土地增值税课件7.19

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1、税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比一一、土地增值税人纳税人认定：、土地增值税人纳税人认定：（一）纳税人的概念（一）纳税人的概念土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例：第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则转让：转让：细则第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房细则第二条：转让是指

2、以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比地地上上建建筑筑物物及及附附着着物物：细细则则第第四四条条，地地上上建建筑筑物物，是是指指建建于于土土地地上上的的一一切切建建筑筑物物，包包括括地地上上地地下下的的各各种种附附属属设设施施。附附着着物物是是指指附附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。国有土地：国有土地：细则第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于细则第三条，国有土地，是指按国家法律规定

3、属于国家所有的土地。国家所有的土地。收收入入：细细则则第第五五条条，条条例例第第二二条条所所称称的的收收入入，包包括括转转让让房房地地产产的全部价款及有关的经济收益。的全部价款及有关的经济收益。单单位位及及个个人人：细细则则第第六六条条，条条例例第第二二条条所所称称的的单单位位，是是指指各各类类企企业业单单位位、事事业业单单位位、国国家家机机关关和和社社会会团团体体及及其其他他组组织织。所所称称个个人人，包括个体经营者。包括个体经营者。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比财政部财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知知（财

4、税字（财税字199548号号） （二）赠与的概念（二）赠与的概念细则所称的细则所称的“赠与赠与”是指如下情况：是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国

5、青少年发展基金会、希望工程基金会、上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。利的公益性组织。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比二、土地增值税征税范围认定二、土地增值税征税范围认定土地增值税的征收范围是如何规定的土地增值税的征收范围是如何规定的?根据根据条例条例的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物的规定，凡转让国有土地使

6、用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税集体土地使用权的不征税。这是因为，根据。这是因为，根据中华人民共和国土地中华人民共和国土地管理法管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不

7、得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。税范围。土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲（国税函发（国税函发1995110号号）税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的

8、征收范围。转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。但未取得收入，就不能征收土地增值税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比三、土地增值税征免事项认定三、土地增值税征免事项认定 （一）基本征免事项：（一）基本征免事项：1、土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第八条：有下列情形之一的，免征土地增值税：第八条

9、：有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额额20%的；的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比2、关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见国办发国办发200526号号为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低

10、价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：以下条件：住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.0以上；以上；单套建筑面积在单套建筑面积在120平方米以下；平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向

11、上浮动的比例不得超过上述标准的但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。各直辖市和省会城市。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年年5月月31日前公布。日前公布。（二）普通住宅的标准（二）普通住宅的标准税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析1 1】地下车库应属于那类房屋？地下车库应属于那类房屋？ 某某房房地地产产开开发发公公司司开开发发开开发发一一个个住住宅宅小小区区，建建筑筑容容积积率率在在1.01.0以以上上，开开发发的的住住宅宅销销售售价价格格与与当当地地同同级级别别土土地地

12、上上开开发发房房屋屋价价格格基基本本持持平平。房房屋屋全全部部销销售售完完毕毕，符符合合清清算算条条件件。结结合合以以下下资资料料计计算算应应缴缴纳的土地增值税（费用按成本的纳的土地增值税（费用按成本的10%10%计算）。计算）。开发产品开发产品销售收入销售收入清算成本清算成本销售税金销售税金144144平米以下住宅平米以下住宅250000000250000000 150000000150000000 1390000013900000144144平米以上住宅平米以上住宅170000000170000000 9400000094000000 94520009452000商业、办公用房商业、办公用

13、房260000000260000000 108000000108000000 1445600014456000地下车库（有产地下车库（有产权）权）4800000048000000 2880000028800000 26688002668800税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 分析：分析： 根据根据关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发（国办发200526200526号）规定，号）规定，144144平方米以下住宅应为普通住宅；平方米以下住宅应为普通住宅；144144平方米以上住宅、平方米以上住宅、商业办公用房、地下车库应为非普通住宅。因此该项目应该分

14、别计商业办公用房、地下车库应为非普通住宅。因此该项目应该分别计算增值额和增值税。算增值额和增值税。 （1 1）普通住宅：）普通住宅： 扣除项目总额扣除项目总额150000000150000000（1 130%30%）1390000013900000208900000208900000元元 增值额增值额2500000002500000002089000002089000004110000041100000元元 增值率增值率411000004110000020890000020890000019.67%19.67% 增值率低于增值率低于20%20%，免征土地增值税。，免征土地增值税。税收知识与经济

15、效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）非普通住宅：）非普通住宅： 销售收入销售收入1700000001700000002600000002600000004800000048000000478000000478000000元元 清算成本清算成本94000000940000001080000001080000002880000028800000230800000230800000元元 销售税金销售税金945200094520001445600014456000266880026688002657680026576800元元 扣除项目总额扣除项目总额230800000230800000（1

16、 130%30%）2657680026576800326616800326616800元元 增值额增值额478000000478000000326616800326616800151383200151383200元元 增值率增值率15138320015138320032661680032661680046.35%46.35% 应纳增值税应纳增值税15138320015138320030%30%4541496045414960元。元。 如果将开发项目分为普通住宅、非普通住宅、非住宅三类，如果将开发项目分为普通住宅、非普通住宅、非住宅三类，地下车库与商业办公用房应属于地下车库与商业办公用房应属于“

17、非住宅非住宅”。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比关于普通住宅、非普通住宅、非住宅划分的问题，实际工作中关于普通住宅、非普通住宅、非住宅划分的问题，实际工作中还应注意以下两个问题：还应注意以下两个问题： 1 1、没产权的地下车库（产权归全体业主所有）和地下人防设、没产权的地下车库（产权归全体业主所有）和地下人防设施（产权归国家所有），应该怎样划分？施（产权归国家所有），应该怎样划分？ 一般情况下如果不转让，不会产生收入，其成本按照公共配一般情况下如果不转让，不会产生收入，其成本按照公共配套设施处理；如果转让，同样应该按照套设施处理；如果转让，同样应该按照“非普通住宅非普通住宅”或

18、者或者“非非住宅住宅”处理。处理。 2 2、销售时车库与房屋统一签订销售合同，销售价含在房屋总、销售时车库与房屋统一签订销售合同，销售价含在房屋总价款之内的，应如何划分？价款之内的，应如何划分？ 应按照所销售的房屋与车库的公允价值比分别计算出房屋与应按照所销售的房屋与车库的公允价值比分别计算出房屋与车库的销售收入，然后再按照配比的原则，确认各自的成本，最车库的销售收入，然后再按照配比的原则，确认各自的成本，最后在分别确认为普通住宅、非普通住宅或者非住宅。但是，有些后在分别确认为普通住宅、非普通住宅或者非住宅。但是，有些地方为了简便程序、简化征收，统一随销售房屋计算。地方为了简便程序、简化征收，

19、统一随销售房屋计算。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （三）三）“城市实施规划城市实施规划”、“国家建设需要国家建设需要” 1 1、财法字、财法字1995619956号：号：国家建设需要依法征用、收回的房地产，国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。或收回的土地使用权。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。的，免征土地增值税。2、财税字、财税字2006

20、21号：号：因因“城市实施规划城市实施规划”而搬迁，是指因而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设国家建设需要需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

21、税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（四）投资、联营、合作建房、企业兼并征免问题（四）投资、联营、合作建房、企业兼并征免问题1、财政部财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知的通知（财税字（财税字199548号号）（1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企

22、业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（2）关于合作建房的征免税问题）关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。值税。（3）关于企业兼并转让房地产的征免税问题）关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业

23、兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。暂免征收土地增值税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 2 2、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税（财税200621200621号，号，20062006年年3 3月月2 2日）日）投资联营：对于以土地（房地产）作价入股进行投资入股或联投资联营：对于以土地（房地产）作价入股进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企

24、业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字199548号，号，1995年年5月月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。日）第一条暂免征收土地增值税的规定。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 某房地产公司接受某房地产公司接受A A公司以土地入股，进行房地产开发。公司以土地入股，进行房地产开发。A A公司公司入股土地账面价值入股土地账面价值1400000014000000元，按照评估价元，按照评估价3000000030000000元投资入股，元投资入股，过户时发生各项税费过户时发生各项税费13500001350000元由房地产公司承

25、担（按照营业税规元由房地产公司承担（按照营业税规定，投资环节不缴纳营业税）。定，投资环节不缴纳营业税）。 （1 1）A A公司应缴纳多少土地增值税？公司应缴纳多少土地增值税？ （2 2）房地产公司的土地入账价值是多少，以什么为原始凭证？）房地产公司的土地入账价值是多少，以什么为原始凭证？ 【案例分析案例分析2 2】接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？以什么为原始凭证？税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比分析：分析： （1 1）根据财税）根据财税200621200621号规定，号规定，A A公司是土地增值税纳税人。公司

26、是土地增值税纳税人。 增值额增值额300000003000000014000000140000001600000016000000元元 增值率增值率16000000160000001400000014000000114.29%114.29% 应纳增值税应纳增值税160000001600000050%50%140000001400000015%15%800000080000002100000210000059000005900000元元 （2 2）房地产公司入账价值及入帐凭证。）房地产公司入账价值及入帐凭证。 房地产公司土地入账价值：（应为评估价加上过户时产生的房地产公司土地入账价值：（应为评估

27、价加上过户时产生的相关税费）。相关税费）。 土地成本土地成本3000000030000000135000013500003135000031350000 入帐凭证：入帐凭证： 国税发国税发19931491993149号、财税号、财税20011912001191号：以土地、不动产对外号：以土地、不动产对外投资不属于营业税应税行为；投资不属于营业税应税行为； 征管法征管法二十一条，二十一条，发票管理办法发票管理办法第十九、第二十条：第十九、第二十条：取得非营业性收入不需要给对方开具发票；取得非营业性收入不需要给对方开具发票；税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 公司法公司法： 第二十七

28、条：股东可以用货币出资，也可以用第二十七条：股东可以用货币出资，也可以用非货币财产非货币财产作价出资作价出资对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。不得高估或者低估作价。 第二十八条：以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的第二十八条：以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。转移手续。 第二十九条：股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验第二十九条：股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。资并出具证明。 根据以上规定，评估价（投资企业缴纳土地增值税的收入）应根据以上规定，评估价（投资企业缴

29、纳土地增值税的收入）应该是接受投资方的入账价值；入账依据应该是：评估报告、投产权该是接受投资方的入账价值；入账依据应该是：评估报告、投产权转移书据（投资协议、土地使用证、契税完税证明）、验资证明等转移书据（投资协议、土地使用证、契税完税证明）、验资证明等资料。资料。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （3 3）政策参考：）政策参考： 山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知土地扣除项目金额问题的通知（鲁地税函（鲁地税函200430200430号）号） 各市地方税务局：各市地方税务局： 近来有的市

30、询问，企业利用投资入股的土地从事房地产开发，近来有的市询问，企业利用投资入股的土地从事房地产开发，其在转让该宗土地上开发建设的房地产时，如何计算确定土地增值其在转让该宗土地上开发建设的房地产时，如何计算确定土地增值税土地扣除项目金额。经研究，明确如下：税土地扣除项目金额。经研究，明确如下： 纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地建设的房地产计算土地增值税

31、时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。项目金额予以扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知算有关业务问题问答的通知（青地税函（青地税函200920094747号号 ） 以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？地成本如何进行确认？ 答：房地产开发

32、企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以有关文件的规定，此类情形以财政部财政部 国家税务总局关于土地增国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知值税若干问题的通知（财税（财税200620062121号）文件的执行日期为界号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：限，分两种情况确认土地成本： A A、20062006年年3 3月月2 2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增

33、值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 B B、20062006年年3 3月月2 2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事 房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土其取得土地使用权

34、所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在地使用权溢价不得扣除。其中，对在20062006年年3 3月月2 2日之前虽未办理土日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比【案例分析案例分析3 3】以股权转让形式转让土地是否需要缴纳土地增值以股权转让形式转让土地是否需要缴纳土地增值税。税。分析：分析：（五）股权转让的征免规定：（五）股权转让的征免

35、规定： （1 1）土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第二条：第二条： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。单位及个人，为土地增值税的纳税人。根据以上规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，根据以上规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，是以土地使用权人变更为标志；在股权转让过程中，土地使用权人是以土地使用权人变更为标志；在股权转让过程中，土地使用权人未发生变更，因此在股权转让过程中，不应缴纳土地增值税。但是，未发生变更，因此在股权转让过程中，不应缴纳土地增值税。但是，如果在股

