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1、金荷花金荷花20112011春夏服饰博览会春夏服饰博览会活动策划方案活动策划方案蓝光商业蓝光商业 201120114 42 2时尚时尚潮流之都潮流之都精彩精彩女人世界女人世界西南饰品第一城西南饰品第一城西南美博第一城西南美博第一城目录目录 具体活动具体活动 活动配合活动配合 活动概述活动概述 宣传包装宣传包装 2011春季服装博览会需求目的春季服装博览会需求目的 p提升大众对金荷花市场的关注度并实现“五一”黄金周节日促销；pB3栋美博城业态调整完毕，通过活动进行开业信息的传达，为后期的销售市场做铺垫；p通过活动制造轰动效应，扩大饰品城负一楼商铺的影响力，完成2011年度下半年租金的顺利收取。
2、活动目的：活动目的：活动时间：活动时间：5月5日，5月10日社会价值社会价值活动地点：活动地点：金荷花国际时装城广场活动原则：活动原则：以媒体宣传为主导，活动为载体，商家参与为表现活动内容：活动内容：饰品节+化妆品商城重装开业活活动举行行 具体工作的铺排具体工作的铺排4月10日5月1日5月5日p 活动方案定稿p 确定活动费用p 时尚媒体新潮、演绎公司资源联系及推广宣传；p 地铁数字电视、公司分众传媒资源的联系及推广宣传。4月20日5月10日活活动筹筹备阶段段活活动举行行活活动线路路线上推广上推广物料物料设计物料筹物料筹备p 宣传物料：视频的制作；喷绘、易拉宝、布幅、手提袋和吊旗的设计p 活动物
3、料：舞台背景墙设计、抽奖工具金蛋的制作等线下下组织p 商家参加活动的动员p 活动赞助渠道资源的联系p 宣传、活动物料的准备集集中中宣宣传传宣宣传传预预热热方方案案确确定定活活动动举举行行p分业态进行展示：分业态进行展示：如时尚女装、时尚男装、潮流宝贝、饰品和化妆品业态进行展示，传达此次活动的主题。p推广语建议：推广语建议： 炫彩春夏，美饰你我！炫彩春夏，美饰你我！ 西南饰品节，盛大推出！西南饰品节，盛大推出！ 精彩精彩女人世界！女人世界！ 西南美博第一城，盛装开启！西南美博第一城，盛装开启！线上宣传：拟与新潮时尚杂志合作，导入时尚、个性、品质线上宣传：拟与新潮时尚杂志合作，导入时尚、个性、品质
4、的商品展示的商品展示宣传包装宣传包装宣传包装宣传包装线上宣传：地铁电视，导入时尚、个性、品质的商品展示，进行线上宣传：地铁电视，导入时尚、个性、品质的商品展示，进行促销活动的传递促销活动的传递p活动信息的传递活动信息的传递制作活动专项视频资料（囊括金荷花商场内的品牌服饰和品牌饰品等），传达此次活动的时间、地点和活动参与方式等信息。p建议投放时间：建议投放时间：4月25日-5月10日(为期15天）p建议投放形式：建议投放形式：一分钟专题，3次/天炫彩春夏，美饰你我自有资源自有资源p短信平台：短信平台：借用蓝光嘉宝商业公司现有的客户资源、蓝光集团客户资源和大城北区域的客户，进行短信的发送。传达此次
5、招商活动的举行地点及参与方式等信息。建议投放时间：建议投放时间：5月1日-5月3日(为期3天）建议投放形式：建议投放形式：资源短信发送，5万条/天p管理项目：管理项目：借用蓝光嘉宝商业公司管理的几大主力商业广场（香槟广场、金色夏威夷、加勒比和花好月圆等），进行活动的摆展宣传。传达此次活动的举行的时间、地点及参与方式等信息。建议摆展时间：建议摆展时间：4月20日-5月1日(为期10天）建议摆展形式：建议摆展形式：桁架+写真喷绘+易拉宝宣传包装宣传包装p卖场资源：卖场资源：借用卖场内的LED显示屏、电视系统和电梯轿厢，以及金荷花和嘉宝商业网站和蓝光嘉宝主管的社区进行活动信息的传达，达到宣传造势的效
6、果。建议宣传时间：建议宣传时间：4月20日-5月4日(为期15天）建议宣传形式：建议宣传形式：广告视频+写真喷绘线下宣传：自有资源（卖场资源线下宣传：自有资源（卖场资源+ +公司平台公司平台+ +管理项目）管理项目）原则：最经济，最有效原则：最经济，最有效氛围包装氛围包装p卖场吊顶：卖场吊顶：借用蓝光金荷花卖场内的吊顶和廊桥等处设置吊旗，进行活动信息的释放。建议投放时间：建议投放时间：4月15日-5月4日(为期20天）建议投放形式：建议投放形式：卖场吊顶设置吊旗p卖场走廊：卖场走廊：借用蓝光金荷花卖场内的走廊内进行写真喷绘的张贴，让进入卖场的客户和卖场内的商家了解到活动的信息。建议投放时间：建
7、议投放时间：4月15日-5月4日(为期20天）建议投放形式：建议投放形式：写真喷绘宣传包装宣传包装卖场内设置吊旗卖场内设置吊旗+ +喷绘喷绘饰品节饰品节+ +开业庆典开业庆典政府资源：政府资源：借助与金牛借助与金牛区政府以往合作经验，进行区政府以往合作经验，进行本次活动赞助事宜的联系；本次活动赞助事宜的联系；行业资源行业资源：免费提供场免费提供场地供地供“康师傅康师傅”饮品进行促饮品进行促销，为活动提供活动奖品销，为活动提供活动奖品公司资源：公司资源：借助公司水借助公司水业公司资源，进行活动赞助业公司资源，进行活动赞助（资金或者活动饮用水提供）；（资金或者活动饮用水提供）；商家资源：商家资源：
8、借助卖借助卖场商家进行活动物料的支场商家进行活动物料的支持（过季产品作为活动奖持（过季产品作为活动奖品）；品）；活动配合：资源整合（政府资源活动配合：资源整合（政府资源+ +公司资源公司资源+ +行业资源行业资源+ +商家资源）商家资源）原则：便捷、有效和实用原则：便捷、有效和实用具体活动具体活动活动一：活动一：西南饰品节，盛大推出西南饰品节，盛大推出p活动时间：活动时间：5月5日p活动形式：活动形式：时尚达人歌舞秀：时尚达人歌舞秀：针对春夏新款饰品，选取5-8户商家的产品进行现场搭配，并进行走秀展示，同时穿插热辣的歌舞（拉丁）。奖励：奖励：通过最终评委的评选，产生一、二、三等奖（分别奖励30
9、0、200和100元现金）。卖场促销：卖场促销：设置专门的促销区，筛选出卖场内主力商家（3030家家, ,收收取租金的形式进行花车促销摆展，取租金的形式进行花车促销摆展，5 5月月1 1日日-5-5月月1010日日），每家提供1-2款一定数量的新品进行特价摆展销售要求：要求：商家必须使用我方提供的统一的促销标签和包装袋，形成统一的促销模式奖励：奖励：消费满100元以上的消费者可凭购物发票到指定地点进行砸金蛋（奖品为价值5元、10元和20元不等的精美礼品）。具体活动具体活动p诚信商家：诚信商家：借用饰品活动举办之际，进行诚信商家的颁奖仪式（提升颁奖仪式的调性，形成口碑效应，为后期租金的收取租金的
