华立时代广场商业策划(全案打印版)197页

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1、1 1策划内容Part 1 Part 1 项目概况项目概况Part 2 Part 2 区位及社会经济研究区位及社会经济研究Part 3 Part 3 商业情况研究商业情况研究Part 4 Part 4 商业物业研究商业物业研究Part 5 Part 5 商业发展定位研究商业发展定位研究Part 6 Part 6 商业设计建议商业设计建议Part 7 Part 7 租售策略建议租售策略建议2 2Part 1 项目背景3 3位置n n大渡口区大渡口区主城区边缘主城区边缘n n大渡口区规划商业中心的南端，新城与旧城交界处大渡口区规划商业中心的南端，新城与旧城交界处4 4项目情况n n总建筑面积约总建

2、筑面积约1010万万mm2 2。n n商业面积约商业面积约4.84.8万万mm2 2，n n住宅约住宅约4.24.2万万mm2 2n n项目四面临街项目四面临街n n梯形用地，高差约梯形用地，高差约5 5米米步行街步行街松松青青路路大中路大中路榕榕湖湖路路H=261.20H=261.20H=261.00H=261.00H=266.70H=266.70H=264.43H=264.435 5步行街步行街松松青青路路大中路大中路榕榕湖湖路路规划设计n n裙楼商业，裙楼商业，-1-1至至4 4层层n n搂层面积约搂层面积约8500-10500M28500-10500M2各层规划建筑面积各层规划建筑面积

3、负二层负二层负一层负一层一层一层二层二层三层三层四层四层10435M10435M2 210435M10435M2 28458M8458M2 28641M8641M2 28641M8641M2 28641M8641M2 26 6项目周边情况规划商业中心区传统商业区交通枢纽新住宅区新住宅区行政中心规划商业区7 7项目筹备及开发进度n n计划计划20052005年年7 7月开始施工月开始施工n n20072007年年9 9月竣工验收月竣工验收n n 20082008年年6 6月月3030日前开业日前开业8 8Part 2 大渡口区位及社会经济研究 9 9在主城区中处于边缘化地位n n地理位置因素地理

4、位置因素qq位于重庆市主城区西位于重庆市主城区西南部边缘。南部边缘。qq现规划调整为主城核现规划调整为主城核心区的边缘。心区的边缘。1010n n城市重工业区城市重工业区qq经济总量小，位列主城区经济总量小，位列主城区群下游群下游qq原为重钢服务的基地型城原为重钢服务的基地型城区，产业工人聚集。区，产业工人聚集。重钢在职员工重钢在职员工2.72.7万人，大万人，大系统的相关人员共系统的相关人员共8.78.7万人万人（包括退休工人），超过（包括退休工人），超过全区常住人口全区常住人口1/31/3。 qq城市形象：落后工业区，城市形象：落后工业区，市民认知度低市民认知度低在主城区中处于边缘化地位1

5、111大渡口商业消费基础薄弱n n区域人口规模小，增长区域人口规模小，增长缓慢缓慢大渡口区分区规划大渡口区分区规划中预计：到中预计：到20202020年区域年区域人口规模达到人口规模达到4545万人。万人。届时人口规模仍落后于届时人口规模仍落后于现在的江北区。现在的江北区。1212n n居民收入水平低，消费力弱居民收入水平低，消费力弱2002年重庆市各区社会零售品总额比较图（单位：万元）n n20032003年大渡口区城镇居民人均可年大渡口区城镇居民人均可支配收入为支配收入为80328032元元n n20042004年大渡口区社会零售总额排名主年大渡口区社会零售总额排名主城区倒数第一城区倒数第

6、一大渡口商业消费基础薄弱1313n n打造第六大商圈打造第六大商圈qq区政府提出希望通过区政府提出希望通过3-73-7年的努力，年的努力，在大渡口打造重庆市独具现代购物在大渡口打造重庆市独具现代购物公园特色的第六大商圈。公园特色的第六大商圈。qq项目所在的商业中心：项目所在的商业中心：n n总面积总面积80.9180.91公顷公顷n n可居住人口为可居住人口为2.622.62万人万人n n其中商业面积共其中商业面积共5050万平方米。万平方米。项目地块商业中心区功能分析图商业中心区功能分析图商业中心区功能分析图商业中心区功能分析图政府大力发展大渡口区，提升区域地位商商业业中中心心建建设设项目项

7、目商业面商业面积积进度进度华立华立. .时代广场时代广场5 5万万m2m220052005年年7 7月动工月动工商业中心商业中心. .国瑞城国瑞城1616万万m2m220052005年年6 6月动工月动工轻轨站大渡口站和轻轨站大渡口站和佳禾钰茂佳禾钰茂. .香港城香港城9 9万万m2m220052005年完成轻轨较年完成轻轨较新线二期工程及香港新线二期工程及香港城西区工程量城西区工程量40%40%天泰天泰. .金地广场金地广场6 6万万m2m220052005年年4 4月动工月动工1414华华华华福福福福路路路路 中坝路中坝路中坝路中坝路 福茄路福茄路福茄路福茄路 金建路金建路金建路金建路鱼洞

8、大桥鱼洞大桥鱼洞大桥鱼洞大桥 n n“五纵五横五纵五横”道路建设道路建设qq路网整合后大渡口区将形成路网整合后大渡口区将形成较为完备的路网骨架，将彻较为完备的路网骨架，将彻底改善现在口袋型的道路交底改善现在口袋型的道路交通现状通现状五五纵纵五五横横道道路路工工程程项目名称项目名称进度进度五五纵纵鱼洞大桥鱼洞大桥2323年内完工年内完工陈庹路大渡口段陈庹路大渡口段20052005年底动工年底动工袁茄路改造袁茄路改造20052005年内完工年内完工滨江路滨江路20052005年内动工年内动工华福路华福路2323年内完工年内完工五五横横新九中路新九中路2323年内完工年内完工金建路金建路双山路双山路

9、中坝路中坝路福茄路福茄路政府大力发展大渡口区提升区域地位1515轻轻轻轻轨轨轨轨二二二二号号号号线线线线陈陈陈陈庹庹庹庹路路路路 袁袁袁袁茄茄茄茄路路路路 滨滨滨滨江江江江路路路路 新九中路新九中路新九中路新九中路 双山路双山路双山路双山路华华华华福福福福路路路路 中坝路中坝路中坝路中坝路 福茄路福茄路福茄路福茄路 金建路金建路金建路金建路鱼洞大桥鱼洞大桥鱼洞大桥鱼洞大桥 “五纵五横五纵五横”道路建设道路建设1616轻轻轻轻轨轨轨轨二二二二号号号号线线线线陈陈陈陈庹庹庹庹路路路路 袁袁袁袁茄茄茄茄路路路路滨滨滨滨江江江江路路路路 新九中路新九中路新九中路新九中路 双山路双山路双山路双山路上界高

10、上界高上界高上界高速公路速公路速公路速公路钢钢钢钢花花花花路路路路钢花支路钢花支路钢花支路钢花支路至至至至巴巴巴巴南南南南至九龙坡、至九龙坡、至九龙坡、至九龙坡、沙坪坝、沙坪坝、沙坪坝、沙坪坝、江北、渝北江北、渝北江北、渝北江北、渝北至中梁山至中梁山至中梁山至中梁山 至巴南至巴南至巴南至巴南至杨家坪至杨家坪至杨家坪至杨家坪至杨家坪至杨家坪至杨家坪至杨家坪 至至至至九九九九龙龙龙龙坡坡坡坡 至九龙园至九龙园至九龙园至九龙园区（区（区（区（B B区）区）区）区）与其他城市区域联系qq公路与城市道路交通较为公路与城市道路交通较为便利，区内及周边主要有便利，区内及周边主要有上界高速公路、陈庹路、上界高

11、速公路、陈庹路、袁茄路、双山路、老九中袁茄路、双山路、老九中路可通达中梁山、陈家坪、路可通达中梁山、陈家坪、袁家岗及建桥工业园区袁家岗及建桥工业园区A A区。区。区内部分快速路出入口不区内部分快速路出入口不完善对对外交通联系形成完善对对外交通联系形成一定制约一定制约 qq过境车流主要方向由成渝过境车流主要方向由成渝高速公路经中梁山隧道进高速公路经中梁山隧道进入陈家坪，经袁茄路、陈入陈家坪，经袁茄路、陈庹路、上界路向城区和巴庹路、上界路向城区和巴南区方向。南区方向。1717Part 3 商业情况研究1818重庆五大商圈发展情况及借鉴意义沙坪坝商圈观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈级别：级别：

12、区级商业规模：商业规模：50万M2核心商圈：核心商圈：沙坪坝区档次：档次：以中档为主经营特点：经营特点：文化气氛较浓，有明显的教育经济商圈特征级别：级别：区级商业规模：商业规模：40万M2核心商圈：核心商圈：杨家坪区档次：档次：以中低档为主经营特点：经营特点：讲求公共空间、公共环境布置级别：级别：区级商业规模：商业规模：60万M2核心商圈：核心商圈：观音桥区档次：档次：以中高档为主经营特点：经营特点：区域内高档楼盘众多，周边人口密，消费水平高，商业经营起点高级别：级别：市级商业规模：商业规模：50万M2核心商圈：核心商圈：重庆市档次：档次：低到高都有，中高档为主经营特点：经营特点：西南第一街，

13、重庆市最繁华、最洋气消费的涉外中央CBD区级别：级别：区级商业规模：商业规模：60万M2核心商圈：核心商圈：南坪区档次：档次：以中低档为主经营特点：经营特点：着力打造家具消费商圈，会展经济也将成为一大竞争优势数据来源：大渡口区商贸流通工作会议专题调研报告汇编数据来源：大渡口区商贸流通工作会议专题调研报告汇编1919各商圈发展目标解放碑解放碑将多建商务类建筑，适当控制商贸类建筑和住宅类建筑的建将多建商务类建筑，适当控制商贸类建筑和住宅类建筑的建设设 ，成为集商务办公、会展旅游、文化娱乐功能为一体的中，成为集商务办公、会展旅游、文化娱乐功能为一体的中心区。心区。 沙坪坝沙坪坝建成集文化、教育、科技

14、氛围最浓的商业文化中心。建成集文化、教育、科技氛围最浓的商业文化中心。 观音桥观音桥打造辐射打造辐射130130万人的北部购物天堂，建成重庆主城区面积最万人的北部购物天堂，建成重庆主城区面积最大的商业步行街，商圈面积将达到大的商业步行街，商圈面积将达到42.4242.42公顷，成为西南最大公顷，成为西南最大的生态商圈。的生态商圈。 杨家坪杨家坪面积在原有基础上陡增近面积在原有基础上陡增近3 3倍，增至倍，增至6060余万平方米，形成以余万平方米，形成以转盘为中心，方圆达转盘为中心，方圆达2 2平方公里的商圈，五年内将在此基础上平方公里的商圈，五年内将在此基础上打造三条打造三条“子步行街子步行街

15、”。 南坪南坪在在20072007年内建成为西部最具活力和最有影响力的商务区之一年内建成为西部最具活力和最有影响力的商务区之一, ,达到商业设施面积达到商业设施面积100100万平方米、商业零售总额达万平方米、商业零售总额达100100亿的亿的“双百双百”目标。目标。2020借鉴共性：共性：1 1）商圈辐射范围内人口众多）商圈辐射范围内人口众多2 2）商业聚集程度高）商业聚集程度高3 3）以标志性建筑、广场为中心呈放射状）以标志性建筑、广场为中心呈放射状4 4）以多个百货、大型超市为其商业带动龙头）以多个百货、大型超市为其商业带动龙头5 5）产品类型及经营档次与区域内人口密切相关）产品类型及经

16、营档次与区域内人口密切相关6 6）有一定的商业基础沉淀，经政府打造后加速发展）有一定的商业基础沉淀，经政府打造后加速发展7 7）除解放碑商圈外，其他商圈辐射范围仍以本区为主）除解放碑商圈外，其他商圈辐射范围仍以本区为主从以上可看出：从以上可看出：n n任何一个商圈的形成发展都需要具备相当的条件，而其中的消费者是任何一个商圈的形成发展都需要具备相当的条件，而其中的消费者是该商圈的决定性因素；该商圈的决定性因素；n n各大商圈仍在不断发展扩张，商圈相互之间的竞争日益激烈。各大商圈仍在不断发展扩张，商圈相互之间的竞争日益激烈。2121重庆百货、超市发展n n现有五大商圈均有较大型百货、超市，且布局在

17、商圈核现有五大商圈均有较大型百货、超市，且布局在商圈核心，起龙头左右。心，起龙头左右。解放碑解放碑时代美美、太平洋、重百、新世纪、王府井、迪康、时代美美、太平洋、重百、新世纪、王府井、迪康、银太、家乐福、山城银太、家乐福、山城沙坪坝沙坪坝重百、新世纪、立洋、北京华联、立丹重百、新世纪、立洋、北京华联、立丹观音桥观音桥远东、重百、新世纪、北京华联、贸业、香港城、家远东、重百、新世纪、北京华联、贸业、香港城、家乐福、永辉乐福、永辉杨家坪杨家坪重百、新世纪、家乐福、立丹重百、新世纪、家乐福、立丹南坪南坪重百、新世纪、浪高百盛、麦德龙、好又多重百、新世纪、浪高百盛、麦德龙、好又多大渡口大渡口钢花百货、

18、新世纪、山城钢花百货、新世纪、山城2222n n区域内商业中心，商业聚集度高区域内商业中心，商业聚集度高n n要求辐射范围内达到一定数量的人口要求辐射范围内达到一定数量的人口n n目标消费者有一定的购买力目标消费者有一定的购买力n n要求有其他配套相辅要求有其他配套相辅以家乐福为例：以家乐福为例：n n其进驻要求中心区人口达到其进驻要求中心区人口达到5050万，辐射商圈内人口达到万，辐射商圈内人口达到8080万。万。n n以大渡口区来看，虽然该区未有家乐福，但人口仅有以大渡口区来看，虽然该区未有家乐福，但人口仅有2020多万，远多万，远未达到开店规模；且大渡口区商业聚集度较低；另外该区住宅对未

19、达到开店规模；且大渡口区商业聚集度较低；另外该区住宅对外区购房者吸引力不足，现有的购房者大多是本区的二次置业者，外区购房者吸引力不足，现有的购房者大多是本区的二次置业者，消费力没有增加；以其他品牌商家的进驻情况为参考，如麦当劳消费力没有增加；以其他品牌商家的进驻情况为参考，如麦当劳或肯德基没有进入大渡口。或肯德基没有进入大渡口。重庆主要商家进驻要求2323大渡口区商业布局：大渡口区商业布局：n n大渡口区现有的商业主大渡口区现有的商业主要集中在钢花路、松青要集中在钢花路、松青路、文体路及区政府附路、文体路及区政府附近。近。文体路文体路松松青青路路钢钢花花路路项目商圈情况n 现有的商业规模在15

20、-20万平方米左右。商业规模：商业规模：2424经营业种n n餐饮和服装：主要消费点餐饮和服装：主要消费点n n陶瓷洁具和家具：占据了陶瓷洁具和家具：占据了店铺数量的店铺数量的12%12%和和8%8%。n n电信通讯和日化电信通讯和日化/ /百货百货/ /超市：超市：仍然处于相对较低的水平仍然处于相对较低的水平2525经营档次：经营档次：n n传统工业区，商业定位低传统工业区，商业定位低n n以满足本地居民日常基本需求为以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。整体经营档次较低。n n区府附近新建的餐饮业以中档为区府附近新建的餐饮

21、业以中档为主，但供给量偏大。主，但供给量偏大。业态单一，经营档次低业态：业态：n n现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。n n较大型的百货商场和超市分别只有较大型的百货商场和超市分别只有1 1家和家和2 2家，难以对本区商业起到龙家，难以对本区商业起到龙头作用。头作用。n n所有业态中街铺零售业占所有业态中街铺零售业占90%90%以上，整体商业发展仍处于较低水平。以上，整体商业发展仍处于较低水平。2626项目商圈现状特点小结n n大渡口区现有商业分布较为零散。大渡口区现有商业分布较为零散。n n规模普遍较小，缺

22、乏集聚力。规模普遍较小，缺乏集聚力。n n经营业种业态较为单一。经营业种业态较为单一。n n低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。2727收入水平：收入水平：n2003年大渡口城市居民人均可支配收入8031元。n2003年重钢职工平均工资21090元。商圈范围内人口评估：商圈范围内人口评估：n项目1公里范围内居住人口评估n商业中心居住人口：2.6万人n九宫庙现居住人口：2.7万人 合计：约5.3万人n项目3公里范围内居住人口评估q商业中心居住人口：2.6万人q九宫庙居住人口：2.7万人q新山村居住人口：3.1万人q跃进村居住人口：4.8万人q八桥镇（约1/