36、权转让过程中，只是沿用了原土地使用权人的名称，而土如果在股权转让过程中，只是沿用了原土地使用权人的名称，而土地的实际使用权人已经发生变化，则应视为以股权转让为名转让无地的实际使用权人已经发生变化，则应视为以股权转让为名转让无形资产形资产土地使用权及地上建筑物。土地使用权及地上建筑物。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复土地增值税问题的批复（国税函（国税函20002000687687号，号，20002000年年9 9月月5 5日）日） 广西壮族自治区地方税务

37、局：广西壮族自治区地方税务局： “你局你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示税问题的请示 （桂地税报（桂地税报2000200032 32 号）收悉。鉴于深圳市能号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司能源（钦州）实业有限公司100 100 的股权，且这些以股权形式表现的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应

38、按土地增值税的规定征税。按土地增值税的规定征税。” 根据以上规定，企业一次性转让全部股权，且这些以股权形式根据以上规定，企业一次性转让全部股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按照规表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按照规定征收土地增值税。定征收土地增值税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （3 3）参考政策：）参考政策：安徽省地方税务局关于对股权转让如何征安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复收土地增值税问题的批复（皖地税政三字（皖地税政三字【19961996】367367号）号） 黄山市地方税务局：黄

39、山市地方税务局： 你局你局关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示的请示（黄地税一字（黄地税一字19961996第第136136号）悉。经研究，并请示国家号）悉。经研究，并请示国家税务总局，现批复如下：税务总局，现批复如下： 据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对营关系，正常撤资的，其股权转让

40、行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。 结论：鉴于以上情况，以股权转让形式转让土地使用权的做法结论：鉴于以上情况，以股权转让形式转让土地使用权的做法要慎用。要慎用。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （六）未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题（六）未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题 1、关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示示（川地税发（川地税发【2007】7号，号，2007年年1月月15日）日）（1）

41、土地权属问题的不同表现形式）土地权属问题的不同表现形式国家税务总局：国家税务总局：近日，我局在处理土地权属转移涉及的税收问题时，遇到一系近日，我局在处理土地权属转移涉及的税收问题时，遇到一系列转移了土地使用权而未办理土地使用权证的问题。目前对如何适列转移了土地使用权而未办理土地使用权证的问题。目前对如何适用税收政策存在着不同理解，难以准确处理。现将有关问题请示如用税收政策存在着不同理解，难以准确处理。现将有关问题请示如下。下。债权人接受了债务人抵债的土地，仅作挂账处理，在未及时债权人接受了债务人抵债的土地，仅作挂账处理，在未及时办理土地使用权证的情况下，又将抵债土地以转让或置换等方式转办理土地

42、使用权证的情况下，又将抵债土地以转让或置换等方式转移给第三方，土地使用权直接从抵债方过户给第三方。移给第三方，土地使用权直接从抵债方过户给第三方。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比土地使用者与国土部门签订国有土地使用权出让合同，在未土地使用者与国土部门签订国有土地使用权出让合同，在未办理土地使用权证的情况下，将其土地以转让或置换等方式转移给办理土地使用权证的情况下，将其土地以转让或置换等方式转移给另一家，由国土部门以另一家，由国土部门以“出让国有土地使用权设定登记出让国有土地使用权设定登记”方式直接方式直接将国有土地使用权证办理给另一家。将国有土地使用权证办理给另一家。 土地使用

43、者甲方与乙家签订土地使用者甲方与乙家签订“土地置换土地置换”协议，取得土地，协议，取得土地，在没有变更土地性质、办理土地使用权证的情况下，甲方将其土地在没有变更土地性质、办理土地使用权证的情况下，甲方将其土地以转让或置换等方式转移给另一家（丙），由乙家直接将土地使用以转让或置换等方式转移给另一家（丙），由乙家直接将土地使用权过户给丙家。权过户给丙家。土地使用者甲与乙家签订土地转让协议，约定由乙家将土地土地使用者甲与乙家签订土地转让协议，约定由乙家将土地的使用权证办理给土地使用者指定的法人丙家。而后，土地使用者的使用权证办理给土地使用者指定的法人丙家。而后，土地使用者甲与丙家签订协议，将该宗土地

44、以转让或置换等方式转移给丙家。甲与丙家签订协议，将该宗土地以转让或置换等方式转移给丙家。土地使用权证由乙家直接办给丙家。土地使用权证由乙家直接办给丙家。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（2）对上述问题征税上存在的不同理解）对上述问题征税上存在的不同理解上述土地权属转移形式和转移环节涉及到营业税、契税、土地上述土地权属转移形式和转移环节涉及到营业税、契税、土地增值税等税收政策的适用问题，我局在执行中存在不同的理解。增值税等税收政策的适用问题，我局在执行中存在不同的理解。对营业税和土地增值税问题的不同理解。对营业税和土地增值税问题的不同理解。一种意见认为，根据我国土地管理法和城市房

45、地产管理法相关一种意见认为，根据我国土地管理法和城市房地产管理法相关规定，在上述土地使用权转让中，没有办理土地使用权变更登记手规定，在上述土地使用权转让中，没有办理土地使用权变更登记手续，土地使用权没有发生转移。根据续，土地使用权没有发生转移。根据中华人民共和国营业税暂行中华人民共和国营业税暂行条例条例及其实施细则和及其实施细则和营业税税目注释营业税税目注释规定，转让土地使用权规定，转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为。既然没有办理土地使用证是指土地使用者转让土地使用权的行为。既然没有办理土地使用证等相关手续，土地使用权则没有发生转移，就不能认定为营业税应等相关手续，土地使用权则没

46、有发生转移，就不能认定为营业税应税行为。根据税行为。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细及其实施细则征收土地增值税的法律依据也不足。则征收土地增值税的法律依据也不足。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比另一种意见认为，另一种意见认为，中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例及其实及其实施细则和施细则和中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则没及其实施细则没有强调要以土地使用权证是否发生变化为征税标准，只要行为人有有强调要以土地使用权证是否发生变化为征税标准，只要行为人有转让土地使用权的行为

47、并取得了收益，无论其是否办理并取得土地转让土地使用权的行为并取得了收益，无论其是否办理并取得土地使用权证，都应征收营业税和土地增值税。使用权证，都应征收营业税和土地增值税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比对契税问题的不同理解。对契税问题的不同理解。一种意见认为，只要土地使用者甲与乙家签定有土地使用权出一种意见认为，只要土地使用者甲与乙家签定有土地使用权出让或转让合同，那么，尽管甲没有办理土地使用权证，土地使用者让或转让合同，那么，尽管甲没有办理土地使用权证，土地使用者仍然取得了该宗土地的使用权。按照仍然取得了该宗土地的使用权。按照中华人民共和国契税暂行条中华人民共和国契税暂行条

48、例例的规定，契税的纳税义务已经发生，甲应按规定缴纳土地契税。的规定，契税的纳税义务已经发生，甲应按规定缴纳土地契税。另一种意见认为，是否办理了土地使用权证是承受土地使用权的重另一种意见认为，是否办理了土地使用权证是承受土地使用权的重要依据，因此，权证的取得是征收契税的一个重要因素。在土地权要依据，因此，权证的取得是征收契税的一个重要因素。在土地权属转移的相关环节中，虽然契税的纳税义务发生时间为纳税人签订属转移的相关环节中，虽然契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，但如果土地使用权证没有按照我土地、房屋权属转移合同的当天，但如果土地使用权证没有按照我国土地管理法和城市房

49、地产管理法等相关法律的要求办理并发生转国土地管理法和城市房地产管理法等相关法律的要求办理并发生转移，那么，就不能在这一环节征收契税。移，那么，就不能在这一环节征收契税。如何处理未办理土地使用权证转移土地的税收问题，特请示总如何处理未办理土地使用权证转移土地的税收问题，特请示总局予以明确。局予以明确。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 2、国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复收问题的批复（国税函（国税函2007645号号2007年年6月月14日）日）四川省地方税务局：四川省地方税务局：你局你局关于未办理土地使

50、用权证而转让土地有关税收问题的请关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示示（川地税发（川地税发20077号）收悉，批复如下：号）收悉，批复如下：土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、

51、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。结论：文件本着实质重于形式原则。主要强调三点：拥有权力、结论：文件本着实质重于形式原则。主要强调三点：拥有权力、具有行为事实、取得经济收益。具有行为事实、取得经济收益。 【案例分析案例分析4 4】地下人防设施是否应属于土地增值税的地下人防设施是否应属于土地增值税的征

52、税范围？征税范围？ 1 1、有些地方根据国税函、有些地方根据国税函20076452007645号号 规定，对销售地下人防规定，对销售地下人防设施的行为，照章征收营业税、土地增值税、企业所得税。设施的行为，照章征收营业税、土地增值税、企业所得税。 国税函国税函20076452007645号号 ： “土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用对方当事人办理了土地使用

53、权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。和契税等相关税收。” 2 2、有些地方自己做出相应的征税规定：、有些地方自己做出相应的征税规定： 青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清房地产开发项目土地增值税清算

54、有关业务问题问答算有关业务问题问答的通知的通知（青地税函（青地税函200920094747号）号） （1 1）利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与）利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限法律法规规定期限内的使用权转移给内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；住房转让收入； （2 2）利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施）利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企

55、业与购房人签订车库、车位计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限一定期限租赁租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。 3 3、有些地方前后做出不同的征税规定，比如：辽宁省：、有些地方前后做出不同的征税规定，比如：辽宁省： （1 1）辽地税函）辽地税函20092009188188号号 （已经作废）（已经作废） 对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。 （

56、2 2）辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知的通知（辽地税函（辽地税函201292201292号号 2012.4.102012.4.10） 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。扣除。 无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他

57、无产权本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。的建筑物等比照执行。 注意：注意： 关于销售无产权地下设施征税问题，应以当地规定为准。关于销售无产权地下设施征税问题，应以当地规定为准。 （1 1）土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲（国税函发（国税函发19951995110110号号）：）： “根据根据条例条例 的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用

58、权的征收，对转一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据。这是因为，根据中华人民共和国土中华人民共和国土地管理法地管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的行为应由有关部门依照相关

59、法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行

60、为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。就不能征收土地增值税。” 【案例分析案例分析5 5】小产权房是否应属于土地增值税的征税范围？小产权房是否应属于土地增值税的征税范围？根根据据以以上上规规定定，转转让让集集体体土土地地使使用用权权的的行行为为不不符符合合土土地地增增值值税税征税的条件。所以对销售小产权房的行为不能征收土地增值税。征税的条件。所以对销售小产权房的行为不能征收土地增值税。 （2 2）国税函）国税函20076452007645号号 规定：规定： “土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土

61、地的使用权属证书，无论其在转置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。税

62、法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。” 国税函国税函20076452007645号，既没有强调必须取得使用权证书，也没有号，既没有强调必须取得使用权证书，也没有强调转移的必须是国有土地。只要行为人对该土地享有占有、使用、强调转移的必须是国有土地。只要行为人对该土地享有占有、使用、处分权利；转让行为实质发生；并且实际取得了经济利益，即视为处分权利；转让行为实质发生；并且实际取得了经济利益，即视为转让行为发生，发生相应纳税义务。根据以上规定，对转让集体土转让行为发生，发生相应纳税义务。根据以上规定，对转让集体土地使用权及建立在集体土地上的房屋的，既可以征收营业税、企业地使用权及建立在集体

63、土地上的房屋的，既可以征收营业税、企业所得税，也可以征收土地增值税。所得税，也可以征收土地增值税。 （3 3）参考政策：）参考政策： 武汉市地方税务局税政三处武汉市地方税务局税政三处 财产行为税有关问题的处理意财产行为税有关问题的处理意见见（三便函（三便函201220123 3号号 20122012年年1111月月5 5日）日） 集体土地使用权转让取得的补偿收入、集体土地上建造的建筑集体土地使用权转让取得的补偿收入、集体土地上建造的建筑物（加油站）转让取得的收入、既没有土地使用权又没有房屋产权物（加油站）转让取得的收入、既没有土地使用权又没有房屋产权（自建房屋）的建筑物转让取得的收入，是否征收

64、土地增值税。（自建房屋）的建筑物转让取得的收入，是否征收土地增值税。 按照按照土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例规定，集体土地使用权转让不属规定，集体土地使用权转让不属于土地增值税的征税范围，故集体土地上的建筑物和附着物的转让于土地增值税的征税范围，故集体土地上的建筑物和附着物的转让行为也不属于土地增值税征收范围。行为也不属于土地增值税征收范围。 遇到这一问题，应该按照当地主管税务机关的具体规定执行。遇到这一问题，应该按照当地主管税务机关的具体规定执行。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析6 6】采取采取BTBT模式建设新民居工程需要缴纳土地增值模式建设新民居

