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1、深圳世方商业地产顾问机构深圳世方商业地产顾问机构20072007年年1212月月佛山市商铺价值佛山市商铺价值基本规律分析报告基本规律分析报告一、价值评估要点一、价值评估要点 要点一：要点一：中海万锦豪园裙楼商业，从目前的地段以及未来片中海万锦豪园裙楼商业，从目前的地段以及未来片区发展前景来看，属于区级或者区域级商业中心里的社区商业，区发展前景来看，属于区级或者区域级商业中心里的社区商业，但是受到规划中的金融高新区、地铁站的影响，该项目已成为一但是受到规划中的金融高新区、地铁站的影响，该项目已成为一个集金融区、地铁于一身的商业项目，价值评估有一定的潜在可个集金融区、地铁于一身的商业项目，价值评估
2、有一定的潜在可挖掘优势。挖掘优势。 要点二：要点二：为了给本项目提出一个合理且符合市场价值规律的为了给本项目提出一个合理且符合市场价值规律的商铺售价，我们对佛山商业分为市级商业中心、区域级商业中心、商铺售价，我们对佛山商业分为市级商业中心、区域级商业中心、社区商业三个等级。寻求佛山市各级商圈的价值规律，以作为本社区商业三个等级。寻求佛山市各级商圈的价值规律，以作为本项目定价参考依据及考评指标。项目定价参考依据及考评指标。二、不同级别商业的商铺售价情况二、不同级别商业的商铺售价情况祖庙商圈是佛山市的商业中心，而祖庙路则祖庙商圈是佛山市的商业中心，而祖庙路则是佛山的是佛山的“脸面脸面”，历史在这里
3、积淀，商业在这，历史在这里积淀，商业在这里崛起。里崛起。80年代初兴华、玫瑰大型百货商场开业年代初兴华、玫瑰大型百货商场开业为佛山人带来了全新的购物环境，为佛山人带来了全新的购物环境，90年代末百花年代末百花广场建立，彻底奠定了祖庙商圈在佛山的中心地广场建立，彻底奠定了祖庙商圈在佛山的中心地位。位。祖庙商圈发展至今，其核心商业价值区域体祖庙商圈发展至今，其核心商业价值区域体现在祖庙路与建新路组成的十字金街，尤其是祖现在祖庙路与建新路组成的十字金街，尤其是祖庙路北段。但是由于历史因素，祖庙路的商铺都庙路北段。但是由于历史因素，祖庙路的商铺都属于附近各个公司、工厂所有，不是产权式商铺，属于附近各个
4、公司、工厂所有，不是产权式商铺，一直以来都没有交易记录。一直以来都没有交易记录。、市级商业中心、市级商业中心 祖庙路祖庙路祖庙路经营业态以服装为主，主力店层高约为祖庙路经营业态以服装为主，主力店层高约为4m（未吊顶），开间（未吊顶），开间进深为：进深为：2.29.6、3.68、5.618，主力店面积为，主力店面积为3060（实用）。（实用）。许多商户都是许多商户都是2、3间一起打通使用。间一起打通使用。祖庙路位于建新路以北商铺，初始租金约为祖庙路位于建新路以北商铺，初始租金约为8001200元元/（实用）（实用），现阶段经过多次转手以及租金逐年上涨后，大致在，现阶段经过多次转手以及租金逐年上涨
5、后，大致在10001800元元/（实用）之间。其中租金均价约在（实用）之间。其中租金均价约在10001200元元/（实用）之间。通（实用）之间。通过商户了解到，祖庙路没有铺位销售。据商户介绍，祖庙路过商户了解到，祖庙路没有铺位销售。据商户介绍，祖庙路东华里改东华里改造工程，建新路以北商铺，政府赔偿金额为造工程，建新路以北商铺，政府赔偿金额为6万万/（实用）。（实用）。具体案例：具体案例：店名店名租金租金开开间(m)进深深（m）层高高备注注老人老人头服服饰11781178元元/ /，实用用6.696.69吊吊顶后后约3m 3m 租金租金为7万元万元/月，楼上有月，楼上有阁楼楼欧格欧格龙10001
6、000元元/ /，实用用108108约3.7m3.7m建筑面建筑面积约8585，使用率，使用率94.2%94.2%注：老人注：老人头服服饰由于楼上由于楼上带阁楼，而且是近楼，而且是近2 2年年才才转租的租的铺，所以在位置、，所以在位置、铺位均好性都要不如欧格位均好性都要不如欧格龙的情的情况下，租金反而比其要高。况下，租金反而比其要高。玫瑰商玫瑰商场兴华精品廊精品廊1500150018001800元元/ /，实用用4.2124.2122.6122.612吊吊顶后后约3 33.5m3.5m使用率使用率8590%小结：小结：由于祖庙一带本身就是国有单位的门面房，商铺以出租为主，无商铺由于祖庙一带本身