23、2）人口：1.9万人 合计：约13.2万人1 1公里范围公里范围公里范围公里范围3 3公里范围公里范围公里范围公里范围商圈内消费者大渡口区总人口：大渡口区总人口：n约21万人，流动人口少2828消费构成仍以衣食住行为主消费构成：消费构成：n n20032003年大渡口区城市居民人均年大渡口区城市居民人均消费性支出消费性支出67196719元。元。n n恩格尔系数为恩格尔系数为0.440.44。n n衣食住行仍然是居民的主要支衣食住行仍然是居民的主要支出项，四项合计占据了总支出出项，四项合计占据了总支出的的73%73%。2929消费外流严重n n日常生活消费品：在本区消费。日常生活消费品：在本区

24、消费。n n日常中低档餐饮：大都在本区消费。日常中低档餐饮：大都在本区消费。n n服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到解放碑，高档消费服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到解放碑，高档消费基本上是定点消费基本上是定点消费 。n n家电等耐用品：目前还是在主城区买。家电等耐用品：目前还是在主城区买。n n中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮 ，区政府公务员等商务餐饮基本消费外流。，区政府公务员等商务餐饮基本消费外流。数据来源：重钢职工调查问卷数据来源：重钢职工调查问卷3030需求特征n n购物环境差和商品种类少是消费者最不满意的地方购物环境差和商品种

25、类少是消费者最不满意的地方3131n n质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。n n消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。3232n n知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。3333大渡口商圈与市级、片区商圈的比较大渡口商圈与市级、片区商圈的比较比较因素比较因素大渡口商圈大渡口商圈解放碑商圈解放碑商圈杨家坪商圈杨家坪商圈商圈级别商圈级别重庆次区级商圈重庆次区级商圈重庆市级商圈

26、，泛重庆市级商圈，泛CBDCBD区商区商务商业中心，国内中心城市务商业中心，国内中心城市最大商圈之一最大商圈之一重庆四大区级商圈重庆四大区级商圈之一之一商圈基本功能商圈基本功能生活购物、餐饮生活购物、餐饮休闲购物、餐饮、娱乐、观休闲购物、餐饮、娱乐、观光、体验光、体验生活购物、观光、生活购物、观光、餐饮、体现餐饮、体现日均人流量日均人流量3030万人万人/ /天天2828万人万人/ /天天消费者组成消费者组成本区家庭顾客本区家庭顾客时尚人士、塔顶消费群、外时尚人士、塔顶消费群、外地游客、年轻白领地游客、年轻白领区域居民及周边区区域居民及周边区域家庭顾客域家庭顾客主力客户主力客户较其他区档次低的

27、百货较其他区档次低的百货店（重百、新世纪）店（重百、新世纪）集重庆中、外百货商家和各集重庆中、外百货商家和各类专卖店类专卖店以本地百货为主，以本地百货为主，电器、综超为辅电器、综超为辅聚集度聚集度较零散较零散高度聚集高度聚集聚集度较好聚集度较好经营水平经营水平较低较低最高最高较好较好交通交通较落后，有待建设较落后，有待建设路网发达，交通立体化路网发达，交通立体化立体化交通网立体化交通网政府关注度政府关注度支持尚不全面支持尚不全面配合、支持力度足，商管能配合、支持力度足，商管能力强力强有较好的商管能力有较好的商管能力3434现有条件：现有条件：n n大渡口需要一个商业中心大渡口需要一个商业中心n

28、 n已有商业中心的规划已有商业中心的规划n n交通条件不断完善交通条件不断完善大渡口区打造第六商圈研判欠缺：欠缺：n n本区消费力不足，商业发展阻本区消费力不足，商业发展阻力大，也影响了知名品牌商家力大，也影响了知名品牌商家的进入的进入n n政府对商圈打造的支持主要体政府对商圈打造的支持主要体现在交通上，其他方面的支持现在交通上，其他方面的支持力度未足力度未足n n大渡口区要打造重庆第六商圈，已经具备了一些基本条件，但其大渡口区要打造重庆第六商圈，已经具备了一些基本条件，但其现有商业仍处于发展的初级阶段，且在中短期内都较难改变，故现有商业仍处于发展的初级阶段，且在中短期内都较难改变，故第六商圈

29、的最终实现仍然需要一段较长的时间。第六商圈的最终实现仍然需要一段较长的时间。3535Part 4 大渡口区商用物业研究3636近年大渡口区商用物业增长迅速，供求平衡近年大渡口区商用物业增长迅速，供求平衡n n目前大渡口区商业总量较小目前大渡口区商业总量较小qq目前全区商业面积约目前全区商业面积约15152020万万m2m2；qq20032003年全区商业网点年全区商业网点39613961个个，主要分布于钢花路、文体路、区府、，主要分布于钢花路、文体路、区府、南区新住宅区和陶瓷市场。南区新住宅区和陶瓷市场。n n近年大渡口区商用物业供应和需求增长速度快，基本保持供求平衡。近年大渡口区商用物业供应

30、和需求增长速度快，基本保持供求平衡。近年大渡口区商服用房投资额及成交额数据来源：大渡口区统计年鉴3737未来几年大渡口区商用物业供应量猛增未来几年大渡口区商用物业供应量猛增n n目前大渡口区商业面积约目前大渡口区商业面积约15152020万万m2m2，未来三年，大渡口区商业面积猛增，未来三年，大渡口区商业面积猛增，几个主要项目共有近几个主要项目共有近4040万万m2m2的商业用房推出市场，大渡口区新商业中心规划的商业用房推出市场，大渡口区新商业中心规划商业面积为商业面积为48.248.2万万m2m2，加上香港城，大渡口区商业面积近，加上香港城，大渡口区商业面积近6060万万m2m2，达到目，达

31、到目前解放碑和观音桥商圈的商业规模；前解放碑和观音桥商圈的商业规模；n n商用物业供应量巨大并增长迅猛，为大渡口商用物业销售带来压力。商用物业供应量巨大并增长迅猛，为大渡口商用物业销售带来压力。项目名称项目名称供应量供应量华立时代广场华立时代广场4.54.5万万m2m2香港城香港城9 9万万m2m2国瑞城国瑞城1616万万m2m2天泰金地广场天泰金地广场4.44.4万万m2m2锦天商务中心锦天商务中心1.61.6万万m2m2金字塔金都会广场金字塔金都会广场1.51.5万万m2m2春晖花园三期街铺春晖花园三期街铺0.50.5万万m2m2春晖御庭街铺春晖御庭街铺0.50.5万万m2m2金色世纪街铺

32、金色世纪街铺0.50.5万万m2m2合计合计38.538.5万万m2m2商圈商圈商业面积商业面积大渡口大渡口规划规划5050万万m2m2解放碑解放碑5050万万m2m2沙坪坝沙坪坝5050万万m2m2观音桥观音桥6060万万m2m2杨家坪杨家坪4040万万m2m2南坪南坪6060万万m2m2大渡口区各大型商用物业供应量重庆各商圈商业面积对比3838大渡口区商用物业产品形式n n大渡口区现有商用物业产品形式主要有商业街、住宅底商、集中商业等，产品大渡口区现有商用物业产品形式主要有商业街、住宅底商、集中商业等，产品类型较少；类型较少； n n未来大渡口商用物业产品类型增多，在建在售商用物业产品类型

33、主要有裙楼集未来大渡口商用物业产品类型增多，在建在售商用物业产品类型主要有裙楼集中商业、商业步行街、住宅底商等，中商业、商业步行街、住宅底商等，未来供应的主要产品为裙楼集中商业，并未来供应的主要产品为裙楼集中商业，并且大部分集中与新商业中心区内。且大部分集中与新商业中心区内。n n目前重庆各大商圈在售商用物业产品形式主要是集中商业、门面、商业内街、目前重庆各大商圈在售商用物业产品形式主要是集中商业、门面、商业内街、地下步行街，大渡口在售产品形式与重庆市基本一致。地下步行街，大渡口在售产品形式与重庆市基本一致。产品形式产品形式地段地段集中商业集中商业陶瓷市场陶瓷市场商业街商业街钢花路、文体路钢花

34、路、文体路住宅底商住宅底商区府周边、南部新住宅区区府周边、南部新住宅区产品类型现状在建在售商用物业产品类型产品形式产品形式项目名称项目名称裙楼集中商业商业步行街裙楼集中商业商业步行街华立时代广场、国瑞城华立时代广场、国瑞城裙楼集中商业裙楼集中商业香港城、天泰金地广场、锦天商务中心、金都会金字塔广场香港城、天泰金地广场、锦天商务中心、金都会金字塔广场住宅底商住宅底商春晖御庭、金色世纪、天辰华府、三木花园春晖御庭、金色世纪、天辰华府、三木花园3939大渡口区商用物业开发模式n n大渡口区商用物业开发模式主要有三种：大渡口区商用物业开发模式主要有三种：（1 1）订单式；（订单式；（2 2）边建边招商

35、；（）边建边招商；（3 3）先建后招商）先建后招商开发模式开发模式项目名称项目名称订单式订单式天泰金地广场、香港城、国瑞城陶瓷市场天泰金地广场、香港城、国瑞城陶瓷市场边建边招商边建边招商锦天商务中心锦天商务中心先建后招商先建后招商金字塔金都会广场金字塔金都会广场大渡口区主要在建在售商用物业开发模式4040大渡口区商用物业产品特征n n商业层数：商业层数：大渡口区商业层数一般为一或两层，两层以上较少，三层或以上大渡口区商业层数一般为一或两层，两层以上较少，三层或以上一部分用作商务办公；一部分用作商务办公；n n商铺面积：商铺面积：在售商用物业主要是住宅底商和门面，面积主要为在售商用物业主要是住宅

36、底商和门面，面积主要为202080m280m2；n n商铺开间进深：商铺开间进深：大渡口区商铺开间较小，一般在大渡口区商铺开间较小，一般在3 35 5米米，进深较大，一般为，进深较大，一般为十几米十几米，有些甚至达三十多米。，有些甚至达三十多米。项目名称项目名称商铺面积商铺面积商铺开间商铺开间商铺进深商铺进深春晖御庭春晖御庭2020180m2180m2，主要为，主要为707080m280m23 37 7米米8 81616米米天辰华府天辰华府主要主要282838m238m23 35 5米米5 51515米米三木花园三木花园303080m280m2，主要为，主要为50m250m23 35 5米米1

37、0102020米米锦天华庭锦天华庭303090m290m2，主要为，主要为40m240m23 35 5米米10101515米米春晖花园春晖花园主要为主要为505060m260m23 35 5米米约约1515米米金色世纪金色世纪101040m240m2，主要为，主要为20m220m23 34 4米米5 58 8米米锦天佳园锦天佳园主要为主要为505080m280m2约约5 5米米约约1010米米4141大渡口区商用物业租售概况：大渡口区商用物业租售概况：n n大渡口区商用物业售价较低大渡口区商用物业售价较低n n租金水平较低租金水平较低n n投资回报率较低投资回报率较低n n松青路二、三层商铺以

38、及离中心商业区较远的南部新住宅区松青路二、三层商铺以及离中心商业区较远的南部新住宅区底商门面空置率较高底商门面空置率较高大渡口区商用物业租售情况4242n n近年大渡口区商用物业售价和租金增长迅速，两年内上近年大渡口区商用物业售价和租金增长迅速，两年内上涨一倍，售价上升速度比租金快；涨一倍，售价上升速度比租金快；n n南部新住宅区商铺门面售价从两年前南部新住宅区商铺门面售价从两年前30003000多元多元/m2/m2起上起上升到目前升到目前60006000多元多元/m2/m2，租金从，租金从2020元元/m2/m2上升到目前上升到目前4040元元/m2/m2。租售价格水平4343n n大渡口区

39、在售物业主要为住宅底商和沿街商铺，出售商铺层数一大渡口区在售物业主要为住宅底商和沿街商铺，出售商铺层数一般为般为1 12 2层层；n n沿街沿街门面单价门面单价600060003000030000元元/m2/m2，二层，二层3000300040004000元元/m2/m2，商，商铺铺总价主要为总价主要为20208080万元万元。n n靠近钢花路老商业区和区府附近商铺价格较高。南部新住宅区底靠近钢花路老商业区和区府附近商铺价格较高。南部新住宅区底商价格由北向南递减。商价格由北向南递减。项目名称项目名称单价单价总价总价新商业中心区门面新商业中心区门面靠松青路约靠松青路约3 3万元万元/m2/m2，

40、其余，其余1 1万多元万多元/m2/m22020300300万元，主要万元，主要60608080万元左右万元左右南部新住宅区底商南部新住宅区底商靠松青路门面靠松青路门面6000600080008000元元/m2/m2，二层，二层3000300040004000元元/m2/m2，其余，其余5000500060006000元元/m2/m2主要主要10106060万元万元区府附近住宅底商区府附近住宅底商门面门面800080001000010000元元/m2/m2，二层，二层3000300040004000元元/m2/m2主要主要20208080万元万元售价地段特征大渡口在售商用物业价格地段特征444

41、4租金地段特征n n目前大渡口区商用物业租金地域差异明显，老商业街如钢花路、文目前大渡口区商用物业租金地域差异明显，老商业街如钢花路、文体路租金水平较高；体路租金水平较高；n n钢花路租金水平最高，大型商用物业钢花路租金水平最高，大型商用物业20206060元元/m2/m2，门面，门面6060200200元元/m2/m2，二三层，二三层18183030元元/m2/m2；n n其余住宅底商租金一般其余住宅底商租金一般20205050元元/m2/m2，区府附近较南部新住宅区高，区府附近较南部新住宅区高，租金沿松青路从北到南递减；租金沿松青路从北到南递减；项目名称项目名称租金租金老商业区（钢花路、）

42、老商业区（钢花路、）文体路文体路大型商用物业大型商用物业15156060元元/m2/m2，门面，门面2020200200元元/m2/m2，二、，二、三层三层18183030元元/m2/m2南部新住宅区底商南部新住宅区底商靠松青路首层门面靠松青路首层门面20204545元元/m2/m2区府附近住宅区底商区府附近住宅区底商30305050元元/m2/m2陶瓷市场陶瓷市场负一层负一层1515元元/m2/m2，首层，首层5050元元/m2/m2，二层，二层11111313元元/m2/m24545热销商铺特征n n产品形式产品形式qq大渡口区目前最热销的商用物业是首层门面；大渡口区目前最热销的商用物业是

43、首层门面；qq重庆市目前最热销的商用物业是产权式商铺、首层门面、商业内重庆市目前最热销的商用物业是产权式商铺、首层门面、商业内街、地下商业街。街、地下商业街。n n产品地段产品地段qq大渡口区靠近商业旺区或区府附近是商铺最热销的地段，预计新大渡口区靠近商业旺区或区府附近是商铺最热销的地段，预计新商业中心区会成为未来大渡口商铺最热销的地段。商业中心区会成为未来大渡口商铺最热销的地段。n n产品特征产品特征qq楼层：大渡口区首层商铺最受欢迎，重庆市首层商铺最受欢迎，楼层：大渡口区首层商铺最受欢迎，重庆市首层商铺最受欢迎，其次是负一层其次是负一层qq面积：大渡口区面积：大渡口区101080m280m

44、2小面积商铺最热销小面积商铺最热销4646租售率n n大渡口区传统商业区（钢花路、文体路等）租售率高，出租大渡口区传统商业区（钢花路、文体路等）租售率高，出租率接近率接近100100；n n区府附近住宅底商租售率较高约区府附近住宅底商租售率较高约8080。n n南部新住宅区底商租售率南部新住宅区底商租售率20208080，靠松青路租售率较高，靠松青路租售率较高，从北到南递减。从北到南递减。地段地段经营情况经营情况商业老区（钢花路、文体路）商业老区（钢花路、文体路）租售率近租售率近100100，经营情况很好，经营情况很好区府附近住宅底商区府附近住宅底商门面租售率约门面租售率约80809090，二

45、层，二层5050南部新住宅区南部新住宅区靠天辰华府、春晖花园首层租售率靠天辰华府、春晖花园首层租售率8080，二层二层5050；三木花园门面租售率；三木花园门面租售率3030，锦天华庭、金色世纪锦天华庭、金色世纪20204747投资回报率n n重庆其他各大商圈商用物业投资回报率重庆其他各大商圈商用物业投资回报率7 71010以上，大渡口以上，大渡口区商铺投资回报率不高，一般区商铺投资回报率不高，一般4 48 8；n n接近商业旺区或区府附近的商铺投资回报率相对较高。接近商业旺区或区府附近的商铺投资回报率相对较高。项目名称项目名称投资回报率投资回报率天辰华府底商天辰华府底商7 7三木花园门面三木

