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1、1当前土地市场形势分析当前土地市场形势分析21全国土地市场形势分析全国土地市场形势分析22010年房企拿地策略年房企拿地策略3城市投资吸引力研究城市投资吸引力研究目录目录31.1 土地供应：土地供应：2010年住宅用地计划供应量大幅年住宅用地计划供应量大幅增加，力度空前增加，力度空前2010年年计计划划供供应应住住宅宅用用地地18.5万万公公顷顷，是是2009年年实实际际供供应应量量7.65万万公公顷顷的的2.4倍倍，2005-2008年年土土地地计计划划供应量每年约供应量每年约5万公顷，万公顷，2010年住宅用地计划供应量创下历史新高。年住宅用地计划供应量创下历史新高。表：表：2010201
2、0年土地年土地计划供划供应量量结构分布构分布数据来源：国土资源部、数据来源：国土资源部、CREIS中指数据土地版中指数据土地版不同类型用地计划不同类型用地计划供地面积供地面积占比占比（公顷）（公顷）保障房用地保障房用地廉租房廉租房7051 4%经济适用房经济适用房17402 9%棚改房用地棚改房用地36606 20%中小套型商品房用地中小套型商品房用地80431 44%大中高档房用地大中高档房用地43259 23%住房建设用地总量住房建设用地总量184749 100%表：表：2005-20102005-2010年全国住宅用地年全国住宅用地计划供划供应量及同比量及同比变化化41.2 供应计划：除
3、天津、上海外，多数城市完成供应计划：除天津、上海外，多数城市完成率偏低，政府面临较大供应压力率偏低，政府面临较大供应压力CREIS中中指指数数据据土土地地版版供供应应量量统统计计数数据据预预计计，1-8月月全全国国仅仅能能完完成成土土地地供供应应计计划划的的40%，完完成成年年度度供供应应计计划划难难度度较较大大。一一线线城城市市中中，广广州州实实际际供供应应量量仅仅为为计计划划的的12%，深深圳圳为为18%，北北京京为为32%；二二线线城城市市供供应应量量明明显显高高于于一一线线城城市市，但但也也不不足足50%。天天津津土土地地供供应应量量较较大大，完完成成率率高高达达150%；上上海海通通
4、过过预预公公告告的的形形式式加加大大市市场场供供应，基本完成供地计划。应，基本完成供地计划。实际成交的占计划供应的比例更低，广州仅实际成交的占计划供应的比例更低，广州仅2%。表：重点城市土地供表：重点城市土地供应计划划1-81-8月完成率（月完成率（1515城市）城市）数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、城市名称城市名称商品房用地计划供应量（含中小商品房用地计划供应量（含中小套型商品住房用地）套型商品住房用地）已供应量已供应量(普通商品房用地普通商品房用地)商品房用地供应完成比例商品房用地供应完成比例实际成交量占计划供应比例实际成交量占计划供应比例天津天津151223
5、58156%131%上海上海400403101%104%合肥合肥36731385%52%厦门厦门23217274%60%南昌南昌22913860%37%杭州杭州518(含余杭、含余杭、萧萧山山)26150%45%南通南通55326348%31%宁波宁波80637246%38%西安西安56325245%39%太原太原42917340%39%北京北京125039732%23%深圳深圳1102018%18%重庆重庆471381517%10%嘉兴嘉兴5389117%16%广州广州5006212%2%51.3 实际供应：实际供应：1-7月住宅用地供应量同比增长超月住宅用地供应量同比增长超过过80%在在土
6、土地地计计划划供供应应量量放放量量的的背背景景下下，住住宅宅用用地地实实际际供供应应量量持持续续增增长长，远远超超去去年年同同期期水水平平。CREIS中中指指数数据据土地版统计数据显示，全国土地版统计数据显示，全国105城市城市1-7月累计推出招拍挂住宅用地月累计推出招拍挂住宅用地2.44万公顷，同比增长万公顷，同比增长83%。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。图：2010年年1-7月全国月全国住宅用地月度供住宅用地月度供应量量数据来源：数据来源：CREIS中指数据
7、土地版、中指数据土地版、61.4 成交：成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近月住宅用地成交量同比增加近80%CREIS中指数据土地版成交数据统计显示，1-7月月全全国国105城城市市住住宅宅用用地地共共成成交交1.81万万公公顷顷，同比增长同比增长79%。从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐月下降，但但7月月住住宅宅用用地地成成交交量量逐逐渐渐回回升升。7月成交住宅用地2312万平方米，环比增加9%，同比增加14%。3-7月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.6，但但在在7月月比比值值上上升升至至0.8。开开发发企企业业应应审审时时度度势势，根根据据
8、企企业业发发展展需需要要，积积极极扩扩充充土土地地储储备。备。图：2010年年1-7月月住宅用地月度成交量住宅用地月度成交量数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、图：2010年年1-7月月住宅用地成交面住宅用地成交面积与推出面与推出面积比比值7CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统统计计数数据据显显示示，上上半半年年全全国国105个个城城市市住住宅宅用用地地楼楼面面地地价价为为1863元元/平平方方米米，较较2009年年下下半半年年下下降降9%。7月月全全国国住住宅宅用用地地楼楼面面地地价价为为1538元元/平平方方米米，较较上上半半年年均均价价低低17%，环
