2009年9月20日第三季度商品住宅累计销售第三季度商品住宅累计销售7575万，万， 对比第二季度下降对比第二季度下降44%44%本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：2009年9月20日岛内岛内岛外岛外合计合计面积面积 / /万万均价均价 元元/ /面积面积 / /万万均价均价 元元/ /面积面积 / /万万均价均
3、价 元元/ /20082008年第四季度年第四季度21.3121.31960996098.688.685285528529.9929.998357835720092009年第一季度年第一季度45.8245.82100291002967.3667.3644964496113.18113.186736673620092009年第二季度年第二季度65.1765.17114461144668.1868.1855435543133.35133.358428842820092009年第三季度年第三季度44.3744.37138381383830.8430.846408640875.2175.2110791
4、107912009年1-9月份全市住宅成交322万平方米，岛内住宅155万平方米，占48%；岛外住宅成交167万平方米,占52% 。岛内第三季度对比第二季度交岛内第三季度对比第二季度交易量下滑易量下滑32%，岛外第三季度对比第二季度下滑，岛外第三季度对比第二季度下滑55%。第三季岛内住宅交易量第三季岛内住宅交易量44万万 价格上涨价格上涨21%第三季岛外住宅交易量第三季岛外住宅交易量31万万 价格上涨价格上涨16%1-9月季岛外主要供应项目月季岛外主要供应项目时间周期时间周期岛外热销项目岛外热销项目第一季度乐活小镇；绿苑水岸名筑禹洲大学城；芸溪居住公园第二季度未来海岸系天心岛禹洲大学城；大学康
5、城第三季度第三季成交量相对分散凤凰城 泉水湾滨海上城古龙御景海晟维多利亚 20092009年年1-91-9月月 岛外集中供应项目列表岛外集中供应项目列表住宅通过同期交易对比，1-7月份均达到历史新高，每月交易量维持在40万平方米左右。但从5月开始，交易量已显现出逐月下滑的态势，8月二套房政策出台后，下滑局面加剧。8 8月政策楼市分水岭，金九银十不再有月政策楼市分水岭，金九银十不再有2、多因素主导，、多因素主导，“被萎缩被萎缩”局面逐渐形成局面逐渐形成岛内岛内1-91-9月供应月供应6969万万销售销售155155万万岛外岛外1-91-9月供应月供应5050万万销售销售167167万万岛内、岛外
6、供应齐断档岛内、岛外供应齐断档岛内在售项目库存岛内在售项目库存93万，去化仅需万，去化仅需7个月个月 岛外在售项目库存岛外在售项目库存96万，去化仅需万，去化仅需8个月个月全市思明区湖里区海沧区集美区同安翔安在售项目库存（万）189593420243517未批售项目住宅库存/万741170173841928834月均消化（万）258.94.65.13.52.70.7在售项目库存消化时间8 7 7 4 7 13 24 总库存消化时间（月）37 26 45 20 62 46 73 未批售项目商住用地建筑面积：岛内未批售项目商住用地建筑面积：岛内343万平方米，岛外万平方米，岛外398万平方米；万平
7、方米；本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：2009年9月20日18：00在售项目库存：拿到预售许可证的批售面积未批售项目：未拿到许可证的项目后期产品及出让未上市地块全市全市40%批售项目销售率超过批售项目销售率超过90%； 岛内在售库存仅余岛内在售库存仅余93万平方米，约万平方米，约5364套；套； 岛外在售库存仅余岛外在售库存仅余96万平方米，约万平方米，约9260套；套；新开工面积大幅减少新开工面积大幅减少高成本土地延迟开发节奏，导致短期供应不足高成本土地延迟开发节奏，导致短期供应不足2007年年159万高成万高成本土地本土地延迟开发导致目前供应不
8、足。预计需要2009年中期供需紧张的局面才能得以缓解。备注：这部分高成本土地主要是07年出让（岛内84万，平均楼面地价11917元/，岛外75万,平均楼面地价7449元/)备注：资金成本折合价：考虑资金使用成本，利率按商业贷款利率 岛内库存岛内库存144144平方米产品约占平方米产品约占77%77%；岛内住宅仅余；岛内住宅仅余53645364套，套均面积套，套均面积163163，需求多需求多元化趋势导致结构性失衡；元化趋势导致结构性失衡； 岛外岛外70-9070-90产品占产品占31%31%，120-144120-144占占25%25%，岛外住宅库存约，岛外住宅库存约92609260套，套均套