46、花园门面5 5春晖花园门面春晖花园门面4.54.5锦天华庭门面锦天华庭门面4.54.5金色世纪门面金色世纪门面5 5阳光花园门面阳光花园门面7.57.5锦天佳园门面锦天佳园门面6 6文体苑门面文体苑门面5 54848大渡口商用物业中小投资者特征分析n n社会特征：一般在社会特征：一般在3030岁以上，企业中高层管理者或技术人员，政府公务岁以上，企业中高层管理者或技术人员，政府公务员，教师，律师，个体工商户等员，教师，律师，个体工商户等n n地域来源：主要来自大渡口本区及周边农村地域来源：主要来自大渡口本区及周边农村n n投资地段：商业旺区商铺租赁情况和经营情况好，投资回报率高，如钢投资地段：商

47、业旺区商铺租赁情况和经营情况好，投资回报率高，如钢花路附近、区府附近和未来商业中心区，是投资者首选的地段。花路附近、区府附近和未来商业中心区，是投资者首选的地段。n n产品需求：产品需求：qq商铺面积：商铺面积：101080m280m2qq产品类型：门面，首层、负一层商铺产品类型：门面，首层、负一层商铺n n承受价格：价格敏感度较高，一般承受总价为承受价格：价格敏感度较高，一般承受总价为10105050万元万元n n购买目的：购买目的： 投资和自营各占一半投资和自营各占一半4949区域商业竞争情况5050区域商业规模n n商业中心区和香港城商业面积共为商业中心区和香港城商业面积共为57.257

48、.2万万m2m2；n n华立时代广场、香港城、天泰金地华立时代广场、香港城、天泰金地广场、国瑞城商业面积共为广场、国瑞城商业面积共为33.933.9万万m2m2，占大渡口区商业面积，占大渡口区商业面积6060；n n项目项目1km1km半径范围内，商业面积约半径范围内，商业面积约3535万万m2m2。中心商中心商业区业区项目项目项目项目1km1km半径范围半径范围5151香港城项目概况规模规模占地占地6.46.4万万m2m2，总建，总建33.733.7万万m2m2，商业商业9 9万万m2m2，住宅，住宅1515万万m2m2，四星级酒店，四星级酒店3.53.5万万m2m2，轻轨站，轻轨站2.32

49、.3万万m2m2交通状况交通状况轻轨站出口，公交总站，大渡口汽车总站，交通条件十分优越轻轨站出口，公交总站，大渡口汽车总站，交通条件十分优越商业楼层商业楼层-1-13 3层层，共，共9 9万万m2m2商业功能商业功能市民商业广场，超市、百货、餐饮街、娱乐城市民商业广场，超市、百货、餐饮街、娱乐城商业功能布局商业功能布局永辉超市永辉超市1 1万万m2m2在东面商业广场负在东面商业广场负1 1层，餐饮街在西南面住宅楼下面。层，餐饮街在西南面住宅楼下面。在谈主力商家在谈主力商家永辉超市（基本确定）、新世纪百货（机会较大）、英国乐购、深圳人人乐永辉超市（基本确定）、新世纪百货（机会较大）、英国乐购、深

50、圳人人乐超市、新一佳超市、新一佳开业时间开业时间20062006年初竣工，年初竣工，20062006年年1010月前开业月前开业租售比例租售比例4 4万万m2m2出售出售，5 5万万m2m2招商招商招商销售策略招商销售策略先招商后出售，引入超市、百货等先招商后出售，引入超市、百货等商铺间隔商铺间隔大开间，大开间，根据买家需求划分间隔根据买家需求划分间隔 售价售价均价均价1000010000元元/m2/m2以上，门面以上，门面2500025000元元/m2/m2以上以上 主入口设置主入口设置东面商业广场商场主入口东面商业广场商场主入口、酒店及公寓主入口，北面轻轨两侧各有一个商场、酒店及公寓主入口

51、，北面轻轨两侧各有一个商场入口，南面翠云街商场入口入口，南面翠云街商场入口停车场停车场-2-2层，层，14001400多个多个项目特色和定位项目特色和定位百货超市购物商场，针对年轻时尚消费的休闲娱乐购物广场百货超市购物商场，针对年轻时尚消费的休闲娱乐购物广场 5252天泰金地广场项目概况规模规模商业面积约商业面积约4.44.4万万m2m2 交通状况交通状况松青路松青路商业楼层商业楼层-1-13 3层层 商业功能商业功能大型超市、商业内街、餐饮大型超市、商业内街、餐饮主力商家主力商家易初莲花，约易初莲花，约2 2万万m2m2，1 13 3层层商业功能分布商业功能分布南面负南面负1 1层商业街，层

52、商业街，1 13 3层易初莲花，层易初莲花，4 4层餐厅、宴会厅；北面层餐厅、宴会厅；北面1 12 2层商层商业内街业内街开业时间开业时间预计预计20062006年初开业年初开业租售比例租售比例2 2万万m2m2招商，招商，2.42.4万万m2m2出售出售招商销售策略招商销售策略先招商后销售，引入大型超市先招商后销售，引入大型超市商铺间隔商铺间隔门面门面151560m260m2，地下商场，地下商场202080m280m2，商业内街，商业内街101050m250m2售价售价门面约门面约2500025000元元/m2 /m2 主入口设置主入口设置南面为易初莲花主入口以及地下商场入口南面为易初莲花主

53、入口以及地下商场入口，北面为商业内街入口，东西，北面为商业内街入口，东西两侧均有次入口。松青路（东）有商业广场及住宅入口。两侧均有次入口。松青路（东）有商业广场及住宅入口。 停车场停车场-1-1层半层与层半层与-2-2层全层，共约层全层，共约450450个车位个车位项目特色和定位项目特色和定位 大型超市商业街，休闲购物大型超市商业街，休闲购物5353国瑞城项目概况规模规模占地占地9.49.4万万m2m2，总建，总建5454万万m2m2，商业面积商业面积1616万万m2m2，住宅，住宅2727万万m2m2，其他，其他1111万万m2m2交通状况交通状况商业楼层商业楼层一期一期1 13 3层层，其

54、余，其余-2-23 3或者或者-1-13 3层层商业功能商业功能陶瓷市场、大型百货、生活超市、折扣店等陶瓷市场、大型百货、生活超市、折扣店等在谈主力商家在谈主力商家北京华联、家乐福、新世纪超市北京华联、家乐福、新世纪超市 开业时间开业时间预计预计20062006年年1010月前开业月前开业租售比例租售比例首期首期1 12 2层陶瓷市场出售共约层陶瓷市场出售共约1 1万万m2m2招商销售策略招商销售策略先招商后销售，陶瓷市场产权式出售先招商后销售，陶瓷市场产权式出售商铺间隔商铺间隔未定未定售价售价未定未定主入口设置主入口设置东北面东北面停车场停车场-2-2-1-1层层项目特色和定位项目特色和定位

55、把公园融入城市之中，打造成集商业、行政、商务、休闲、居住等功能把公园融入城市之中，打造成集商业、行政、商务、休闲、居住等功能为一体的高品质为一体的高品质“ “购物公园购物公园” ”。 融入都市休闲购物概念，把融入都市休闲购物概念，把157157亩开放亩开放型公园和商业设施结合为一体，型公园和商业设施结合为一体，50%50%以上的商业设施都在地下，而地上以上的商业设施都在地下，而地上则以休闲为主。则以休闲为主。5454区域同类型在建项目对本项目的影响n n多个同类型的集中商业聚集，有利于区域商业气氛的形成，聚集人多个同类型的集中商业聚集，有利于区域商业气氛的形成，聚集人气，打造新的商圈，提高商圈

56、知名度，有利于项目的商业发展；气，打造新的商圈，提高商圈知名度，有利于项目的商业发展；n n香港城、天泰金地广场、国瑞城、金都会广场的开业时间为香港城、天泰金地广场、国瑞城、金都会广场的开业时间为20062006年，年，比本项目早比本项目早1 12 2年，有机会也有威胁：年，有机会也有威胁：qq机会：机会：1.1.项目推出市场时，商圈基本形成，营造商业气氛，对本项目推出市场时，商圈基本形成，营造商业气氛，对本项目的销售有利；项目的销售有利； 2.2.有利于本项目借鉴其他项目的经验，及时调整开发经营有利于本项目借鉴其他项目的经验，及时调整开发经营和招商销售策略。和招商销售策略。qq威胁：威胁：1

57、. 1. 多个大型商用物业短时期内一起开业，使商用物业供多个大型商用物业短时期内一起开业，使商用物业供应量猛增，项目销售压力大；应量猛增，项目销售压力大； 2. 2. 本区商业发展不明朗因素较多，若商圈商业租赁和经本区商业发展不明朗因素较多，若商圈商业租赁和经营状况不理想，使项目销售压力大。营状况不理想，使项目销售压力大。5555区域同类型在建项目对本项目的影响缺少主题性商业缺少主题性商业n n同类在建项目大多是以休闲娱乐购物为主题的综合性商业，缺少主同类在建项目大多是以休闲娱乐购物为主题的综合性商业，缺少主题性商业，同质化竞争激烈。题性商业，同质化竞争激烈。业种业态同质化业种业态同质化n n

58、业态：几乎每个项目都有百货、超市、商业街（包括商业内街及地业态：几乎每个项目都有百货、超市、商业街（包括商业内街及地下商业街）同质化竞争激烈下商业街）同质化竞争激烈n n业种：主要有食品、日常消费品、家居、服装、时尚消费品、餐饮、业种：主要有食品、日常消费品、家居、服装、时尚消费品、餐饮、建材等，其中食品、日常消费品、服装、餐饮等是几乎每个项目都建材等，其中食品、日常消费品、服装、餐饮等是几乎每个项目都有的业种有的业种项目名称项目名称发展定位发展定位业态业态业种业种香港城香港城综合性商业综合性商业大型超市、百货、商业内大型超市、百货、商业内街街食品、日常消费品、服装、时尚消费品、食品、日常消费

59、品、服装、时尚消费品、通讯、餐饮、娱乐通讯、餐饮、娱乐天泰金地广场天泰金地广场综合性商业综合性商业大型超市、商业内街、地大型超市、商业内街、地下商业街下商业街食品、日常消费品、时尚消费品、餐饮食品、日常消费品、时尚消费品、餐饮国瑞城国瑞城综合性商业综合性商业专业市场、大型百货、超专业市场、大型百货、超市、折扣店、商业内街市、折扣店、商业内街建筑陶瓷、食品、日常消费品、服装、建筑陶瓷、食品、日常消费品、服装、时尚消费品、餐饮时尚消费品、餐饮金都会广场金都会广场综合性商业综合性商业百货等百货等服装、时尚消费品服装、时尚消费品5656区域同类型在建项目对本项目的影响同类型在建项目对本项目的影响n n

60、出售面积比例大于出售面积比例大于5050qq 出售的面积一般占总商业面积的一半或以上，出售的面积一般占总商业面积的一半或以上，20062006年香港城、年香港城、天泰金地广场、国瑞城一期和二期、金都会广场几个大型项目天泰金地广场、国瑞城一期和二期、金都会广场几个大型项目总出售面积超过总出售面积超过1010万万m2m2。n n租售策略租售策略qq一般采取先招商，引入主力店，再销售的策略，这种方式对投一般采取先招商，引入主力店，再销售的策略，这种方式对投资者具有较大的吸引力。本项目也应考虑采取先招商后销售的资者具有较大的吸引力。本项目也应考虑采取先招商后销售的租售策略。租售策略。项目名称项目名称租

61、售比例租售比例租售策略租售策略香港城香港城5 5万万m2m2招商，招商，4 4万万m2m2出售出售先招商后出售，引入超市、百货、家先招商后出售，引入超市、百货、家居专业超市等居专业超市等天泰金地广场天泰金地广场2 2万万m2m2招商，招商，2.42.4万万m2m2出售出售先招商后销售，引入大型超市先招商后销售，引入大型超市国瑞城国瑞城首期首期1 12 2层陶瓷市场出售，层陶瓷市场出售，共共1 1万万m2m2先招商后销售，陶瓷市场产权式出售先招商后销售，陶瓷市场产权式出售金都会广场金都会广场百货产权式出售，十几间百货产权式出售，十几间门面出售，共门面出售，共1.51.5万万m2m2先招商后销售，

62、招入百货店，以产权先招商后销售，招入百货店，以产权式出售式出售5757区域同类型在建项目对本项目的影响商户资源对比商户资源对比项目名称项目名称引入商户引入商户优势优势香港城香港城永辉超市已进驻，永辉超市已进驻，新世纪百货有意新世纪百货有意向向永辉超市规模大，物美价廉，对大渡口消费者永辉超市规模大，物美价廉，对大渡口消费者有较大吸引力，有利于项目销售和经营。有较大吸引力，有利于项目销售和经营。天泰金地广场天泰金地广场易初莲花超市易初莲花超市知名大型超市，能大大带动项目的销售知名大型超市，能大大带动项目的销售国瑞城国瑞城陶瓷市场陶瓷市场原陶瓷市场还建房，有市场基础，销售难度相原陶瓷市场还建房，有市

63、场基础，销售难度相对较小对较小金都会广场金都会广场重庆百货重庆百货重百在当地影响力大，带动项目发展作用较大重百在当地影响力大，带动项目发展作用较大华立时代广场华立时代广场暂无暂无5858区域同类型在建项目对本项目的影响地理位置及交通条件地理位置及交通条件项目项目名称名称区位条件区位条件香港城香港城占据了商业区的开端位置，最靠近南部新占据了商业区的开端位置，最靠近南部新住宅区，有轻轨新山村站、公交总站和大住宅区，有轻轨新山村站、公交总站和大渡口汽车总站几个交通枢纽，本区几个同渡口汽车总站几个交通枢纽，本区几个同类项目中交通条件最优越类项目中交通条件最优越天泰金天泰金地广场地广场位于新商业中心区中

64、心位置，易于集聚人位于新商业中心区中心位置，易于集聚人气，距轻轨新山村站、公交总站气，距轻轨新山村站、公交总站3 3分钟步分钟步行路程行路程国瑞城国瑞城靠近区府和人民公园，环境、形象好，位靠近区府和人民公园，环境、形象好，位于轻轨大渡口站与新山村站之间，距大渡于轻轨大渡口站与新山村站之间，距大渡口站步行路程口站步行路程2 2分钟，新山村站分钟，新山村站8 8分钟分钟金都会金都会广场广场位于传统商业街钢花路与文体路交界，靠位于传统商业街钢花路与文体路交界，靠近成熟生活区，距新商业中心和新住宅区近成熟生活区，距新商业中心和新住宅区有一定距离有一定距离华立时华立时代广场代广场位于传统商业街钢花路的延

65、伸线上，承接位于传统商业街钢花路的延伸线上，承接商脉，并靠近南部新住宅区有利于吸引消商脉，并靠近南部新住宅区有利于吸引消费；新商业街从中穿过，距轻轨新山村站、费；新商业街从中穿过，距轻轨新山村站、公交总站约公交总站约3 35 5分钟步行路程，地理位置分钟步行路程，地理位置和交通条件较优越，但部分外区消费者被和交通条件较优越，但部分外区消费者被香港城和金地广场截流。香港城和金地广场截流。春晖路翠园路钢花路轻轨轻轨新山村站香港城金地广场国瑞城轻轨大渡口站大渡口公园文体路金都会广场松青路华立时代广场商业步行街5959区域同类型在建项目对本项目的影响主入口及主力店设置对本项目的影响主入口及主力店设置对

66、本项目的影响n n主入口主入口qq香港城及天泰金地广场主入口设置香港城及天泰金地广场主入口设置于项目西面与西南面。于项目西面与西南面。n n主力店主力店qq2 2万万m2m2易初莲花紧靠项目西面，易初莲花紧靠项目西面，1 1万万m2m2永辉超市位于项目西南面，有永辉超市位于项目西南面，有利于聚集人气；利于聚集人气；qq两个大型超市紧挨项目，项目应避两个大型超市紧挨项目，项目应避免引入大型超市降低经营风险。免引入大型超市降低经营风险。n n项目西南面是人气最旺、商业气氛最项目西南面是人气最旺、商业气氛最浓厚的方向浓厚的方向轻轨春晖路香港城国瑞城松青路华立时代广场商业步行街钢花路餐饮街永辉超市商业

67、广场易初莲花陶瓷市场主入口金地广场6060Part 5 商业发展定位研究6161项目SWOT分析6262优势n n项目为大渡口政府推出的旧城改造重点项目，获得政府资项目为大渡口政府推出的旧城改造重点项目，获得政府资源的大力支持。源的大力支持。n n商业中心规划中的一条商业步行街贯穿本项目地块中心，商业中心规划中的一条商业步行街贯穿本项目地块中心，并与钢花路传统商业街余脉相连，获得传统、持久的人气并与钢花路传统商业街余脉相连，获得传统、持久的人气与商脉。与商脉。n n项目北面为人口密集居民区，南面为新发展的居住社区，项目北面为人口密集居民区，南面为新发展的居住社区，项目本身有项目本身有4 4万多

