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1、山海天龙凤苑项目市调报告20092009年年5 5月月一、市场分析一、市场分析二、项目分析二、项目分析三、竞争对手分析三、竞争对手分析四、客户分析四、客户分析五、规划建议五、规划建议六、销售建议六、销售建议一、市场分析莱钢房地产发展形势受莱钢集团的各种因素的影响，导致莱钢房地产发展形势受莱钢集团的各种因素的影响，导致房地产市场不合理，目前呈现供不应求形势。房地产市场不合理，目前呈现供不应求形势。本项目开发时正处于房地产片区市场的发展提速期，市场本项目开发时正处于房地产片区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场竞争压整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场竞争压力
2、凸现。力凸现。随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。展势头将会得到延续与提升。莱钢未来的发展规划方向将为本地区中档次的房地产发展莱钢未来的发展规划方向将为本地区中档次的房地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空间；提供充足的客户源保障以及较大的发展空间；逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的置业群；并由此吸引更多的置业群；一、市场分析户型销售比例户型销售比例市场主力户型需求是以三室两厅两卫为主，两室两厅一卫为辅。一、市场分析2
3、007-2008年年，片区住宅住宅物业价格大幅上涨物业价格大幅上涨15，销售价格销售价格一、市场分析大盘的销售拉升了莱钢整体价格水平；大盘的销售拉升了莱钢整体价格水平；本片区承接了市区地产发展的功能与任务，成为了市本片区承接了市区地产发展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点；区客户置业的瞩目焦点；莱钢整体市场是供不应求，导致上涨速度过快莱钢整体市场是供不应求，导致上涨速度过快3 3、价格上涨分析、价格上涨分析二、项目分析1、项目基本概况地理位置地理位置 项目位置莱芜市钢城区俯前大街以南，汶水路以西项目位置莱芜市钢城区俯前大街以南，汶水路以西项目性质及规模项目性质及规模 项目占地项目占地6
4、4036403，总建筑面积约，总建筑面积约4309343093，非住宅面积，非住宅面积1033010330地块现状地块现状 地块呈正方形，项目已经建完，准现房销售。地块呈正方形，项目已经建完，准现房销售。二、项目分析2、SWOT分析1 1）优势（）优势（strengthstrength）项目位于莱钢行政区项目位于莱钢行政区对面和东面均有公园对面和东面均有公园配套设施齐全配套设施齐全准现房销售准现房销售二、项目分析2、SWOT分析2 2）劣势（）劣势（weaknessweakness）项目规模小，容积率高，绿化率低项目规模小，容积率高，绿化率低绿化、景观规划不合理绿化、景观规划不合理户型设计不合
5、理，面积过大对项目运作不利户型设计不合理，面积过大对项目运作不利人流量少对商业运作不利人流量少对商业运作不利缺乏专业的销售团队和物业公司，缺乏楼盘包装和推广缺乏专业的销售团队和物业公司，缺乏楼盘包装和推广没有供暖，中央空调物业费高没有供暖，中央空调物业费高二、项目分析2、SWOT分析3 3）机会（）机会（opportunityopportunity）钢城区有资金和有需求大面积的客户群体钢城区有资金和有需求大面积的客户群体莱钢集团员工莱钢集团员工5 5人争抢一套房机会，切入市场迅速销售人争抢一套房机会，切入市场迅速销售4 4）威胁（）威胁（threatsthreats）莱钢集团的垄断性开发莱钢集