65、工程需要缴纳土地增值税吗？税吗？ 分析：分析： BTBT投资是由投资是由BOTBOT投资演变而来的一种新型投资模式，是投资演变而来的一种新型投资模式，是BOTBOT的的一种历史演变。一种历史演变。BOTBOT是对是对Build-Own-TransferBuild-Own-Transfer（建设（建设拥有拥有转让）转让）和和Build-Operate-TransferBuild-Operate-Transfer（建设（建设经营经营转让）形式的简称，而转让）形式的简称，而BTBT即是即是Build-TransferBuild-Transfer（建设（建设转让）的简称。转让）的简称。BTBT投资的运

66、作模式投资的运作模式大体为：政府通过特许协议，引入国外资金或民间资金进行专属于大体为：政府通过特许协议，引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设，基础设施建设完工后，该项目设施的有关权政府的基础设施建设，基础设施建设完工后，该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。利按协议由政府赎回。 （1 1）BTBT模式模式的基本特征。模式模式的基本特征。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 在采取在采取BTBT方式进行投资建设的过程中，负责建设的单位只负方式进行投资建设的过程中，负责建设的单位只负责建设、和资金的筹集，对所建资产不拥有任何产权和使用权。建责建设、和资金的筹集，对所建资产

67、不拥有任何产权和使用权。建成后只能按照协议由政府回购，不可以自行处理。回购的过程中也成后只能按照协议由政府回购，不可以自行处理。回购的过程中也不存在产权的转移。因此不需要缴纳土地增值税。不存在产权的转移。因此不需要缴纳土地增值税。 BTBT投资，收回的所有回购款扣除支付给分包人的工程款以后，投资，收回的所有回购款扣除支付给分包人的工程款以后，全额视为建筑业收入，按照全额视为建筑业收入，按照3%3%税率缴纳建筑业营业税。税率缴纳建筑业营业税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）BTBT模式对税收的影响：模式对税收的影响： （3 3）BTBT模式模式可渗透、发展空间。模式模

68、式可渗透、发展空间。 采取采取BTBT模式建设，负责建设的一方不需要缴纳土地增值税；模式建设，负责建设的一方不需要缴纳土地增值税； 采取采取BTBT模式建设，负责建设的一方可回避房地产销售高税率模式建设，负责建设的一方可回避房地产销售高税率营业税；营业税； 采取采取BTBT模式建设，负责建设的一方不需要缴纳土地使用税。模式建设，负责建设的一方不需要缴纳土地使用税。 参与农村新民居建设；参与农村新民居建设； 参与城市廉租房建设；参与城市廉租房建设； 参与城市公益设施建设。参与城市公益设施建设。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （一）土地增值税的申报与预缴：（一）土地增值税的申报与

69、预缴：四、土地增值税的征收管理四、土地增值税的征收管理1、土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。务局根据当地情况制定。税收知

70、识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比2、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税（财税200621号）号）各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款

71、的，应根据对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法税收征管法及其及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。滞纳金。3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（国税函2010220号，号，2010年年5月月19日）日） 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。税收知识与经济效益成正比税收知识

72、与经济效益成正比4、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发（国税发201053号，号，2010年年5月月23日）日）为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分，各地要根据不同类型房地产确定适

73、当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。时、充分发挥调节作用。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析【案例分析7 7】预征税款计算方法。预征税款计算方法。 某房地产公司在石家庄市区开发一栋商住楼，住宅（普通住宅）某房地产公司在石家庄市区开发一栋商住楼，住宅（普通住宅）和商业部分分别核算。和商业部分分别核算。2008 2008 年年3 3

74、月：月：1 1、住房部分：实现收入、住房部分：实现收入500500万万元；预收账款：期初余额，元；预收账款：期初余额，400400万元，本月收取房款万元，本月收取房款700700万元，结转万元，结转收入收入500500万元，期末余额万元，期末余额600600万元；用开发产品以市价抵工程款万元；用开发产品以市价抵工程款100100万元。万元。 2 2、商业房部分实现收入、商业房部分实现收入600600万元；预收账款：期初余额，万元；预收账款：期初余额，800800万元，退房款万元，退房款100100万元，结转收入万元，结转收入600600万元，期末余额万元，期末余额100100万元；万元；老板以

75、分配股利形式将一套价值老板以分配股利形式将一套价值5050万元的门市房转到个人名下。计万元的门市房转到个人名下。计算应予缴土地增值税。（假定普通住宅预征率算应予缴土地增值税。（假定普通住宅预征率2%2%；非普通住宅预征；非普通住宅预征率率3%3%）税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （1 1）正规做法：）正规做法： 本月预缴土地增值税（主营业务收入预收账款期末余额本月预缴土地增值税（主营业务收入预收账款期末余额预收账款期初余额视同销售与项目有关的经济收益）预收账款期初余额视同销售与项目有关的经济收益）预征率预征率 住房部分本月预缴土地增值税（住房部分本月预缴土地增值税（50050

76、0600600400400100100）2% 2% 1616万元万元 商业部分本月预缴土地增值税（商业部分本月预缴土地增值税（6006001001008008005050）3% 3% 50503%3%1.51.5万元。本月共应预缴土地增值税万元。本月共应预缴土地增值税16161.5 1.5 14.5 14.5 万元。万元。 （出负数说明上月缴多了，在当月或以后月份预缴时冲减。）（出负数说明上月缴多了，在当月或以后月份预缴时冲减。）税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）通常做法：）通常做法： 应预缴土地增值税（预收账款实收金额似同销售与项目应预缴土地增值税（预收账款实收金额

77、似同销售与项目有关的经济利益）有关的经济利益）预征率预征率 住房部分本月预缴土地增值税（住房部分本月预缴土地增值税（700700100100）2% 2% 1616万元万元 商业部分本月预缴土地增值税（商业部分本月预缴土地增值税（5050100100）3% 3% 1.51.5万万元。元。本月共应预缴土地增值税本月共应预缴土地增值税16161.5 1.5 14.5 14.5 万元。万元。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（二）缴纳税款的账务处理：（二）缴纳税款的账务处理：1、财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知知（财会字（

78、财会字199515号号）（1）交纳土地增值税的企业应在）交纳土地增值税的企业应在“应交税金应交税金”科目下增设科目下增设“应应交土地增值税交土地增值税”明细科目进行核算。明细科目进行核算。（2）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应按以下方法进行会的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应按以下方法进行会计处理：计处理：主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记借记“经营税金及附加经营税金及附加”（房地产开发企业）、

79、（房地产开发企业）、“经营税金经营税金”（外（外商投资房地产企业）、商投资房地产企业）、“营业税金及附加营业税金及附加”（股份制试点企业）、（股份制试点企业）、“营业税金营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金应交税金应交土地增值税应交土地增值税”科目。科目。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（4）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金应交税金应交土地增值税应交土地增值税”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存

80、款”等科目；待该房地产营业收入实现时，等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算再按本规定第二条规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款银行存款”等科等科目，贷记目，贷记“应交税金应交税金应交土地增值税应交土地增值税”科目。补交的土地增值科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。税作相反的会计分录。预交土地增值税的企业，预交土地增值税的企业，“应交税金应交税金应交土地增值税应交土地增值税”科科目的借方余额包括预交的土地增值税。目的借方余额包括预交的土地

81、增值税。（3）企业交纳土地增值税时，借记）企业交纳土地增值税时，借记“应交税金应交税金应交土地应交土地增值税增值税”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （三）土地增值税的核定征收：（三）土地增值税的核定征收： 1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知有关问题的通知（国税发（国税发2006187号）号）房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负

82、情况，按不低发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：于预征率的征收率核定征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手）符合土地增值

83、税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比2、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发（国税发201053号）号）核核定定征征收收必必须须严严格格依依照照税税收收法法律律法法规规规规定定的的条条件件进进行行，任任何何单单位位和和个个人人不不得得擅擅自自扩扩大大核核定定征征收收范范围围，严严禁禁在在清清算算中中出出现现“以以

84、核核定定为为主主、一一核核了了之之”、“求求快快图图省省”的的做做法法。凡凡擅擅自自将将核核定定征征收收作作为为本本地地区区土土地地增增值值税税清清算算主主要要方方式式的的，必必须须立立即即纠纠正正。对对确确需需核核定定征征收收的的，要要严严格格按按照照税税收收法法律律法法规规的的要要求求，从从严严、从从高高确确定定核核定定征征收收率率。为为了了规规范范核核定定工工作作，核核定定征征收收率率原原则则上上不不得得低低于于5%，各各省省级级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成

85、正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比一、土地增值税清算的条件：一、土地增值税清算的条件：（一）（一）土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。（二）（二）土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税发（国税发200991号）号）

86、 第九条第九条：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。算。1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。、直接转让土地使用权的。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比第十条第十条：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。人进行土地增值税清算。1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积、已竣工验收的房地产开发项目

87、，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增对前

88、款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。值税清算。（国税发（国税发2006187号，与此规定基本相同）号，与此规定基本相同）税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【操作建议操作建议】 （1 1）国税发）国税发【20092009】9191号文件中的号文件中的“竣工竣工”建议理解成建议理解成“竣竣工验收工验收”，因为竣工的标志就是，因为竣工的标志就是“竣工验收竣工验收”。除土地开发外，其。除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一，可以视为已经竣工：开发产品符合下列条件之一，可以视为已经竣工： 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品竣工证明材料已报房地产

89、管理部门备案； 开发产品已开始交付购买方；开发产品已开始交付购买方； 开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。 （2 2）国税发）国税发【20092009】9191号文件中的号文件中的“该比例虽未超过该比例虽未超过85%85%，但，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”建议按照以下原则处理：建议按照以下原则处理：已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在单位可售建筑面积比例在85%85%以上的，也可以要求其进行清算。以上的，也可以要求其进行清算。

90、 （3 3）国税发）国税发【20092009】9191号文件中的号文件中的“取得销售取得销售( (预售预售) )许可证许可证满三年满三年“指清算对象取得的最后一张销售指清算对象取得的最后一张销售( (预售预售) )许可证满三年的情许可证满三年的情形。形。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（一）（一）土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则二、二、“清算单位清算单位”的鉴证与审核：的鉴证与审核：第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。项目或核算对象为单位。（二）财政部国家税务总局关

91、于土地增值税若干问题的通知（二）财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税（财税200621号，自号，自2006年年3月月2日起施行）日起施行）各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。算后，应及时进行清算，多退少补。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益

92、成正比1、土地增值税以、土地增值税以“国家有关部门审批的房地产开发项目国家有关部门审批的房地产开发项目”为为单位进行清算；单位进行清算；2、对于、对于“分期开发的项目，以分期项目为单位清算分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。算增值额。（三）国税发（三）国税发2006187号，号，2006年年12月月28日。日。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析8 8】如何理解如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项国家有关部门审批的房地产开发项目目”、“分期

93、开发的项目，以分期项目为单位清算分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取一次性取得土地，分期开发得土地，分期开发”？分析：分析： （1 1）房地产开发过程中通常需要到以下部门办理相关手续：）房地产开发过程中通常需要到以下部门办理相关手续： 发改委：发改委： 立项审批表立项审批表、固定资产投资项目核准证固定资产投资项目核准证 规划局：规划局：建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证 国土局：国土局：国有土地使用证国有土地使用证 建设局：建设局：建设工程施工许可证建设工程施工许可证 房产局：房产局：商品房预售许可证商品房预售许可证 在以上政府部门核发的各

94、种文件、证件中，关于项目名称表述在以上政府部门核发的各种文件、证件中，关于项目名称表述的不仅一致。国税发的不仅一致。国税发【20062006】187187号文件中的号文件中的“国家有关部门审批国家有关部门审批的房地产开发项目的房地产开发项目”应以发改委备案、审批（立项）文件上的应以发改委备案、审批（立项）文件上的“项项目名称目名称”为准。为准。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）“分期开发的项目，以分期项目为单位清算分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：第八条规定：“土地增值税土地增值税以纳税人房地产成

95、本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。” 如果纳税人以一个审批项目为核算单位，那么这个项目就是一如果纳税人以一个审批项目为核算单位，那么这个项目就是一个清算对象；个清算对象； 如果纳人将一个审批项目分成几期开发并且按照各期分别核算，如果纳人将一个审批项目分成几期开发并且按照各期分别核算，那么就以这些单独核算项目分别作为清算单位。那么就以这些单独核算项目分别作为清算单位。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （3 3）“一次性取得土地，分期开发一次性取得土地，分期开发” “分期开发的项目，以分期项目为单位清算分期开发的项