7、就是国有单位的门面房，商铺以出租为主，无商铺成交记录。假定根据租金现状，按成交记录。假定根据租金现状，按8%的租金回报率以及租金均价来反推售的租金回报率以及租金均价来反推售价，目前祖庙一带商铺均价在价，目前祖庙一带商铺均价在15-18万万/（实用），但没有商铺出售。至（实用），但没有商铺出售。至于政府拆迁赔偿于政府拆迁赔偿6万万/不能反映此处商铺的真实售价。不能反映此处商铺的真实售价。、区域级商业中心、区域级商业中心以南海广场、汇潮天地、南海佑以南海广场、汇潮天地、南海佑一城为核心的商业组团共同构成了佛一城为核心的商业组团共同构成了佛山的区域级商业中心，辐射范围以南山的区域级商业中心，辐射范围
8、以南海为主、禅城为辅。海为主、禅城为辅。南海广场商圈南海广场商圈 街铺经营业态以服装、精品、眼镜、餐饮为主，主力店开间街铺经营业态以服装、精品、眼镜、餐饮为主，主力店开间进深为进深为3.6m10m，吊顶后层高约，吊顶后层高约3.3m。商铺持有，只租不售，使用率约。商铺持有，只租不售，使用率约55%，管理费管理费25元元/。内铺合同。内铺合同1年年1签，街铺合同签，街铺合同2年年1签。签。汇潮天地购物广场汇潮天地购物广场租金及管理费：租金及管理费：1F:约约300元元/（内铺，实用，不含管理费），街铺（内铺，实用，不含管理费），街铺300-450元元/（建（建面），均价约面），均价约380元元/
9、（建面）。（建面）。2F:170190元元/（建面，不含管理费，但目前打（建面，不含管理费，但目前打7折）折）3F:100元元/（建面，不含管理费，但目前打（建面，不含管理费，但目前打4折）折）实例：实例：名称名称经营业态实用面用面积（平米）（平米）开开间进深深建面租金建面租金（元（元/平米）平米）使用率使用率眼眼镜店店眼眼镜约484.810330约55%A22号号铺位位约233.37420按8%的租金回报率及租金均价反推售价，南海广场商圈街铺售价在5.7万/（建面）。不过没有铺位出售，物业都是持有型的。小结：小结：南海广场一带开发时间比较早，同时也是南海区政府单位所在地，南海广场一带开发时间
10、比较早，同时也是南海区政府单位所在地， 商商业经过长时间的沉淀，商业气氛极其浓厚，基本奠定了在佛山市区内区域业经过长时间的沉淀，商业气氛极其浓厚，基本奠定了在佛山市区内区域级商业中心地位，南海大道周边沿线基本上为单位持有物业，无商铺出售，级商业中心地位，南海大道周边沿线基本上为单位持有物业，无商铺出售，根据现行租金情况假定按根据现行租金情况假定按8%年回报计算，南海广场商圈街铺均价为年回报计算，南海广场商圈街铺均价为5.7万万/。、社区级商业、社区级商业该项目位于南海大道上，是南海区较早的大型高档社区，于该项目位于南海大道上，是南海区较早的大型高档社区，于2002年入住，发展至今已成为南海大道
11、上最成熟的社区商业，经营年入住，发展至今已成为南海大道上最成熟的社区商业，经营业态以家居装饰、美容美发、地产中介、服装、茶烟酒、银行、餐饮、业态以家居装饰、美容美发、地产中介、服装、茶烟酒、银行、餐饮、社区便利为主。社区便利为主。1、成熟社区、成熟社区 丽雅苑丽雅苑位置位置租金（建面）租金（建面）均价（建面）均价（建面）使用率使用率层高高管理管理费（建面）（建面）主力主力铺位面位面积南海大道北南海大道北50-100385%6m1元元/ /30-50（实用）用）海三路海三路50-802.5海四路海四路40-602租金租金单位：元位：元/ /，售价，售价单位：万元位：万元/ /。项目不目不带主力店
12、，属于区域商主力店，属于区域商业中心里的社区商中心里的社区商业。售价是。售价是业主主现转让价。价。永丰大厦于永丰大厦于2001年引入新一佳作为主力店。项目位于佛山市同年引入新一佳作为主力店。项目位于佛山市同济西路，属于成熟社区里的社区商业，但由于附近修路，目前经营状济西路，属于成熟社区里的社区商业，但由于附近修路，目前经营状况不佳，经营业态以餐饮、社区便利类、地产、药店为主。况不佳，经营业态以餐饮、社区便利类、地产、药店为主。 永丰大厦永丰大厦位置位置平均租金平均租金（建面）（建面）均价（建面）均价（建面）使用率使用率层高高主力主力铺位面位面积街铺233按8%回报率计算约3.5万/约87%3.