6、团的垄断性开发莱钢集团对开发项目的配套控制莱钢集团对开发项目的配套控制周边项目的挤压周边项目的挤压三、竞争对手分析楼盘楼盘位置位置规模规模配套配套现状现状亲和家园亲和家园钢都大道钢都大道占地面积占地面积300300亩亩左右左右由于该项目同属由于该项目同属莱钢区中央居住莱钢区中央居住区，教育、生活、区，教育、生活、交通、金融等配交通、金融等配套基本一样。套基本一样。部分楼梯完工部分楼梯完工开始销售开始销售冠城国际冠城国际钢都大道钢都大道占地面积占地面积280280亩亩左右左右工地刚启动工地刚启动德宝家园德宝家园俯前大街俯前大街占地占地250250亩亩左右左右工地刚启动未开工地刚启动未开盘盘三、竞
7、争对手分析楼盘楼盘定位定位面积面积价格价格特点特点亲和家园亲和家园美食街美食街三层商业面积在三层商业面积在200200多以上多以上走访时售楼处关走访时售楼处关门门冠城国际冠城国际中档中档商住一体商住一体未未未开盘未开盘商住一体环境设商住一体环境设计好计好德宝家园德宝家园中低中低沿街商业沿街商业主体面积主体面积113-113-139139平米平米认购中价格未定认购中价格未定面积户型合理面积户型合理三、竞争对手分析通过各个项目的比较，各项目都有以下的一些特性：通过各个项目的比较，各项目都有以下的一些特性： 规模大于我盘，都为商住一体，且并不远。规模大于我盘，都为商住一体，且并不远。 由于都处同一片
8、区周边配套几乎相同。由于都处同一片区周边配套几乎相同。 户型和面积相差无几。户型和面积相差无几。 都没有做品牌及形象广告，销售及宣传手段原始。都没有做品牌及形象广告，销售及宣传手段原始。 85%85%左右的成交客户为莱钢集团员工。左右的成交客户为莱钢集团员工。 从以上分析来看，我们无论在市场上的推广和营销策略从以上分析来看，我们无论在市场上的推广和营销策略都应创新，独特。势必以最短时间销售完毕，要不然后期销都应创新，独特。势必以最短时间销售完毕，要不然后期销售压力继续加大。售压力继续加大。四、客户分析莱钢集团员工莱钢集团员工 莱钢集团的开发量少和开发速度慢，导致市场供不应莱钢集团的开发量少和开
9、发速度慢，导致市场供不应求，无法满足消费者需求。求，无法满足消费者需求。个体生意户个体生意户 手头有资金，由于莱钢城区所开发的项目基本上都是手头有资金，由于莱钢城区所开发的项目基本上都是莱钢集团开发的，只对内部销售。其他开发商的开发量也莱钢集团开发的，只对内部销售。其他开发商的开发量也无法满足其他人的购房需求。无法满足其他人的购房需求。五、规划建议第一部分：住宅第一部分：住宅住宅一楼大厅进行中住宅一楼大厅进行中档装修，提升项目的档装修，提升项目的形象和品质。形象和品质。建议大厅打造成业主建议大厅打造成业主们的休闲娱乐场所，们的休闲娱乐场所，如：健身房，阅览室如：健身房，阅览室等娱乐设施。等娱乐
10、设施。五、规划建议建议建议5 5层露台做上绿化，配上相应的健身设施，弥补项目层露台做上绿化，配上相应的健身设施，弥补项目的规划不足，提升项目品位的规划不足，提升项目品位五、规划建议小区整体绿化建设，小区整体绿化建设，包括围墙，建议重新包括围墙，建议重新砌墙、粉刷，提高小砌墙、粉刷，提高小区绿化率，弥补小区区绿化率，弥补小区规划的不足，提升小规划的不足，提升小区档次。区档次。五、规划建议第二部分：商业第二部分：商业建议建议1-21-2层引进十八乐层引进十八乐超市，用品牌效应带超市，用品牌效应带动人气，且对商家进动人气，且对商家进行免租一年以上（含行免租一年以上（含一年）的优惠政策。一年）的优惠政