96、目，以分期项目为单位清算”，是说一个项目，是说一个项目分几期开发；分几期开发；“一次性取得土地，分期开发一次性取得土地，分期开发”既包括上面说的立一既包括上面说的立一个项，分期开发，也包括在一块土地上，分别立几个项的情况。个项，分期开发，也包括在一块土地上，分别立几个项的情况。 一次性取得土地，分别立项的，原则上应以国家审批的项目为一次性取得土地，分别立项的，原则上应以国家审批的项目为清算单位，如果分别立项后，因项目较大，或者因建设周期较长的清算单位，如果分别立项后，因项目较大，或者因建设周期较长的原因，仍需要分期开发的，如果分期项目单独核算的，可以分期项原因，仍需要分期开发的，如果分期项目单

97、独核算的，可以分期项目为单位进行清算。目为单位进行清算。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析9 9】商住一体楼土地增值税计算。商住一体楼土地增值税计算。 某某房房地地产产公公司司开开发发商商住住楼楼一一幢幢，总总可可售售面面积积为为1000010000平平方方米米，公公司司以以该该幢幢楼楼为为成成本本核核算算对对象象。其其中中一一至至四四层层为为写写字字楼楼，可可售售面面积积为为40004000平平方方米米，平平均均售售价价为为1000010000元元/ /平平方方米米，销销售售收收入入为为4000000040000000元元；五五至至十十层层为为普普通通住住

98、宅宅，可可售售面面积积为为60006000平平方方米米，平平均均售售价价为为40004000元元/ /平平方方米米，销销售售收收入入为为2400000024000000元元，总总销销售售收收入入为为6400000064000000元元。该该商商住住楼楼土土地地成成本本为为1000000010000000元元，建建筑筑成成本本为为2000000020000000元元，开开发发费费用用按按照照土土地地成成本本和和建建筑筑成成本本的的10%10%计计算算，与与转转让让房房地地产产有有关关的的税金只考虑营业税、城建税、教育费附加，为销售收入的税金只考虑营业税、城建税、教育费附加，为销售收入的5.6%5

99、.6%。分析：分析： 假假设设扣扣除除项项目目的的分分摊摊原原则则按按房房地地产产可可售售面面积积计计算算分分摊摊。具具体体计计算方法和结果列表如下：算方法和结果列表如下： 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比项目项目分类分类方法一方法一方法二方法二总体总体写字楼写字楼普通住宅普通住宅收入收入售价（每平方米）售价（每平方米）64006400100001000040004000小计小计640000006400000040000000400000002400000024000000扣除项目扣除项目可售面积可售面积( (平方米）平方米）10000100004000400060006000

100、土地成本土地成本10000000100000004000000400000060000006000000房地产开发成本房地产开发成本2000000020000000800000080000001200000012000000房地产开发费用房地产开发费用300000030000001200000120000018000001800000营业税金及附加营业税金及附加358400035840002240000224000013440001344000加计扣除部分加计扣除部分600000060000002400000240000036000003600000扣除项目合计扣除项目合计4258400042

101、58400017840000178400002474400024744000增值额增值额21416000214160002216000022160000-744000-744000增值率增值率50.29%50.29%124.22%124.22%-3.01%-3.01%适用税率适用税率40%40%50%50%0%0%应纳税额应纳税额64372006437200840400084040000 0税额差额税额差额-1966800-1966800税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析【案例分析1010】“公寓公寓”、“商住两用房商住两用房”是否可以按住宅对是否可以按住宅对待？待？

102、 本例所指本例所指“商住两用房商住两用房”是指一套住房同时具有住宅、商用另是指一套住房同时具有住宅、商用另种功能。种功能。 一般情况下，同时符合以下两个条件的一般情况下，同时符合以下两个条件的“公寓公寓”、“商住两用商住两用房房”等房地产项目可视同等房地产项目可视同“住宅住宅”对待：对待： 1 1、房地产开发项目的、房地产开发项目的国有土地使用证国有土地使用证列明用途为列明用途为“住宅住宅用地用地”且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地住宅用地”使用年限规定的；使用年限规定的； 2 2、房地产买受方的房屋所有权证上，列明的实际用途为、房地产买

103、受方的房屋所有权证上，列明的实际用途为“住住宅宅”的。的。 在此基础之上，如果再同时符合普通住宅的条件，则可以按照在此基础之上，如果再同时符合普通住宅的条件，则可以按照普通住宅对待。普通住宅对待。可以看出：两种方法计算出应纳土地增值税额结果相差较大，可以看出：两种方法计算出应纳土地增值税额结果相差较大，主要原因是因扣除项目按可售面积计算分摊原则导致。目前税务机主要原因是因扣除项目按可售面积计算分摊原则导致。目前税务机关主要关主要采取采取的就是按照可售面积计算分摊的办法。的就是按照可售面积计算分摊的办法。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成

104、正比一、土地增值税收入的组成一、土地增值税收入的组成（一）（一）土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。物收入和其他收入。（二）（二）土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。经济收益。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 二、代收收入的处理二、代收收入的处理 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通财政部国家税务总局关于土

105、地增值税一些具体问题规定的通知知（财税字（财税字199519954848号号）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 三、视同销售收入的处

106、理：三、视同销售收入的处理： 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知问题的通知（国税发（国税发20061872006187号，号，20062006年年1212月月2828日）：日）： 非直接销售和自用房地产的收入确定：非直接销售和自用房地产的收入确定： （1 1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地

107、产，币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下其收入按下 列方法和顺序确认：列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。估价值确定。 （2 2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算

108、时不列收入，不扣除相应的成本和费用。税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 四、收入确认的原则和依据：四、收入确认的原则和依据： 国国家家税税务务总总局局关关于于土土地地增增值值税税清清算算有有关关问问题题的的通通知知（国国税税函函20102202010220号，号，20102010年年5 5月月1919日）日） 关于土地增值税清算时收入确认的问题：关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以

109、交易双方所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析1111】退房违约金是否计入土地增值税收入？退房违约金是否计入土地增值税收入？ 常见观点：常见观点： 观点一：观点一：土地增值税暂行条例实施细则土地增

110、值税暂行条例实施细则第五条规定，销第五条规定，销售收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。而退房违约售收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。而退房违约金是房地产企业因从事房地产销售活动而取得的收入，因此应作为金是房地产企业因从事房地产销售活动而取得的收入，因此应作为与转让房产有关的收入，计入土地增值税清算收入。与转让房产有关的收入，计入土地增值税清算收入。 观点二：房地产开发公司因客户退房而收取的违约金，收取观点二：房地产开发公司因客户退房而收取的违约金，收取的前提是房地产开发公司与客户之间的购房合同未能履行，房屋转的前提是房地产开发公司与客户之间的购房合同未能履行，房屋转让行为

111、并未实际发生。因此，这部分违约金收入不能作为与转让房让行为并未实际发生。因此，这部分违约金收入不能作为与转让房屋有关的收入计入土地增值税应税收入，只能作为因违反经济合同屋有关的收入计入土地增值税应税收入，只能作为因违反经济合同而收取的营业外收入处理。而收取的营业外收入处理。 处理建议：处理建议： 企业发生退房业务，实际上是销售行为没有最终完成，所以收企业发生退房业务，实际上是销售行为没有最终完成，所以收取的退房违约金，不能作为与销售有关的收入。这部分收入不应计取的退房违约金，不能作为与销售有关的收入。这部分收入不应计入土地增值税收入，应作为营业外收入处理。入土地增值税收入，应作为营业外收入处理

112、。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 五、销售收入鉴证与审核的程序和方法：五、销售收入鉴证与审核的程序和方法： （一）（一）增值税清算鉴证业务准则增值税清算鉴证业务准则（国税发（国税发20072007132132号，号，20072007年年1212月月2929日）第十八条：日）第十八条：土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括： （1 1）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。 【注：内部控制是指企业内部管理控制系统，即为保证经济注：内部控制是指企业内部管理控制系统，即为保证经

113、济活动正常进行所采取的一系列必要的管理措施。可参考活动正常进行所采取的一系列必要的管理措施。可参考企业内企业内部控制基本规范部控制基本规范（财会（财会2008720087号）号）】 （2 2）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。 （3 3）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。及执行情况。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （4 4）查明收入的确认原

114、则、方法，注意会计制度与税收规定）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。以及不同税种在收入确认上的差异。 （5 5）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。确性。 （二）（二）增值税清算鉴证业务准则增值税清算鉴证业务准则（国税发国税发2007132号）号）第二十六条第二十六条 必要时，应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审必要时，应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：核的主要内容包括：所谓所谓“截止性测试，是指以资产负载表日为截止日期，对其前截止性测试，是

115、指以资产负载表日为截止日期，对其前后适当时期交易事项进行测试的一种专业性审计方法。其目的在于后适当时期交易事项进行测试的一种专业性审计方法。其目的在于确定所审计期间的各类交易和事项是否计入恰当的会计期间，以防确定所审计期间的各类交易和事项是否计入恰当的会计期间，以防止跨期事项。止跨期事项。 对主营业务收入的截止性测试，其目的主要在于测定被审计单对主营业务收入的截止性测试，其目的主要在于测定被审计单位主营业务收入的会计记录归属期是否正确：应计入本期或下期的位主营业务收入的会计记录归属期是否正确：应计入本期或下期的主营业务收入有否被推延至下期或提前至本期。主营业务收入有否被推延至下期或提前至本期。

116、税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （1 1）审核企业按照项目设立的）审核企业按照项目设立的 预售收入备查簿预售收入备查簿 的相关内容，的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。入金额和成本费用的处理情况。 （2 2）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与

117、折让是否合理，是否有利正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。用销售折扣和折让转利于关联方等情况。 （3 3）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。进行税务处理。 （4 4）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如 其其他应付款他应付款 ，不作销售收入申报纳税的情形。，不作销售收入申报纳税的情形。（5 5）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产

118、申报缴纳税款。动产申报缴纳税款。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （6 6）审审核核纳纳税税人人采采用用“还还本本”方方式式销销售售商商品品房房和和以以房房产产补补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。 （7 7）审审核核纳纳税税人人在在销销售售不不动动产产过过程程中中收收取取的的价价外外费费用用，如如天天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。 （8 8）审审核核将将房房地地产产抵抵债债转转让让给给其其他他单单位位和和个个人人或或被被法法院院拍拍卖卖的房产，是否按规定申报纳税。的

119、房产，是否按规定申报纳税。 （9 9）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 （1010）审审核核以以房房地地产产或或土土地地作作价价入入股股投投资资或或联联营营从从事事房房地地产产开开发发，或或者者房房地地产产开开发发企企业业以以其其建建造造的的商商品品房房进进行行投投资资或或联联营营，是否按规定申报纳税。是否按规定申报纳税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 一、取得土地使用权所支付的金额的鉴证与审核一、取得土地使用权所支付的金额的鉴证与审核（一）（一）土地增值税暂行条例实施细则土

120、地增值税暂行条例实施细则：第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算

121、分摊，也可以按税占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。务机关确认的其他方式计算分摊。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（二）（二）国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复复（国税函（国税函1999112号，号，1999年年3月月5日）日）根据土地增值税立法精神，根据土地增值税立法精神，细则细则第九条的第九条的“总面积总面积”是指是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按公共

122、设施用地是不能转让的，按细则细则第七条法规，这些不能有第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。转让的公共设施用地面积后的剩余面积。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（三）（三）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

123、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（国税函2010220号）号）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按按国家统一规定交纳的有关费用国家统一规定交纳的有关费用”，计入，计入“取得土地使用权所支付的取得土地使用权所支付的金额金额”中扣除。中扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比【案例分析案例分析1212】一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销。一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销。 某房开公司在某房开公

124、司在1500015000平方米的土地上进行开发，其中规划道路、平方米的土地上进行开发，其中规划道路、绿地等公共设施用地大约绿地等公共设施用地大约50005000平方米。所支付的土地出让金为平方米。所支付的土地出让金为10001000万元。该房屋开公司分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（不万元。该房屋开公司分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（不包括道路、绿地等占地）包括道路、绿地等占地）60006000平方米，建筑面积平方米，建筑面积1500015000平方米平方米; ;二期二期为别墅，占地面积（不包括道路、绿地等占地）为别墅，占地面积（不包括道路、绿地等占地）40004000平方米，建筑平

125、方米，建筑面积面积50005000平方米。公寓己销售完毕，则其应分摊的土地出让金为多平方米。公寓己销售完毕，则其应分摊的土地出让金为多少？少？ 分析：分析： 按转让土地使用权的面积占总可售土地面积的比例计算分摊：按转让土地使用权的面积占总可售土地面积的比例计算分摊：10001000【60006000（150001500050005000）】600600万元万元 按建筑面积计算分摊：按建筑面积计算分摊：100010001500015000（150001500050005000）750750万元万元 由此可见不同的分摊方法，计算出的分摊金额是不一样的，这由此可见不同的分摊方法，计算出的分摊金额是不