9、环比比下下降降16%，同比下降同比下降5%。 新新政政百百天天之之后后，住住宅宅用用地地楼楼面面均均价价稳稳中中有有降降，政政府府土土地地调调控控的的效效果果显显现现。在在土土地地供供应应量量增增加加、土土地地价价格格下下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。图：2010年年1-7月全国住宅用地楼面均价月全国住宅用地楼面均价走走势数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降8CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统统
10、计计数数据据显显示示，重重点点城城市市住住宅宅用用地地成成交交价价格格明明显显下下降降。北北京京1-3月月住住宅宅用用地地成成交均价为交均价为12258元元/平方米，平方米，4-7月成交均价为月成交均价为5234元元/平方米。平方米。图：2010年年1-7月月重点城市重点城市住宅用地楼面均价住宅用地楼面均价走走势数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格：重点城市土地价格走低，北京地价下降价格：重点城市土地价格走低，北京地价下降一半一半城市城市1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月北京北京13305799915094479571885380上海上海70271
11、0521598983951181341608985广州广州140745973504233深圳深圳1508杭州杭州6407564786364033746332321231天津天津1435314015791865261720861862重庆重庆1520121414501625189114711485武汉武汉10221362650250019971456成都成都2440110248221519361182655南京南京4086423737192368416626463211苏州苏州453527537513741福州福州445152462682备注：备注：-表示当月无住宅用地成交表示当月无住宅用地成交
12、9CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统统计计数数据据显显示示，一一线线城城市市2010年年7月月住住宅宅用用地地平平均均楼楼面面地地价价6463元元/平平方方米米，与与2007年年最最高高点点3446元元/平平方方米米相相比比，上上涨涨近近2倍倍；而而二二三三线线城城市市7月月均均价价1814元元/平平方方米米，与与07年年最最高高点点2489元元/平方米相比，下跌平方米相比，下跌27%。此此外外，09年年3月月以以来来，一一线线城城市市和和二二三三线线城城市市地地价价差差距距不不断断扩扩大大，在在10年年3月月达达到到顶顶峰峰。10年年3月月，一一线线城城市住宅用地均价市住宅用地
13、均价9925元元/平方米，二三线城市均价平方米，二三线城市均价1602元元/平方米，两者相差近平方米，两者相差近6倍。倍。图：2007-2010年年全国住宅用地楼面均价全国住宅用地楼面均价月度走月度走势数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格：一线城市地价变动较大，上涨幅度较大，价格：一线城市地价变动较大，上涨幅度较大，而二三线城市地价相对平稳而二三线城市地价相对平稳-表示一线城市均价表示二线城市均价10CREIS中中指指数数据据土土地地版版溢溢价价统统计计数数据据显显示示，随随着着土土地地市市场场理理性性成成分分增增加加，主主要要城城市市4-6月月的的住住宅
14、宅用用地地平平均均溢溢价价水水平平逐逐渐渐走走低低。在在目目前前的的政政策策调调控控和和市市场场环环境境下下，大大部部分分土土地地基基本本上上以以底底价价或或略略高高于于底底价价成成交交，市市场场竞竞争争不不激激烈烈。值值得得注注意意的的是是，7月月住住宅宅用用地地溢溢价价水水平平有有走走高高的的趋趋势势。对对于于热热点点区区域域的的地地块块，开开发发企企业业的的积积极极性性仍仍然较高。然较高。1.6 溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影觅踪影数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、表：表： 2010年年1-7月重点城市住宅用地溢价率
15、月重点城市住宅用地溢价率 1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月北京141%126%123%无成交13%35%49%上海137%55%1%25%94%136%11%广州无成交无成交1%无成交4%129%3%深圳无成交无成交0%无成交无成交无成交无成交天津25%31%17%8%7%1%3%沈阳0%0%0%2%15%0%8%南京112%82%82%62%35%15%56%无锡无成交48%无成交37%无成交无成交8%成都32%21%0%81%18%0%21%重庆28%9%18%91%6%6%26%西安-1%-海口0%无成交无成交0.34%130%无成交131%11通通过过CREIS中中指指数数据
16、据土土地地版版总总价价、单单价价、溢溢价价排排行行榜榜发发现现，2010年年1-7月月的的地地王王普普遍遍出出现现在在4月月新新政政前前，如如总总价价前前十十位位地地块块仅仅一一宗宗出出现现在在新新政政后后（4月月28日日富富力力在在天天津津摘摘得得的的地地块块），单单价价前前十十位位地地块块除除福福州州四四幅幅综综合合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。块在新政前成交。1.7 地王：新政后土地市场地王：新政后土地市场“地王地王”难见难见排排名名城市城市地地块名称名称成交价成交价(万元万元)竞得方得方成交成交日期日期1天津天津咸