13、7m20-40（实用）内铺125按8%回报率计算约1.88万/66.7%租金单位：元/，。项目带主力店，属于成熟社区里的社区商业。小结：小结：成熟社区商业商铺现转让均价在成熟社区商业商铺现转让均价在2.5万万/平米，而成熟社区带主力店的街平米，而成熟社区带主力店的街铺均价按铺均价按8%租金回报计算均价约租金回报计算均价约3.5万万/平米。平米。2、高档社区（佛山地产热点开发区）、高档社区（佛山地产热点开发区） 开发热点之一开发热点之一桂城城南片区桂城城南片区 怡翠馨园怡翠馨园怡翠馨园位于南海桂城东平路与简平路交界处，佛山一环旁，怡翠馨园位于南海桂城东平路与简平路交界处，佛山一环旁，属于热点开发
14、区中的大型高档社区。目前商铺大部分没开业，已开业属于热点开发区中的大型高档社区。目前商铺大部分没开业，已开业的以士多店、家居装饰、地产中介为主。的以士多店、家居装饰、地产中介为主。商商铺位置位置开开间进深深（米）（米）租金租金(元元/)（建面）（建面）当当时售价售价(万元万元/)（建面）（建面）目前售价目前售价(万元万元/)（建面）（建面）使用使用率率销售售现状状面向面向简平路街平路街铺4.612801101.8222.4约95%售罄售罄面向面向东平路街平路街铺4.612601101.51.81.82.2面向面向环市一路市一路转角角街街铺3.12040600.810.81.2还有一有一间未售出
15、未售出小区出入口内街小区出入口内街铺4.11060801.81.8未出售未出售注：注：项目商目商铺于于2006年年5月份开始月份开始销售，到售，到2007年年5月份已售出月份已售出90%，目前只有两，目前只有两间铺位未售出。商位未售出。商铺目前出租率只有目前出租率只有约30%，商，商铺层高高6.3米，可隔米，可隔层。另外，在建的怡翠馨园二期面向。另外，在建的怡翠馨园二期面向简平路有十几平路有十几间商商铺，估，估计明年初可推出，明年初可推出，预计售价在售价在2.32.5万万/之之间。 万科万科金色家园金色家园万科万科金色家园位于桂平中路与简平路交界处，怡翠馨园与佛山金色家园位于桂平中路与简平路交
16、界处，怡翠馨园与佛山一环旁，也属于热点开发区中的大型高档社区。业态以士多店、地产一环旁，也属于热点开发区中的大型高档社区。业态以士多店、地产中介、服装饰品为主。中介、服装饰品为主。商商铺位置位置开开间进深深租金租金(元元/) （建面）（建面）原始售价原始售价(元元/) （建面）（建面）目前售价目前售价(元元/) （建面）（建面）使用率使用率销售售现状状面向桂平中路街面向桂平中路街铺4.614608011.2万万1.21.4万万约95%售完售完小区内街小区内街铺412408070009000900012000约85%售完售完注：注：项目商目商铺于于2006年年4月份开始月份开始销售，并且于去年就
17、已售，并且于去年就已经卖完。商完。商铺目前出租率目前出租率约80%，商，商铺高高5.8米，米，可隔可隔层。另外，在建的金色家园面向。另外，在建的金色家园面向简平路有街平路有街铺十几十几间，估，估计明年初可推出，售价未知。明年初可推出，售价未知。 开发热点之二开发热点之二亚艺板块亚艺板块 力讯力讯上筑上筑目前还没启动招商，规划了一个目前还没启动招商，规划了一个1200的小超市。的小超市。商商铺位置位置主力主力铺位位开开间进深（米）深（米）目前租金目前租金(元元/)（建面）（建面）目前售价目前售价(元元/)（建面）（建面）使用率使用率销售售现状状面向文面向文华路街路街铺4.212还没启没启动招商招
18、商2.53.2万万约95%在售在售面向彩虹路街面向彩虹路街铺3.48还没启没启动招商招商2.32.8万万在售在售注：注：项目商目商铺于于2007年年10月份初开始月份初开始销售，到目前十一月中旬已售出售，到目前十一月中旬已售出50%。商。商铺目前未出租，社区楼目前未出租，社区楼盘也未交付。文也未交付。文华路商路商铺层高高6.2米，可隔米，可隔层。彩云路商。彩云路商铺层高高6.5米，少量米，少量铺位位层高高约3.2米米,售价售价较低低,约为2.32.5万元万元/平米。另外平米。另外,商商铺负一一层规划建划建设一个一个1200平米左右的社区超市平米左右的社区超市,和和约2000平米的停平米的停车场