126、一样的，这就要求我们在实际工作中尽量采取合理的分配方法。就要求我们在实际工作中尽量采取合理的分配方法。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析1313】房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？滞纳金是否可以计入开发成本扣除？分析：分析：当当政政府府及及其其主主管管部部门门代代表表国国家家行行使使权权力力时时，支支付付给给政政府府及及其其主主管管部部门门的的各各种种违违约约金金、滞滞纳纳金金，一一般般应应属属于于违违反反行行政政规规定定支支付付的的款款项项，不不属属于于经经济济类类违违约约赔赔偿偿

127、。因因此此，房房地地产产企企业业支支付付给给国国土土资资源源局局的的违违约约金金、滞滞纳纳金金，应应具具有有行行政政处处罚罚性性质质，不不允允许许计计入入开开发发成成本本扣扣除。除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析1414】地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？常见观点：常见观点： 观点一：房地产开发公司取得的地方政府、财政部门的返还款，观点一：房地产开发公司取得的地方政府、财政部门的返还款，属于政府补助收入，不属于与转让房产有关

128、的收入。应该计入营业属于政府补助收入，不属于与转让房产有关的收入。应该计入营业外收入，对土地增值税清算不产生影响。外收入，对土地增值税清算不产生影响。 观点二：房地产开发公司取得地方政府、财政部门以各种名义观点二：房地产开发公司取得地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，实向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，实际上是变相降低了实际开发支出。因此，在计算土地增值税扣除项际上是变相降低了实际开发支出。因此，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科

129、目的返还资金，抵减土地出让金。资金，抵减土地出让金。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比处理建议：处理建议： 房地产开发公司取得的地方政府、财政部门的返还款，虽然不房地产开发公司取得的地方政府、财政部门的返还款，虽然不属于经营收入，但是确实与开发经营有着密不可分的关系。是地方属于经营收入，但是确实与开发经营有着密不可分的关系。是地方政府为了吸引大量资金参与到当地开发建设中来给与开发商的一种政府为了吸引大量资金参与到当地开发建设中来给与开发商的一种政策优惠。执行的结果直接导致了开发商降低了开发成本。因此，政策优惠。执行的结果直接导致了开发商降低了开发成本。因此，在进行土地增值税扣除项

130、目金额计算时，依照政府返还文件，用企在进行土地增值税扣除项目金额计算时，依照政府返还文件，用企业实际支出减除这部分返还款金额以后的差额计算扣除成本，也完业实际支出减除这部分返还款金额以后的差额计算扣除成本，也完全符合实质重于形式的原则。这样计算的结果才是企业真实的开发全符合实质重于形式的原则。这样计算的结果才是企业真实的开发成本。成本。 同时，可以控制个别开发商出以同时，可以控制个别开发商出以“先多交土地出让金，然后再先多交土地出让金，然后再取得政府返还款取得政府返还款”的模式进行纳税筹划，以达到变相增加开发成本的模式进行纳税筹划，以达到变相增加开发成本的目的，起到反避税的作用，更好体现税收公

131、平的原则。的目的，起到反避税的作用，更好体现税收公平的原则。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 二、开发土地和新建房屋及配套设施的成本二、开发土地和新建房屋及配套设施的成本开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（基础设施费、公共配套设施费、

132、开发间接费用（土地增值税暂行土地增值税暂行条例实施细则条例实施细则第七条）。第七条）。1、细则细则第七条：第七条：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（一）土地征用及拆迁补偿费：（一）土地征用及拆迁补偿费：税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 2、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（国税函2010220号）号） 关于拆迁安置土地增值税计算问题：关于拆迁安置土地

133、增值税计算问题： （1 1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知（国税发（国税发20061872006187号）第三条第号）第三条第 （一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁

134、户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。费。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）开开发发企企业业采采取取异异地地安安置置，异异地地安安置置的的房房屋屋属属于于自自行行开开发发建建造造的的，房房屋屋价价值值按按国国税税发发20061872006187号号第第三三条条第第（一一）款款的的规规定定计计算算，计计入入本本项项目目的的拆拆迁迁补补偿偿费费；异异地地安安置置的的房房屋屋属属于于购购入入的的，以以实实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （3 3）货货币币安安置置拆

135、拆迁迁的的，房房地地产产开开发发企企业业凭凭合合法法有有效效凭凭据据计计入入拆拆迁补偿费。迁补偿费。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析1515】如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？拆迁补偿费应取得什么票据？以出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金以后，发生的地以出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金以后，发生的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出为上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出为“拆迁补偿费拆迁补偿费”。 因为对于被拆迁人而言，拆迁补偿收入不属于营业性收入，所因为对于被拆迁人而言

136、，拆迁补偿收入不属于营业性收入，所以，拆迁补偿费支出无论是支付给个人，还是单位都不需要取得营以，拆迁补偿费支出无论是支付给个人，还是单位都不需要取得营业性发票。应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、业性发票。应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、单位主要领导审批证明、补偿费支领报表和支领收据为原始凭证。单位主要领导审批证明、补偿费支领报表和支领收据为原始凭证。如果当地主管税务机关规定使用税务机关监制的免费专用收据的，如果当地主管税务机关规定使用税务机关监制的免费专用收据的，应使用免费收据。应使用免费收据。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比以转让方式取得土地使

137、用权，与地价款一并支付的地上地以转让方式取得土地使用权，与地价款一并支付的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出应视为土地使用权转让下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出应视为土地使用权转让支出。支出。 这部分支出应视为这部分支出应视为“转让无形资产转让无形资产土地使用权及地上建土地使用权及地上建筑物筑物”支出，为营业性支出。因此，支付这部分款项时，应全支出，为营业性支出。因此，支付这部分款项时，应全额取得额取得“转让无形资产转让无形资产土地使用权土地使用权”或者或者“销售货物销售货物”发票。发票。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比【案例分析案例分析1616】项目中含有拆迁安置房，

138、应如何计算清算项目中含有拆迁安置房，应如何计算清算收入和成本。收入和成本。 某房屋开发公司开发某房屋开发公司开发3030万平方米房屋，其中万平方米房屋，其中6 6万平方米用于万平方米用于拆迁安置，拆一还一部分拆迁安置，拆一还一部分2800028000平方米。该房屋对外平均售价平方米。该房屋对外平均售价70007000元，先期发生开发成本元，先期发生开发成本6 6亿元，返迁时超面积部分每平方米亿元，返迁时超面积部分每平方米收取补差款收取补差款10001000元。假设费用按成本的元。假设费用按成本的10%10%计算，房产所在地营计算，房产所在地营业税业税5%5%、城建税、城建税7%7%、教育费附加

139、、教育费附加3%3%、地方教育费附加、地方教育费附加1%1%，计算，计算应缴纳营业税、土地增值税。应缴纳营业税、土地增值税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比分析：分析：(1)(1)营业税计算：营业税计算：房屋总成本：房屋总成本：600000000600000000700070006000060000100010003200032000988000000988000000元元平均单位成本：平均单位成本：9880000009880000003000003000003293.333293.33元元营业税应税收入：营业税应税收入：3293.333293.3328000280007000

140、7000（3000003000002800028000） 92213240 92213240 1904000000190400000019962132401996213240元元应征收营业税：应征收营业税：199621324019962132405%5%9981066299810662元元税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比(2)(2)土地增值税计算：土地增值税计算：正确的计算方法：正确的计算方法：A A、清算收入：、清算收入：7000700030000030000021000000002100000000B B、清算成本：、清算成本：988000000988000000C C、扣

141、除项目总额、扣除项目总额988000000988000000130%+99810662130%+99810662（1 11111）% %12844000001284400000110789834.82110789834.821395189834.821395189834.82元元D D、增值额、增值额210000000021000000001395189834.821395189834.82704810165.18704810165.18元元E E、增值率、增值率704810165.18704810165.181395189834.821395189834.8250.52%50.52%F F、

142、应纳土地增值税、应纳土地增值税704810165.18704810165.1840%40%1395189834.821395189834.825%5%281924066.07281924066.0769759491.7469759491.74212164574.33212164574.33元元税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比错误的计算方法：错误的计算方法：A A、清算收入：、清算收入：19962132401996213240元元B B、清算成本：、清算成本：6000000006000000007000700032000320003293.333293.3328000280006

143、000000006000000002240000002240000009221324092213240916213240916213240元元C C、扣除项目总额、扣除项目总额916213240916213240130%130%9981066299810662（1 11111）% %11910772121191077212110789834.82110789834.821301867046.801301867046.80元元D D、增值额、增值额199621324019962132401301867046.801301867046.80694346193.20694346193.20E E、增

144、值率、增值率694346193.20694346193.201301867046.801301867046.8053.33%53.33%F F、应纳土地增值税、应纳土地增值税694346193.20694346193.2040%40%1301867046.801301867046.805%5%277738477.28277738477.2865093352.3465093352.34212645124.94212645124.94元元两种方法产生的税差：两种方法产生的税差：212645124.94212645124.94212164574.33212164574.33480550.614805

145、50.61元元采取第二种方法计算，因为计算方法错误，导致企业多缴土地增值采取第二种方法计算，因为计算方法错误，导致企业多缴土地增值税税480550.61480550.61元。元。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（二）前期工程费：（二）前期工程费：细则细则第七条：第七条：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。（四）建筑安装工程费：（四）建筑安装工程费：1、细则细则第七条：第七条：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工

146、程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。式发生的建筑安装工程费。2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知有关问题的通知（国税发（国税发2006187号）号）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。产开发成本。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国（国税函税函2010220号）号）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑房地产

147、开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。的质保金不得计算扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析1717】房屋装修费用怎样确定？房屋装修费用怎样确定？ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增

148、值税清算管理有关国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知问题的通知（国税发（国税发20061872006187号）规定：号）规定：“房地产开发企业销房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。这里的。这里的装修是什么意思？装修是什么意思？ 营业税税目注释营业税税目注释二、建筑业（四）装饰，是指对建筑物二、建筑业（四）装饰，是指对建筑物 构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。 计算土地增值税时，装修也必须符合以上标准，所发生的费用计算土地增值

149、税时，装修也必须符合以上标准，所发生的费用才能够扣除才能够扣除 注意：注意：为精装房购置的具有独立功能的、可移动家用设备、物为精装房购置的具有独立功能的、可移动家用设备、物品支出，不属于装饰、装修支出，不能作为开发成本扣除，更不能品支出，不属于装饰、装修支出，不能作为开发成本扣除，更不能作为加计扣除的基数。在实际工作中应注意，企业在给装修公司结作为加计扣除的基数。在实际工作中应注意，企业在给装修公司结算时，装修费用支出是否包括这部分支出。如果包括，应从开发成算时，装修费用支出是否包括这部分支出。如果包括，应从开发成本中剔除。本中剔除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比考虑到这部分

150、支出确实是影响房价的一个主要因素，本着公考虑到这部分支出确实是影响房价的一个主要因素，本着公平合理、实质重于形式的原则，房地产开发企业销售精装修房时，平合理、实质重于形式的原则，房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，可以总销售收入装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，可以总销售收入减去家用电器等的采购价格（凭合法有效凭证）作为房地产销售减去家用电器等的采购价格（凭合法有效凭证）作为房地产销售收入计算土地增值税。收入计算土地增值税。税收知识与经济效

151、益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析1818】地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除？扣除？ 某房地产公司开发房屋总可售面积某房地产公司开发房屋总可售面积185300185300平方米，其中地下可平方米，其中地下可售车库售车库53005300平方米，地上商铺平方米，地上商铺5000050000平方米，一般住宅平方米，一般住宅130000130000平方平方米。总开发成本为米。总开发成本为555900000555900000元。（住宅标准层高元。（住宅标准层高3 3米，地下车库标米，地下车库标准层高准层高4.24.2米，地上商铺标准层高米

152、，地上商铺标准层高5.85.8米）。要求按照平均面积法、米）。要求按照平均面积法、层高系数法计算分摊成本。层高系数法计算分摊成本。 分析：分析： 1 1、平均面积法：也称可售面积法。、平均面积法：也称可售面积法。 单位成本单位成本55590000055590000018530018530030003000元元 车库成本车库成本30003000530053001590000015900000 商铺成本商铺成本300030005000050000150000000150000000 住宅成本住宅成本30003000130000130000390000000390000000税收知识与经济效益成正比

153、税收知识与经济效益成正比 2 2、层高系数法：商业用房层高系数商业用房层高、层高系数法：商业用房层高系数商业用房层高/ /住宅层高住宅层高 地下车库层高系数地下车库层高系数4.24.23 31.41.4 车库系数面积车库系数面积530053001.41.474207420平方米平方米 商铺的层高系数商铺的层高系数5.85.83 31.931.93 商铺系数面积商铺系数面积50000500001.931.939650096500平方米平方米 总系数面积总系数面积742074209650096500130000130000233920233920平方米平方米 平均单位成本平均单位成本 555900