17、水沽咸水沽镇705000富力富力04-282上海上海苏州河北岸州河北岸东块1街坊街坊702000华侨城城02-113福州福州“福福临东城城”以南地以南地块600000江西正江西正荣荣02-044北京北京六圈六圈A居住居住项目地目地块597000中海中海01-215北京北京亦庄住宅及商亦庄住宅及商业项目目（X1-1B）地）地块524000中信新中信新城城03-156北京北京大望京村大望京村环境整治土地境整治土地储备项目目4号、号、5号地号地504000保利保利03-177佛山佛山汾江南路汾江南路东侧、前、前进路路北北侧470500新新鸿基基02-228北京北京常常营大型居住区三期土大型居住区三期
18、土地一地一级开开发项目目A-001A-005地地块454000龙湖湖02-249北京北京崔各庄崔各庄乡大望京村大望京村环境境整治土地整治土地储备项目目1号号地地408000远洋洋03-1510青青岛香港西路南、香港西路南、东海二路海二路东404067绿城城01-22表：表：2010年年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜月全国成交住宅用地总价前十排行榜 表：表：2010年年1-7月全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜月全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜 排排名名城市城市宗地名称宗地名称楼楼面面地地价价(元元/平米平米)竟得方竟得方成交日期成交日期1 1上海上海苏苏州州河河北北岸岸东东块块1 1
19、街街坊坊地地块块5278352783华侨城华侨城02-1102-112 2福州福州吉吉庇庇路路北北侧侧、谢谢家家祠祠东东侧侧2736427364余盛元余盛元03-2303-233 3温州温州上上陡陡门门住住宅宅区区前前庄庄路路东东侧地段侧地段2635726357光大光大02-0302-034 4温州温州市市电电力力局局以以东东的的原原蔬蔬菜菜批发市场批发市场3-13-1出让地块出让地块2616626166中中 梁梁 置置业业07-2307-235 5福州福州光光禄禄坊坊西西段段，光光禄禄坊坊E E地地块块2513825138陈陈学学伟伟06-2806-286 6北京北京崔崔各各庄庄乡乡大大望望
20、京京村村环环境境整治土地储备项目整治土地储备项目1 1号地号地2406624066远洋远洋03-1503-157 7杭州杭州文文晖晖单单元元FG05-R21-07FG05-R21-07、FG05-C/R-04FG05-C/R-04地块地块2404624046九龙仓九龙仓03-2503-258 8福州福州通通湖湖路路东东侧侧、文文儒儒坊坊南南侧，通湖路侧，通湖路B B、C C地块地块2272622726上上 瑞瑞 集集团团06-2806-289 9福州福州吉吉庇庇路路北北侧侧、宫宫巷巷南南侧侧，吉庇路吉庇路A A地块地块2257522575吴碧珠吴碧珠06-2806-281010上海上海闸北区闸
21、北区279279街坊（钢琴厂）街坊（钢琴厂）2103121031天天 祥祥 投投资资07-1607-1612通通过过CREIS中中指指数数据据土土地地版版对对2007年年“地地王王”项项目目跟跟踪踪发发现现，成成交交楼楼面面地地价价前前10的的地地块块中中，有有2宗宗尚尚未未开工，有开工，有3宗正在建设，有宗正在建设，有1宗被收回，有宗被收回，有4宗开盘。宗开盘。未未开开工工的的地地块块楼楼面面地地价价较较周周边边在在售售项项目目价价格格偏偏高高，以以杭杭州州原原东东南南面面粉粉厂厂地地块块为为例例，楼楼面面地地价价19038元元/平平方米，而周边楼盘均价在方米，而周边楼盘均价在30000元元
22、/平方米左右，地价占房价比超过平方米左右，地价占房价比超过60%。1.7 地王：多半地王闲置或被收回，开盘地王较少地王：多半地王闲置或被收回，开盘地王较少表：表：2007年住宅用地单价地王现状年住宅用地单价地王现状数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、城市城市宗地名称宗地名称楼面地价楼面地价(元元/m2)成交日期成交日期竞得方竞得方现状现状上海上海杨浦区新江湾城杨浦区新江湾城D3地块地块2000011-09仁恒仁恒仁恒怡庭仁恒怡庭 杭州杭州原东南面粉厂地块原东南面粉厂地块1903811-29广宇集团、杭州西广宇集团、杭州西湖联合湖联合未开工未开工广州广州白云区云祥路白云
23、区云祥路1872809-10富力富力09年被回收年被回收厦门厦门五缘湾片区，内湾西侧五缘湾片区，内湾西侧1748609-08国贸金海湾国贸金海湾国贸天琴湾（建设中）国贸天琴湾（建设中）上海上海卢湾区第卢湾区第104街坊龙华东路街坊龙华东路810、852号和开平路号和开平路71号地块号地块1669112-31绿地绿地瀛通绿地大厦瀛通绿地大厦.住宅合同均价达到住宅合同均价达到727万元平方米，办公楼累计均万元平方米，办公楼累计均价为价为42万元平方米万元平方米杭州杭州浙江工商大学地块浙江工商大学地块1571209-07雅戈尔雅戈尔雅戈尔雅戈尔御西湖御西湖杭州杭州杭一棉杭一棉A、B地块地块15588
24、10-30远洋、莱福建设联远洋、莱福建设联合合建设中，建设中，09年底周边高价拿地年底周边高价拿地东莞东莞塘厦镇大坪村塘厦镇大坪村1524307-12新万地产新万地产万科棠樾万科棠樾厦门厦门五缘湾片区，内湾西侧五缘湾片区，内湾西侧1444709-08国贸金海湾国贸金海湾国贸天琴湾（建设中）国贸天琴湾（建设中）北京北京朝阳区大屯路朝阳区大屯路224号号1378811-27金融街金融街融华世家融华世家131.7 地王：多半地王闲置或被收回，开盘地王较少地王：多半地王闲置或被收回，开盘地王较少表：表：2007年住宅用地总价地王现状年住宅用地总价地王现状数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中