11、策。五、规划建议3 3层做中档餐厅与层做中档餐厅与南面的美食街相呼南面的美食街相呼应。应。4 4层做娱乐场所。层做娱乐场所。如：如：KTVKTV、足疗，、足疗，洗浴，电玩游戏城洗浴，电玩游戏城等等五、规划建议建议一层东南角处改建成建议一层东南角处改建成观光电梯，方便观光电梯，方便3-43-4楼的楼的人流输送，对人流输送，对3-43-4层的商层的商业运作起到关键性的作用。业运作起到关键性的作用。五、规划建议对项目的商业楼体进行外部形象包装，对项目的商业楼体进行外部形象包装，制作广告牌，着重宣传本项目，提升商制作广告牌，着重宣传本项目，提升商业品质。沿街绿化带和亮化灯可有特色，业品质。沿街绿化带和
12、亮化灯可有特色，用高档灯柱夜晚吸引人气，有人气提升用高档灯柱夜晚吸引人气，有人气提升商业财气。商业财气。六、销售建议 由于金融危机的影响，整个房地产市场走入谷底。目由于金融危机的影响，整个房地产市场走入谷底。目前房地产市场状况不利于运作商业项目，所以我们认为该前房地产市场状况不利于运作商业项目，所以我们认为该项目分部分运作，项目分部分运作， 第一部分：销售住宅第一部分：销售住宅; ; 第二部分：商业招商，积累商业客户第二部分：商业招商，积累商业客户; ; 第三部分：竞标知名的商业运营公司整体运作第三部分：竞标知名的商业运营公司整体运作; ;六、销售建议A、住宅六、销售建议加大对住宅项目的推广力
13、度，提升项目整体形象，促进加大对住宅项目的推广力度，提升项目整体形象，促进住宅的销售。住宅的销售。对住宅部分做一次开盘促销。对住宅部分做一次开盘促销。对住宅销售价格进行合理的调整。对住宅销售价格进行合理的调整。对住宅的户型面积合理调整或打出赠送的面积的势头。对住宅的户型面积合理调整或打出赠送的面积的势头。六、销售建议B、商业总体营销模式总体营销模式总体营销模式总体营销模式商业驱动式营销商业驱动式营销 作作为为投投资资物物业业，最最影影响响目目标标客客户户的的关关键键问问题题是是能能否否给给投投资资者者置置业业信信心心，因因此此我我们们根根据据发发展展商商实实力力提提出出商商业业驱动式营销。驱动
14、式营销。 在在销销售售前前期期通通过过底底商商的的经经营营展展现现发发展展商商实实力力，通通过过品品牌牌经经营营及及业业态态组组合合提提升升项项目目档档次次及及形形象象，通通过过经经营营状状况况支支撑撑项项目目高高投投资资回回报报率率，因因此此本本项项目目中中商商业业部部分分充充当当着着整整个个项项目目的的价价值值驱驱动动器器，使使各各部部分分物物业业销销售售形形成成良良好好的链接效应。的链接效应。总体营销模式总体营销模式总体营销模式总体营销模式商业驱动式营销商业驱动式营销商业驱动商业驱动商业驱动商业驱动品品品品 牌牌牌牌 商商商商 家家家家进驻进驻进驻进驻招商启动招商启动招商启动招商启动全面
15、经营全面经营全面经营全面经营投资前景投资前景投资前景投资前景商业裙楼销售商业裙楼销售商业裙楼销售商业裙楼销售经营旺盛经营旺盛经营旺盛经营旺盛形成人气形成人气形成人气形成人气住宅销售及投入住宅销售及投入住宅销售及投入住宅销售及投入使用使用使用使用招商概念招商概念招商概念招商概念经营休闲经营休闲经营休闲经营休闲E E E E站，占据站，占据站，占据站，占据CBDCBDCBDCBD赚钱之道！赚钱之道！赚钱之道！赚钱之道！ 诠释：诠释：诠释：诠释：在中心区娱乐商业项目严重缺乏及原有片区同类经在中心区娱乐商业项目严重缺乏及原有片区同类经营项目参差不齐分布散乱的现实情况下，本项目适时推出营项目参差不齐分布