68、平方米住宅，以及相邻万多平方米住宅，以及相邻300M300M以内超过以内超过2020万待开发住宅供应，预计有万待开发住宅供应，预计有1 1万较高生活素质的居民。万较高生活素质的居民。n n项目规划开发的商业面积较为适中，建成后营运管理的难项目规划开发的商业面积较为适中，建成后营运管理的难度不太大。度不太大。n n项目四面临街，可提供较多的出入口及门面，有利项目的项目四面临街，可提供较多的出入口及门面，有利项目的销售。销售。6363劣势n n大渡口城市面貌、居民收入、商业消费档次与渝中区、江北区、大渡口城市面貌、居民收入、商业消费档次与渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区等均有较大差距，品牌商家、高

69、端消费对本区沙坪坝区、南岸区等均有较大差距，品牌商家、高端消费对本区的认同度低，进驻意愿不强烈，小、散、乱的传统商业面貌短期的认同度低，进驻意愿不强烈，小、散、乱的传统商业面貌短期内不易改变。内不易改变。n n与竞争对手相比，本项目占有的资源优势不突出。与竞争对手相比，本项目占有的资源优势不突出。n n项目商业楼层比较多，第项目商业楼层比较多，第4 4层商业经营较为困难。层商业经营较为困难。n n项目住宅塔楼结构占据商业价值较高的空间，住宅与商业设计之项目住宅塔楼结构占据商业价值较高的空间，住宅与商业设计之间存在矛盾。间存在矛盾。本项目及主要竞争对手商业发展资源本项目及主要竞争对手商业发展资源

70、个体资源个体资源共享资源共享资源香港城香港城交通、人流优势：交通、人流优势：轻轨枢纽、汽车总站轻轨枢纽、汽车总站1 1）大交通环境的改善。）大交通环境的改善。2 2）周边消费人口。）周边消费人口。3 3）政府推动与支持。）政府推动与支持。国瑞城国瑞城商脉优势：商脉优势：陶瓷市场原有商业基础陶瓷市场原有商业基础天泰金地广场天泰金地广场商户资源优势：商户资源优势：易初莲花率先进驻。易初莲花率先进驻。本项目本项目商脉优势：商脉优势：钢花路商业余脉延伸钢花路商业余脉延伸6464机会n n重庆主城区其他各区具有极强集客力、辐射力的商业步行街区，重庆主城区其他各区具有极强集客力、辐射力的商业步行街区，大渡

71、口暂无，项目发展正藉争建商核，开拓区级现代步行街商业大渡口暂无，项目发展正藉争建商核，开拓区级现代步行街商业的机会。的机会。n n大渡口原有商业基础薄弱，规模小、档次低、业种业态不全、分大渡口原有商业基础薄弱，规模小、档次低、业种业态不全、分布零散，区内消费需求得不到满足。布零散，区内消费需求得不到满足。n n区域人口对百货、超市、中高档餐饮及家居用品的消费需求较为区域人口对百货、超市、中高档餐饮及家居用品的消费需求较为强烈。强烈。qq百货、超市在重庆商圈占据龙头地位，但在大渡口的发展较弱。百货、超市在重庆商圈占据龙头地位，但在大渡口的发展较弱。qq区域对餐饮业的档次、环境、服务水平有升级的需

72、求。区域对餐饮业的档次、环境、服务水平有升级的需求。qq未来两三年内，大渡口住宅供应量达到未来两三年内，大渡口住宅供应量达到200200万平方米，住宅开万平方米，住宅开发量的增加，以及区域交通条件的改善，将带动区内人口的增发量的增加，以及区域交通条件的改善，将带动区内人口的增长，对商业消费需求增加，尤其是家居、建材、家电方面。长，对商业消费需求增加，尤其是家居、建材、家电方面。n n易初莲花是率先进入大渡口区的大型超市，对周边商业经营和商易初莲花是率先进入大渡口区的大型超市，对周边商业经营和商业价值的提升具有较强的带动作用，本项目西侧与之相邻。业价值的提升具有较强的带动作用，本项目西侧与之相邻

73、。6565威胁n n大渡口商业中心在中短期内仅是一个区域级商圈发展的起步阶段，大渡口商业中心在中短期内仅是一个区域级商圈发展的起步阶段，与第六商圈的发展目标尚有较远的距离。与第六商圈的发展目标尚有较远的距离。qq在主城区中处于被边缘化的地位。在主城区中处于被边缘化的地位。qq人口规模小，收入水平和消费力水平都较低，人口增长的速度人口规模小，收入水平和消费力水平都较低，人口增长的速度也比较低。也比较低。n n主导产业对就业人口增长的吸引力小。主导产业对就业人口增长的吸引力小。n n区域流动人口少。区域流动人口少。n n工业区形象以及区域配套缺乏，制约住宅开发、迁入人口工业区形象以及区域配套缺乏，

74、制约住宅开发、迁入人口的规模、速度与水平。的规模、速度与水平。qq受杨家坪商圈的辐射、笼罩。受杨家坪商圈的辐射、笼罩。qq政府大力投入交通建设，对物流、旅游业、住宅开发的发展有政府大力投入交通建设，对物流、旅游业、住宅开发的发展有较大的促进，但对于商业基础薄弱的大渡口区而言，交通便捷较大的促进，但对于商业基础薄弱的大渡口区而言，交通便捷是一把双刃剑。是一把双刃剑。6666威胁n n大渡口区现有商铺存量超过大渡口区现有商铺存量超过2020万平方米，已接近常住人口人均商万平方米，已接近常住人口人均商业面积业面积1 1平方米的平均饱和水平，规划中的商业中心区在未来平方米的平均饱和水平，规划中的商业中

75、心区在未来3-53-5年内有近年内有近5050万平方米的新增供应量，共万平方米的新增供应量，共7070万大大超出不到万大大超出不到3030万中万中等或偏下收入常住人口的日常消费需求。等或偏下收入常住人口的日常消费需求。n n重庆及大渡口区未来商业供应面积巨大，商家进驻场地选择范围重庆及大渡口区未来商业供应面积巨大，商家进驻场地选择范围广。广。qq近年主城各大商圈商业用房规模迅猛增长，挑战市级商圈解放近年主城各大商圈商业用房规模迅猛增长，挑战市级商圈解放碑商业霸主地位，全市商业空置面积达碑商业霸主地位，全市商业空置面积达230230万。万。qq规划中的商业中心商业面积供应近规划中的商业中心商业面

76、积供应近5050万平方米（面积追赶市级万平方米（面积追赶市级商圈解放碑商圈解放碑5050万的规模），未来商业物业供求关系压力大，竞万的规模），未来商业物业供求关系压力大，竞争激烈。争激烈。n n项目面临钢花路核心地段，西北两侧相邻若干相当或更大商业规项目面临钢花路核心地段，西北两侧相邻若干相当或更大商业规模项目及未来区府周边商业中心项目的直接竞争，且是同质化竞模项目及未来区府周边商业中心项目的直接竞争，且是同质化竞争，将上演商户、投资客资源的争夺大战。争，将上演商户、投资客资源的争夺大战。6767威胁n n大渡口城市面貌、居民收入、商业消费档次与渝中区、江北区、大渡口城市面貌、居民收入、商业消

77、费档次与渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区等均有较大差距，品牌商家、高端消费对本区沙坪坝区、南岸区等均有较大差距，品牌商家、高端消费对本区的认同度低，进驻意愿不强烈，小、散、乱的传统商业面貌短期的认同度低，进驻意愿不强烈，小、散、乱的传统商业面貌短期内不易改变。内不易改变。n n主力店的引入存在较大阻力。主力店的引入存在较大阻力。qq百货：当地知名百货对大渡口持观望态度，对百货：当地知名百货对大渡口持观望态度，对3-53-5年内的商业年内的商业发展态度不乐观。发展态度不乐观。qq大型超市：易初莲花以极低的租金成本进驻天泰金地广场，制大型超市：易初莲花以极低的租金成本进驻天泰金地广场，制约了其他品

78、牌超市的进驻意向。约了其他品牌超市的进驻意向。n n新建商业项目均以销售为主，日后经营将面临压力，对刚起步的新建商业项目均以销售为主，日后经营将面临压力，对刚起步的新区商业发展带来不利影响。项目后于对手入市新区商业发展带来不利影响。项目后于对手入市, ,有可能受商业经有可能受商业经营不善之影响营不善之影响. .6868制约项目发展的关键因素n n区域商业基础薄弱，本项目发展的土壤不坚实区域商业基础薄弱，本项目发展的土壤不坚实qq原有商业小、乱、散。原有商业小、乱、散。qq政府仅在交通改善和招商政策上给予支持，商业建设主要依赖几个大政府仅在交通改善和招商政策上给予支持，商业建设主要依赖几个大型商

79、业项目的发展。型商业项目的发展。qq区内消费规模和消费力不足，短期内的提升程度也较为有限。区内消费规模和消费力不足，短期内的提升程度也较为有限。n n大渡口商业未来竞争激烈，而项目自身优势不突出大渡口商业未来竞争激烈，而项目自身优势不突出qq三个同类型项目毗邻本项目，单个规模均超越本项目。三个同类型项目毗邻本项目，单个规模均超越本项目。qq三大竞争对手均先于本项目三大竞争对手均先于本项目1-21-2年入市，项目可能面对商户和投资客资年入市，项目可能面对商户和投资客资源被消耗透支的局面。源被消耗透支的局面。6969制约项目发展的关键因素n n项目引入主力店存在一定阻力项目引入主力店存在一定阻力q

80、q百货：重庆品牌百货普遍认为大渡口在百货：重庆品牌百货普遍认为大渡口在3-53-5年内不适合做百货年内不适合做百货或综合性商业。本项目要在短期内引入百货，需放弃较大的或综合性商业。本项目要在短期内引入百货，需放弃较大的利益。利益。qq大型超市：易初莲花和永辉超市分别进驻天泰金地广场和香大型超市：易初莲花和永辉超市分别进驻天泰金地广场和香港城，均分布在项目港城，均分布在项目300300米范围内，项目已不适合引入大型米范围内，项目已不适合引入大型超市。超市。7070项目发展的关键制约因素消消费费基基础础竞竞争争对对手手没有足够的没有足够的消费力支撑消费力支撑未来未来5050万的万的商业面积商业面积

81、商业龙头百货业商业龙头百货业对区域持观望态对区域持观望态度，现阶段主力度，现阶段主力店引入困难店引入困难项目半径项目半径1 1公里范围内聚集三大公里范围内聚集三大体量超越本项目的大型商业体量超越本项目的大型商业均先于本项目开业，均基本确定均先于本项目开业，均基本确定其主力店其主力店5050万的商业争夺万的商业争夺2020万消费者万消费者各项目均走综合性商业的道路各项目均走综合性商业的道路各项目争夺同类商户资源各项目争夺同类商户资源各项目苦于如何填满所有面积各项目苦于如何填满所有面积项项 目目项项 目目出出 路路出出 路路？7171发展模式选择模式一：模式一： 综合商业模式综合商业模式顺应区域市

82、场消费发展需求，多元化经营。顺应区域市场消费发展需求，多元化经营。模式二：模式二：主题商业模式主题商业模式跳出大渡口，摆脱区域制约，寻求差异化发展。跳出大渡口，摆脱区域制约，寻求差异化发展。7272综合商业模式集生活购物、文化休闲、餐饮娱乐于一体的集生活购物、文化休闲、餐饮娱乐于一体的“ “一站式一站式” ”大型休闲购物中大型休闲购物中心心n n顺应了目前大渡口区域商业消费升级换代的需求。顺应了目前大渡口区域商业消费升级换代的需求。n n面临的问题面临的问题qq区域内：三个共近区域内：三个共近3030万平方米大型商业对手的同质化竞争。除非万平方米大型商业对手的同质化竞争。除非区域内有足够消费力

83、支撑。区域内有足够消费力支撑。qq区域间：区域外强大商圈对大渡口消费的分流。区域间：区域外强大商圈对大渡口消费的分流。n n项目立足点：项目立足点：如何与竞争对手分享区内的商业人流。如何与竞争对手分享区内的商业人流。n n可行性判断：可行性判断：项目可采取该发展模式，但风险较高。项目可采取该发展模式，但风险较高。7373百货的引入n n是否能成功引入百货，是综合商业模式发展的关键是否能成功引入百货，是综合商业模式发展的关键qq虽然目前区域消费力对百货的吸引力不够强，但大渡口作为主虽然目前区域消费力对百货的吸引力不够强，但大渡口作为主城区的组成部分，是百货业必争之地。尤其重百进驻大渡口，城区的组

84、成部分，是百货业必争之地。尤其重百进驻大渡口，深圳铜锣湾进驻巴南区，拉开了品牌百货抢占主城边缘区域的深圳铜锣湾进驻巴南区，拉开了品牌百货抢占主城边缘区域的序幕。本地其他品牌百货对大渡口的观望心态也将发生变化。序幕。本地其他品牌百货对大渡口的观望心态也将发生变化。qq如能先于其他竞争对手引入品牌百货，对于项目的知名度和后如能先于其他竞争对手引入品牌百货，对于项目的知名度和后期的招商都有较大的促进作用。期的招商都有较大的促进作用。qq香港城定位于针对年轻时尚消费的大型香港城定位于针对年轻时尚消费的大型Shopping MallShopping Mall，几乎，几乎覆盖所有业种业态，对百货的吸引力强

85、于本项目及其他项目。覆盖所有业种业态，对百货的吸引力强于本项目及其他项目。7474主题商业模式信息消费信息消费n n主题商业一般具有较强的区域辐射力，突破区域制约。主题商业一般具有较强的区域辐射力，突破区域制约。n n商业主题的选择一般围绕该城市、地区的消费热点展开。商业主题的选择一般围绕该城市、地区的消费热点展开。目前国内大城市消费热点目前国内大城市消费热点汽车消费汽车消费住宅消费住宅消费旅游消费旅游消费7575主题商业经营内容选择n n上述的热点消费主题中，与住宅消费关联性较强的家居业是本项上述的热点消费主题中，与住宅消费关联性较强的家居业是本项目主题商业经营可考虑的方向之一。目主题商业经

86、营可考虑的方向之一。n n本项目发展家居主题商业的条件：本项目发展家居主题商业的条件：qq交通交通五纵五横五纵五横qq区域发展区域发展物流园区物流园区qq商业基础商业基础富仕达家私城富仕达家私城( (区府附近，区府附近，3700M23700M2，中低档，中低档) ) 陶瓷市场陶瓷市场qq住宅发展住宅发展主城区土地供应逐步减少，大渡口是主城区主城区土地供应逐步减少，大渡口是主城区 中土地储备量较大的区域。中土地储备量较大的区域。 新城区住宅规划面积约为新城区住宅规划面积约为7070万平方米。万平方米。qq与周边项目形成商业功能的互补，协调发展。与周边项目形成商业功能的互补，协调发展。7676重庆

87、家居市场基本情况7777家居消费市场空间n n家居消费与城市住宅发展规模、速度密切相关。家居消费与城市住宅发展规模、速度密切相关。n n一项权威媒体网上投票调查中重庆以得票率为一项权威媒体网上投票调查中重庆以得票率为48.2848.28，以绝对优势领先深圳、，以绝对优势领先深圳、天津、成都、杭州、西安等城市夺得天津、成都、杭州、西安等城市夺得“ “谁是中国地产第四城谁是中国地产第四城” ”第一位。第一位。qq20102010年重庆主城估计接纳年重庆主城估计接纳200200万人。这将构成一个巨量的市场需求。万人。这将构成一个巨量的市场需求。qq重庆城市人均居住面积将从现有的重庆城市人均居住面积将

88、从现有的20.4M220.4M2增加到增加到20102010年的年的25M225M2，每年每人，每年每人将增长将增长0.80.8平方米的需求。平方米的需求。qq估计估计20062006年年-2010-2010年，年，5 5年将拆迁约年将拆迁约10001000多万平方米，涉及多万平方米，涉及1515万户，按每户万户，按每户100-120100-120计，新增需求计，新增需求1500180015001800万。万。 7878“家居”市场形式n n建材装饰城建材装饰城家佳玺装饰城、中天装饰城、得意装饰城、家佳玺装饰城、中天装饰城、得意装饰城、欣阳装饰城、建玛特、商社建材欣阳装饰城、建玛特、商社建材目

89、前重庆家居建目前重庆家居建材市场一般经营材市场一般经营卫浴、地砖、五卫浴、地砖、五金、布艺、灯饰、金、布艺、灯饰、橱柜、地板等建橱柜、地板等建材为主，缺少以材为主，缺少以时尚家居经营为时尚家居经营为主的大型购物中主的大型购物中心。心。7979“家居”市场形式n n家具卖场家具卖场超大型卖场：凯恩家具城超大型卖场：凯恩家具城中大型卖场：得意家具城、新亚家具中心、中大型卖场：得意家具城、新亚家具中心、建玛特家居场建玛特家居场小型卖场：富仕达家具城小型卖场：富仕达家具城专营店：青田家私城专营店：青田家私城 巴南铠恩国际家巴南铠恩国际家具精品馆是目前具精品馆是目前重庆最大的中高重庆最大的中高档家具集中