25、指数据土地版、通通过过CREIS中中指指数数据据土土地地版版对对2007年年“地地王王”项项目目跟跟踪踪发发现现，成成交交总总价价前前10的的地地块块中中，有有3宗宗尚尚未未开开工工或或暂暂时时停停工工，有有2宗宗被被政政府府收收回回，有有2宗宗一一期期开开发发，有有3宗宗开开盘盘。通通过过分分析析企企业业财财务务数数据据发发现现，企企业业无无力力支支付付出出让金是让金是“地王地王”被收回的主要原因。被收回的主要原因。城市城市宗地名称宗地名称成交价格成交价格(亿元亿元)竞得方竞得方项目现状项目现状长沙市长沙市长沙市开福区新河三角洲地长沙市开福区新河三角洲地92北辰、北京城开北辰、北京城开一期奠
26、基，项目名：北辰首一期奠基，项目名：北辰首开区开区重庆市重庆市重庆市南岸区弹子石组团重庆市南岸区弹子石组团C75嘉江嘉江国际社区国际社区【中海九龙仓联合中海九龙仓联合】天津市天津市天津市津南区八里台镇天嘉天津市津南区八里台镇天嘉63星耀星耀星耀五洲，项目推广中星耀五洲，项目推广中佛山市佛山市东平新城裕和路以北、天虹东平新城裕和路以北、天虹47富力和鼎力创业联合富力和鼎力创业联合政府回收，政府回收，09年年10月保利重月保利重新购入新购入广州市广州市广州市科学城的广汕公路与广州市科学城的广汕公路与45中莱中莱(已被收回并重新拍卖已被收回并重新拍卖)被回收被回收杭州市杭州市杭州市拱墅区（规划京杭运
27、杭州市拱墅区（规划京杭运43德发国际和天泽发展联合德发国际和天泽发展联合背后为远洋地产，大运河商背后为远洋地产，大运河商务区项目务区项目重庆市重庆市重庆市江北区华新街街道桥重庆市江北区华新街街道桥42重庆尖置地产、彩侨地产、特灵地产联合竞重庆尖置地产、彩侨地产、特灵地产联合竞买买暂时停工，项目名信和维港暂时停工，项目名信和维港成都市成都市成华区迎晖路以北、成洛路成华区迎晖路以北、成洛路41信和置业信和置业规划中规划中上海市上海市卢湾区第卢湾区第104街坊龙华东街坊龙华东36绿地绿地瀛通绿地大厦，结构封顶；瀛通绿地大厦，结构封顶；海珀日晖海珀日晖武汉市武汉市武昌区中北路武昌区中北路147号号35
28、上海豫园商城地产上海豫园商城地产与复地共同开发复地与复地共同开发复地东湖国东湖国际际141.8 流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流拍较为普遍拍较为普遍CREIS中中指指数数据据土土地地版版对对全全国国最最新新成成交交地地块块监监测测显显示示，新新政政过过后后，土土地地市市场场较较为为理理性性和和谨谨慎慎，市市场场观观望望气气氛氛浓浓厚厚，开开发发企企业业拿拿地地的的针针对对性性较较强强，品品质质较较差差的的地地块块出出现现流流拍拍。一一线线城城市市北北京京、广广州州、深深圳圳均均出出现现住住宅宅用用地地流流拍拍现现象象，而而在在新新政政前前，一一线
29、线城城市市住住宅宅用用地地供供不不应应求求。二二线线城城市市的的流流拍拍则则更更为为普普遍遍，中中山山、合合肥肥、佛佛山山、长长沙等城市均出现流拍地块，中山成为流拍地块最多的城市。沙等城市均出现流拍地块，中山成为流拍地块最多的城市。数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、表表：2010年年1-8月（截止月（截止8月月23日）北京土地市日）北京土地市场流拍地流拍地块一一览序号序号城市城市流拍宗数流拍宗数成交宗数成交宗数占比占比1中山中山85415%2北京北京63517%3合肥合肥42417%4东莞东莞43213%5佛山佛山3408%6南宁南宁21414%7苏州苏州2554%
30、8广州广州1617%9昆明昆明1911%10深圳深圳11比亚迪地块曾经流拍比亚迪地块曾经流拍151.9 机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机再机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机再现现土土地地市市场场供供求求关关系系经经历历了了2008年年的的“供供过过于于求求”到到2009年年的的“供供不不应应求求”，CREIS中中指指数数数数据据土土地地版版跟跟踪踪监监测测流流拍拍地地块块发发现现，2008年年流流拍拍的的地地块块在在2009年年全全部部高高溢溢价价成成交交。所所以以，在在土土地地市市场场面面临临低低谷谷的的时时期期，是是开开发发企企业业在在资资金金允允许许的的前前提提下下积积极极扩扩
31、充充土土地地储储备备的的良良机机。通通过过下下表表可可以以看看到到，广广渠渠路路15号号地地块块，08年年流流拍拍时时的楼面价是的楼面价是5880元元/平方米，平方米，09年成交时的楼面地价为年成交时的楼面地价为15216元元/平方米，价格上涨平方米，价格上涨160%。数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据-土地库土地库表表：2008年流拍在年流拍在2009年高价成交地年高价成交地块案例案例指标指标流拍流拍成交成交变化变化指标指标流拍流拍成交成交变化变化幅度幅度幅度幅度朝阳区朝阳区广渠路广渠路15号号土地面土地面积积(m2)168179119057减小减小长风长风6B（B6）、）、7C
32、地块地块土地面土地面积积(m2)50799142108增加增加容积率容积率2.52.4减小减小容积率容积率2.22.2不变不变楼面地楼面地价价(元元/m2)588015216上涨上涨160%楼面地楼面地价价(元元/m2)1436422409上涨上涨56%时间时间2008年年1月月2009年年6月月时间时间2008年年8月月2009年年9月月竞得方竞得方中化方兴中化方兴竞得方竞得方中海地产中海地产161.9 机遇：增强企业综合实力，积极应对招标的出机遇：增强企业综合实力，积极应对招标的出让方式让方式土土地地出出让让方方式式结结构构将将发发生生重重大大变变化化，招招标标出出让让方方式式将将得得到到