16、散乱的现实情况下，本项目适时推出一个全新的、特色的多功能的休闲驿站，将为商家提供绝一个全新的、特色的多功能的休闲驿站，将为商家提供绝佳的经营平台。佳的经营平台。 招商招商策略策略以超强的商场硬件条件及商户组合定位吸引商家以超强的商场硬件条件及商户组合定位吸引商家针对不同商家实施弹性招商政策针对不同商家实施弹性招商政策以周详的招商计划部署招商工作。以周详的招商计划部署招商工作。向管理要效益，以效益引商家向管理要效益，以效益引商家 营销概念营销概念 投资投资投资投资CBDCBDCBDCBD标志商业，占领中心财富高地！标志商业，占领中心财富高地！标志商业，占领中心财富高地！标志商业，占领中心财富高地
17、！诠诠诠诠释释释释：根根据据中中原原研研究究，目目前前市市场场上上绝绝大大部部分分商商铺铺投投资资者者最最关关注注的的是是商商业业项项目目的的地地位位、投投资资前前景景、经经营营定定位位等等因因素素，尤尤其其标标志志性性特特色色商商业业特特别别容容易易唤唤起起其其投投资资欲欲。因因此此在在营营销销概概念念推推广广期期要要着着重重宣宣传传“ “标标标标志志志志” ”、“ “中中中中心心心心” ”、“ “财财财财富富富富” ”，最最大大限限度度地地刺刺激激投投资资者者的的眼眼球球，引引起起市场高度关注！市场高度关注！ 操作模式建议操作模式建议方案一：引进知名品牌经营管理公司进行经营管理方案一：引进
18、知名品牌经营管理公司进行经营管理方案一：引进知名品牌经营管理公司进行经营管理方案一：引进知名品牌经营管理公司进行经营管理 优势：优势：优势：优势： 发展商不需投入经营管理力量。发展商不需投入经营管理力量。可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。知知名名品品牌牌经经营营管管理理公公司司有有丰丰富富的的经经营营管管理理经经验验，能能在在短短期期内内将将 商场良性运作。商场良性运作。 由由知知名名品品牌牌经经营营管管理理公公司司经经营营，对对投投资资者者的的信信心心帮帮助助极极大大，对对 销销售有利。售有利。 劣势：劣势：劣势：劣势： 在在租租金金收收益益不不足足
19、以以弥弥补补返返租租支支出出时时，发发展展商商需需从从销销售售额额上上作作一一定定的补贴。的补贴。 不利于树立发展商在商业方面的品牌。不利于树立发展商在商业方面的品牌。方案二：方案二：由发展商组建一定的管理架构，成立经由发展商组建一定的管理架构，成立经由发展商组建一定的管理架构，成立经由发展商组建一定的管理架构，成立经营管理公司营管理公司营管理公司营管理公司 优势：优势：优势：优势：商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。 可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。可可
20、以以有有效效地地控控制制经经营营商商铺铺的的形形象象和和经经营营业业态态，能能较较有有效效地地保保证证投投资资客的长久收益。客的长久收益。在在管管理理公公司司自自身身发发展展壮壮大大后后，可可进进行行连连锁锁发发展展，输输出出经经营营管管理理及及品品牌盈利，并可利用商业项目成功上市融资。牌盈利，并可利用商业项目成功上市融资。劣势：劣势：劣势：劣势：需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。对销售的促进作用有一定影响。对销售的促进作用有一定影响。建议操作方式：建议操作方式： 采采用用方方案案（1 1）对对发发展展商商较较为为有有利利，引引进进知知名名品品牌牌经经营营管管理理公公司司担担纲纲经经营营管管理理，并并与与发发展展商商的的品品牌牌强强强强联联合合，加加上上项项目目在在位位置置、硬硬件件、包包装装、经经营营组组合合的的强强大大优优势势，项项目目在在经经营营上上的的成成功功机机会会极极大大，且且对对项项目目住住宅宅和和商商铺铺的的后后期期销售带来极大的附加值。销售带来极大的附加值。谢 谢 观 赏