90、地，档家具集中地，它在购物环境、它在购物环境、品牌档次等有了品牌档次等有了大大的提升，但大大的提升，但仍以家具销售为仍以家具销售为主，经营种类较主，经营种类较为单一。为单一。观音桥集聚了较多高档家居名店，其中北城天观音桥集聚了较多高档家居名店，其中北城天街时尚家居结合商业内街特点，营造了舒适的街时尚家居结合商业内街特点，营造了舒适的购物环境，经营种类丰富，集家私、家居、家购物环境，经营种类丰富，集家私、家居、家饰为一体，是高档时尚家居集中消费地之一。饰为一体，是高档时尚家居集中消费地之一。8080重庆建材家居市场规模及分布江北江北经营面积：经营面积：20万m2经营档次：经营档次：中高档为主品牌

91、情况：品牌情况：建玛特、东方家园、商社建材、金泰成、青田、联邦家私南坪南坪经营面积：经营面积：约30万m2经营档次：经营档次：中档为主，部分中高档品牌情况：品牌情况：建玛特、铠恩家居、东方家园，科尔国际装饰城、上海家饰巴南区巴南区经营面积：经营面积：约40万m2经营档次：经营档次：中低档为主品牌情况：品牌情况：重庆家具市场n近2-3年重庆家居建材市场消费需求以20%的速度增长。n目前全市建筑装饰装修建材市场面积超过150万m2。n江北、南坪、巴南是家居建材市场较为集中的三个区域，各区域发展都具有自身的特征。8181重庆建材家居市场发展情况n n中档次的家居建材供应占据市场主流。中档次的家居建材

92、供应占据市场主流。n目前重庆建筑装饰装修建材市场从传统专业市场向现代超市（大型建材家居中心）过渡，并处于高速发展阶段。n n以家居为核心，整合家居上下游产品的的精品型现代家居生活购物休以家居为核心，整合家居上下游产品的的精品型现代家居生活购物休闲商业相对较少。闲商业相对较少。业态1、招商租赁为主的摊位式传统业态；2、统购统销的现代建材超市发展阶段目前重庆正处于从摊位式业态向现代建材超市过渡，家居建材消费显示出对现代建材超市出巨大的需求经营档次目前重庆建筑装饰装修建材市场以中当、中高档为主品牌引进目前东方家园、百安居等中高档品牌已进入，并有多家分店；联邦、宜家等高档品牌也已进驻或准备进驻。重庆建

93、材家居市场情况8282家具卖场数量少，分布散，家具卖场数量少，分布散，低档次经营为主低档次经营为主凯恩家具城：一期中低档，二期凯恩家具城：一期中低档，二期中高档中高档建玛特家居城：中档建玛特家居城：中档得意家具城：中低档得意家具城：中低档新亚家具中心：中低档新亚家具中心：中低档富仕达家具城：低档富仕达家具城：低档青田家私城：高档青田家私城：高档凯恩家具城凯恩家具城建玛特家居城建玛特家居城德意家具城德意家具城新亚家具中心新亚家具中心富仕达家具城富仕达家具城青田家私城青田家私城8383北城天街家居街n n规模：约规模：约8000M28000M2n n楼层分布：楼层分布：2-32-3层层n n租金水

94、平：约租金水平：约100100元元/M2/M28484北城天街家居街n n商户组合：共商户组合：共2323家家家具家具/ /家居：家居：9 9家家家饰：家饰：6 6家家家居用品：家居用品：8 8家家n n相邻商户：相邻商户：童装及儿童用品穿插布置童装及儿童用品穿插布置在家居类店铺中。在家居类店铺中。与远东百货为邻。与远东百货为邻。楼上（楼上（4 4层）为餐饮。层）为餐饮。楼下（楼下（1 1层）为餐饮、超市、层）为餐饮、超市、男装。男装。 8585租金水平经营种类经营种类家居建材市场家居建材市场区域区域档次档次分租价格分租价格家具城家具城铠恩家具精品馆铠恩家具精品馆巴南八公里巴南八公里中高档中高

95、档首层首层8585元元/M2/M2，每高一层递减，每高一层递减1010元元/M2/M2，物管，物管1515元元/M2/M2，仓储，仓储1313元元/M2/M2铠恩家具城铠恩家具城巴南八公里巴南八公里中档为主、中档为主、中高档中高档平均约平均约3030元元/M2/M2新亚家具广场新亚家具广场陈家坪石杨路陈家坪石杨路中档中档二楼：二楼：40504050元元/M2/M2，无物管费，无物管费富仕达家具城富仕达家具城大渡口区府旁大渡口区府旁中档、中低中档、中低档档负一层：负一层：20-3020-30元元/M2/M2装饰城装饰城欣阳装饰广场欣阳装饰广场沙坪坝三峡广场沙坪坝三峡广场附近附近中档、中高中档、中

96、高档档首层约首层约100100元元/M2/M2，四层，四层30503050元元/M2/M2，管理费，管理费5 5元元/M2/M2华宇金凯装饰城华宇金凯装饰城沙坪坝三峡广场沙坪坝三峡广场 中档、中高中档、中高档档负一层：主通道负一层：主通道60756075元元/M2/M2，非主通道约，非主通道约4040元元/M2/M2，管理费，管理费6 6元元/M2/M2建玛特建玛特红旗河沟、红旗河沟、南坪转盘南坪转盘中档、中高中档、中高档档负一层、首层约负一层、首层约100100元元/M2/M2，二层，二层70807080元元/M2/M2，三楼，三楼50605060元元/M2/M2，四楼，四楼40504050

97、元元/M2/M2中天装饰城中天装饰城渝中区中山一路渝中区中山一路 中档、中高中档、中高档档首层首层8080元元/M2/M2，二层，二层7070元元/M2/M2，三层，三层6060元元/M2/M2，四层，四层5050元元/M2/M2，每层根据位置上下浮动约，每层根据位置上下浮动约1010元元/M2/M2，管理费，管理费1515元元/M2/M2，包括公共水电、，包括公共水电、空调、物管等空调、物管等8686项目发展家居主题商业的利弊n n利利qq区域辐射范围扩大，突破区域消费力不足的制约，解决区域辐射范围扩大，突破区域消费力不足的制约，解决在在“ “早开发，消费支持不足早开发，消费支持不足” ”和

98、和“ “晚开发，处于竞争弱晚开发，处于竞争弱势势” ”之间两难的尴尬局面。之间两难的尴尬局面。qq与三个大项目之间从竞争关系转向互补关系。与三个大项目之间从竞争关系转向互补关系。qq以家居为核心，可以向其上下游行业延展，以及与区域以家居为核心，可以向其上下游行业延展，以及与区域文化休闲、餐饮娱乐等商业功能相兼容、相协调。文化休闲、餐饮娱乐等商业功能相兼容、相协调。8787项目发展家居主题商业的利弊n n弊弊qq其他区域也处于大力发展家居建材市场的时期其他区域也处于大力发展家居建材市场的时期根据其他城市家居市场发展的经验，在住宅增长发展的根据其他城市家居市场发展的经验，在住宅增长发展的环境下，多

99、个家居市场之间可以共存发展，关键是在市环境下，多个家居市场之间可以共存发展，关键是在市场细分选择、经营定位上形成差异。场细分选择、经营定位上形成差异。qq项目所在区域并非住宅规模及档次发展均占优的区域项目所在区域并非住宅规模及档次发展均占优的区域家居市场不一定分布在需求最直接的区域，但需依托交家居市场不一定分布在需求最直接的区域，但需依托交通配套的发展。通配套的发展。qq家居属于目的型消费，平时的商业人流较少，场面较为家居属于目的型消费，平时的商业人流较少，场面较为冷清，不利于项目商业价值的提升冷清，不利于项目商业价值的提升家居主题与其他商业主题的协调性较好，可通过一些容家居主题与其他商业主题

100、的协调性较好，可通过一些容易集聚人流的经营项目通常经营，带动项目商业人流。易集聚人流的经营项目通常经营，带动项目商业人流。综上分析，家居主题商业是项目突破区域制约的，具备一定市综上分析，家居主题商业是项目突破区域制约的，具备一定市场基础的发展方向之一，也较为契合项目目前的客观环境。场基础的发展方向之一，也较为契合项目目前的客观环境。8888两种商业模式的对比综合商业模式综合商业模式（百货为主力店）（百货为主力店）主题商业模式主题商业模式（家居为主力店）（家居为主力店）商业氛围营造商业氛围营造人气带动人气带动较强较强吸引特定人群，主要针对家庭吸引特定人群，主要针对家庭购买购买商圈辐射范围商圈辐射

101、范围大渡口区域内大渡口区域内可辐射至九龙坡区、巴南区，可辐射至九龙坡区、巴南区，甚至全市范围甚至全市范围区域内竞争区域内竞争招商、运营都面临区域其他商招商、运营都面临区域其他商业项目的直接竞争影响。业项目的直接竞争影响。与区域竞争对手形成错位、互与区域竞争对手形成错位、互补。补。硬件要求硬件要求大面积，占据有利楼层和宣传大面积，占据有利楼层和宣传位置。位置。大面积，占据有利楼层和宣传大面积，占据有利楼层和宣传位置。位置。对车位要求较高。对车位要求较高。租金支付租金支付愿意支付的租金水平较为接近，都比较低。愿意支付的租金水平较为接近，都比较低。作为主力店，占据面积较大，是整个项目的核心，在租金、

102、租期作为主力店，占据面积较大，是整个项目的核心，在租金、租期的谈判上较发展商强势。的谈判上较发展商强势。8989商业模式选择的考虑n n百货或家居作为主力商户，都各有所长，也各受限制。百货或家居作为主力商户，都各有所长，也各受限制。n n因大渡口消费力有限，百货和家居在招商上均有较大的难度。因大渡口消费力有限，百货和家居在招商上均有较大的难度。qq百货：面对区域消费力有限和多家百货、超市的竞争影响。百货：面对区域消费力有限和多家百货、超市的竞争影响。qq家居：家居大卖场一般是通过获取承租与分租之间价格差的方家居：家居大卖场一般是通过获取承租与分租之间价格差的方式赢利，对所在区域家居消费的潜力仍

103、较为看重。式赢利，对所在区域家居消费的潜力仍较为看重。n n项目引入百货的可能性有所提高，但未来竞争激烈。项目引入百货的可能性有所提高，但未来竞争激烈。参照重百进驻大渡口的情况，百货的需求面积约在参照重百进驻大渡口的情况，百货的需求面积约在1 1万万M2M2。n n项目有可能引入大型家居商户，作为项目的主力店，约为项目有可能引入大型家居商户，作为项目的主力店，约为2-32-3万万M2M2，但需要调整出更多的面积用于停车位配套。，但需要调整出更多的面积用于停车位配套。主力店引入后，带动家饰、摆设、床上用品、生活用品等商户，主力店引入后，带动家饰、摆设、床上用品、生活用品等商户，作为项目的主题商家

104、，需求面积约在作为项目的主题商家，需求面积约在2000M22000M2以下。以下。9090商业模式选择的考虑n n建议：百货和家居两者均可作为项目主力店招商努力的对象。建议：百货和家居两者均可作为项目主力店招商努力的对象。qq地段吸引力较弱的商业项目，商户的叫板能力强于发展商，在地段吸引力较弱的商业项目，商户的叫板能力强于发展商，在实际操作中，最终是以百货或是其他业种业态作为主力店，更实际操作中，最终是以百货或是其他业种业态作为主力店，更多的取决于招商的情况。百货、家居双管齐下，有利于项目尽多的取决于招商的情况。百货、家居双管齐下，有利于项目尽快引入主力店。快引入主力店。qq百货和家居均体现商

105、业消费的生活性、时尚性，各自可以带动、百货和家居均体现商业消费的生活性、时尚性，各自可以带动、整合的其他业种业态也是较为类似的。整合的其他业种业态也是较为类似的。9191经营主题定位9292以“生活”、“家庭”、“家居”为主题核心n n与区域进入住宅规模发展的阶段相契合，新家庭进驻对家居生活与区域进入住宅规模发展的阶段相契合，新家庭进驻对家居生活产生各种消费需求。产生各种消费需求。n n在现代生活的概念中，家庭生活元素将越来越浓厚。以生活为概在现代生活的概念中，家庭生活元素将越来越浓厚。以生活为概念的商业经营，应瞄准家庭型生活消费，尤其是家居、儿童等热念的商业经营，应瞄准家庭型生活消费，尤其是

106、家居、儿童等热点消费。点消费。n n“ “家庭家庭” ”、“ “家居家居” ”这一主题可涵概百货或家居的经营范畴，也这一主题可涵概百货或家居的经营范畴，也较容易向以家庭、女性、儿童为客户目标的休闲购物、时尚潮流较容易向以家庭、女性、儿童为客户目标的休闲购物、时尚潮流消费等主题延伸。消费等主题延伸。n n暂时未有竞争对手做生活文化、生活艺术的概念主题。暂时未有竞争对手做生活文化、生活艺术的概念主题。香港城香港城针对年轻时尚消费的大型针对年轻时尚消费的大型Shopping MallShopping Mall天泰金地广场天泰金地广场休闲购物，主题概念不突出休闲购物，主题概念不突出国瑞城国瑞城 “ “

107、购物公园购物公园” ”， 融入都市休闲购物概念融入都市休闲购物概念9393以百货为主力店以百货为主力店9494以百货为主力店以百货为主力店9595时代生活MALL以家居为主力店以家居为主力店9696时代生活MALL以家居为主力店以家居为主力店9797时代生活馆9898主导功能以缔造现代家庭生活文以缔造现代家庭生活文化为理念，以家居为核化为理念，以家居为核心载体，整合各类上下心载体，整合各类上下游配套产品与服务，打游配套产品与服务，打造重庆西南第一个精品造重庆西南第一个精品型家居生活购物、体验型家居生活购物、体验主题商业。主题商业。9999家居革命区家居文化创造者家居文化体验家居时尚发布1001

108、00家居革命区n n国际高科、环保家居概念展：图片、影视、实物、活动国际高科、环保家居概念展：图片、影视、实物、活动n n世界人居奇趣赏：图片、实物、活动世界人居奇趣赏：图片、实物、活动n n热销楼盘前哨：板房、资料热销楼盘前哨：板房、资料n n经营商户总动员经营商户总动员qq家居时尚发布：家居时尚发布：DisplayDisplay、Fashion ShowFashion Show、家居艺术沙、家居艺术沙龙（设计、培训、书刊）龙（设计、培训、书刊）qq经营商户资料放送：背投、触摸屏、经营商户资料放送：背投、触摸屏、CatalogCatalogqq家居时尚导购家居时尚导购qq产品集中促销区：概念

109、新品、时令产品、特价品产品集中促销区：概念新品、时令产品、特价品n n寻宝区寻宝区101101 家具销售区n n现代简约家具系列现代简约家具系列n n古典简约家具系列古典简约家具系列n n儿童家具及儿童玩具系列儿童家具及儿童玩具系列qq风格分区风格分区qq品牌陈列品牌陈列qq用途归类用途归类102102居家产品销售寝室用品：床上用品、睡袍、浴袍、浴巾、拖鞋等布艺:窗帘、台饰、抱枕家用杂品家居清洁产品103103室内装饰系列摆设 挂饰 地毯 花艺104104厨卫、小五金用品系列厨房家具厨具餐具厨卫用杂具小五金用品105105灯饰、照明及电工产品系列106106其他功能休闲书店休闲书店艺术创意、时

110、尚工艺店艺术创意、时尚工艺店中高档餐饮中高档餐饮107107其他功能产品销售区产品销售区设计服务区设计服务区展示体验区展示体验区家居生活文化家居生活文化儿童主题消费儿童主题消费餐饮娱乐休闲餐饮娱乐休闲时尚潮流购物时尚潮流购物其他功能其他功能主导功能主导功能与周边商业形成互补与周边商业形成互补增强项目闪光点，带动人流增强项目闪光点，带动人流保留未来调整的弹性保留未来调整的弹性108108市场辐射范围n n经营档次：中高档为主经营档次：中高档为主与地理位置较近的、以中档为主与地理位置较近的、以中档为主的南坪家居建材一条街、巴南区的南坪家居建材一条街、巴南区重庆家具市场形成档次错位。重庆家具市场形成

111、档次错位。n n辐射区域：辐射区域：qq核心商圈：大渡口区、九龙核心商圈：大渡口区、九龙坡区、巴南区等重庆西南部坡区、巴南区等重庆西南部区域区域qq次级商圈：重庆市次级商圈：重庆市项目核心商圈项目核心商圈109109两种模式可选择组合的业种业态110110超市n n区域消费者对超市尤其是大型廉价超市的需求强烈。区域消费者对超市尤其是大型廉价超市的需求强烈。n n但易初莲花以及永辉超市的进驻，大大提高其他超市进入的门槛，但易初莲花以及永辉超市的进驻，大大提高其他超市进入的门槛，对百货的经营也存在较大的威胁。对百货的经营也存在较大的威胁。n n易初莲花和永辉超市与本项目咫尺之遥。易初莲花和永辉超市