33、更更多多采采用用。新新政政之之后后的的5月月和和6月月，北北京京供供成成交交11宗宗住住宅宅用用地地，其其中中9宗宗以以招招标标方方式式出出让让，仅仅2宗宗以以挂挂牌牌方方式式出出让让。而而1-4月月正正式式挂挂牌牌的的19宗宗住住宅宅用用地地中中，仅仅1宗宗采采用招标方式。用招标方式。招招标标方方式式具具有有针针对对性性，不不再再是是“价价高高者者得得”的的原原则则，而而是是重重点点考考量量企企业业的的综综合合实实力力，包包括括盈盈利利能能力力、开开发发能能力力、偿偿债债能能力力、保保障障性性住住房房建建筑筑规规模模等等方方面面。所所以以，在在招招标标方方式式普普遍遍应应用用的的情情况况下下
34、，企企业业应应提提升升自自身身综综合合实实力，加强企业品牌建设，积极参与保障性住房建设，建立与地方政府良好的合作关系等。力，加强企业品牌建设，积极参与保障性住房建设，建立与地方政府良好的合作关系等。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、表表：2004-2010年北京成交住宅用地楼面均价及招年北京成交住宅用地楼面均价及招标标宗数宗数2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年上半年年上半年楼面地价楼面地价(元元/m2)1901257828583484377957245202招招标宗数宗数2128312649地价同比地价同比-36%11%22%8%
35、51%-10%（同比2009年）171全国土地市场形势分析全国土地市场形势分析22010年房企拿地策略年房企拿地策略3城市投资吸引力研究城市投资吸引力研究目录目录182.1 市场调整，积粮建仓市场调整，积粮建仓，品牌企业拿地热情不减，品牌企业拿地热情不减2010年年4月月房房地地产产新新政政出出台台后后，土土地地市市场场渐渐趋趋理理性性，土土地地溢溢价价明明显显下下降降。2010年年1-7月月，多多数数品牌房企拿地金额接近或超过品牌房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的年企业拿地金额的60%，企业的投资热情不减。，企业的投资热情不减。从从拿拿地地区区域域分分布布看看，由由于于一一线线城
36、城市市楼楼面面地地价价有有所所提提升升，而而二二三三线线城城市市楼楼面面地地价价变变化化相相对对较较小小，品品牌牌房房企企加加大大了了在在二二三三线线城城市市土土地地储储备备力力度度，拿拿地地面面积积占占企企业业新新增增土土地地储储备备均均接接近近或或超超过过7成成。我们认为，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康发展蓄力。我们认为，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康发展蓄力。192.1 开发企业土地储备普遍满足开发企业土地储备普遍满足4年开发时间年开发时间表：部分品牌房企土地表：部分品牌房企土地储备及可及可满足开足开发年限年限(截止截止2010
37、年年7月月)CREIS中中指指数数据据土土地地版版监监测测数数据据显显示示，按按照照年年增增长长速速度度30%计计算算，大大部部分分企企业业土土地地储储备备只只够够4年年左左右右的的开开发发时时间间。其其中中，恒恒大大土土地地储储备备估估值值6075万万平平方方米米，最最多多可可满满足足6年年的的开开发发时时间间；万万科科在在10年年加加快快了了拿拿地地的的步步伐伐，土地储备估值土地储备估值4288万平方米，可满足万平方米，可满足4-5年的开发时间。年的开发时间。数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、企业名企业名当前土地储备估值（万平米）当前土地储备估值（万平米） （建
38、筑面积）（建筑面积）预计满足开发时预计满足开发时间间恒大恒大60755-6年年万科万科42884-5年年保利地产保利地产41684年左右年左右中海地产中海地产32884-5年年绿城绿城36813-4年年202.1.1 品牌企业拿地积极，万科新增建筑面积居首品牌企业拿地积极，万科新增建筑面积居首位位表：表：2010年年1-7月品牌企月品牌企业新增土地新增土地储备2010年年1-7万万科科新新增增建建筑筑面面积积1458.03万万平平方方米米，拿拿地地金金额额300亿亿元元，超超过过去去年年全全年年279亿亿的的拿拿地地金金额额，在在标杆企业中位居首位。通过下表可以看出，多数品牌房企拿地热情较高，
39、行动较为积极。标杆企业中位居首位。通过下表可以看出，多数品牌房企拿地热情较高，行动较为积极。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、2010年年1-7月新增土地储备（建筑面积）月新增土地储备（建筑面积）总规划面积总规划面积拿地总价拿地总价均价均价企业名称企业名称(万平米）万平米）（亿元）（亿元）（元（元/平方米）平方米）1万科万科1458.03300.1820592恒大地产恒大地产667.8570.410543保利地产保利地产653.51204.1931254绿地集团绿地集团566.1972.3512785绿城绿城399.72118.2129576华侨城华侨城286.01131.74
40、6057华润置地华润置地219.5349.4922548中海中海194.00124.264009龙湖地产龙湖地产189.6697.82515810金融街金融街189.5365.89347611金地金地79.4614.52182712招商地产招商地产75.6441.14543913远洋地产远洋地产35.7464.4918044212.1.2 品牌企业拿地集中在二三线城市，恒大与华品牌企业拿地集中在二三线城市，恒大与华润新增土地储备无一线城市润新增土地储备无一线城市表：表：2010年年1-7月品牌企月品牌企业新增土地新增土地储备面面积及成本及成本受受一一线线城城市市拿拿地地成成本本较较高高、销销售