19、。大部分商铺还没开业，已开业的以家居装饰为主。另该楼盘还规划大部分商铺还没开业，已开业的以家居装饰为主。另该楼盘还规划了条酒吧街，目前也没开业。了条酒吧街，目前也没开业。 天湖郦都天湖郦都商商铺位置位置开开间进深（米）深（米）租金租金(元元/，建面，建面)售价售价(元元/，建面，建面)使用率使用率销售售现状状亚艺东入口街入口街铺411还没启没启动招商招商2.12.4万万约90%销售中售中面向湖景路街面向湖景路街铺411601102.32.8万万销售中售中面向彩虹路街面向彩虹路街铺412还没启没启动招商招商估估计2.22.5万万未推出未推出注：注：项目商目商铺于于2007年年3月份开始月份开始销
20、售，到目前已售出售，到目前已售出40%。商。商铺目前出租率只有目前出租率只有约30%。经营业态以小超市（约经营业态以小超市（约400）、茶叶、家居饰品、地产中介为主。）、茶叶、家居饰品、地产中介为主。 恒福恒福湖景湾湖景湾商商铺位置位置开开间进深（米）深（米）租金租金(元元/，建面，建面)售价售价(元元/，建面，建面)使用率使用率销售售现状状面向文面向文华路街路街铺3.31050802.32.6万万约95%售罄售罄面向彩虹路街面向彩虹路街铺410601002.22.6万万售罄售罄注：注：项目商目商铺已已经售完，商售完，商铺目前基本租完。商目前基本租完。商铺层高高5.8米，可隔米，可隔层。小结：
21、小结：怡翠馨园、万科怡翠馨园、万科金色家园同属南海热点开发区域之一，商铺均价金色家园同属南海热点开发区域之一，商铺均价在在1.82万万/，其中万科，其中万科金色家园在住宅数量与商铺数量上都不能与怡金色家园在住宅数量与商铺数量上都不能与怡翠馨园相比，万科的商铺销售策略不同，其项目盈利点并不在商铺销售翠馨园相比，万科的商铺销售策略不同，其项目盈利点并不在商铺销售上，故价格相对较低，售价在上，故价格相对较低，售价在1.21.4万万/。力讯力讯上筑、天湖郦都、恒福上筑、天湖郦都、恒福湖景湾属佛山市禅城区热点开发区，湖景湾属佛山市禅城区热点开发区，该区域商铺均价在该区域商铺均价在2.5万万/。总结：总结
22、：佛山各商业级别商铺售价对比佛山各商业级别商铺售价对比:商商业等等级商商业项目目区域内主力区域内主力店情况店情况主力主力铺位位面面积（实用）用）平均租金平均租金平均售价平均售价使用率使用率市市级祖祖庙路路商圈商圈兴华商商场百花广百花广场306010001200元元/ /（实用）用）按按8%租金回租金回报率率反推反推约1518万万/ /（实用）用）8595%区域区域级东方广方广场商圈商圈吉之吉之岛好又多好又多明珠百明珠百货国美国美电器器4070300380元元/ /（建面）（建面）现价价3.54万万/ /（建面）（建面）55%南海广南海广场商圈商圈天天蓝百百货信和超市信和超市国美国美电器器304
23、0380元元/（建面）（建面）按按8%租金回租金回报率率计算算约5.7万万/ /（建面）（建面）55%商商业等等级商商业项目目区域内主力区域内主力店情况店情况主力主力铺位位面面积（实用）用）平均租金平均租金（建面）（建面）平均售价平均售价（建面）（建面）使用率使用率社区社区级成熟成熟社区社区商商业丽雅苑雅苑/ /30-5050100元元/2.5万元万元/85%永丰大厦永丰大厦新一佳超市新一佳超市2040233元元/按按8%租金回租金回报率率反推反推约3.5万万/ /87%热点点开开发区域区域社区社区商商业怡翠馨园怡翠馨园/ /406080110元元/1.82万元万元/95%万科万科金色家金色家
24、园园/ /50706080元元/1.21.4万元万元/95%力力讯上筑上筑规划超市划超市12002550未启未启动招商招商2.7万元万元/95%天湖天湖郦都都/ /405060110元元/2.4万元万元/90%恒福恒福湖景湾湖景湾400小超小超市市304060100元元/2.4万元万元/95% 佛山市各级商圈价值规律总结佛山市各级商圈价值规律总结商圈商圈级别价价值规律律市市级商圈商圈1518万万/ /区域区域级商圈商圈约5.7万万/ /社区商社区商业社区商社区商业中心（中心（带主力店）主力店）约3.5万万/ /成熟社区商成熟社区商业（不（不带主力店）主力店）约2.5万万/ /市市级开开发热点点约2.5万万/ /区域区域级开开发热点点约1.8万万/ /谢谢，提案到此结束！