112、与本项目咫尺之遥。项目引入大型超市的可能性很低。项目引入大型超市的可能性很低。如有可能，可选择小型的、生活主题明确的品牌超市或便利店，作为如有可能，可选择小型的、生活主题明确的品牌超市或便利店，作为项目的配套功能。如，屈臣士。项目的配套功能。如，屈臣士。111111电器n n大渡口尚无大型的、品牌的家电专卖场，大渡口尚无大型的、品牌的家电专卖场，区域市场存在家电消费空白点。区域市场存在家电消费空白点。n n随着住宅开发增长，电器也如同家居，需随着住宅开发增长，电器也如同家居，需求逐步增长。求逐步增长。n n家电对人流的吸引力较强，对项目商业氛家电对人流的吸引力较强，对项目商业氛围的带动较为有利

113、。围的带动较为有利。n n重庆人对家电等耐用品的选购有货比三家重庆人对家电等耐用品的选购有货比三家的习惯。具有一定规模的品牌家电卖场才的习惯。具有一定规模的品牌家电卖场才能留住区域消费。能留住区域消费。电器有引进的可能。但需是品牌家电卖场。电器有引进的可能。但需是品牌家电卖场。需求的面积约为需求的面积约为3000M23000M2。112112通讯、数码3C产品n n信息消费、数码产品消费是当前国内的消信息消费、数码产品消费是当前国内的消费热点，面对不同的消费群体，均有与之费热点，面对不同的消费群体，均有与之相匹配的档次、品牌。相匹配的档次、品牌。n n通讯、数码消费聚集力最强的区域是青少通讯、

114、数码消费聚集力最强的区域是青少年、学生聚集的区域，经常于潮流消费区年、学生聚集的区域，经常于潮流消费区域。域。n n从大渡口的情况来看，以中低档次为主的从大渡口的情况来看，以中低档次为主的通讯及数码产品具有一定的生存空间。通讯及数码产品具有一定的生存空间。n n该类产品的店面规模不大。该类产品的店面规模不大。有引进的可能。有引进的可能。但需求的面积较小，较难独立成为主力店，需但需求的面积较小，较难独立成为主力店，需与潮流消费概念相衔接。与潮流消费概念相衔接。113113儿童消费主题n n近年各大城市都发展的比较好的消费主题。近年各大城市都发展的比较好的消费主题。n n根据对大渡口儿童消费的观察

115、，区域家庭对根据对大渡口儿童消费的观察，区域家庭对子女的消费较为愿意投入。子女的消费较为愿意投入。n n其他项目较缺乏对儿童消费主题的挖掘、整其他项目较缺乏对儿童消费主题的挖掘、整合。合。n n儿童消费主题与百货、家居等生活性消费关儿童消费主题与百货、家居等生活性消费关联性强，与潮流消费、休闲消费的兼容性也联性强，与潮流消费、休闲消费的兼容性也较好。较好。n n儿童消费主题对商业人流的带动也较强，尤儿童消费主题对商业人流的带动也较强，尤其是周末。其是周末。本项目较为适合引入儿童消费主题，包括儿童本项目较为适合引入儿童消费主题，包括儿童服饰、文化体育用品、儿童读物、玩具、婴服饰、文化体育用品、儿

116、童读物、玩具、婴儿用品、娃娃谷、卡通迷你小影院等。儿用品、娃娃谷、卡通迷你小影院等。该部分面积约为该部分面积约为4000M24000M2。114114电影城n n区域内文化娱乐休闲项目较少，经营层次也区域内文化娱乐休闲项目较少，经营层次也较低，仅有的一家电影院已停业。较低，仅有的一家电影院已停业。n n区域对电影消费应有较强烈的需求，但消费区域对电影消费应有较强烈的需求，但消费力比较低，估计约为力比较低，估计约为15-2515-25元元/ /场次场次. .人。人。n n电影院线有进驻的意向。但院线规模标准与电影院线有进驻的意向。但院线规模标准与区域消费规模存在较大的差距。区域消费规模存在较大的

117、差距。n n对场地的要求较高，如高度对场地的要求较高，如高度( (两层两层) )、柱距等。、柱距等。谨慎考虑，因场地设计按电影城调整，改动较大，谨慎考虑，因场地设计按电影城调整，改动较大，日后转型也较为困难。日后转型也较为困难。115115电玩城n n目前大渡口电玩城相对较少，经营档次、种目前大渡口电玩城相对较少，经营档次、种类和水平较低类和水平较低n n电玩城一般经营状况较好电玩城一般经营状况较好n n大渡口青少年人口相对较多，对电玩消费有大渡口青少年人口相对较多，对电玩消费有较强烈的需求较强烈的需求n n对场地要求较低，可设置于项目高楼层对场地要求较低，可设置于项目高楼层n n对商场的人流

118、、气氛带动作用强对商场的人流、气氛带动作用强建议引入本项目。建议引入本项目。116116图书音像n n大渡口区缺乏具有一定规模的书城，大渡口区缺乏具有一定规模的书城，图书音像售卖店的数量少，规模小，图书音像售卖店的数量少，规模小，档次低，存在市场空白点。档次低，存在市场空白点。n n书城对商业氛围的带动力相对较弱。书城对商业氛围的带动力相对较弱。n n大型书城一般选址在城市中心区，在大型书城一般选址在城市中心区，在人口不多、城市人流聚集力弱的区域人口不多、城市人流聚集力弱的区域较难成功经营。较难成功经营。建议不单独设置中大规模的图书音像城。建议不单独设置中大规模的图书音像城。可融合在儿童主题功

119、能中。可融合在儿童主题功能中。117117餐饮n n重庆人重视餐饮消费，而大渡口区中重庆人重视餐饮消费，而大渡口区中高档餐饮消费、商务接待消费大量外高档餐饮消费、商务接待消费大量外流。区域餐饮消费亟待提升发展。流。区域餐饮消费亟待提升发展。n n餐饮对商业人流有较强的带动。餐饮对商业人流有较强的带动。n n餐饮对停车位要求较高。餐饮对停车位要求较高。项目适宜在高楼层引进经营环境、声誉项目适宜在高楼层引进经营环境、声誉较佳的餐饮店。同时可设置一些大众较佳的餐饮店。同时可设置一些大众餐饮消费带动项目人流。餐饮消费带动项目人流。面积约在面积约在4000-5000M24000-5000M2左右。左右。

120、118118n n主力店：品牌百货主力店：品牌百货n n其他主题组合：其他主题组合：（1 1）时代生活馆（专卖店、专业卖场）时代生活馆（专卖店、专业卖场）主要经营业种：主要经营业种：1 1）家居、家饰、布艺、床上用品）家居、家饰、布艺、床上用品 2 2）家电总汇：黑白电、数码家电、音响）家电总汇：黑白电、数码家电、音响（2 2）儿童缤纷天地）儿童缤纷天地主要经营业种：主要经营业种：1 1）售卖类：儿童服饰、玩具、婴儿用品、文具、儿童读物）售卖类：儿童服饰、玩具、婴儿用品、文具、儿童读物 2 2）娱乐类：卡通迷你小影院（开放式）、娃娃谷）娱乐类：卡通迷你小影院（开放式）、娃娃谷（3 3）美食天地

121、）美食天地主要经营业种：主要经营业种：1 1）情景式艺术餐饮（中高档餐饮）情景式艺术餐饮（中高档餐饮） 2 2）食指总动员（大众化餐饮，如本地小食、洋快餐、港式小食）食指总动员（大众化餐饮，如本地小食、洋快餐、港式小食） （4 4）潮流新干线）潮流新干线主要经营业种：主要经营业种：1 1）潮流新干线：服装、皮具、精品、美容美发美甲，在经营品种和）潮流新干线：服装、皮具、精品、美容美发美甲，在经营品种和档次上与百货错位经营。档次上与百货错位经营。 2 2）3C3C数码潮流港：数码、通讯产品及服务数码潮流港：数码、通讯产品及服务（5 5）电玩城）电玩城综合商业模式业种业态组合建议119119主题商

122、业模式业种业态组合n n主力店：时代生活馆主力店：时代生活馆主要经营业种：主要经营业种：1 1）家私、家装及服务等）家私、家装及服务等 2 2）家饰、布艺、床上用品、家居生活用品等）家饰、布艺、床上用品、家居生活用品等n n其他主题组合：其他主题组合：（1 1）儿童缤纷天地）儿童缤纷天地主要经营业种：主要经营业种：1 1）售卖类：儿童服饰、玩具、婴儿用品、文具、儿童读物）售卖类：儿童服饰、玩具、婴儿用品、文具、儿童读物 2 2）娱乐类：卡通迷你小影院（开放式）、娃娃谷）娱乐类：卡通迷你小影院（开放式）、娃娃谷（2 2）潮流新干线）潮流新干线主要经营业种：主要经营业种： 1 1）潮流新干线：服装

123、、皮具、精品、美容美发美甲，在经营品种）潮流新干线：服装、皮具、精品、美容美发美甲，在经营品种和档次上与百货错位经营。和档次上与百货错位经营。 2 2）3C3C数码潮流港：数码、通讯产品及服务数码潮流港：数码、通讯产品及服务（3 3）美食天地）美食天地主要经营业种：主要经营业种：1 1）情景式艺术餐饮（中高档餐饮）情景式艺术餐饮（中高档餐饮） 2 2）食指总动员（大众化餐饮，如本地小食、洋快餐、港式小食）食指总动员（大众化餐饮，如本地小食、洋快餐、港式小食） （4 4）电玩城）电玩城120120Part 6 商业设计建议121121用地条件及原设计方案1 1）高差问题的处理）高差问题的处理2

124、2）临街面情况分析）临街面情况分析122122地形原方案首层地面原方案首层地面n n 台阶过多台阶过多n n 标高复杂，室标高复杂，室内有内有0.0000.000和和1.2001.200两种标高两种标高对商业的影响对商业的影响n n影响人流的流动，影响人流的流动，不易于聚集人气不易于聚集人气n n店铺分散不集中店铺分散不集中1.201.200.200.200.200.201.001.002.402.405.705.703.403.404.404.401.201.201.801.804.404.400.000.00地面地面剖切剖切线线剖切剖切线线1231230.200.200.200.201.0

125、01.002.402.405.705.703.403.404.404.40原原原原1.201.201.201.20改为改为改为改为0.000.000.000.001.801.804.404.400.000.00地面地面剖切剖切线线剖切剖切线线高差处理方案一（建议）设计修改设计修改n n室内标高统一为室内标高统一为0.0000.000n n取消室内台阶取消室内台阶n n高差通过步行街消化高差通过步行街消化优点优点n n东西两裙楼商业经营处东西两裙楼商业经营处于同一平面于同一平面n n人流交通通畅人流交通通畅n n店铺布置灵活店铺布置灵活取消室内台阶取消室内台阶步行街用台阶或步行街用台阶或坡道处理

126、高差坡道处理高差下下下下下下下下1241242.202.20设计修改设计修改n n首层左右两边高差错层首层左右两边高差错层n n高差通过步行街消化高差通过步行街消化优点优点n n东西两裙楼形成各自的东西两裙楼形成各自的经营面经营面n n西裙楼形成两个临街面西裙楼形成两个临街面楼层楼层 0.200.200.200.201.001.002.402.405.705.703.403.404.404.401.801.804.404.400.000.00地面地面剖切剖切线线剖切剖切线线高差处理方案二（参考）取消室内台阶取消室内台阶步行街用台阶或步行街用台阶或坡道处理高差坡道处理高差上上上上1.101.10

127、125125临街商铺位置（按标高处理方案一）一楼临街商铺（临街有出入口）一楼临街商铺（临街有出入口）二楼临街商铺（临街有出入口）二楼临街商铺（临街有出入口）126126两个商户组合方案设计建议1 1）以百货为主力店的商户组合）以百货为主力店的商户组合2 2）以时代生活馆为主力店的商户组合）以时代生活馆为主力店的商户组合127127百货为主力店的商业设计建议128128商户组合功能区功能区业种业态及面积业种业态及面积购物休闲购物休闲2900029000百货百货93009300时代生活馆时代生活馆36003600家具专卖店家具专卖店16001600家居装饰家居装饰10001000布艺、家品、床上用

128、品布艺、家品、床上用品10001000家电家电30003000潮流天地潮流天地1330013300儿童缤纷天地儿童缤纷天地36003600儿童服饰、儿童服饰、 妇婴用品妇婴用品18001800玩具、文具、少儿读物等玩具、文具、少儿读物等10001000娱乐娱乐44004400卡通迷你小影院卡通迷你小影院300300儿童欢乐谷儿童欢乐谷500500电玩城电玩城36003600餐饮餐饮6100610061006100餐饮（顶层）餐饮（顶层）46004600美食广场美食广场15001500注：上述面积不包括连接两裙楼的天桥、走廊和负一层的电梯筒井、车道面积注：上述面积不包括连接两裙楼的天桥、走廊和负

129、一层的电梯筒井、车道面积129129总体布局布局的原则布局的原则n n核心商户分别布置在人流动线的尽端，核心商户分别布置在人流动线的尽端，形成人流的拉动。形成人流的拉动。如：百货、电玩城、餐饮如：百货、电玩城、餐饮n n百货要求占据较有利的楼层和门面。百货要求占据较有利的楼层和门面。n n商户的承租力。商户的承租力。百货百货餐饮餐饮电玩城电玩城儿童缤纷天地儿童缤纷天地美食美食广场广场130130总体布局西座：西座：1-41-4层面积为层面积为4600M24600M2东座：东座：1-41-4层面积为层面积为3600M23600M2连接东西座天桥面积：连接东西座天桥面积：130M2/130M2/座

130、，座，2 2座座负一层扣除电梯筒井和车道后面积：负一层扣除电梯筒井和车道后面积：9700M29700M2家电家电1000M21000M2百货百货3600M23600M2家电家电1000M21000M2百货百货3600M23600M2家电家电1000M21000M2百货百货2100M22100M2潮流天地潮流天地8200M28200M2电玩城电玩城3600M23600M2时代生活馆时代生活馆3600M23600M2儿童缤纷天地儿童缤纷天地3600M23600M2潮流天地潮流天地5100M25100M2美食广场美食广场1500M21500M2合计：合计：42500M242500M2百货：百货：93

131、00M2 9300M2 潮流天地：潮流天地：13300M2 13300M2 儿童缤纷天地：儿童缤纷天地：3600M23600M2家电：家电：3000M2 3000M2 时代生活馆：时代生活馆：3600M2 3600M2 电玩城：电玩城：3600M2 3600M2 餐饮：餐饮：6100M26100M2餐饮餐饮4600M24600M21311311F平面家电家电1000M21000M2百货百货2100M22100M2潮流天地潮流天地5100M25100M21321322F平面家电家电1000M21000M2百货百货3600M23600M2儿童缤纷天地儿童缤纷天地3600M23600M2卡通迷你小影

132、院卡通迷你小影院娃娃谷娃娃谷/ /儿童欢乐谷儿童欢乐谷儿童服饰、妇婴用品儿童服饰、妇婴用品玩具、文具、少儿读物等玩具、文具、少儿读物等1331333F平面家电家电1000M21000M2百货百货3600M23600M2时代生活馆时代生活馆3600M23600M2家具专卖店家具专卖店家居装饰家居装饰布艺、家品、床上用品等布艺、家品、床上用品等1341344F平面餐饮餐饮4600M24600M2电玩城电玩城3600M23600M2135135-1F平面潮流天地潮流天地8200M28200M2美食广场美食广场1500M21500M2136136空间类型分层功能分层功能空间模式空间模式4F4F餐饮、电

133、玩城餐饮、电玩城独立商业空间，不同功能区分片间隔、独立经营管理3F3F百货、家电、时百货、家电、时代生活馆代生活馆通铺，商场形式，主力店独立经营，其余功能区统一经营管2F2F百货、家电、儿百货、家电、儿童缤纷天地、童缤纷天地、1F1F百货、家电、潮百货、家电、潮流天地、流天地、住宅入口、主力店入口除主要出入口外，潮流天地为独立间隔铺，商业街形式，散铺经营，统一管理-1F-1F潮流天地、美食潮流天地、美食广场广场独立间隔铺，商业街形式，散铺经营，统一管理137137空间节点 中庭中庭吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点一核心：一核心：中庭、步行街中庭、步行街一主轴：一主轴：南面临街广