41、售价价格格处处于于高高位位等等因因素素的的影影响响，企企业业加加强强二二三三线线城城市市的的土土地地储储备备成成为为主主流流。北北京京、上上海海等等一一线线大大城城市市的的房房地地产产市市场场已已十十分分成成熟熟，土土地地资资源源日日趋趋稀稀缺缺，企企业业购购置置土土地地难难度度日日益益加加大大，同同时时逐逐渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1-7月新增土地储备面积月新增土地储备面积（万平方米）（万平方米）拿地成本（元拿地成本（元/平方米）平方米）
42、一线城市一线城市二三线城市二三线城市一线城市一线城市二三线城市二三线城市万科万科116 1342 6145 1707 保利地产保利地产57 596 13693 2107 中海中海40154169233321绿地集团绿地集团22 544 3429 1191 龙湖地产龙湖地产61 129 10036 2837 绿城绿城10 389 14999 2641 华侨城华侨城65 221 14625 1654 金融街金融街57 132 4735 2933 远洋地产远洋地产17 19 24065 12609 恒大地产恒大地产0 668 -1054 招商地产招商地产10 65 16377 3680 华润置地华润
43、置地0 220 -2254 金地金地0 79 -1827 222.1.3 新政下，品牌房企拿地趋向谨慎、理性、科新政下，品牌房企拿地趋向谨慎、理性、科学学表：表：2010年年1-7月月品牌房企每月新增土地品牌房企每月新增土地储备储备面面积积及金及金额额从从品品牌牌房房企企2010年年每每个个月月的的拿拿地地情情况况看看，2010年年一一季季度度，万万科科、中中海海地地产产、保保利利地地产产、绿绿城城集集团团等等品品牌牌房房企企拿拿地地热热情情高高涨涨。但但在在2010年年4月月中中旬旬房房地地产产新新政政出出台台后后，品品牌牌房房企企拿拿地地数数量量和和金金额额都都有有所所下下降降，拿拿地地趋
44、趋向向谨谨慎慎。中中海海地地产产56月月均均没没有有拿拿地地，万万科科拿拿地地策策略略也也出出现现明明显显调调整整，企企业业56月月仅仅用用43亿亿元元新新增增土土地地规规划划建建筑筑面积面积210万平方米，万平方米， 56月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为20.1%和和17.1%。但但在在7月月，品品牌牌企企业业拿拿地地逐逐渐渐积积极极。中中海海7月月拿拿地地建建筑筑面面积积238万万平平方方米米，超超过过上上半半年年拿拿地地总总面面积积；绿绿城城7月月新新增增土土地地储储备备112万万平平方方米米，是是今今年年拿拿地地最最多多的的月月份份；万万
45、科科保保持持着着今今年年以以来来积积极极拿拿地地的的策策略略，7月月新新增增土土地地储储备备182万平方米。万平方米。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、232.2 建议：品牌房企应理性增加土地储备，为持续建议：品牌房企应理性增加土地储备，为持续发展蓄力发展蓄力房房地地产产新新政政提提出出完完善善土土地地招招拍拍挂挂制制度度，探探索索“综综合合评评标标”、“一一次次竞竞价价”、“双双向向竞竞价价”等等出出让让方方式式，抑抑制居住用地出让价格非理性上涨。土地政策的明显调整，对开发企业来说既是挑战也是机遇。制居住用地出让价格非理性上涨。土地政策的明显调整，对开发企业来说既是挑战也是机
46、遇。 随着土地市场正逐步恢复理性，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略。随着土地市场正逐步恢复理性，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略。在在拿拿地地的的市市场场策策略略上上，由由于于一一线线城城市市可可开开发发面面积积逐逐渐渐减减少少，品品牌牌房房企企可可以以通通过过在在二二三三线线城城市市加加大大布布局局，扩扩大大市市场场占占有有率率来来扩扩大大企企业业规规模模，对对于于地地价价较较为为便便宜宜的的三三四四线线城城市市，企企业业可可以以积积极极扩扩大大土土地地储储备备，为为今今后后做做长长远远打算；打算； 在在拿拿地地的的产产品品策策略略上上，由由于于保保障障性性住
47、住房房和和中中小小套套型型普普通通商商品品房房用用地地规规模模的的大大幅幅增增加加，参参与与保保障障房房项项目目开开发发、加加快快加加大大普普通通商商品品房房项项目目建建设设成成为为未未来来一一段段时时间间内内部部分分企企业业主主流流经经营营模模式式的的可可能能性性加加大大，品品牌牌房房企企可可以以适适当当优优化现有经营方式与产品结构，做好品牌建设，为未来发展打下良好基础；化现有经营方式与产品结构，做好品牌建设，为未来发展打下良好基础； 在在拿拿地地的的资资金金策策略略方方面面，品品牌牌房房企企可可以以积积极极探探索索信信托托、债债券券、房房地地产产基基金金等等多多样样化化的的融融资资渠渠道道
48、，缓缓解解银银行行信贷紧缩带来的不利影响。信贷紧缩带来的不利影响。 241全国土地市场形势分析全国土地市场形势分析22010年房企拿地策略年房企拿地策略3城市投资吸引力研究城市投资吸引力研究目录目录253.1 城市投资吸引力分析的理论框架城市投资吸引力分析的理论框架数据整理数据整理住宅开发投资吸引力排名及TOP10城市城市房地产开发投资吸引力城市房地产开发投资吸引力排名及排名及TOP10城市城市城市经济基础和房地产市场总量因子房地产投资活跃程度因子房地产开发规模因子因子分析因子分析因子分析市场规模因子潜在需求因子供求对比因子成长速度因子城市经济水平因子办公楼开发投资吸引力排名及TOP10城市商
49、业营业用房开发投资吸引力排名及TOP10城市房地产市场投资环境吸引力排名及TOP10城市建立指标体系建立指标体系263.2 城市投资吸引力分析的评价指标体系城市投资吸引力分析的评价指标体系序号序号因子因子指标指标1市 场 规模因子施工面积2新开工面积3竣工面积4销售面积5开发投资额6销售额7潜 在 需求因子人均可支配收入8人均可支配收入增长率9收入房价比10居民储蓄存款余额11居民储蓄存款余额增长率12人均储蓄存款13常住人口14供 求 对比因子销售面积/新开面积15销售面积/施工面积16销售面积/竣工面积17销售额/投资额18销售价格增长率序号序号因子因子指标指标19成长速度因子施工面积增长