154、000555900000 233920 233920 2376.452376.45元元 车库应分摊成本车库应分摊成本2376.452376.45742074201763325917633259元元 商铺应分摊成本商铺应分摊成本2376.452376.459650096500229327425229327425元元 住宅应分摊成本住宅应分摊成本2376.452376.45130000130000308938500308938500元元税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析1919】开发项目涉及甲供材、混合销售应如何处理？开发项目涉及甲供材、混合销售应如何处理？ 根据

155、根据土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税发（国税发200920099191号）第号）第二十五条，采取包工不包料方式（甲供材）对外承包，支付给承包二十五条，采取包工不包料方式（甲供材）对外承包，支付给承包单位的建筑安装工程费，如果未包括工程所用主要材料，那么，甲单位的建筑安装工程费，如果未包括工程所用主要材料，那么，甲供材部分支出凭合法有效凭证（购货发票）允许计入开发成本据实供材部分支出凭合法有效凭证（购货发票）允许计入开发成本据实扣除，并允许作为加计扣除的基数。扣除，并允许作为加计扣除的基数。 根据根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第六条

156、、第六条、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第七条规定，建筑安第七条规定，建筑安装成本支出，涉及混合销售业务的，必须分别取得销售货物增值税装成本支出，涉及混合销售业务的，必须分别取得销售货物增值税发票和建筑安装业发票。发票和建筑安装业发票。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（四）基础设施费：（四）基础设施费：细则细则第七条：第七条：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出照明、环卫、绿化等工程发生的支出。税收知识与经济效益成正比税收知识与经

157、济效益成正比（五）公共配套设施费：（五）公共配套设施费：1、细则细则第七条：第七条：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。2 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知有关问题的通知（国税发（国税发20061872006187号）号） 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂

158、、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按施，按 以下原则处理：以下原则处理： A A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； B B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；公共事业的，其成本、费用可以扣除； C C、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 税收知识与经济效益成正比税收知

159、识与经济效益成正比 【案例分析案例分析2020】小区外部为政府建设的公益性设施费用是否允小区外部为政府建设的公益性设施费用是否允许扣除？许扣除？ 常见观点：常见观点： 观点一：这部分支出应作为无偿向政府移交的与项目配套的公观点一：这部分支出应作为无偿向政府移交的与项目配套的公共配套设施给与扣除。共配套设施给与扣除。 观点二：小区外部为政府配套建设的公益性设施，与本项目无观点二：小区外部为政府配套建设的公益性设施，与本项目无关。因此，这部分支出应作为无偿为对外捐赠，不允许扣除。关。因此，这部分支出应作为无偿为对外捐赠，不允许扣除。 处理建议：处理建议： 对于房地产开发企业在开发建设的同时，应政府

160、要求为政府建对于房地产开发企业在开发建设的同时，应政府要求为政府建设公益性设施发生的支出，如果纳税人能够提供该支出与本项目有设公益性设施发生的支出，如果纳税人能够提供该支出与本项目有关的证明（比如在关的证明（比如在土地使用权出让协议土地使用权出让协议中注明，取得土地的同中注明，取得土地的同时，必须为政府代建某某公益设施），建议应允许在计算土地增值时，必须为政府代建某某公益设施），建议应允许在计算土地增值税时，作为取得土地使用权支出计入开发成本扣除，并允许作为加税时，作为取得土地使用权支出计入开发成本扣除，并允许作为加计扣除的基数。计扣除的基数。 参考政策：参考政策： 湖北省地方税务局关于进一步

161、规范土地增值税征管工作的若湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见干意见（鄂地税发（鄂地税发201320134444号、号、20132013年年3 3月月2020日、本文自日、本文自20132013年年4 4月月1 1日起执行）日起执行） 关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题 房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即项目规划外，即“红线红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与

162、本项目存在关联关系的直接依或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（六）开发间接费：（六）开发间接费：细则细则第七条：第七条：是指直接

163、组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。销等。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析2121】营销设施建造费用应计入营销设施建造费用应计入“销售费用销售费用“还是还是”开发间接费用开发间接费用“？ 常见观点：常见观点： 观点一：观点一：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税（国税发发【20092009】3131号）第二十七条地（六）项规定，营销设施建造费可号）第二十七条地（六）项规

164、定，营销设施建造费可以作为开发间接费扣除。以作为开发间接费扣除。土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第七条第七条虽然没有明确规定，但是，本着同一事项在不同税种上政策不二的虽然没有明确规定，但是，本着同一事项在不同税种上政策不二的原则，在计算土地增值税时，营销设施建造费也应允许计入开发间原则，在计算土地增值税时，营销设施建造费也应允许计入开发间接费。接费。 观点二：观点二：土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第七条，开发间接第七条，开发间接费是采取正列举的方法。既然细则中没有列举营销设施建造费，那费是采取正列举的方法。既然细则中没有列举营销设施建造费，那么，在计算

165、土地增值税时就应区别于企业所得税的规定，营销设施么，在计算土地增值税时就应区别于企业所得税的规定，营销设施建造费不允许作为开发间接费扣除，应计入销售费用。建造费不允许作为开发间接费扣除，应计入销售费用。 处理建议：处理建议： 关于这个问题，各地规定不一致。为了避免执行中因理解的不关于这个问题，各地规定不一致。为了避免执行中因理解的不同造成的争议，建议大家应严格按照当地的规定掌握。同造成的争议，建议大家应严格按照当地的规定掌握。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 三、开发土地和新建房及配套设施的费用：三、开发土地和新建房及配套设施的费用： （一）（一）土地增值税暂行条例实施细则土地

166、增值税暂行条例实施细则第七条第三款：第七条第三款：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。以内计算扣除。凡

167、不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。规定。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （二）（二）国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲的通的通知知国税函发国税函发1995110号：号：开发土地和新建房及配

168、套设施的费用（以下简称房地产开发费开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。归集或分摊。为了便于计算操作，为了便于计算操作，细则细则规定，财务费用中的利规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利

169、率的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的地产开发成本之和的5以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的金额及房地产开发成本的10以内计算扣除。（本人认为简便的理以内计算扣除。（本人认为简便的理由是：免于分配；免于审核）由是：免于分配；免于审核）税收知识与经济效益成正比税收知识与

170、经济效益成正比（三）（三）财政部财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知定的通知（财税字（财税字199548号）：号）：关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题：关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 （四）（四）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清

171、算有关问题的通知（国税函（国税函2010220号）号）房地产开发费用的扣除问题：房地产开发费用的扣除问题：1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和金额之和的的5%以内计算扣除。以内计算扣除。税收知识与经

172、济效益成正比税收知识与经济效益成正比 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金取得土地使用权所支付的金额额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用

173、本条房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。项所述两种办法。4、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。应调整至财务费用中计算扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析2222】房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？息可以在本单位扣除吗？国家税务总局关于土地增值税清算有关

174、问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税（国税函函20102202010220号）号） “财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。行同类同期贷款利率计算的金额。” （1 1）企业从个人、或者关联方取得的借款因不是从金融机构）企业从个人、或者关联方取得的借款因不是从金融机构取得，无法取得金融机构借款证明，不能在计算土地增值税时据实取得，无法取得金融机构借款证明，不能在计

175、算土地增值税时据实扣除。扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）在委托其他单位或个人向金融机构借款的业务中，无论）在委托其他单位或个人向金融机构借款的业务中，无论款项是否直接打入委托方账户，利息是否直接由委托方账户划出，款项是否直接打入委托方账户，利息是否直接由委托方账户划出，其业务都必须是由受托方的名义办理，借款合同必须以受托方名义其业务都必须是由受托方的名义办理，借款合同必须以受托方名义签订，还款单据以及付息收据都必须以受托方名义开具。因此，在签订，还款单据以及付息收据都必须以受托方名义开具。因此，在这项活动中委托方无法拿到自己向金融机构借款的合法证明，支付这项活

176、动中委托方无法拿到自己向金融机构借款的合法证明，支付的这部分利息也将无法据实扣除。的这部分利息也将无法据实扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析2323】取得取得“委托银行借款委托银行借款”费用是否可以全额扣除费用是否可以全额扣除？分析：分析： 在委托贷款业务中，银行不是贷款业务的主体，只是一个中介在委托贷款业务中，银行不是贷款业务的主体，只是一个中介人，所从事的只是代理服务。其取得的收入仅限于人，所从事的只是代理服务。其取得的收入仅限于“代理手续费收代理手续费收入入”。代收的利息要作为。代收的利息要作为“其他应付款其他应付款”处理。因此，委托贷款从处理。因

177、此，委托贷款从性质上不属于金融机构贷款，应属于非金融机构贷款。性质上不属于金融机构贷款，应属于非金融机构贷款。 在这项借款活动中，房地产企业从金融机构取得的支付利息收在这项借款活动中，房地产企业从金融机构取得的支付利息收据不能作为向金融机构借款证明。该项利息支出在计算土地增值税据不能作为向金融机构借款证明。该项利息支出在计算土地增值税时不能作为银行借款利息据实扣除。时不能作为银行借款利息据实扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析2424】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？费用？ （1 1）开发用地缴纳的土地

178、使用税）开发用地缴纳的土地使用税 企业会计准则第企业会计准则第1 1号号- -存货存货的规定：的规定：“存货成本包括采购成存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货的加工成本，包括直接人工以及按本、加工成本和其他成本。存货的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。存货的其他成本，是指除采购成本、照一定方法分配的制造费用。存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出”。 因此，因此，有人认为，有人认为，在商品房竣工以前，土地使用税应当作为开在商品房竣工以前，土地使用税应当作为开发

179、成本的一部分；而在商品房竣工以后，土地使用税应当作为管理发成本的一部分；而在商品房竣工以后，土地使用税应当作为管理费用进行核算。费用进行核算。 这种说法有一定道理。但是目前所有与土地增值税相关的法律、这种说法有一定道理。但是目前所有与土地增值税相关的法律、法规、规章、规范性文件，都没有做出相同或类似的规定。法规、规章、规范性文件，都没有做出相同或类似的规定。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 相关会计制度作出如下规定：相关会计制度作出如下规定： 财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知知（(88)(88)财工字财工

180、字522522号）规定：企业按规定缴纳的土地使用税在号）规定：企业按规定缴纳的土地使用税在企业企业管理管理费中列支。费中列支。 房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度（9393）财会字第）财会字第0202号规定：月份号规定：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记借记“管理费用管理费用”科目。科目。 企业会计制度企业会计制度第一百零四条规定，企业缴纳的城镇土地使第一百零四条规定，企业缴纳的城镇土地使用税应计入用税应计入管理管理费用费用 企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南中（中（P254P254）

181、规定，房产税、车船使）规定，房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在用税、土地使用税、印花税在“管理费用管理费用”科目核算，但与投资性科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在房地产相关的房产税、土地使用税在“营业税金及附加营业税金及附加”科目核算。科目核算。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 关于这一问题国家没有明确。部分地区制定出如下税收政策：关于这一问题国家没有明确。部分地区制定出如下税收政策： 琼地税函琼地税函20072007356356号：号：房地产开发企业缴纳的土地使用税，房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支

182、按规不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。定予以扣除。 大地税函大地税函20081882008188号号：纳税人取得土地使用权后缴纳的土地纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入使用税，应当计入“房地产开发费用房地产开发费用”中的中的“管理费用管理费用”扣除。扣除。 青地税发青地税发20082008100100号：号：开发企业在房地产开发项目完工前开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。按规定予以扣除。 根据以上情况，建议大家在计算土

183、地增值税时，以开发用地为依根据以上情况，建议大家在计算土地增值税时，以开发用地为依据缴纳的土地使用税，应按照据缴纳的土地使用税，应按照“开发费用开发费用”的规定处理。的规定处理。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）因土地纠纷发生的诉讼费、律师费）因土地纠纷发生的诉讼费、律师费诉讼是一种企业行为，诉讼的主体是以法人主体身份出现的房诉讼是一种企业行为，诉讼的主体是以法人主体身份出现的房地产企业，而不是某一个开发项目，所以，无论是因为什么发生诉地产企业，而不是某一个开发项目，所以，无论是因为什么发生诉讼，其产生的诉讼费用、律师费用都应视为企业的费用，计入讼，其产生的诉讼费用、

184、律师费用都应视为企业的费用，计入“企企业管理费用业管理费用”，不应该予以资本化计入到，不应该予以资本化计入到“开发间接费。开发间接费。 （3 3）房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用）房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用这部分费用，是在销售环节产生，应看做是企业的一种促销手这部分费用，是在销售环节产生，应看做是企业的一种促销手段。会计核算时应归集到段。会计核算时应归集到“销售费用销售费用“之中。在计算土地增值税时，之中。在计算土地增值税时，销售费用不能据实扣除。销售费用不能据实扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （4 4）企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门