134、场南面临街广场四吸引点：四吸引点：公共休闲空间公共休闲空间138138步行街、中庭的尺度和规模n n原方案步行街宽原方案步行街宽16.8m16.8m，亲和性，亲和性较差。较差。n n中庭为中庭为30M30M33M33M，约，约1000M21000M2。建议：建议：n n步行街改为步行街改为12m12m左右。左右。n n中庭空间尺度按原方案。中庭空间尺度按原方案。商场内部的节点空间不多，外广商场内部的节点空间不多，外广场空间也较为有限，因此可保持场空间也较为有限，因此可保持较大的中庭空间，增强商场内部较大的中庭空间，增强商场内部的人流集聚力。的人流集聚力。139139中庭功能n n吸引人流向商场

135、内部聚集吸引人流向商场内部聚集n n节庆、展示、促销及购物休憩空间节庆、展示、促销及购物休憩空间n n仿商场形式，形成趣味空间，创造商业气氛，仿商场形式，形成趣味空间，创造商业气氛，消费者可从中庭看到各层商业活动消费者可从中庭看到各层商业活动中庭中庭140140中庭空间n n中庭形状可呈不规则变化，增加中庭形状可呈不规则变化，增加空间的趣味感。空间的趣味感。n n各层中庭形状可有所差异，丰富各层中庭形状可有所差异，丰富空间层次和视线效果。空间层次和视线效果。n n中庭空间可布置垂挂物或广告条中庭空间可布置垂挂物或广告条幅，吸引客户视线上移，丰富中幅，吸引客户视线上移，丰富中庭环境。庭环境。14

136、1141步行街功能n n使商业经营空间更丰富，商业氛围更浓使商业经营空间更丰富，商业氛围更浓厚，更具吸引力厚，更具吸引力n n设计上应着力于：设计上应着力于：1.1.如何通过环境氛围的营造，强化街道商如何通过环境氛围的营造，强化街道商业的概念。业的概念。qq充分利用展示、临时摊位等创造商充分利用展示、临时摊位等创造商业气氛，增加营业收入。业气氛，增加营业收入。qq通过绿化、小品的布置，将街道的通过绿化、小品的布置，将街道的开放空间元素引入。开放空间元素引入。2.2.保持两个建筑裙楼的整体性，加强两边保持两个建筑裙楼的整体性，加强两边的商业联系，创造步行街的亲和力的商业联系，创造步行街的亲和力+

137、 +沟沟通性，使左右两部分人流互相融通，带通性，使左右两部分人流互相融通，带动人气。动人气。142142中庭、步行街顶棚n n原原方案露空，不利于街内环境营方案露空，不利于街内环境营造，雨天、热天影响都较大。造，雨天、热天影响都较大。建议：建议：n n用透明材料封顶，可自然采光。用透明材料封顶，可自然采光。143143负一层处理n n部分地面中空处理，可加强一楼和负一楼的视线接触，增加负部分地面中空处理，可加强一楼和负一楼的视线接触，增加负一层的吸引力。一层的吸引力。广州天河城广场首层广州天河城广场首层144144南面临街广场n n西南角设置标志性景观西南角设置标志性景观/ /标志物标志物qq

138、树立商业形象和标识，吸引客流。树立商业形象和标识，吸引客流。qq要考虑外广场空间尺度，标志物的体量要适要考虑外广场空间尺度，标志物的体量要适度，既起到吸引人流的作用，又不影响商业度，既起到吸引人流的作用，又不影响商业门面的经营。门面的经营。广州正佳广场广州正佳广场西南广场西南广场145145南面临街广场n n步行街入口出做开阔广场，不应设置大步行街入口出做开阔广场，不应设置大型景点遮挡视线。型景点遮挡视线。n n地面停车场结合绿化设置。地面停车场结合绿化设置。n n利用临街墙面作广告橱窗或广告牌。利用临街墙面作广告橱窗或广告牌。街端广场街端广场146146公共休闲空间n n可在各个楼层围绕中庭

139、布置公共休闲空间，设置展示或休闲餐饮、可在各个楼层围绕中庭布置公共休闲空间，设置展示或休闲餐饮、娱乐等易于聚集人气的商业经营，形成吸引点。娱乐等易于聚集人气的商业经营，形成吸引点。n n目的是聚集人气，营造商业气氛，刺激流动，促进商业消费。目的是聚集人气，营造商业气氛，刺激流动，促进商业消费。吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点吸引点147147公共休闲空间负一层可增设休闲广场，与美食广场结合负一层可增设休闲广场，与美食广场结合休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲广场休闲广场148148入口布置入口布置垂直交通垂直交通水平交通水平交通交通组织149149入口布置二层二层一层一层n n四面

140、临街各有一个主入口，四面临街各有一个主入口，通向中庭，可兼作独立经营通向中庭，可兼作独立经营店入口店入口n n争取较多的临街铺面，为销争取较多的临街铺面，为销售打好基础售打好基础n n对于公寓、商业都应进行无对于公寓、商业都应进行无障碍设计障碍设计150150主力店入口n n百货一般要求在一层设置独百货一般要求在一层设置独立出入口和经营面积，以便立出入口和经营面积，以便独立控制营业时间。独立控制营业时间。n n建议设置在西南角。建议设置在西南角。1.1.面向未来商业聚集区的中心，面向未来商业聚集区的中心，人气集中，百货主入口设置人气集中，百货主入口设置于此有利于吸引人流。于此有利于吸引人流。2

141、.2.次入口设置要考虑与潮流天次入口设置要考虑与潮流天地的空间贯通，以互补人流地的空间贯通，以互补人流3.3.次入口设置要考虑和中庭的次入口设置要考虑和中庭的交通方便。交通方便。香港城香港城天天泰泰广广场场天辰华府天辰华府临街商业临街商业 百货百货 潮流天地潮流天地 家电家电151151和周边商场的交通互动（参考）市场背景市场背景n n周边商场林立周边商场林立n n一方面是竞争关系，另一方面是竞争关系，另一方面大家要联合作旺一方面大家要联合作旺区域整体市场区域整体市场设计考虑设计考虑n n与临近的商场连通，形与临近的商场连通，形成整体成整体n n可采用天桥，公用广场，可采用天桥，公用广场，入口

142、相对多种形式入口相对多种形式n n是否预留出口，先要决是否预留出口，先要决定合作的可能性定合作的可能性香港城香港城天天泰泰广广场场天辰华府天辰华府临街商业临街商业152152停车场出入口n n1 1号位出入口建议改为号位出入口建议改为2 2号或号或3 3号位置号位置qq原方案原方案1 1号位打断临街面，并且与建筑立面不协调号位打断临街面，并且与建筑立面不协调qq对临街面连续性影响较小，尤其对临街面连续性影响较小，尤其3 3号位不会打断临街面的连续性号位不会打断临街面的连续性qq对铺位布局影响较小，尤其对铺位布局影响较小，尤其3 3号位对一层的铺位不产生影响号位对一层的铺位不产生影响qq3 3号

143、位占据了广场位置，需经过规划批准号位占据了广场位置，需经过规划批准n n4 4号位出入口不变号位出入口不变1 12 23 31 12 24 4153153水平交通n n自然流动：小交通环道自然流动：小交通环道qq在无诱导下，顾客会选择最在无诱导下，顾客会选择最简短方便的路线简短方便的路线qq图示图示“ “小交通环道小交通环道” ”方便快方便快捷捷n n迫使流动：大交通环道迫使流动：大交通环道qq采取措施，迫使顾客在流动采取措施，迫使顾客在流动中必须穿越商业区中必须穿越商业区qq图示图示“ “大交通环道大交通环道” ”较长，较长，穿越商业区穿越商业区 大交通环道：设在功能区内部，大交通环道：设在

144、功能区内部，视为内部通道；视为内部通道； 小交通环道：沿中庭布置，为小交通环道：沿中庭布置，为开敞型走廊，视为公共空间开敞型走廊，视为公共空间154154交通原则分层功能分层功能交通原则交通原则4F4F餐饮、电玩城餐饮、电玩城小交通环道小交通环道，交通方便快，交通方便快捷，从中庭快速进入各功捷，从中庭快速进入各功能区入口。能区入口。3F3F百货、家电、时百货、家电、时代生活馆代生活馆大交通环道大交通环道，中庭扶梯上，中庭扶梯上下楼分开设置，引导人流下楼分开设置，引导人流必须经过主要商业区。必须经过主要商业区。2F2F百货、家电、儿百货、家电、儿童缤纷天地、童缤纷天地、1F1F百货、家电、潮百货

145、、家电、潮流天地、流天地、住宅入口、主力店入口多交通环道多交通环道，交通方便舒，交通方便舒适快捷。适快捷。-1F-1F潮流天地、美食潮流天地、美食广场广场155155天桥和公共走廊设置n n公共走廊设置公共走廊设置qq引导人流的方向引导人流的方向qq二、三层不设或局部设置，二、三层不设或局部设置，引导客流穿越主要商业区引导客流穿越主要商业区qq四层主要是定向消费，设公四层主要是定向消费，设公共走廊，使功能区入口明显，共走廊，使功能区入口明显，快速到达快速到达n n天桥设置天桥设置qq天桥应与各层交通环道配合，天桥应与各层交通环道配合，并不拘泥于上下各层在同一并不拘泥于上下各层在同一位置位置n

146、n天桥、公共走廊、景观环境共天桥、公共走廊、景观环境共同营造，使步行街和中庭流线同营造，使步行街和中庭流线合理，并富有趣味性合理，并富有趣味性公共走廊公共走廊局部设置局部设置不设公不设公共走廊共走廊156156垂直交通公共公共交通交通n n公共交通公共交通qq集中在中庭，统一管理集中在中庭，统一管理qq在规定时间为各功能区共同服务在规定时间为各功能区共同服务qq主要作用鼓励顾客大范围流动主要作用鼓励顾客大范围流动n n独立交通独立交通qq主力店、餐饮等独立经营需要，主力店、餐饮等独立经营需要，独立控制独立控制qq主要作用方便顾客定向流动主要作用方便顾客定向流动157157公共自动扶梯n n移至

147、中庭，上下扶梯分开设置移至中庭，上下扶梯分开设置qq自动扶梯在中庭更显眼，方便寻找，集中人气，自动扶梯在中庭更显眼，方便寻找，集中人气，并且不受部分功能区营业时间的限制并且不受部分功能区营业时间的限制qq上下扶梯分开设置，迫使客流经过商业区流动上下扶梯分开设置，迫使客流经过商业区流动158158公共自动扶梯n n通至负一层通至负一层qq属于主要公共垂直交通，原属于主要公共垂直交通，原方案不通负一层，不方便方案不通负一层，不方便qq两组扶梯有一组通至负一层两组扶梯有一组通至负一层即可即可qq包括原有两组，共有三组扶包括原有两组，共有三组扶梯通至负一层，提高负一层梯通至负一层，提高负一层商业价值商

148、业价值159159独立交通：餐厅、主力店n n中庭自动扶梯和电梯为公共交通，开放时间有限制中庭自动扶梯和电梯为公共交通，开放时间有限制n n餐厅餐厅qq餐厅可利用上述公共交通，不另设客梯，但餐厅经营时间比较餐厅可利用上述公共交通，不另设客梯，但餐厅经营时间比较晚，在经营时间内应至少有一台客梯方便使用晚，在经营时间内应至少有一台客梯方便使用qq需设置单独使用的货梯需设置单独使用的货梯n n百货或家居百货或家居qq需设置单独使用的自动扶梯和货梯需设置单独使用的自动扶梯和货梯160160室内外装饰161161立面形象n n原方案材料尺度推敲不够细腻，使整体形象个性不强，现代感没原方案材料尺度推敲不够

149、细腻，使整体形象个性不强，现代感没有充分体现有充分体现n n人流入口和立面的结合考虑不够周到，例如主要标志牌位于停车人流入口和立面的结合考虑不够周到，例如主要标志牌位于停车场出入口上方，欠妥当场出入口上方，欠妥当162162立面形象n n加强现代感加强现代感n n立面隐藏柱子，利于形成现代感大墙面立面隐藏柱子，利于形成现代感大墙面n n首层以通透材料为主首层以通透材料为主n n二层以上墙面配合广告设计二层以上墙面配合广告设计163163广告位n n原方案柱子分隔广告位略显呆板原方案柱子分隔广告位略显呆板n n二层以上布置广告位，兼顾数量多和广告效果明显两方面二层以上布置广告位，兼顾数量多和广告

150、效果明显两方面n n由于地面高差，一些临街面如不能做街铺，则应充分利用好橱窗由于地面高差，一些临街面如不能做街铺，则应充分利用好橱窗广告广告164164夜间形象n n夜景灯光带动夜晚商业气氛夜景灯光带动夜晚商业气氛n n室内灯光透射和室外霓虹灯结合考虑室内灯光透射和室外霓虹灯结合考虑165165中庭、步行街装修标准n n地面地面qq中庭可采用抛光砖或抛光大理石等中庭可采用抛光砖或抛光大理石等较贵的材料，步行街其余位置采用较贵的材料，步行街其余位置采用室外耐磨砖、花岗岩等较便宜的材室外耐磨砖、花岗岩等较便宜的材料即可料即可n n周边墙面周边墙面qq现代、明朗、透明的材料，和广告现代、明朗、透明的

151、材料，和广告位及绿化结合位及绿化结合n n顶棚顶棚qq钢架钢架+ +透明材料透明材料n n电梯、自动扶梯电梯、自动扶梯qq有欣赏效果，和绿化结合有欣赏效果，和绿化结合166166指标性要求建议167167餐厅排烟排污和楼板承重n n因住宅较多，排烟排污不能影响居民，需通过预先设置排烟因住宅较多，排烟排污不能影响居民，需通过预先设置排烟道处理道处理n n餐厅楼板承重要求较高，需特别考虑餐厅楼板承重要求较高，需特别考虑货梯和卸货区n n家居广场、电器总汇等商业要求货梯满足大尺度商品的需要，家居广场、电器总汇等商业要求货梯满足大尺度商品的需要，设计时需考虑设计时需考虑n n原方案无论在地面，还是地下

152、车库，都没有卸货区。商业的原方案无论在地面，还是地下车库，都没有卸货区。商业的物流量比较大，需设置卸货区，但卸货区不一定要占据专门物流量比较大，需设置卸货区，但卸货区不一定要占据专门区域，可以和员工集散处等空间结合考虑区域，可以和员工集散处等空间结合考虑168168公共卫生间n n原方案有两组卫生间，但设于原方案有两组卫生间，但设于建筑同一侧建筑同一侧建议建议n n两组卫生间对角设置两组卫生间对角设置n n男女卫生间面积比例应达到男女卫生间面积比例应达到1 1：2121：3 3169169时代生活馆为主力店的商业设计建议170170商户组合功能区功能区业种业态及面积业种业态及面积购物休闲购物休

153、闲2830028300时代生活馆时代生活馆1620016200家居广场（家具专卖）家居广场（家具专卖）1420014200家居装饰、家品、布艺、床上用品家居装饰、家品、布艺、床上用品20002000潮流天地潮流天地93009300儿童缤纷天地儿童缤纷天地36003600儿童服饰、儿童服饰、 妇婴用品妇婴用品18001800玩具、文具、少儿读物等玩具、文具、少儿读物等10001000娱乐娱乐44004400卡通迷你小影院卡通迷你小影院300300儿童欢乐谷儿童欢乐谷500500电玩城电玩城36003600餐饮餐饮6100610061006100餐饮（顶层）餐饮（顶层）46004600美食广场美食

154、广场15001500注：上述面积不包括连接两裙楼的天桥、走廊和负一层扩建停车场、电梯筒井、车道面积注：上述面积不包括连接两裙楼的天桥、走廊和负一层扩建停车场、电梯筒井、车道面积171171总体布局布局的原则布局的原则n n核心商户分别布置在人流动线的尽端，核心商户分别布置在人流动线的尽端，形成人流的拉动。形成人流的拉动。如：时代生活馆、电玩城、餐饮如：时代生活馆、电玩城、餐饮n n主力店要求占据较有利楼层和门面。主力店要求占据较有利楼层和门面。n n商户的承租力。商户的承租力。时代生活馆时代生活馆餐饮餐饮电玩城电玩城潮流天地潮流天地美食美食广场广场172172合计：合计：38800M23880

155、0M2时代生活馆：时代生活馆：16200M2 16200M2 潮流天地：潮流天地：9300M2 9300M2 儿童缤纷天地：儿童缤纷天地：3600M23600M2电玩城：电玩城：3600M2 3600M2 餐饮：餐饮：6100M26100M2总体布局西座：西座：1-41-4层面积为层面积为4600M24600M2东座：东座：1-41-4层面积为层面积为3600M23600M2连接东西座天桥面积：连接东西座天桥面积：130M2/130M2/座，座，2 2座座负一层扣除电梯筒井和车库后面积：负一层扣除电梯筒井和车库后面积：6000M26000M2时代生活馆时代生活馆2500M22500M2时代生活