50、率20新开工面积增长率21竣工面积增长率22销售面积增长率23开发投资额增长率24销售额增长率表：表：2010年中国城市住宅开年中国城市住宅开发投投资吸引力吸引力评价指价指标体系体系 序号因子指标1城市经济水平因子人均可支配收入2人均GDP3存款余额4社会消费品零售额5进出口总额6实际利用外资7进出口总额/GDP8房地产投资增长率/GDP增长率9房地产市场规模因子销售面积10销售额11开发投资额12土地开发面积13土地购置面积14成长速度因子2008年土地购置单价增长率15进出口总额增长率16GDP增长率17存款余额增长率18开发投资增长率19销售额增长率表：房地表：房地产市市场投投资环境吸引
51、力境吸引力评价指价指标体系体系 273.3 上海、重庆超过北京，成为住宅开发投资吸引上海、重庆超过北京，成为住宅开发投资吸引力前二名城市力前二名城市研研究究结结果果显显示示，住住宅宅开开发发投投资资吸吸引引力力十十五五强强城城市市是是：上上海海名名列列第第1，重重庆庆名名列列第第2，北北京京位位居居第第3，第第4至至第第10名名依依次次是是：成成都都、广广州州、杭杭州州、天天津津、深深圳圳、苏苏州州和和大大连连，第第11至至15名名分分别别为为：青青岛岛、南南京京、沈沈阳阳、西西安安和和长长沙沙。重重庆庆凭凭借借领领先先的的市市场场规规模模（住住宅宅销销售售面面积积以以及及新新开开工工、施施工
52、工和和竣竣工工面面积积皆皆在在40个个城城市市中中排排名名第一）和较快的成长速度跻身住宅开发投资吸引力第第一）和较快的成长速度跻身住宅开发投资吸引力第2位。位。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、名次名次城市城市市市场规模因子模因子供求供求对比因子比因子成成长速度因子速度因子潜在需求因子潜在需求因子综合得分合得分1上海上海85.9100.027.5100.083.52重重庆100.052.062.435.970.33北京北京70.360.432.099.566.04成都成都61.574.262.433.061.25广州广州35.570.647.771.853.36杭州杭州37.1
53、78.337.453.552.07天津天津53.738.064.449.850.08深圳深圳19.288.929.173.149.79苏州州49.559.016.246.246.910大大连30.159.766.035.945.211青青岛29.459.859.128.342.812南京南京35.947.655.937.742.713沈阳沈阳53.820.585.114.042.514西安西安39.234.882.025.642.315长沙沙43.028.589.318.541.9表：表：2010中国中国40个大中城市住宅开个大中城市住宅开发发投投资资吸引力十五吸引力十五强强283.4 上海成
54、为中国房地产开发最具吸引力的城市上海成为中国房地产开发最具吸引力的城市 按按照照因因子子分分析析法法得得出出房房地地产产开开发发投投资资吸吸引引力力十十五五强强为为：上上海海、北北京京、重重庆庆分分列列第第一一、二二、三三名名，第第4至至第第10名名城城市市依依次次为为广广州州、成成都都、苏苏州州、天天津津、深深圳圳、杭杭州州和和大大连连。第第11名名至至第第15名名分分别别为为沈沈阳阳、宁宁波、青岛、南京和无锡。波、青岛、南京和无锡。 数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：2010年中国房地年中国房地产市市场投投资吸引力前十五名吸引力前十五名293.5 上海成为中国房地产开发
55、最具吸引力的城市上海成为中国房地产开发最具吸引力的城市表：表：2010中国中国40个大中城市房地个大中城市房地产投投资吸引力前十五名吸引力前十五名综合排名合排名城市城市总得分得分住宅住宅办公楼公楼商商业营业用房用房投投资环境境得分得分排名排名得分得分排名排名得分得分排名排名得分得分排名排名1上海上海81.483.5181.7271.3281.112北京北京71.066.0385.8181.8170.723重重庆55.470.3229.31149.9441.284广州广州48.853.3533.5540.4849.235成都成都47.961.2430.6929.51437.7106苏州州47.8
56、47.5933.9370.3345.667天津天津46.450.0732.0833.21048.548深圳深圳45.849.7830.31026.12248.159杭州杭州43.552.0633.8440.2933.61210大大连39.645.21016.62626.81942.1711沈阳沈阳39.142.51322.71641.1738.1912宁波宁波38.639.81733.5644.8636.21113青青岛37.042.81132.1732.51130.41614南京南京36.142.71221.91832.01228.51915无无锡35.337.51924.91246.453
57、1.414从从2010年房地产开发投资吸引力十五强城市综合得分可以看出，排名前两名的上海、北京与第三名之间的分年房地产开发投资吸引力十五强城市综合得分可以看出，排名前两名的上海、北京与第三名之间的分差远大于第差远大于第3名至第名至第15名之间得分的差距，名之间得分的差距，表明上海和北京的城市房地产开发投资吸引力总体大大高于其他二三线表明上海和北京的城市房地产开发投资吸引力总体大大高于其他二三线城市。城市。重庆凭借住宅开发投资吸引力排名第重庆凭借住宅开发投资吸引力排名第2以及商业营业用房开发投资吸引力排名第以及商业营业用房开发投资吸引力排名第4以及投资环境进入前十的以及投资环境进入前十的优势，优