9、，套均108 108 ，产品，产品结构相对丰富；结构相对丰富；结构失衡，影响需求匹配结构失衡，影响需求匹配表格表格2 2：全市产品结构销售情况：全市产品结构销售情况结构失衡，影响需求匹配结构失衡，影响需求匹配6060-90 90-120 120-144 144-180 180 2009年年套%套%套%套%套%套%1月月1357.6149728.0243824.6934819.6225114.151055.922月月2138.5995138.3540916.4955522.3827811.21742.983月月2114.8585519.64123828.43 115726.5769916.051
10、944.464月月37111.1270821.2285725.6854716.3959417.802607.795月月2487.4855116.6276423.0459617.9778523.6737211.226月月3599.2278620.1976519.6586122.1273918.983839.847月月34711.3755418.1573724.1555118.0552217.134111.178月月24011.1134816.1135516.4433015.2864930.0523811.02合计合计21248.725250 21.54556322.83 494520.29451
11、7 18.54 19678.07第一季度价格策略引爆刚性需求井喷，主要去化产品为中小户型产品，第一季度价格策略引爆刚性需求井喷，主要去化产品为中小户型产品，12010000元/约占11%，楼面地价7000-10000元/ 约占10%,楼面地价6000-7000元/约占20%,楼面地价低于6000元/约59%，主要分布在岛外。2007-2009年岛内未批售商住用地平均楼面地价86148614元/,岛外未批售用地平均楼面地价3818元/；根据土地成本与售价比，未来岛内住宅均价约为1720017200元/ ；岛外住宅均价预计76007600元/。（根据在售项目土地成本与售价比统计，岛内约50%，岛外
12、约40%）2007-2009未批未批售土地楼面地价售土地楼面地价近近3个月住个月住宅售价宅售价思明851814623湖里899012153海沧41407458集美42157105同安34984786翔安35577134 信贷给企业的支持，让大型房企具有充裕的资金。积极拿地形势持续。依据央行的数据显示，在上半年创天量的7.37万亿元新增信贷中，超过8000亿元流入了房地产领域。 有人认为,中国房地产市场进入无解循环：通过低息信贷与资本市场融资，炒高房价后取得高价地，垄断土地供给进而推动高价房换取现金流，最后通过资本市场折现给予高溢价。这样的发展思路到底能持续多久？市场远未恢复健康发展，若遭遇信贷
13、调控，市场远未恢复健康发展，若遭遇信贷调控，市场依然脆弱市场依然脆弱总结总结 第三季商品住宅交易量大幅度萎缩，价格逐步第三季商品住宅交易量大幅度萎缩，价格逐步走高，短期内供不应求；走高，短期内供不应求；交易量下滑并非由于需求不足，主要是由于供交易量下滑并非由于需求不足，主要是由于供给不足与政策因素影响；给不足与政策因素影响； 一级土地市场依然火爆一级土地市场依然火爆. .2、2010年中期供需平衡矛盾整体有望缓解；年中期供需平衡矛盾整体有望缓解；立丹行地产研究中心立丹行地产研究中心认为认为3、岛内高地价主导房价走势，未来房价依然高位运行；、岛内高地价主导房价走势，未来房价依然高位运行；6 6、
14、市场远未恢复健康发展，若遭遇信贷调控，市场依然脆弱。、市场远未恢复健康发展，若遭遇信贷调控，市场依然脆弱。5 5、厦门全局化发展依赖加大岛外开发力度；、厦门全局化发展依赖加大岛外开发力度；1、市场供给不足问题短期内难以改变，第四季需求被萎缩局面将持续；、市场供给不足问题短期内难以改变，第四季需求被萎缩局面将持续；4 4、岛内日益侧重高端市场，面积结构调整应是急需解决问题；、岛内日益侧重高端市场，面积结构调整应是急需解决问题；立丹行机构厦门市鹭江道98号建行大厦26层电访：0592-2111780传真：0592-2111708电邮：ldh-公司网站：http:/联系我们/ContactUsThanks!