156、馆时代生活馆4500M24500M2电玩城电玩城3600M23600M2时代生活馆时代生活馆4600M24600M2时代生活馆时代生活馆4600M24600M2潮流天地潮流天地3600M23600M2美食广场美食广场1500M21500M2餐饮餐饮4600M24600M2潮流天地潮流天地5700M25700M2停车场及车道、筒井停车场及车道、筒井4500M24500M2儿童缤纷天地儿童缤纷天地3600M23600M21731731F平面潮流天地潮流天地5700M25700M2时代生活馆时代生活馆2500M22500M21741742F平面潮流天地潮流天地3600M23600M2时代生活馆时代生

157、活馆4600M24600M21751753F平面儿童缤纷天地儿童缤纷天地3600M23600M2时代生活馆时代生活馆4600M24600M2卡通迷你小影院卡通迷你小影院娃娃谷娃娃谷/ /儿童欢乐谷儿童欢乐谷儿童服饰、妇婴用品儿童服饰、妇婴用品玩具、文具、少儿读物等玩具、文具、少儿读物等1761764F平面餐饮餐饮4600M24600M2电玩城电玩城3600M23600M2177177-1F平面时代生活馆时代生活馆4500M24500M2美食广场美食广场1500M21500M2停车场及车道、电梯筒井停车场及车道、电梯筒井4500M24500M2178178时代生活馆方案对设计的差别要求n n和百

158、货相比，时代生活馆（家居）对商场设计的要求差别不大和百货相比，时代生活馆（家居）对商场设计的要求差别不大qq都以大面积经营为主，预留大空间即可都以大面积经营为主，预留大空间即可qq家居对层高要求高，设计已经符合要求家居对层高要求高，设计已经符合要求n n主要差别：家居对停车位要求多主要差别：家居对停车位要求多qq原方案停车位数量符合重庆商住楼的下限要求，符合一般商业原方案停车位数量符合重庆商住楼的下限要求，符合一般商业要求要求qq家居比百货要求更多的停车位，所以主力店若是时代生活馆，家居比百货要求更多的停车位，所以主力店若是时代生活馆，只有负二层的停车位不够，应在负一层酌情增加（建议约只有负二

159、层的停车位不够，应在负一层酌情增加（建议约4000M24000M2）qq考虑住宅业主的汽车拥有量，住宅占用车位的数量直接影响商考虑住宅业主的汽车拥有量，住宅占用车位的数量直接影响商业车位业车位179179Part 7 租售策略180180价格定位建议181181各层均价建议n n负一层负一层65006500元元/m2/m2n n首层首层1500015000元元/m2/m2qq东东1300013000万元万元/m2/m2qq西西1800018000元元/m2/m2n n二层二层1100011000元元/m2/m2qq东东1500015000元元/m2/m2qq西西80008000元元/m2/m2

160、n n三层三层50005000元元/m2/m2n n四层四层35003500元元/m2/m265006500元元/m2/m21300013000元元/m2/m280008000元元/m2/m250005000元元/m2/m235003500元元/m2/m2松青路松青路湖榕路湖榕路商商业业街街主要人气主要人气聚集面聚集面1800018000元元/m2/m21500015000元元/m2/m2182182定价依据春春晖晖路路翠园路翠园路钢钢花花路路轻轻轨轨轻轨新轻轨新山村站山村站香香港港城城金金地地广广场场国国瑞瑞城城轻轨大轻轨大渡口站渡口站大渡口大渡口公园公园文体路文体路金都会金都会广场广场松松

161、青青路路华立时华立时代广场代广场商业步行街商业步行街20000-2500020000-2500020000-2500020000-25000元元元元/m2/m2/m2/m28000-100008000-100008000-100008000-10000元元元元/m2/m2/m2/m26000-80006000-80006000-80006000-8000元元元元/m2/m2/m2/m2三木花园三木花园天辰华府天辰华府目前大渡口商铺门面售价分布目前大渡口商铺门面售价分布1 1、参考大渡口商铺售价、参考大渡口商铺售价项目所处的未来商业中心项目所处的未来商业中心区商铺价格水平较高，临区商铺价格水平较

162、高，临街门面价格可达到街门面价格可达到2-32-3万万元元/M2/M2。183183定价依据2 2、项目地形及规划设计对临街门面的影响、项目地形及规划设计对临街门面的影响有变化的地形及步行街设计，使项目获有变化的地形及步行街设计，使项目获得较多有利的临街门面。得较多有利的临街门面。如图示中三片区域。如图示中三片区域。黄黄 金金 铺铺 王王184184定价依据n n首层（西）首层（西）首层（西）首层（西）靠松青路首层，西面松青路门面，靠松青路首层，西面松青路门面，东面商业内街门面，总体价值高东面商业内街门面，总体价值高n n首层（东）首层（东）首层（东）首层（东）大部分下沉，只有商业内街门面，大

163、部分下沉，只有商业内街门面，东边商铺价格低，整体价格与西面东边商铺价格低，整体价格与西面首层差距较大首层差距较大n n二层二层二层二层根据首层与二层的一般售价比为二根据首层与二层的一般售价比为二层层/ /首层首层=40%60%=40%60%，因二层东面临，因二层东面临街，可取街，可取60%60%n n二层（东）二层（东）二层（东）二层（东）东面榕湖路与八桥街交汇处商业气东面榕湖路与八桥街交汇处商业气氛较浓，临湖榕路设置门面，价值氛较浓，临湖榕路设置门面，价值较高，拉高该层整体均价较高，拉高该层整体均价n n二层（西）二层（西）二层（西）二层（西）没有临街路面，价格比东面低没有临街路面，价格比东

164、面低80008000元元/m2/m21500015000元元/m2/m280008000元元/m2/m250005000元元/m2/m235003500元元/m2/m2松青路松青路湖榕路湖榕路商商业业街街主要人气主要人气聚集面聚集面2500025000元元/m2/m21500015000元元/m2/m2185185定价依据n n负一层负一层负一层负一层重庆对负一层商业认同度较重庆对负一层商业认同度较高，在项目主要人气聚集面高，在项目主要人气聚集面用扶梯把人流直接引入负一用扶梯把人流直接引入负一层，并在中庭采用中空设计层，并在中庭采用中空设计把商业气氛引入负一层，可把商业气氛引入负一层，可提升售

165、价提升售价n n三层、四层三层、四层三层、四层三层、四层一般商用物业三层以上的售一般商用物业三层以上的售价递减价递减40%60%40%60%65006500元元/m2/m21300013000元元/m2/m280008000元元/m2/m250005000元元/m2/m235003500元元/m2/m2松青路松青路湖榕路湖榕路商商业业街街主要人气主要人气聚集面聚集面1800018000元元/m2/m21500015000元元/m2/m2186186特殊位置价格建议n n首层沿松青路门面价值最高，周边几个竞争项目沿松青路门面售价达首层沿松青路门面价值最高，周边几个竞争项目沿松青路门面售价达2-2

166、-2.52.5万元万元n n首层商业内街商业气氛较浓，人气较旺，售价较高首层商业内街商业气氛较浓，人气较旺，售价较高n n二层湖榕路与八桥街交汇处人流量较大，人气较旺，沿街门面售价较高二层湖榕路与八桥街交汇处人流量较大，人气较旺，沿街门面售价较高2 2万元万元万元万元/m2/m21.61.6万元万元万元万元/m2/m21.61.6万元万元万元万元/m2/m2首层首层首层首层松松松松青青青青路路路路商商商商业业业业街街街街二层二层二层二层1.81.8万元万元万元万元/m2/m2湖湖湖湖榕榕榕榕路路路路八桥街八桥街八桥街八桥街187187各层租金建议n n负一层负一层3030元元/m2/m2月月n

167、 n首层首层7070元元/m2/m2月月qq东东8080元元/m2/m2月月qq西西6060元元/m2/m2月月n n二层二层4545元元/m2/m2月月qq东东6565元元/m2/m2月月qq西西3535元元/m2/m2月月n n三层三层2020元元/m2/m2月月n n四层四层1515元元/m2/m2月月湖榕路湖榕路30303030元元元元/m2/m2/m2/m2月月月月60606060元元元元/m2/m2/m2/m2月月月月35353535元元元元/m2/m2/m2/m2月月月月20202020元元元元/m2/m2/m2/m2月月月月15151515元元元元/m2/m2/m2/m2月月月

168、月商商商商业业业业街街街街松青路松青路主要人气主要人气聚集面聚集面80808080元元元元/m2/m2/m2/m2月月月月65656565元元元元/m2/m2/m2/m2月月月月188188租金定价依据n n目前租金市场情况目前租金市场情况qq钢花路经营时尚产品门面租金主要为钢花路经营时尚产品门面租金主要为100150100150元元/m2/m2月，二、三层月，二、三层20302030元元/m2/m2月，大型商商用物业月，大型商商用物业20602060元元/m2/m2月（首层约月（首层约40604060元元/m2/m2月）月）n n项目区位条件佳，升值潜力大项目区位条件佳，升值潜力大qq项目位

169、于未来大渡口核心商圈，商业价值高，租金水平可相对较高项目位于未来大渡口核心商圈，商业价值高，租金水平可相对较高qq项目推出时，大渡口商业中心区已有项目推出时，大渡口商业中心区已有2-32-3个商业项目运营，商业气氛日趋浓厚，个商业项目运营，商业气氛日趋浓厚，租金稍有增长。随着商圈日渐成熟，消费力提高，租金水平随着上升。租金稍有增长。随着商圈日渐成熟，消费力提高，租金水平随着上升。项目名称项目名称项目名称项目名称租金租金租金租金钢花路钢花路大型商用物业大型商用物业20206060元元/m2/m2，门面，门面6060200200元元/m2/m2，二、三层，二、三层18183030元元/m2/m2文

170、体路文体路大型商用物业大型商用物业15153030元元/m2/m2，门面，门面1818140140元元/m2/m2，二、三层，二、三层18182525元元/m2/m2南面新住宅区南面新住宅区底商底商首层门面首层门面25502550元元/m2/m2，二层，二层15201520元元/m2/m2区政府周边区政府周边40504050元元/m2/m2陶瓷市场陶瓷市场负一层负一层1515元元/m2/m2，首层，首层5050元元/m2/m2，二层，二层11111313元元/m2/m2大渡口主要商业区租金情况大渡口主要商业区租金情况大渡口主要商业区租金情况大渡口主要商业区租金情况189189特殊位置租金建议n

171、 n钢花路经营时尚产品门面租金主要为钢花路经营时尚产品门面租金主要为100150100150元元/m2/m2月月n n八桥街与湖榕路交界（天辰华府门面）约八桥街与湖榕路交界（天辰华府门面）约6060元元/m2/m2月月n n松青路位于核心商圈，并成为未来最重要的商业街，是项目租金水平较高的位置松青路位于核心商圈，并成为未来最重要的商业街，是项目租金水平较高的位置n n项目位于商圈核心位置，商圈日渐成熟，升值潜力大。项目位于商圈核心位置，商圈日渐成熟，升值潜力大。二层二层二层二层70-8070-80元元元元/m2/m2月月月月湖湖湖湖榕榕榕榕路路路路八桥街八桥街八桥街八桥街90-10090-10

172、0元元元元/m2/m2月月月月60-7060-70元元元元/m2/m2月月月月60-7060-70元元元元/m2/m2月月月月首层首层首层首层松松松松青青青青路路路路商商商商业业业业街街街街190190租售位置建议n n根据用地地形和规划设计，根据用地地形和规划设计，西西1 1层、东层、东1 1层、东层、东2 2层的商业层的商业价值较高，易于销售。价值较高，易于销售。（ 紫红色部分）紫红色部分）qq西西1 1层、东层、东2 2层有商场主出层有商场主出入口和较多的临街铺；入口和较多的临街铺；qq东东1 1层临步行街。层临步行街。其他楼层商业价值相对较低，其他楼层商业价值相对较低，不易于销售。不易

173、于销售。（ 绿色部分）绿色部分）n n根据商业功能分布，西根据商业功能分布，西1-31-3层，层，用于主力店（百货用于主力店（百货/ /家居），家居），用于出售的可能较底。用于出售的可能较底。 （带（带 部分）部分）西座西座东座东座191191租售位置与比例（百货为主力店）西座西座东座东座位置位置经营内容经营内容出售出售比例比例销售销售面积面积出租出租面积面积负负1F1F潮流天地、美潮流天地、美食广场食广场90%90%8700870010001000西西1F1F百货、家电、百货、家电、潮流天地潮流天地33%33%1500150031003100东东1F1F潮流天地潮流天地100%100%360

174、03600- -西西2F2F百货、家电百货、家电0%0%- -46004600东东2F2F儿童缤纷天地儿童缤纷天地100%100%36003600- -3F3F百货、家电、百货、家电、时代生活馆时代生活馆0%0%- -820082004F4F餐饮、电玩城餐饮、电玩城0%0%- -82008200合计合计41%41%17400174002510025100销售部分销售部分 出租部分出租部分192192租售位置与比例（家居为主力店）西座西座东座东座销售部分销售部分 出租部分出租部分位置位置经营内容经营内容出售出售比例比例销售销售面积面积出租出租面积面积负负1F1F时代生活、美时代生活、美食广场食广

175、场0%0%- -60006000西西1F1F时代生活馆、时代生活馆、潮流天地潮流天地45%45%2100210025002500东东1F1F潮流天地潮流天地100%100%36003600- -西西2F2F时代生活馆时代生活馆0%0%- -46004600东东2F2F潮流天地潮流天地100%100%36003600- -西西3F3F时代生活馆时代生活馆0%0%- -46004600东东3F3F儿童缤纷天地儿童缤纷天地100%100%36003600- -4F4F餐饮、电玩城餐饮、电玩城0%0%- -82008200合计合计33%33%12900129002590025900193193百货主力

176、店方案的销售收入百货主力店方案的销售收入负负1F1F西西1F1F东东1F1F东东2F2F合计合计层面积层面积(M2)(M2)870087001500150036003600360036001740017400占该层面积比例占该层面积比例90%90%33%33%100%100%100%100%- -销售单价销售单价( (元元/M2)/M2)65006500180001800013000130001500015000- -销售收入销售收入( (万元万元) )565556552700270046804680540054001843518435出售部分销售率出售部分销售率100%100%情况下的销售收

177、入情况下的销售收入家居主力店方案的销售收入家居主力店方案的销售收入西西1F1F东东1F1F东东2F2F东东3F3F合计合计层面积层面积(M2)(M2)210021003600360036003600360036001290012900占该层面积比例占该层面积比例45%45%100%100%100%100%100%100%- -销售单价销售单价( (元元/M2)/M2)18000180001300013000150001500050005000- -销售收入销售收入( (万元万元) )378037804680468054005400180018001566015660出售部分销售率出售部分销售率

178、100%100%情况下的销售收入情况下的销售收入两种方案，销售部分带来的销售收入，基本上可将商场的投入成本回收。两种方案，销售部分带来的销售收入，基本上可将商场的投入成本回收。（根据委托方提供的投资预算，商场部分的投资成本约（根据委托方提供的投资预算，商场部分的投资成本约1.71.7亿元）亿元）194194租售时序建议主力店主力店招商招商启动启动协议书签定协议书签定合作合同签定合作合同签定其他主要其他主要商户招商商户招商商铺销售商铺销售（针对投资者）（针对投资者）公开销售公开销售内部认购内部认购商铺租赁商铺租赁（针对散户）（针对散户）商场开业商场开业（试业）（试业）目标：销售完成目标：销售完成

179、目标：主要商户和目标：主要商户和散户进驻达到散户进驻达到70%70%公开租赁公开租赁销售现场及样板销售现场及样板区域、模型等区域、模型等有实地情况可有实地情况可以给散户考察以给散户考察195195商户选择建议n n百货：本地知名百货百货：本地知名百货异地知名百货异地知名百货本地一般百货本地一般百货n n家居：家居集成商（如好百年、金海马）家居：家居集成商（如好百年、金海马） 本地家具品牌专卖店本地家具品牌专卖店或厂家经销商（如联邦、青田等）或厂家经销商（如联邦、青田等）n n餐饮：本地餐饮餐饮：本地餐饮川贵地区的连锁餐饮川贵地区的连锁餐饮全国连锁餐饮全国连锁餐饮n n电玩城：寻找当地专营者电玩城：寻找当地专营者自营自营n n儿童主题商业：寻找当地专营者儿童主题商业：寻找当地专营者针对性的租售针对性的租售197197招商渠道n n主力店主力店qq代理公司网络与资源代理公司网络与资源qq一对一招商一对一招商n n主要商户主要商户qq行业联盟渠道获取商户信息与建立关系行业联盟渠道获取商户信息与建立关系qq一对一招商一对一招商n n散户招租散户招租qq现场招租现场招租qq当地二手中介当地二手中介n n散铺销售散铺销售qq现场销售现场销售qq媒体宣传推广媒体宣传推广198198Thanks