58、势，2010年房地产开发投资吸引力位居第年房地产开发投资吸引力位居第3位。其他排名靠前的城市还有成都、苏州、天津、深圳、杭州等。位。其他排名靠前的城市还有成都、苏州、天津、深圳、杭州等。3009年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年累计涨幅不及年累计涨幅不及GDP、人均可支配收入、人均可支配收入2009年，全国住宅销售均价达年，全国住宅销售均价达4474元元/平方米，同比上涨平方米，同比上涨25.1%，是，是1995年来的最高涨幅，比年来的最高涨幅，比2007年高出近年高出近9个百分点。而同个百分点。而同期期GDP、人均、人均GDP、人均可支配收入等
59、增速均低于、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民储蓄存款同比增长，但居民储蓄存款同比增长21.5%，达到，达到26万亿的历史高位，万亿的历史高位，M2增速达增速达27.7%，是，是1996年来的最高水平。年来的最高水平。图：图：1978年来年来GDP等指标增长率（按当年价计算，不考虑通胀因素）等指标增长率（按当年价计算，不考虑通胀因素）1998年年-2009年，全国住宅均价累计上涨年，全国住宅均价累计上涨141%，而同期，而同期GDP、人均人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均超过、人均可支配收入的累计增幅均超过2倍，居民储蓄存款增倍，居民储蓄存款增长长3.5倍，倍，M2增长增长4.8倍。
60、倍。1998-2004年，全国住宅均价累计上涨年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期，低于同期GDP等等指标涨幅，而指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨年，全国住宅均价累计上涨76%，与同期，与同期GDP、人均、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。2010年上半年，全国住宅均价同比上涨年上半年，全国住宅均价同比上涨6.7%，较，较2009年大幅年大幅下降，同期下降，同期GDP、人均可支配收入、储蓄存款等指标的名义增长率、人均可支配收入、储蓄存款等指标的名义增长率均超过均超过10%，M2增幅达增幅达18.5%。19
61、88-1999年，全国住宅均价增速波动显著，1994和1999年两次触底。2008年，全国住宅均价下跌1.9%，是近十年来首次下跌。表：不同时期房价、表：不同时期房价、GDP等指标累计涨幅等指标累计涨幅数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、31重点城市重点城市1998-2009年房价涨幅普遍低于同期年房价涨幅普遍低于同期GDP和居民储蓄存款，但多个城市高于同期人均可支配和居民储蓄存款，但多个城市高于同期人均可支配收入收入1998年年-2009年，年，8个重点城市中，除上海外房价涨幅均低于同期个重点城市中，除上海外房价涨幅均低于同期GDP和居民储蓄存款累计增幅，如北京住房均价累计上涨
62、和居民储蓄存款累计增幅，如北京住房均价累计上涨337%，但，但GDP和居民储蓄存款分别增长和居民储蓄存款分别增长399%和和339%；深圳住房均价累计上涨；深圳住房均价累计上涨202%，但，但GDP和居民储蓄存款分别累计和居民储蓄存款分别累计434%和和560%。但与人均可支配收入和人均但与人均可支配收入和人均GDP相比，相比，8个重点城市中，有个重点城市中，有6个城市的房价涨幅超过同期人均可支配收入，个城市的房价涨幅超过同期人均可支配收入，3个城市涨幅高于个城市涨幅高于人均人均GDP，如上海住宅均价涨幅达，如上海住宅均价涨幅达309%，而人均可支配收入增幅仅为，而人均可支配收入增幅仅为229
63、%。天津、武汉、重庆的住宅均价涨幅也略高于同期人。天津、武汉、重庆的住宅均价涨幅也略高于同期人均可支配收入。均可支配收入。1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、三类城市三类城市2009年宏观指标情况年宏观指标情况GDP人均GDP人均可支配收入居民储蓄存款一线城市8000亿元以上6万元以上2.5万元以上8000亿元以上二线城市4000-8000亿元3-6万元1.5-2.5万元3000-8000亿元三线城市1000-4000亿元2-4万元1-2万元1000-3000亿元32一线城市一线城市20
64、04-2009年房价累计涨幅超出同期年房价累计涨幅超出同期宏观经济指标，二线城市涨幅相对较小宏观经济指标，二线城市涨幅相对较小2004年年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到179%，而同期，而同期GDP、人均、人均GDP等指标累计增幅均低于等指标累计增幅均低于100%，仅有居民储蓄存款累计增长，仅有居民储蓄存款累计增长101%；上海、广州、深圳的住宅均价涨幅也；上海、广州、深圳的住宅均价涨幅也高于同期高于同期GDP、人均、人均GDP等宏观指标。等宏观指标。天津、武汉、重庆等二线城市住房均价涨幅低于同期天津、武汉、重庆等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP（南京基本持平），但均高于同期人均可支配（南京基本持平），但均高于同期人均可支配收入。以哈尔滨、昆明为代表的三线城市房价涨幅明显低于收入。以哈尔滨、昆明为代表的三线城市房价涨幅明显低于GDP等指标涨幅。等指标涨幅。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2004-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计增幅年北京等重点城市住宅均价等指标累计增幅33详情请查询详情请查询 http:/