10、收取和空余商铺空余商铺的顺利招商起到铺垫作用）p参加对象：参加对象：前期通过各级评审产生的诚信商家物料要求：物料要求：视频的制作、诚信商家奖牌诚信商家颁奖活动一：活动一：西南饰品节，盛大推出西南饰品节，盛大推出诚信商家颁奖诚信商家颁奖具体活动具体活动p活动时间：活动时间：5月10日p活动形式：活动形式：美容化妆大赛：美容化妆大赛：选择并组织B3栋商场内化妆品商家5名（也可以发动其下线经销商技师参与）分别进行新娘妆、生活妆和彩妆比赛。评委：评委：邀请卖场内卖场内化妆技师及公司领导担当比赛评委，共5名要求：要求：参与者自带模特和相关化妆物料及相关饰品。奖励：奖励：通过5名评委的现场打分，产生一、二
11、、三等奖（分别奖励2000、1000和500元现金）。活动二：美博城盛装开启：美博城开业庆典活动二：美博城盛装开启：美博城开业庆典具体活动具体活动活动二：美博城盛装开启：美博城开业庆典活动二：美博城盛装开启：美博城开业庆典p活动配合：活动配合：现场走秀及文艺演出现场走秀：现场走秀：参与化妆比赛的模特进行走秀，进行2011年流行妆容展示。文艺演出：文艺演出：欢庆腰鼓队（老年活动腰鼓队）及舞狮表演等，突出惊艳面世的喜庆氛围，为商场的运营造势。热辣拉丁舞，调动现场的氛围，吸引人们对商场开业的关注，形成口碑效应。p氛围渲染，产品展示：氛围渲染，产品展示：活动现场设置美容体验区、产品展示区和特价促销区等
12、来配合开业庆典。如何进行房地产市场如何进行房地产市场分析分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的
13、发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方
14、：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法1。思路。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？
15、项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法2。步骤。步骤第一步：市第一步：市场区域界定区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域第二步：区域经济环境和市境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：第三步：专业市市场分析分析
16、按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：第四步：项目市目市场分析分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域区域经济环境分境分析析区域房地区域房地产市市场分分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法
17、3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的料的获得得区域区域经济环境分析境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地区域房地产市市场分析分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来
18、源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法3。方法。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能（三）能够反映区域房反映区域房地地产市市场发展状况的指展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）8003000300040004000800080
19、00以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8% 高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法3。方法。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地房地产开开发投投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理
20、指标为0.1-0.15房地房地产开开发投投资/固定固定资产投投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域区域经济环境和市境和市场分析分析（三）能（三）能够反映区域房反映区域房地地产市市场发展状况的指展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法3。方法。方法第二步第二步区域区域经济环境和市境和市场分析分析（三
21、）能（三）能够反映区域房反映区域房地地产市市场发展状况的指展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821
22、4867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法3。方法。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅、住宅类土地供土地供应情况、情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给总量、量、供供给结构分析（按面构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商
23、品房成交成交结构、构、产品特点品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地房地产市市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方房地产市场分析的思路、步骤和方法法3。方法。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜
24、在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（工具（项目目+环境境+竞争）争）SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要
25、素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强
26、调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什
27、么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容学习内容 理论部分 案例学习