185、的费用）企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门作为企业的一个企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门作为企业的一个常设部门，应该属于企业的一个内部管理机构，他们的职能是为企常设部门，应该属于企业的一个内部管理机构，他们的职能是为企业所有项目项目进行服务，而不是某一项目的内设机构。因此，这业所有项目项目进行服务，而不是某一项目的内设机构。因此，这些部门的费用应属于企业费用，发生时应计入企业些部门的费用应属于企业费用，发生时应计入企业“管理费用管理费用”，而不能作为项目费用，计入而不能作为项目费用，计入“开发间接费开发间接费”。即使是企业只拥有一。即

186、使是企业只拥有一个项目，这部分费用也必须作为企业个项目，这部分费用也必须作为企业“管理费用管理费用”处理处理税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析2525】为什么必须区分开发间接费和开发费用？为什么必须区分开发间接费和开发费用？分析：分析： 房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可以做为加计扣除以做为加计扣除2020的依据，因此部分纳税人有意或无意将费用尽的依据，因此部分纳税人有意或

187、无意将费用尽量转移到房地产开发成本。如果不细加区分，就会造成土地开发成量转移到房地产开发成本。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。 如：某房地产开发公司取得土地使用权发生如：某房地产开发公司取得土地使用权发生1000010000万元，开发万元，开发土地和新建房屋及配套成本为土地和新建房屋及配套成本为1200012000万元，其中开发间接费用万元，其中开发间接费用15001500万元（包括企业管理人员工资福利万元（包括企业管理人员工资福利5050万元，公司办公设备折旧万元，公司办公设备折旧505

188、0万万元，广告和其他销售的费用元，广告和其他销售的费用200200万元），假设该公司不能按转让房万元），假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例为用扣除比例为1010。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目的支出如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目的支出加以剔除，通过计算，则：加以剔除，通过计算，则： 房地产开发成本虚增房地产开发成本虚增300300万元，万元， 房地产开发费用虚增房地产开发费用虚增30030010%

189、10%3030万元，万元， 加计扣除金额虚增加计扣除金额虚增30030020%20%6060万元，万元， 共计扣除项目金额虚增共计扣除项目金额虚增30030030306060390390万元。万元。 由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。而减少了应纳的土地增值税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 四、与转让房地产有关的税金的鉴证与审核四、与转让房地产有关的税金的鉴证与审核：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

190、因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（一）（一）财政部财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题通国家税务总局关于土地增值税一些具体问题通知知（财税字（财税字199548号）号）细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度施工、房地产开发企业财务制度的的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务

191、人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。纳的印花税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析案例分析2626】未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除？除？分析：分析：在进行土地增值税清算时，未出售房屋的收入、成本都没有进在进行土地增值税清算时，未出售房屋的收入、成本都没有进入到清算收入和清算成本中去，根据配比原则，这部分税金虽然已入到清算收入和清算成本中去，根据配比原则，这部分税金虽然已经缴纳并已经取得合法凭证，但是也不能提前计入扣除项目总额。经缴纳并已经取得合法

192、凭证，但是也不能提前计入扣除项目总额。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比五、其他扣除项目的鉴证与审核：五、其他扣除项目的鉴证与审核：根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。的扣除。 （一）（一）财政部财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知定的通知（财税字（财税字199548号）号）对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，对于代收费用作为转让

193、收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；扣除的基数；税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比【案例分析案例分析2727】企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除？ 常见观点：常见观点： 观点一：企业外购楼盘发生的支出，在转让时允许作为开发成观点一：企业外购楼盘发生的支出，在转让时允许作为开发成本的一部分据实扣除，但是不允许作为加计扣除的基数。本的一部分据实扣除，但是不允许作为加计扣除的基数。 观点二：企业外购楼盘发生的支出，在转让时允许作为开发成观点二：企业外购楼盘发生的支出，在

194、转让时允许作为开发成本的一部分据实扣除。支出中属于原开发商开发成本（包括土地成本的一部分据实扣除。支出中属于原开发商开发成本（包括土地成本、将开发成本）的部分不允许加计扣除；属于购入支出与原开发本、将开发成本）的部分不允许加计扣除；属于购入支出与原开发商开发成本之间差额的部分应该允许作为加计扣除的基数。商开发成本之间差额的部分应该允许作为加计扣除的基数。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比处理建议：处理建议： 必须明确，外购在建楼盘继续开发建设不同于二手房交易，原必须明确，外购在建楼盘继续开发建设不同于二手房交易，原则上，外购楼盘发生的支出全部应该定性为开发成本的一部分。既则上，外

195、购楼盘发生的支出全部应该定性为开发成本的一部分。既然是开发成本，在进行土地增值税清算时，就应该允许据实扣除，然是开发成本，在进行土地增值税清算时，就应该允许据实扣除，并且允许作为加计扣除的基数。但是，由于在上一个交易环节，原并且允许作为加计扣除的基数。但是，由于在上一个交易环节，原开发商在计算缴纳土地增值税时，已经就自己原来的开发成本进行开发商在计算缴纳土地增值税时，已经就自己原来的开发成本进行了一次加计扣除。因此，新开发商在购买在建楼盘继续开发后再出了一次加计扣除。因此，新开发商在购买在建楼盘继续开发后再出售的，在计算土地增值税时，只应该就属于购入支出与原开发商开售的，在计算土地增值税时，只

196、应该就属于购入支出与原开发商开发成本之间差额的部分作为加计扣除的基数。发成本之间差额的部分作为加计扣除的基数。 另外，需要指出的是如果外购楼盘支出全部不允许作为加计扣另外，需要指出的是如果外购楼盘支出全部不允许作为加计扣除的基数有失公允。除的基数有失公允。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比六、扣除项目鉴证与审核应注意的基本程序和方法：六、扣除项目鉴证与审核应注意的基本程序和方法：（一）（一）增值税清算鉴证业务准则增值税清算鉴证业务准则（国税发（国税发2007132号）号）第第29条条37条；条；土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税发（国税发200991号）第号）第2

197、1条条27条。条。1、清算单位共开发几个项目，本期符合清算条件的有几个项、清算单位共开发几个项目，本期符合清算条件的有几个项目；目；2、成本中所归集的各项费用支出是否属于在清算项目中直接、成本中所归集的各项费用支出是否属于在清算项目中直接发生的或者应分摊的；属于多个项目分摊的成本费用是否分摊，分发生的或者应分摊的；属于多个项目分摊的成本费用是否分摊，分摊方法是否合理；摊方法是否合理；国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知问题的通知（国税发（国税发20061872006187号）号） 属于多个房地产项目共同的成本费用，应

198、按清算项目可售建筑属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。定清算项目的扣除金额。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比3、对同类事项是否采取相同的政策和会计处理方法。会计处、对同类事项是否采取相同的政策和会计处理方法。会计处理与税务处理不一致的，是否以税务处理规定为准；理与税务处理不一致的，是否以税务处理规定为准；4、结合项目开发时间、地点、档次、类型、以及概预算、决、结合项目开发时间、地点、档次、类型、以及概预算、决算报告、审计报告

199、、工程结算报告、工程施工合同、当地平均开发算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、当地平均开发成本、建设部门公布的单位定额成本等，分析清算项目中有无某项成本、建设部门公布的单位定额成本等，分析清算项目中有无某项成本费用支出明显不合理，额度过大的情形；成本费用支出明显不合理，额度过大的情形；5、有无利用关联方承包或分包，增加或者减少建筑安装成本、有无利用关联方承包或分包，增加或者减少建筑安装成本造价的情形；造价的情形；6、有无将关联方费用挤入开发成本的某一项目中去；、有无将关联方费用挤入开发成本的某一项目中去；7、有无将开发费用挤入开发成本的某一项目中去；、有无将开发费用挤入开发成本的某一

200、项目中去；8、有无预提开发成本费用的情况发生；、有无预提开发成本费用的情况发生；9、有无将已经由政府或者他人承担的各项费用重复扣除；、有无将已经由政府或者他人承担的各项费用重复扣除；10、甲供材成本是否重复扣除；、甲供材成本是否重复扣除；11、计入开发成本中的利息清算时是否予以剔除；、计入开发成本中的利息清算时是否予以剔除；税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比12、企业实际发生的开发成本、费用是否取得了合法、有效凭、企业实际发生的开发成本、费用是否取得了合法、有效凭证；证； （1 1）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关

201、问题的通知理有关问题的通知（国税发（国税发20061872006187号）：号）： 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地 使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合

202、法有效凭证的，不予扣除。扣除。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比（2 2）营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则（合法有效凭证的界定）：（合法有效凭证的界定）： 第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为

203、合法有效凭证；具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益

204、成正比13、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。生的。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知问题的通知（国税发（国税发20061872006187号）号） 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 14、建筑安装发票是否在项目所在地开具；、建筑安装发票是否在项目所在地开具；15、自营工程建安费用支出是否合理，记账凭证是否合法；、自营工程建安费用支出是否合理，记账凭证是否合法；16、费用扣除的计

205、算是否符合规定方法和要求；、费用扣除的计算是否符合规定方法和要求；17、税金扣除是否符合政策规定。、税金扣除是否符合政策规定。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析【案例分析2828】一一、土地增值税清算综合案例分析：、土地增值税清算综合案例分析： 某房地产企业集团，某房地产企业集团，20062006年年1 1月立项开发一住宅小区，各种手月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。续均以本公司名义办理。 (1)(1)开发总建筑面积开发总建筑面积2121万平方米房屋，其中普通住宅万平方米房屋，其中普通住宅1717万平方万

206、平方米；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计米；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计0.60.6万平方米；万平方米；小学小学0.40.4万平方米；其他商业用房屋、写字楼等万平方米；其他商业用房屋、写字楼等3 3万平方米。万平方米。 (2)(2)取得取得350350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.12.1亿元；发生建筑成本亿元；发生建筑成本 2.82.8亿元（不含项目借款利息）；发生各亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用项费用45004500万元（印花税通过万元（印花税通过“管理费用管理费用”核算）。该项目共缴纳核算）。该项目共缴

207、纳各项税费：各项税费：42084208万元，其中营业税万元，其中营业税37573757万元，城建税万元，城建税263263万元，教万元，教育费附加育费附加150150万元，印花税万元，印花税3838万元。万元。 (3)(3)销售房屋取得收入销售房屋取得收入8.28.2亿元。亿元。 (4)(4)整个项目已经预缴土地增值税整个项目已经预缴土地增值税30003000万元。万元。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比该项目截至该项目截至20072007年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地

208、且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。增值税清算条件。 地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认：地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认： (1)(1)所取得的土地有所取得的土地有5050亩未用于本项目开发，而是用于另一个亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。 (2)(2)销售收入中含普通房屋销售销售收入中含普通房屋销售5.95.9亿元；商业楼销售亿元；商业楼销售2.32.3亿元亿元（以销售发票、售房合同为准）。（以销售发票、售房合同为准）。 (3)(3)其中普通住宅分配给本公

209、司职工其中普通住宅分配给本公司职工2020套，套，25002500平方米，按每平方米，按每平方米平方米20002000元成本价入帐，实现收入元成本价入帐，实现收入500500万元。万元。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 (4)(4)用新建商业房第一、二层用新建商业房第一、二层28002800平方米对外投资，合伙开办平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。 (5)(5)小学校小学校0.40.4万平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费万平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400400万元，未计收入，未冲减成本。万元，未计收入，未

210、冲减成本。 (6)(6)收取客户退房违约金收取客户退房违约金4 4万元，记入万元，记入“其他应收款其他应收款”。 (7)(7)“应付账款应付账款”挂账未付工程款挂账未付工程款30003000万元（对方科目万元（对方科目“开发开发成本成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。 (8)(8)支付煤气公司的煤气工程款共计支付煤气公司的煤气工程款共计500500万元，付款凭据为行政万元，付款凭据为行政事业收费收据。事业收费收据。 (9)(9)开发的商业用房有开发的商业用房有400400平方米用于企业办公，未对外销售。平方米用于企业办公，未对外销售。 (10)(1

211、0)幼儿园、会所、物业楼幼儿园、会所、物业楼0.60.6万平方米作为配套设施，所有万平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。 计算应缴纳土地增值税。计算应缴纳土地增值税。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 分析计算：分析计算： (1)(1)确定收入：确定收入： 普通住宅对外销售平均价格（普通住宅对外销售平均价格（59000000059000000050000005000000）（17000017000025002500）3492.543492.54元元 出售给职工住宅应实现收入出售给职工住宅应实现收入

212、3492.543492.54250025008731350.008731350.00元元 出售给职工住房已实现收入出售给职工住房已实现收入50000005000000元元 出售给职工住宅少计收入出售给职工住宅少计收入873135087313505000000500000037313503731350元元 普通住宅应实现总销售收入普通住宅应实现总销售收入59000000059000000037313503731350593731350593731350元元 商业楼外销平均价格商业楼外销平均价格230000000230000000（300003000028002800400400）85828582

213、元元 投资餐饮公司商业房应实现收入投资餐饮公司商业房应实现收入85828582280028002402960024029600元元 商业楼房应实现总收入商业楼房应实现总收入2300000002300000002402960024029600254029600254029600元元税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）确定扣除项目金额确定扣除项目金额 应扣除开发成本应扣除开发成本 总土地成本：总土地成本：210000000210000000350350（3503505050）180000000180000000元元 总开发成本：总开发成本：28000000028000000

214、0虚列虚列3000000030000000白条白条50000005000000245000000245000000元元 合计：合计：425000000425000000元元 平均单位成本平均单位成本425000000425000000（21000021000060006000）20832083元元 用于办公商用房成本用于办公商用房成本20832083400400833200833200元元 该项目应扣除开发总成本该项目应扣除开发总成本425000000425000000833200833200424166800424166800元元 普通住房、商业用房占总可售面积的比例：普通住房、商业用房占总

215、可售面积的比例： 普通住房面积占总可售面积百分比普通住房面积占总可售面积百分比1717（21210.60.6）100%100%83.33%83.33% 其他用房面积占总可售面积百分比其他用房面积占总可售面积百分比330.40.4（21210.60.6）100%100%16.67%16.67%税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 普通住宅、商业用房的实际应扣除成本：普通住宅、商业用房的实际应扣除成本： 普通住宅应扣除开发成本普通住宅应扣除开发成本42416680042416680083.33%83.33%353458194.44353458194.44元元 其他用房应扣除开发成本其他

216、用房应扣除开发成本42416680042416680016.67%16.67%4000000400000066708605.5666708605.56元元 确定应扣除开发费用：确定应扣除开发费用： 普通住宅应扣除费用普通住宅应扣除费用353458194.44353458194.4410%10%35345819.4435345819.44元元 其他用房应扣除费用其他用房应扣除费用66708605.5666708605.5610%10%6670860.566670860.56元元税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 确定应扣除税金确定应扣除税金 普通住宅应扣除：普通住宅应扣除： 营业税

217、金营业税金5937313505937313505%5%29686567.5029686567.50元元 城建税城建税29686567.5029686567.507%7%2078059.732078059.73元元 教育费附加教育费附加29686567.5029686567.504%4%11875462.7011875462.70元（含地方教育元（含地方教育附加）附加） 合计合计29686567.5029686567.502078059.732078059.7311875462.7011875462.7032952089.9332952089.93元元 其他用房应扣除：其他用房应扣除： 营业税金

218、营业税金2540296002540296005%5%1270148012701480元元 城建税城建税12701480127014807%7%889103.6889103.6元元 教育费附加教育费附加12701480127014804%4%508059.2508059.2元（含地方教育附加）元（含地方教育附加） 合计合计1270148012701480889103.6889103.6508059.2508059.214098642.814098642.8元元税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 确定其他扣除项目：确定其他扣除项目： 普通住宅应扣除其他费用普通住宅应扣除其他费用353

219、458194.44353458194.4420%20%70691638.8970691638.89元元 其他用房应扣除其他费用其他用房应扣除其他费用66708605.5666708605.5620%20%13341721.1113341721.11元元 扣除项目总额扣除项目总额 普通住宅扣除项目总额普通住宅扣除项目总额353458194.44353458194.4435345819.4435345819.4432952089.9332952089.9370691638.8970691638.89492447742.7492447742.7元元 其他用房扣除项目总额其他用房扣除项目总额66708

220、605.5666708605.566670860.566670860.5614098642.814098642.813341721.1113341721.11100819830.03100819830.03元元 （3 3）确定增值额：）确定增值额： 普通住宅增值额普通住宅增值额593731350593731350492447742.7492447742.7101283607.3101283607.3元元 其他用房增值额其他用房增值额254029600254029600100819830.03100819830.03153209769.97153209769.97元元税收知识与经济效益成正比税收

221、知识与经济效益成正比 （4 4）确定增值率：）确定增值率： （5 5）计算应纳增值税税额：）计算应纳增值税税额： 普通住宅增值率普通住宅增值率101283607.3101283607.3492447742.7492447742.7100%100%20.57%20.57% 其他用房增值率其他用房增值率153209769.97153209769.97100819830.03100819830.03100%100%151.96%151.96% 普通住宅应纳增值税税额普通住宅应纳增值税税额101283607.3101283607.330%30%30385082.1930385082.19元元 其他用房

222、应纳增值税税额其他用房应纳增值税税额153209769.97153209769.9750%50%100819830.03100819830.0315%15%61481910.4961481910.49元元 总共应缴土地增值税总共应缴土地增值税30385082.1930385082.1961481910.4961481910.4991866992.6891866992.68元元 总共已缴土地增值税总共已缴土地增值税3000000030000000元元 总共应补缴土地增值税总共应补缴土地增值税91866992.6891866992.68300000003000000061866992.686186

223、6992.68元元税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比注意：注意： (1)(1)计算房屋开发成本时，应按照房屋的可售面积算。计算房屋开发成本时，应按照房屋的可售面积算。 (2)(2)未缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税，应补缴。未缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税，应补缴。而且以上营业税金及附加必须及时补交并取得合法有效凭证后才能而且以上营业税金及附加必须及时补交并取得合法有效凭证后才能予以扣除。予以扣除。 (3)(3)计算企业所得税时，补缴营业税金及附加允许调整费用发计算企业所得税时，补缴营业税金及附加允许调整费用发生年度的应纳税所得额，计算出以前年度多交的企业所得税允许

224、在生年度的应纳税所得额，计算出以前年度多交的企业所得税允许在清算年度及以后年度抵扣。清算年度及以后年度抵扣。 (4)(4)虚列成本虚列成本30003000万元、白条入账万元、白条入账500500万元、办公房成本万元、办公房成本829200829200元应调增费用发生当年的所得额，补缴企业所得税。元应调增费用发生当年的所得额，补缴企业所得税。 (5)(5)实际工作中如果普通住宅与其他用房成本分别核算，应以实际工作中如果普通住宅与其他用房成本分别核算，应以帐为准，不用按建筑面积分摊，一是计算简便，二是相对准确。以帐为准，不用按建筑面积分摊，一是计算简便，二是相对准确。以上算法，会造成除普通住宅以外

225、的其他用房成本偏低。上算法，会造成除普通住宅以外的其他用房成本偏低。 二、二、清算后缴纳土地增值税的鉴证与审核清算后缴纳土地增值税的鉴证与审核: （一）（一）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知理有关问题的通知【2006】187号第二条、国税发号第二条、国税发200991号第十号第十条：条：符合下列情形之一的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税符合下列情形之一的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算：的清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项

226、目可售建筑面积的比例在个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；但剩余的可售建筑面积已经出租或自用； （二）（二）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知理有关问题的通知（国税发（国税发【2006】187号：号： 在在土土地地增增值值税税清清算算时时未未转转让让的的房房地地产产，清清算算后后销销售售或或有有偿偿转转让让的的，纳纳税税人人应应按按规规定定进进行行土土地地增增值值税税的的纳纳税税申申报报，扣扣除除项项目目金金额额按按清清算算时时的的单单位

227、位建建筑筑面面积积成成本本费费用用乘乘以以销销售售或或转转让让面面积积计计算算。单单位位建建筑筑面面积积成成本本费费用用=清清算算时时的的扣扣除除项项目目总总金金额额清清算算的的总总建建筑面积筑面积 （三）参考政策：（三）参考政策：1、大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知的通知（大地税函（大地税函2007200号号）在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理：在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理：在在“清算工作结束清算工作结束”后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，后，有下列情形之一的，

228、经主管税务机关核准，可于每年可于每年12月份调整清算结论：月份调整清算结论：（1）已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；）已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；（2）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（3）主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。）主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。2、广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知干政策问题的通知（桂地税发（桂地税发200844号）号）关于房地产项目销售关于房地产项目销售85%进行清算后再发

229、生成本费用的，其成进行清算后再发生成本费用的，其成本如何确定的问题：本如何确定的问题：对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 3 3、湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见的若干意见（鄂地税发鄂地税发201344号、号、2013年年3月月20日、本文自日、本文自

230、2013年年4月月1日起执行）日起执行） 关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清

231、算。再要求进行土地增值税清算。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 某房屋开发公司某房屋开发公司20092009年开发年开发100000100000平方米的写字楼，工程已经平方米的写字楼，工程已经全部竣工，并且己销售全部竣工，并且己销售9500095000平方米，销售金额为平方米，销售金额为2100021000万元，符合万元，符合清算的条件。清算时，共发生符合要求的开发成本清算的条件。清算时，共发生符合要求的开发成本90009000万元（费用万元（费用按照成本的按照成本的10%10%计算）。另外，清算时有计算）。另外，清算时有250250万元成本支出没有取得万元成本支出没有取得合法

232、凭据，清算后取得了合法票据。清算后又将余下房屋合法凭据，清算后取得了合法票据。清算后又将余下房屋50005000平方平方米一次性转让，转让金额为米一次性转让，转让金额为11001100万元。计算该单位清算时、清算后万元。计算该单位清算时、清算后各应缴纳多少土地增值税？整个项目应缴多少土地增值税？各应缴纳多少土地增值税？整个项目应缴多少土地增值税？ 【案例分析案例分析2929】清算后销售后有偿转让房地产如何计算缴纳土清算后销售后有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税？地增值税？ 分析计算：分析计算： （1 1）清算时应纳税）清算时应纳税 清算时房屋销售率：清算时房屋销售率：950009500010

233、000010000095%95% 增值额：增值额：210000000210000000【900000009000000095%95%（1 130%30%）2100000002100000005.55%5.55%】 210000000210000000【111150000 111150000 116550000116550000】 210000000 210000000 122805000122805000 8719500087195000 增值率增值率 8719500087195000122805000122805000100%100%71% 71% 应纳增值税应纳增值税87195000871

234、9500040%40%1228050001228050005%5%2873775028737750元元 （2 2）清算后转让房地产应纳税：）清算后转让房地产应纳税： 按照总局国税发按照总局国税发【20062006】187187号第八条规定：号第八条规定： 清算时单位建筑面积成本费用清算时单位建筑面积成本费用 12280500012280500095000950001292.681292.68元。元。 在清算后销售余下的在清算后销售余下的50005000平方米的写字楼应扣除的成本平方米的写字楼应扣除的成本 1292.681292.685000500064634006463400元。元。 增值额增

235、值额1100000011000000 6463400646340045366004536600元元 增值率增值率4536600453660064634006463400100%100%70.20%70.20%（适用（适用40%40%的税率）的税率） 应补缴土地增值税应补缴土地增值税4536600453660040%40%646340064634005%5%1814640181464032317032317014914701491470元元 整个项目应纳土地增值税整个项目应纳土地增值税 28737750 28737750 149147014914703022922030229220元。元。 按照

236、大地税函按照大地税函20072007200200号、桂地税发号、桂地税发200820084444号、鄂号、鄂地税发地税发20082008207207号等各地的相关规定：号等各地的相关规定： 调整后整个项目应纳土地增值税：调整后整个项目应纳土地增值税： 销售收入销售收入2100000002100000001100000011000000221000000221000000元元 销售成本销售成本 9000000090000000250000025000009250000092500000元元 销售税金销售税金2210000002210000005.55%5.55%1226550012265500元

237、元 增值额增值额221000000221000000【9250000092500000130%130%1226550012265500】221000000221000000132515500 132515500 8848450088484500元元 增值率增值率8848450088484500132515500 132515500 66.77%66.77% 应纳增值税应纳增值税 884845008848450040%40%1325155001325155005%5%35393800 35393800 662577566257752876802528768025元元 清算时已经缴纳清算时已经缴纳

238、2873775028737750元，元， 调整后销售剩余房屋应补缴土地增值税调整后销售剩余房屋应补缴土地增值税2876802528768025287377502873775030275.0030275.00元元 （3)3)两种方法的税差：两种方法的税差： 3022922030229220287680252876802514611951461195元，或者元，或者1491470149147030275.0030275.0014611951461195元。元。税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比联系电话：联系电话：0335-76861550335-7686155 13582807099 13582807099 QQ-1605986679 QQ-1605986679 E-mail:E-mail: